Decisión nº S-N de Juzgado Octavo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 14 de Agosto de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 14 de Agosto de 2009

199º y 150º

ASUNTO: AP11-R-2009-000313

DEMANDANTE: Giuliano Cavallin Panella y H.J.M.M., venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad números V-6.162.520 y V-13.992.927 respectivamente, en su carácter de apoderados de la ciudadana M.M.T.C.T., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-3.664.719

APODERADA

DEMANDANTE: D.E.P.M., abogada en ejercicio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 66.594.

DEMANDADA: Inversiones Tipi-Tap C.A., Sociedad Mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil III de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 11 de Febrero de 2004, anotada bajo el N° 43, Tomo 3-A-Pro.

APODERADA

DEMANDADA: A.M.V., abogada en ejercicio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 45.313.

MOTIVO: Desalojo Inquilinario (Apelación).

- I -

- ANTECEDENTES -

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de este Tribunal, actuando en alzada, en virtud del recurso de apelación ejercido en fecha 27 de mayo de 2009, por la abogada A.M.V., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en contra de la decisión proferida en fecha 25 de mayo de 2009, por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la acción que por desalojo inquilinario intentaran los ciudadanos Giuliano Cavallin Panella y H.J.M.M., en su carácter de apoderados de la ciudadana M.M.T.C.T., en contra de la sociedad mercantil Inversiones Tipi-Tap C.A. En fecha 09 de junio de 2009, el Juzgado a quo oyó libremente la apelación ejercida contra el citado fallo, ordenando la remisión del expediente al Tribunal de Primera Instancia (Distribuidor) de turno a los fines consiguientes.

Cumplido el trámite de distribución correspondiente, este Tribunal le da entrada mediante auto de fecha 16 de junio de 2009, fijando el décimo (10º) día de despacho siguiente a los fines de dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

- II -

- SÍNTESIS DE LOS HECHOS -

Se inició el presente juicio mediante formal demanda que por desalojo inquilinario intentaron los ciudadanos Giuliano Cavallin Panella y H.J.M.M., en su carácter de apoderados de la ciudadana M.M.T.C.T., en contra de la sociedad mercantil Inversiones Tipi-Tap C.A., en cuyo escrito quedaron expuestos los siguientes argumentos:

Que la ciudadana M.M.T.C.T. es propietaria de un local comercial identificado con el número cuatro (Nº 4), en el nivel Mezzanina del Centro Comercial Los Samanes, segunda etapa de la Urbanización Los Samanes, situado entre la Calle doce (12) y Avenida uno (1), en Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, según consta de documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 03 de Diciembre de 2001, anotado bajo el N° 39, Tomo 21, Protocolo Primero.

Que en fecha 20 de Julio de 2006, celebró un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil Inversiones Tipi-Tap C.A., debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el N° 41, tomo 75 de los respectivos libros, sobre el inmueble antes descrito.

Que la arrendataria ha incumplido con su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo y junio de 2008, a razón de Seiscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 650.000,00) - Seiscientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 650,00).

Que adicionalmente a ello, la arrendataria sub-arrendó parcialmente el local comercial objeto de la pretensión, razones por las cuales procedió a demandar por acción de desalojo inquilinario, a los fines que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal en sobre lo siguiente:

a) En desocupar el bien inmueble objeto del contrato y en consecuencia, hacer la entrega del mismo, libre de personas y bienes, en el mismo buen estado de conservación y mantenimiento en que le fue entregado al inicio relación contractual.

b) En cancelar las dos pensiones locativas insolutas, cuyo monto asciende a la cantidad de Mil Trescientos Bolívares Fuertes sin céntimos (Bs. F. 1.300,00), correspondientes a los meses de Mayo y Junio de 2008, así como aquellos que se siguieren venciendo durante el tiempo que dure el juicio.

c) En pagar las costas y costos del proceso.

Fundamentó su pretensión en las disposiciones contenidas en el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en concordancia con los literales “a” y “g” del artículo 34 ejusdem.

En fecha 16 de junio de 2008, el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la presente demanda ordenando el emplazamiento de la accionada, a fin que compareciera por ante esa Dependencia Judicial al segundo (2°) día de despacho, siguiente a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la demanda, por intermedio de su Directora-Gerente.

Llegada la oportunidad para la litis contestación, a saber, en fecha 21 de abril de 2009, la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda, bajo los siguientes términos:

Negó, rechazó y contradijo que haya incumplido con las obligaciones que le corresponden como arrendataria del bien inmueble.

Negó, rechazó y contradijo que haya quebrantado la cláusula tercera del contrato de arrendamiento.

Negó, rechazó y contradijo que haya sub-arrendado parcialmente el local comercial objeto de la pretensión.

Negó, rechazó y contradijo que haya incurrido en los supuestos establecidos en los literales a) y g) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Negó, rechazó y contradijo que adeude a la actora la suma de Un Mil Trescientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 1.300,00), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses de Mayo y Junio de 2008.

Negó, rechazó y contradijo que haya efectuado consignaciones arrendaticias de forma extemporánea, ante el Tribunal competente para ello.

Alegó encontrarse en estado de solvencia con relación a las pensiones demandadas como insolutas, toda vez que depositó los mismos dentro del plazo previsto en la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en la cuenta corriente cuyo titular es la parte actora, que mantiene en el Banco Provincial, signada bajo el número 0108-0033-12-0100010291, donde hasta la fecha se realizan los pagos por tal concepto.

Alegó que los cánones de arrendamiento por el uso del local, debían ser cancelados dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes vencido, tal y como lo prevé la ley de arrendamiento inmobiliarios, y no por adelantado, ya que el contrato nada contiene al respecto.

Abierta la causa a pruebas, ambas partes ejercieron su derecho promoviendo en fechas 29 de abril y 05 de mayo de 2009 sus respectivas probanzas, cuya admisibilidad fue providenciada por el juzgado de la cognición, negando la promoción del mérito favorable de autos, efectuada por la parte accionada.

Así las cosas, habiéndose agotado de esta forma las fases alegatoria y probatoria en la presente causa, el Juzgador a quo procedió en fecha 25 de mayo de 2009, a dictar sentencia, declarando -como ya se dijo- con lugar la presente acción de desalojo.

Cumplido el trámite procesal de sustanciación conforme al procedimiento de alzada, y encontrándonos en la fase decisoria que ahora nos ocupa, pasa esta superioridad a decidir el recurso de apelación intentado.

- III -

- MOTIVACIONES PARA DECIDIR -

Esta alzada pasa a dictar sentencia con base a las motivaciones de hecho y de derecho que de seguidas se explanan:

El asunto sub examine se refiere al conocimiento de este Juzgado, en razón del recurso de apelación ejercido en fecha 27 de mayo de 2009, por la abogada A.M.V., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en contra de la decisión proferida en fecha 25 de mayo de 2009, por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la acción que por desalojo inquilinario intentaran los ciudadanos Giuliano Cavallin Panella y H.J.M.M., en su carácter de apoderados de la ciudadana M.M.T.C.T., en contra de la sociedad mercantil Inversiones Tipi-Tap C.A., fundamentando su decisión con base a lo siguiente:

…Ante ello, es conveniente tener en consideración lo previsto en la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 20 de Julio de 2006, por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el N° 41, Tomo 75 de los libros de autenticaciones y cuya valoración probatoria le confiere este Juzgado en atención a lo previsto en los artículo 1357 y 1359 del Código Civil; cláusula que expresa:

(SIC)

…El canon de arrendamiento mensual será de Seiscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 650.000,00), los cuales deberán ser cancelados los primeros 5 días de cada mes…”. (Fin de la cita textual).

Es decir, preveo la cancelación de los cánones de arrendamiento, sólo en cuanto al tiempo de los mismos, que debían efectuarse los primeros cinco (05) días de cada mes, sin señalar la forma en que debía de efectuarse, vale decir: depósitos bancarios, cheque, efectivo, transferencia bancaria y/o cualquier otro medio efectivo de efectuarse el pago.

Así, si bien la ley de Arrendamiento Inmobiliarios, establece en su artículo 51, el procedimiento de consignaciones arrendaticias, para el supuesto en que la parte arrendadora no quisiere recibir los cánones de arrendamientos por el alquiler del inmueble de parte de su arrendatario, en el que discrimina todo el proceso que ha de seguirse para tener por solvente por dichos pagos, tal procedimiento no es el único para solventar al inquilino, pues si bien el pago libera el cumplimiento de las obligaciones (1282 Código Civil), las formas en que pudieren realizarse no se circunscribe únicamente a la consignación arrendaticia, dado que la ley no lo establece de esa forma.

En efecto, si bien el cumplimiento del procedimiento legal de consignaciones supone, salvo prueba en contrario, la solvencia del arrendatario, no es la demostración del cumplimiento de dicho trámite la única prueba de la solvencia del deudor como impedimento de la pretensión de desalojo por falta de pago, pues pensar lo contrario, sería hasta caer en el absurdo, que habiendo cancelado el arrendatario mediante depósito bancario, la suma convenida por concepto de arriendo a su arrendador, sin haberse efectuado mediante el procedimiento de consignación, continuaría en estado de insolvencia, dado que en definitiva, uno u otro procedimiento (consignación – depósito bancario), persigue como fin único solventar al inquilino en el pago de los cánones convenidos.

(…Omissis…)

Por ello, aún y cuando se observare la ausencia por parte del arrendatario, del procedimiento de consignaciones arrendaticias, que prevé el articulo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero que reposara el autos la prueba de solvencia del arrendatario, mediante cualquier otro medio de pago previsto en la ley; en atención a la protección de un estado de justicia, sin formalismos que atiende a la consecución del bien social, debe concluirse que el arrendatario se encuentra en estado de solvencia, aún y cuando los depósitos se efectuasen fuera del término que dispone el artículo antes citado, vale decir, quince (15) días después de vencida la mensualidad convenida, ya que en definitiva lo que ocurre es la purga en la mora del deudor, toda vez que, tal plazo sólo es aplicable al procedimiento consignatario en cuestión, no así al pago en general, que en definitiva, pudiera dar motivo a una acción de Resolución y no a la de Desalojo como la de autos. Así se decide.

(…Omissis…)

(…) pasa este Juzgado a verificar el segundo de los motivos que dieron origen la pretensión de Desalojo sometida a su decisión, cual sería el presunto sub-arrendamiento del local o inmueble arrendado por parte de la arrendataria del mismo (…)

(…Omissis…)

Evidencian claramente la violación por parte de la arrendataria del inmueble, a la cláusula Séptima del señalado contrato de arrendamiento, cuya valoración probatoria se le confirió en la causa a tenor de lo previsto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, la cual es del siguiente tenor:

(SIC)”…SEPTIMA: No obstante que este contrato se celebra “intuito personae” “La Arrendataria” no podrá traspasarlo sin el consentimiento dado por escrito de la “Arrendadora”…”. (Fin de la cita textual).

Prohibición expresa que además viene plasmada en el artículo 15 de la Ley de Arrendamiento inmobiliarios, por lo que la parte demandada (arrendataria del inmueble), se encontraba en la prohibición expresa de sub-arrendar el inmueble en cuestión, salvo que mediara autorización expresa y por escrito de su arrendadora, lo que en el caso de auto no se evidencia, por lo que efectivamente no sólo violentó la pactado contractualmente entre las partes, sino que además contravino la prohibición de ley de sub-arrendar sin autorización del arrendador, capaz de hacerla merecedora de la sanción de Desalojo impetrada en su contra, concluyendo en consecuencia que la pretensión incoada debe ser declarada CON LUGAR, tal y como será dispuesta en la parte dispositiva del presente fallo.

Ahora bien, antes de analizar las pruebas aportadas en este proceso, debe determinar previamente este Juzgador, los límites en los cuales ha quedado planteada la presente controversia, para luego establecer si la presente acción por desalojo inquilinario resulta procedente en el presente caso.

En síntesis, los términos en que quedó planteada la controversia, cuyos limites son fijados por la demanda y su contestación, lo constituye la pretensión que mediante sentencia de condena persigue el desalojo de un inmueble constituido por “local comercial identificado con el número cuatro (Nº 4), en el nivel Mezzanina del Centro Comercial Los Samanes, segunda etapa de la Urbanización Los Samanes, situado entre la Calle doce (12) y Avenida uno (1), en Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda”, el cual fue dado en arrendamiento a la sociedad mercantil Inversiones Tipi-Tap C.A., mediante documento autenticado; en razón al incumplimiento de sus obligaciones como arrendataria, tales como: la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo y junio de 2008, a razón de Seiscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 650.000,00) - Seiscientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 650,00), y a la prohibición expresa de subarrendar el local comercial dado en arrendamiento. Frente a ello, la apoderada judicial de la parte demandada se excepciona, negando, rechazando y contradiciendo todos y cada uno de los alegatos explanados en el libelo de demanda, alegando que su mandante se encuentra en estado de solvencia con relación a las pensiones demandadas como insolutas, toda vez que depositó los mismos dentro del plazo previsto en la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

Con vista a como ha quedado planteada la litis en el caso que nos ocupa, se procede de inmediato a dictar sentencia en el presente asunto con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala:

Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…

Lo resaltado constituye el llamado Principio de Presentación, según el cual, el Juez no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos (quod non est in actis non est in mundo), limitando el precitado principio la función del Juzgador, ya que su decisión debe basarse en lo alegado y probado en autos por las partes.

Conforme a lo señalado en el ordinal 5° del artículo 243 del Texto Adjetivo, la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, lo que se traduce, en que, el Juez, está obligado a decidir sobre los argumentos planteados por las partes como fundamento de su pretensión, tanto en el libelo de la demanda como en la oportunidad de la contestación, quedando así, de esta manera, trabada la litis, razón por la cual, con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al debate que alterarían la relación procesal ya planteada.

- DEL MÉRITO DE LA CAUSA -

Fijado lo anterior, corresponde de seguidas analizar el fondo de lo debatido a los fines de verificar la procedencia de las causales de desalojo invocadas en el libelo de demanda, a saber, literales “a” y “g” del artículo 34, del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referidos a la necesidad de ocupación del bien inmueble dado en arrendamiento, para lo cual se pasa de inmediato a valorar los medios probatorios aportados al debate procesal:

Pruebas de la parte actora:

• Copia certificada del documento contentivo del contrato de arrendamiento suscrito por la ciudadana M.M.C., en su condición de arrendadora, y la sociedad mercantil Inversiones Tipi-Tap C.A., por intermedio de su representante legal, en su condición de arrendataria, autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta, Estado Miranda, en fecha 20 de julio de 2006, bajo el Nº 41, Tomo 75, de los libros de autenticaciones llevados por dicha dependencia, el cual no fue objeto de impugnación alguna, por lo que este Sentenciador le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se decide.

• Copia certificada del documento constitutivo estatutario de la sociedad mercantil Inversiones Tipi-Tap C.A., expedida por el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, la cual no fue objeto de impugnación alguna, por lo que este Sentenciador le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se decide.

• Copia certificada del documento de compraventa que acredita la propiedad del inmueble de marras, a la ciudadana M.M.C., expedida por la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público, del Municipio Baruta, del Estado Miranda, la cual es valorada y apreciada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se decide.

• Original de las resultas de una inspección judicial extralitem evacuada por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 06 de Junio de 2008, en el inmueble objeto del presente juicio, las cuales se aprecian y valoran de acuerdo a las reglas de la sana crítica, tal y como lo establece el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil; específicamente, en lo concerniente a su particular segundo, de cuyo texto se desprende lo que sigue: ”…El Tribunal deja constancia que la ciudadana M.V.P.d.M. manifestó ser la encargada de la tienda Inversiones Tipi Tap C.A.. Asimismo, se deja constancia que la ciudadana M.A., manifestó ser arrendataria de parte del espacio de la tienda, aproximadamente dos (02) metros cuadrados (2 mts2), en donde vende ropa para damas…”. (Folios 132 y 133).

Promovió las testimoniales de las ciudadanas M.G.A.G., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-18.444.422; J.A.A.G., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-17.402.641 y de la ciudadana M.A.Á., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-9.172.627, evacuadas por el Juzgado a quo en fecha 12 de Mayo de 2009, que al no haber sido impugnadas ni tachadas en el proceso, se les confiere valor probatorio, conforme al contenido del artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, siendo que las testigos M.G.A.G. y J.A.A.G. fueron contestes en afirmar que efectivamente la ciudadana M.A. se encuentra en condición de sub-arrendataria en el bien inmueble de marras. En este orden, se observa del acta levantada con ocasión al testimonio ofrecido por la ciudadana M.A.Á. lo que sigue:

PRIMERA: ¿Diga la testigo en qué mes y año inició la relación de arrendamiento contractual con Inversiones Tipi Tap. Explique? CONTESTO: la señora C.H. era cliente de la peluquería donde yo vendía y me propuso alquilarme un pedazito en un local que esta en frente de la peluquería. SEGUNDA: ¿Diga la testigo al Tribunal si el contrato de arrendamiento fue verbal o escrito? CONTESTO: fue un contrato verbal. (…) CUARTA: ¿Diga la testigo que área del local le fue subarrendado? Contesto: Una de las partes del lado izquierdo que mide aproximadamente 2 mts2. QUINTA: ¿Explique a que ramo del comercio se dedica la tienda tipi tap y quien la atendía? CONTESTO: ella tiene como especie de quincalla donde vende todo tipo de regalos, bisutería, portarretratos, lápices, cuadernos, ropita de bebe, entre otros, la encargada era la señora victoria… (…)SÉPTIMA: ¿Diga usted que sucedió a partir del momento que se practicó con el Tribunal la inspección Judicial? CONTESTÓ: Me dijo que me fuera porque yo estaba diciéndole al Juez la verdad, que ella me había subarrendado. OCTAVA: ¿Puede usted explicar al Tribunal cuantos meses estuvo subarrendada? Contestó: 3 MESES…

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• Prueba de informes al Banco Provincial, Agencia Los Chaguaramos, la cual fue promovida y admitida tempestivamente en el presente juicio, sin embargo se observa que no consta en autos la evacuación de la misma, en virtud de lo cual, nada tiene este Juzgador que analizar al respecto. Así se decide.

• Recibos de pagos cursante a los folios 152 al 210 del expediente identificados con los números progresivos del 0001 al 0029, por concepto de pago de canon de arrendamiento del bien inmueble arrendado. Con respecto a éste medio probatorio se observa que se trata de instrumentos privados que emanan de la misma parte promovente, los cuales se consignan al expediente sin firma alguna que haga presumir a éste Sentenciador, su aceptación por parte de la parte demandada; esto, aunado al hecho que tales instrumentos no pueden desconocidos por la parte a quien se le están oponiendo, en virtud de no emanar de ella, son motivos mas que suficientes para desechar el medio probatorio en comento del presente debate procesal, no siendo objeto de valoración alguna, en aplicación de los dispuesto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

• Copias simples de planillas de depósitos y estados de cuenta de la cuenta corriente N° 0108-0033-12-0100010291, del Banco provincial, cuya titularidad le corresponde a la ciudadana Casotto Toñon M.M.T., cursante a los folios 141 al 151 del expediente. Con relación a las pruebas antes señaladas, tratándose de documentos privados, promovidos en copia fotostática simple las mismas no pueden ser apreciados ni valorados en este proceso, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que no se subsumen en los supuestos de dicha norma, siendo por ello, desechados del presente proceso. Así se declara.

Pruebas de la Parte Demandada:

• Planillas de depósitos bancarios efectuados en la cuenta Corriente N° 0108-0033-12-0100010291, del Banco Provincial, correspondiente a la ciudadana M.M.T.C.T., cuyo mérito probatorio será analizado más adelante en el cuerpo de este fallo, y que se discriminan de la siguiente forma:

• Marcada “A” planilla Nº 000003435 de fecha 12 de junio de 2008, por la cantidad de de 1.300,00 Bolívares Fuertes, del cual se observa en la parte superior, la inscripción “MAYO Y JUNIO” en tinta de color negro.

• Marcada “B” planilla N° 000003469 de fecha 01 de agosto de 2008, por la cantidad de de 650,00 Bolívares Fuertes, con la inscripción “JULIO” en tinta de color negro.

• Marcada “C” planilla N° 000003472 de fecha 05 de agosto de 2008, por la cantidad de de 650,00 Bolívares Fuertes, con la inscripción “AGOSTO” en tinta de color negro.

• Marcada “D” planilla N° 000003508 de fecha 17 de septiembre de 2008, por la cantidad de de 650,00 Bolívares Fuertes, con la inscripción “SEPTIEMBRE” en tinta de color negro.

• Marcada “E” planilla N° 000003526 de fecha 10 de octubre de 2008, por la cantidad de de 650,00 Bolívares Fuertes, con la inscripción “OCTUBRE” en tinta de color negro.

• Marcado “F” planilla N° 000003586 de fecha 22 de diciembre de 2008, por la cantidad de de 1.300,00 Bolívares Fuertes, con la inscripción “NOVIEMBRE Y DICIEMBRE” en tinta de color negro.

• Recibo de pago emanado de la Universidad Central de Venezuela, correspondiente al mes de Marzo de 2009, por concepto de salario. Con relación a dicha probanza, se observa que la misma emana de una persona ajena a la presente controversia, siendo que debió ser ratificada en juicio mediante la prueba testimonial, lo cual no consta de autos, y en razón a ello, se desecha dada su ilegalidad.

Ahora bien, analizadas como han sido las pruebas anteriores, estima necesario quien aquí decide, destacar que corresponde al Juez verificar la correcta aplicación del derecho en el caso sometido a su consideración con base al principio Iura Novit Curia, que le permite determinar cuál es la norma aplicable al caso que le ocupa, en este sentido establece el Artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a (2) mensualidades consecutivas.

(…)

g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador

Así pues, tenemos que las transcritas causales de desalojo tienen su fundamento, tanto en la falta de pago de pensiones locativas correspondientes a dos (02) mensualidades consecutivas; así como en la prohibición de ceder o subarrendar el bien inmueble dado en arrendamiento, sin el previo consentimiento expreso por parte del locador.

Ahora bien, el artículo 1.354 del Código Civil establece que:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

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Y, en el mismo orden de ideas, señala el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

Las normas anteriormente transcritas, contentivas de la prueba de las obligaciones y de su extinción, crean la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decir, a la parte ejecutante el deber de probar la obligación accionada, y a la parte demandada, el deber de probar el pago o el hecho que hubiera extinguido su obligación. En el mismo orden de ideas, la doctrina y la jurisprudencia están acordes en admitir de manera unánime que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el de arrendamiento, en que se apoya la acción deducida en el presente juicio, le basta al actor probar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga a su demandado, sin que pueda estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo; esto es, que, probada la existencia del arrendamiento en forma auténtica, es el demandado quien debe probar que esta solvente en el cumplimiento de sus obligaciones.

En tal sentido cabe destacar que la existencia de tal relación no fue negada en la oportunidad de la litis contestación por la representación judicial accionada; asimismo, del análisis de las instrumentales traídas a los autos, se observa que anexo al libelo se consignó copia certificada del contrato accionado, cuyo mérito probatorio fue a.e.e.c., hechos estos que resultan más que suficientes para que este Juzgador considere que ha quedado demostrada, de manera auténtica, la relación contractual que vincula a las partes en litigio. Así se declara.

Se permite este Sentenciador destacar que en el contrato en cuestión, las partes establecieron lo siguiente:

“SEGUNDA: “El lapso de duración es de Un año (1) fijo, más un año de prórroga, contado el primer año a partir de 1º de Abril del año 2006.”

Puede apreciarse que de los requisitos para la procedencia de la acción de desalojo inquilinario que nos ocupa, resultó plenamente demostrado, tal y como fue analizado precedentemente en este fallo, la relación locativa que vincula a las partes que integran la litis, la cual fue pactada mediante documento autenticado, siendo que por voluntad de las partes, la relación contractual se indeterminó en el tiempo, toda vez que no consta en actas, medio probatorio alguno que demuestre la celebración de un nuevo contrato locativo, conforme a lo acordado por las partes en la Cláusula Segunda del contrato accionado, de tal manera que, la naturaleza del contrato que nos ocupa es la de un contrato de arrendamiento con las características propias de un contrato a tiempo indeterminado, conforme al cual resultan aplicables los presupuestos de procedencia previstos en la norma arriba trascrita. De modo que, correspondía a la demandada el interés y la carga de probar el hecho de haber cumplido con las obligaciones accionadas, especialmente, el hecho de estar solvente con el pago de las pensiones locativas, y la prohibición de ceder o subarrendar el bien inmueble de autos, alegatos de incumplimiento en los cuales se fundamentó la demanda interpuesta en su contra.

Por su parte, el contrato de arrendamiento celebrado por las partes establece en su Cláusula Tercera lo que parcialmente se transcribe a continuación:

El canon de arrendamiento mensual será de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 650.000,00), los cuales deberán ser cancelados los primeros 5 días de cada mes (…)

Ahora bien, tal y como se indicó anteriormente, la parte demandada en la presente controversia afirmó, frente a los argumentos de insolvencia e incumplimiento de no subarrendar, estar en completo estado de solvencia para con los cánones señalados como insolutos, y tales efectos acompañó a su libelo de contestación, seis (06) vouchers o planillas de depósitos, cursantes a los folios 99 al 104 del expediente, arriba discriminados. Con relación a las documentales antes indicadas, este Sentenciador les confiere valoración probatoria en atención a la norma contenida en el artículo 1.383 del Código Civil, en concordancia con el criterio jurisprudencial patrio, citado in extenso en el cuerpo del fallo del Juzgado de la causa, aquél conforme al cual nos señala que los depósitos bancarios no son documentos que se forman de manera unilateral por parte de un tercero, los bancos, toda vez que en su formación participan el depositante y el banco, quien recibe el dinero en nombre de su mandante- el titular de la cuenta- y certifica el depósito mediante símbolos y validación propios de esa operación e institución bancaria y no a través de una firma. No obstante a ello, se desprende de su análisis, específicamente de la planilla marcada con la letra “A” y signada bajo el Nº 000003435, por la cantidad de Un Mil Trescientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 1.300,00), que los meses reclamados como insolutos, a saber, Mayo y Junio de 2008, fueron cancelados en una misma oportunidad, el día de 12 de junio de 2008, de lo cual se evidencia que la parte demandada canceló las pensiones arrendaticias de forma irregular, vale decir, depositando conjuntamente más de un canon de arrendamiento, aparte de haberlo efectuado con posterioridad a la oportunidad prevista o pactada por las partes en el contrato locativo, razones que conllevan a este Juzgador a determinar el incumplimiento de las disposiciones contractuales, especialmente la concerniente al canon locativo, y en consecuencia, la insolvencia por parte de la arrendataria. Así se establece.

Establecido lo anterior, pasa esta superioridad a decidir el segundo de los motivos que dieron origen la pretensión de Desalojo sometida a su consideración, referido al subarrendamiento del inmueble arrendado por parte de la arrendataria, y al efecto observa que del contrato locativo que vincula a las partes se desprende lo siguiente:

“SÉPTIMA: No obstante que este contrato se celebra “intuito personae” “LA ARRENDATARIA” no podrá traspasarlo sin el consentimiento dado por escrito por “LA ARRENDADORA”.

Por su parte, el artículo 15 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios regula lo siguiente:

Es nulo el subarrendamiento realizado sin la autorización expresa y escrita del arrendador. Los infractores de esta disposición, incurrirían en las sanciones previstas en este Decreto-Ley, sin perjuicio del derecho que asiste al arrendador de solicitar la resolución del contrato o el desalojo.

Estudiadas como han sido suficientemente, las actas procesales que integran este expediente, y tomando como base los argumentos de derecho explanados con anterioridad, se aprecia que quedó demostrado en forma auténtica el incumplimiento por parte de la arrendataria de las disposiciones contractuales, en lo relativo a la falta de pago del canon correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas, alegada por la demandante en el escrito libelar, fundamentada en el literal “a” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como también, el incumplimiento referido al subarrendamiento del local arrendado, lo cual pudo evidenciarse del cúmulo probatorio existente en autos, especialmente de la inspección judicial extralitem practicada en el inmueble, así como de las deposiciones de los testigos, promovidas y evacuadas en el presente juicio, con fundamento en el literal “g” del artículo 34 del mismo cuerpo legal, en virtud de lo cual resulta forzoso para este Órgano Jurisdiccional declarar procedente la demanda propuesta y confirmar el fallo recurrido, en todas sus partes, pero con distinta motivación. Así se decide.

- VI -

- D I S P O S I T I V A -

Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por Acción de Desalojo Inquilinario, intentaran los ciudadanos Giuliano Cavallin Panella y H.J.M.M., en su carácter de apoderados de la ciudadana M.M.T.C.T., en contra de la sociedad mercantil Inversiones Tipi-Tap C.A., todos suficientemente identificados al inicio de este fallo, decide así:

PRIMERO

Declara SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, contra la sentencia proferida en fecha 25 de mayo de 2009, por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda CONFIRMADA en todas sus partes, con distinta motivación.

SEGUNDO

Declara CON LUGAR la demanda que por Desalojo Inquilinario intentaran los ciudadanos Giuliano Cavallin Panella y H.J.M.M., en su carácter de apoderados de la ciudadana M.M.T.C.T., en contra de la sociedad mercantil Inversiones Tipi-Tap C.A. En consecuencia, se ordena el DESALOJO del bien inmueble de autos constituido por “Un Local comercial identificado con el número cuatro (Nº 4), en el nivel Mezzanina del Centro Comercial Los Samanes, segunda etapa de la Urbanización Los Samanes, entre la Calle doce (12) y Avenida uno (1), en Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda”, libre de personas y bienes.

TERCERO

Conforme establece el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas de la apelación a la parte demandada.

Por cuanto la presente decisión se dictó fuera de los lapsos de Ley, se ordena la notificación de las partes, según lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, y cumplida que sea la notificación ordenada, remítase el presente expediente a su Tribunal de origen, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 37 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los 14 de Agosto de 2009. 199º y 150º.

El Juez,

Dr. C.A.M.R.

La Secretaria

Abg. Inés Belisario Gavazut

En esta misma fecha, siendo las 11:46 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria

Abg. Inés Belisario Gavazut

Asunto: AP11-R-2009-000313

CAM/IBG/Inés