Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 10 de Mayo de 2012

Fecha de Resolución10 de Mayo de 2012
EmisorJuzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores
PonenteYolanda Díaz
ProcedimientoCump. Contrato Arrendamiento (Venido En Apelacion)

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

Expediente No. 12-7863.

Parte actora: Ciudadana G.J.N., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-8.756.739.

Apoderado judicial: Abogado R.G.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº102.777.

Parte demandada: Sociedad Mercantil “CORPORACIÓN TEXAS, S.R.L”, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 30 de septiembre de 1976, quedando inserta bajo el No. 20, Tomo 109-A Sgdo; debidamente representada por su Administrador, ciudadano I.J.T., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-5.961.584.

Apoderado Judicial: Abogado R.E.D., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 39.700.

Motivo: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.

Capítulo I

ANTECEDENTES

Compete a esta Alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por el Abogado R.D., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, antes identificados, contra la sentencia dictada en fecha 10 de febrero de 2012, por el Juzgado de Municipio del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Guarenas que declarara: 1) Parcialmente con lugar la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoara la ciudadana G.J.N. contra la Sociedad Mercantil “CORPORACIÓN TEXAS, S.R.L”; 2) Hacer entrega real y física a la parte actora ciudadana G.J.N., un local comercial identificado con el Nº 05-11 Nº 24, ubicado en la Calle Ricaurte con Calle Sucre, Guarenas, Municipio Plaza del Estado Miranda; 3) A pagar al actor por concepto de daños por el uso del inmueble al equivalente del canon mensual, que es de seis (06) bolívares mensuales, calculados desde el 01 de febrero de 2003, fecha en la cual debió haber devuelto el inmueble al 01 de febrero de 2012, es decir ciento ocho (108) meses a razón de seis (06) bolívares cada mes para un total de seiscientos cuarenta y ocho bolívares (Bs.648,00).

Recibidas las actuaciones en fecha 10 de abril de 2012, esta Alzada le dio entrada mediante auto de fecha 16 de abril de 2012, signándole el No. 12-7863 de la nomenclatura interna de este Juzgado. Asimismo, se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, por lo que llegada la oportunidad para decidir, este Juzgado Superior procede a hacerlo bajo las consideraciones que de seguidas se esgrimirán.

Capítulo II

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Mediante escrito presentado por ante el Tribunal de la causa en fecha 09 de noviembre de 2011, la parte demandante asistida de Abogada, entre otras cosas alegó:

Que su mandante celebro contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil “CORPORACIÓN TEXAS, S.R.L”, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 30 de septiembre de 1976, quedando inserta bajo el No. 20, Tomo 109-A Sgdo; debidamente representada por su Administrador, ciudadano I.J.T., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-5.961.584, en fecha 01 de febrero de 1996, inserto bajo el No. 82, Tomo 06, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria Pública de Guarenas, sobre un local comercial ubicado en la Calle Ricaurte, con Calle Sucre del Municipio Plaza Estado Miranda.

Que en la cláusula segunda de dicho contrato se estableció el plazo de duración del mismo, lo cual sería de cinco (05) años fijos contados a partir del 01 de febrero de 1996, obligándose a dejar transcurrir los dos (02) años de prorroga legal que le correspondían por la Ley especial que regula la materia, y devolver el inmueble arrendado al vencimiento del plazo.

Que es el caso que el día 01 de febrero del 2003, se venció el contrato, y a pesar de ello el ciudadano I.J.T., se negó a devolver el inmueble arrendado, incumpliendo de esta manera con lo establecido en la cláusula segunda.

Que la demandada, en la persona del ciudadano I.J.T., en el mes de enero de 2011 aproximadamente realizó modificaciones por el lindero del local que da a la calle Sucre, colocando un portón, dividiendo el local comercial y sub arrendado parte del local, aunado al franco deterioro que ha permitido del local arrendado, que inicialmente era para la actividad comercial del ramo ferretero.

Que la demandada nunca ha pagado los ajustes de los cánones de arrendamiento desde el año 2003 hasta la fecha de la presentación de esta acción.

Que la demandada ha dejado de cancelar el servicio de luz eléctrica el cual le fue suspendido por la empresa prestadora del servicio.

Que, no ha habido renovación del contrato de arrendamiento, ni se ha convertido a tiempo indeterminado, puesto que no ha recibido ningún canon de arrendamiento sino hasta el mes de agosto de 2010.

Fundamentó sus pretensiones en el contenido de los artículos 39, 34 literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1.167, 1.264 del Código de Procedimiento Civil, 1.159, 1.599,1.133, 1.579 del Código Civil.

Asimismo alegó que, en virtud de lo expuesto es por lo que demanda a la Sociedad Mercantil “COORPORACIÓN TEXAS, S.R.L” por cumplimiento de contrato de arrendamiento, con el fin de que se le ordene o en su defecto sea condenado a: Primero: Dar cumplimiento al contrato de arrendamiento celebrado en lo siguiente: a) Que devuelva el inmueble arrendado, libre de personas y de bienes; b) Que devuelva el inmueble arrendado, en las mismas condiciones que lo recibió; Segundo: En pagar, bajo el concepto de daños y perjuicios los valores que a continuación se especifican: a) La cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs.150.000,00), lo que la accionante dejó de percibir desde el período que va desde el 01 de febrero de 2003, que en su criterio representa un daño que emergió como consecuencia del incumplimiento del arrendatario al no entregar el inmueble ni pagar el ajuste en la cantidad de dos mil bolívares (Bs.2.000,00) de cánones de arrendamiento; b) Todas las cantidades que se sigan produciendo por el mismo concepto indicado anteriormente hasta la definitiva del inmueble arrendado; y en pagar las costas, costos y honorarios de abogados que se ocasione en el presente juicio.

Además de lo anterior solicitó que se realice al momento del fallo definitivo, la corrección monetaria (indexación) de la suma de dinero debida por el demandado por concepto de daños y perjuicios hasta el momento en que se dicte sentencia definitiva.

Que existe riego de que quede ilusoria la ejecución del fallo, por tal motivo solicitó se decrete medida de secuestro, en virtud de que dejó de percibir los cánones de arrendamiento; igualmente medida de embargo sobre los bienes muebles o créditos de propiedad del demandado.

Estimó la demanda en la suma de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00).

Concluyó solicitando, se admitiera, sustanciara conforme a derecho, y se declarara con lugar en la definitiva la presente demanda, con todos los pronunciamientos de Ley.

Llegada la oportunidad legal para que se efectuara la contestación de la demanda, la parte demandada asistido de Abogado consignó escrito de contestación, mediante el cual alegó entre otras cosas lo siguiente:

Que niega, rechaza y contradice tanto los hechos como el derecho, lo aducido por la accionante en el capítulo de los hechos, que el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de febrero de 1996 este vencido y mucho menos que se haya dejado transcurrir el lapso de prorroga legal.

Que en ningún momento la parte demandante cumplió con la obligación de participar el desahucio a su representada, manifestando el vencimiento del contrato, operando por consiguiente la tacita reconducción.

Que en lo atinente a la operatoria de la prorroga legal, y el supuesto negado del disfrute de la misma por su representada constituye una mala interpretación, por no decir maliciosa.

Que lo único que se pacto en la clausula segunda fue el tiempo de duración y una prorroga consensual del período fijo ya señalado, por cuanto es absurdo que para el año 1996, fecha en que se suscribió el contrato se pactaba prorroga legal en dicho instrumento, ya que no existía dicho beneficio en instrumento legal alguno.

Que niega, rechaza y contradice el argumento de que el contrato de arrendamiento antes señalado, haya vencido el 01 de febrero de 2003, y que su representada haya incumplido con la cláusula segunda, al no entregar el inmueble de dicho contrato.

Que no existe tal vencimiento, solo existe renovación del instrumento contractual y de la relación que los une por haber operado la tacita reconducción, por lo que continua en plena vigencia el instrumento contractual.

Que niega, rechaza y contradice que su representada haya realizado modificaciones al local comercial objeto de arrendamiento, y mucho menos que lo haya sub arrendado.

Que solo se efectuaron reparaciones de urgente mantenimiento, que obligatoriamente le corresponden costear a su representada.

Que solo se procedió a colocar un portón para facilitar el acceso al local, nunca para crear uno nuevo.

Que no existe ningún sub arrendamiento solo se realizo para colocar algunos objetos, y que en todo caso no ponen en riesgo el inmueble.

Que respecto a la procedencia dudosa de tales objetos, mancilla de esta manera a su persona, solo por la ubicación de esos objetos lo que podría acarrear acciones penales.

Que niega, rechaza y contradice que su representado haya tenido o tenga que cancelar ajuste alguno del canon de arrendamiento.

Que la cláusula tercera reza textualmente lo siguiente: “El canon mensual de arrendamiento será por la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,00) hoy por conversión monetaria (Bs.600, 00) mensuales, que el arrendatario se obliga a cancelar puntualmente por mensualidades vencidas los cinco (05) de cada mes en la residencia de la arrendadora o donde la misma indique oportunamente”.

Que no existe en el texto de la cláusula tercera obligación alguna que su representada, deba ajustar anualmente el canon pactado, por lo que mal tenía o tiene en cancelar cantidades adicionales al canon fijado.

Que niega, rechaza y contradice que su representada haya dejado de cancelar el servicio de luz eléctrica, que el mismo haya sido suspendido, y que se haya conectado de manera irregular, por cuanto ha cumplido cabalmente con la obligación del servicio.

Que niega, rechaza y contradice que su representada tenga que hacer efectiva la entrega material del inmueble, ya que el contrato de arrendamiento esta vigente.

Que niega, rechaza y contradice que su representada tenga que convenir en:1) En devolver el inmueble libre de personas y cosas, ya que el contrato se encuentra prorrogado y vigente, por consecuencia tiene pleno disfrute del inmueble, 2) Que devuelva el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, ya que son las mismas condiciones en se encuentra.

Que niega, rechaza y contradice que su representada deba pagar bajo el concepto de daños y perjuicios ya que no se han originado la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs.150.000, 00) como consecuencia del supuesto negado de la no entrega del inmueble.

Que niega, rechaza y contradice que su representada tenga que cancelar cotas y costos del proceso ni honorarios profesionales, ya que el mismo no tiene asidero jurídico y es temerario.

Que niega, rechaza y contradice la presente demanda por ser contradictoria ya que la actora comienza su escrito libelar basado en el artículo 34 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, el beneficio de la prorroga legal, que solo es aplicable a los contratos de tiempo determinado

Capítulo III

PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES

PARTE ACTORA:

Conjuntamente con su escrito libelar, consignó:

Marcado con la letra “A”, contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaria Pública de Guarenas, de fecha 01 de febrero de 1996, anotado bajo el Nº 82, 06, entre las ciudadanas G.J.N. y la Sociedad Mercantil “CORPORACIÓN TEXAS S.R.L.” (f.05 al 09 del expediente).

Abierta la causa a pruebas, la representación judicial de la parte demandante, mediante escrito de fecha 10 de enero de 2012, promovió lo siguiente:

Promovió la exhibición de los recibos de pago de canon de arrendamiento desde el vencimiento del contrato de febrero de 2003 hasta el diciembre de 2011 y se intime a la Sociedad Mercantil “CORPORACION TEXAS S.R.L.” en la persona del ciudadano I.J.T.J..

Promovió las testimoniales de los ciudadanos L.D.C.T., J.A.L.T., R.A.R., B.I.D.M., titulares de las cédulas de identidad Nº V-10.695.646, V-12.683.392, V-11.485.534 y V-8.757.943, respectivamente.

Solicito se realice inspección judicial, para hacer constar que la obra realizada marcada con la letra “A” no corresponde a obras de mantenimiento del inmueble si no de la construcción de un local comercial independiente, así como el estado de deterioro en que se encuentra el inmueble objeto de la presente demanda.(f.39 del expediente).

Marcada con la letra “B” copia simple de recibo por concepto de pago de luz. (f.40).

Por otra parte, solicitó se oficie a:

La Dirección de Catastro Municipal del Municipio Plaza Guarenas, para que informe si los documentos marcados con la Letra “C”, forman partes de sus archivos. (f.41 al 43).

La Dirección de Hacienda Municipal del Municipio Plaza Guarenas, para que informe si las documentales que se anexan marcada con la letra “D”, indique nombres, apellidos, cédula de identidad de los ciudadano que realizaron la solicitud, la denominación del local comercial o de las empresas que ejercen la actividad comercial y el tipo de patente que se han otorgado al local que en ellos se identifican. (f.44 al 48).

Por su parte, mediante escrito consignado ante el Tribunal de la causa, en fecha 19 de noviembre de 2011 el representante de la demandada promovió los siguientes medios:

Promueve y ratifica a favor de su representado, todo en cuanto favorezca el instrumento público como lo es el contrato de arrendamiento suscrito por la parte demandante.

Marcado con la letra “A” copia certificada de documento constitutivo de la Sociedad Mercantil “CORPORACIÓN TEXAS S.R.L”, debidamente constituida ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, en fecha 30 de septiembre de 1976, bajo el Nº 20, Tomo 109-A sgdo. (f.25 al 34).

Promueve a favor de su representado todo lo que favorezca, y opone a la parte demandante instrumento original de recibo de cancelación de la luz eléctrica, emitido por la Administradora Serdeco, de fecha 15 de diciembre de 2011, por la cantidad de ciento ochenta y siete bolívares con veintiséis céntimos (Bs 187.26). (f. 35).

Capítulo IV

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante decisión dictada en fecha 10 de febrero de 2012, por el Juzgado de Municipio del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Guarenas se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

…PRIMERA: Ha quedado debidamente demostrado que entre la ciudadana G.J.N., y la Sociedad Mercantil CORPORACION TEXAS. S.R.L., representada por el ciudadano I.J.T. ya identificadas, se celebró en fecha 01 de febrero de 1996, un contrato de arrendamiento que tuvo por objeto un local comercial identificado con el N° 44, para la fecha del contrato, y que señala la parte actora hoy se identifica: 05-11 N° 24 (SIC), ubicado en la calle Ricaurte con calle Sucre, Municipio Plaza del Estado Miranda, según consta de contrato autenticado por ante la Notaría Pública en fecha 01 de febrero de 1996, anotado bajo el N° 82, Tomo 06 que acompaña marcado “A”.

2°) Ha quedado demostrado que el contrato de arrendamiento tenía un lapso de vigencia de siete (07) años, entre el 01 de febrero de 1996 y el 01 de febrero de 2003, considerándose el mismo a tiempo determinado hasta la señalada fecha, no requiriendo desahucio alguno a tenor de lo establecido en el artículo 1.599 del Código Civil. ASI SE DECLARA.

3°) No quedó demostrado que la arrendataria se encontrara solvente en el pago correspondiente al último mes del término fijo del contrato, esto es, para el 01 de febrero de 2003, pues no trajo dicha demandada a los autos prueba alguna del pago correspondiente, en virtud de ello no le correspondía prórroga legal alguna conforme lo establece el artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.”. ASI SE DECLARA.

4°) No quedó demostrado que posteriormente al 01 de febrero de 2003, fecha de la expiración del contrato, el arrendatario haya cumplido, por lo menos con el pago de cánones de arrendamiento en meses posteriores, recibidos por la arrendadora o, ante su negativa, consignados ante el tribunal de Municipio a través del procedimiento de consignación arrendaticia, que hicieran presumir que se continuó ejecutando el contrato por haberse verificado la tácita reconducción, pues además de la detentación o posesión del inmueble debe demostrase la ocurrencia del pago correspondiente, como señal inequívoca de la voluntad del arrendatario de continuar la contratación locativa, lo cual no fue probado en este proceso y por tanto no se verificó la tácita reconducción alegada. ASI SE DECLARA.

5°) No quedó demostrado que las partes hubieren establecido cláusula penal alguna por demora en la devolución del inmueble a cargo de la arrendataria, en virtud de lo cual los daños y perjuicios que pretende la actora le sean satisfechos y que emergieron, a su decir, de lo que dejó de percibir por la no devolución del inmueble, ni pagar el ajuste del canon, y que estima en CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00), resulta a todas luces exagerada, pues si su pretensión es la del cumplimiento del contrato con la entrega del inmueble conforme al artículo 39 del Decreto con rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el daño que se deriva no es otro que el uso del inmueble y que debe ser calculado al equivalente del canon mensual, que es de seis (06) bolívares mensuales, calculados desde el 01 de febrero de 2003, fecha en la cual debió haber sido devuelto el inmueble al 01 de febrero de 2012, es decir ciento ocho (108) meses a razón de seis (06) bolívares cada mes para un total de SEISCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. 648,00). ASI SE DECLARA.

6°) Al quedar establecido que el contrato es a tiempo determinado, pues no ocurrió la tácita reconducción, caso en el cual la acción correspondiente será la de desalojo, no resultan aplicables para este caso las disposiciones contenidas en los literales d) y e) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. ASI SE DECLARA.

7°) No quedó demostrado que el co-demandado I.J.T., estuviere obligado de manera personal a responder de las obligaciones de su representada. ASI SE DECLARA.

CONCLUSION

Por los considerándoos anteriores, llega el Sentenciador a la plena convicción que entre las partes de esta controversia existió una relación contractual arrendaticia que finalizó el primero de febrero de 2003, no habiendo sido la arrendataria beneficiaria de prórroga legal alguna por encontrarse insolvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales ni haberse producido la tácita reconducción del contrato, lo cual la obligaba a devolver el inmueble desde el 01 de febrero de 2003, como antes se estableció, debiendo pagar además los daños y perjuicios que se derivan del uso que le ha dado al inmueble, todo lo cual hace procedente conforme a derecho la pretensión de cumplimiento de contrato y el pago de los daños y perjuicios reducidos al cálculo establecido por el tribunal. ASI SE DECIDE…

.

(Fin de la cita)

Capítulo V

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión dictada en fecha 10 de febrero de 2012, por el Juzgado de Municipio del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Guarenas, que declarara: 1) Parcialmente con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por la ciudadana G.J.N. contra la Sociedad Mercantil “CORPORACIÓN TEXAS, S.R.L”; 2) Hacer entrega real y física a la parte actora ciudadana G.J.N., un local comercial identificado con el Nº 05-11 Nº 24, ubicado en la Calle Ricaurte con Calle Sucre, Guarenas, Municipio Plaza del Estado Miranda; 3) A pagar al actor por concepto de daños por el uso del inmueble al equivalente del canon mensual, que es de seis (06) bolívares mensuales, calculados desde el 01 de febrero de 2003, fecha en la cual debió haber devuelto el inmueble al 01 de febrero de 2012, es decir ciento ocho (108) meses a razón de seis (06) bolívares cada mes para un total de seiscientos cuarenta y ocho bolívares (Bs.648,00).

Para resolver se observa:

Antes de cualquier consideración al fondo del asunto, observa esta Alzada como un punto previo a cualquier pronunciamiento, que el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente: “…el tribunal admitirá la demanda si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley”, en lo relativo a éste último supuesto, pues, conforme a lo dispuesto en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.”

El artículo 11 del Código de Procedimiento Civil, establece que en materia civil el juez no puede iniciar el proceso sin previa demanda de parte, pero puede proceder de oficio cuando la ley lo autorice, o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres, sea necesario dictar alguna providencia legal aunque no la soliciten las partes, todo lo cual debe concatenarse con el artículo 14 eiusdem, según el cual, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal.

Sobre tales disposiciones legales, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 779, del 10 de abril del 2002, caso: Materiales MCL, C.A., estableció con carácter vinculante, lo que sigue:

…Visto lo antes expuesto, aprecia esta Sala que, mediante la acción interpuesta, la ciudadana L.R.G.D.P. cuestionó la valoración del juez de la alzada, dado que en su solicitud de tutela constitucional expuso los razonamientos que –en su criterio- debieron darse en el caso bajo examen, tomando además en consideración que el juzgador se extralimitó en sus funciones al declarar inadmisible la demanda, por “inepta acumulación de pretensiones”, sin que la misma haya sido alegada por la parte demandada durante el proceso.

Al efecto, esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.

Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta…

. (Resaltado añadido)

Ello así, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; de no hacerlo puede ser verificado de oficio en cualquier estado y grado de la causa, evidenciándose en el sub iudice que la ciudadana G.J.N. demandó por el cumplimiento del contrato de arrendamiento, suscrito en fecha 01 de febrero de 1996, autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, inserto bajo el No. 82, Tomo 06, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, en virtud del vencimiento del término de la prórroga, sin que el arrendatario hiciera entrega del inmueble arrendado, por lo que solicitó lo siguiente: Primero: En dar cumplimiento al contrato de arrendamiento celebrado entre ellos, y en tal sentido que: a) Que devuelva el inmueble arrendado, b) Que devuelva el inmueble arrendado, en las mismas buenas condiciones que lo recibió. Segundo: En pagar, bajo el concepto de daños y perjuicios los siguientes valores: a) La cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs.150.000, 00), lo que la actora dejó de percibir desde el 01 de febrero de 2003, como consecuencia del incumplimiento del arrendatario al no entregar el inmueble ni cancelar el ajuste a dos mil de bolívares (Bs.2.000, 00) de cánones de arrendamiento.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación de la demanda, entre otras cosas reconoció el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 01 de febrero de 1996, alegando además que la relación arrendaticia se mantiene vigente con la ciudadana G.J.N. “(…) en ningún momento la parte demandante cumplió con la obligación de participar el desahucio a mi representada, manifestándole el vencimiento del contrato por lo que opero y sigue operando la TACITA RECONDUCCION (…)”. De este modo, al evidenciarse que ambas partes admiten haber suscrito el referido contrato de arrendamiento, es por lo que queda establecido por esta Alzada que entre las partes existe una relación contractual, que se rige bajo las modalidades y términos establecidos en el contrato de arrendamiento, así como por las normas legales que rigen la materia.

Por consiguiente, a la letra de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil, que consagra la fuerza obligatoria existente entre las partes, es menester destacar que, cuando la norma expresa “El contrato tiene fuerza de Ley entre las partes”, debe entenderse, no que el contrato sea equiparable a la Ley en su eficacia, sino que las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto.

Así pues, determinada la fuerza de Ley que de los contratos se emana, es de acotar que ésta siempre será, en la medida en que dicho acuerdo haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual que fija el artículo 06 del Código Civil, esto es no pueden relajarse ni el orden público, ni las buenas costumbres. En tal sentido, se observa de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, lo siguiente:

(…) SEGUNDA: La duración del presente contrato será de Cinco (5) años y dos (02) años, los primeros cincos se consideraran fijos y los otros dos años se consideraran de prorroga (…)

.

De la trascripción de dicha clausula se observa, que la duración del contrato fue establecida por un período de cinco (05) años fijos, además de dos (02) años de prorroga contado a partir del 01 de febrero de 1996, lo cual lo hace determinado, ya que, desde el 1º de febrero de 1996, al 1º de febrero de 2001, transcurrieron los cinco (05) años fijos, feneciendo su prorroga el 1º de febrero de 2003, observándose que una vez finalizado, ocho (08) años después la parte actora interpuso la presente demanda, permitiendo de esta manera que el arrendatario continuara en el inmueble habiendo finalizado el plazo establecido por las partes, en virtud de lo cual, a juicio de esta Alzada produjo la tacita reconducción del contrato de arrendamiento, encontrándonos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, conforme a lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil, que establece: “Si la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja la posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Y ASI QUEDA ESTABLECIDO.

Establecido lo anterior, es evidente que en el caso de autos la demanda incoada resultaba inadmisible, lo cual debió advertir el Tribunal de la causa sin necesidad de abrir el contradictorio, toda vez que se demandó el cumplimiento de un contrato de arrendamiento que se encontraba indeterminado, en virtud del vencimiento de la prórroga, cuando lo que debía demandarse era el desalojo, pues, ésta ultima acción se encuentra exclusivamente destinada a los inmuebles arrendados bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado -ex artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios-, y así lo consideró la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 17 de mayo de 2010, caso: AGOSTINHO J.V. y J.M.F., contra la decisión dictada el 26 de octubre de 2009, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, dejando establecido lo siguiente:

…En ese sentido, aprecia esta Sala que al estimar el juzgado agraviante que es irrelevante que la acción sea denominada desalojo o resolución de contrato, incurre en un error de juzgamiento que indudablemente influye sobre las causales que se aplican en cada caso, lo que llevó al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, declarar con lugar el amparo ejercido, al estimar que sí hubo violación al derecho a la tutela judicial efectiva, al no valorarse la acción primigenia de la forma como lo ordena la ley adjetiva.

Ello así, esta Sala estima que las circunstancias que antes se indicaron permiten concluir que el veredicto objeto de amparo vulneró el derecho a la tutela judicial efectiva que reconoce el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, toda vez que no analizó correctamente los alegatos de las partes ni se ciñó a los términos en los cuales se estableció el alcance de la controversia planteada, analizando la resolución del contrato de arrendamiento solicitada en base a lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual llegó a conclusiones erróneas que generaron la declaratoria con lugar de la demanda que fue interpuesta y, en consecuencia, modificó de forma sustancial los términos del litigio principal…

De tal manera que, siendo que la pretensión de parte actora se circunscribe al cumplimiento de un contrato de arrendamiento, y, como quiera que el contrato que vincula a las partes se encuentra indeterminado, resulta forzoso para esta Alzada declarar con lugar el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, y como consecuencia de ello se declarara la inadmisibilidad de la demanda incoada, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

Finalmente, y en atención a la declaratoria de inadmisibilidad, resulta inoficioso pronunciarse con respecto a las demás defensas esgrimidas por las partes, y además de ello, proceder a realizar el análisis y valoración de las pruebas promovidas y evacuadas durante el íter procesal, cuando se ha demostrado amplia y suficientemente, que la acción incoada por el demandante no resulta idónea en razón de la naturaleza jurídica del contrato. Y ASÍ SE DECIDE.

Capítulo VI

DECISIÓN

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil Y Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

Primero

CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por el Abogado R.E.D., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 39.700, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, Sociedad Mercantil “CORPORACIÓN TEXAS, S.R.L”, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 30 de septiembre de 1976, quedando inserta bajo el No. 20, Tomo 109-A Sgdo, contra la sentencia dictada en fecha 10 de febrero de 2012, por el Juzgado de Municipio del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Guarenas, la cual queda REVOCADA.

Segundo

INADMISIBLE la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesta por la ciudadana G.J.N., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-8.756.739, asistida por el Abogado R.G.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 102.777, contra la Sociedad Mercantil “CORPORACIÓN TEXAS, S.R.L”, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 30 de septiembre de 1976, quedando inserta bajo el No. 20, Tomo 109-A Sgdo, por no haberse interpuesto la acción idónea en razón de la naturaleza jurídica del contrato.

Tercero

Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencido en el presente juicio, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Cuarto

Remítase el expediente al Juzgado del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Guarenas, en su debida oportunidad legal.

Quinto

Regístrese, publíquese, incluso en la página web de este despacho, y déjese copia de la presente decisión.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, a los diez (10) días del mes de mayo de dos mil doce (2012). Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación.

LA JUEZA SUPERIOR

DRA. Y.D.C.D.

EL SECRETARIO

RAÚL COLOMBANI

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.).

EL SECRETARIO

RAÚL COLOMBANI

YD/rc*

Exp. No. 12-7863

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