Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Lara (Extensión Barquisimeto), de 25 de Junio de 2008

Fecha de Resolución25 de Junio de 2008
EmisorJuzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito
PonenteHarold Rafael Paredes Bracamonte
ProcedimientoApelacion

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, 25 de Junio de dos mil ocho

198º y 149º

ASUNTO: KP02-R-2007-001275

PARTE DEMANDANTE: G.C.G.B., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la Cédula de Identidad No. V- 4.070.315

ABOGADO DE LA PARTE DEMANDANTE: M.V.R. y A.X.C., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 108.987 y 108.988, respectivamente y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: S.I.S.T. venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V- 10.035.717, y de este domicilio.

ABOGADO DE LA PARTE DEMANDADA: WIDALIS OCHOA y L.C., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 119.405 y 90.464, respectivamente y de este domicilio.

MOTIVO: RECURSO DE APELACION (RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO)

Se reciben las presentes actuaciones en apelación, procedentes del JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en virtud de la apelación ejercida por el abogado L.C., apoderado de la parte demandada contra la sentencia dictada por dicho Tribunal en fecha 07 de Noviembre de 2007, que declaro CON LUGAR la acción por motivo de DESALOJO, intentada por la ciudadana G.C.G.B., venezolana, mayor de edad titular de la cédula de identidad No. V-4.070.315 CONTRA: La ciudadana S.I.S.T., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-10.035.717.

En fecha 22 de Noviembre del año 2007, por distribución de causas, realizada por la Unidad Receptora de Documentos del Área Civil (U.R.D.D), le correspondió a este Juzgado el conocimiento del recurso de apelación ejercido. En fecha 05 de Junio de 2008, se le da entrada y curso legal correspondiente, de conformidad con lo establecido en los artículos 118, 520 y 893 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con la Ley de Arrendamiento y se fija para el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.

Llegado el momento del dictar el correspondiente fallo, y revisadas como se encuentran las actas que conforman el expediente, este juzgador pasa a dictaminar lo siguiente:

II

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Este juzgador, luego de revisar minuciosamente las actas que conforman el presente expediente, en sede de origen, observa que la presente causa versa sobre RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, y se inicia en fecha 02 de Octubre de 2006, intentada por la ciudadana G.C.G.B., contra S.I.S.T., todas anteriormente identificadas. La actora afirma que en fecha 02. de Agosto de 2002 celebró un contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, bajo el No. 33, Tomo 58 de los libros llevados por ante esa Notaría, con la ciudadana S.I., sobre un inmueble constituido por un local, ubicado en la carrera 23 entre calles 35 y 36, local 1, No. 35-68, de esta ciudad de Barquisimeto, estado Lara, indicando uso comercial. Aduce que el monto del canon arrendaticio fue fijado en NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00) mensuales, los cuales el arrendatario debía cancelar por mensualidades anticipadas, dentro de los cinco días de cada mes con toda puntualidad, conforme a la cláusula cuarta del contrato in comento. Asevera que su duración se pactó por un lapso de un (01) año, a partir del primero de agosto de 2002, pudiendo prorrogarse por un (01) año más. Seguidamente subraya que posteriormente a la firma del contrato el mismo fue modificado en su cláusula cuarta, pactando su duración por seis (06) meses, contados a partir del 06.08.2003, dejándose claro que no existiría prórroga convencional del mismo, por lo que una vez hiciera uso de su prórroga legal, procedería la entrega inmediata del inmueble. Destaca que a partir del 06 de Febrero de 2003 (sic), se comenzó a prorrogar el contrato de arrendamiento hasta el mes de mayo de 2005, cuando le fue notificado la finalización de la relación dos meses antes de culminar, cumpliendo con el mandato legal, y que desde el 31/07/2005 comenzaría la prórroga legal respectiva, la cual sería de un (01) año. Destaca que la arrendataria no ha cancelado los cánones correspondientes de los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2006, lo cual asegura otorga al arrendador el derecho de solicitar la resolución del contrato y la entrega del inmueble, lo cual menciona se encuentra especificado en la cláusula quinta del contrato suscrito entre las partes contendientes. En conclusión a lo recién expuesto, y mencionando además que le fue otorgado un tiempo razonable para el desalojo, aún estando insolvente y ya habiendo hecho uso de su prórroga legal, exige a la ciudadana S.I.S.T.: PRIMERO: La Resolución del contrato de Arrendamiento suscrito y el desalojo del inmueble objeto del litigio. Al pago consistente en la cancelación de los cánones insolutos hasta la fecha en que se produzca el desalojo definitivo del inmueble, más los intereses causados al 12% anual conforme al Código Civil y los que se causen hasta la total cancelación. Las costas y costos del proceso. Fundamenta su acción en los artículos 1167, 1592.2 y 1264 del Código Civil, estimando su acción en TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 360.000,00).

Los alegatos de la parte demandante consistieron negar, rechazar y contradecir en todas y cada unas de sus partes, la acción interpuesta en contra de su defendida, y en este sentido, niega que su representado se encuentre insolvente por no haber cancelado los cánones de arrendamiento señalados. Asimismo rechaza que exista alguna indexación por ello, en virtud de que no existe reposo jurídico en el cual descanse la pretensión de la parte demandante. Por todo lo antes expuesto solicita al Tribunal declare sin lugar la demanda en la definitiva.

Como punto previo antes de decidir al fondo del asunto este juzgador considera necesario pronunciarse sobre la sentencia apelada, en cuanto a dicha sentencia este juzgador observa que el presente proceso se intenta por resolución de contrato derivado de un contrato de arrendamiento ya que fundamenta su acción en los artículos 1.167. 1.264 y 1.592 ordinal 2 del Código Civil tal como se evidencia en el libelo de la demanda en el folio (16) y en consecuencia el desalojo del inmueble, como bien fue admitida dicha demanda por Resolución de Contrato mediante auto de fecha 05 de Octubre de 2006. En dicha sentencia se evidencia en los folios (75 y 76), que la demanda versa sobre la Resolución de Contrato de arrendamiento y que todo el procedimiento y el derecho a la defensa de la parte demandada fue tramitado sobre este punto (RESOLUCION DE CONTRATO).

Quien juzga considera pertinente señalar el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil establece:

Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita.

Siendo esto así, quien aquí decide hace necesario invocar la dispositiva de la sentencia dictada por el Tribunal A-quo, cito:

En consecuencia, por las razones antes expuestas, este Juzgado Tercero de Municipio de Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

1. CON LUGAR la acción por motivo de DESALOJO, intentada por la ciudadana G.C.G.B., venezolana, mayor de edad titular de la cédula de identidad N° V-4.070.315 CONTRA: La ciudadana S.I.S.T., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.035.717.

2. SE ORDENA a la parte demandada el pago a la parte accionante de la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 360.000,00) por daños y perjuicios, correspondiente a los cánones de lo meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2006, exigidos y declarados insolutos en la sentencia, así como la suma de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00) por cada mes transcurrido después de Octubre de 2006 y hasta la entrega definitiva del inmueble.

3. SE ORDENA a la parte demandada la entrega del inmueble constituido por un local, ubicado en la carrera 23 entre calles 35 y 36, local 1, N° 35-68, de esta ciudad de Barquisimeto, estado Lara.

4. SE ORDENA a la parte demandada el pago de los intereses causados al 12% anual sobre los cánones insolutos, arriba especificados, y los que se causen hasta la total cancelación, para lo cual SE ORDENA la realización de experticia complementaria del fallo, a ser realizada por perito contable, bajo los parámetros recién señalados, cuyos honorarios cancelará la parte perdidos y el cual será nombrado deberá

5. SE CONDENA en costas a la parte demandada por haber resultado vencida totalmente.

Tal y como se evidencia en las actas procesales del expediente y en la narrativa de la sentencia apelada que la presente acción se inicio por Resolución de Contrato la cual fue admitida de la misma manera y que al momento de considerar y de motivar para decidir la presente acción la misma se fundamenta y se dispone en las causales de DESALOJO y por ende se declara CON LUGAR la acción de DESALOJO, siendo esta sentencia de tal modo contradictoria ya que la acción intentada es la de Resolución de Contrato y en la motiva y dispositiva de la sentencia declara CON LUGAR la demanda de DESALOJO; es por esta razón que este juzgador declara NULA la sentencia dictada por el JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en fecha 07 de Noviembre de 2007, por ser contradictoria, todo de conformidad con el articulo 244 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.

De conformidad con el articulo 209 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgador una vez de haber declarado el vicio de la sentencia apelada, pasa a resolver el fondo del litigio de la siguiente manera.

En cuanto que a los términos en que quedó trabada la litis, lo primero que se debe establecer, es la naturaleza jurídica de los contrato celebrados y que fueron acompañado por la actora con su demanda, copia fotostática certificada por ante La Notaria Publica Primera de Barquisimeto, del Estado Lara, inserto bajo el No. 33, Tomo 58 de fecha 02 de Agosto de 2002; surte pleno valor probatorio en este juicio de acuerdo a lo previsto en los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, en cuanto a la modificación de la cláusula CUARTA del contrato de arrendamiento antes citado que se hizo mediante documento privado, que por no haber sido tachado, desconocido o negado por la parte demandada, se le tiene por reconocido, el cual se valora como instrumento público conforme al articulo 1363 del Código Civil. Y ASI SE DECIDE.

Al respecto considera este juzgador de alzada, invocar las siguientes disposiciones legales: Articulo 1.159 del Código de Civil establece:

Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Siendo esto así, en dichos contratos se evidencia en las cláusulas cuarta, pactan que la duración del contrato es de un año contados a partir del 01 de Agosto de 2002, y que vencido dicho plazo se considerara prorrogado automáticamente por plazos de un año mas, bajo las mismas condiciones establecidas, a menos que alguna de las partes de aviso por escrito a la otra el deseo de dar resuelto el contrato con por lo menos de 30 día de anticipación; siendo esta modificada por las partes de la siguiente manera: La duración del contrato será de seis mese fijos contados a partir del 06 de Agosto de 2003, sin posibilidad de prorroga y si este no entregara el inmueble en la fecha indicada y persistiere la ocupación del la Arrendataria se considerara que esta haciendo uso de la prorroga legal; siendo esto así el tiempo de lapso de la relación arrendaticia es fijo a tiempo determinado, en consecuencia a la solución de continuidad entre un contrato y otro sucesivo, la prorroga legal se computa a los efectos de determinar la antigüedad de la relación arrendaticia. En el caso de marras el arrendatario por no haber perdido el uso de la cosa, es decir, si no ha habido desocupación entre uno y otro contrato, pues por tal continuidad en el ejercicio de ius utendi que le confiere el contrato, debe computarse para determinar la antigüedad de la relación arrendaticia, todos los contratos. Y ASI SE DECIDE.

Al respecto considera este juzgador de alzada, invocar las siguientes disposiciones legales: Articulo 506 del Código de Procedimiento Civil establece:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Articulo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario establece:

” A su vez el articulo 38 ejusdem establece que “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto algunos de los inmuebles indicados en el articulo 1º de este Decreto-Ley, celebrado a tiempo determinado, llegando el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogara obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las siguientes reglas:

  1. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duracion mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogara por un lapso de un (1) año.

Durante el lapso de la prorroga legal, la relación arrendaticia se considerara a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original,………………….” (Subrayado por el Tribunal).

Articulo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario establece:

La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir el arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretara el secuestro de la cosa arrendada y ordenara el deposito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiera lugar a ello.

Por lo anteriormente expuesto, con respecto a la continuidad del contrato traídos como instrumentos fundamental de la acción para determinar la antigüedad del tiempo de la relación arrendaticia, para establecer la extensión de la prórroga legal, debe esta tomarse desde el primer contrato de arrendamiento 01 de Agosto de 2002, hasta el 01 de Agosto de 2003, el cual se prorrogo por seis meses fijos con la modificación de la cláusula CUARTA del ultimo contrato, la cual le acredita a la arrendataria el derecho de gozar de la prorroga legal por un lapso de tiempo de un (1) año, y siendo este un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, todo esto de conformidad con el articulo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que venció el día 03 de Febrero de 2004, fecha ésta en la cual comenzó a regir la prórroga legal que es de pleno derecho y obligatoriedad para el arrendador y potestativo para el arrendatario, la cual le acredita a la arrendataria el derecho de gozar de la prorroga legal por un lapso de tiempo de un (01) año, la cual culmino en fecha 03 Febrero de 2005, considerándose hasta este momento el contrato en cuestión a tiempo fijó o determinado, todo esto de conformidad con el articulo 38 literal b) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

. Ahora bien, el artículo 1.600 del Código Civil, establece:

Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

En el presente caso, es evidente que el inquilino continuó ocupando el inmueble y la arrendadora lo dejó en posesión pacífica del mismo, ya que la arrendadora dejo a el arrendatario en posesión de la cosa arrendada, después de vencerse el plazo establecido, continuidad que se evidencia en el (folio 23), que es en fecha 02 de Mayo de 2005, es cuando la arrendadora le notifica a la arrendataria de no renovar dicho contrato haciendo uso de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, y intentando la demanda en fecha 02 de Octubre de 2006; un (01) año, siete ( 07) meses y veintiséis (26) días, después de haber culminado el lapso de la prorroga, siendo esto así, le es forzoso a este juzgador concluir de conformidad con el articulo 1.600 del Código Civil, que con la aceptación de la continuidad por parte del arrendatario en el inmueble arrendado, por parte de la arrendadora se presume la renovación del contrato y que el arrendamiento se considera a tiempo indeterminado, por lo que operó la llamada TACITA RECONDUCCIÓN. Y ASI SE DECIDE.

Siendo esto así, se debe establecer la naturaleza jurídica de la acción. Al respecto observa este juzgador de Alzada que el demandante demanda por Resolución del contrato, fundamenta su petitorio en los artículos 1.167, 1.264 y 1.592 ordinal 2 del Código civil y en consecuencia el desalojo, el secuestro del Inmueble, los pagos de los cánones de Arrendamiento adeudados más los intereses causados y los que se causaren hasta la total cancelación, más las costas y costos del proceso

Ahora bien y a tenor de lo dispuesto en el Articulo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario establece:

Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos

El Articulo 34 literal “a” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario establece:

Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

Conforme a la normas transcritas anteriormente, en el caso de marras se evidencia, que de los argumentos y petitorios esgrimidos por la actora en su libelo de demanda se desprende que la acción intentada es de RESOLUCION DE CONTRATO derivado de contrato de arrendamiento para la entrega del inmueble y que el contrato de arrendamiento que origino la relación contractual entre las partes, que inicialmente fue determinado en el tiempo se transformo en indeterminado, tal y como ha quedado expresamente establecido. Ahora bien, estima quien aquí juzga, que el demandante NO escogió la vía idónea para intentar la presente acción, ya que la forma establecida por la Ley Especial de Arrendamiento para demandar o ejercer una acción en los casos de contratos indeterminados es solo la acción de desalojo y que establecido como esta la naturaleza jurídica del contrato que sirve de fundamento a la presente acción, se convirtió en indeterminado en el tiempo por lo conducta permisiva del arrendatario, al permitir que vencido el lapso de arrendamiento el arrendador siguiera disfrutando del inmueble arrendado; en consecuencia la demandante no escogió la vía idónea para ejercer esta acción. Y ASI SE DECIDE.

En consecuencia de lo anterior, considera este Juzgador que el referido contrato de arrendamiento es indeterminado en el tiempo y en consecuencia la vía escogida por el actor no es la idónea. Y ASI SE DECIDE.

Determinada la ineidoneidad escogida por el actor para intentar la presente acción de RESOLUCION DE CONTRATO de arrendamiento, este Tribunal declara SIN LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO de arrendamiento por ser improcedente. Y ASI SE DECIDE.

Conforme como ha quedado suficientemente analizado en autos, este Tribunal se ve forzado a declarar CON LUGAR la apelación de la parte demandada. En consecuencia se ANULA la Sentencia del JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LARA, de fecha 07 de Noviembre de de 2007, en consecuencia se declara SIN LUGAR por improcedente la acción de RESOLUCION DE CONTRATO. Y ASI SE DECIDE.

DISPOSITIVA

En consecuencia, por las razones antes expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

  1. CON LUGAR la apelación interpuesta por el abogado L.C. en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada contra sentencia dictada por e JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LARA, de fecha 07 de Noviembre de de 2007, en consecuencia,

  2. SE ANULA la sentencia dictada por el JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LARA, de fecha 07 de Noviembre de de 2007, por ser contradictoria, dictando nueva sentencia dentro de los siguientes terminos:

  3. Se declara SIN LUGAR por improcedente la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO de arrendamiento, intentada por G.C.G.B., contra S.I.S.T., todos identificados en auto.

  4. Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.

Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto, a los veinticinco (25) días del mes de Junio de Dos Mil Ocho (2.008). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

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