Decisión de Juzgado Segundo De Primera Instancia En Lo Civil Y Mercantil de Aragua, de 25 de Abril de 2011

Fecha de Resolución25 de Abril de 2011
EmisorJuzgado Segundo De Primera Instancia En Lo Civil Y Mercantil
PonenteLuz Garcia
ProcedimientoRetracto Legal

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.

Maracay, 25 de abril de 2011.

201° y 152°

EXPEDIENTE Nº 46554-07

DEMANDANTES: G.M.M. y E.P.D.S., venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-7.189.449 y V-3.519.079, respectivamente y de este domicilio, actuando en su carácter de representantes legales de la Compañía Anónima de este domicilio, denominada INVERSIONES SUMAR, C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial, el día 08 de diciembre de 1999, bajo el N° 68, Tomo 998-A.

APODERADO DE LA Abogada A.R.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el N°

DEMANDANTE: 4.262.

DEMANDADOS: F.F.D.A. Y M.F.L.D.A., portugués y venezolana, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° E-81.187.508 y V-8.685.940, respectivamente, de este domicilio.

APODERADOS DE LOS Abogados E.C.J. y B.Y.M.,

DEMANDADOS: inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 126.241 y 48.825, respectivamente.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL

DECISION: SIN LUGAR LA DEMANDA

Se inició el presente juicio en fecha “26 de noviembre de 2007”, cuando las ciudadanas G.M.M. y E.P.D.S., venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-7.189.449 y V-3.519.079, respectivamente y de este domicilio, actuando en su carácter de representantes legales de la Compañía Anónima de este domicilio, denominada INVERSIONES SUMAR, C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial, el día 08 de diciembre de 1999, bajo el N° 68, Tomo 998-A, debidamente asistidas por la Dra. A.R.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 4.262, interpusieron demanda de RETRACTO LEGAL contra los ciudadanos F.F.D.A. Y M.F.L.D.A., portugués y venezolana, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° E-81.187.508 y V-8.685.940, respectivamente, de este domicilio, fundamentando su acción en los artículos 7, 42, 43, 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Admitida la demanda en fecha 28 de noviembre de 2007, se ordenó emplazar a la parte demandada. En fecha 06 de diciembre de 2007, la abogada A.R.M., antes identificada, consignó poder que le fue otorgado por las accionantes. En fecha 17 de diciembre el alguacil deja constancia que no consiguió a los ciudadanos. En fecha 14 de enero de 2008, se ordenó la apertura del cuaderno de medidas y se decretó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la presente controversia. En fecha 14 de abril de 2008, la apoderada actora solicitó el abocamiento de la Juez. Por auto de fecha 24 de abril de 2008, la Dra. L.M.G.M., se abocó al conocimiento de la causa. En diligencia de fecha 05 de mayo de 2008, la apoderada actora solicitó la citación de los demandados mediante carteles. Por auto de fecha 13 de mayo de 2008, el Tribunal acordó la citación por carteles. Mediante diligencia de fecha 05 de junio de 2008, la apoderada actora consignó las publicaciones de los periódicos. Mediante diligencia de fecha 21 de julio de 2008, el secretario dejó constancia de haber cumplido con los extremos establecidos en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 02 de octubre de 2008, la apoderada judicial de la parte actora solicitó la designación de defensor judicial a la parte demandada. Por auto de fecha 08 de octubre de 2008, el Tribunal designó como defensor judicial a la abogada D.O.H., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 4.282. En diligencia de fecha 10 de octubre de 2008, la abogada E.C.J., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 126.241, consignó instrumento poder que le fue otorgado a ella y al abogado B.Y.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 48.825, por los demandados en presente juicio, asimismo se dio por citada de la demanda. Mediante escrito de fecha 21 de octubre de 2008, la apoderada de los demandados dio contestación a la demanda. En fecha 27 de octubre de 2008, las apoderadas de la parte actora y demandada, respectivamente consignaron escrito de pruebas, las cuales fueron admitidas y evacuadas en el lapso de Ley. En diligencia de fecha 30 de octubre de 2008, la apoderada actora tachó los testigos promovidos por la parte demandada. En fecha 03 de noviembre de 2008, la apoderada actora consignó escrito de pruebas de la tacha formulada. Mediante diligencia de esa misma fecha la apoderada de los demandados propuso la tacha de los testigos promovidos por la parte actora. En fecha 04 de noviembre de 2008, el tribunal admitió las pruebas de la tacha consignada por la parte accionante. Por lo que encontrándose en la oportunidad para dictar sentencia; pasa este Tribunal a pronunciarse en los términos siguientes.

- I -

De la revisión de las actas procesales, se desprende que la parte actora alegó que desde el año 2000 su representada ocupa, en carácter de arrendataria un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el N°25, ubicado en la planta baja del edificio denominado “CENTRO COMERCIAL PARQUE SAN JACINTO”, situado en la Avenida Bolívar, Urbanización San Jacinto de esta ciudad, en jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua, propiedad del ciudadano H.G.M.A., mayor de edad, de nacionalidad libanesa, titular de la cédula de identidad N° 742.429 y de este domicilio. Que la relación arrendaticia se inició el 01 de abril de 2000, a través de un contrato de arrendamiento suscrito con la Compañía Anónima de este domicilio, denominada INVERSIONES B-01, C.A. Que el último de los contratos firmados, otorgados por ante la Notaría Pública Segunda de Maracay, en fecha 08 de diciembre de 2004, bajo el N° 43, Tomo 80, con vigencia hasta el 31 de mayo de 2005, es decir, que la relación arrendaticia se ha mantenido por más de cinco (5) años, además que, por efecto de la tácita reconducción, al no manifestar el arrendador su voluntad de no renovar el contrato a la fecha de su vencimiento, el contrato se convirtió en uno sin determinación de tiempo. Que en fecha 27 de julio de 2005, en el establecimiento mercantil propiedad de su representada, denominado DIGITEL, ubicado en la sede de la compañía en el mencionado centro comercial, una de las Directoras de su representada, concretamente E.D.S., recibió una comunicación que dice estar suscrita por el Licenciado I.G.G., a nombre del ciudadano B.B.P., quien alegando falsamente ser propietario del local arrendado, le hace una oferta de venta del mismos por la suma de DOSCIENTOS CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs 245.000.000,00), de estricto contado. Que esta comunicación no fue respondida por su representada por dos razones fundamentales; a) no está suscrita por el propietario, ni por ningún mandatario suyo; y b) lo exagerado del precio. Que el día 10 de noviembre de 2007, la ciudadana E.D.S., es informada por el abogado G.N. que el actual dueño del local arrendado es un ciudadano de nacionalidad portuguesa, con quien tiene que entenderse su representada para las futuras relaciones arrendaticias. Que haciendo la investigación respectiva en el registro inmobiliario, se encontraron que efectivamente, no hubo notificación alguna a su representada. Que el inmueble arrendado había sido vendido el 29 de diciembre de 2006, a los ciudadanos F.F.D.A. y M.F.L.D.A., antes identificados, por el precio de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 150.000.000,00), según documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracay, el 29 de diciembre de 2006, bajo el N° 44, Tomo 177, con respecto a la firma del propietario, autenticado con respecto a la firma de los terceros por ante la misma Notaría en fecha 23 de marzo de 2007, bajo el N° 58, Tomo 35 y registrado recientemente el 07 de noviembre de 2007, por ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, bajo el N° 2, folios 11 al 17, Tomo 15, Protocolo Primero. Que en el supuesto que la carta enviada por el Lic. I.G.G. se considere válida, el propietario no hizo ningún nuevo ofrecimiento a su representada y vendió a un tercero, a los dos (2) años siguientes y por casi la mitad del precio que aparece en establecido en la misiva. Que es indudable que en el caso de autos fue violado por el propietario del inmueble arrendado el derecho de preferencia ofertiva que para adquirir el mismo tiene su representada; derecho que es irrenunciable y en el cual está interesado, por ende, el orden público. Que por las razones antes expuestas es por lo que acuden, para demandar a los ciudadanos F.F.D.A. y M.F.L.D.A., antes identificados, para que convengan o en su defecto así sea declarado por este Tribunal. PRIMERO: La subrogación o sustitución de su representada INVERSIONES SUMAR C.A., en la situación de los compradores demandados, ciudadanos F.F.D.A. y M.F.L.D.A., antes identificados, cuyos datos se dan aquí por reproducidos. SEGUNDO: Que como efecto de la subrogación convenga o se declare la resolución, es decir, la nulidad de la venta con respecto a los compradores, celebrada entre los demandados de autos F.F.D.A. y M.F.L.D.A., y el ciudadano H.G.M.A.. TERCERO: Que la sentencia que recaiga sea declarada como constitutiva del derecho de propiedad, a favor de su representada, del local comercial y sus accesorios, objeto de la acción de retracto y que una vez registrada, sirva de título de propiedad a su representada del mismo. CUARTO: El monto de la cantidad a rembolsar por su representada a los demandados, por concepto de gastos y costos de la venta, a tenor de lo establecido en el encabezamiento del artículo 1.544 del Código Civil, aplicable por remisión que al mismo hace la norma consagrada en el artículo 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. QUINTO: El término en que nuestra representada deba pagarle a los demandados, la suma de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 150.000.000,00) que fue el precio de venta fijado en el contrato de compra-venta. SEXTO: El pago de las costas y costos del presente proceso cuya estimación dejamos al mejor criterio del Tribunal.

En la oportunidad de dar contestación la parte demandada lo hizo en los siguientes términos:

Que negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como en el derecho, la infundada demanda incoada en contra de sus representados, de igual forma rechazó, negó y contradijo que la demandante tenga derecho a la preferencia legal ofertiva, derecho que no le correspondía en virtud de los siguientes hechos: 1) La demandante se encontraba insolvente para el momento en que fue vendido el inmueble; 2) Existe defecto en la legitimación pasiva; y 3) Por haber consumado el lapso de caducidad del retracto legal, por lo que finalmente solicita que se declare sin lugar la presente demanda. Que la operación de compra-venta que pretende impugnar la demandante, es una operación real y fidedigna la cual se materializó plenamente en el campo jurídico, por consiguiente, mal podría pretender la demandante apoyada en el deber efectivo del propietario arrendador; ya que este deber, está condicionado a que el arrendatario cumpla con los requisitos esenciales concurrentes a que alude el artículo 42 de la LAI. Que efectivamente para el momento en que fue vendido el inmueble, la demandante INVERSIONES SUMAR, C.A., amplia y suficientemente identificada en autos, reconoce también los “contratos de alquiler” que fueron consignados con el libelo de la demanda definitivamente autenticados por ante la Notaría Pública, lo que demuestra que la demandante INVERSIONES SUMAR, C.A., ha permanecido por más de dos años ocupando el inmueble objeto de esta demanda en consecuencia se colige que el demandante cumple con este requisito indicando ut supra. Que en lo relativo al segundo de los requisitos esenciales concurrentes a que alude el artículo 42 de LAI, referente a que el arrendatario se debe encontrar en estado de solvencia, requisito que el demandante ha incumplido de manera reiterada infringiendo con su obligación fundamental, que es pagar puntualmente el canon de arrendamiento, encontrándose en estado de insolvencia para la fecha en que se produjo la venta del inmueble objeto de la demanda, específicamente el día 29 de diciembre de 2006. Que la demandante, a partir de diciembre del año 2005, ha venido consignado los cánones de arrendamiento a su conveniencia, es decir, que ha pagado de manera irregular o extemporáneamente tal y como consta expediente de consignaciones arrendaticias de expediente de consignaciones arrendaticias N° 2863, que cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I.d.E.A., el cual anexa en copia certificada, es decir, que se encontraba insolvente para el momento en que ocurrió la venta, perdiendo todo derecho preferente sobre el inmueble. Que el documento de venta Autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracay en fecha 29 de diciembre de 2006, bajo el N° 44, Tomo 177, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y que consta suficientemente en autos y cuya nulidad pretende la demandante, para subrogarse en la situación de sus representados como compradores del inmueble, el cual esta constituido por (01) Local Comercial distinguido con el N° 25, ubicado en la Planta Baja o Primer Nivel del Centro Comercial Parque San Jacinto, situado en la Urbanización San J.J.d.M.G. de la ciudad de Maracay, estado Aragua, la referida venta es un acto único e indivisible en el cual aparecen como protagonistas tres (3) personas naturales diferentes como lo son el ciudadano H.G.M.A., libanés, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-742.429, y de este domicilio (quien actuó como vendedor del inmueble) y sus representados los ciudadanos F.F.D.A. y M.F.L.D.A. (quienes actuaron como compradores actuales propietarios del inmueble). Que la demandante ha debido dirigir la acción de nulidad de marras en contra de éstas tres personas naturales conjuntamente y no solo en contra de sus representados, como en efecto lo hicieron según se evidencia en el libelo de la demanda en su folio 5 tercer III punto del petitorio. Que ante el evidente incumplimiento de la carga procesal, que corría a cargo de la demandante de llamar a juicio a todos los legitimados pasivos (litis consorcio pasivo necesario) tal y como acertadamente lo apunta la jurisprudencia patria, debe ser declarada con lugar la ilegitimidad pasiva por falta de llamamiento de uno de los titulares pasivos de la acción como lo es el ciudadano H.G.M.A., antes identificado, quien actuó como (propietario-vendedor) del inmueble supra identificado; así expresamente lo solicito, declarando consecuencialmente sin lugar la demanda incoada en contra de sus representados. Que negó, rechazó y contradijo que la demandante, haya sido informada en fecha 10 de noviembre de 2007, de la venta del inmueble sobre el cual pretende retrotraer la venta, por ser esta una fecha acomodaticia alegada por el demandante por estar dentro del lapso legal establecido en el artículo 47 de LAI; y así poder ejercer en contra de sus representados la acción de retracto legal arrendaticio. Que lo cierto es que en fecha 11 de julio de 2007, a la hoy demandante, se le practico una medida preventiva de secuestro sobre el inmueble objeto de la demanda, en virtud de demanda por cumplimiento de contrato, ya que la arrendataria vencido el contrato de arrendamiento y su prorroga legal, se encontraba morosa en el cumplimiento de su obligación legal y contractual de hacer entrega el inmueble arrendado, juicio que actualmente cursa por ante el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Aragua; en la ejecución de dicha medida de secuestro. Que lo realmente relevante a los fines de este proceso, de lo ocurrido con la demanda de desalojo intentada en contra de la hoy demandante, es el hecho de que la misma en esa oportunidad tuvo conocimiento cierto de la venta del inmueble, es decir, se enteró en fecha 11 de julio de 2007, que el inmueble que ocupaba en calidad de arrendataria había sido vendido y no como falsa y maliciosamente alega en su en fecha 10 de noviembre de 2007, fecha que indica a los fines de evadir la consecuencia jurídica de su NO OPORTUNO accionar, COMO LO ES LA CADUCIDAD de la acción, por cuanto si litiga teniendo la verdad como norte he indica que en fecha 11 de julio de 2007 se entero de que el inmueble había sido vendido sin que le ofertara a ella primero, a la fecha en que introduce su demanda 26 de noviembre de 2007 ya le había caducado la acción, por cuanto habían transcurrido mas de cuatro (4) meses, para ser específicos, habían transcurrido cuatro (4) meses y quince (15) días, desde la fecha en que tuvo conocimiento cierto de la venta del inmueble. Que por mandato expreso del artículo 47 del decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios el interesado “arrendatario” dispone de un lapso de cuarenta (40) días para intentar la acción de retracto legal arrendaticio, contado dicho lapso desde el momento en que tiene conocimiento cierto de la operación de compra-venta realizada sin su concurso. Que es evidente que los lapsos de que disponía la demandante para intentar su acción, fueron superados por lo que opero de pleno derecho la caducidad de la acción, de allí que la demandante en su intento de manipular la verdad y la buena f.d.T., indique una fecha distinta (11 de noviembre) como supuesta fecha en la que tuvo conocimiento de la venta, cuando la fecha cierta, tal y como se indicó fue cuatro meses (ciento treinta y ocho días). Que en razón de ello, pide a este Tribunal, se sirva declarar, por vía de sentencia la caducidad de la acción, declarando por consiguiente sin lugar la demanda.

- II -

Ahora bien, trabada la litis en los términos expuestos el caso en concreto es la traslación de propiedad del local comercial distinguido con el N° 25 ubicado en la Planta Baja del Edificio denominado “CENTRO COMERCIAL PARQUE SAN JACINTO”, situado en la Avenida Bolívar, Urbanización San Jacinto de esta ciudad, en jurisdicción del Municipio Girardot de este Estado Aragua, e identificado con el número catastral 040101483101000025, el cual tiene una superficie de cuarenta y siete metros cuadrados con diez decímetros cuadrados (47,10 Mts2) y esta alinderado así: NORTE: Con cuarto de gas; SUR: Con pasillo de circulación; ESTE: Con local N° 24 y OESTE: Con fachada Oeste 25; al cual le corresponde un puesto de estacionamiento de conformidad a lo establecido en el Capitulo II del Documento de Condominio del Centro Comercial PARQUE SAN JACINTO, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Girardot, Parroquia J.C.d.E.A., en fecha 19 de julio de 1999, bajo el N° 17, Tomo 6, Protocolo 1°, Folios 44 al 60, e igualmente le corresponde un porcentaje de condominio sobre las cosas y gastos comunes del mencionado Centro Comercial, de Dos Enteros Mil Doscientos Veinticuatro Milésimas por ciento (2,1224%) perteneciente a los ciudadanos F.F.D.A. Y M.F.L.D.A., mediante una venta que les hiciera el ciudadano H.G.M.A., sin haberse notificado a las ciudadanas G.M.M. y E.P.D.S., actuando en su carácter de representantes legales de la Compañía Anónima de este domicilio, denominada INVERSIONES SUMAR, C.A., a fin de que realizara su derecho preferente, conforme a lo dispuesto en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De allí tenemos que partir que en la legislación inquilinaria venezolana consagra el retracto legal, entre otros, como un derecho preferente de carácter proteccionista para adquirir el inmueble arrendado, establecido en el artículo 6 del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, y hoy previsto en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y que por remisión legal de la mencionada norma, al ejercicio de este derecho contenido en Ley Especial, le son aplicables las disposiciones de derecho común contenidas en el Código Civil en los artículos 1.534 al 1.548, todas referidas al retracto y en cuanto puedan ser ajustadas al retracto legal arrendaticio.

De esta manera, estima conveniente quien aquí decide traer a colación lo que al respecto señalan los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.

Nótese, pues, que entre los requisitos para el ejercicio del retracto legal inquilinario están: la venta perfeccionada o consumada sobre el bien inmueble objeto de la litis la existencia de un contrato de arrendamiento y la circunstancia de que sea el arrendatario a quien le corresponde –como único titular- ejercer ese derecho.

El arrendatario por disposición expresa de la ley, tiene el derecho de ejercer el Retracto legal, subrogándose de esta manera en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado en virtud de tal título, determinando la misma ley, los requisitos que debe reunir el arrendatario que pretenda ejercer esta acción, y sea procedente la misma, los cuales se resumen así: 1°) tener más de dos (02) años ocupando el bien inmueble en cuestión, 2°) que se encuentre solvente en los pagos y 3°) que satisfaga las aspiraciones del propietario.

Para que no proceda la acción de Preferencia Ofertiva y Retracto Legal instaurada contra ella por parte de la accionante, ya que en este orden de ideas, hay que destacar que el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consagra una preferencia ofertiva para que el arrendatario pueda comprar el inmueble, siendo esta preferencia ofertiva un derecho del arrendatario para que el arrendador le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble objeto de arrendamiento.

Esta figura de acuerdo a la doctrina internacional es denominada el tanteo convencional y consiste en la preferencia que por disposición de la Ley se tiene para la adquisición de un bien cuando su propietario pretende venderlo y que en materia inquilinaria se denomina “Tanteo Legal Inquilinario”, derecho de adquisición que le corresponde al arrendatario con relación a la pretendida venta del inmueble arrendado.

El Dr. Gert Kummerow en su obra “El Retracto Legal Arrendaticio en el Ordenamiento Jurídico Venezolano”, señala:

…El tanteo viene a ser, en síntesis, uno de los llamados “derechos de prelación”, derecho éste que se materializa toda vez que la situación normativa en que se halla un sujeto puede subsumirse en un tipo legal que lo autoriza para reclamar se prefiere su oferta a la de un tercero, en la adquisición de un cosa, cuando el dueño directo quiera enajenarla, siempre que su propuesta coincida con sus líneas esenciales con la del pretenso adquiriente…

Asimismo los autores R.E.L.R. y J.C.K.L., en su obra “El Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios”, expresan que para que pueda existir el Retracto Legal Arrendaticio deben cumplirse dos requisitos de ley para que el arrendatario tenga el derecho de preferencia, entre lo cuales está: Que tiene que ser arrendatario por más de dos (02) años; Que tiene que estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y debe satisfacer las aspiraciones del propietario. En este orden de ideas el artículo 1.546 del Código Civil venezolano establece: “El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo. En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común”.

En lo que se refiere al primero de los requisitos, esto es, tener más de dos (2) años ocupando el inmueble arrendado como inquilino del mismo, observa esta Juzgadora que la parte actora, ciudadanas G.M.M. y E.P.D.S., actuando en su carácter de representantes legales de la Compañía Anónima de este domicilio, denominada INVERSIONES SUMAR, C.A., esgrimió como fundamento de su pretensión que había celebrado un contrato desde 01 de abril de 2000 y que el último de los contratos fue en fecha 08 de diciembre con vigencia hasta el 31 de mayo de 2005, por lo cual al verificar que verdaderamente hay la presunción de existencia de la relación contractual, mas cuando la parte demandada confirmo en su escrito de su contestación la existencia de la relación arrendaticia, aunado a que la parte actora promovió como prueba y se verifica de las copias de los contratos de arrendamientos marcados con las letras “C y D”, los cuales corren insertos a los folios 20 al 34 del expediente y que fueron consignado junto con el libelo de demanda, por lo que se le da plena validez a los contratos a tiempo determinados celebrados, y así se declara.

Promovió carta enviada a su representada, en fecha 27 de julio de 2005, por el ciudadano I.G.G., a nombre del ciudadano B.B.P., que riela al folio 35 del expediente, donde le ofrecen en venta el inmueble arrendado, en la suma de DOSCIENTOS CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 245.000.000,00), prueba esta que al ser un documento privado emanado de un tercero el mismo debió ser ratificado mediante prueba testimonial tal y como lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que en atención a ello este Tribunal desecha la prueba en cuestión y así se decide.

Promovió copia de venta de pacto con retracto entre el ciudadano B.B.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.143.846, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil INVERSIONES B-01, C.A. y el ciudadano H.G.M.A., antes identificado, documento este que corre inserto del folio 16 al 19 del expediente, el cual al ser un instrumento público se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 de la Ley Adjetiva Civil y así se decide.

Asimismo promovió copia del documento de venta el cual corre inserto al folio 38 al 41 del expediente en el cual se evidencia la venta realizada por el ciudadano H.G.M.A., antes identificado a los demandados en la presente causa, documento este que se le da la misma atención que la prueba documental anterior por lo que se le da pleno valor probatorio y así se decide.

En relación a los documentos consignados en copia, macados con las letras “A, B, C, D y E”, los cuales rielan del 227 al 270 del expediente, y a los cuales se le da valor probatorio como documentales de conformidad con lo dispuestos en el mencionado artículo 429 eiusdem y así se decide.

Asimismo hay que destacar que la apoderada judicial de la parte demanda en fecha 03 de noviembre de 2008, impugnó todas las documentales promovidas por el accionante las cuales para criterio de quien decide es de observar que en relación a los documentos promovidos en el capitulo IV, en especial, los promovidos desde los particulares PRIMERO, TERCERO y CUARTO, los mismos fueron reproducidos junto con el libelo de demanda los cuales debieron ser impugnados en el escrito de contestación de la misma para que pudiese surtir efecto alguno según lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que en atención a ello esta Juzgadora observa que dicha impugnación es extemporánea y así se decide.

Con relación a las demás impugnaciones del mencionado capitulo de pruebas en especial a los documentos estos reproducidos en los particulares QUINTO al NOVENO, debe resaltarse que cuando se trata de un instrumento público, no basta con la sola impugnación, sino que tal aseveración debe sustentarse de pruebas que desvirtúen la veracidad del contenido del documento impugnado, que deben ser de tal magnitud que haga surgir una duda razonable en el sentenciador sobre la legitimidad y veracidad. De igual manera sería excesivamente formal, y contrario al espíritu del legislador constituyente plasmado en el texto del artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, restarle valor probatorio aún siendo estos copias simples de los documentos considerados como públicos del cual se presume su veracidad, pudiendo hacer valer en su contra pruebas más contundentes o un mecanismo probatorio más idóneo para desvirtuarlas, por lo que en virtud de lo anteriormente expuesto se niega su impugnación, por lo que merecen pleno valor probatorio y así se decide.

En relación a la prueba testimonial promovida por la parte actora, esta promovió y fueron evacuado los testigos ciudadanas H.C.C.P. y E.A.C.P., las cuales al momento en que rindieron sus declaraciones acotaron lo siguiente: Que conocen ala ciudadana E.P.; que saben y le consta que la mencionada ciudadana es dueña de una empresa que ocupa un local comercial denominado Spacio Digitel en el Centro Comercial San Jacinto; que conocen al doctor G.N.; que presenciaron en fecha 10 de noviembre de 2007, como a las 10:00 am, cuando el doctor Narváez, le comunicó a E.P. que iba a tratar de ayudarla hablando con el nuevo propietario del local, un portugués; en el momento que fueron repreguntadas alegaron lo siguiente: que el doctor G.N., físicamente, es alto pecoso, pelirrojo, de cabello claro; que se encontraban en dicha tienda en condición de clientes; que se encontraban cerca cuando el doctor G.N. hizo la propuesta a la señora E.P., ya que la tienda es pequeña; que la relación que tiene con la ciudadana antes mencionado es de clientes; que no presenciaron el día 11 de julio de 2007, que se le haya practicado ala empresa Inversiones Sumar, C.A., medida de secuestro; que no saben si consideran justo que le hayan vendido a los demandados en vez de venderle a la ciudadana E.P.d.S., testigos estos que fueron impugnados en su oportunidad legal, por cuanto los mismos no tienen conocimiento alguno de los hechos que se ventilan en la presente causa, por lo que esta Juzgadora analizando las deposiciones de las declaraciones de las testigos llega a la convicción de que las mismas son netamente referenciales y que no aportan nada a lo debatido en la presente controversia, por lo que en condición de esta circunstancia forzosamente tienen que ser desechados y así se decide.

Por su parte los demandados promovieron lo siguiente:

Primero reprodujo el merito favorable que arrojan los autos, en este sentido, ha sostenido la doctrina jurisprudencial moderna que la reproducción del mérito favorable de autos constituye por si mismo una manifestación del principio de la comunidad de la prueba, conforme a la cual las pruebas no pertenecen al promovente, pertenecen al proceso y será el Juez quien las valorará o apreciará a favor de la parte a quien le beneficie, la cual puede ser o no, la parte que las trajo al proceso. En este sentido, el mérito favorable de los autos se traduce en que la parte solicita al Juez, que tome y valore a su favor todos los medios que no hayan sido promovidos por él y que le favorezcan. Por último, cuando la parte reproduce el mérito probatorio no invocando un medio de prueba en específico que lo favorezca y la forma como lo beneficia, el Juez no se encuentra obligado a tomar o valorar las pruebas a favor de alguna de las partes procesales. Así se decide.-

De manera que, se evidencia que los demandados junto con el escrito de contestación consignaron copia de actuaciones de consignaciones arrendaticias llevados por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, las cuales fueron impugnadas por la parte actora, por lo que en atención a ello debe resaltarse que cuando se trata de un instrumento público, no basta con la sola impugnación, sino que tal aseveración debe sustentarse de pruebas que desvirtúen la veracidad del contenido del documento impugnado, que deben ser de tal magnitud que haga surgir una duda razonable en el sentenciador sobre la legitimidad y veracidad.

En el caso de autos, los documentos que fueron objeto de impugnación hay que hacer denotar que nos encontramos frente a unos documentos públicos de carácter judicial que están revestidos de una presunción de veracidad, por lo que su valor se asimila al de un documento autenticado, tal y como se encuentra preceptuado en Ley. De manera pues, que contra los documentos públicos procedería una tacha de falsedad y todo esto en el supuesto de la existencia de alguna prueba contundente en contra de su veracidad, solo que en el caso de marras no fue invocado este mecanismo. De igual manera sería excesivamente formal, y contrario al espíritu del legislador constituyente plasmado en el texto del artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, restarle valor probatorio aún siendo estos copias simples de los documentos considerados como públicos del cual se presume su veracidad, pudiendo hacer valer en su contra pruebas más contundentes o un mecanismo probatorio más idóneo para desvirtuarlas, por lo que en virtud de lo anteriormente expuesto se niega su impugnación, por lo que merecen pleno valor probatorio y así se decide.

En relación a las testimoniales de los ciudadanos G.J.N.C., A.M.E.C., J.A.V.B., M.D.L.A.V.B. y O.A.P.P., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N° V-9.433.602, V-17.274.154, V-16.405.213, V-16.405.214 y V-7.252.970, respectivamente, los cuales fueron tachados por la parte actora en su oportunidad legal, por lo que en atención a ello hay que hacer las siguientes consideraciones.

El artículo 499 del Código de Procedimiento Civil preceptúa:

La persona del testigo solo podrá tacharse dentro de los cinco (05) días siguientes a la admisión de la prueba. Aunque el testigo sea tachado antes de la declaración, deberá tomársele ésta, si la parte insistiere en ello. La sola presencia de la parte promovente en el acto de declaración del testigo, se tendrá como insistencia.

Observa esta Sentenciadora que la parte actora tachó a los testigos promovidos por la parte demandada, aduciendo que los mismos están incursos en las causales de inhabilidad prevista en la norma consagrada en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, que constan a los folios 208 al 210 del expediente que los mismos son abogados de Inversiones B-01 C.A., causante de los demandados en relación con el inmueble adquirido por estos últimos y cuyo rescate se pide en esta pretensión, que la mencionada empresa, a través de estos abogados, fungiendo falsamente de propietarios del inmueble, interpuso una acción de desalojo, contra su representada; que es evidente que estos testigos tienen interés en las resultas de este juicio.

A tenor de lo antes dicho, el artículo 478 ejusdem establece:

(…Omissis…) No puede tampoco testificar el que tenga interés, aunque sea indirecto…”.-

DE LAS PRUEBAS APORTADAS EN LA INCIDENCIA DE TACHA DE TESTIGOS:

Analizando lo anteriormente señalado, pasa este Tribunal a valorar lo aportado por la parte demandante:

La parte demandante dentro de la oportunidad legal establecida promovió los siguientes documentos:

- Copia de instrumento poder otorgado por INVERSIONES B-01, C.A., a los testigos objeto de tacha.

- Copias certificadas expedidas por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, de la acción de desalojo, interpuesta por la mandante de los testigos, INVERSIONES B-01, C.A.

- Copia del acta levantada en el momento de la práctica de la medida de secuestro, donde aparecen como representantes de la parte actora los testigos, O.P.P. y J.A.V.B..

Dichos documentos no fueron negados ni desconocidos en oportunidad legal y por tanto la parte demandada nada probó en contrario por lo que este Tribunal le da valor probatorio y así se declara.-

En otro orden de ideas, tachar a un testigo significa la impugnación que hace un litigante sobre las condiciones personales del testigo o la sospecha que pudiera tener sobre su imparcialidad; así, se denuncia la inaptitud legal para prestar declaración en la causa, por encontrarse incurso en alguno de los casos de inhabilidad absoluta o relativa; asimismo, por existir sospechas en torno a la imparcialidad del testigo por razones de parentesco, dependencia e interés, entre otras cosas, con relación a las partes o sus apoderados.-

Sostiene Rengel Romberg, que: “…La tacha origina una incidencia dentro del proceso principal, pero con la característica de que la prueba de la misma no da lugar a la apertura de un lapso procesal ad hoc, sino que la prueba ha de verificarse en el mismo lapso probatorio del juicio principal;; que resulta ser único para ambos procedimientos; y por otra parte, que la incidencia de tacha no requiere una sentencia interlocutoria independiente, sino que la valoración de las pruebas de la tacha se realiza simultáneamente con la valoración de las pruebas del juicio principal, en la etapa de decisión de la causa…”.-

Ahora bien, por cuanto de lo anteriormente señalado se evidencia que los testigos promovidos por la parte demandada, son apoderados judiciales de la INVERSIONES B-01, C.A., desprendiéndose así que los mismos a criterio de este Sentenciadora pueden tener interés en las resultas del asunto controvertido y su imparcialidad no puede demostrase, y habiendo cumplido la parte tachante con las formalidades establecidas en la Ley en cuanto a la Tacha de Testigos se refiere, es por ello que este Tribunal declara Con Lugar la Tacha de Testigos intentada por la parte demandante y así se decide.-

Quiere decir entonces, que de las pruebas aportadas al proceso se logró verificarse la insolvencia del pago por parte de la accionante, como en el presente caso, al esta no haber cumplido con los extremos legales exigidos y consagrados en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, acarrea la improcedencia de preferencia ofertiva y retracto legal, lo cual hace que analizadas como han sido las pruebas en la presente litis, indefectiblemente llevan a esta Alzada a concluir que los argumentos en que se fundamento la demandada desvirtúa los dichos por la accionante es su escrito libelar, ya que no cumplió con el requisito sine quanon para poder gozar del derecho contenido en el artículo 42 eiusdem, y así se decide.

Así pues en relación a la falta de llamamiento de los legitimados pasivos, hay que hacer denotar que en los principios jurídicos de la veracidad de la cosa juzgada y la necesidad de oír y vencer en juicio a quien en él pueda ser condenado, o a quien pudiera afectar directamente los pronunciamientos recaídos. Es necesario el llamamiento o vocación al proceso de cuántos se vean o puedan ser afectados por la resolución de dictar; vale decir, que para que la relación jurídico procesal esté válidamente constituida, produciéndose la situación de litis consorcio pasivo necesario, es indispensable convocar a todos los sujetos interesados en la cuestión litigiosa, sin que la circunstancia de que el accionante sea árbitro de traer al proceso a las personas que crea conveniente, le pueda relevar hacer emplazar a aquellas a las que haya de afectar el pronunciamiento pretendido, pues en tal situación y en orden a la imposibilidad jurídica de pronunciar separadamente respecto de varios litis consortes, visto que la sentencia proferida respecto de una sola entre varias, no tiene valor jurídico, pues como lo asienta la doctrina calificada, hay relaciones jurídicas sustanciales sobre las cuales no es posible pronunciarse por partes, fraccionándolas o calificándolas respecto de alguno de los sujetos, porque indispensablemente la decisión comprende y obliga a todos.

Siendo así, el Tribunal puede incluso de oficio, por constituir un presupuesto procesal necesario a la correcta integración de la relación procesal, sacar a relucir la falta de legitimación, aunque no se haya alegado por las partes, ya que es un asunto donde media el orden público procesal, pues si no se llama a todos los que están ligados por un lazo de comunidad jurídica indivisible, es palmario que no hay relación procesal.

Ahí reside la esencia y razón del litis consorcio pasivo necesario. Tal exigencia invita a evitar a todo trance que una relación sustancial sea integrada defectuosamente; con lo que se provoca lo que en doctrina se denomina sentencia "inutilier data", esto es, una sentencia carente de efectos prácticos, no emitida contra todas las partes que han debido intervenir, ya que la ausencia en el proceso de una o varias partes necesarias hace que la sentencia no pueda ejecutarse contra ellas. Por lo que en conclusión este Tribunal observa que el ciudadano H.G.M.A., libanés, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-742.429, de este domicilio, quien actuó como vendedor del inmueble objeto de la presente litis debió haber sido llamado en juicio por la accionante, resultando evidente el defecto en la legitimación pasiva y así se decide.

En relación a la caducidad de la acción alegada por la partes demandada, esta juzgadora para pronunciase hace el siguiente análisis: el artículo 47 de la Ley de Arrendamiento inmobiliario, dispone que: “El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado”.

Nótese que entre los requisitos para el ejercicio del retracto legal inquilinario están: la venta perfeccionada o consumada sobre el bien inmueble objeto de la litis, la existencia de un contrato de arrendamiento y la circunstancia de que sea el arrendatario a quien le corresponde como único titular ejercer ese derecho.

En relación con lo dispuesto en el artículo 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, se ha pronunciado la Sala de Casación civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia de fecha 24 de enero de 2006, Exp. No. AA20-C-2005-000409, al atribuirle a los efectos de la protocolización del documento negocial, efectos meramente presuntivos, y en ese sentido fijó el criterio para el caso que el arrendatario, encontrándose presente, no haya sido notificado o avisado de la enajenación del bien, a fin que tenga el derecho de ejercer el retracto dentro del lapso de cuarenta días contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación.

El criterio antes citado, hace referencia al documento protocolizado, requerido por la Ley para todo acto traslativo de propiedad de inmuebles. Se desprende del documento de compra venta, celebrado por los ciudadanos H.G.M.A. y F.F.D.A. y M.F.L.D.A., plenamente identificados, según documento autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Maracay, anotado bajo el No. 44, Tomo 177, de fecha 29 de diciembre de 2006, con respecto a la firma del propietario vendedor y autenticado por ante la misma Notaría, en fecha 23 de marzo de 2007, bajo el N° 58, Tomo 35 con respecto de la firma de los demandados y posteriormente registrado en fecha 07 de noviembre de 2007, por ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, bajo el N° 2, Folios 11 al 17, Tomo 15, Protocolo Primero, se evidencia que para la fecha 17 de julio de 2007, la cual es el momento alegado por la demandada de autos de haberse enterado de la enajenación del inmueble objeto de la presente controversia, hay que destacar que el documento de venta para la fecha antes indicada no cumplía con la formalidad esencial del registro, en consecuencia, el contenido de los mismos no podía ser oponible a terceros, de conformidad con el artículo 1.924 del Código Civil, el cual establece: “Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado derechos sobre el inmueble. Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales”.

Del anterior análisis, concluye quien decide, que no pudo operar la caducidad que alega la parte demandada, en razón que el referido documento no podía surtir efectos frente al actor para quien no le había nacido el derecho de preferencia ofertiva, previsto en el artículo 42 y 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y por ende la oportunidad de ejercer la demanda de retracto legal arrendaticio no podía ser hasta tanto no se cumpliera con la formalidad del registro que fue realizada en fecha 07 de noviembre de 2007, por lo que la parte accionante si realizó su acción dentro del plazo indicado en el artículo 47 eiusdem y así se declara.

Por todo lo antes expuestos y en virtud lo aportado y probado en autos esta Juzgado llega a la convicción de la presente acción de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, indefectiblemente no puede prosperar en derecho y así se decide.

DECISION

Por todas las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, actuando en sede civil, y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO. SIN LUGAR la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpuesta por las ciudadanas G.M.M. y E.P.D.S., actuando en su carácter de representantes legales de la Compañía Anónima de este domicilio, denominada INVERSIONES SUMAR, C.A., contra los ciudadanos F.F.D.A. Y M.F.L.D.A.. SEGUNDO. SE condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil Notifíquese a las partes de la presente decisión.-

PUBLIQUESE, REGISTRESE, DEJESE COPIA.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despachos del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, 25 de abril de 2011.

LA JUEZ PROVISORIA,

Dra. L.M.G.M.

EL SECRETARIO,

ABOG. P.C.

En la misma fecha anterior se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.) y se libraron boletas de notificación.

El Secretario,

LMGM/Joel

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