Decisión nº 04 de Juzgado Superior Segundo Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescen de Tachira, de 5 de Junio de 2007

Conoce este Juzgado Superior de la presente causa en virtud de que el Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 20 de diciembre de 2006, casó la sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 21 de septiembre de 2005, por vicios de forma de la sentencia, al no cumplir los requisitos del ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, específicamente por no haberse pronunciado respecto a la confesión ficta alegada por el demandante. En el fallo del recurso de casación, la Sala ordenó al Tribunal Superior que resulte competente, dictar nueva sentencia corrigiendo el vicio referido. De modo que, el trámite procesal de la presente causa, ha quedado en estado de dictar nuevamente sentencia en segunda instancia, con el objeto de decidir nuevamente dicho recurso de apelación.

Previa distribución, en fecha 20 de marzo de 2007, se recibieron las presentes actuaciones en este Juzgado Superior como consta en nota de Secretaría, y por auto de la misma fecha se le dio entrada e inventarió.

En fecha 20 de marzo de 2007, la Juez Titular de este Juzgado Superior, se abocó al conocimiento de la presente causa.

Y por cuanto la sentencia del recurso de casación fue dictada fuera del lapso legal, se hizo la notificación de las partes, conforme al artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, fijándose un término para su reanudación de diez días, luego de que constara en autos la notificación de la última de ellas.

Notificadas las partes, - y por ende a derecho- reanudada la causa y encontrándose en estado de sentencia, quien con el carácter de juez temporal suscribe esta decisión, en fecha 21 de mayo de 2.007 dictó auto de abocamiento, habiéndose abstenido de proferir decisión dentro de los tres días de despacho siguientes a dicho auto y no habiendo sido recusado, pasa a dictar sentencia definitiva correspondiente a este grado de jurisdicción.

ALEGATOS DE LAS PARTES

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE

La parte demandante afirma que fue arrendataria, desde febrero de 1.984, de un inmueble ubicado en la calle 14 con la avenida 12 de la ciudad de Rubio, con un área de terreno de 250 metros cuadrados, numerado 12-13 Y 14-02, para entonces propiedad del ciudadano V.T.C.S., quien falleció.

Que desde 1.984 hasta la fecha de la demanda (19 de noviembre de 1.999), se mantuvo como arrendatario del referido inmueble, suscribiendo varios contratos que regularon y mantuvieron vigente la relación arrendaticia, así: 1)El contrato del 8 de junio de 1988, suscrito por ante el Juzgado del Distrito Junín de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, quedando anotado bajo el N° 45 en los Libros de Reconocimientos. 2)El contrato suscrito por ante el mismo Tribunal de fecha 6 de diciembre 1990, quedando anotado bajo el N° 234, folios 203 y vuelto. 3)Otro contrato firmado en el Tribunal referido el 4 de octubre de 1993, quedando anotado bajo el N° 214, folios 50 vuelto de los Libros de reconocimientos. 4)Y el contrato firmado el 27 de septiembre de 1995, por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Junín del Estado Táchira, quedando anotado bajo el N° 66, Tomo 26 de los Libros de autenticaciones llevados en dicho registro. Sostuvo que, en la cláusula décima cuarta de este último contrato se previó la posibilidad de renovación automática por un lapso igual al establecido. Y que, en efecto, con arreglo a la referida cláusula, dicho contrato siguió prorrogándose automáticamente hasta la fecha. (de la demanda)

Sostiene igualmente, que el 26 de octubre de 1999, se enteró que por ante el Juzgado de los Municipios Junín y R.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, existía un expediente N° 602-99, donde la ciudadana M.C.C., alegando ser propietaria del inmueble que ocupa como inquilino y donde tiene establecido un negocio Bar Restaurant Porlamar, lo demandaba por cumplimiento de contrato.

Que ante tal situación y el desconocimiento que tenía acerca de que la demandante fuera propietaria, pues siempre fue propietario V.T.C.S., se dio a la tarea de investigar en la Oficina de Registro de los Municipios Junín y R.U.d.E.T., encontrándose con la sorpresa de que el ciudadano V.T.C.S. por documento de fecha 28 de noviembre de 1984 registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Junín, anotado bajo el N° 37, le vendió a la ciudadana C.C.C. y a su menor hija de ésta, M.C., el inmueble que tiene en arrendamiento. Así mismo se encontró que el 28 de marzo de 1998, C.C.C. vende a V.T.C.S., el 50% del inmueble arrendado, quedando anotado bajo el N° 57 Tomo 2. Que igualmente, por documento registrado el 12 de noviembre de 1991, V.T.C.S., le vendió el 50% a V.P. del inmueble que tiene arrendado, quedando anotado bajo el N° 23 Tomo 2 del Protocolo Primero. Que se encontró también con la sorpresa, que por ante la Oficina Subalterna del Municipio Junín del Estado Táchira de fecha 30 de junio de 1999, las ciudadanas M.C.C. y V.P., suscribieron partición amistosa sobre el bien que tiene en arrendamiento.

Señala que, en ningún momento recibió una notificación previa del propietario del bien arrendado ofreciéndole en venta el inmueble, con las condiciones estipuladas para la venta, a fin de que, ejerciera o no su derecho preferente a adquirir el bien inmueble arrendado.

Finalmente, considera el demandante, que las conductas tanto de los vendedores como de los compradores, lesionaron su derecho preferente de inquilino para adquirir en propiedad el inmueble arrendado, previsto en el artículo 1.546 del Código Civil.

Estimó la demanda en la cantidad de Bs. 40.000.000,oo.

Pide en el escrito de informes ante el superior, que la apelación interpuesta por el representante de la co-demandada V.P. contra la sentencia de primera instancia, sea declarada extemporánea, por cuanto trascurrieron desde la fecha de notificación de la sentencia de la codemandada V.P. seis días de despacho, contados a partir del 25 de abril de 2005, y si se cuenta a partir del 27 de abril transcurrieron cuatro días de despacho, tomando en cuenta que la presente materia se rige por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y subsidiariamente por el Código de Procedimiento Civil, según lo establece los artículos 33 y 35, el término de apelación es de 3 días y no de 5 por privar la Ley especial en cuanto al procedimiento.

En cuanto a la apelación interpuesta por la codemandada D.V.d.C., pide que se declarare sin lugar, en vista de que la demandada incurrió en confesión ficta, tal como lo manifestó el a quo en la parte motiva de su decisión.

PETICIONES DE LA PARTE DEMANDANTE

Que se le haga efectivo el derecho preferente que le consagra la ley para adquirir el inmueble arrendado en propiedad previsto en el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas. Por consiguiente, pide que, tanto las ventas como la partición señaladas en el libelo se dejen sin ningún efecto jurídico y así poder él ejercer su derecho de preferencia a adquirir el inmueble arrendado.

ALEGATOS DE LA CO-DEMANDADA D.V.D.C.

La co-demandada D.V.D.C., opuso como defensa de fondo, para ser decidida de previo pronunciamiento, la falta de cualidad e interés del demandante para incoar el juicio, en virtud de que, en primer lugar, no señala cuál de las ventas es aquella en la que pretende subrogarse en las mismas condiciones del comprador. Que si se tratara de la venta hecha en 1984, es obvio que para esa fecha no le era aplicable la norma del artículo 6° del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, en virtud de que para esa fecha el demandante no era arrendatario del inmueble y no siéndolo, no tiene el derecho que pretende abrogarse.

Opuso también, para ser decidida como de previo pronunciamiento, la falta de legitimación de la parte demandada en la causa, ora como comunera en el bien, ora como heredera de su cónyuge, en virtud de que no existe norma que le imponga el deber de notificar la venta cuyo retracto arrendaticio se pretende por no existir, para ese momento, el arrendatario demandante.

Que en el supuesto negado que para 1984 fuera inquilino el demandante, para la fecha de la venta en la cual V.T.C. vende a C.C. y a su hija M.C., tampoco le era aplicable la norma del artículo 6° del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, en razón de que no tendría dos años de ser arrendatario.

Igualmente, alega que carece de legitimación en la causa la parte demandada, por cuanto en la demanda no se indicó si se le demandaba como copropietaria en la comunidad conyugal con V.T.C. o como heredera de éste, o con los dos caracteres.

Opone la falta de legitimación de la demandada, con fundamento en el alegato, de que si el demandante pretende que la venta en la cual quiere subrogarse es la venta de 1984, para esa fecha, V.P. no aparecía en el escenario de la citada venta y mal puede traerse a este juicio.

También opuso la falta de cualidad por pasiva de ella como demandada, con fundamento en que, la pretensión de retracto legal arrendaticio que se plantea en el presente caso, produce un litisconsorcio pasivo necesario, por cuanto, deben ser llamados al proceso tanto el comprador como el vendedor, según la venta de que se trate. Sin embargo, -considera- este litisconsorcio no se integró, ya que estando fallecido V.T.C. ha debido llamarse al proceso a todos los herederos. Y no sólo no se integró –según su parecer- porque no se llamaron a los múltiples herederos de V.T.C., sino que estando integrado ese litisconsorcio, parcialmente, se desintegró, sacando del proceso a C.C.C. y M.C.C..

A fin de sustentar el alegato de que no se había integrado el litisconsorcio necesario en lo que respecta al fallecido vendedor y arrendador V.T.C., indicó varias personas como herederas de éste, así: la cónyuge D.V.v.d.C., sin que conste que se le ha llamado al proceso con ese carácter; V.J.C., M.A.G.C., V.J.G.C., F.E.G.C. de Vera, I.G.C. de Rosas y C.M.C. y R.C. de Martínez.

Por lo que, concluye, con relación a esta excepción, que no estando integrado el litis consorcio necesario, D.V.v.d.C. y V.P., carecen de legitimación a la causa, para sostener el juicio al cual se les ha llamado, porque ellas solas no pueden sostener el juicio, ni defender los derechos de los demás herederos y copropietarios del bien en discusión.

También reitera la excepción de falta de legitimación ad-causam en el demandante, con base en el alegato de que éste carecía del derecho preferente para adquirir el inmueble arrendado, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.546 del Código Civil, en lo referente a la venta que C.C.C. hace a V.T.C. del 50% de la parte que a ella le pertenecía, ya que el derecho preferente le pertenecía a la comunera que era la hija de la vendedora, M.C.C.; y respecto a la venta que, V.T.C.S. hace a V.P., el derecho preferente para adquirir le correspondía a la comunera M.C.C..

Asimismo, opone nuevamente la falta de legitimación del demandante y la falta de legitimación de la demandada con fundamento en el alegato de que J.G.B. era arrendatario del inmueble en cuestión según contrato celebrado en fecha 01 de marzo de 1988 hasta el 31 de diciembre de 1988, suscrito con V.T.C.S. sobre una casa de habitación y negocio, dicho contrato dice que sería renovado a voluntad de las partes, implicando la firma de un nuevo convenio, lo cual no consta que al vencimiento del mismo se suscribiera uno nuevo; y que en fecha 06 de diciembre de 1990, V.T.C. y J.G.B. contratan nuevamente el arrendamiento de la misma casa para habitación

y negocio. Que se evidencia de los contratos que J.G.B. fue arrendatario, en una primera oportunidad hasta el 31 de diciembre de 1988, pero, se evidencia también, que ahí ceso el arrendamiento y que sólo volvieron a contratar desde el 1° de enero de 1991 hasta el 31 de diciembre de 1991, de manera que cuando V.T.C. vende a V.P. la mitad del bien inmueble, J.G. solamente tenía diez meses y doce días de ser arrendatario del inmueble, y conforme a lo estipulado en el artículo 6° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, que requiere de un mínimo de duración del arrendamiento de dos años para que el arrendatario sea titular del derecho de retracto legal arrendaticio. Por lo cual, concluye que J.G.B. para el momento de la venta no era titular de ese derecho, ni D.V.d.C., per sé y como sucesora de V.T.C., ni V.P., eran titulares de las obligaciones y deberes que para el caso se imponen a los arrendadores.

Opone una vez más, la falta de legitimación ad-causam del demandante y la falta de legitimación pasiva de la demandada, esta vez con el alegato, de que se trata de un arrendamiento sobre un local comercial, ya que no hay norma que le otorgue ese derecho y, correlativamente no hay norma que imponga esa obligación a su representada y a V.P..

Por otro lado, opone también como excepción perentoria, la caducidad legal de la acción. Para ello sostiene que de acuerdo al artículo 1.547 del Código Civil, pasaron 40 días, a partir del registro de las ventas y el arrendatario no ejerció el derecho de retracto.

Asimismo sostiene que, aún tomando como punto de partida para el cómputo de los cuarenta días, la fecha en que el arrendatario tuvo conocimiento efectivo de la venta, de todas formas ha operado la caducidad, pues el arrendatario tenía conocimiento de las ventas desde la firma del contrato de arrendamiento, inscrito en el Juzgado del Distrito Junín bajo el Nº 214, de fecha 04 de octubre de 1.993, donde V.T.C. suscribe con J.G.B., no como propietario sino dejando expresa constancia en la cláusula primera que es usufructuario y administrador según el contenido de los documentos registrados por ante la Oficina de Registro Subalterno del Distrito Junín en fecha 28 de noviembre de 1984 bajo el N° 37, folios 95 al 97, protocolo y tomo primero y en fecha 12 de noviembre de 1991, bajo el N° 23, protocolo y tomo primero y en fecha 12 de noviembre de 1991, bajo el N° 23, protocolo primero, tomo segundo.

De modo que, considera el demandante, no puede el arrendatario demandante invocar, el hecho de que ignoraba la existencia de esas ventas, por lo menos a partir de la firma del contrato, pues es obvio que al firmarlo, lo leyó antes de hacerlo y en la oficina del organismo donde los otorgaron se lo leyeron, como es su obligación legal, y se enteró de que el arrendatario V.T.C., no era ya, el propietario del inmueble, sino el usufructuario y administrador, por dichas razones, teniendo conocimiento el arrendatario, desde la firma del nuevo contrato con V.T.C. en su condición de usufructuario, de las ventas del inmueble, contrato firmado en fecha 04 de octubre de 1993 y desde esa fecha corriendo seis (6) años, un (1) mes y quince (15) días que supera, enormemente, el lapso de 40 días que establece el artículo 1547 para ejercer el derecho. Que el lapso de caducidad está cumplido en todos los casos y piden que sea declarado por el Tribunal.

Por otra parte, advierte esta co-demandada, que el demandante pretende el retracto legal arrendaticio de todo el inmueble, al sacar del juicio, en forma arbitraria, a C.C.C. y M.C.C., porque no dice en la demanda, ni reforma alguna al respecto, que la pretensión se dirige a la mitad correspondiente a V.P., por lo que pretendía el demandante en forma abusiva, extender su derecho a tres locales comerciales más que hay en esa porción del inmueble, siendo uno arrendado a U.B., ahora a su cónyuge viuda y heredera M.B.M.d.B.; otro a E.N. y un tercer local arrendado a E.T.B., contratos de vieja data.

Finalmente, la co-demandada dió por aceptados hechos que considera ciertos entre los cuales tenemos que es cierto que entre V.T.C.S. y el demandante existió una relación arrendaticia, pero no es cierto que esa relación nació en el año de 1984. Que además omite el arrendatario, decir que esa relación arrendaticia, involucraba, igualmente, a los causahabientes de V.T.C.S.. Que es cierto que el último contrato suscrito entre las partes, data el 27 de septiembre de 1995 y se prorroga anualmente en virtud de la cláusula de renovación automática. Que es cierto que V.T.C.S. vendió el inmueble descrito a C.C.C. y M.C.C., el 28 de noviembre de 1984, con la aclaratoria de que para esa fecha, nada tenía que ver J.G.B., en virtud de que no había nacido todavía la relación contractual invocada. Asimismo, rechazó por falsa, la afirmación del demandante, de que C.C.C. le hiciera venta a V.T.C.S. el 28 de marzo de 1998. Que es cierto que el 12 de noviembre de 1991, V.T.C.S. hizo venta del 50% del inmueble objeto de la demanda. Que igualmente, rechazó y contradijo la afirmación del demandante en el sentido de que para él constituyó una sorpresa el hecho de la venta de V.T.C. a V.P., lo cierto es que J.G.B. tenía pleno conocimiento de esa venta desde el momento mismo en que se hizo, tratándose de una venta debidamente registrada, adquiriendo publicidad desde el momento mismo de su registro.

Por último, rechazó la estimación de la demanda por exagerada. (Fls. 218 al 224).

Que el punto de partida de dicha decisión lo constituye el escrito de reforma de demanda que no fue admitida en forma inmediata por el tribunal de la causa, sino el 07 de julio de 2000, es decir, dos meses después. Que el Código de Procedimiento Civil no establece un lapso perentorio específico, para admitir la reforma de la demanda, resultando impretermitible la aplicación del artículo 10 eiusdem y debió admitirla dentro de los tres días siguientes a la presentación. Que como no se realizo así, el proceso entró en etapa de suspensión y la admisión de la reforma se hizo dos meses después, resultando fuera de lapso y por lo tanto el juez acordó la notificación de las partes de dicho acto de admisión. Que no entiende porque la sentenciadora endilga a su propio tribunal la comisión de un error procesal y sin argumentación ni fundamentación legal alguna, pareciera anular, un auto que no es de mera sustanciación sino que contiene actos de procedimiento que no pueden anularse por contrario imperio. Que si las partes no estaban conformes con el contenido, la única manera de impugnarlo y encontrar su nulidad, era ejerciendo el recurso de apelación, cosa que no ocurrió y por lo tanto, adquirió firmeza y autoridad de cosa juzgada. Que la jueza no acordó citar nuevamente a los demandados, sino lo que acordó fue que en virtud de que el auto de admisión de la referida reforma no se produjo en el lapso correspondiente y por lo tanto la causa estaba suspendida, la notificación de las partes para ponerla a derecho, ya que las mismas se encontraban citadas pero no a derecho, cosa que trajo a la sentenciadora de la recurrida una inadecuada confusión y aplicación del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, declarando la confesión ficta de su representada y de la codemandada D.V.d.C.

ALEGATOS DE LA CODEMANDADA V.P.

Opuso la excepción perentoria de caducidad legal de la acción, ya que, según manifestó, consta a tenor del folio 7, el contrato de compra-venta otorgado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Junín, anotado bajo el N° 23, Tomo segundo, protocolo 1, cuarto trimestre, a partir de ese momento el ciudadano J.B., quien era arrendatario para el día 12 de noviembre de 1991, tenía 40 días para ejercer el derecho de retracto, lapso de caducidad que fue verificado 40 días después según consta en contrato de arrendamiento, por lo que la acción fue intentada fuera del lapso legal, es decir, estaba caduca la acción, la caducidad es la muerte civil de la acción.

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

La controversia se reduce a dilucidar:

1. -Fundamentalmente, el objeto del procedimiento es para determinar si el demandante tiene o no el derecho de retracto arrendaticio respecto del inmueble identificado en autos.

2. - Si hay o no caducidad legal de la acción de retracto legal arrendaticio incoada por el demandante J.G.B..

3. -Si hay o no legitimación activa por parte del demandante J.G.B.

4. - Si hay o no legitimación pasiva por parte de la co-demandada D.V.V.D.C..

5. - Si la cuantía de la demanda, que la estimó el actor en la suma de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.40,000,000,oo) es exagerada.

6. -Si hubo o no confesión ficta de las co-demandadas D.V.V.D.C. y V.P..

7. -Si la apelación ejercida por la codemandada V.P., contra la sentencia definitiva del Juzgado Primero de Primera en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira de fecha 21 de enero de 2.005, fue o no tempestiva.

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Habiendo sido solicitado pronunciamiento respecto de varias situaciones procesales que, según alegatos del demandante sobrevinieron en el curso del trámite procesal, las cuales, de haberse producido, tienen incidencia determinante en el dispositivo de la sentencia, como sucede con el alegato de la confesión ficta de las co-demandadas; o influyen destacadamente en el trámite procesal, como es el alegato que hizo el demandante acerca de extemporaneidad de la apelación ejercida por parte de la co-demandada V.P.. Asimismo, se han opuesto distintas defensas. Por lo tanto, debe este sentenciador, establecer un orden de prelación para pronunciarse sobre ellas, de modo que primero se resuelvan las que constituyen un presupuesto lógico para poder resolver las otras.

Este Juzgado considera que debe decidir, en primer orden, sobre la tempestividad de la apelación interpuesta por la co-demandada V.P., ya que lo que le da competencia al juez de alzada para conocer es el recurso de apelación, en virtud del efecto devolutivo, por lo tanto, si la apelación no hubiese sido oportunamente ejercida, no pudiera entrar a conocer esta superioridad, más allá, ya que carecería de competencia, lo cual es un presupuesto procesal.

En segundo lugar, acatando el fallo de la Sala de Casación Civil del 20 de diciembre de 2.006 y por virtud del cual entró a conocer la causa este Juzgado Superior, se dilucidará el alegato de confesión ficta, ya que de prosperar, impediría conocer las excepciones propias, es decir, las que necesitan instancia de parte para recibir pronunciamiento y que fueron opuestas en la contestación de la demanda, entre las cuales figuran las de falta de legitimación ad-causam.

En tercer orden, en el evento de no prosperar el alegato sobre confesión ficta, debe resolverse sobre la cuantía de la demanda, planteada por la co-demandada D.V.V.D.C., pues tendría eficacia la contestación de la demanda, donde se planteó la impugnación.

En cuarto lugar, las excepciones de falta de legitimación ad-causam, en el orden en que fueron propuestas por la co-demandada D.V.V.D.C.. O sea, primero la excepción de legitimación activa, y luego la excepción de legitimación pasiva, por cuanto de ésta prosperar, enerva preliminarmente la pretensión deprecada y hace innecesario pronunciarse sobre cualquier otra defensa de fondo, por ello se decide en forma previa a cualquier otra defensa de fondo.

En quinto lugar, si se comprueba y determina que los sujetos que conforman las partes procesales, son los legítimos contradictores, es decir, tienen legitimación, se entrará a conocer sobre la excepción de caducidad legal de la acción de retracto legal arrendaticia, propuesta por ambas co-demandadas. La razón por la cual este juzgador le da prevalencia a la excepción de falta de legitimación ad-causam, sobre la excepción de caducidad legal, es porque considera, que la caducidad legal, no obstante poderse alegar como cuestión previa y resolverse así in limini litis, sin embargo, cuando se resuelve en el fondo, entre contradictores legítimos, se decide de manera definitiva el conflicto, mientras que si es decidido sin que hayan sido establecidos judicialmente los contradictores legítimos, es posible, que otros sujetos distintos se presenten y hagan valer el mismo derecho con fundamento en los mismos hechos, y sea necesario un nuevo pronunciamiento sobre la caducidad legal.

Por último, si no lo impide la declaratoria con lugar de alguna de las peticiones y excepciones opuestas, se entrará a conocer el núcleo de la pretensión de retracto legal arrendaticio, esto es, los fundamentos de hecho, a la luz de los medios de prueba y del derecho.

PRIMER PUNTO PREVIO

SOBRE LA TEMPESTIVIDAD DE LA APELACIÓN EJERCIDA POR LA CODEMANDADA V.P.:

La parte actora alegó la extemporaneidad de la apelación efectuada por el abogado Estein A.G. apoderado judicial de la codemandada V.P., manifestando que transcurrieron cuatro días de despacho después de notificada la última de la co-demandadas de la sentencia definitiva. Que la presente controversia se rige por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en primer lugar y subsidiariamente por el Código de Procedimiento Civil, previéndose en la regulación legal del procedimiento breve, que es el que debe seguirse para tramitar el retracto legal arrendaticio, un lapso de tres días para apelar de la sentencia definitiva.

Al respecto, el juicio por retracto legal arrendaticio se encuentra regulado en el Título IV “De la terminación de la relación arrendaticia”, Capítulo I “De las Demandas” de la Ley de Alquileres (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), que dispone lo siguiente:

Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”

Y la n.d.C.d.P.C. que consagra el lapso para el ejercicio del recurso de apelación contra la sentencia definitiva del procedimiento breve establece:

Artículo 891.- De la sentencia se oirá apelación en ambos efectos si ésta se propone dentro de los tres días siguientes y la cuantía del asunto fuere mayor de cinco mil bolívares.

Sin embargo, observa el tribunal, que para el 19 de noviembre de 1.999, fecha en que se admitió la demanda, estas pretensiones no tenían asignado un procedimiento especial, por lo que se inició a través del procedimiento ordinario. Pero para el día 01 de enero de 2.000, en que entró en vigencia el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (G. O del 07 de diciembre de 1.999) y estableció un procedimiento especial para el trámite de estas pretensiones, como es el procedimiento breve del Código de Procedimiento Civil, debió haberse adecuado el trámite con el procedimiento breve, de acuerdo con el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Sin embargo no se hizo así y se siguió el procedimiento ordinario para todos los actos, llegándose a estado de sentencia y profiriéndose sentencia definitiva bajo los trámites del procedimiento ordinario.

El darle trámite por un procedimiento distinto a una pretensión, es causal de nulidad y consiguiente reposición. Sin embargo, en el presente caso, cuando este procedimiento lleva más de siete años en curso, ha tenido dos instancias y un recurso de casación, resultaría un derroche inmenso de jurisdicción, en perjuicio de los justiciables y del propio Estado declarar la nulidad, lo cual no se justifica cuando, en todo caso, se siguió un procedimiento con mayores lapsos, términos y recursos como es el ordinario. Por ello, quien aquí conoce, ratifica la validez de lo actuado.

Es en vista de lo expuesto, que resulta contrario a la seguridad, certeza y estabilidad de los procesos, que luego de más de cinco años de estarse tramitando por el procedimiento ordinario la presente causa, aún y cuando desde el 01 de enero de enero de 2.000 debió haberse seguido el procedimiento breve y no se siguió, se quiera cambiar, abruptamente, sin previo anuncio, las reglas de juego sorprendiendo a una de las partes, al oponerse a la apelación ejercida por ésta dentro del lapso que prevé la ley conforme a las reglas del procedimiento ordinario, que es de cinco días despacho, planteando que debió haberlo hecho conforme a las reglas del procedimiento breve, que es de tan sólo tres días. Este tribunal superior, por las razones expuestas, considera que el lapso para ejercer el recurso de apelación contra la definitiva en la presente causa, era el establecido en las reglas del procedimiento ordinario, específicamente en el artículo 298 del Código de Procedimiento Civil, esto es, de cinco días. Y así se establece.

Ahora bien, la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 21 de enero de 2005, ordenó la NOTIFICACIÓN de las partes, de lo cual se infiere que dicha decisión fue dictada fuera del lapso, la cual corre inserta a los folios 364 al 380.

Mediante diligencia de fecha 16 de febrero de 2005 inserta al folio 381, el abogado F.C., apoderado judicial de la parte demandante se dio por notificado de la referida decisión, mediante la cual pidió la notificación de la parte demandada V.P. y D.V.D.C..

Al folio 387, riela boleta de notificación a la ciudadana V.P. o a sus apoderados judiciales abogados Estein A.G. y/o A.A.G., de fecha 24 de febrero de 2005.

Al folio 388, riela diligencia de fecha 26 de abril de 2005, mediante la cual el Alguacil del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, expuso lo siguiente: “informo (sic) al Tribunal que la presente boleta de notificación fue firmada por el abogado ESTEIN A.G., (sic) el día veinticinco de abril de dos mil cinco, a la 1:45 de la tarde, en los pasillos del edificio (sic) Nacional, de esta ciudad. San Cristóbal veintiséis de abril de dos mil cinco.

Al folio 390, riela diligencia de fecha 03 de mayo de 2005, suscrita por el abogado Estein A.G., quien argumentó que se encontraba dentro de la oportunidad legal para apelar contra la sentencia proferida por el a quo en fecha 21 de enero de 2005.

Conforme a lo expuesto, se aprecia que el 26 de abril de 2005 el alguacil del a-quo consignó la diligencia donde dejó constancia de la notificación al abogado Estein A.G. apoderado judicial de la codemandada V.P., siendo a partir del día de despacho siguiente al mismo, que empieza a correr el lapso de cinco (5) días para ejercer el recurso de apelación de conformidad con lo establecido en el artículo 298, como quedó establecido en párrafos anteriores, el cual comenzó a correr a partir del 27 de abril de 2005 hasta el 03 de mayo de 2005, ambas fechas inclusive, según las correspondientes copias certificadas de las tablillas de los días de despacho llevados por el a quo, de los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2005, inserta a los folios 852 al 856.

En consecuencia, al haber presentado el apoderado judicial de la parte demandada ciudadana V.P. la apelación mediante diligencia de fecha 03 de mayo de 2005, o sea, en el quinto día siguiente, la misma se tiene como oportuna al haber sido presentada el último día del lapso antes señalado, en razón de lo cual debe ser declarada admisible. Así se decide.

SEGUNDO PUNTO PREVIO:

SOBRE EL ALEGATO DE LA CONFESIÓN FICTA DE LA CODEMANDADA D.V.V.D.C.

En el libelo de demanda original fueron demandadas cinco personas (MARYELA C.C., C.C.C., V.P., D.V.D.C. y V.M.C.V.), las dos primeras demandada, el día 6 de febrero del año 2001, (fl.79 al 81) transaron con el demandante, transacción que fue homologada el 01 de febrero del 2002 (fls. 140 y 141).

El 30 de abril del 2001, la parte actora reformó la demanda (fl. 85 y 86) excluyendo como demandado a V.M.C.V., por cuanto el mismo había fallecido antes de la introducción de la demanda.

En fecha 04 de julio del 2001 (fl.87) el tribunal admitió la reforma de demanda. De este modo, la relación jurídica procesal quedó conformada, sólo entre J.G.B. como parte actora y las co-demandadas V.P. y D.V.D.C..

El Tribunal en el auto de admisión de la reforma de demanda establece textualmente lo siguiente: “Visto el escrito presentado por el ciudadano J.G.B., titular de la cédula de identidad Nro. V-1.581.370, asistido por el abogado F.O.C.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 24.439, el cual contiene la reforma que hace a la presente demanda, se admite cuanto ha lugar en derecho. Por cuanto el Tribunal observa que los ciudadanos M.C.C. y C.C.C. SE DIERON POR CITADAS en escrito de fecha 06 de febrero del 2001 y V.P. y D.V.D.C., conforme a escrito de fecha 19 de febrero del 2001, por medio de su apoderado judicial el abogado J.C.G., según poder que corre a los folios 51, 52 y 53. De conformidad con el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil, se le concede a los demandados M.C.C., C.C.C., V.P. y D.V.D.C., veinte días más de despacho siguiente después de practicada la notificación del último de los demandados y a cualquier hora de las indicadas para despacho del Tribunal, a fin de dar contestación a la demanda incoada en su contra. Notifíquese a las partes”.

Ahora bien, dispone textualmente el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “El demandante podrá reformar la demanda, por una sola vez, antes que el demandado haya dado la contestación a la demanda, pero en este caso se concederán al demandado otros veinte días para la contestación, sin necesidad de nueva citación.”

De la anterior trascripción se evidencia, que en los casos en que el demandante reforma la demanda y los demandados se encuentran debidamente citados, se les concederá otros veinte días para la contestación, sin necesidad de nueva citación.

Para esta superioridad, la juez de primera instancia que dictó el auto de admisión de la reforma de la demanda, no les otorgó a las co-demandadas ni más ni menos de lo que el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil les otorga, que son veinte (20) días, por lo tanto, estuvo en ello ajustada a derecho.

En cuanto a la notificación a las partes de ese auto de admisión de reforma de demanda. Este juzgador considera que, no hay un término expresamente establecido para que el juez hiciera su pronunciamiento, por lo que era aplicable el término de los tres (3) días que establece el artículo 10 del Código de Procedimiento Civil: “La justicia se administrará los más brevemente posible. En consecuencia, cuando en este Código o en las leyes especiales no se fije término para librar alguna providencia, el juez deberá hacerlo dentro de los tres días siguientes a aquél en que se haya hecho la solicitud correspondiente.” Sin embargo, desde el 30 de abril de 2.001 en que se presentó el escrito de reforma de demanda, hasta el 04 de julio de 2.001, pasaron más de sesenta días antes de que el tribunal hubiese providenciado dicho escrito.

De acuerdo a nuestro sistema procesal, cuando transcurren más de sesenta días de paralizada la causa, por cualquier motivo, las partes dejan de estar a derecho y se hace necesario su notificación para reanudarla. Así lo sostiene el profesor Ricardo Henríquez La Roche, con fundamento en aplicación analógica del artículo 228 del Código de Procedimiento Civil: “El resguardo de la defensa amerita entonces que se aplique por analogía este lapso de sesenta días a las notificaciones para la continuación del juicio y a toda paralización del juicio por cualquier motivo, de suerte que si el arco de tiempo que cubre la paralización del proceso es mayor de sesenta días, las partes dejan de estar a derecho, y por tanto es menester notificar a las partes para que se reasuma la dinámica procesal, es decir, se reanude el cómputo de los lapsos que quedaron en suspenso, en el estado en que se encontraban al momento de la suspensión conforme lo señala el parágrafo Primero del artículo 202 del Código de Procedimiento Civil”. (Glosa al artículo 202 del C.P.C, pág 89 del Tomo II. Caracas 1.995). Criterio que comparte este juzgador.

En consecuencia, estuvo también ajustada a derecho la juez de primera instancia, cuando dispuso la notificación de las partes del auto de admisión de la reforma de la demanda, pues el proceso, se había paralizado por más de sesenta días y habían dejado de estar a derecho las partes, por lo que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 14 ejusdem, se hacía menester notificarlas para ponerlas nuevamente a derecho.

Ahora bien, luego de un examen de las actas procesales, el tribunal observa que, la notificación del auto de admisión de la reforma de la demanda, a la co-demandada V.P. tuvo lugar el 29 de octubre de 2.001 (f.132) y a la co-demandada D.V.D.C. el 14 de noviembre de 2.001(f. 133), por lo que el lapso de los veinte días que se dieron nuevamente para la contestación de la demanda, comenzaron a computarse a partir del día siguiente a la notificación de la co-demandada D.V.D.C., que fue la última de las notificadas, o sea, a partir del día siguiente al 14 de noviembre de 2.001. Y Conforme a la tablilla de los días de despacho del tribunal de la causa, el lapso de los veinte de despacho se venció, el día 13 de diciembre de 2.001. El día 13 de diciembre de 2.001, la co-demandadas D.V.V.D.C. y V.P., presentaron escrito de oposición de cuestiones previas (fs.134 vto. y 135 y vto.). En fecha 11 de marzo de 2.002 el tribunal de la causa decidió las cuestiones previas, declarándolas sin lugar (fs 147,148, 149 y 150), ordenando la notificación de las partes. En fecha 09 de julio de 2.002, El apoderado de la co-demandada V.P. estampa diligencia en el expediente (f. 209) con lo cual queda notificado. Y el 18 de noviembre de 2.002 el alguacil del tribunal diligencia informando que el 15 de noviembre de 2.002 notificó al apoderado de la co-demandada D.V.D.C.. Por lo que, tratándose de las cuestiones previas del ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que fueron declaradas sin lugar, el lapso de contestación de la demanda de acuerdo al ordinal 2º del artículo 358 ejusdem, es de cinco días de despacho siguientes. Por lo que el lapso comenzaba a correr al día siguiente que constara en autos la notificación del último de los co-demandados, o sea, a partir del día siguiente al 18 de noviembre de 2.002, precluyendo, el día 26 de noviembre de 2.002, de acuerdo con la tablilla de los días de despacho. Ahora bien, consta que la contestación de la demanda, por la co-demandada D.V.V.D.C. tuvo lugar el 25 de noviembre de 2.002 (fs.218 al 224 y sus vtos.) y la contestación de la codemandada V.P. tuvo lugar el día 26 de noviembre de 2002 (Fs. 225 al 230). Por lo tanto, fue oportuna la contestación que dieron ambas co-demandadas, y así se decide.

Por otro lado, para que pueda configurarse la confesión ficta que prevé el artículo 362 del Código de procedimiento, es necesario que el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en el Código, requisito éste que no se configuró, por cuanto el demandado dio contestación a la demanda dentro del plazo previsto en el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil. En razón de lo cual, se deniega la petición de declaratoria de confesión ficta de la co-demandadas D.V.V.D.C. y V.P.. Y así se decide.

TERCER PUNTO PREVIO:

SOBRE LA DEFENSA DE FALTA DE LEGITIMACIÓN AD-CAUSAM DE LA PARTE DEMANDANTE

El artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, vigente para el momento de la interposición de la demanda, establece:

Cuando el propietario esté dispuesto a vender el inmueble, si el arrendamiento hubiere durado por más de dos años, el inquilino tiene un derecho preferente sobre otras personas que quieran comprar el inmueble. Para ejercer este derecho serán aplicables las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal.

Aun cuando el arrendamiento hubiere durado menos de dos años, el arrendatario tendrá el derecho que acuerda esta disposición si ha ejecutado mejoras que excedan del cinco por ciento (5%) del valor del inmueble.

En uno y otro caso, no gozarán de este derecho los arrendamientos que no estuvieren solventes en las pensiones de alquiler conforme a las disposiciones del presente Decreto.

Parágrafo Único.- En los arrendamientos de habitaciones, apartamentos u oficinas, que formen parte de un edificio no será aplicable lo dispuesto en el presente artículo.

La legitimación ad-causam, según nuestro procesalista insigne, L.L., en su célebre trabajo “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad.” Es la relación de identidad lógica entre el sujeto que se presenta ejerciendo concretamente un derecho o poder jurídico (el demandante concreto) o la persona contra quien se ejerce (el demandado concreto), y el sujeto a quien la ley le otorga el derecho de accionar (el demandante abstracto) o contra quien la ley otorga el derecho de acción (el demandado abstracto.)

De acuerdo con lo anterior, el legitimado activo en el proceso que tiene por objeto la pretensión de retracto legal arrendaticio, es el arrendatario, independientemente de que tenga o no el derecho sustancial. Lo importante es que es, el legítimo contradictor para debatir acerca de este derecho.

El demandante J.G.B. actúa en el presente juicio, afirmándose arrendatario del inmueble identificado en autos, respecto del cual se pretende el derecho de retracto legal arrendaticio y así lo reconocen las co-demandadas. Lo cual basta para que se pueda predicar que se encuentra legitimado en la presente causa, ya que coincide con la persona abstracta (el arrendatario que no sea de habitación, apartamento u oficina) a quien la ley le otorga el derecho de acción. Y así se decide.

CUARTO PUNTO PREVIO

SOBRE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA DE LA DEMANDA

En el escrito de contestación, la codemandada D.V.v.d.C. impugnó la cuantía de la demanda, estimada por la parte actora en la cantidad de cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000.000,oo), por considerarla exagerada.

Establece el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

Artículo 38: Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva. ...

Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisión Nº 504 del 26 de julio de 2005, reiterando criterio anterior, señaló:

Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigüa o exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 15 de noviembre de 2004, (Caso: J.M.R.E., A.E.F.G. y N.D.V.B.M. contra P.S.B., L.S.d.B. y J.P.B.S.), estableció:

...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.

Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma

.

Ahora bien, en el caso de autos, la codemandada, D.V.V.D.C., si bien planteó correctamente la impugnación de la cuantía de la demanda, al alegar el hecho nuevo de que era exagerada, sin embargo, no dio razones de porqué consideraba que era exagerada ni promovió prueba alguna para demostrar su aserto, y si bien es cierto que de los contratos de venta que obran en autos, se evidencia que el precio de las ventas está muy por debajo del monto en el cual el demandante estima la demanda, así: la primera de las ventas, la que V.T.C. hace a C.C.C. y a la hija de ésta, M.C., el 28 de noviembre de 1.984, es por (Bs. 100.000,oo) (fs. 24 y vto y 241).; la segunda de las ventas, la que C.C.C. le hace a V.T.C. que tiene por objeto el 50 % de los derechos y acciones se estableció en (Bs. 50.000,oo) (fs. 242y vto.); y la tercera, la que V.T.C. le hace a V.P. de los derechos y acciones que había adquirido según la venta anterior, también es por (Bs. 50.000,oo) (fs.243 y vto). Y finalmente, en la partición, el inmueble es valorado (Bs. 4.000.000,oo) (fs244 al 246). No obstante, el demandante, estaba facultado por el artículo 38 para hacer su estimación, la cual hizo en (Bs. 40.000.000,oo) y para ello no era vinculante el precio que aparecía en los referidos documentos, correspondiendo a la parte que se excepcionó, probar que el monto estimado era exagerado y al no haberlo hecho, se declara firme la estimación efectuada en el libelo. Así se decide.

QUINTO PUNTO PREVIO

SOBRE LA FALTA DE LEGITIMACION AD-CAUSAM DE LA CO-DEMANDADA D.V.V.D.C.

La co-demandada argumenta que, la pretensión de retracto legal arrendaticio que se plantea en el presente caso, produce un litisconsorcio pasivo necesario, por cuanto, deben ser llamados al proceso tanto el comprador como el vendedor, según la venta de que se trate. Sin embargo, -considera- este litisconsorcio no se integró, ya que estando fallecido V.T.C. ha debido llamarse al proceso a todos los herederos. Y no sólo no se integró –según su parecer- porque no se llamaron a los múltiples herederos de V.T.

CHACÓN, sino que estando integrado ese litisconsorcio, parcialmente, se desintegró, sacando del proceso a C.C.C. y M.C.C., mediante CHACÓN y V.P..

La figura procesal del litis consorcio necesario aparece prevista en el artículo 148 del Código de Procedimiento Civil: “Cuando la relación jurídica litigiosa haya de ser resuelta de modo uniforme para todos los litisconsortes, o cuando el litisconsorcio sea necesario por cualquier otra causa, se extenderán los efectos de los actos realizados por los comparecientes de los litisconsortes contumaces en algún término o que hayan dejado transcurrir algún plazo.”

La jurisprudencia de nuestro M.T. ha tenido oportunidad de emitir su criterio sobre el tema, en distintos momentos, el más reciente, fue en su sentencia de la Sala de Casación Civil Nº 223 del 30 de abril de 2.002, con ponencia del magistrado Carlos Oberto Vélez y donde sostuvo lo siguiente:

...Omissis...

“La Sala para resolver, observa:

Del estudio detenido que se ha efectuado de la denuncia planteada la Sala, estima pertinente citar su propia doctrina sobre la materia de litis consorcio. En este sentido, en la decisión N°.132 de fecha 26 de abril de 2000 en el expediente N°99-418, bajo la ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe ésta, en el juicio de G.L. contra L.P.M. y Otros, se expresó:

...Se acusa la infracción de los artículos 146, 147 y 148 del Código de Procedimiento Civil, por errónea interpretación.

La delación de los citados artículos, contiene la figura procesal de litisconsorcio, sobre esta materia la Sala ha dejado establecido:

‘Llámase al litisconsorcio necesario cuando una sola causa o relación sustancial con varias partes sustanciales activas o pasivas, que deben ser llamadas todas a juicio para integrar debidamente el contradictorio, pues las cualidades activas o pasiva, no reside plenamente en cada una de ellas.

Así la demanda de nulidad de matrimonio que propone e progenitor de uno de los contrayentes, conforme al art. 117 Código Civil, debe dirigirse contra ambos supuestos cónyuges y no contra uno solo de ellos, ya que la ley concede la acción contra ambos, pues siendo única la causa ventilada (el vínculo matrimonial) no podría el juez declarar la nulidad respecto a uno de los interesados y omitirla respecto al otro. Igual sucede cuando se demanda la nulidad, resolución o cumplimiento de un contrato o negocio jurídico de los previstos en el art. 168 del Código Civil reformado, según el cual está repartida entre ambos cónyuges la cualidad pasiva. De la misma manera, si varios comuneros demandan el dominio sobre la cosa común o la garantía de la cosa vendida: (sic) uno de ellos no puede ejercer singularmente la acción porque carece de la plena legitimación a la causa’

Al respecto, esta Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 27 de junio de 1996, expresó:

‘La doctrina patria es unánime en afirmar que en los casos de liticonsorcio pasivo necesario la relación sustancial controvertida es única para todos los integrantes de ella, de modo que no puede modificarse sino a petición de uno o varios de ellos, frente a todos los demás, y resolverse de modo uniforme para todos, por lo cual la legitimación para contradecir en juicio corresponde en conjunto a todos, aun a los que no han asumido la condición de actores y no separadamente a cada uno de ellos’(Sentencia de la Sala de Casación Civil, Tribunal Constitucional, del 1º de julio de 1999,en el juicio de A.D. contra A.D.D. (o Khadau), en el expediente 99-1900 sentencia N0 317)...’

Uno de nuestros más connotados procesalistas, quizá el único con una obra sistemática completa en su haber, como es el profesor A.R.R., señala que, el litisconsorcio necesario o forzoso se tiene cuando existe una relación sustancial o un estado jurídico único para varios sujetos, de tal forma que las modificaciones de dicha relación o estado jurídico, para ser eficaces, deben operar frente a todos sus integrantes y, por tanto al momento de plantearse la controversia la pretensión debe hacerse valer por uno o por varios de los integrantes de la relación frente a todos los demás.

(“Tratado de derecho procesal civil venezolano. Quinta edición. Caracas 1.995. Editorial Arte, pág. 43. T. II)

De acuerdo con la legislación, la doctrina y la jurisprudencia, cuando existe una relación jurídica sustancial única e indivisible y sea necesario modificarla, deben participar todos los sujetos que la integran. Por lo tanto, si la relación jurídica sustancial indivisible va a ser objeto de una decisión judicial constitutiva, modificativa o extintiva, e incluso declarativa, requiere la actuación de todos los que forman parte de la misma porque la decisión tiene que ser única y uniforme para todos.

Los efectos procesales de este litisconsorcio necesario, se pueden resumir así: 1) Es única y de idéntico contenido para la pluralidad de sujetos, la sentencia que se profiera. 2) En cuanto a los actos que impliquen disposición del derecho en litigio, deben provenir de todos los litisconsortes para que el acto sea eficaz. 3) Respecto a las excepciones, las propuestas por uno alguno de los litisconsortes, favorecen a los demás. 4) En cuanto a los recursos, los que sean interpuestos por cualesquiera de los litisconsortes favorecen o perjudican a los demás.

En el caso sub- examine, el demandante pide que, tanto las ventas como la partición señaladas en el libelo se dejen sin ningún efecto jurídico y así poder él ejercer su derecho de preferencia a adquirir el inmueble arrendado.

O sea, pide el demandante que se dejen sin efectos jurídicos, tres ventas y una partición: 1) La venta que V.T.C.S. le hizo a la ciudadana C.C.C. y a su menor hija de ésta, M.C., por documento de fecha 28 de noviembre de 1984 registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Junín, anotado bajo el N° 37. 2) La venta que C.C.C. le hace a V.T.C.S. del 50 % del inmueble respecto del cual se pretende el derecho de retracto, celebrada el 28 de marzo de 1998, ante la misma oficia de registro inmobiliario, quedando anotado bajo el N° 57 Tomo 2. 3) La venta T.C.S., le hace a V.P. del el 50%, por documento registrado el 12 de noviembre de 1991, por ante la misma oficina de registro inmobiliario, quedando anotado bajo el N° 23 Tomo 2 del Protocolo Primero. Y la partición que por ante la Oficina Subalterna del Municipio Junín del Estado Táchira de fecha 30 de junio de 1999, hicieron las ciudadanas M.C.C. y V.P..

Cada uno de estos negocios jurídicos, constituye una relación jurídica sustancial indivisible. De modo que si se pide la modificación, la extinción, de cualesquiera de estas relaciones, deben ser llamados todo los sujetos que la integran, así: en el caso de la primera venta, si se quiere dejar sin efectos jurídicos la primera, debe llamarse a la causa, tanto al vendedor como al comprador y mantenerlos hasta la sentencia, para que una sola decisión los vincule a todos, ya que no puede declararse tan sólo frente al vendedor, que la venta ha perdido efecto jurídico, mientras que para la compradora, la venta continua vigente. Eso va contra el principio lógico de identidad, el cual predica, que una cosa no puede ser y no ser al mismo tiempo. Por lo tanto, era necesario llamar a todos los vendedores y compradores y mantenerlos vinculado al proceso hasta que se profiriese sentencia definitiva y firme. Sin embargo, fueron excluidas las ciudadanas M.C.C., compradora en la primera venta y vendedora en la segunda, y C.C.C., compradora en la primera venta y comunera en la partición que se hizo. Razón suficiente, para concluir, que no se encuentra integrado el litisconsorcio necesario al momento de proferir esta sentencia definitiva.

Como es el criterio jurisprudencial de la Sala de Casación Civil, expuesto en la sentencia transcrita y en la Nº 132 del 26 de abril de 2.000, en Venezuela, la no integración del litisconsorcio necesario, cuando es alegada oportunamente, salvo en el procedimiento de partición y en el de ejecución de hipoteca que es de conocimiento oficioso, trae como consecuencia, la desestimación de la pretensión por falta de legitimación ad-causam.

Y es que, la falta de cualidad o legitimación ad-causam, es un presupuesto de la pretensión, no de existencia de la sentencia de fondo. Hay que recordar los tres elementos estructurales de la pretensión: 1) Los sujetos procesales: juez, parte demandante y parte demandada; 2) La causa petendi, es decir los hechos que configuran la situación lesiva del derecho del demandante o que amenazan lesionarla, y; 3) El petitum, lo que pide el demandante para restablecer su derecho o para evitar que su derecho se vea afectado. De modo que, si ese demandante o ese demandado no es la persona a quien o contra quien, de acuerdo con la ley, le corresponde pedir o que sea pedida esa tutela, la pretensión fracasa.

En consecuencia, al no haberse mantenido la integridad del litisconsorcio en la presente causa, debe prosperar la excepción de falta de legitimación ad-causam por pasiva, alegada oportunamente por la co-demandada D.V.V.D.C. y por consiguiente la declaratoria sin lugar de la demanda, lo cual se hará en forma expresa positiva y precisa, en el dispositivo de la sentencia. Y así se establece.

Igualmente, debe señalar este juzgador, atendiendo a los efectos del litisconsorcio necesario, que el recurso ejercido por la litis consorte D.V.V.D.C., favorece a la litisconsorte V.P., por cuanto, como ya se explicó, la sentencia debe ser la misma, de idéntico contenido para todos los litisconsortes, sin poderse fraccionar la causa. Por lo tanto, la decisión que aquí se profiera será uniforme para ambas co-demandadas, así se decide y así se dirá de manera expresa positiva y precisa en el dispositivo.

Finalmente, por cuanto prosperó la excepción de Falta de Legitimación ad-causam por pasiva, el tribunal se abstiene de pronunciarse sobre cualquier otra excepción opuesta por cualquiera de las partes.

Es por todo lo cual, que este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide: