Decisión nº 11.200-DEF-CIV de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 23 de Noviembre de 2011

Fecha de Resolución23 de Noviembre de 2011
EmisorJuzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteIndira Paris Bruni
ProcedimientoResolución De Contrato De Arrendamiento

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

PARTE ACTORA: G.S.V., venezolana, mayor de edad, de éste domicilio y titular de la cédula de identidad Nº v-6.919.133.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: N.I.P. y C.A.C., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 102 55 y 11.608, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: M.P.G.D.A., portuguesa, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº E-82.032.316

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: J.G.A.P., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 53.925.

  1. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA

    Suben los autos a esta Alzada en virtud de la apelación interpuesta en fecha 10.11.2010 (f. 158) por el abogado J.G.A.P., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana M.P.G.d.A., contra la sentencia definitiva dictada en fecha 09.11.2010 (f 144 al 156), por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento intentada por la ciudadana G.S. contra la ciudadana M.P.G.D.A., y se declaró resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre la partes en fecha 12.07.2004, y por tanto condenando a la demandada a entregar a la actora el inmueble arrendado constituido por un local comercial distinguido C-3, nivel mezzanina del Centro Comercial S.S., ubicado en la avenida principal del S.S., El Cafetal, Municipio Baruta del Estado Miranda, y al pago de la suma de Un Mil Novecientos Bolívares (Bs. 1.900,oo), por cada mes que transcurra desde el mes de julio de 2010, inclusive, hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo.

    Por efectos de la distribución legal correspondió el conocimiento de dicho asunto a este Juzgado Superior Primero (f. 171), quien por auto de fecha 13.12.2010 (f. 172 al 174), dio por recibido el expediente, aceptó la competencia de conocer la presente causa y acordó darle el trámite de juicio breve.

    En fecha 02.02.2011 (f. 175-200), la representación judicial de la parte actora presentó escrito de conclusiones.

    En fecha 06.04.2011 (f. 204-205), la Dra. I.P.B. se avocó al conocimiento de esta causa. Siendo notificado la parte demandada en fecha 18.05.2011 (f. 208), y la parte actora en fecha 06.06.2011 (f. 209).

    Este Tribunal a los fines de dictar sentencia, lo hace bajo las siguientes consideraciones.

  2. RELACION SUSCINTA DE LOS HECHOS

    Se inició el presente juicio por Resolución de Contrato de Arrendamiento seguido por la ciudadana G.S.V., contra la ciudadana M.P.G.D.A., en fecha 09.06.2010 (f. 02 al 14) por ante el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

    En fecha 21.07.2010 (f. 40 al 41), el Tribunal de la causa admitió la presente demanda mediante el procedimiento breve, ordenando el emplazamiento de la parte demandada.

    En fecha 10.08.2010 (f. 59 al 64), previa realización de los trámites necesarios para la practica de la citación de la parte demandada, compareció el abogado J.G.A.P., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y procedió a dar contestación a la demandada.

    En fecha 24.09.201 (f. 99 y 100), la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas

    Por auto de fecha 27.09.2010 (f. 102 al 104), el Tribunal de la causa dictó auto mediante el cual declaró inadmisible la reconvención propuesta por la parte demandada en su escrito de contestación de la parte demandada. En esta misma fecha (f. 106 al 114), la representación judicial de la parte actora consignó escrito mediante el cual solicitó que se declarara la improcedencia de la reposición solicitada, así como inadmisible la reconvención propuesta por la parte demandada

    En fecha 15.10.2010 (f. 122 al 130), la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de conclusiones en la presente demanda.

    En fecha 09.11.2010 (f. 144 al 156), el Tribunal A quo dictó sentencia definitiva declarando parcialmente con lugar la demanda y resuelto el contrato de arrendamiento, condenando a la parte demandada a hacer entrega del inmueble arrendado y al pago de Un Mil Novecientos Bolívares (Bs. 1.900,oo), por cada mes que transcurra desde el mes de julio de 2010, inclusive, hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo.

    Por medio de diligencia de fecha 10.11.2010 (f. 158), el apoderado judicial de la parte demandada apeló a la sentencia antes señalada, por no estar de acuerdo con su contenido.

    En fecha 12.11.2010 (f. 160, 162), mediante diligencias presentadas por la representación judicial de la parte actora, se dio por notificado del fallo, solicitando que fuera decretada medida de secuestro, de conformidad con lo establecido en el ordinal 6º del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda.

    En fecha 18.11.2010 (f. 164), la representación judicial de la parte actora procedió a apelar la sentencia definitiva dictada en fecha 09.11.2010.

    En fecha 19.11.2010 (f. 166), la representación judicial de la parte actora, con fundamento en el ordinal 6º del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, ratificó su solicitud de que se decrete la mediada de secuestro sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, cuya resolución se demanda, o en su defecto se fijara el monto de la caución a constituir por la parte demandada.

    Mediante auto dictado en fecha 03.12.2010 (f. 167 y 168), el Tribunal de la causa se pronunció sobre la petición de la medida realizada por la parte actora, declarándose la misma improcedente, por cuanto el mismo se había desprendido de la jurisdicción al momento de dictar la sentencia definitiva, correspondiéndole pronunciarse sobre dicha solicitar al Juez Superior Inmediato. En esta misma fecha, mediante auto por separado, el Tribunal de la causa, oyó las apelaciones ejercidas por las partes en ambos efectos, ordenando remitir el expediente Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, que corresponda por distribución.

  3. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

    1. - De la trabazón de la litis.-

      1. De los alegatos de la parte actora

        La parte actora alego en el libelo de la demanda (f. 02 al 14), los siguientes hechos:

        • Que consta de Contrato de Arrendamiento, debidamente autenticado el día 12.07.2004, que la parte actora dio en arrendamiento a la parte demandada un inmueble constituido por un local C-3, nivel Mezzanina, del Centro Comercial S.S., de la Urbanización S.S., El Cafetal, Municipio Baruta, del Estado Miranda.

        • Que la duración del contrato fue determinado en un (01) año contado a partir del 02.05.2004 hasta 02.04.2005, prorrogable a su vencimiento por periodos iguales y sucesivos de un (01) año, con incrementos anuales de un veinticinco por ciento (25%) en el monto del canon de arrendamiento.

        • Que cualquiera de las partes pueden con no menos de treinta (30) días de antelación al vencimiento del término del contrato o del plazo de sus prórrogas se las hubiere, notificar a la otra su voluntad de no prorrogar el contrato.

        • Que se estipuló que el canon de arrendamiento inicial sería de Mil Ciento Cincuenta Bolívares (Bs. 1.150,00) a ser pagadas por mensualidades anticipadas dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes.

        • Que en caso de prórroga del plazo de duración del contrato, el alquiler tendría un incremento anual de un veinticinco por ciento (25%) sobre el monto de la pensión arrendaticia del año anterior, en el entendido.

        • Que la violación de lo estipulado aquí le da el derecho a la Arrendadora a solicitar la resolución del contrato y la consiguiente entrega del inmueble, junto con los daños y perjuicios a que haya lugar, incluidos gastos del juicio y honorarios profesionales de abogados.

        • Que la arrendataria hizo entrega de un depósito en dinero, por un monto de Tres Mil Cuatrocientos Cincuenta Bolívares (Bs. 3.450,00), equivalente a tres (03) meses de alquiler.

        • Que el referido depósito, en caso de aumento del monto del canon de arrendamiento, debía ajustarse de manera inmediata y en forma proporcional, debiendo en tal caso la arrendataria entregar la diferencia proporcional a dicho aumento para cubrir tres (03) meses de alquiler, so pena de resolución de contrato, en caso de hacer tal ajuste.

        • Que con motivo de las diferentes prórrogas sucesivas el monto del canon de arrendamiento sufrió un incremento interanual del veinticinco por ciento (25%), resultando que el monto actual del canon de arrendamiento es de Cuatro Mil Trescientos Ochenta y Seis Bolívares con Ochenta y Siete Céntimos (Bs. 4.386,87).

        • Que la arrendataria ha incumplido con la obligación asumida en la Cláusula Tercera, de pagar el canon de arrendamiento por mes adelantado dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes, ya que están insolutos e impagos los alquileres correspondientes al período de mayo 2004 a junio 2010.

        • Que la cantidad adeudada por la arrendataria, en razón de los setenta y cuatro (74) meses vencidos, asciende a la cantidad de Ciento Sesent6a y Cuatro Mil Ciento Cuarenta y Cuatro Bolívares con Cincuenta y Ocho Céntimos (Bs. 164.144,58).

        • Que ha incumplido con la obligación de ajustar el monto del depósito de garantía en efectivo, de manera inmediata y proporcional al aumento habido en el monto de la pensión arrendaticia mensual, hecho por el cual la diferencia faltante asciende a la suma de Trece Mil Ciento Setenta Bolívares con Sesenta y Un Céntimos (Bs. 13.160,61)

        • Que la arrendataria sea condenada por este Tribunal a la resolución del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 12.07.2004, en vigencia desde el 02.05.2004 y la consiguiente entrega del inmueble arrendado, son plazo alguno, libre de personas y bienes, y solvente en el pago de los alquileres y en los servicios de electricidad, aseo y teléfono.

        • Que sea condenada la arrendataria al pago de Ciento Sesenta y Cuatro Mil Ciento Cuarenta y Cuatro Bolívares con Cincuenta y Ocho Céntimos (Bs. 164.144,58), por concepto de daños y perjuicios causados, equivalentes al monto de los alquileres insolutos e impagos de mayo del 2004 hasta junio de 2010, ambos inclusive.

        • Que la arrendataria sea condenada a pagar la suma de Cuatro Mil Trescientos Ochenta y Seis Bolívares con Ochenta y Siete Céntimos (Bs. 4.386,87).

      2. De los alegatos de la parte demandada

        La parte demandada alegó en su escrito de contestación a la demanda (f. 59 al 64), lo siguiente:

        • Que niega, rechaza y contradice la presente demanda, en todas y cada unas de las partes, tantos en los hechos narrados, como en el derecho invocado por la parte actora, por cuanto es completamente falsa.

        • Que la demandada no adeuda cantidad alguna a la hoy demandante arrendadora por concepto de canon de arrendamiento como lo pretende hacer ver mediante artilugios y argumentos infundados para llevar a cabo un desalojo completamente ilegal e injustificado.

        • Que niega rechaza y contradice que le deba a la hoy demandante arrendadora los meses comprendidos dentro del período de mayo 2004 a junio 2010.

        • Que de conformidad con lo establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento le correspondió a la demandada aumentar en un veinticinco por ciento (25%) el canon de arrendamiento que se había establecido inicialmente lo que equivaldría a que la demandada pagara la cantidad de Un Mil Cuatrocientos Treinta y Siete Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs. 1.437,50).

        • Que la demandada, por insistencia de la parte actora y por la larga amistad que la unía, decidió pagar una suma mayor a la que estaba establecida contractualmente, esta es la cantidad de Mil Quinientos Bolívares (Bs. 1.500,00).

        • Que luego la parte arrendadora le solicitó que, por problemas económicos, pagara a partir de abril del 2006 la cantidad de Un Mil Seiscientos Cincuenta (Bs. 1.650,00) lo cual la demandada acepta pagar a pesar de que no había culminado la primera prórroga.

        • Que para la segunda renovación del contrato (mayo del 2006, abril 2007), la demandada le correspondía cancelar la cantidad de Un Mil Setecientos Noventa y Siete Bolívares (Bs. 1.797,00) por concepto del canon de arrendamiento mensual, cosa que no ocurrió así ya que, la demandada nuevamente empezó a pagar una cantidad superior a lo pactado contractualmente al cancelar la cantidad de Un Mil Novecientos Bolívares (Bs. 1.900,00).

        • Que niega, rechaza y contradice que la demandada le adeude cantidad alguna por conceptos de canon de arrendamiento comprendidos en el período de mayo del 2007 y abril del 2008.

        • Que niega, rechaza y contradice que la demandada le adeude cantidad alguna por concepto de canon de arrendamientos comprendidos en el período de mayo del 2008 y abril del 2009.

        • Que niega, rechaza y contradice que la demandada le adeude cantidad alguna por concepto de canon de arrendamientos comprendidos en el período de mayo del 2009 y abril del 2010.

        • Que para el año 2009, la arrendadora en una forma malintencionada y maliciosa procede a cerrar su cuenta bancaria en la cual la demandada estaba cancelando sus respectivos cánones de arrendamiento, cosa que obliga a la demandada a consignar los pagos ante el Juzgado Vigésimo Quinto de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

        • Que la relación arrendaticia entre la demandante y la demandada data desde el año 1993, a pesar de que la supuesta insolvencia de la demandada es a partir del año 2004, fecha en la cual se suscribió el contrato de arrendamiento objeto de la presente acción.

        • Que por la amistad presente entre al arrendadora y la arrendataria, la primera le había manifestado a la demandada que se mantuviera el canon de arrendamiento en Un Mil Novecientos Bolívares (Bs. 1.900,00) mensuales a partir del año 2007.

        Así quedó trabada la litis, correspondiendo a cada parte la carga de sus afirmaciones (art. 506 CPC). ASÍ SE DECLARA.

    2. - Aportaciones probatorias.

      a.- Por la parte actora.

      * Recaudos acompañados al escrito libelar:

      • Copia certificada de contrato de arrendamiento (f. 17 al 19), marcado con la letra “B”, entre la ciudadana G.S.V., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-6.919.133, quien a los efectos del contrato se denomina LA ARRENDADORA; y entre la ciudadana M.P.G.d.A., portuguesa, titular de la cédula de identidad N° E-82.032.316, quien a los efectos de ese contrato se denomina EL ARRENDATARIO. Donde se evidencia en su cláusula primera que LA ARRENDADORA da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO un local comercial ubicado en la Avenida Principal de S.S., Centro Comercial S.S., Nivel Mezzanina, Local C-3, Urbanización S.S., El Cafetal, Municipio Baruta, del Estado Miranda, que consta de un área de cincuenta metros cuadrados (50 mts2), paredes con frisos, pintado, con pisos de cerámica, dos paredes de vidrio, puertas, instalaciones eléctricas, una (01) línea de teléfono, un (01) sanitario con paredes y piso de cerámica, sus respectivos W.C. y lavamanos. En su segunda cláusula establece que el tiempo de duración del presente contrato es de un (01) año contado a partir del 02.05.2004 hasta el 02.05.2005, prorrogable a su vencimiento por periodos iguales y sucesivos de un (01) año, con incrementos anuales de veinticinco por ciento (25%) en el canon de arrendamiento, pudiendo cualquiera de las partes con no menos de treinta (30) días de antelación al vencimiento del término del contrato y/o del plazo de su(s) prórroga(s) si la(s) hubiere, notificar a la otra de no prorrogarlo. En la cláusula tercera estipula que el canon de arrendamiento mensual ha sido convenido en la cantidad de Mil Ciento cincuenta Bolívares (Bs. 1.150,00), el cual la arrendataria se obliga a pagar por mes adelantado dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes. La cláusula décima determina que la arrendataria hizo entrega a la arrendadora la cantidad de Tres Mil Cuatrocientos Cincuenta Bolívares (Bs. 3.450,00) en calidad de depósito, dicho depósito debe ajustarse de manera inmediata en caso de aumento del canon de arrendamiento, entregando la arrendataria la diferencia proporcional a dicho aumento para cubrir tres cánones de arrendamiento, o pena de resolución de contrato. Cursante de los folios 17 al 18.

      En cuanto a este medio probatorio, lo que trata de acreditar es la existencia de la relación arrendaticia, así como también el valor del canon de arrendamiento y su respectivo aumento una vez prorrogado el término. Este Tribunal les confiere pleno valor, por tratarse de copias certificadas de documentos públicos, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código de Civil, para acreditar lo supra transcrito. ASÍ SE DECLARA.

      • Copias simples (f. 21 al 27) marcadas con la letra “C”, contentivas del documento de compraventa suscrito entre M.A.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-1.303.603, en su carácter de apoderado de la sociedad mercantil “Inversiones S.S., S.A.”, y el ciudadano Nicolo Giardina Gagliano, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-6.915.909, en el que el primero vende al segundo un local comercial ubicado en la Avenida Principal de S.S., Centro Comercial S.S., Nivel Mezzanina, Local C-3, Urbanización S.S., El Cafetal, Municipio Baruta, del Estado Miranda.

      • Copia simple (f. 28 al 31) marcada con la letra “D”, sentencia proferida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda de fecha 11.11.1985, en el que se declara la conversión a divorcio de la separación de cuerpos solicitada el 10.11.198, así como también acordó la separación de bienes en los términos que fue solicitada conjuntamente con la referida separación de cuerpos, de los ciudadanos Nicolo Giardina Gagliano y Giana Santaniello Vona de Giardina.

      • Copia simple (f. 32 al 39) marcada con la letra “E”, solicitud de separación de cuerpos y bienes de los ciudadanos Nicolo Giardina Gagliano y Giana Santaniello Vona de Giardina, ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda de fecha 18.10.1984, donde parten y distribuyen el patrimonio de la comunidad conyugal.

      En cuanto a estos medios probatorios, lo que tratan de acreditar es la derecho de propiedad de la actora sobre el inmueble objeto de esta pretensión, el cual es un local comercial ubicado en la Avenida Principal de S.S., Centro Comercial S.S., Nivel Mezzanina, Local C-3, Urbanización S.S., El Cafetal, Municipio Baruta, del Estado Miranda. Este Tribunal los admite al tratarse de las copias fotostáticas de unos documentos públicos que no fueron impugnadas, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil.

      b.- Por la parte demandada.

      * Recaudos acompañados a la contestación de la demanda:

      • Marcado con la letra “B” (f. 68 al 72), recibos en originales suscritos por la ciudadana G.S.V., parte actora en este proceso, en el cual deja constancia de haber recibido la cantidad de Mil Ciento Cincuenta Bolívares (Bs. 1.150,00) por parte de “Ivonne y Dora Alta Peluquería”, por concepto de alquiler de un local comercial ubicado en el C.C. S.S., local C-3, correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2004; enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2005.

      • Marcado con la letra “C” (f. 72 al 76), recibos en originales suscritos por la ciudadana V.G., en el cual deja constancia de haber recibido la cantidad de Mil Quinientos Cincuenta Bolívares (Bs. 1.550,00) por parte de “Ivonne y Dora Alta Peluquería”, por concepto de alquiler de un local comercial ubicado en el C.C. S.S., local C-3, correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2005; enero, febrero y marzo del año 2006.

      • Marcado con la letra “D” (f. 76 al 77), recibos en originales suscritos por la ciudadana V.G., en el cual deja constancia de haber recibido la cantidad de Mil Seiscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 1.650,00) por parte de “Ivonne y Dora Alta Peluquería”, por concepto de alquiler de un local comercial ubicado en el C.C. S.S., local C-3, correspondientes a los meses de abril y mayo del año 2006.

      • Marcado con la letra “E” (f. 77 al 79, 81 al 84), recibos en originales suscritos por la ciudadana V.G., en el cual deja constancia de haber recibido la cantidad de Mil Novecientos Bolívares (Bs. 1.900,00) por parte de “Ivonne y Dora Alta Peluquería”, por concepto de alquiler de un local comercial ubicado en el C.C. S.S., local C-3, correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2006; enero, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2007; y enero del año 2008.

      Con a este medio probatorio, la parte pretende acreditar la solvencia y la diligencia de la arrendataria en el cumplimiento de su obligación.

      Ahora bien, la demandante desconoce el contenido de dichos recibos por haber sido estos suscritos por terceros ajenos de esta causa. Observa esta Alzada, que dicho desconocimiento fue en fecha 15.10.2010 (f. 122 al 130), el Código de Procedimiento Civil, en el artículo 444 establece:

      Artículo 444: La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquel en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento.

      (En negrillas por este Tribunal)

      Fue claro el legislador adjetivo al establecer un plazo de cinco (05) días siguientes al acto en que se hayan producidos los instrumentos privados, teniendo esto en consideración, esta Juzgadora evidencia que la fecha en que el demandado introduce la contestación a la demanda, acto en el cual fue acompañado los instrumentos privados in comento, fue el 10.08.2010; es decir, sesenta y seis (66) días después de la consignación de los recibos suscritos por terceros. Teniendo entonces, y haciendo un cálculo simple, que la demandante tenía hasta el día 16.09.2010 para desconocer tempestivamente estos instrumentos, esta Alzada establece que se le confiere pleno valor probatorio, en virtud de que el desconocimiento fue extemporáneo, de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil. ASÍ SE DECLARA.-

      • Marcado con la letra “E” (f. 80 al 81 y 84 al 93), recibos bancarios suscritos por la ciudadana G.S.V., parte actora en este proceso, en el cual deja constancia de haber recibido la cantidad de Mil Ciento Cincuenta Bolívares (Bs. 1.150,00) por parte de “Ivonne y Dora Alta Peluquería”, por concepto de alquiler de un local comercial ubicado en el C.C. S.S., local C-3, correspondientes a los meses marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2008; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2009; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio del año 2010.

      Respecto a las planillas de depósito, cabe señalar que las mismas son las que normalmente se utilizan en las entidades bancarias para acreditar un depósito a una determinada cuenta, constituyendo para el tribunal un principio de prueba por escrito, acreditado con un instrumento sui generis validado por una entidad bancaria que por ley está autorizada para recibir depósitos de público. En el presente caso hay que decir que los mismos tratan de la solvencia de la arrendataria en los pagos de los cánones de arrendamiento. La Sala de Casación Civil en su Sent. N° 00877 de fecha 20.12.2005 (M.A. Graterón contra Envases Occidente C.A.) al analizar el carácter y valor probatorio de los depósitos bancarios, considera que el mismo puede subsumirse en la prueba de tarjas contenida en el artículo 1.383 del Código Civil y éste se trata de un medio eficaz capaz de dar fe de su contenido. ASÍ SE DECLARA.-

    3. - Del Mérito de la Causa.-

      Ha sostenido la parte actora (1) que en fecha 12.07.2004, se celebró mediante documento autenticado, un contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre un inmueble constituido por un local comercial discriminado como C-3, Nivel Mezzanina, del Centro Comercial S.S., ubicado en la Av. Principal de S.S., de la urbanización S.S., El Cafetal, Municipio Baruta del Estado Miranda, con la ciudadana M.P.G.D.A., (2) que de acuerdo con el mencionado contrato la duración inicial del mismo sería de un (01) año fijo, a partir del 02.05.2004 y prorrogable por periodos iguales y sucesivos de un año; (3) que el canon de arrendamiento mensual era por la suma de Mil Ciento Cincuenta Bolívares (Bs. 1.150,00), a ser pagado por mensualidades anticipadas dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes, estipulándose que en caso de prórroga del plazo de duración del contrato, el alquiler tendría un incremento anual de un veinticinco por ciento (25%) sobre el monto de la pensión arrendaticia del año anterior, incumpliendo la arrendataria con su obligación de pagar dichos cánones de arrendamiento; (4) que la arrendataria adeuda por concepto de pensiones inquilinarias insolutas la suma de Ciento Sesenta y Cuatro Mil Ciento Cuarenta y Cuatro Bolívares con Cincuenta y Ocho Céntimos (Bs. 164.144,58), equivalentes al monto de los alquileres insolutos e impagos de los meses de mayo del 2004 hasta junio de 2010, ambos inclusive; (5) finalmente, solicita que la parte demandadas sea condenada por el Tribunal a: (i) En la devolución del inmueble objeto de dicho contrato, sin plazo alguno y completamente desocupado; (ii) en pagar los cánones adeudados del período comprendido entre el mes de mayo del 2004 hasta junio de 2010; (iii) en pagar la suma de Cuatro Mil Trescientos Ochenta y Seis Bolívares con Ochenta y Seis Céntimos (Bs. 4.386,87), así como las costas del proceso.

      Por su parte la demandada argumento en su defensa (1) que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento ha incoado la ciudadana G.S.V., y que no es cierto que se adeude a la parte actora cantidades alguna, por concepto de cánones de arrendamiento, en virtud de que la arrendataria ha cumplido cabalmente con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento pactados, y aún cuando la arrendadora se negó a recibir las pensiones inquilinarias, ésta procedió a consignar por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, procediéndose cabalmente al cumplimiento de las obligaciones como arrendatarias; en razón al acreditar el pago de los cánones de arrendamiento en su oportunidad legal.

      Expuestos como han sido los alegatos de ambas partes, establecido el contradictorio en la presente causa y analizadas las pruebas traídas a juicio, este Tribunal, para decidir, observa:

      a.- De la Resolución de Contrato de Arrendamiento.

      Nuestro legislador inquilinario comprime en el procedimiento breve lo derivado de las relaciones arrendaticias, en el Libro IV, Título XII, del Código de Procedimiento Civil, en sus artículos 881 y siguientes. Empero el trámite como fuero especial inquilinario, esta regulado por el Decreto de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que figura en su artículo 33, lo siguiente:

      “Artículo 33:Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciaran y decidirán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto- Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía (Subrayado de este Tribunal)

      Se tiene una demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, que siguen las partes en la presente pendencia. Al respecto a dicho el autor J.L.V., (vid. Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, p.90 y 91). que la acción resolutoria-en los contratos a tiempo determinado- cuando el inquilino incumple cualquiera de las obligaciones contempladas en la ley o las expresamente estipuladas en el contrato, se da en los casos siguientes:

      1-. La falta de pago, fundamentada en el artículo 1592, ordinal 2º, del Código Civil, el cual estipula que el arrendatario tiene la obligación principal de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

    4. - Cuando el inquilino cambie el uso del inmueble. Según el artículo 1592.1 del Código Civil, el arrendador tiene la obligación principal de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias; según el artículo 1.593 ejusdem, si el arrendatario emplea la cosa para uso distinto a aquel que se le ha destinado o de modo que pueda venirle perjuicio al arrendador, éste puede, según las circunstancias, hacer resolver el contrato. Estos supuesto comprenden el hecho del inquilino causar al inmueble deterioros mayores de los provenientes del uso normal.

    5. Cuando el arrendatario haya subarrendado sin autorización del arrendador (Art. 15 Decreto- Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).

    6. - Por la violación de cualquier cláusula contractual cuando así ha sido expresamente contemplado en el contrato.

      b.- De las actas procesales

      Es fundamentada, la acción de Resolución de Contrato de arrendamiento, en el impago de los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos entre mayo del 2004 hasta junio del 2010, ambos inclusive; adeudándose por concepto de pensiones de arrendamiento la suma de Ciento Sesenta y Cuatro Mil Ciento Cuarenta y Cuatro Bolívares con Cincuenta y Ocho Céntimos (Bs. 164.144,58), derivado supuestamente ante un incumplimiento, de las cláusulas contenidas en los términos convenidos en la convención arrendaticia.

      Ello impone un análisis del clausulado del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, celebrado entre las partes, a los fines de establecer si se pone en manifiesto el vencimiento de las pensiones inquilinarías y el impago que objeta el actor, en la presente demanda. Concretamente la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, establece la modalidad de pago, tal como lo estatuye el artículo 1592.2 del Código Civil.

      Establece la cláusula cuarta, lo siguiente:

      (…) el canon de arrendamiento mensual ha sido convenido en la cantidad de UN MILLON CIENTOCINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.150.000,00), alquiler el cual EL ARRENDATARIO se obliga a pagar por mes adelantado dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes. En caso de prórroga del plazo de duración del contrato, la pensión arrendaticia tendrá un incremento anual de un veinticinco por ciento (25%), sobre el monto del alquiler del año anterior. La violación de esta cláusula da derecho a EL ARRENDADOR a solicitar la resolución del contrato y la consiguiente entrega del inmueble, junto a los daños y perjuicios que haya lugar, incluidos gastos de juicio y honorarios profesionales de abogados.

      Como se explana en la referida cláusula contractual, la erogación se hará, dentro del lapso de los primeros cinco (05) días de cada mes, aumentándose el monto del canon en un veinticinco por ciento (25%) en caso de prórroga. La actora ha alegado que la demandada ha incumplido con la referida cláusula al no haber pagado los meses comprendidos entre mayo del 2004 hasta junio de 2010; esta Juzgadora, de una revisión de los instrumentos probatorios consignados, evidencia recibos suscritos por la arrendadora en persona o por la persona de su hija, cosa que fue plenamente reconocido por la demandante al consignar la sentencia de divorcio marcada con letra “D”, por los meses comprendidos entre mayo del 2004 hasta enero del 2007, ambos inclusive; y de los meses comprendidos entre julio del 2007 hasta febrero del 2008; así como también, recibos bancarios de depósitos hechos a la cuenta No. 01050082601082114294, en el Banco Mercantil, a nombre de la ciudadana V.G., hija de la arrendadora, por los meses comprendidos entre febrero de 2007 hasta mayo 2007, ambos inclusive; y desde el mes de marzo de 2008 hasta julio de 2009, ambos inclusive; y adicionalmente recibos bancarios por consignaciones ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas por los meses comprendidos entre agosto de 2009 hasta julio del 2010.

      Luego del debate planteado, esta sentenciadora señala que para hablar de insolvencia inquilinaria deben darse la impercepción de los cánones , o que la pensión de arrendamiento se encuentre vencida y no se proceda al trámite consignatario dentro de los quince días continuos siguientes al vencimiento de la correspondiente mensualidad, tal como lo prevé el artículo 51 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en consecuencia observa, que se constata del expediente de consignaciones locatarias que fueron consignadas consecutivamente, los meses comprendidos entre mayo de 2004 hasta junio de 2010, verificándose así el cumplimiento exigido por la ley inquilinaria (Art. 51 LAI y Art. 1592.2 Ccvil), por lo que mal puede el arrendador hablar de impago y pretender resolver el contrato, si el arrendatario cumplió cabalmente los términos convenidos al pago de las pensiones inquilinarías, a los fines de su solventación. ASÍ SE ESTABLECE

      Ahora Bien, establecido la solvencia de la inquilina, pasa esta Juzgadora a evaluar si los montos pagados eran los previstos en el Contrato suscritos entre las partes. La supra transcrita cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes estipula que el canon de arrendamiento debía ser aumentado en un veinticinco por ciento (25%), por cada año que se prorrogaba la relación arrendaticia, se evidencia de las pruebas traídas a autos que dicho aumento fue respetado por la arrendataria durante el primer año de contrato (mayo 2004 a mayo 2005), la primera y segunda prórroga (junio 2005 a mayo 2006), pero a partir de junio del 2006 la arrendataria pasa a pagar la cantidad de Mil Novecientos Bolívares (Bs. 1.900,00) por el resto de la relación arrendaticia; es decir, los cuatro años restantes hasta la introducción de la presente demanda, lo que claramente es una violación a la cláusula tercera.

      Empero, no es menos cierto que la arrendadora, al suscribir esos recibos de pagos y al recibir las cantidades depositadas, está aceptando tácitamente que el monto de Mil Novecientos Bolívares (Bs. 1.900,00) debe de ser el monto acordado por ese período de pago que comprende desde junio de 2006 hasta agosto de 2008 –fecha en que la arrendataria comienza a consignar los cánones al Tribunal competente-, por lo que para esta Juzgadora hubo una nueva manifestación de voluntad entre las partes porque mal podría recibir dichos montos la arrendadora si sentía que la arrendataria estaba cumpliendo con su obligación y mas por un período de casi cuatro (04) años. Por lo que esta Superioridad no encuentra incumplimiento alguno en el pago de los cánones de arrendamiento. ASÍ SE ESTABLECE.

      De otro lado, sobre los efectos de los contratos establecen los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, lo que de seguida se transcribe:

      …Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

      Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe, y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.”

      (…)

      Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.”

      Observa esta Alzada que de los documentos probatorios consignados por la parte demandada, figuran unos recibos de consignación de alquileres y sus respectivas diligencias, presentados por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de ésta misma Circunscripción Judicial, correspondientes al período comprendido desde el mes de agosto del 2009 a julio del 2010, en el cual se puede verificar las fechas en que fueron realizados dichos depósitos bancarios y la fecha exacta en que fueron consignados ante el referido Juzgado de Municipio. Al revisar tempestividad de las consignaciones, esta Sentenciadora evidencia que la consignación correspondiente al mes de junio del 2010 fue en fecha 23.06.2010; ahora bien, teniendo como punto de partida que las partes acordaron que el pago del canon de arrendamiento se debía realizar en el transcurso de los primeros cinco (05) días de cada mes, y teniendo en cuanta el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en cual nos establece que:

      Artículo 51: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

      (Negrillas por este Tribunal)

      Tenemos que el canon se venció el 05.06.2010, por lo que la Arrendataria –realizando un cálculo aritmético simple- tiene hasta el 20.06.2011 para realizar la debida consignación ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Es por ello, que quien aquí sentencia, considera dicha consignación extemporánea y por lo tanto al pagar fuera del lapso convenido contractualmente y del establecido legalmente, hay una situación de insolvencia que es determinante para considerar el incumplimiento por parte del demandado. Debido a lo antes expuesto, esta Alzada considera como insolvente a la Arrendataria ciudadana M.P.G.D.A.. ASI SE DECIDE.

      Pasa esta Superioridad a pronunciarse sobre lo alegado por la parte actora de que la Arrendataria viola la cláusula Décima Primera, la cual estipula entre las partes que:

      “DÉCIMA PRIMERA: Para garantizar el fiel cumplimiento de las operaciones a su cargo aquí contraídas, EL ARRENDATARIO hace entrega a EL ARRENDADOR y éste recibe, la cantidad de TRES MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 3.450,00) en calidad del DEPÓSITO, equivalente dicha suma a tres cánones de arrendamiento, dicho depósito debe ajustarse de manera inmediata en caso de aumento para cubrir tres cánones de arrendamiento, o pena de resolución de contrato (…) (Negrillas por este Tribunal)

      En efecto, alega la actora que la Arrendatario a incumplido con lo estipulado en la cláusula transcrita supra, al no haber ajustado el monto del depósito en cada oportunidad en el que fue aumentado el canon de arrendamiento; expone la actora que la suma de dicho depósito asciende a la cantidad de TRECE MIL CIENTO SETENTA BOLÍVARES CON SESENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 13.160,61).

      De una exhaustiva revisión de las actas, quien aquí sentencia no encontró medio probatorio alguno que contradijera dicho alegato esgrimido por la parte actora, es decir, la demandada no consigno instrumento probatorio alguno que confrontara lo expuesto por la actora. Ahora bien, es cierto que quedo comprobado por esta Juzgadora que la Arrendataria cumplió con cada uno de sus pagos a excepción del mes de junio del año 2010, no es menos cierto que con respecto al cumplimiento de ajustar la cantidad del depósito no trajo a colación ninguna prueba de soporte que hiciera a esta Juzgadora pensar que si realizó lo acordado en el Contrato de Arrendamiento. Es así, como esta Sentenciadora encuentra incumplida, por parte de la parte demandada, la cláusula Décima Primera del Contrato de Arrendamiento suscrito entre la parte actora ciudadana G.S.V., y la parte demandada ciudadana M.P.G.D.A.. AQSI SE DECIDE.

      Siendo que en el presente juicio se demanda Resolución del Contrato de arrendamiento entre las partes, en virtud del incumplimiento del pago del canon de arrendamiento del mes de junio del año 2010 y toda vez que de la revisión del recibo del depósito bancario correspondiente al referido mes, se evidenció que fue realizado extemporáneamente, por cuanto fue consignado en fecha 23.06.2010, fuera del lapso establecido en la norma antes transcrita, y por cuanto quedó demostrado el incumplimiento de la cláusula Décimo Tercera del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, es por lo que esta Alzada considera que debe prosperar la demanda y declararse procedente la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento cuyo objeto es un local comercial distinguido C-3, nivel mezzanina del Centro Comercial S.S., ubicado en la avenida principal del S.S., El Cafetal, Municipio Baruta del Estado Miranda. Y ASÍ SE DECIDE.

      b.- de los daños y perjuicios

      La actora ha solicitado que se le sea pagado por conceptos de daños y perjuicios la cantidad de Cuatro Mil Trescientos Ochenta y Seis Bolívares con Ochenta y Seis Céntimos (Bs. 4.386,87). El legislador civil, en materia de Daños y Perjuicios, contempló en el artículo 1.264 del Código Civil, lo siguiente:

      "Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención."

      El anterior artículo se debe concatenar con el artículo 1.271 del Código Civil, que establece:

      El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe.

      De otro lado, conforme con lo establecido en el artículo 1.592 del Código Civil, una de las obligaciones principales del arrendatario es el pago del canon de arrendamiento y así contractualmente se estipuló en la cláusula cuarta del respectivo contrato, en la cual se fijó su cuantía.

      La demandada ha logrado demostrar que cumplió con todos los cánones de arrendamiento a pagar, por lo que esta Juzgadora no encuentra probado el daño alegado y por ende encuentra improcedente la solicitud de condenatoria en daños y perjuicios a la ciudadana M.P.G.D.A..

  4. DISPOSITIVA.-

    En mérito de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuesto, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación interpuesta el 10.11.2010 (f.158), por el abogado J.G.A.P., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana M.P.G.d.A., contra la decisión dictada el 09.11.2010 (f.144 al 156), por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada por la ciudadana G.S.V. contra la ciudadana M.P.G.d.A..

SEGUNDO

SIN LUGAR la apelación ejercida el 18.11.2010 (f. 164), por el abogado C.A., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadana G.S.V., contra la sentencia definitiva dictada el 09.11.2010 (f.144 al 156), por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada por la ciudadana G.S.V. contra la ciudadana M.P.G.d.A..

TERCERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada en fecha 09.06.2010, por la ciudadana G.S.V. contra la ciudadana M.P.G.D.A.. Y, en consecuencia, se declara resuelto el Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Séptimo del Municipio Baruta del Distrito Capital, el 12.07.2004, anotado bajo el Nº 01, tomo 30. Y se dispone que la parte demandada deba hacer entrega inmediata del un local comercial distinguido C-3, nivel mezzanina del Centro Comercial S.S., ubicado en la avenida principal del S.S., El Cafetal, Municipio Baruta del Estado Miranda; y entregarlo a la parte actora libre de personas y bienes, salvo derechos de terceros

CUARTO

Queda así confirmada la decisión apelada.

QUINTO

No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del presente fallo

REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE, DÉJESE COPIA, NOTIFÍQUESE A LAS PARTES Y REMÍTASE en su oportunidad.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veintitrés (23) días del mes de noviembre de dos mil once (2011).- Años 201° y 152º

LA JUEZ

DRA. INDIRA PARIS BRUNI

LA SECRETARIA,

Abg. MARIELA ARZOLA PADILLA

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las tres de la tarde (03:00 pm). Conste,

La Secretaria,

Exp. N° 10.10379

Resolución de Contrato/Def.

Materia Civil

IPB/MAP/Elias.

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