Decisión nº 11.054-DEF-CIV de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 15 de Abril de 2011

Fecha de Resolución15 de Abril de 2011
EmisorJuzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteIndira Paris Bruni
ProcedimientoCumplimiento De Contrato De Venta

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: G.Y., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 21.759.398.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ROMANOS KABCHI CHEMOR, G.K.C., A.B.L.M., H.S.N., Y.K.C., C.E.S.T. y S.V.T.C., Abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nº 12.602, 58.496, 16.957, 58.596, 102.896, 107.152 y 127.767, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA, C.A. inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 19 de Noviembre de 1.970, bajo el Nº 70 del Tomo 99-A, modificados sus estatutos sociales, según documentos inscritos por ante la misma Oficina de Registro Mercantil, en fecha 30 de Mayo de 1.974, bajo el Nº 74, Tomo 55-A; en fecha 28 de Abril de 1.997, bajo el Nº 52, Tomo 209-A-Sgdo., siendo su última modificación en fecha 15 de Junio de 2.006, anotado bajo el Nº 05, Tomo 114-A-Sgdo.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: D.C.J., L.E.O.R., E.S.M. y M.J.P., R.G.G. y A.N.L., Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 30.931, 41.515, 67.966, 69.206, 39.768 y 39.751, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA y RECONVENCIÓN POR RESOLUCION DE CONTRATO.

EXPEDIENTE No.:10-10282.-

- I -

ANTECEDENTE

S

Corresponde a ésta Superioridad, conocer del presente proceso judicial, la cual proviene del Juzgado Distribuidor de Turno, con motivo del Recurso Ordinario de Apelación, ejercido por la parte actora, mediante su Apoderada Judicial, Abogado S.T., contra la Sentencia dictada por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en fecha 05 de Mayo de 2010, la cual declaró Sin Lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra - Venta; Con Lugar la reconvención que por acción de Resolución de Contrato de Opción de Compra – Venta incoara la sociedad mercantil INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA (ISUM) C.A.

En fecha 02 de Julio de 2010, el Tribunal mediante auto procedió a darle entrada a la presente causa, fijándose el vigésimo (20) día de Despacho siguiente para que las partes consignen sus escritos de informes, y si alguna de ellas informara, deberá esperar un lapso de ocho (8) días de Despacho para la presentación y consignación de las Observaciones. Luego dentro de los sesenta (60) días calendarios siguientes al vencimiento del lapso anterior se dictará sentencia.-

En fecha 27 de Septiembre de 2010, la representación judicial de las partes, presentaron escritos de informes en los que expusieron sus alegatos del juicio.

El 15 de Octubre de 2010, la representación judicial de la parte demandada, presentó escritos de observaciones a los informes presentados por la parte actora.

Por auto de fecha 18 de Octubre de 2010, el Tribunal dejó constancia que a partir del 16 de Octubre de 2010, inclusive, entró la causa en término para dictar sentencia.

En fecha 15 de Diciembre de 2010, el Tribunal ordenó diferir la oportunidad para dictar sentencia para dentro de los treinta (30) días calendarios siguientes a ésta fecha, de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.-

En diligencia del 23 de marzo de 2010, la abogado M.J.P.M., en su carácter de Apoderada Judicial de la parte demandada, se dio por notificada del Avocamiento de la Juez Provisorio designada, Dra. I.P.B., y solicitó la notificación de la parte demandante.-

El 25 de Marzo de 2010, la Dra. I.P.B., se avocó al conocimiento de la presente causa, y ordenó la notificación de su avocamiento a la parte actora.

En fecha 04 de Abril de 2010, la Abogado S.T., en nombre de su representada se dió por notificada del avocamiento de la Dra. I.P.B..

Así las cosas, llegada la oportunidad para que este Tribunal Superior dicte sentencia en el presente asunto, pasa a hacerlo en los siguientes términos:

- II -

DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

En su libelo de demanda, la parte actora alegó como hechos fundamentales los siguientes:

1) Que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 13 de febrero de 2008, anotado bajo el Nº 61, Tomo 21, de los libros respectivos, que celebró un contrato de opción de compra-venta con la sociedad mercantil INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA (ISUM), C.A., que tiene por objeto un inmueble constituido por un (1) local comercial ubicado en el Edificio “180”, situado con frente a la Avenida A.L. con Calle Humboldt, hoy Tercera Avenida de las Delicias, Urbanización Bello Monte, Sección Este, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, del Distrito Capital.

2) Que el inmueble objeto del contrato, está constituido por un (1) local que se desarrolla en dos (2) niveles y tiene un área total aproximada de CUATROCIENTOS VEINTISIETE METROS CUADRADOS (427 mts2), de los cuales DOSCIENTOS VEINTISIETE METROS CUADRADOS (227 mts2), se ubican en Planta Baja y DOSCIENTOS METROS CUADRADOS (200 mts2), se ubican en planta sótano.

3) Que dicho inmueble fue adquirido por el INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA (ISUM), C.A., según consta de documento debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito de Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 25 de octubre de 2.007, bajo el N°. 12, Tomo 10, Protocolo Primero.

4) Que el precio de venta fue fijado en la cantidad de OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (US$ 875.000,00) para ser pagados mediante la entrega de títulos de la Deuda Pública Nacional denominados en divisas.

5) Que en la firma del contrato el promitente comprador hizo entrega al INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA (ISUM), C.A., a título de arras de garantía, la cantidad de CUATROCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL QUINIENTOS DÓLARES AMERICANOS (US$ 437.500,00) por medio títulos de la Deuda Pública Nacional denominados en divisas; tal y como consta de la Cláusula Tercera del contrato accionado.

6) Que en la Cláusula Cuarta, se estableció que el lapso para el otorgamiento definitivo del contrato de compraventa era de SESENTA (60) días continuos, contados a partir de la fecha de registro del Documento de Condominio del Edificio 180, documento éste que fue sometido a la consideración del promitente comprador, tal y como consta en la Cláusula Décima, previéndose en la Cláusula Octava entregar al promitente comprador, en calidad de comodato, el local objeto del contrato, por lo que las partes suscribieron en fecha 14 de marzo de 2.008 el respectivo contrato otorgado ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador, el cual quedó anotado bajo el N° 92, Tomo 35 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, pero que sin embargo, la entrega del bien inmueble en comodato no llegó a producirse.

7) Que en fecha 30 de marzo de 2.009, el INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA (ISUM), C.A., solicitó al Notario Público Trigésimo Noveno del Municipio Libertador del Distrito Capital, que procediera a notificar al ciudadano G.Y., que la operación de compraventa del local de autos, no se pudo llevar a cabo por motivos no imputables a las partes y, le reiteró su disposición de hacer la devolución de la cantidad entregada en calidad de arras al momento de suscribir el contrato de opción de venta.

8) Que en fecha 27 de abril de 2.009, el INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA (ISUM), C.A., solicitó a la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, que notificara al actor G.Y. y a su apoderado judicial, sobre la no realización de la venta prevista y la pretensión de devolver el dinero, alegando que la venta no se pudo llevar a cabo por razones no imputables a las partes.

9) Que de acuerdo al contenido de la última notificación, el INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA (ISUM), manifestó que en fecha 08 de mayo de 2.008, posterior a la firma del contrato de opción de compra venta, solicitó de la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador, un pronunciamiento sobre el cambio de uso del inmueble, debido a que la intención del promitente comprador era la de utilizar el local, para fines comerciales, sin embargo la Dirección de Control Urbano emitió un oficio mediante el cual indicó que el uso educacional es exclusivo en dicho inmueble y no admite mezcla con ningún otro uso, lo cual le impedía vender locales comerciales en el citado inmueble, indicando que esos señalamientos además de no ser ciertos, evidencian la mala fe de la vendedora en la ejecución del contrato, pues en el compromiso de venta en ninguna parte se establece que la venta estaba sujeta a la aprobación de un cambio de uso por parte de la autoridad municipal y que en todo caso, la vendedora ocultó tal situación. Que sólo se pacto que el lapso para el otorgamiento definitivo del contrato era de sesenta (60) días continuos contados a partir del Registro del Documento de Condominio del Edifico 180, obteniendo la cédula catastral, la solvencia municipal y la autorización del banco para la venta del local.

10) Hace una serie de señalamientos doctrinarios y jurisprudenciales que, según su decir, demuestran las afirmaciones fácticas invocadas en su pretensión libelar, entre las que se encuentran criterios relativos a los elementos para el perfeccionamiento de una venta; del hecho de que la vendedora no ha debido ofrecer en venta el local, cuando ni siquiera había solicitado las Variables Urbanas Fundamentales, pues ni siquiera tenía noción de que el uso educacional y comercial del inmueble no había sido autorizado; y, en tal sentido, no se estaría frente una Causa Extraña No Imputable por cuanto ésta no fue sobrevenida, si no preexistente, y que en este asunto no puede hablarse de ausencia de dolo, negligencia o imprudencia por parte del vendedor, que puedan determinar su liberación en el cumplimiento de las obligaciones asumidas.

11) Que en caso de responsabilidad por incumplimiento, el deudor de una obligación estipulada en moneda extranjera como moneda de pago, debe exactamente la suma en unidades monetarias extranjeras expresada, y sólo se libera entregando la suma de signos contratada, no pudiendo ni siquiera invocar la existencia de un control de cambio por parte del estado, para excusarse del pago en moneda extranjera.

12) Que teniendo como sustento las anteriores afirmaciones procedió a demandar al INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA (ISUM), C.A., por Cumplimiento de Contrato e Indemnización de Daños y Perjuicios para que convenga o sea condenada en pagar las siguientes cantidades de dinero:

  1. La cantidad de Cuatrocientos Treinta y Siete Mil Quinientos Dólares de los Estado Unidos de América (US$ 437.500,00), por concepto de reintegro de la cantidad entregada en arras al momento de suscribir el compromiso de compraventa, que a los efectos del artículo 117 de la Ley del Banco Central de Venezuela, señaló que su equivalencia en bolívares es la cantidad de Novecientos Cuarenta Mil Seiscientos Veinticinco Bolívares (Bs. 940.625,00), a la tasa de cambio oficial vigente para la fecha (2,15 por US$).

  2. La suma de Cuatrocientos Treinta y Siete Mil Quinientos Dólares de los Estado Unidos de América (US$ 437.500,00), por concepto de indemnización por daños y perjuicios, causados por el incumplimiento de la promitente vendedora que a los efectos del artículo 117 de la Ley del Banco Central de Venezuela, señaló que su equivalencia en bolívares es la cantidad de Novecientos Cuarenta Mil Seiscientos Veinticinco Bolívares (Bs. 940.625,00), a la tasa de cambio oficial vigente para la fecha (2,15 por US$).

  3. En pagar las costas y costos procesales.

    Finalmente fundamentó su demanda en los artículos 1.160, 1.167, 1.263 del Código Civil y 115 de la Ley del Banco Central de Venezuela.

    En la oportunidad de dar contestación a la demanda (14 de Julio de 2009), la representación judicial de la parte demandada alegó lo siguiente:

    Rechazó, negó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, por no ser ciertos los hechos alegados, ni procedente el derecho invocado. Especialmente rechazó los siguientes hechos narrados en el libelo de demanda:

    1) Rechazó, negó y contradijo que la cantidad entregada en arras por parte del actor se hubiese realizado mediante la entrega de títulos de la Deuda Pública Nacional denominados en divisas, por la cantidad de Cuatrocientos Treinta y Siete Mil Quinientos Dólares de Los Estados Unidos De América (US$ 437.500,00) tal y como se pactara en el contrato de opción de compraventa.

    2) Rechazó, negó y contradijo el hecho alegado por el actor, en cuanto a que la actora no había cumplido con la obligación de efectuar la tradición legal del local comercial dentro del plazo previsto, es decir, dentro de los sesenta (60) días acordados por las partes, según la Cláusula Cuarta del contrato. En este sentido, señaló que la cláusula contractual, dependía de dos (02) condiciones fundamentales que nunca se efectuaron, a saber: el Registro del Documento de Condominio del “Edificio 180” y el desglose del Edificio en la Ingeniería Municipal. Estas dos condiciones no estuvieron sometidas a ningún plazo de caducidad y nunca se dieron en el presenta caso, razón por la cual nunca comenzó a correr ningún lapso y por consiguiente, su patrocinada nunca estuvo en mora de las obligaciones asumidas en el contrato accionado. Que justamente durante el trámite del Registro del Documento de Condominio, se conoció que el uso comercial y educacional no eran compatibles en el inmueble donde se encontraba ubicado el local, este es, el “Edificio 180”.

    3) Alegó que en la Cláusula Décima del contrato, las partes establecieron que el Promitente Comprador aprobaba el borrador del Documento de Condominio del Edificio y su Reglamento, y que aceptaba las condiciones relacionadas con el uso del local comercial, a actividades que estuviesen permitidas por la Alcaldía del Municipio Libertador, por encontrarse en el Edificio la futura sede del Instituto Universitario de Mercadotecnia (ISUM), y a no alterar la fachada del edificio.

    4) Que antes de adquirir el Edificio 180, la demandada pidió una consulta ante la Dirección General de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Libertador, con relación al cambio de uso del local, y ésta les indicó en esa oportunidad que si era procedente el Uso Educacional y Comercial del inmueble, pero indicándole que en los locales comerciales no estaba permitido establecimientos de expendios de licores, es decir, nada dijo acerca de la existencia de la Ordenanza Modificatoria de la Ordenanza de Zonificación del Municipio Libertador, publicada en Gaceta Municipal Extra 851-A, de fecha 03 de agosto de 1989, que no permitía el uso de comercio en una Edificación Educacional.

    5) Que no es cierto que el contrato de autos se trate de una venta, pues su perfeccionamiento estaba sujeto a un hecho que debía ocurrir con posterioridad y esto no ocurrió. A tal efecto invocó la Cláusula Sexta de la opción de compraventa suscrita por las partes.

    6) Que nunca su representada le planteó al Sr. G.Y., de que se formalizara la venta pero con la posibilidad de darle al local un uso distinto al comercial

    7) Que en el caso de autos, existía un impedimento legal que no era conocido por ninguna de las partes al momento en que se suscribió el contrato de promesa de venta.

    8) Que la razón para que el Instituto Universitario de Mercadotecnia (ISUM), C.A., adquiriera el “Edificio 180”, era precisamente para que sirviera como su sede, lo cual era del conocimiento del accionante, y con base a esta premisa se tenía que condicionar la venta del local comercial.

    9)Que no es cierto que la demandada no haya actuado de buena fe por no haber solicitado las Variables Urbanas del Inmueble y no tener noción de la incompatibilidad entre lo educacional y comercial, por cuanto, como ya se explicó la autoridad judicial primeramente les dijo que si era permitido.

    10) Invocó el mismo principio de buen padre de familia que alega la parte actora, en cuanto a la conducta de su representada, toda vez que éste debió documentarse, ya que toda la información relacionada a las variables urbanas del inmueble, está contenida en ordenanzas y resoluciones que son públicas, por ello, indican que no hubo dolo ni mala fe. Más aún, el promitente comprador para el perfeccionamiento del negocio de acuerdo a lo establecido en la Cláusula Décima del contrato, se comprometió a limitar el uso del local comercial a actividades que estuviesen permitidas por la Alcaldía del Municipio Libertador, por encontrarse en el Edificio la futura sede del INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA (ISUM), C.A., y en virtud de ello, debió consultar o revisar la permisología y las resoluciones existentes y que eran aplicables al caso.

    11) Alegó que no era cierto que el actor le había entregado a la demandada el equivalente a CUATROCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL QUINIENTOS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (US$ 437.500,00) en títulos de la Deuda Pública Nacional denominados en divisas, razón por la cual afirmó que no puede pretenderse que su representada tenga que realizar la restitución de la cantidad entregada en arras de esta forma, toda vez que la parte actora tampoco lo hizo, siendo lo procedente que se realice en moneda de curso legal al cambio oficial de Bolívares 2,15 por Dólar Americano.

    12) Para finalizar, la demandada INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA (ISUM), C.A., procedió a reconvenir al actor G.Y., alegando que éste nada dijo sobre el negocio jurídico en sí, por lo que consideró que debe existir un pronunciamiento sobre la existencia o no del contrato de opción de compra venta accionado, teniendo como fundamento el contenido del artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, alegando además que ambas partes están contestes sobre la inviabilidad del perfeccionamiento de la operación de venta, por razones no imputables a las partes, toda vez que la acción planteada no persigue la venta del bien, lo cual da lugar a que se plantee la resolución del contrato de opción de compra-venta, dada la imposibilidad de su perfeccionamiento, e hizo las mismas consideraciones acerca de las cantidades en bolívares que debería reintegrar ésta a la parte actora reconvenida, como lo dispone el artículo 115 del Banco Central de Venezuela y que se negó a recibir.

    13) En base a los hechos anteriores procedió a reconvenir al actor para que conviniera o su defecto fuese condenado por este Tribunal a lo siguiente:

  4. En resolver el compromiso de compraventa suscrito con EL INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA (ISUM), C.A según documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 13 de febrero de 2008, anotado bajo el Nº 61, Tomo 21, de los Libros respectivos, que tiene por objeto “un (01) inmueble constituido por un local comercial ubicado en el Edificio “180”, situado con frente a la Avenida A.L., con Calle Humboldt, hoy Tercera Avenida de las Delicias, Urbanización Bello Monte, Sección Este, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, del Distrito Capital”, en virtud de que el negocio jurídico planteado no se puede llevar a cabo por razones que no le son imputables a ninguna de las partes.

  5. En que dada la imposibilidad de llevar a cabo la venta del local comercial objeto del negocio jurídico suscrito por las partes, EL INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA (ISUM), C.A., deberá restituir la cantidad de NOVECIENTOS CUARENTA MIL SEISCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. F. 940.625,00) entregadas en calidad de arras.

  6. En pagar las costas y costos del presente juicio con inclusión de los honorarios de abogados, de conformidad con lo establecido en el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil.

    En fecha 01 de octubre de 2009, el Juzgado a quo admitió la reconvención propuesta por la parte demandada. Posteriormente compareció la parte actora y procedió a dar contestación a la reconvención propuesta (14 de Octubre de 2009), rechazándola y contradiciéndola, ya que sus fundamentos, tanto de hecho como de derecho, no son válidos ni resultan ciertos.

    Que no es cierto que lo que pretende es el perfeccionamiento de la venta del local comercial, lo cual –a su decir- no es posible ya que INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA (ISUM), C.A., vendió el inmueble en su totalidad, tal y como consta en documento protocolizado por ante la Oficina de Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Libertador, del Distrito Capital, en fecha 20 de octubre de 2008, sino el cumplimiento de las estipulaciones contractuales como son el reembolso de las arras, más el pago de la indemnización de daños y perjuicios.

    Que no es posible la resolución contractual propuesta por la actora reconviniente, con base al impedimento de ejecutar el contrato de compromiso de compraventa, con lo cual la demandada pretende eludir su responsabilidad.

    En cuanto a los alegatos referidos a la improcedencia del cobro de la penalidad reclamada y que el pago deba realizarse en moneda de curso legal y de la supuesta intención de restituir la cantidad recibida, esgrimió que tales afirmaciones en el contexto de la reconvención, resultan intrascendentes por cuanto las mismas no contienen ninguna mutua petición, y las consideró carentes de veracidad. Para fundamentar su aseveración citó a los autores A.R.-Romberg y E.M.L..

    Que no es cierto que haya recibido en calidad de arras la cantidad DE NOVECIENTOS CUARENTA MIL SEISCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 940.625,00), sino que lo que efectivamente recibió fue la suma de CUATROCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL QUINIENTOS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (US$ 437.500,00).

    Finalmente, invocó el contenido de los artículos 1.167, 1.263 y 1.264 del Código Civil, y solicitó que se declare sin lugar la reconvención propuesta.

    - III -

    DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS

    Llegada la oportunidad procesal para promover pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho y trajeron a los autos los siguientes medios probatorios:

    PARTE ACTORA-RECONVENIDA:

    Pruebas incorporadas junto con el libelo.

    1) Copia certificada del contrato de promesa de venta del inmueble constituido por un local comercial ubicado en el Edificio 180, situado con frente a la Avenida A.L., con Calle Humboldt, hoy Tercera Avenida de las Delicias, Urbanización Bello Monte, Sección Este, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, del Distrito Capital”, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador, del Distrito Capital, en fecha 13 de febrero de 2008, inserto bajo el N° 61, Tomo 21, de los libros de autenticaciones llevados por esa dependencia. El Tribunal, conforme al contenido del artículo 1.357 del Código Civil y por cuanto no ha sido impugnado por ninguna de las partes, se trata de un documento auténtico que merece pleno valor probatorio de los hechos jurídicos en él expresados, que no es otra cosa que el otorgamiento de un contrato de promesa de venta entre los hoy litigantes, y ASI DE DECIDE.

    2) Copia simple del contrato de compra-venta, suscrito por la sociedad mercantil BANCO VENEZOLANO DE CRÉDITO, S.A. Y EL INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA (ISUM), C.A., protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador, del Distrito Capital, en fecha 25 de octubre de 2007, bajo el N° 12, Tomo 10, del Protocolo Primero. El Tribunal considera, que esta documental posee el valor probatorio que establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, según la cual las copias de documentos públicos producidos en juicio en copia simple, hacen fe, si no han sido impugnados por alguna de las partes, tal como ocurrió en el caso de autos. De esta documental se desprende la titularidad del inmueble de autos de parte de la demandada reconviniente EL INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA (ISUM), C.A, y ASI SE DECIDE.

    3) Copia simple del contrato de comodato suscrito entre EL INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA (ISUM), C.A. y el ciudadano G.Y., autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador, del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 92, Tomo 35, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. El Tribunal conforme a lo establecido en el artículo 1.357 de Código Civil, se trata de un documento auténtico, que es pertinente para probar la celebración de un contrato de naturaleza gratuita, sobre el inmueble objeto de juicio, y ASI SE DECIDE.

    4) Copias simples de las Notificaciones practicadas por la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, del Distrito Capital, en fechas 30 de marzo de 2009 y 27 de abril de 2.009, en virtud de la solicitud efectuada por el INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA (ISUM), C.A. mediante la cual se notificó al ciudadano G.Y., acerca de la no realización de la operación de compra venta prevista por causas no imputables a las partes y la indicación de que EL ISUM se encuentra en la disposición de devolver el dinero entregado en calidad de arras. El Tribunal, con relación a estas probanzas, se trata de copias de documentos auténticos, es decir, autorizados por un funcionario facultado para ello con las solemnidades legales, conforme a la previsión legal de artículo 1.357 del código civil, los cuales al no haber sido impugnados por la parte contra quien se opuso, hacen plena prueba de los hechos que de ellas se derivan, como lo es la manifestación de parte del INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA (ISUM), C.A. para con el ciudadano G.Y., en virtud de la imposibilidad material de la celebración del contrato de promesa de venta por un hecho extraño a las partes y su voluntad de devolver las cantidades de dinero recibida en arras y ASI SE DECIDE.

    Pruebas consignadas por la parte actora, durante el lapso probatorio:

    5) Copia simple de oficio N° 003415, de fecha 09 de junio de 2008, suscrito por el Director de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador, del Distrito Capital, mediante el cual se informa al INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA (ISUM), C.A., las características de la parcela con frente y área acusados de 1.883,98 mts2 y 119,96 mts2 respectivamente, ubicada en el Boulevard de Sabana Grande, con Tercera Avenida Las Delicias, Urbanización Bello Monte, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, del Distrito Capital y se indica que tiene permitido el uso de comercio al detal en general y servicios conexos de todo tipo. El Tribunal, por cuanto se trata de una probanza que no obstante haber sido consignada a los autos en copia simple, no ha sido impugnada por la parte contra quien se opuso, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio de los hechos en ella vertidos como lo es que en la fecha en referencia la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Liberador indicó el uso comercial del inmueble y cualquier otro uso, y ASI SE DECIDE.

    6) Copia simple de la Gaceta Municipal Extra 851-A de fecha 3 de agosto de 1.989 contentiva de la Ordenanza del Zonificación del Municipio Libertador, que este Juzgado Superior comparte su valoración tal como lo hizo el juez a quo, en el sentido que la Ley no constituye un medio probatorio, pues el Derecho no se prueba, lo que se debe probar son las afirmaciones de hecho, y ASI SE DECIDE.-

    7) De conformidad con el preceptuado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió la prueba de informes para que la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador, suministrase la siguiente información: a) En que fecha el INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA (ISUM), C.A., solicitó las variables urbanas fundamentales para el inmueble constituido por seis parcelas con los números 115, 116, 117, 118, 130 y 131, callejones, edificio, local comercial sobre ellas construidas ubicado con frente a la avenida A.L., Boulevard de Sabana Grande con calle Humboldt, Urbanización Bello Monte, Municipio Libertador; b) Cual es el contenido del Oficio Nº 003415, de fecha 09 de Junio de 2.008, suscrito por el ciudadano W.M.D., Director de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Capital, dirigido a D.F.T., donde se señala las características de la parcela con área y frente acusados 1.883,98 mts2 y 119,96 mts2, respectivamente, ubicada en el Boulevard de Sabana Grande, con Tercera Avenida Las Delicias, Urbanización Bello Monte, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, indicándose que dicha parcela tenía el uso de comercio al detal en general y servicios conexos a oficinas.

    8) De igual forma, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió la prueba de informes para que la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador, del Distrito Capital, informe si en fecha 20 de Octubre de 2008, bajo el número 2008.583, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el número 215.1.1.13.476, fue registrada la venta del edificio 180, por parte el Instituto Universitario de Mercadotecnia (ISUM), C.A., a la sociedad mercantil Inmuebles 4810, C.A.

    Estas probanzas fueron inadmitidas por el Juzgado de la causa mediante auto de fecha 09 de diciembre de 2009, por lo que este Juzgado Superior nada tiene que pronunciarse al respecto, y ASI SE DECIDE.-

    9) Copia certificada del contrato de compra-venta, suscrito en fecha 20 de octubre de 2008, entre las sociedades mercantiles INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA (ISUM), C.A. e INMUEBLES 4810, C.A., sobre el terreno, edificios de oficina, local comercial y estacionamiento ubicados en la avenida A.L. con Tercera Avenida de Las Delicias Municipio Libertador del Distrito Capital, debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador, del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 2008.583, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 215.1.1.13.476 y correspondiente al libro de folio real del año 2008. El Tribunal, por cuanto se trata de una copia certificada de un documento público, conforme a la previsión contenida en los artículos 1.384 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, que al no haber sido atacado por la parte contraria, otorga plena prueba de los hechos que declaró haber presenciado el funcionario público que lo autorizó, que no es otro que la venta del inmueble de autos de parte del INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA (ISUM), C.A. para con INMUEBLES 4810, C.A.

    PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE:

    1) Copia certificada del contrato de opción de compra-venta, suscrito entre el INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA (ISUM), C.A. y el ciudadano G.Y., según documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 13 de febrero de 2008, anotado bajo el Nº 61, Tomo 21, de los libros de autenticaciones llevados por esa dependencia, cuyo objeto es “un (01) inmueble constituido por un local comercial ubicado en el Edificio ‘180’, situado con frente a la Avenida A.L., con Calle Humboldt, hoy Tercera Avenida de las Delicias, Urbanización Bello Monte, Sección Este, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, del Distrito Capital”. El Tribunal, observa que la valoración probatoria de este documento ya fue analizada por este Juzgado Superior al comienzo de este Capítulo, ya que, al tratarse del documento fundamental de la demanda, fue consignado por la parte actora, por lo que se hace innecesaria su nueva valoración, y ASI SE DECIDE.

    2) Copia simple del contrato de comodato suscrito en fecha 14 de marzo de 2.008, entre la sociedad mercantil INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA (ISUM), C.A., y el ciudadano G.Y., autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador, del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 92, Tomo 35, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. De igual forma como en el caso anterior, esta documental ya ha sido valorada por este Juzgado al comienzo de este Capítulo, y ASI SE DECIDE.

    3) Originales de las dos (02) notificaciones extra-judiciales evacuadas por la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fechas 30 de marzo de 2009 y 27 de abril de 2009, cuyas solicitante es EL INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA (ISUM), C.A. La valoración probatoria de estas documentales, ya ha sido efectuada por este Tribunal Superior, ratificándose el valor de plena prueba ya explicado, y ASI SE DECIDE.

    4) Copia certificada del contrato de compra-venta, suscrito entre la sociedad mercantil BANCO VENEZOLANO DE CRÉDITO, S.A. y EL INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA (ISUM), C.A. protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 25 de octubre de 2007, bajo el N° 12, Tomo 10, del Protocolo Primero. También la valoración probatoria de esta documental ha sido efectuada por este Juzgado en el capitulo presente; en ese sentido, dicha valoración se ratifica en todas y cada una de sus partes, y ASI SE DECIDE.-

    5) Original de la Comunicación Nº 004880, de fecha 05 de octubre de 2007, emanada de la Dirección General de la Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Libertador, dirigida al ingeniero A.G.S., mediante la cual se le informó que de acuerdo al plano regulador que acompaña a la Ordenanza de Zonificación del sector Sabana Grande (Gaceta Municipal Nº 16.224, de fecha 14/08/1980) el inmueble objeto de autos se encuentra en un área definida como zona V9.1CM (vivienda multifamiliar con comercio metropolitano en planta baja y mezzanina) la cual admite la asignación del uso educacional, siempre y cuando cumpla con lo previsto XII, de los edificios escolares y centros educativos, en especial el artículo 180 de la Gaceta Municipal Nº 1808-3, de fecha 25/11/1998, que estipula 250 metros entre institutos educativos. De igual manera se le informó que en los parques, zonas de concentración estudiantil y edificios residenciales, así como los locales comerciales de éstos, no se permitirá el establecimiento de expendio de bebidas alcohólicas.

    6) Original de la Comunicación No. 1545/08 emanada de la Dirección General de la Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Libertador, de fecha 27 de mayo de 2008, dirigida al INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA (ISUM), C.A., mediante la cual se le informó que según lo establecido en el Capítulo II, artículo 4°, Parágrafo Único de la Ordenanza Modificatoria de la Ordenanza de Zonificación del Municipio Libertador (publicada en Gaceta Municipal Extra 851-A, de fecha 03/08/1989) el Uso Educacional es compatible con la Zonificación Residencial y toda parcela deberá funcionar como Uso único del inmueble y que no se admite mezcla con ningún otro Uso.

    Estas dos (2) últimas probanzas mencionadas, son Instrumentos Públicos Administrativos, que en palabras del Doctor A.R.-Romberg, son: “...aquellos emanados de funcionarios de la Administración Pública, en ejercicio de sus funciones y en las formas exigidas por la ley. (...) que a) Están dotados de veracidad y legitimidad de lo declarado por el funcionario en ejercicio de su funciones; presunción que corresponde desvirtuar al particular involucrado en el acto, y que, b) La presunción de veracidad y legitimidad puede ser destruida por cualquier medio de prueba, ya verse el documento sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo, o bien verse sobre manifestaciones de certeza o declaraciones de ciencia o conocimiento”. (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo IV, 1997, Págs. 151-153). Estos Documentos al no haber sido impugnados por la parte contraria, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, merece pleno valor probatorio de los hechos que de éstas se derivan, como lo son (con relación al primer documento)que para la fecha en cuestión (5 de octubre de 2007) la Administración Pública (en virtud de una consulta realizada por el INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA (ISUM), C.A.) le informó a ésta que sí era posible un uso mixto en el inmueble (educacional-comercial) pero con las limitaciones relativas a la distancia que debe existir entre Institutos Educativos y la prohibición de expendio alcohólico en los comercios, y con relación al segundo documento, que partir de esa fecha (27 de mayo de 2008) la autoridad administrativa le informa, ésta vez, que no era posible un uso educacional-comercial en el inmueble de autos, todo en virtud de una prohibición contenida en una Ordenanza Municipal.

    7) De conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió la prueba de informes para se requiera de la Dirección de Control Urbano, Gestión General de Infraestructura, de la Alcaldía del Municipio Libertador e informe lo siguiente: a) Si en dicha oficina pública se emitió un oficio identificado con el número 004880, de fecha 05 de octubre de 2007, dirigida al Ingeniero A.G.S.; b) Si en dicha oficina pública se emitió un oficio identificado con el número 003120, de fecha 27 de mayo de 2008, dirigida al INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA (ISUM) C.A., en respuesta a una comunicación recibida bajo el N° 00-1545, de fecha 08 de mayo de 2008.

    Mediante auto dictado en fecha 09 de diciembre de 2009

    el Juzgado a quo inadmitió estas probanzas y en virtud de ello, nada tiene que a.é.J.a. respecto y ASI SE DECIDE.

    8) De conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, promovió una Inspección Judicial a practicarse en la sede de la Dirección General de Gestión de Infraestructura de la Alcaldía del Municipio Libertador, para dejar constancia de los siguientes particulares: a) Que certifique el contenido del oficio No. 004880 de fecha 05 de octubre de 2007, dirigida al Ingeniero A.G.S.; b) Que certifique el oficio No. 003120 de fecha 27 de mayo de 2008, dirigida al INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTENIA (ISUM) C.A.; c) De cualquier otro particular que surja al momento de la práctica de la Inspección Judicial. De igual forma que con la probanza anterior, el Juzgado a quo mediante auto de fecha 09 de diciembre de 2.009, la declaró inadmisibilidad, por ello, nada tiene que analizar este Juzgador. Así se decide.

    - IV -

    MOTIVACIONES PARA DECIDIR

    Vistos los alegatos presentados por las partes y las probanzas aportadas a los autos, de seguidas procede este Tribunal Superior a pronunciarse acerca del mérito de la controversia planteada en éste proceso judicial, en los siguientes términos:

    A través de la presente demanda, persigue la parte actora ciudadano G.Y., el Cumplimiento del Contrato de Opción de Compra Venta que suscribió con la sociedad mercantil INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA (ISUM), C.A., que tiene por objeto un (1) local comercial ubicado en el Edificio 180, situado con frente a la Avenida A.L., con Calle Humboldt, hoy Tercera Avenida de las Delicias, Urbanización Bello Monte, Sección Este, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, con la consecuente indemnización de daños y perjuicios especificados en dicho contrato y reproducidos en el libelo. Es de hacer notar que éste contrato ha sido reconocido por ambas partes en el iter procesal, por lo que es obligación de primer orden para quien decide, determinar la naturaleza de dicho contrato y escudriñar la verdadera intención de las partes al obligarse, para sí verificar la autenticidad de las alegaciones del actor y las defensas de la parte demandada, todo ello en base al material probatorio existente y la facultad requisitoria otorgada por la Ley a los jueces y contenida en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

    Ahora bien, antes de entrar a analizar el contrato en cuestión, primeramente fijaremos los limites en que ha quedado trabada la litis, y en ese sentido, tenemos por un lado, que el incumplimiento alegado por el actor se basa en que el contrato se encuentra ya perfeccionado, pues, según su decir, están presentes los elementos esenciales para su existencia (objeto y precio) y que existe mala fe de parte de la demandada INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA (ISUM) C.A., porque antes de suscribirlo, ocultó el hecho de que no se permitía el uso mixto en el inmueble de autos (comercial-educacional) y que en ninguna parte se establecía que la venta estaba sujeta a la aprobación de un cambio de uso por parte de la autoridad municipal, sino que únicamente fijaba el lapso de otorgamiento de la venta definitiva a los sesenta (60) días contados a partir del Registro del Documento de Condominio, realizado el desglose del edificio en Ingeniería Municipal y obtenida la cédula catastral, otorgamiento que nunca se efectúo, razón por la cual demanda el reintegro de la cantidad entregada en arras (por la suma de Cuatrocientos Treinta y Siete Mil Quinientos Dólares de los Estado Unidos de América (US$ 437.500,00) y las misma suma de dinero (Cuatrocientos Treinta y Siete Mil Quinientos Dólares de los Estado Unidos de América (US$ 437.500,00) por concepto de indemnización de daños y perjuicios.

    Por su parte, la parte demandada en su defensa alega que las condiciones fundamentales para el otorgamiento nunca se efectuaron, a saber: el Registro del Documento de Condominio del Edificio 180 y el desglose del Edificio en la Ingeniería Municipal, razón por la cual nunca comenzó a correr ningún lapso y por consiguiente, nunca estuvo en mora de las obligaciones asumidas en el contrato, ya que se dio un hecho no atribuible a alguna de las partes.

    En ese sentido argumentó que la razón por la cual la venta definitiva no se llevó a cabo, se debió a una causa extraña no imputable a las partes, cual era que el inmueble en cuestión no se permitía un uso mixto (educacional-comercial) circunstancia que éste desconocía al momento de firmar el contrato accionado (13 de febrero de 2.008) pues de una consulta efectuada a la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Libertador, ésta en fecha 05 de octubre de 2.007 (mucho antes de que se suscribiera el contrato accionado) le informó que si era permitido el uso comercial-educacional, pero con la única limitante de que no debía expenderse licores y la distancia que debe existir entre institutos educacionales (de 250 Mts.) no diciendo nada en relación a una Ordenanza modificatoria de la Ordenanza de Zonificación del Municipio Libertador, publicada en la Gaceta Municipal Extra 851-A, de fecha 3 de agosto de 1.989, en la cual se prohibía el uso comercial-educacional.

    Además, ambas partes hicieron sus respectivas alegaciones con relación a las cantidades demandadas (reintegro de las cantidades entregadas en arras y la indemnización por daños y perjuicios) en el siguiente sentido; la parte actora indicó que siendo una obligación en moneda extranjera, es una obligación pecuniaria y por lo tanto indestructible y no se le puede aplicar causa extraña no imputable como excusa para su cumplimiento, ni mucho menos el hecho de que en el país exista una control de cambio. Por otro lado, la parte demandada indicó que no era cierto que la cantidad entregada en arras se haya pagado mediante la entrega de títulos de la Deuda Pública Nacional denominados en divisas, siendo lo procedente que el pago se realice en moneda del curso legal al cambio oficial de Bs. 2.15, por dólar americano, conforme a lo preceptuado en el artículo 115 de la Ley del Banco Central de Venezuela. Además indicó que en el país existe un control de cambio que hace imposible la adquisición de divisas salvo los rubros autorizados por el ente regulador (Cadivi).

    Para finalizar la parte demandada el INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA (ISUM), C.A., reconvino al actor ciudadano G.Y., por Resolución de Contrato, alegando que éste nada dijo sobre el negocio jurídico en sí, por lo que consideró que debe existir un pronunciamiento sobre la existencia o no del contrato de opción de compra venta, teniendo como fundamento el contenido del artículo 365 del Código de Procedimiento Civil e hizo las mismas consideraciones acerca de las cantidades en bolívares que debería reintegrar ésta a la parte actora reconvenida, como lo dispone el artículo 115 del Banco Central de Venezuela y que se negó a recibir.

    Así las cosas, observa quien aquí decide, que lo primordial en este caso es determinar, primeramente si ha habido mala intención o no de parte de la demandada INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA (ISUM) en la suscripción del contrato de opción de compra venta, en el sentido de que ésta conocía a priori la zonificación del inmueble que prohibía su uso mixto, y que no obstante ello, lo suscribió, y luego, determinar si ha habido incumplimiento o no del contrato de parte de la demandada, ya que de existir alguna de éstas, se procedería con la devolución de la arras entregadas y la indemnización acordada en el contrato, y a este respecto podemos indicar que entre las probanzas aportadas en los autos se evidencia la Comunicación Nº 004880, de fecha 05 de octubre de 2007 (Documento Público Administrativo con pleno valor probatorio) emanada de la Dirección General de la Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Libertador, dirigida al ingeniero A.G.S., mediante la cual se le informó que de acuerdo al plano regulador que acompaña a la Ordenanza de Zonificación del sector Sabana Grande, el inmueble de autos se encuentra en un área definida como zona V9.1CM (vivienda multifamiliar con comercio metropolitano en planta baja y mezzanina) la cual admite la asignación del uso educacional, siempre y cuando diste a 250 metros entre institutos educativos, además con la particularidad de que en los comercios está prohibido el expendio de bebidas alcohólicas. (Subrayado del tribunal)

    De igual forma se observa en los autos, una comunicación posterior signada con el Nº 1545/08 de fecha 27 de mayo de 2008 (Documento Público Administrativo con pleno valor probatorio) emanada de la Dirección General de la Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Libertador, dirigida al INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA (ISUM), C.A., mediante la cual se le informó que según lo establecido en el Capítulo II, artículo 4°, Parágrafo Único de la Ordenanza Modificatoria de la Ordenanza de Zonificación del Municipio Libertador (publicada en Gaceta Municipal Extra 851-A, de fecha 03/08/1989) el Uso Educacional es compatible con la Zonificación Residencial y toda parcela deberá funcionar como Uso único del inmueble y que no se admite mezcla con ningún otro Uso, es decir, que la autoridad administrativa le informa, ésta vez, a diferencia de la comunicación anterior que no era posible un uso educacional-comercial en el inmueble de autos, todo en virtud de una prohibición contenida en una Ordenanza Municipal. (subrayado nuestro).

    Así las cosas, considera esta Juzgadora que a diferencia de lo expresado por la actora, para la fecha de suscripción del contrato accionado (13 de febrero de 2.008) no era conocido, ni previsible para el INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA (ISUM), C.A., el conocimiento de la existencia de una Ordenanza Modificatoria de la Ordenanza de Zonificación del Municipio Libertador de fecha 03 de agosto de 2.008, que expresamente prohibía un uso mixto, pues la propia administración cuatro (4) meses antes de suscribir el contrato en cuestión, le había dicho lo contrario. Además, desde el inicio del negocio jurídico y según las pruebas aportadas, el ciudadano G.Y. sabía que en el inmueble funcionaría la sede del Instituto educacional pues ello consta en el contrato, en ese sentido, desconociendo tal hecho por la demandada (y por cierto, también por la parte actora) es forzoso concluir que no hubo mala fe de su parte al obligarse en el contrato por desconocimiento de la verdadera zonificación del inmueble. En todo caso, la parte demandada fue inducida en un error por parte de la administración y en base a este error hizo que se obligara en el contrato, que no puede cumplirse por hechos ajenos al propio contrato y por ende a las partes, y ASI SE DECIDE.-

    Por otro lado, se observa que en el propio contrato de opción de compraventa la parte actora en la Cláusula Décima del contrato, declaró conocer el borrador del documento de condominio del edificio correspondiente al local comercial objeto de la opción de compraventa; y declaró limitar dicho local a las actividades comerciales permitidas por la autoridad municipal; por encontrarse en el Edificio la futura sede del Instituto Universitario. Con ello, se evidencia que ambas partes asumían el riesgo que la operación o negocio estaba condicionado al hecho que la alcaldía aprobara el proyecto de negocio contenido en el borrador de documento de condominio presentado.

    De igual forma, se evidencia del documento aportado por la parte demandada reconviniente en copia certificada, que corresponde al contrato de compra-venta, suscrito entre la sociedad mercantil BANCO VENEZOLANO DE CRÉDITO, S.A. y EL INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA (ISUM), C.A. protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 25 de octubre de 2007, bajo el N° 12, Tomo 10, del Protocolo Primero; que ésta ultima, adquirió el edificio 180, a través de un crédito hipotecario; y que posteriormente por documento protocolizado ante la misma Oficina de Registro Público, de fecha 20 de octubre de 2008, anotado bajo el Nº 2008.583, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 215.1.1.13.476 y correspondiente al libro de folio real del año 2008, el INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA (ISUM), C.A., le vende a la sociedad mercantil INMUEBLES 4810, C.A., la totalidad del Edificio 180. Este último hecho ocurre luego que el INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA (ISUM), C.A., tuviera conocimiento a través de la comunicación signada con el Nº 1545/08 de fecha 27 de mayo de 2008 emanada de la Dirección General de la Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Libertador, que el uso educacional y comercial no eran compatibles en el citado inmueble de autos.-

    Estas aseveraciones contenidas en los documentos bajo análisis, si bien es cierto que constituyen plena prueba de los hechos que se describen, considera quien decide que no son relevantes al caso, toda vez que tanto la acción incoada por parte de la actora, así como la reconvención planteada por la demandada, lo que persiguen es precisamente la resolución de la opción de compraventa suscrita por las partes; la devolución de la cantidad entregada por parte de la actora en calidad de arras a la demandada; y la procedencia del cobro de una indemnización de daños y perjuicios por el supuesto incumplimiento de la parte demandada y ASI SE DECIDE.-

    Establecido lo anterior, de seguidas éste Tribunal Superior, procede a analizar la naturaleza jurídica del contrato (es decir si se trata de un contrato de opción de compra venta propiamente dicho o por el contrario se trata de una venta definitiva) determinando la verdadera intención de las partes al obligarse, conforme a la facultad prevista en el artículo 12 del Código de procedimiento Civil.-

    Puede leerse del contenido de la Cláusula Décima, lo siguiente:

    El Promitente Comprador aprueba el borrador del Documento de Condominio del edificio con su Reglamento y su respectiva alícuota y acepta las siguientes condiciones relacionadas con el local comercial objeto del presente compromiso de venta:

    1.-Limitar el uso del local comercial a actividades que estén permitidas por la Alcaldía del Municipio Libertador por encontrarse en el edificio la futura sede de un Instituto Universitario

    . (Subrayado del tribunal).-

    Para intentar escudriñar cual fue la verdadera intención de los hoy litigantes al obligarse en el contrato objeto de estudio, procederemos de seguidas a transcribir además, parte del contenido de la cláusula Primera del Contrato de Comodato reconocido por ambos durante el iter procesal y suscrito sólo un (1) mes después del contrato de opción de compra venta accionado (contrato de comodato éste que por cierto, reconoce en su cláusula tercera la existencia del contrato de opción). Dicha cláusula primera dispone en su parte pertinente, lo siguiente:

    El comodante, da en préstamo de uso a El Comodatario, un inmueble constituido por un local comercial ubicado en el Edificio actualmente denominado 180, futura sede del Instituto Universitario de Mercadotecnia, ISUM C.A. ubicado con frente a la Avenida A.L. …(omissis)… El comodatario se obliga a limitar el uso del local comercial a actividades que estén permitidas por la Alcaldía del Municipio Libertador por encontrarse en el Edificio la futura sede del Instituto Universitario…(omissis)…

    (subrayado del Tribunal)

    Por su parte la mencionada cláusula tercera ejusdem, dispone:

    El comodatario se obliga a restituir y colocar en posesión libres de bienes y personas, tal y como es recibido, al término de los sesenta (60) días establecidos en la cláusula cuarta del compromiso de compra venta firmado entre las partes en fecha 13 de febrero de 2.008, el cual se encuentra inscrito en la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador, bajo el N° 61, Tomo 21. (subrayado del Tribunal).

    Considera el Tribunal, que si bien es cierto que conforme a los últimos criterios jurisprudenciales emanados de nuestro M.T. y acatado por la mayoría (por no decir todos los Tribunales Civiles de la República) los contratos de opción de compra venta constituyen verdaderas ventas por cuanto existe la manifestación de voluntad de los otorgantes legítimamente manifestada, faltando solamente un acto posterior y accesorio que es el otorgamiento del documento definitivo en el Registro correspondiente (opinión jurisprudencial que por cierto comparte ésta Juzgadora) es de la opinión de quien suscribe que en el caso de autos, la manifestación de voluntad de las partes actora y demandada, estuvo siempre supeditada a la ocurrencia de un hecho distinto a su voluntad, como es aquella en virtud del cual la autoridad administrativa (Dirección General de la Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Libertador) diera el visto bueno de la actividad comercial que llevaría a cabo el actor Sr. G.Y., en el inmueble objeto del contrato, circunstancia ésta que fue determinante para que ambos contratantes se obligaran y que expresamente manifestaron tanto en el contrato de compra venta, como en el contrato de comodato. Así considera esta sentenciadora que de las documentales mencionadas, se podría determinar que a priori las partes litigantes, supeditaron el cumplimiento del contrato a una opinión de un ente externo (Alcaldía), de manera que para quien suscribe la Naturaleza Jurídica del contrato en cuestión, no es más que un contrato de opción de compra venta y no una venta como tal, y ASI SE DECIDE.-

    Por otro lado, para intentar profundizar acerca del supuesto incumplimiento de parte de la demandada en el contrato de marras, el Tribunal pasa analizar el argumento de defensa que ésta utiliza para eximirse del cumplimiento de su obligación contractual, con base a las probanzas aportadas a los autos y a la luz de la doctrina patria:

    Conforme a la doctrina patria, se considera como Causa Extraña No imputable a toda causa, hecho, obstáculo o circunstancia no imputable al deudor que limite o impida el cumplimiento de la obligación. Tal imposibilidad plena en ejecutar la obligación necesariamente debe instaurarse como sobrevenida, es decir, que se consolida o materializa con posterioridad a contraerse legítimamente la obligación. Tal condición limitativa o impeditiva debe resultar de orden práctico y no puede resultar previsible y aun desarrollándose en imprevisible, la misma debe ser inevitable, a saber, no subsanable por el obligado. De manera conclusiva, debe especificarse que la causa del incumplimiento no puede responder a una actitud volitiva, consciente del obligado (Dolo o intencionalidad). Ahora bien, este eximente de responsabilidad debe necesariamente probarse. Es por ello, que en este caso, en atención al planteamiento del INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA (ISUM), C.A. relativo a la Causa Extraña No Imputable como un hecho imprevisible y extraordinario cuya ocurrencia dio lugar un cambio radical en las condiciones primigenias del contrato a las cuales se obligó a realizar para con el ciudadano G.Y., es menester que se pase de seguidas a analizar si se verifican las circunstancias que dan lugar a la teoría de la imprevisión, a los fines de decidir conforme a las soluciones que ella aporta, de ser ese el caso. En este sentido, es menester hacer mención a la norma que en nuestro derecho positivo se consagra a la Causa Extraña No imputable, que no es otra que aquella contenida en el artículo 1.271 del Código Civil, que establece:

    El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe

    . (Subrayado nuestro).

    La teoría de la imprevisión nace en el campo del derecho civil ante la necesidad de equilibrar las cargas de una de las partes contratantes cuando por efecto de circunstancias extraordinarias e imprevisibles acaecidas con posterioridad a la celebración del contrato y previo a su terminación, resulta modificada la extensión de una de las prestaciones, al punto de traducirse en una excesiva onerosidad en cabeza de esa parte contratante. Esta teoría no precisa ser expresamente acordada y requiere para su procedencia, de la concurrencia de los siguientes requisitos:

    a.- El acaecimiento de un hecho extraordinario y no previsible que modifique las circunstancias originales bajo las cuales se pactaron las prestaciones respectivas.

    b.- Que ese hecho imprevisto provoque un trastorno significativo en la prestación de una de las partes que haga excesivamente onerosa su obligación.

    c.- Que las partes hayan convenido prestaciones de ejecución periódica o de tracto sucesivo.

    d.- El hecho referido debe verificarse con posterioridad a la celebración del contrato y antes de su culminación.

    Hoy en día la doctrina considera prudente y abnegado con los f.d.p. (instrumento para la realización de la justicia) el flexibilizar el patrón de la causa extraña no imputable, no sólo a los supuestos de caso fortuito y fuerza mayor, sino, a aquellas eventualidades del quehacer humano que siendo previsibles e incluso evitables, impongan cargas complejas, irregulares (que escapan de las previsiones ordinarias de un buen padre de familia) al deudor para cumplir con la obligación adquirida, de manera tal que se incluye como causa extraña no imputable además, al Hecho del Príncipe, la Pérdida de la Cosa Debida, la Culpa de la Victima y el hecho de un tercero.

    Así las cosas, éste Tribunal Superior, efectuadas las necesarias observaciones respecto de la teoría aducida por la demandada, corresponde ahora determinar si el hecho de que la autoridad administrativa (Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Libertador) haya indicado a la demandada con posterioridad a la celebración del contrato accionado que la zonificación en la que se encuentra el inmueble no permitía un uso mixto (educacional-comercial) cuando meses atrás (antes del contrato) había dicho todo lo contrario, encuadra en los requisitos que según la doctrina y la jurisprudencia exige la teoría de la imprevisión. Aún cuando no ha sido mencionado por la parte actora, evidentemente este argumento de defensa no es otro que la causa extraña no imputable por Hecho del Príncipe, la cual comprende las disposiciones prohibitivas o imperativas emanadas del Estado por razones de interés público general o particular, que causan un incumplimiento sobrevenido de la obligación, (Doctrina E.M.L., Derecho Civil III, Tomo I).

    Desde este punto, tenemos que consta en los autos (Comunicación N° 004880 del 05 de octubre de 2.007 emanada de la Dirección General de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Libertador) surgida en virtud de la consulta que le efectuara el ciudadano A.G.S. (represente legal de la parte demandada INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA (ISUM), C.A., en la cual la autoridad administrativa le informó a éste en esa oportunidad, que de acuerdo al plano regulador que acompaña a la Ordenanza de Zonificación del sector Sabana Grande (Gaceta Municipal Nº 16.224, de fecha 14/08/1980) el inmueble objeto de la consulta se encuentra en un área definida como zona V9.1CM (vivienda multifamiliar con comercio metropolitano en planta baja y mezzanina) la cual admite la asignación del uso educacional, siempre y cuando cumpla con lo previsto XII, de los edificios escolares y centros educativos, en especial el artículo 180 de la Gaceta Municipal Nº 1808-3, de fecha 25/11/1998, que estipula 250 metros entre institutos educativos. De igual manera se le informó que en los parques, zonas de concentración estudiantil y edificios residenciales, así como los locales comerciales de éstos, no se permitirá el establecimiento de expendio de bebidas alcohólicas. (Subrayado del Tribunal).

    Es necesario indicar que dicha comunicación fue emanada cuatro (4) meses antes de la suscripción del contrato objeto de estudio, es decir, 13 de febrero de 2.008.

    De igual forma consta en los autos que, posteriormente, en fecha 27 de mayo de 2008, la misma Dirección General de la Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Libertador, dictó el oficio N° 1545/08, dirigido al INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA (ISUM), C.A. mediante la cual se le informó que según lo establecido en el Capítulo II, artículo 4°, Parágrafo Único de la Ordenanza Modificatoria de la Ordenanza de Zonificación del Municipio Libertador (publicada en Gaceta Municipal Extra 851-A, de fecha 03/08/1989) el Uso Educacional es compatible con la Zonificación Residencial y toda parcela deberá funcionar como Uso único del inmueble y que no se admite mezcla con ningún otro Uso, es decir, absolutamente lo contrario de lo que había indicado meses atrás, de manera que, considera quien aquí decide que no era previsible para la demandada INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA (ISUM), C.A. saber que existía esta ordenanza de modificación de la zonificación, pues, ya tenía conocimiento de lo contrario, lo cual sin saberlo le había creado una falsa expectativa, y con base a esta situación, contrató con el demandado G.J., no sin antes dejar en claro que en definitiva, era impretermitiblemente necesario para la culminación de la operación de compra venta, la opinión favorable de la Alcaldía del Municipio Libertador, pues así ha quedado suficientemente demostrado tanto en el contrato accionado como en el contrato de comodato, y ASI SE DECIDE.-

    Para la procedencia de una “causa extraña no imputable” la doctrina es conteste en exigir la comprobación de haber mediado una fuerza externa desvinculada de la voluntad del obligado que sea imprevisible e irresistible, para que opere como eximente de responsabilidad contractual, no pudiendo pasar por alto quien decide que existen en autos elementos probatorios que permiten inferir que la alegada Causa Extraña no Imputable, que en el caso de marras no es otra que el Hecho del Príncipe, haya sido ocasionada como consecuencia de un hecho no atribuible a la parte demandada, lo cual trae como forzosa consecuencia que el incumplimiento de la obligación de otorgar el documento definitivo de venta, se deba a un hecho no imputable o desvinculante de su voluntad, y ASI SE DECIDE.-

    Ahora bien, determinado como ha sido que estamos en presencia de un hecho imprevisible que exime del cumplimiento de la obligación a la parte accionada, se observa que la acción de cumplimiento del contrato accionado, está regulada por el artículo 1.167 del Código Civil, que dispone:

    En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

    .

    En éste mismo orden de ideas, es de la opinión de ésta Juzgadora, que estando demostrado en los autos que el incumplimiento del contrato se ha producido por un hecho extraño a la voluntad de los litigantes, tal como ha sido indicado previamente, la acción de cumplimiento del contrato propuesta por la parte que incluía el pago de la cantidad entregada en arras y la indemnización de Daños y Perjuicios actora no debe prosperar en Derecho, y ASI SE DECIDE.

    -V-

    DE LA RECONVENCIÓN

    Seguidamente éste Tribunal, pasa a determinar la procedencia o no de la Reconvención propuesta por la parte demandada INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA (ISUM), C.A., que pretende la Resolución del Contrato de Opción de Compra venta autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 13 de febrero de 2008, anotado bajo el Nº 61, Tomo 21, de los libros respectivos, que tiene por objeto un inmueble constituido por un local comercial ubicado en el Edificio “180”, situado con frente a la Avenida A.L. con Calle Humboldt, hoy Tercera Avenida de las Delicias, Urbanización Bello Monte, Sección Este, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, del Distrito Capital, fundamentándose en el contenido del artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, con lo cual deberá reintegrarse las cantidades entregadas en arras, pero en bolívares como lo dispone el artículo 115 del Banco Central de Venezuela, en razón de NOVECIENTOS CUARENTA MIL SEISCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 940.625,00) y el pago de las costas y costos del juicio.

    Por su parte, la actora reconvenida indicó que no es cierto que lo que pretende es el perfeccionamiento de la venta del local comercial, sino el cumplimiento de las estipulaciones contractuales como son el reembolso de las arras, más el pago de la indemnización de daños y perjuicios. Que no es posible la resolución contractual propuesta, con lo cual la demandada pretende eludir su responsabilidad y que en cuanto la improcedencia del cobro de la penalidad reclamada y que el pago deba realizarse en moneda de curso legal y de la supuesta intención de restituir la cantidad recibida, esgrimió que tales afirmaciones en el contexto de la reconvención, resultan intrascendentes por cuanto las mismas no contienen ninguna mutua petición, y las consideró carentes de veracidad, para concluir indicó que no es cierto que haya recibido en calidad de arras la cantidad DE NOVECIENTOS CUARENTA MIL SEISCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 940.625,00), sino que lo que efectivamente recibió fue la suma de CUATROCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL QUINIENTOS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (US$ 437.500,00).

    Este Juzgado Superior para decidir observa, lo siguiente:

    De acuerdo con las normas generales de contratación previstas en la legislación venezolana, los contratos obligan a cumplir lo expresado en ellos, a cumplir sus obligaciones tal como han sido contraídas, de tal manera que no se puede obligar al acreedor a recibir una cosa distinta a la que se debe. En vista de estas reglas generales de contratación, una obligación en moneda extranjera siempre es pagadera en la moneda extranjera pactada. La obligación pactada en moneda extranjera puede, sin embargo y en principio cumplirse también con moneda de curso legal en Venezuela por establecerlo así la Ley. En efecto, conforme al contenido del artículo 115 de la Ley del Banco Central de Venezuela, cuyo contenido es: “Los pagos estipulados en monedas extranjeras se cancelan, salvo convención especial, con la entrega de lo equivalente en moneda de curso legal, al tipo de cambio corriente en el lugar de la fecha de pago”.

    La validez de contratación en moneda extranjera es reconocida implícitamente en esta norma de la Ley del Banco Central de Venezuela, porque ésta no pone en duda tal validez cuando la Ley venezolana es la aplicable al contrato y el lugar de pago es en la República.

    Conforme a esta norma, rectora en materia de contrataciones realizadas en monedas distintas a la moneda oficial, en el caso de autos tenemos que aún cuando las partes hayan acordado mediante convención que la moneda de pago sería en dólares de los Estados Unidos de América, la deudora tiene el derecho de ofrecer el pago por equivalente en la moneda de curso legal, esto es el Bolívar y al tipo de cambio corriente en Venezuela.

    Así pues, en virtud de la consagración constitucional del bolívar como unidad monetaria de la República y, visto su carácter de moneda de curso legal, según lo dispuesto en el artículo 104 de la Ley del Banco Central de Venezuela, resulta claro que sólo puede ser considerado como dinero, en sentido jurídico, a los billetes y monedas (bolívares) emitidos por el Banco Central de Venezuela, los cuales constituyen el único medio de pago capaz de extinguir una obligación pecuniaria. De este modo, el sistema monetario nacional está basado en el poder liberatorio de las obligaciones pecuniarias que la Ley le confiere al bolívar, condición que le otorga el carácter de moneda de curso legal.

    Por el contrario, la moneda extranjera, al carecer de curso legal, característica definitoria para asignarle jurídicamente carácter dinerario, no tiene poder liberatorio de las obligaciones pecuniarias y, en consecuencia, no puede ser objeto de una deuda dineraria, en virtud de que su entrega no libera al deudor de la obligación sin el consentimiento del acreedor. Así pues, la moneda extranjera es una cosa, una mercadería, por lo que si ésta se entrega como prestación a cambio de otra cosa, tal contrato sería simplemente una permuta, en los términos previsto en el artículo 1.558 del Código Civil.

    En tal sentido, cuando se pacta el pago en una moneda distinta al bolívar, no se está en presencia de una obligación pecuniaria, sino de una obligación de dar específicas cantidades de cosas. De ahí que el artículo 115 de la Ley del Banco Central de Venezuela prevea el efecto liberatorio de los pagos en moneda de curso legal. En este orden de ideas, resulta obvio que ni los particulares ni mucho menos los órganos jurisdiccionales, pueden, mediante convenciones o fallos judiciales que condenen al cumplimiento de tales obligaciones, relajar el orden económico constitucional al imponer la circulación de la moneda extranjera, y lo más grave aún, condenar en el dispositivo, o sea, producir una condenatoria en dólares, como si fuera la moneda de curso legal de la República Bolivariana de Venezuela, por lo que, tal régimen no puede ser subvertido por una decisión judicial que le confiera carácter dinerario a la moneda extranjera.

    Por otro lado, es un hecho notorio y por consiguiente exento de pruebas (artículo 506 del Código de Procedimiento Civil) que desde el año 2.003 en el país existe un control de cambios que centraliza en el Banco Central de Venezuela la compra y venta de divisas en los términos que se establecen en el Convenio Cambiario N° 1, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 37.653, del 19 de marzo de 2003, imponiendo unas restricciones al mercado privado de divisas, lo que significa que su obtención sólo será posible a través del organismo creado por el estado para ello, esto es, la Comisión de Administración de Divisas (Cadivi) en los rubros que el Estado considere. Este convenio cambiario establece delitos para todas aquellas personas naturales o jurídicas que pretendan intermediar con divisas. De igual forma, el artículo 6 del Código Civil, indica que no pueden relajarse ni renunciarse por contrato, las normas en cuya observancia esté interesado el orden público, como en este caso se corresponden las operaciones cambiarias.

    En el caso bajo examen y concretamente en el punto que se refiere a la devolución de las arras entregadas por la parte actora reconvenida, se observa lo siguiente:

    La parte actora solicitó en el libelo de demanda, lo siguiente:

    (…) Que con base a los argumentos expuestos, acudieron en nombre y representación del ciudadano G.Y., a demandar al Instituto Universitario de Mercadotecnia (ISUM), C.A., por cumplimiento de contrato e indemnización de daños y perjuicios para que convengan en pagar las siguientes cantidades de dinero:

    1- La cantidad de Cuatrocientos Treinta y Siete Mil Quinientos Dólares de los Estado Unidos de América (US$ 437.500,00), por concepto de reintegro de la cantidad entregada en arras, al momento de suscribir el compromiso de compraventa, y a los efectos del artículo 117 de la Ley del Banco Central de Venezuela, señaló que su equivalencia en bolívares es la cantidad de Novecientos Cuarenta Mil Seiscientos Veinticinco Bolívares (Bs. F. 940.625,00), a la tasa de cambio oficial vigente para la fecha (2,15 por US$) (…)

    .

    Por otro lado, se observa que las partes acordaron en el contrato de compromiso de compraventa, lo siguiente:

    (…) SEGUNDA: El precio que han acordado EL PROMITENTE COMPRADOR y LOS PROMITENTES VENDEDORES, por el inmueble anteriormente identificado, es la cantidad de ochocientos setenta y cinco mil dólares de los Estados Unidos de América, (US$ 875.000,oo) que a los solos fines referenciales para dar cumplimiento con el articulo 117 de la Ley del Banco Central de Venezuela y a la tasa de dos bolívares con 15/100 (Bs. 2.15), por dólar (US$ 1,00), equivale a la cantidad de un millón ochocientos ochenta y un mil doscientos cincuenta bolívares (Bs. 1.881.250,00), que serán pagados mediante la entrega de títulos de la deuda pública nacional denominados en divisas, en cada caso al valor de mercado en dólares de los Estados Unidos de América de dicho instrumento para la fecha de pago. Para la determinación del valor de mercado de los prenombrados títulos de la deuda pública, se utilizará la opinión a elección de LOS PROMITENTES VENDEDORES, de una cualesquiera de las siguientes casas de bolsa: Intertrust Casa de Bolsa, C.A., Econoinvest Casa de Bolsa, C.A., BanValor Casa de Bolsa, C.A., y Universitas XXI, Casa de Bolsa C.A. (…)

    .

    “TERCERA: “EL PROMITENTE COMPRADOR”, hace entrega en este acto a “LOS PROMITENTES VENDEDORES”, de cuatrocientos treinta y siete mil quinientos dólares de los Estados Unidos de América (US$ 437.500,00) mediante títulos de la deuda pública nacional denominados en divisas, (…) equivalente a la cantidad de novecientos cuarenta mil seiscientos veinticinco bolívares (Bs. 940.625,99), como arras en garantía, para garantizar el fiel y exacto cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones que asume en virtud del presente contrato. Asimismo, ambas partes expresamente convienen que, ésta cantidad será aplicada al precio mencionado en la cláusula anterior para el momento en que se produzca el otorgamiento definitivo del documento de compraventa. En consecuencia, en caso de que “EL PROMITENTE COMPRADOR”, no otorgare el documento de compraventa por causas imputables a ésta, “LOS PROMITENTES VENDEDORES”, tendrán derecho a retener en plena propiedad, la cantidad antes mencionada, por concepto de indemnización de daños y perjuicios, por un eventual incumplimiento por parte de “EL PROMITENTE COMPRADOR”. Asimismo, en caso de que “LOS PROMITENTES VENDEDORES”, no otorgaren el documento de compraventa por causas imputables a éstos, “EL PROMITENTE COMPRADOR”, puede exigir que “LOS PROMITENTES VENDEDORES”, le reintegren la cantidad entregada en arras en este acto, más un monto igual a éstas, por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados por su incumplimiento.” (Sic) (Lo destacado es del texto).

    Del texto transcrito se observa, que las partes estimaron el precio de la operación en dólares, para que el pago se efectuase en especie, a través de la entrega de títulos de la deuda pública nacional por ese monto, a través de cualquiera de las casas de bolsa que se señalan en el documento de opción de compraventa suscrito por las partes.

    Se observa del mismo modo, que la parte demandada, en su escrito de contestación al fondo, rechazó, negó y contradijo, que el pago de las arras de garantía se hubiese efectuado mediante la entrega de títulos de la deuda pública venezolana por la suma pactada en el contrato.

    En base a este alegato, la demandada reconviene a la parte actora a:

    PRIMERO: En resolver, el compromiso de compraventa suscrito con el INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA ISUM, C.A., según documento autenticado por ante la Notaria Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 13 de Febrero de 2.008, anotado bajo el No. 61, Tomo 21 de los Libros respectivos, el cual que tuvo por objeto la adquisición por parte del demandante, de un (01) local comercial ubicado en el Edificio actualmente denominado 180, situado frente a la Avenida A.L., también denominado Boulevard de Sabana Grande, con Calle Humboldt, hoy Tercera Avenida de las Delicias, Urbanización Bello Monte, Sección Este, Parroquia El Recreo, en Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, en virtud que el negocio jurídico planteado no se podía llevar acabo por razones que no le son imputables a ninguna de las partes. SEGUNDO: En que, dada la imposibilidad de llevar a cabo la venta del local comercial objeto del negocio jurídico suscrito por las partes, el INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA ISUM, C.A., deberá restituir las cantidades entregadas en calidad de arras, que son BOLIVARES NOVECIENTOS CUARENTA MIL SEISCIENTOS VEINTICINCO EXACTOS (Bs. 940.625,oo). TERCERO: En pagar las costas y costos del presente juicio con inclusión de los honorarios de abogados, de conformidad con lo establecido en el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil

    .

    Ahora bien, considera ésta Juzgadora que dada las circunstancias de cómo fue trabada la litis en este punto, le correspondía entonces a la parte actora demostrar la forma como había hecho el pago de las arras, tal y como lo señala el artículo 1.354 del Código Civil; y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que este hecho fue negado y contradicho por la parte demandada reconviniente.

    En este sentido, se observa que la parte actora en el libelo de demanda, señaló:

    El precio de venta fue fijado en la cantidad de Ochocientos Setenta y Cinco Mil Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 875.000,00) para ser pagados mediante la entrega de títulos de la Deuda Publica Nacional denominados en divisas.

    En la oportunidad de la suscripción del referido compromiso de compraventa nuestra representada denominada por el documento como EL Promitente Comprador, hizo entrega al INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA ISUM C.A., instrumentalmente denominado como Los Promitentes Vendedores a título de arras de garantía de la cantidad de Cuatrocientos Treinta y Siete Mil Quinientos Dólares Americanos (US$ 437.500,oo) por medio de títulos de la Deuda Pública Nacional denominados en divisas; tal y como consta en la Cláusula Tercera del mencionado documento. (…)

    .

    De igual forma se observa que al momento de contestar la reconvención planteada, la parte actora señaló lo siguiente:

    En cuanto a la pretensión de que nuestro representado convenga o sea condenado en que el ISUM deberá restituir las cantidades entregadas en calidad de arras, las cuales ascienden a la cantidad de Novecientos Cuarenta Mil Seiscientos Veinticinco Bolívares (Bs. 940.625,00) reiteramos que la restitución de las arras no constituye una contraprestación independiente, ya que tal restitución fue solicitada en el libelo de demanda y ello determina la improcedencia de la reconvención. En todo caso, se debe señalar que no es cierto que el demandado haya recibido en calidad de arras la cantidad de Novecientos Cuarenta Mil Seiscientos Veinticinco Bolívares (940.625,oo) ya que lo efectivamente recibido fue la suma de Cuatrocientos Treinta y Siete Mil Quinientos Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 437.500,oo), lo cual no ha sido negado por el demandado

    .

    Aprecia quien decide, que la parte actora incurre en una contradicción, ya que en su libelo de demanda, señala que las arras fueron entregadas en especie, a través de títulos de la deuda pública venezolana; y luego en el escrito de contestación a la reconvención luego que la parte demandada, había contestado el fondo de la demanda; y había rechazado y negado, este supuesto, afirma que su representado había entregado las arras de garantía mediante la entrega de la suma de dinero en dólares americanos.

    Sobre este particular, se deduce del proceso que la parte actora en la fase probatoria del proceso no trajo ningún medio de prueba que demostrase como se entregaron las arras de garantía, solo hizo valer el contenido del contrato o compromiso de compraventa suscrito con la demandada, el cual establece la obligación de pago de las arras en su Cláusula Tercera, a través de títulos de la deuda pública; hecho éste que fue rechazado y contradicho por la demandada en su contestación al fondo y que no fue probado por la actora durante la secuela del proceso, y ASI SE DECIDE.-

    Se observa de igual forma, que la parte demandada reconveniente reconoce el hecho de haber recibido las arras, y que por el hecho no imputable a ninguna de las partes, se reconoce deudor y por ende, manifiesta su intención de devolverlas en bolívares al cambio oficial que existía al momento en que manifestó tal intención. Ello, se desprende del propio escrito de la contestación de demanda, y de las notificaciones realizadas a través de notaría pública que corren a los autos y que no fueron impugnadas por la parte actora.

    Considera éste Tribunal Superior, que quedó comprobado a lo largo del juicio, la disposición por parte de la demandada reconviniente de devolver la cantidad entregada a cuenta de arras; y se observa que la reconvención propuesta plantea la devolución de las arras en moneda de curso legal al cambio oficial del momento en que se planteó dicha reconvención, es decir, Bolívares 2,15 por dólar americano que sumarian Bolívares Novecientos Cuarenta Mil Seiscientos Veinticinco sin céntimos (Bs. F. 940.625,00).

    Sin embargo, a pesar que ese fue el monto a que condenó pagar el juzgado a quo, es criterio de esta sentenciadora que el tipo de cambio aplicable es el que resulte cuando se haga el pago correspondiente, y no pueda verse el acreedor demandante sometido a la pérdida del poder adquisitivo de su dinero.

    Es decir, debe aplicarse el tipo de cambio que exista al momento en que se produzca el pago definitivo. Efectivamente la norma contenida en el artículo 116 de la Ley del Banco Central de Venezuela prevé que “Los pagos estipulados en monedas extranjeras se cancelarán, salvo convención especial, con la entrega de lo equivalente en moneda de curso legal, al tipo de cambio corriente en el lugar de fecha de pago”.

    En este sentido, se observa que las notificaciones efectuadas por notaría implican una intención o manifestación de realizar el pago; pero no puede tomarse como si el pago se hubiese realizado, ya que esa actuación no puede valorarse como una oferta real tal y como se encuentra prevista en nuestra legislación.

    En este mismos orden de ideas, considera quien decide que al haber sufrido nuestra moneda una devaluación recientemente, donde se estableció el tipo de cambio oficial en la suma de Bs. 4,30 por dólar americano, debe entonces ser este el tipo de cambio a utilizar para calcular la suma a través de la cual la parte demandada reconviniente se liberaría de la obligación de restituir la cantidad recibida a cuenta de arras.

    Congruente con el anterior razonamiento, quien suscribe considera que la pretensión de parte demandada reconviniente INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA (ISUM), C.A. en solicitar la Resolución del Contrato con la consecuente devolución de las cantidades entregadas como arras, acción que encuadra perfectamente en el ordenamiento jurídico vigente y produce el efecto liberatorio por no llegar a efectuarse el otorgamiento del contrato accionado, por una Causa Extraña No Imputable a las partes. Además si el Tribunal acordara el pago de la forma pactada en el contrato, se estaría eludiendo el control de cambio vigente, lo que constituye un delito en nuestra legislación, y ASI SE DECIDE.-

    Con relación a la Resolución del contrato peticionado por la demandada, ha quedado suficientemente de mostrado en los autos que el incumplimiento alegado por la parte actora, se debió a un hecho externo a los contratantes; Ahora bien, siendo este hecho imputable a las partes o no, es un incumplimiento que produce el efecto resolutorio consagrado en el artículo 1.167 del Código Civil, que dispone:

    En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

    .

    En ese sentido, considera esta Juzgadora que el contrato accionado no puede permanecer en el tiempo con las partes obligadas, sobre todo a sabiendas que éste nunca producirá los efectos para el cual fue suscrito, por lo que es consecuencia forzosa de no haberse llevado a cabo la venta definitiva por una Causa Extraña no Imputable, retrotraer la situación a su estado inicial con la devolución de las cantidades entregadas en arras, sino se estaría planteando para la parte Promitente Vendedora un posible enriquecimiento sin causa por no devolver las cantidades entregadas en arras, y ASI SE DECIDE.-

    En consideración a los motivos de hechos y del derecho supra señalados, para esta juzgadora resulta forzoso concluir que el recurso de apelación debe prosperar, en razón de lo cual la decisión recurrida debe ser Confirmada por ésta Alzada, y ASI SE DECIDE.

    - VI -

    - DISPOSITIVA -

    Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, Declara:

PRIMERO

SIN LUGAR el Recurso Ordinario de Apelación, ejercido por la parte actora, mediante su Apoderada Judicial, Abogado S.T., contra la Sentencia dictada por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 05 de Mayo de 2010.-

SEGUNDO

SIN LUGAR la acción de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta incoada por el ciudadano G.Y., en contra de la sociedad mercantil Instituto Universitario de Mercadotecnia (ISUM), C.A.

TERCERO

CON LUGAR la reconvención que por acción de Resolución de Contrato de Opción de Compra-Venta, incoara la sociedad mercantil Instituto Universitario de Mercadotecnia (ISUM), C.A., en contra del ciudadano G.Y.. En consecuencia, se declara RESUELTO el contrato de opción de compra-venta, autenticado en fecha 13 de febrero de 2008, por ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador, del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 61, Tomo 21, de los libros de autenticaciones llevados por esa dependencia, el cual tiene por objeto “un (01) inmueble constituido por un local comercial ubicado en el Edificio ‘180’, situado con frente a la Avenida A.L., con Calle Humboldt, hoy Tercera Avenida de las Delicias, Urbanización Bello Monte, Sección Este, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, del Distrito Capital”.

CUARTO

Se acuerda que la parte demandada-reconviniente, sociedad mercantil Instituto Universitario de Mercadotecnia (ISUM), C.A., restituya a la parte actora-reconvenida, la cantidad de Bolívares Un Millón Ochocientos Ochenta y Un Mil Doscientos Cincuenta (BsF. 1.881.250,oo) suma ésta que corresponde a las arras entregadas en la negociación, calculadas a la tasa de CUATRO BOLIVARES CON TREINTA CENTIMOS (Bs. 4,30,00), por dólar americano.

QUINTO

Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en la litis, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.

SEXTO

Se CONFIRMA la Sentencia dictada por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 05 de Mayo de 2010, la cual declaró Sin Lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra - Venta; Con Lugar la reconvención que por acción de Resolución de Contrato de Opción de Compra – Venta incoara la sociedad mercantil INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA (ISUM) C.A, sólo se modifica la condenatoria con respecto al concepto de arras entregadas en la negociación, el cual se determinó en el capítulo anterior del presente fallo.-

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los Quince (15) días del mes de Abril del año dos mil once (2011). Años: 200º de la Independencia y 152º de la Federación.

LA JUEZ,

Dra. I.P.B..

LA SECRETARIA,

Abog. MARIELA ARZOLA P.

En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las once de la mañana (11:00 a.m.).

LA SECRETARIA.

EXP.No.10-10282.-

IPB/ma/jhonme.-

SENTENCIA DEFINITIVA.-

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