Decisión de Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de Trujillo, de 20 de Noviembre de 2006

NORMATIVA DE ORDEN PÚBLICO

El artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; dispone, que:

Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de éstos derecho.

La anterior “norma” permiten inferir que las disposiciones tanto sustantivas como adjetivas que regulan los arrendamientos inmobiliarios, son de orden público; no pudiendo dichas normas ser vulneradas o conculcadas por convenios de los particulares ni por ningún Órgano del Estado, ni siquiera por los propios Órganos Jurisdiccionales.

El Orden Público, es:

Aquella situación de normalidad en que se mantiene y vive un estado cuando se desarrollan las actividades individuales y colectivas, sin que se produzcan perturbaciones o conflictos.

(PERDOMO, A.B.. Diccionario Jurídico. Ediciones Tacarigua. Caracas, l.982.Pág. 244. PP.713).

Orden Público, es:

Conjunto de condiciones fundamentales de vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales por afectar centralmente a la organización de ésta, no pueden ser alteradas por la voluntad de los individuos ni, en su caso, por la aplicación de normas extranjeras (Smith, J.C.)

. (OSORIO, Manuel. Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas Y Sociales. Prólogo del Dr. G.C.. Editorial Heliasta, S.R.L... Buenos Aires. Pág. 518.PP. 797.).

Así mismo el Diccionario Enciclopédico Quillet, lo define, como:

Situación y estado de legalidad normal en que las autoridades ejercen sus atribuciones propias y los ciudadanos las respetan y obedecen sin protesta

. (Diccionario Enciclopédico Quillet. (1978) 8 Tomos. Tomo VI. Editorial Cumbre, S.A. México. Pág. 496. PP.638).

Parecida definición trae la Biblioteca Encarta, al señalar que el Orden Público, es:

Tranquilidad en las manifestaciones colectivas de la vida ciudadana.

(Biblioteca de Consulta Microsoft Encarta (2003).

Mientras que el Orden Público Inquilinario, es:

El conjunto de normas dictadas en protección del Arrendatario (Orden Público de Protección).

GUERRERO QUINTERO, Gilberto y G.A.G.R.. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen l. Livrosca. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, Diciembre 2.000. Pág. 12. PP. 549.).

Así mismo lo ha venido sosteniendo la Jurisprudencia Patria, al señalar, que:

Las disposiciones de la Ley de Regulación de alquileres son de orden público. Por consiguiente no sólo lo son las normas sustantivas, sino también los procedimientos administrativos o procedimientos inquilinario allí previsto, que aseguren la aplicación de las normas sustantivas

. (Sentencia de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia, Sala Civil, de fecha 4/12/73).

Por lo que para este Tribunal, tiene a las normas contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como de eminentemente de Orden Público lo que significa que las mismas no se pueden relajar, modificar, conculcar ni violar. Así se establece.

SOBRE LA CARGA DE LA PRUEBAS

Establece el artículo 1.354 del Código Civil, que regula la Carga de la Prueba en las Obligaciones lo siguiente:

Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Así mismo el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, estatuye, que:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Las normativas citadas, nos evidencian que en las acciones y procesos de naturaleza civiles o mercantiles, la “Carga de la Prueba”, se distribuye equitativamente entre las Partes en la Controversia, de acuerdo a los alegatos y afirmaciones contenidas en el Libelo de la Demanda o en la Reconvención y de acuerdo a las excepciones, argumentaciones y defensas contenidas tanto en el Escrito de Contestación a la Demanda o a la Reconvención; siempre respetando el orden público, y en esta Causa, el Orden Público Inquilinario.

Y de la revisión que efectúa este Tribunal de la Acción propuesta contenida en el Petitorio de la Demanda, encuentra que la pretensión consiste en que en la Parte Actora en su condición de Arrendadora procede “A los fines legales que me interesan, demando me sea otorgada la prórroga legal que está establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios,….”(Folio 1 y su vto.) “Acción” que fundamenta el Actor en el Literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Mientras que la Parte Demandada en su Contestación - Reconvención, manifiesta lo siguiente: “….para reconvenir como en efecto reconvengo, al ciudadano GIUSSEPPE E.T.B. omissis, en su propio nombre y en nombre y representación de la Sociedad Mercantil TALLER DE RELOJERÍA Y JOYERÍA TOSCO, C.A.” antes identificada, para que convenga o en su defecto así lo ordene el Tribunal en el desalojo del Local Comercial ubicado…” (Vto., al Folio 18).

Evidenciándose así que las “Acciones” que aquí ocupa, es de naturaleza civil, por ser el “Arrendamiento” un Contrato de Naturaleza Civil por excelencia, pese a la existencia de una Ley Especial de Arrendamientos Inmobiliarios; y por lo tanto la “Carga de la Prueba” debe distribuirse equitativamente, es decir, cada Parte debe probar sus afirmaciones de hechos; tomando en consideración lo que las mismas expongan tanto en la Demanda como en la Contestación a la Demanda, como en la Reconvención como en la Contestación a la Reconvención. Y tomando en consideración también, lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, acerca del orden público, de dichas normativas. Así se decide.

La primera parte del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

La segunda parte de dicha norma, que ratifica el texto del artículo 1.354 del Código Civil, dispone, que:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

En la obra “De La Prueba en Derecho” de A.R.A. se dejó establecido las tres (3) reglas que informan la carga de la prueba, a saber:

A.- ONUS PROBANDI INCUMBIT ACTORI, o sea, que el demandante le incumbe el deber de probar los hechos en que funda su acción.

B.- REUS, IN EXCIPIENDO ACTORI, o sea, que el demandado, cuando se excepciona o se defiende, se convierte en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos en que se funda su defensa.

C.- ACTORE NON PROBANTE, REUS ABSOLVITUR, es decir, que el demandado ha de ser absuelto de los cargos o acción del demandante, si éste no logró en el proceso probar los hechos constitutivos de su demanda. Así mismo, señala el procesalista colombiano que el actor debe probar ante el Juez con audiencia del demandado las obligaciones que atribuye al demandado y que a su vez constituyen un derecho a favor de aquél, o sea, de quien las alega y que a su turno el demandado ha de probar las excepciones que enerven el derecho del actor. Se trata de probar los derechos más no precisamente las obligaciones. Además, la materia u objeto de la prueba son los hechos porque el derecho alegado debe nacer, de los hechos.”(CALVO BACA, Emilio. Código de Procedimiento Civil de Venezuela. Ediciones Libra. Tomo IV. Talleres de Lithobinder, C.A. Caracas, Mayo 2000, Págs. 542 y 543. PP. 711.).

Por lo que la Carga de la Prueba debe distribuirse equitativamente, como ya se expuso. Así se dispone.

SOBRE EL TIPO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y PROCEDENCIA O NO DE LA ACCIÓN DE SOLICITUD DE PRÓRROGA LEGAL Y DE LA RECONVENCIÓN DE ENTREGA DE INMUEBLE

Corresponde ahora establecer el Tipo de Relación Arrendaticia existente entre las Partes en la Controversia, para determinar si es o no procedente la “Acción de Prórroga Legal” y la de Reconvención por Entrega de Inmueble”. Y para ello se tomará en consideración lo dicho por la Parte Actora en su Escrito de Demanda y en la Contestación a la Reconvención, en torno al tipo de Relación Arrendaticia; lo manifestado por la Parte Demandada en su Contestación a la Demanda y en su Reconvención, en torno al tipo de Relación Arrendaticia y lo que dispone el respectivo Contrato de Arrendamiento y los recibos producidos corren a los folios del 65 al 73 Así se establece.

Ya que desde el mes de A.d.M.N.O. y Siete (1.987), La Sala Político-Administrativa de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia; en el caso L.P.L.G. contra M.U.; señaló lo siguiente:

No cabe duda, que cuando el órgano judicial recibe una acción, ya sea de cumplimiento, de resolución, de desocupación o desalojo o lo que fuere, lo primero que debe hacer, es examinar la naturaleza del contrato, en orden a la DETERMINACIÓN o INDETERMINACIÓN del plazo. Así, lo primero es establecer, si es un contrato a tiempo determinado o un contrato a tiempo indeterminado.

(HARTING, H.D.E.A., Doctrina y Jurisprudencia. Segunda Edición. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, 1.999. Pág. 96. PP. 452.).

3.1.- LO QUE DICE LA PARTE ACTORA EN SU DEMANDA EN CUANTO AL TIPO DE RELACIÓN ARRENDATICIA

Pues bien, lo que la Parte Actora señala en su Demanda en torno al tipo de Relación Arrendaticia, es lo siguiente:

Hace más de diez (10) años celebré contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Valera, Estado Trujillo, con la Empresa Hotel Haack, C.A.

Omissis, sobre un inmueble consistente en un local comercial ubicado en la calle 10, entre avenidas 9 y Bolívar de la ciudad de Valera, Estado Trujillo, el cual fue prorrogado anualmente en forma verbal…”(Folio 1).

3.2.- LO MANIFESTADO POR LA PARTE DEMANDADA EN TORNO AL TIPO DE RELACIÓN ARRENDATICIA

Por su parte la Demandada, en cuanto al tipo de Relación Arrendaticia, en la Contestación a la Demanda, dice lo siguiente:

“Alego en descargo de mi representada la improcedencia de la referida solicitud de prorroga legal, en razón, que es falso de toda falsedad, que el contrato de marras sea un contrato a tiempo determinado, exigencia necesaria conforme al artículo 38 del decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para solicitar dicha tutela legal, pues, el mismo se convirtió a tiempo indeterminado,…(Folio 16).

3.3.- LO DICHO POR LA DEMANDADA RECONVINIENTE EN TORNO AL PLAZO DEL CONTRATO

Por su parte, La Demandada Reconviniente al momento de interponer Reconvención, en el Acto de la Contestación a la Demanda, en torno al plazo del Contrato de Arrendamiento, dijo lo siguiente:

Conforme consta de la Cláusula Segunda del contrato de marras, la duración del contrato se convino desde el 01 de Mayo de 1.997 hasta el 01 de Mayo de 1.998, convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado, como consecuencia de la permanencia y posesión del arrendatario en dicho local, sin ser perturbado por solicitud de desahucio de mi representada.

(Folio 18).

3.4.- LO MANIFESTADO POR EL ACTOR RECONVENIDO EN LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN SOBRE EL PLAZO DEL CONTRATO.

Mientras que El Actor Reconvenido, al momento de dar Contestación a la Reconvención, manifestó lo siguiente:

…mi contrato fue prorrogado anualmente en forma escrita y verbal, como al comienzo de la relación arrendaticia se firmaban letras de cambio en las cuales el beneficiario es el Hotel Haack, C.A.. y con lo cual se demuestra la sucesiva relación arrendaticia y que los contratos tenían la duración de un año y se fue prorrogando hasta el presente año, como consta en las comunicaciones que recibí anualmente de la Sociedad Mercantil HOTEL HAACK, C.A ya identificada, y ratifico las originales consignadas el día lunes 18 de Septiembre del 2006,…..

(Folio 78).

3.5.- LO ESTIPULADO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ACERCA DEL PLAZO DEL MISMO.

La Parte Actora Reconvenida, junto con su Libelo de Demanda acompañó entre otros instrumentos copia de un Contrato de Arrendamiento suscrito entre el Actor, el ciudadano G.E.T.B., en condición de Arrendatario; y la Parte Demandada Reconviniente la Empresa Mercantil “HOTEL HAACK, C.A.”, en su condición de Arrendadora; autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera del Estado Trujillo, de fecha 9 de junio de 1997, bajo el N° 47 del Tomo 50 y que corre a los folios 3 al 6; en cuya Cláusula Segunda se estipula el plazo del arrendamiento, al señalar lo siguiente:

“SEGUNDA: La duración de este contrato es de un (1) año, contados a partir del 01 de Mayo de 1.997 hasta el 01 de Mayo de 1.998, y no podrá ser objeto de prórroga alguna, teniendo el otorgamiento de este documento el carácter de desahucio, motivo por el cual en este contrato no podrá darse nunca la tácita reconducción, no obstante si EL ARRENDATARIO continuase ocupando el inmueble luego de vencido su término de duración, deberá pagar a LA ARRENDADORA, la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) diarios, por concepto de indemnización de daños y perjuicios.-“

3.6.- ACERCA DE LOS RECIBOS PRODUCIDOS POR LA PARTE ACTORA RECONVENIDA AL MOMENTO DE DAR CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

La Parte Actora Reconvenida, al momento de dar Contestación a la Reconvención, produjo algunos instrumentos que tienen pertinencia con la Relación Arrendaticia entre las Partes; así:

Nueve (9) Recibos, mediante los cuales la Arrendadora le manifiesta a el Arrendatario renovar el arrendamiento (Folios 65, 66, 71, 73), en fechas4-5-98, s/f, 16-2-2004 y 8-9-2005 respectivamente. O en su defecto notificarle que se aumentará el canon de arrendamiento (Folios 67, 68, 69, 70, y 72), de fechas 16-10-1997, 8-12-1998, 3-12-2002, 9-12-2003 y 1-12-2004 respectivamente.

3.7.- ANALISIS E INTERPRETACIÓN DE LO EXPUESTO POR LAS PARTES Y LO CONTENIDO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DEMÁS INSTRUMENTOS

El único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone lo siguiente:

En la interpretación de contratos o actos que presente oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

Ahora bien, de lo expuesto por las Partes y de lo señalado en el citado Instrumento contractual; este Tribunal infiere e interpreta que:

1. - Que la Parte Actora Reconvenida manifiesta que desde hace más de diez (10) años celebró con la Demandada Reconviniente un Contrato de Arrendamiento por ante la Notaría Pública Segunda de Valera del Estado Trujillo y que tal contrato se prorrogaba anualmente en forma verbal; pero no identifica el Contrato de Arrendamiento ni señala en qué fecha se inició el mismo. Y por tal razón solicita la Prórroga Legal establecida en literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

2. - Que la Parte Demandada Reconviniente manifiesta que es falso de toda falsedad que el contrato de marras sea un contrato a tiempo determinado, requisito necesario para el artículo 38 del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por cuanto el mismo se convirtió en a tiempo indeterminado; por lo que resulta improcedente la solicitud de Prórroga Legal.

3. - Que la Parte Actora Reconvenida argumenta que se encuentra dentro de los supuestos señalados en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que el contrato fue prorrogado anualmente en forma escrita y verbal con lo cual se demuestra la sucesiva relación arrendaticia y que los contratos tenían una duración de un año con lo cual se fue prorrogando hasta el presente año, como consta de las comunicaciones que recibió anualmente por parte de la Sociedad Mercantil HOTEL HAACK, C.A., y que su intención es demoler el local violando las normas legales.

4. - Que la Parte Demandada Reconviniente señala que en fecha 9 de Junio de 1997, dio en arrendamiento conforme a documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera del estado Trujillo, bajo el N° 47 del Tomo 50; al ciudadano GIUSSEPPE E.T.B. un Local Comercial; y que la duración del contrato se convino desde el 01 de Mayo de 1997 hasta el 01 de Mayo de 1998, convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado; y que por lo tanto reconviene por desalojo por cuanto el mismo va a ser demolido.

5. - Que el Contrato de Arrendamiento suscrito por las Partes y producido en copia fotostática simple por el Actor Reconvenido, estipula el plazo del mismo en la Cláusula Segunda, al señalar, lo siguiente: “La duración de este contrato es de un (1) año, contados a partir del 01 de Mayo de 1.997 hasta el 01 de Mayo de 1.998, y no podrá ser objeto de prórroga alguna, teniendo el otorgamiento de este documento el carácter de desahucio, motivo por el cual en este contrato no podrá darse nunca la tácita reconducción…”

6. - Que la Parte Actora Reconvenida con su Escrito de Contestación a la Reconvención produjo Nueve (9) Recibos, y entre en los cuales en cuatro (4) de los mismos, la Arrendadora le manifiesta a el Arrendatario renovar el arrendamiento (Folios 65, 66, 71, 73), en fechas 4-5-98, s/f, 16-2-2004 y 8-9-2005 respectivamente.

7. - Que el Contrato de Arrendamiento se iniciaba el día 1 de Mayo de 1997 al día 1 de Mayo de 1998.

8. - Que inicialmente la Relación Arrendaticia que vinculó a las Partes, fue a través de un Contrato por Escrito y a “Tiempo Determinado”; y que el mismo no preveía prórrogas contractuales.

9. - Que para el momento de la vigencia del citado Contrato de Arrendamientos, estaba en vigencia la Ley de Reforma Parcial de la Ley de Regulación de Alquileres de 1987 y el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas de 1947 y el Reglamento de Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas de 1972; Instrumentos éstos que no preveía la institución de la “Prórroga Legal”. Que sólo vino a institucionalizarle con la aprobación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999.

10. - Que de haber existido la Prórroga Legal bajo el amparo de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, para el momento de la vigencia del Contrato de Arrendamiento; al Arrendatario sólo le salía una Prórroga Legal de 6 meses que iba del día 1° de Mayo de 1998 al día 1° de Noviembre de 1998.

11. - Que a partir del 1° de Mayo de 1998, el Arrendatario siguió ocupando el inmueble, sin la oposición de la Arrendadora; continuando con el arrendamiento.

12. - Que la continuación del arrendamiento por parte del Arrendatario en el inmueble, se ratifica con las comunicaciones de fechas4-5-98, s/f, 16-2-2004 y 8-9-2005 respectivamente; mediante las cuales la Arrendadora le manifiesta a el Arrendatario renovar el arrendamiento (Folios 65, 66, 71, 73), pero que nunca se concretó nuevos Contratos por Escritos.

13. - Que por efecto de los artículos 1.600 y 1.614 ambos del Código Civil, al seguir ocupando el inmueble el Arrendatario sin oposición de la Arrendadora, la Relación Arrendaticia se convirtió en a “Tiempo Indeterminado”, ratificado así por el numeral 9 del artículo 93 en Concordancia con el artículo 34 ambos de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

14. Que en los Contratos de Arrendamientos Verbales o a “Tiempo Indeterminado” no se da el beneficio de la “Prorroga Legal”, reservado sólo para los Contratos de Arrendamientos a “Tiempo Determinado” para los inmuebles amparados por el artículo 1 la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como lo ordena el artículo 38 de la citada Ley Especial.

15. - Que en los Contrato Verbales o a “Tiempo Indeterminado” no es procedente la Solicitud de Prórroga Legal; pero si la “Acción de Desalojo o de Desocupación”, en los términos estatuidos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.”

De lo expuesto en los numerales anteriores, queda plenamente evidenciado que, la Relación Arrendaticia que originalmente suscribieron la Parte Actora Reconvenida, ciudadano GIUSSEPPE E.T.B., en su propio nombre y representación y en representación del “TALLER DE RELOJERÍA Y JOYERÍA TOSCO, C.A., con la Parte Demandada Reconviniente, la Empresa Mercantil “HOTEL HAACK, C.A.” consistió en un “Contrato de Arrendamiento por Escrito y a “Tiempo Determinado”; pero que una vez vencido el plazo original el día 1 de Mayo de 1998 y que por efecto de los artículos 1.600 y 1.614 ambos del Código Civil, al seguir ocupando el inmueble el Arrendatario sin oposición de la Arrendadora, la Relación Arrendaticia se convirtió en a “Tiempo Indeterminado”, ratificado así por el numeral 9 del artículo 93 en Concordancia con el artículo 34 ambos de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y en consecuencia se está ante una Relación Arrendaticia a “Tiempo Indeterminado” que no admite la procedencia de la Solicitud de Prórroga Legal; pero que si admite la “Acción de Desalojo o de Desocupación”. Así se decide.

El Artículo 1600 del Código Civil, establece lo siguiente:

Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendatario se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo

Cuando habiendo nacido el contrato a término fijo mediante cláusula clara respecto al término o expiración de éste, el arrendatario queda ocupando el inmueble, dejándosele en posesión pacífica y sin que hubiese mediado desahucio, el contrato se revierte a tiempo indefinido de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.600 y 1.614 del C.C...tiene como consecuencia un nuevo arrendamiento escrito surgido del consentimiento tácito del arrendador sin solución de continuidad y como prolongación del contrato anterior, en todo su contenido, menos en cuanto al tiempo.

(CONTRERAS B., Gustavo. Casos Prácticos Inquilinarios. 2da Edic. Caracas. Editorial Paredes. 1995. P. 64.).

La Doctrina Venezolana ha señalado que un Contrato de Arrendamiento a Tiempo Indeterminado es:

Fácil su concreción, ya que el mismo se deriva del texto del contrato al estipularse en una forma clara, diáfana, la vigencia de la relación jurídica en l tiempo. En este sentido cabe destacarse que cuando en una cláusula se han estipulado prórroga sucesivas de forma tal que no deje lugar a interpretaciones, al efectuarse las dichas prórrogas en forma automática, por más que las mismas se hayan prolongado en el tiempo, no convierten la relación arrendaticia en un contrato a tiempo indeterminado......

(CONTRERAS B., Gustavo.En: “Casos Prácticos Inquilinarios. Segunda Edic. Paredes Editores. Caracas, 1.995. Págs. 62 y 63. PP. 205).

Por lo que se está en presencia de una Relación Arrendaticia a “Tiempo Indeterminado”; en consecuencia a la “Solicitud de Prórroga Legal” no es procedente. Razón por lo que la Solicitud de Prórroga Legal debe declararse Sin Lugar. Así se resuelve.

Y como quiere que la Relación Arrendaticia es a través de un Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Indeterminado”; en consecuencia la “Acción” a proponer es la de Desalojo o de Desocupación”, como acertadamente Reconvino la Parte Demandada Reconviniente, al señalar:

“Por consiguiente, en base a los hechos narrados y al amparo de los artículos 33 y 34, literal “C” del Decreto con Rango y fuerza de Ley N0. 427 de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil acudo a su noble oficio, omissis, para reconvenir como en efecto reconvengo, al ciudadano GIUSSEPPE E.T.B. omissis, en su propio nombre y representación y en nombre y representación de la Sociedad Mercantil TALLER DE RELOJERÏA Y JOYERÍA TOSCO, C.A. antes identificada, para que convenga o en su defecto en el desalojo del Local Comercial ubicado en la calle 10, entre Avenidas Nueve y Bolívar de esta ciudad de Valera………”(Vto., al Folio 18).

Por lo que la presente Causa debe continuar para establecer si se declara o no con Lugar, la Reconvención interpuesta. Así se establece.

EN CUANTO A LA RECONVENCIÓN Y LA CONTESTACIÓN A LA MISMA

4.1.- EN CUANTO A LA RECONVENCIÓN

En síntesis, la Parte Demandada Reconviniente dice en su Reconvención, lo siguiente:

RECONVENCIÓN

…OMISSIS.

Conforme consta del documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera….. de fecha 09 de Junio de 1.997, bajo el No. 47, Tomo 50,…., mi representada HOTEL HAACK, C.A antes identificada, dio en arrendamiento al ciudadano GIUSSEPPE E.T.B. omissis, un Local Comercial, con un área de treinta metros (30,oo M2)…y que forma parte integrante conjuntamente con otros Locales comerciales del denominado Hotel Haack C.A, actualmente demolido, ubicado en la calle diez (10), entre Avenidas nueve y Bolívar de la ciudad de Valera……

Dicho inmueble pertenece en propiedad a mi representada según consta del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de registro del Distrito Valera….el 20 de noviembre de 1.987, bajo el No. 12……

Conforme consta de la Cláusula Cuarta del referido contrato “El inmueble objeto del presente contrato de arrendamiento será destinado exclusivamente para uso comercial….” Funcionando en el mismo, el fondo de Comercio TALLER DE RELOJERÍA Y JOYERÍA TOSCO C.A propiedad del ciudadano GIUSSEPPE E.T. BALZA……..

Dicho inmueble, forma parte integrante de lo que era el denominado “Hotel Haack” actualmente en estado ruinoso, en razón de los trabajos de demolición efectuados, con motivo de la AUTORIZACIÓN de demolición expedida por la Alcaldía de Valera, División de Ingeniería Municipal…….., así como del Informe Técnico suscrito por el ingeniero L.L.,…….

Conforme consta de la Cláusula Segunda del contrato de marras, le duración del contrato se convino desde el 01 de Mayo de 1.997 al 01 de Mayo de 1.998, convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado, como consecuencia de la permanencia y posesión del arrendatario en dicho local, sin ser perturbado por solicitud de desahucio…….

……, que el referido inmueble va a ser objeto de demolición en la razón de la autorización expedida por la Alcaldía de Valera, División de Ingeniería….. de fecha 14 de Marzo del 2.006 que hace necesario el desalojo del ciudadano GUISSEPPE…….en el Local Comercial que ocupa antes descrito, y sobre todo, amerita su desalojo por el peligro inminente que representa, no solo para su ocupante, sino también para la colectividad, en virtud del estado ruinoso en que se encuentra el inmueble, ……

Tal afirmación se prueba con el INFORME DE CALAMIDAD PUBLICA expedida por el CUERPO DE BOMBEROS del Municipio Valera del Estado Trujillo de fecha 12 de julio del 2.006 donde destaca en la NOTA 1 “En caso de que se acelere el deterioro del Local por el proceso de demolición este deberá ser desalojado.”

El artículo 34, literal “C” del decreto con Rango y Fuerza de Ley No. 427 de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

Omissis.

….mi representada en fecha 13 de Diciembre del 2005 notificó al ciudadano GIUSSEPE EMILIO……..en el sentido de que hiciera entrega del referido Local Comercial con motivos de los trabajos de demolición que se pensaban ejecutar, manteniendo dicho ciudadano hasta la presente fecha una actitud terca, desafiante y hostil al no querer desalojar dicho local, a pesar de estar habilitado mi representada por efecto del referido acto administrativo autorizatorio para demoler………..

…., en base a los hechos antes narrados y al amparo de los artículos 33 y 34, literal “C” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley No. 427 de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia, con el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil acudo a su noble oficio,………, para reconvenir como en efecto reconvengo, al ciudadano GIUSSEPPE E.T.B. omissis, en su propio nombre y en nombre y representación de la Sociedad Mercantil TALLER DE RELOJERÏA Y JOYERÏA TOSCO C.A antes identificada, para que convenga o en su defecto así lo ordene el Tribunal en el desalojo del Local Comercial ubicado en la calle 10, entre avenidas nueve y Bolívar de esta ciudad de Valera, omissis, en virtud, que el mismo va a ser objeto de demolición…….

A los efectos de la cuantía conforme al artículo 26 del Código de Procedimiento Civil estimo la presente acción en la cantidad de………..(Bs. 546.000,°°).

………

………..”(Foilios17 al 19).

La Parte Demandada Reconviniente junto con su Escrito de Reconvención, acompañó los siguientes instrumentos:

1. - Original de Instrumento Poder que otorga la Demandada Reconviniente al Abogado DR. E.R., por ante la Notaría pública de Valera del estado Trujillo, con fecha 21 de Junio del 2006, inserto bajo el N° 27 del Tomo 82. Folios 21 y 22.

2. - Copia fotostática simple de documento de adquisición del inmueble por parte de la Empresa “HOTEL HAACK, C-.A.”, protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Valera del Estado Trujillo, de fecha20 de Noviembre de 1987, bajo el N° 12, Folios 24 al 27, Protocolo 3°, del Cuarto Trimestre. Folios

3. - Original de AUTORIZACIÓN de demolición que le confiere la División de Ingeniería de la Alcaldía de Valera del Estado Trujillo, de fecha 14 de Marzo del 2006; con el fin de demoler el inmueble ubicado en la Calle 10, Esquina Avenida 9 de la ciudad de Valera del Estado Trujillo. Folio 26.

4. - Original de Informe Particular emanado del Ing. L.J.L.A., dirigido a la Empresa “HOTEL HAACK, C.A.”, de fecha 26 de Julio del 2006, y anexos; sobre el estado del inmueble ubicado en la calle 10, con Av. 9 y Bolívar de la ciudad de Valera del Estado Trujillo, en el cual culmina que dicho inmueble debe ser demolido. Folios 27 al 39

5. - Copias fotostáticas simples del Registro de Comercio de la Empresa Mercantil “TALLER DE RELOJERÍA Y JOYERÍA TOSCO, C.A.”, registrada por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, con fecha 2 de Abril de 1993, Bajo el N° 11 del Tomo A. Folios 40 al 43.

6. - Original de Informe de Calamidad Pública, expedido por el Cuerpos de Bomberos del Municipio Valera del Estado Trujillo, 18 de Julio del 2006, mediante el cual el Departamento de Prevención e Investigaciones de Siniestros de citado Cuerpo de Bomberos; mediante el cual se le indican a la propietaria del inmueble los requisitos de seguridad que se deben tomar en el inmueble objeto de la Inspección ubicado en la Calle 10, entre Avs. Bolívar y 9 de la Ciudad de Valera; en caso de que se acelere el deterioro por la demolición que se efectuará en el mismo. Folios 44 al 45.

7. - Copia Original de carta dirigida por la Empresa “HOTEL HAACK, C.A.”, al ciudadano GIUSSEPE TOSCO, solicitándole la entrega del local que ocupa por motivo de demolición antes del 1 de Junio del 2006. Folio 46.

8. - Original de la página 48 del Diario El Tiempo de la ciudad de Valera del Estado Trujillo, de fecha 15 de Julio del 2006; donde aparece publicada una “Carta Pública” calzada por el ciudadano G.E.T.B., donde se dirige a los Organismos Competentes, exponiéndole su problemática en el Local Arrendado, para que los mismos le brinden solución a su problema planteado. Folio 47.

   4.2.- EN CUANTO A LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

   Por su parte la Parte Actora Reconvenida, ciudadano GIUSSEPPE E.T.B., en su Contestación a la Reconvención, en resumen, manifiesta lo siguiente:

   “Niego rechazo y contradigo la reconvención opuesta por la Sociedad Mercantil HOTEL HAACK, C.A., omissis, pues es el caso ciudadano juez que como arrendatario local, ubicado en la calle 10, entre Avenidas Bolívar y 9, de la ciudad de Valera………, me encuentro dentro de los supuestos señalados en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

   Omissis

   .

   …… mi contrato fue prorrogado anualmente en forma escrita y verbal, como al comienzo de la relación arrendaticia se firmaban letras de cambio en las cuales el beneficiario es el Hotel Haack, C.A. y con lo cual se demuestra la sucesiva relación arrendaticia y que los contratos tenían la duración de un año y se fué prorrogando hasta el presente año, como consta de las comunicaciones que recibí anualmente de la Sociedad Mercantil HOTEL HAACK, C.A. …….En la actualidad estoy consignado el canon de arrendamiento por ante el Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estrado Trujillo, estando solvente hasta la fecha con el pago de los mismo y así cumpliendo con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, y es por lo cual se debe otorgar la prorroga legal, y desestimarse la reconvención: …….HOTEL HAACK, C.A. alega en el escrito de la reconvención que en ningún momento perturbo la relación de arrendamiento ……, lo cual no es cierto ya que el día 13 de Diciembre de 2005 me hizo llegar una comunicación donde me solicita el desalojo……….., la cual no tiene relevancia y en la misma menciona la intención de demoler el local comercial violando la normas legales ….posteriormente el día 16 de Junio de 2006 una autorización para demoler emanada de la División de Ingeniería Municipal……, de la cual no fui notificado………y para la fecha en que fue presentada ya se habían comenzado los trabajos de demolición en el inmueble……y es de hacer notar que la fecha de la mencionada autorización de demolición es del 14 de marzo de 2006, lo cual no explica porque fue presentada un mes después de la mencionada fecha; …….; igualmente ciudadano juez hay que mencionar que la mencionada sociedad mercantil ha tomado la ley en sus manos y valiéndose de cualquier medio de hecho para que le desaloje…….hasta el punto que en la actualidad todo el inmueble ha sido demolido quedando en pie solo el local comercial del cual yo soy arrendatario, dejándolo desprovisto de la seguridad que tenía, causándole daño a toda infraestructura del mismo y eliminándome el servicio de agua potable, incumpliendo totalmente lo que señala la autorización….solicito a este Tribunal decrete Medida Cautelar Innominada en donde se ordene paralizar los trabajos de demolición que efectúa la Sociedad……, así como todo aquél medio de perturbación que puedan efectuar en mi contra, Omissis. Lo cual sucede en este caso concreto Ciudadano Juez, porque de demoler el local comercial no se podría cumplir con la prórroga legal que se solicita (Pericullum in mora), y que efectivamente la intención……pretende demoler el local comercial, violentando mi derecho como Arrendatario (Fomus boni iures)…….

   Señalo como domicilio procesal…..

   …….” (Folios77 al 81).

   El Tribunal deja constar que, la Parte Actora Reconvenida no produjo ningún instrumento con su escrito de Contestación a la Reconvención; pero si ratifica los instrumentos que produjo con escrito de fecha 18 de Septiembre del 2006; y también produce con su Escrito de Demanda; los siguientes:

1. - Copia fotostática del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las Partes autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera del Estado Trujillo, con fecha 9 de Junio de 1997, bajo el N° 47 del Tomo 50. Folios 3 al 6.

2. -Nueve (9) Recibos, mediante los cuales la Arrendadora le manifiesta a el Arrendatario renovar el arrendamiento de fechas 4-5-98, s/f, 16-2-2004 y 8-9-2005 respectivamente (Folios 65, 66, 71, 73) O en su defecto notificarle que se aumentará el canon de arrendamiento de fechas 16-10-1997, 8-12-1998, 3-12-2002, 9-12-2003 y 1-12-2004 respectivamente. (Folios 67, 68, 69, 70, y 72).

SOBRE LAS PRUEBAS

Ambas Partes Promovieron Pruebas en tiempo útil, hábil y temporáneo, así:

5.1.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:

La Parte Demandada Reconviniente Promovió Pruebas, como se evidencia al folio 83 del expediente, las siguientes:

El Contrato de Arrendamiento:

La Parte Demandada Reconviniente, promueve el Contrato de Arrendamiento para demostrar que la relación arrendaticia es a “Tiempo Indeterminado”, por considerar que el mismo fue por un (1) año, a Tiempo Determinado convirtiéndose el mismo en a “Tiempo Indeterminado”.

Prueba de Confesión:

La Parte Demandada Reconviniente Promueve la Prueba de la Confesión de la Parte Demandante Reconvenida, por considerar que la misma dio Contestación a la Reconvención extemporáneamente.

Documentales:

La Parte Demandada Reconviniente promueve la Prueba Documental, consistente, en:

1. Documento de adquisición del inmueble pata probar que el mismo es de su propiedad y que acompañó con el Escrito de Contestación a la Demanda Reconvención.

2. Promueve el Registro de la sociedad Mercantil “TALLER DE RELOJERÏA Y JOYERÍA TOSCO, C.A.”; así como la carta pública aparecida en el Diario el tiempo de Valera, de fecha 15 de Julio del 2006, calzada por el ciudadano GIUSSSEPPE E.T.B.; con el fin de probar que allí funciona tal Taller de relojería y el arrendamiento al citado ciudadano sobre el citado local comercial.

3. La Demandada Reconviniente promueve La Autorización de Demolición que le fue expedida por la Alcaldía del Municipio Valera del Estado Trujillo; con el fin de demoler el referido inmueble donde está ubicado el Local Comercial Arrendado al Actor Reconvenido; conjuntamente con el Informe Técnico del Ing. L.L..

4. Promueve el Informe de Calamidad Pública realizado por el Cuerpo de Bomberos del Municipio Valera del Estado Trujillo, en el inmueble objeto de la Controversia; donde en la Nota N° 1, recomienda el “desalojo”; y que acompañó con su Escrito de Contestación Reconvención.

Prueba de Experticia:

La Parte Demandada Reconviniente Promueve la Prueba de Experticia con el fin de determinar 1) ubicación del inmueble, 2) tipo de construcción, 3) si está edificada con paredes de barro, tipo de techo y si tiene fundaciones y 4) estado en que se encuentra la edificación y si representa riesgos.

5.2. PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA:

La Parte Actora Reconvenida igualmente Promovió Pruebas, tal como se evidencia al folio 102, las siguientes:

Ratificación del Escrito de Contestación a la Reconvención:

La Parte Actora Reconvenida ratifica el Escrito de Contestación a la Reconvención que corre a los folios 77 al 81.

Valor y Mérito de Actos y Actas:

La Parte Actora Reconvenida promueve el Valor y el Mérito de las Actas y Actos en cuanto la favorezcan.

Ratifica Documentales:

La Parte Actora Reconvenida promueve los siguientes Instrumentos:

1. Contrato de Arrendamiento suscrito por las Partes y que acompañó con su Demanda.

2. Promueve las Comunicaciones enviadas por la Empresa Hotel Haack, C.A.; mediante las cuales se hacen los aumentos sobre los cánones de arrendamientos y se hacen las renovaciones de los contratos.

Prueba de Instrumentales:

La Parte Actora Reconvenida promueve y produce los siguientes documentos:

1) Original de Informe de Calamidad Pública expedida por el Departamento de Seguridad del Cuerpo de Bomberos del Municipio Valera de fecha 2 de Octubre del 2006, para demostrar que es la Empresa “HOTEL HAACK, C.A.”, es la que le está causando daños al Local Comercial arrendado y que corre al folio 106.

2) Promueve y Produce Copia simple de Informe levantado por el Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU) del Estado Trujillo, N° 30, de fecha 10 de Junio del 2006; con el fin de demostrar que el HOTEL HAACK, C.A., le ha causado serios daños al local arrendado y que han sido reparados por el Actor y utilizando tales daños como medio de presión para lograr su desalojo; Informe éste que corre al Folio 107.

3) Promueve y Produce sendas solicitudes efectuadas al Ingeniero Municipal de la Alcaldía del Municipio Valera, mediante la cual se solicita copia de la Autorización para demoler que le fuera expedida a la Empresa HOTEL HAACK, C.A., que demuestran que no ha obtenido respuesta de tal Despacho y que corren a los Folios 109 y 110.

Prueba de Experticia:

La Parte Actora Reconvenida Promueve la Prueba de Experticia para determinar 1) Ubicación del Inmueble, 2) Tipo de Construcción, 3) Daños producidos al Local y qué o quién los produjo, 4) Falta parte de la pared posterior, 5) Arreglos efectuados a la mitad del techo del Local y 6) deterioro provocado por la demolición de los locales contiguas.

En los términos expuestos quedó planteada la Reconvención; pero será del examen de las Pruebas Promovidas por las Partes la que dilucidará la misma. Así se acuerda.

5.3.- ANALISIS DE LAS PRUEBAS

5.3.1.- PRUEBAS DE LA PARTE

DEMANDADA RECONVINIENTE

El Contrato de Arrendamiento:

La Parte Demandada Reconviniente, promueve el Contrato de Arrendamiento para demostrar que la relación arrendaticia es a “Tiempo Indeterminado”, por considerar que el mismo fue por un (1) año, a Tiempo Determinado convirtiéndose el mismo en a “Tiempo Indeterminado”.

La Parte Demandada Reconviniente promueve el Contrato de Arrendamiento suscrito por las Partes; pero ocurre que ya este Tribunal en el Capítulo Tercero, de esta Motiva, específicamente en punto 3.7; dijo lo siguiente: “queda plenamente evidenciado que, la Relación Arrendaticia que originalmente suscribieron la Parte Actora Reconvenida, ciudadano GIUSSEPPE E.T.B., en su propio nombre y representación y en representación del “TALLER DE RELOJERÍA Y JOYERÍA TOSCO, C.A., con la Parte Demandada Reconviniente, la Empresa Mercantil “HOTEL HAACK, C.A.” consistió en un “Contrato de Arrendamiento por Escrito y a “Tiempo Determinado”; pero que una vez vencido el plazo original el día 1 de Mayo de 1998 y que por efecto de los artículos 1.600 y 1.614 ambos del Código Civil, al seguir ocupando el inmueble el Arrendatario sin oposición de la Arrendadora, la Relación Arrendaticia se convirtió en a “Tiempo Indeterminado”, ratificado así por el numeral 9 del artículo 93 en Concordancia con el artículo 34 ambos de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y en consecuencia se está ante una Relación Arrendaticia a “Tiempo Indeterminado””.

Por lo que el citado contrato se valora como plena prueba de esa “Relación Arrendaticia”, convertida en a “tiempo Indeterminado”, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, artículos 1.600 y 1.614 ambos del Código Civil y numeral 9 del artículo 93 en concordancia con el artículo 34 ambos de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 509 del Código de Procedimiento Civil.

Por lo que con tal prueba queda demostrado, además de la Relación Arrendaticia, que vincula a las Partes; que originalmente consistió en un contrato a “Tiempo Determinado”, como lo establece la Cláusula Segunda; pero que una vez vencido el mismo el día 1° de Mayo de 1998, y continuar el arrendatario ocupando el inmueble sin oposición del arrendador, el mismo se convirtió en a “Tiempo Indeterminado”. Así se decide.

Prueba de Confesión:

La Parte Demandada Reconviniente Promueve la Prueba de la Confesión de la parte Demandante Reconvenida, por considerar que la misma dio Contestación a la Reconvención extemporáneamente.

La Demandada Reconviniente Promueve la Prueba de la Confesión de la Parte Actora Reconvenida, por considerar que la misma dio Contestación a la Reconvención extemporáneamente; situación esta que debe ser verificada.

Ahora bien, de conformidad con el auto dictado por este Tribunal en fecha 1 de Agosto del 2006 (F. 52), se emplazó a la Parte Actora Reconvenida a dar Contestación a la Reconvención al segundo Día de Despacho siguiente al que constara en autos su notificación; situación esta que ocurrió el día 3-8-2006 (F. 57); de tal manera que la Contestación a la Reconvención lo sería el segundo día siguiente a dicha notificación. Pero ese mismo día 3 de Agosto del 2006, las Partes suspendieron la Causa por un lapso de 8 días de despacho a partir del día 4-8-2006; de tal manera que de los 2 días que tenía la Parte Actora Reconvenida para dar su Contestación a la Reconvención no había transcurrido ninguno. La Causa así paralizada se reanudaría el día 19 de Septiembre del 2006; quedando los días 20 y 21 de Septiembre del 2006 para Dar Contestación a la Reconvención, acto éste que se efectuó el día 20 de Septiembre del 2006, dentro de los 2 días que se le dio al Actor para que diera Contestación a la Reconvención; como lo dejó constar el Tribunal por auto de fecha 20 de Septiembre del 2006 y que corre al folio 82, todo de conformidad con el Calendario Judicial que se lleva en este Tribunal..

Por lo que el Actor Reconvenido si dio Contestación a la Reconvención en tiempo hábil, útil y temporáneo; por lo que se desestima y se desecha la “Confesión” alegada por la Parte Demandada Reconviniente, de conformidad con los artículos 887 y 509 del Código de Procedimiento Civil.

Con tal prueba queda demostrado que la Parte Actora Reconvenida, no incurrió en “Confesión”. Así se establece.

Documentales:

La Parte Demandada Reconvenida Promueve la Prueba Documental, consistente, en:

1. Documento de adquisición del inmueble para probar que el mismo es de su propiedad y que acompañó con el Escrito de Contestación a la Demanda Reconvención.

   La Parte Demandada Reconviniente promueve el documento de adquisición del inmueble; y pese a que el mismo está en copia fotostática simple, no fue impugnado; por lo que conserva todo su valor probatorio; y es demostrativo y hace plena prueba que el inmueble objeto de la Controversia, es de la propiedad de la Empresa “HOTEL HAACK, C.A.”; todo de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 y 509 ambos del Código de Procedimiento Civil.

2. Promueve el Registro de la Sociedad Mercantil “TALLER DE RELOJERÏA Y JOYERÍA TOSCO, C.A.”; así como la carta pública aparecida en el Diario el tiempo de Valera, de fecha 15 de Julio del 2006, calzada por el ciudadano GIUSSSEPPE E.T.B.; con el fin de probar que allí funciona tal Taller de relojería y el arrendamiento al citado ciudadano sobre el citado local comercial.

   Así mismo la Demandada Reconviniente promueve el Registro de Comercio de la Empresa Mercantil “TALLER DE RELOJERÍA Y JOYERÍA TOSCO, C.A.” que corre a los folios 40 al 43 ; el que adminiculado a la Carta Pública publicada en el Diario El Tiempo de fecha 15-7-2006, que corre al folio 47 en donde en su encabezamiento el ciudadano GIUSSEPPE E.T.B., manifiesta que es el Presidente del fondo comercial denominado “TALLER DE RELOJERÏA TOSCO, C.A., ubicado en la Calle 10 entre Avenidas Bolívar y nueve, Edif.. Hotel Haack…”; además de demostrar que el mencionado Taller de Relojería constituye un comerciante legalmente establecido; demuestra igualmente que el mismo ejerce su actividad comercial en el Local Comercial objeto de la Controversia; todo de conformidad con el artículo 215 del Código de Comercio, artículos 174 y 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 509 ejusdem.

   Con tal prueba queda demostrado que la Sociedad Mercantil “TALLER DE RELOJERÏA Y JOYERÍA TOSCO, C.A.”, tiene su sede social en la calle 10, entre Avs. Bolívar y 9, Edif.. HOTEL HAACK, de la ciudad de Valera. Así se establece.

3. La Demandada Reconviniente promueve La Autorización de Demolición que le fue expedida por la Alcaldía del Municipio Valera del Estado Trujillo; con el fin de demoler el referido inmueble donde está ubicado el Local Comercial Arrendado al Actor Reconvenido; conjuntamente con el Informe Técnico del Ing. L.L..

4. Promueve el Informe de Calamidad Pública realizado por el Cuerpo de Bomberos del Municipio Valera del Estado Trujillo, en el inmueble objeto de la Controversia; donde en la Nota N° 1, recomienda el “desalojo”; y que acompañó con su Escrito de Contestación Reconvención.

   La Demandada Reconviniente promueve y produce original de la Autorización para demoler que le expide la División de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Valera, de fecha 14-3-2006 y que corre al folio 26; y mediante la cual se autoriza a la Empresa “HOTEL HAACK, C.A.”, propietaria del inmueble, a demoler el inmueble ubicado en la Calle 10, entre avenidas Bolívar y 9 de la ciudad de Valera; y que así mismo promueve y produce Informe de Calamidad Pública realizado por el Departamento de Seguridad y Prevención del Cuerpo de Bomberos del Municipio Valera del Estado Trujillo, de fecha 18-7-2006, que corre al folio 44 y que igualmente produce la Parte Actora Reconvenida al folio 106, pero con fecha 2-10-2006; donde este informe concluye en la Nota N° 1 que el inmueble objeto de la inspección, debe ser demolido por considerarlo de alto riesgo; y al adminicularlos a la Experticia que corre a los folios 125 al 129 y su ampliación que corre al folio 134; pues bien, tal Autorización y el Informe de Calamidad Pública constituyen el producto de actos administrativos que no fueron atacados ni impugnados en sede administrativa por el Arrendatario, ciudadano GUISSEPPE E.T.B., considerándolos este Tribunal como “Documentos Públicos Administrativos” y que prueban además que el inmueble está en deterioro por vetusto; la necesidad que tiene el propietario de demolerlo y el Arrendatario a desalojarlo por tales circunstancias y que su demolición y demás trabajos de demolición que efectúo en el resto del inmueble total, es de la absoluta legalidad todo de conformidad con el artículo 1° de la Ley de Procedimientos Administrativos en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 509 ejusdem.

   Con tal prueba queda demostrada la Causal de Desalojo que invoca la Parte Demandada Reconviniente, en los términos del literal c) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

   En cuanto el Informe privado realizado por el Ing. L.J.L.A., que corre a los folios 27 al 39; este tribunal lo desecha por cuanto el mismo fue emanado de un tercero ajeno a la Controversia y no fue ratificado mediante la Prueba Testimonial, como lo ordena el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil para permitirle a la contraparte ejercer su Derecho Constitucional a la Defensa; y no se le da ningún tipo de valor, todo de conformidad con la señala norma en concordancia con el artículo 509 ejusdem.

Prueba de Experticia:

La Parte Demandada Reconviniente Promueve la Prueba de Experticia con el fin de determinar 1) ubicación del inmueble, 2) tipo de construcción, 3) si está edificada con paredes de barro, tipo de techo y si tiene fundaciones y 4) estado en que se encuentra la edificación y si representa riesgos.

La Parte Demandada Reconviniente Promueve la Prueba de Experticia; prueba igualmente promovida por la Parte Actora Reconvenida y que corre a los folios 125 al 129 y su ampliación al folio 134. Pues bien tal experticia será examinada bajo el “Principio de la Comunidad de la Prueba”. Y con la misma queda plenamente demostrado que el inmueble objeto de la controversia está en estado vetusto, ruinoso y que su paredes son de barros y que tiene una data de más de 50 años; y que al ser adminiculado al Informe de Calamidad Pública expedido por el Departamento de Seguridad y Prevención del Cuerpo de Bomberos del Municipio Valera del Estado Trujillo, de fechas 18 de Julio y 2 de Octubre del 2006 (Folios 44 y 106), cuya Nota 1 concluye el desalojo por demolición; demuestran que el Arrendatario debe desalojar el inmueble por el riesgo que corre y que corren los transeúntes de la Calle 10 de la Ciudad de Valera, y hace plena prueba de lo expuesto todo de conformidad con el artículo 467 y 451 ambos del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 509 ejusdem.

Con tal prueba queda demostrado que el Arrendatario debe proceder a desalojar el inmueble objeto de la Controversia, dado el estado de alto riesgo del mismo por su estado de deterioro. Así se acuerda.

Pese a que la Parte Demandada Reconviniente ya demostró la causal que invoca para Demandar el Desalojo; es deber de este Tribunal examinar las Pruebas Promovidas por la Parte Actora Reconvenida, por imponerlo así el “Principio de Exhaustividad” contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil; pero sólo se analizarán aquellas que no sean coincidentes con las de la Parte Demandada Reconviniente. Así se establece.

5.3.2. PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA

Ratificación del Escrito de Contestación a la Reconvención:

La Parte Actora Reconvenida promueve el Escrito de Contestación a la Reconvención que corre a los folios 77 al 81; pero resulta que ya este Tribunal al analizar la Prueba de Confesión a la Contestación a la Reconvención que promueve la Parte Demandada Reconviniente; estableció que la Parte Actora no incurrió en la confesión; por lo que tal escrito en si no constituye prueba alguna; puesto que contiene una serie de argumentos de hechos que son precisamente el verdadero objeto de las pruebas, por lo que en ese sentido se desecha la promoción de tal escrito a esos sólo fines; todo de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

Valor y Mérito de Actos y Actas Procesales.

La Parte Actora Reconvenida promueve el Valor y el Mérito de las Actas y Actos Procesales en cuanto la favorezcan. Ahora bien la Jurisprudencia que en ese sentido ha dictado el más Alto de Venezuela, ha establecido que la promoción generalizada de actos, actas y autos del expediente, sin indicar cuál de ellos le favorece, debe ser desechada; por lo que este Tribunal desecha y desestima esa manera de promover los Actos y Actas que le favorezcan sin indicar cuál le favorece a la Actora Reconvenida; todo de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

Ratifica Documentales:

La Parte Actora Reconvenida promueve los siguientes Instrumentos:

1. Contrato de Arrendamiento suscrito por las Partes y que acompañó con su Demanda.

2. Promueve las Comunicaciones enviadas por la Empresa Hotel Haack, C.A.; mediante las cuales se hacen los aumentos sobre los cánones de arrendamientos y se hacen las renovaciones de los contratos.

Con respecto al Contrato de Arrendamiento que suscribieron las Partes, ya este Tribunal manifestó que el mismo es prueba de la Relación Arrendaticia; mientras que las Comunicaciones enviadas por la Arrendadora a el Arrendatario que corren a los folios 65 al 73, mediante las cuales le manifiesta que se renovará el Contrato de Arrendamiento pero sin otorgar uno nuevo y otras para anunciarle que se incrementará el canon de arrendamiento, solo sirven para ratificar esa Relación Arrendaticia. Pues bien, el Tribunal en el Capitulo Tercero de esta motiva, particularmente en el punto 3.7 del mismo, estableció que la Relación Arrendaticia existente entre las Partes es a “Tiempo Indeterminado”; al señalar lo siguiente: “Relación Arrendaticia que originalmente suscribieron la Parte Actora Reconvenida, ciudadano GIUSSEPPE E.T.B., en su propio nombre y representación y en representación del “TALLER DE RELOJERÍA Y JOYERÍA TOSCO, C.A., con la Parte Demandada Reconviniente, la Empresa Mercantil “HOTEL HAACK, C.A.” consistió en un “Contrato de Arrendamiento por Escrito y a “Tiempo Determinado”; pero que una vez vencido el plazo original el día 1 de Mayo de 1998 y que por efecto de los artículos 1.600 y 1.614 ambos del Código Civil, al seguir ocupando el inmueble el Arrendatario sin oposición de la Arrendadora, la Relación Arrendaticia se convirtió en a “Tiempo Indeterminado”, ratificado así por el numeral 9 del artículo 93 en Concordancia con el artículo 34 ambos de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y en consecuencia se está ante una Relación Arrendaticia a “Tiempo Indeterminado””.

Por lo que el citado contrato y las susodichas comunicaciones se valoran como plena prueba de esa “Relación Arrendaticia”, convertida en a “Tiempo Indeterminado”, de conformidad con el artículo 429 y 444 ambos del Código de Procedimiento Civil, artículos 1.600 y 1.614 ambos del Código Civil y numeral 9 del artículo 93 en concordancia con el artículo 34 ambos de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 509 del Código de Procedimiento Civil.

Por lo que con tal prueba se ratifica que se está en presencia de una “Acción de Desalojo” y no ante una Solicitud de Prórroga Legal que en nada favorece al Actor Reconvenido y si beneficia al Demandado Reconviniente. Así se decide.

Prueba de Instrumentales:

La Parte Actora Reconvenida promueve y produce los siguientes documentos:

1) Original de Informe de Calamidad Pública expedida por el Departamento de Seguridad del Cuerpo de Bomberos del Municipio Valera de fecha 2 de Octubre del 2006, para demostrar que es la Empresa “HOTEL HAACK, C.A.”, es la que le está causando daños al Local Comercial arrendado y que corre al folio 106.

2) Copia simple de Informe levantado por el Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU) del Estado Trujillo, N° 30, de fecha 10 de Junio del 2006; con el fin de demostrar que el HOTEL HAACK, C.A., le ha causado serios daños al local arrendado y que han sido reparados por el Actor y utilizando tales daños como medio de presión para lograr su desalojo; Informe éste que corre al Folio 107.

Promueve y produce el Actor Reconvenido original de un Informe de Calamidad Pública expedido por el Departamento de Seguridad y Prevención del Cuerpo de Bomberos del Municipio Valera del Estado Trujillo, de fecha 2 de Octubre del 2006, que corre al folio 106; así como también Copia fotostática del Informe N° 30 realizado por el Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU), de fecha 10 de Junio del 2006, que corre a folio 107. Pues bien, en el primero de los informes se señala que el inmueble es habitable parcialmente y que es de “alto riesgo debido al tipo de construcción”; mientras que en el segundo, se señala “el techo sin tejas y sin manto”; tales informes al ser adminiculados entre si y a la Experticia que se le realizó al inmueble junto a su ampliación que corren a los folios 125 al 129 y 134; le demuestran a este Tribunal el estado de deterioro y de riesgo de tal inmueble tanto para el Arrendatario como para los transeúntes de la calle 10 de la Ciudad de Valera, por lo que los mismos se valoran como Documentos Públicos Administrativos de conformidad con el artículo 1° de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 509 ejusdem.

Con tal prueba queda demostrado que el Arrendatario deber desalojar el inmueble dado el alto riesgo que presenta el mismo para su persona y bienes y para las personas que caminan por la Calle 10 de la Ciudad de Valera.

3) Promueve sendas solicitudes efectuadas al Ingeniero Municipal de la Alcaldía del Municipio Valera, mediante la cual se solicita copia de la Autorización para demoler que le fuera expedida a la Empresa HOTEL HAACK, C.A., que demuestran que no ha obtenido respuesta de tal Despacho y que corren a los Folios 109 y 110.

La Parte Actora Reconvenida produce y promueve sendas Solicitudes en originales, mediante las cuales le solicita al Ing. Municipal del Municipio Valera del Estado Trujillo, que se le expida copias de la AUTORIZACIÖN PARA DEMOLER que le fuera otorgada a la propietaria del inmueble objeto de la presente Controversia. Tales Solicitudes en nada le favorecen al Actor Reconvenido; puesto que debió atacar en sede administrativa el acto administrativo que produjo la División de Ingeniería de la Alcaldía del Municipio Valera del Estado Trujillo que decide otorgarle la Autorización para Demoler el inmueble a la propietaria del mismo; pero además tales Solicitudes emanan de la misma Parte Actora Reconvenida; razón por lo cual se desechan las mismas, de conformidad con el artículo 509 ejusdem.

En la presente Causa, la Parte Actora Reconvenida no logró demostrar la procedencia de la Solicitud de la Prórroga Legal ni su permanencia en el inmueble objeto del litigio; por su parte la Demandada Reconviniente si logró probar la procedencia de la Acción de Desalojo que interpuso en Reconvención y además probó la Causal de Desalojo contra el Arrendatario de dicho Local Comercial. Y es la Razón por lo que la Demanda de Solicitud de Prórroga Legal debe Declararse sin Lugar; y con Lugar la Reconvención que por Desalojo por Causal de Demolición, interpuso la Parte Demandada Reconviniente. Así se resuelve.

D I S P O S I T I V A

Por los razonamientos y motivaciones contenidas en los Particulares Primero, Segundo, Tercero, Cuarto y especialmente del Quinto de la Parte Motiva de esta Sentencia, este Tribunal Primero de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San R.d.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara:

Sin Lugar la Demanda que por Solicitud de Prórroga Legal interpuso el ciudadano GIUSSEPPE E.T.B., identificado en autos, en su condición de Arrendatario, en fecha 15 de Junio del 2.006; asistido por el DR. M.G.U., I.P.S.A. N° 104.626; contra la Empresa Mercantil “HOTEL HAACK, C.A.”, identificada también en autos, representada por el Dr. E.F.R., I.P.S.A. N°. 23.655; en su condición de Arrendadora del inmueble ubicado en la Calle 10, entre Avenidas Bolívar y 9, Jurisdicción de la Parroquia M.D., Municipio Autónomo de Valera del Estado Trujillo; por ser improcedente la Demanda que por Solicitud de Prórroga Legal Interpuso por existir entre las Partes una Relación Arrendaticia a “Tiempo Indeterminado” y no un Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Determinado”; todo de conformidad con el artículos 7 , 34 y 38 todos de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil.

CON LUGAR la Reconvención propuesta por la Parte Demandada Reconviniente, la Empresa Mercantil “HOTEL HAACK, C.A.”, en su condición de Arrendadora, identificada también en autos, representada por el Dr. E.F.R., I.P.S.A. N°. 23.655, al momento de dar Contestación a la Demanda en fecha 27 de Julio del 2006, por Desalojo por Causal de Demolición; contra el ciudadano GIUSSEPPE E.T.B., identificado en autos, en su propio nombre y representación y en nombre y representación de la Empresa Mercantil “TALLER DE RELOJERÏA Y JOYERÍA TOSCO, C.A.”, asistidos por el DR. M.G.U., I.P.S.A. N° 104.626, en condición de Arrendatarios del inmueble que ocupan ubicado en la Calle 10, entre Avenidas Bolívar y 9, Jurisdicción de la Parroquia M.D., Municipio Autónomo de Valera del Estado Trujillo y que formó parte conjuntamente con otros locales del denominado HOTEL HAACK, C.A.; todo de conformidad con los artículos 7, 33 y 34 en su literal c) todos de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil; y en consecuencia:

2.1. Se Ordena al ciudadano GIUSSEPPE E.T.B. y a la Empresa Mercantil “TALLER DE RELOJERÍA Y JOYERÍA TOSCO, C.A.”, en condición de Arrendatarios del inmueble que ocupan ubicado en la Calle 10, entre Avenidas Bolívar y 9, Jurisdicción de la Parroquia M.D., Municipio Autónomo de Valera del Estado Trujillo y que formó parte conjuntamente con otros locales del denominado HOTEL HAACK, C.A.; hacer entrega dicho inmueble a la Parte Demandada Reconviniente, la Empresa Mercantil “HOTEL HAACK, C.A.”, totalmente desocupado de personas, cosas y animales; para lo cual se le concede un plazo de seis (6) meses para la entrega del dicho Local Comercial, comenzando dicho plazo desde el momento en que la Sentencia quede definitivamente firme y sean notificados las citadas personas de la firmeza de la misma; todo de conformidad con el Parágrafo Primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Se Dispone que, la Relación Arrendaticia que vincula a las Partes en el inmueble arrendado, es a través de un Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Indeterminado”

Se Declara que la Parte Actora Reconvenida no incurrió en confesión al momento de dar Contestación a la Reconvención.

No Se Condena a la Demandante Reconvenida en costas por no apreciarse temeridad o mala fe; de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Queda Así Establecido.

Cópiese, publíquese, regístrese y diarícese.

Dado, Sellado y Firmado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Valera, San R.d.C., Motatán y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, el Veinte (20) de Noviembre de Dos Mil Seis (2.006).- Años 195° de la Independencia y 147° de la Federación. El Juez Titular, (fdo) Abg. T.R.V.B.. El Secretario, (fdo) D.J.C.H. (Hay el Sello del Tribunal).- La anterior es copia fiel y exacta de su original, la que certifico en Valera, el Veinte (20) de Noviembre de Dos Mil Seis (2.006).-

El Secretario

TRVB/DJCH/Anabel.-