Decisión de Juzgado Tercero de Municipio de Caracas, de 11 de Agosto de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, once de agosto de dos mil diez

200º y 151º

ASUNTO: AP31-V-2009-001161

PARTE ACTORA: G.J.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 5.593.443, representada en juicio por la abogada en ejercicio M.Z.S.P., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 36.297.

PARTE DEMANDADA: SERVICIOS RALOP DE VENEZUELA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil I del Distrito Capital, bajo el No. 6, de fecha 13 de junio de 1984, representada en juicio por la abogada en ejercicio, F.G.M., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 139.596.

MOTIVO: Cumplimiento de Contrato Arrendaticio.

I

Se inicia el presente juicio mediante libelo de demanda presentada por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos, el día 05 de mayo de 2009, correspondiéndole el conocimiento del mismo a este Juzgado previo sorteo de Ley.

La representación de la parte actora manifiesta en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

1. - Que su representada ya identificada, es arrendataria desde el 05 de febrero de 1985, de un inmueble constituido por un apartamento identificado con el No. 114, situado en el piso 11 del edificio “LA VERA”, situado en el Conjunto Residencial Bosque Sans Souci, avenida F.S. lugar denominado Chupulún, entrada a Petare, con frente a la avenida F.d.M., Municipio Sucre del estado Miranda, según contrato celebrado con el propietario del inmueble L.N.M.D., titular de la cédula de identidad No. 6.060.284; y a partir del 31 de marzo de 1995, dicho inmueble es administrado por la sociedad mercantil SERVICIOS RALOP DE VENEZUELA, C.A., acompañando contrato de arrendamiento suscrito entre su mandante y dicha empresa.

2. - Que a mediados del mes de junio de 2008, el ciudadano A.M.R., de forma arbitraria viene ocupando el puesto de estacionamiento No. 114, que le pertenece al apartamento arrendado a su representada, vulnerándole sus derechos como arrendataria.

3. - Que emplazado al citado ciudadano sobre el hecho por el cual ocupaba el mencionado puesto de estacionamiento, él le manifestó que el mismo se lo había arrendado la empresa SERVICIOS RALOP DE VENEZUELA, C.A.

4. - Que ante tal situación, procedió a demandar a la ya mencionada empresa, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en la persona de su representante A.M.R., para que convenga o en su defecto sea condenado a devolver el puesto de estacionamiento antes identificado, retribuyéndole el uso y disfrute del mismo.

   A través de auto dictado en fecha 07 de mayo de 2010, el Tribunal admitió la demanda por los trámites del juicio breve; y agotados los trámites de citación personal y por carteles, en fecha 09 de junio del citado año, se hizo presente la abogada F.G., en su carácter de apoderada actora y consignó instrumento poder que le fuera concedido por la empresa demandada, dándose por citada de forma expresa mediante diligencia.

   En la oportunidad legalmente establecida, la representación judicial de la demandada, dio contestación a la demanda en los términos siguientes:

   Que la demanda incoada está basada en unos hechos falsos y mala fe en cuanto a la naturaleza del contrato celebrado entre las partes. Rechazó, negó y contradijo que desde el 05 de febrero de 1985, como lo aduce la demandante, la misma haya sido arrendataria del apartamento como tal, ya que de acuerdo al contrato, lo arrendado es el apartamento, y que conforme a lo señalado en la cláusula segunda, el apartamento dado en arrendamiento está conformado por dos habitaciones y un baño; no siendo la intención arrendarlo en un todo.

   Que es falso el hecho aducido que ha estado arrendada por más de 23 años, según contrato celebrado por el propietario L.N.M.D., al ciudadano E.J.S., en el cual solo se arrendaba la habitación y el baño, por el período desde el 1º de agosto de 1988 al 1º de agosto de 1989.

   Que la falsedad queda igual en evidencia cuando una vez desocupada la tercera habitación y el baño, su representada los arrienda a la ciudadana E.C.L., titular de la cédula de identidad No. 5.148.634, desde el 16 de agosto de 1994 hasta el 16 de agosto de 1995.

   Que es falso que su mandante esté ocupando arbitrariamente el puesto de estacionamiento desde mediados de junio de 2008, ya que su representada asumió la administración del inmueble, a solicitud del propietario del apartamento L.N.M.D., y en base a ello, se convino entre las partes como contraprestación al servicio de administración, que el propietario cedía el uso de los anexos del apartamento ubicados en el sótano 2 del edificio, es decir, el uso del puesto de estacionamiento como el maletero. Convenio de fecha 05/03/1994, que manifestó anexar.

   Que a principios del año 2005, dicha administración del apartamento 114, fue traspasada por el propietario del inmueble al ciudadano J.A.T.D..

   Ante el cese de la administración del mismo por parte de su mandante, el nuevo administrador procedió a dar en arrendamiento al ciudadano A.M., el maletero y el puesto del estacionamiento, por lo que mal podría hablarse que dicho ciudadano está usando dicho puesto de forma arbitraria.

   Señaló domicilio procesal.

   Abierto el juicio a pruebas, la demandada promovió documentales e inspección judicial, las cuales a excepción de la última, fueron admitidas, salvo su apreciación en la definitiva

   En fecha 1º de julio de 2010, la parte actora procedió a impugnar los documentos producidos con la contestación y con el escrito de pruebas.

   II

   Planteada en tales términos la presente controversia, este Juzgado pasa a dictar el fallo correspondiente, bajo las siguientes consideraciones:

   A través del presente juicio se pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado con la sociedad mercantil SERVICIOS RALOP DE VENEZUELA, C.A., relativo a hacer valer el uso del estacionamiento distinguido con el No. 114, ubicado en el sótano 2, edificio La Vera de las Residencias Sans Souci; es decir, la pretensión del demandante es lograr el cumplimiento forzoso, de su obligación de garantizar el disfrute del puesto del estacionamiento que le pertenece al el inmueble que le fuere dado en arrendamiento.

   Afirma el apoderado de la actora en la demanda, entre otros, los siguientes hechos:

1. - Que su representada, desde el 05 de febrero de 1985, es arrendataria de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 114, situado en el piso 11, del Edificio VERA, ubicado en EL Conjunto Residencial Bosque Sans Souci, avenida F.S.L., Parroquia El Recreo de Caracas, según contrato con el ciudadano L.N.M.D., titular de la cédula de identidad No. 6.060. 284, propietario del mismo.

2. - Que a partir del 31 de marzo de 1995, el referido inmueble es administrado por la empresa SERVICIOS RALOP DE VENEZUELA, C.A., representada por el ciudadano A.A.M.R., titular de la cédula de identidad No. 3.029.849.

3. - Que a mediados del mes de junio de 2008, el representante de dicha empresa, de forma arbitraria viene ocupando el puesto del estacionamiento No. 114, que corresponde al apartamento arrendado, siendo su representada despojada del uso y disfrute del mismo.

4. - Que en virtud de ello, ha demandado a la empresa antes mencionada, a los fines de que se le restituya en el uso y disfrute del mencionado puesto de estacionamiento.

   Por su parte, la representación de la demandada, al contestar la demanda, además de rechazarla, negarla y contradecirla, adujo lo siguiente:

1. - Que el objeto del contrato, tal como lo dispone la cláusula primera, fue la de arrendar el apartamento mismo y nunca el inmueble como un todo.

2. - Negó, rechazó y contradijo que el ciudadano A.M., Presidente de su representada, esté ocupando arbitrariamente el puesto del estacionamiento No. 114, ya que a petición del propietario del inmueble, la empresa asumió la administración del inmueble, y en base a ello, como contraprestación a dicho servicio, en fecha 05 de marzo de 1994, el propietario cedió el uso de los anexos de apartamento No. 114, ubicados en el sótano 2 del edificio, es decir, el puesto de estacionamiento y el maletero.

3. - Que a principio del año 2005, dicha administración fue traspasada por el propietario del inmueble al ciudadano J.A.T.D., mediante documento debidamente autenticado el 15 de marzo de 2005.

4. - Que el ciudadano J.A.T.D., nuevo administrador del inmueble, cedió en arrendamiento al ciudadano A.M., el maletero y el puesto de estacionamiento ubicados en el sótano 2 del edificio VERA, por un lapso de un año contado a partir del 1º de abril de 2005, prorrogable.

   La representación de la parte actora acompañó al libelo de demanda, los siguientes instrumentos:

1. - Marcado con la letra “A”, documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador, el día 21 de julio de 2008, bajo el No. 79, Tomo 42, no tachada en forma alguna por la parte demandada, de cuyo instrumento se desprende la representación judicial de la abogada que se presenta y actúa en nombre del demandante, y así se establece.

2. - Marcado con la letra “B”, documento privado contentivo de un contrato arrendaticio celebrado entre el ciudadano L.N.M. y la ciudadana G.J.M., al cual este Juzgado no le concede valor probatorio, toda vez que dicho documento privado no solo emana de la parte que lo aporta sino que aparece suscrito –de acuerdo a su contenido- por un ciudadano que no es parte en la controversia analizada, no siendo ratificado conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

3. - Marcada con la letra “C” copia certificada expedida por el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital, la cual no ha sido tachada en forma alguna por la contraparte, constatándose de su lectura y valoración que los estatutos de la empresa demandada, siendo el Presidente de la misma, el ciudadano A.M., y así se establece.

4. - Marcado con la letra “D”, documento privado que a tenor de lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedó reconocido en juicio, al no haber sido desconocido de forma expresa por la demandada, con el cual queda probado en juicio que en fecha 06 de julio de 1995, la empresa SERVICIOS RALOP DE VENZUELA, C.A., dio en arrendamiento a la actora, ciudadana G.J.M., según la cláusula primera, “un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 114, ubicado en el piso once del Edificio La Vera, Residencias Sans Souci, av. F.S.L. – Chacaito”.

   Al escrito de contestación, la apoderada de la empresa demandada, aportó con el escrito correspondiente, las siguientes documentales:

1. - Copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésimo Novena del Municipio Libertador, el día 24 de mayo de 2010, bajo el No. 42, Tomo 108, la cual de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna, la no haber sido impugnada en el tiempo procesal previsto; documento del cual se evidencia la representación judicial de la abogada que se presenta y actúa en nombre del demandante, y así se establece

2. - Copia certificada de documento registrado por ante el Registro Público del Primer Circuito de Baruta del estado Miranda, el 03/06/1912, bajo el No. 36, Tomo 48, protocolo 1º, no tachada en forma alguna por la actora, y por tanto, dicho documento es valorado conforme a lo indicado en el artículo 1360 del Código Civil, y con la cual queda evidenciado en actas, que según dicho documento, el ciudadano L.N.M.D., titular de la cédula No. E- 831.300, es propietario de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda marcado con el No. 114, situado en el piso 11, del edificio LA VERA, ubicado en el sitio conocido como SANS SOUCI, Chacaito, al cual le corresponde “para uso privativo del mismo” un (1) puesto de estacionamiento techado para automóviles y un sitio para maletero, ambos identificados con el No. 114, ubicados en el sótano del citado edificio, y así se establece.

3. - Marcados con las letras “C”, “D” y “E”, copia simples de documentos privados a los cuales este Juzgado no les concede valor probatorio alguno, toda vez que de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los documentos que pueden ser producidos en juicio en copia simple, son los públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, por lo que tratándose los documentos en análisis, de copia simple de documento privados simples, los mismos carecen de valor, y por tanto son desechado en las actas, y así se establece.

4. - Marcado con la letra “F”, documento por ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio libertador, el 15 de marzo de 2005, bajo el No. 55, Tomo 39, no tachado por la demandante y de cuyo instrumento se desprende el otorgamiento de un mandato general y de administración por el ciudadano L.N.M.D., al ciudadano J.A.T.D..

5. - Marcado con la letra “G” documento privado de cuya lectura se determina que las personas mencionadas en el mismo, a excepción del ciudadano A.M., titular de la cédula de identidad No. 3.029.849, a quien se identifica como Presidente de la empresa demandada, no es parte en la controversia bajo análisis, concretamente el ciudadano J.A.T.D., por lo que la parte promovente a los fines de que dicho documento surtiera los efectos probatorios que pretendía debía cumplir con la ratificación testimonial prevista en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Actividad probatoria que en modo alguno fue desarrollada en juicio, lo que hace que a dicho documento no pueda otorgársele valor probatorio alguno, y así se establece.

   Abierto el juicio a pruebas, además de las documentales previamente valoradas, se produjeron originales de documentos privados, los cuales quedaron reconocidos en juicio, y de los cuales se determina y queda así probado en actas, que la empresa demandada dio en arrendamiento a la demandante, siendo el último de los contratos por escrito, el firmado el día 30 de junio de 2000, en el cual se hizo constar que el inmueble objeto del mismo, lo constituía el apartamento No. 114 del edificio La Vera, Conjunto Residencial Sans Souci, avenida F.S.L., Chacaito.

   Ahora bien, luego del análisis efectuado a todas y cada una de las pruebas producidas en juicio, afirma este Despacho por no ser un hecho debatido en juicio y por haber quedado demostrado con las documentales valoradas, que efectivamente la parte actora es arrendataria del prenombrado apartamento No. 114.

   El punto que ha sido materia de discusión, se contrae a determinar si dentro de lo arrendado se encuentra, tanto el puesto de estacionamiento y el maletero del apartamento No. 114, cuyo cumplimiento en cuanto a su uso y disfrute ha accionado la demandante; o si por el contrario, lo arrendado lo constituye única y exclusivamente el apartamento mismo.

   A tenor de lo previsto en el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las cuales autorizadas por la ley.

   A través del documento privado de fecha 30 de junio de 2000, los contratantes en la cláusula segunda del mismo, establecieron de forma expresa aquella constituía la cosa arrendada, esta es, “el apartamento No. 114 del edificio La Vera, Conjunto Residencial Sans Souci, avenida F.S.L., Chacaito”.

   En ese orden de ideas, consta del documento de propiedad correspondiente a dicho inmueble que, al mencionado apartamento le corresponde “para uso privativo del mismo” un (1) puesto de estacionamiento techado para automóviles y un sitio para maletero, ambos identificados con el No. 114, ubicados en el sótano del citado edificio, por lo que evidentemente debe declararse que al apartamento dado en arrendamiento le corresponde de forma exclusiva tanto un puesto de estacionamiento como un maletero, y así se establece.

   Siendo así, cabe sostener que cediéndose a la ciudadana G.J.M., en arrendamiento el apartamento en comento, por no haberse establecido contractualmente lo contrario de forma expresa, que el puesto de estacionamiento y el maletero se encuentran dentro de lo arrendado, por la razón lógica de que los mismos pertenecen y forman parte del apartamento objeto del contrato. Sostener –como lo aduce la demandada- que la intención de los contratantes no fue que el arrendamiento comprendiera el inmueble en un todo, sino únicamente el apartamento como tal, sería desconocer lo establecido contractualmente, pues de haber sido esa la intención de los contratantes –de forma expresa se hubiera expresado-. Aunado a que por documento registrado se atribuye el uso privativo para el apartamento No. 114, tanto el puesto del estacionamiento como el maletero que le pertenece, y así se establece.

   Tanto es así, que de acuerdo a lo expresado en la Ley de Propiedad Horizontal, se alude a que los puestos de estacionamiento asignados a un apartamento o local, no podrán ser gravados ni enajenados (aunque no es el caso analizado) sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local. Reglamentación con la cual se abona a inferir, que tal como quedó plasmado en el documento de propiedad, al apartamento No 114 mencionado, le corresponde tanto un puesto de estacionamiento como un maletero identificados con el mismo número, y que habiéndose arrendado el apartamento debe entenderse comprendido dentro del mismo, aquello que le pertenece, y así se establece.

   De modo pues, que siendo de conformidad con lo establecido en el artículo 1585 del Código Civil, una de las obligaciones del arrendador “mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato”, no habiéndose demostrado la extinción de la condición de arrendataria de la actora del inmueble y siendo parte del arrendamiento el puesto y el maletero distinguidos con el No. 114, situados en el sótano 2 del edificio La Vera, aquél está obligado a mantenerla en el uso y goce de los mismos, y así se establece.

   III

   Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentara la ciudadana G.J.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 5.593.443, contra la empresa SERVICIOS RALOP DE VENEZUELA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil I del Distrito Capital, bajo el No. 6, de fecha 13 de junio de 1984. En consecuencia, se condena a la parte demandada a cumplir con el contrato de arrendamiento celebrado, y por tanto, a restituirle durante el tiempo que dure la relación arrendaticia, el puesto de estacionamiento distinguido con el No. 114, ubicado en el sótano 2, del edificio La Vera, Residencias Sans Souci, avenida F.S.L., urbanización Chacaito de Caracas, el cual forma parte del arrendamiento.

   De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.

   Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera de la oportunidad legal correspondiente, se ordena su notificación a las partes.

   PUBLÍQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA.

   Dada, firmada y sellada en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 11 días del mes de Agosto de 2010.

   LA JUEZA,

   Abg. C.J.G.P.

   LA SECRETARIA ACCIDENTAL

   K.A.B.F.

   En esta misma fecha, 11 de Agosto de 2010, siendo las 2.28 p.m., se registró y publicó la presente sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

   La Secretaria Accidental

   K.A.B.F.