Decisión nº S-N de Juzgado de los Municipios Silva, Monseñor Iturriza y Palmasola de Falcon, de 30 de Octubre de 2013

REPÙBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE:

EL

JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SILVA, MONSEÑOR ITURRIZA Y PALMASOLA CON COMPETENCIA EN MATERIA DE JURISDICCIÓN CONTENCIOSO ADMINISTRATIVA (SERVICIOS PÚBLICOS) DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN

DICTA LA PRESENTE:

SENTENCIA DEFINITIVA.

EXPEDIENTE: 454-2013.

DEMANDANTE: L.M.G.M.

APODERADO JUDICIAL: Abogados MIRCO LERMA y GUSTAVO

PEROZO ANGOLA.

DEMANDADOS: E.S. y N.J.

DELGADO DE ACCIARITO.

APODERADO JUDICIAL: Abogados F.O.O. y

AGLENIS GUEVARA DE GUEVARA.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

Siendo la oportunidad procesal establecida en artículo 515 del Código de Procedimiento Civil, para dictar sentencia definitiva en el presente juicio, pasa este Tribunal a efectuarlo en los siguientes términos:

I

NARRATIVA.

Corresponde a este Tribunal conocer de la presente causa, por la interposición de Libelo de Demanda junto con sus recaudos anexos, presentada en fecha 09-08-2013 por el ciudadano: MIRCO L.V., Abogado en ejercicio, debidamente inscrito en el I.P-S.A, bajo el número 55.067, actuando con el carácter de Apoderado Judicial del ciudadano, L.M.G.M., venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad N° V-9.514.855, domiciliado en la Población de Tucacas, Municipio S.d.E.F., según consta de Instrumento Poder, autenticado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Silva, Monseñor Iturriza y Palmasola del Estado Falcón, con funciones Notariales, de fecha 28 de Mayo de 2013, bajo el N° 42, Tomo 15, folios 240 al 244, de los libros de autenticación llevados por esa Oficina, el cual acompaña como copia simple en el escrito libelar, en contra de los ciudadanos: E.S., venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad Nº V-2.219.839, con domicilio en el Sector V.Á.H., Callejón 09, Casa N° 16, en la Población de Villa de Cura, Estado Aragua y N.J.D.D.A., venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad N°V-10.267.503, domiciliada en la Carretera Nacional Morón-Coro, Centro Comercial Morrocoy Plaza, Restaurante La Terraza, en La Población de Tucacas, Municipio S.d.E.F., por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO. La estimación de la demanda fue fijada en la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (300.000,ooBs.), equivalentes a DOS MIL OCHOCIENTAS TRES CON SETENTA Y TRES Unidades Tributarias (2.803,73 U/T) , siendo este Juzgado competente en razón de la materia y la cuantía para conocer de la presente acción. Contiene Dos (02) piezas, la primera constante de 217 folios y la segunda de 145 folios.

El Tribunal mediante auto de fecha 14-08-2013, ADMITE la presente causa, dándole entrada en el libro respectivo y quedando anotada bajo el número 454-2013, ordenando el emplazamiento de los demandados, se libró compulsa con la orden de comparecencia al pié y se entregó al alguacil de Tribunal para que de cumplimiento a lo ordenado, asimismo se libró comisión para citación del co-demandado E.S.. (Folios 143 al 151).

En fecha 23--09-2013, se recibe diligencia de la parte demandante, mediante la cual solicita al Tribunal se acuerden las medidas preventivas solicitadas el en libelo de la demanda. (Folio 152).

En fecha 26-09-2013, mediante auto el Tribunal Decreta MEDIDA DE PROHIBICION DE ENAJENAR Y GRAVAR y MEDIDA INNOMINADA, solicitadas en el escrito libelar. (Folios 153 al 154).

En fecha 03-10-213 se recibe diligencia del ciudadano E.S., identificado en autos, asistido para este acto por el Abogado en Ejercicio F.O.O., debidamente inscrito en el I.P.S.A, bajo el N° 78.690, mediante la cual se da por citado en la presente causa y en la misma confiere Poder APUD-ACTA, a los Abogados E.A.M. y F.O.O., debidamente inscritos en el I.PS.A, bajo los números 8.206 y 78.690, respectivamente. (Folio 155).

En fecha 03-10-2013, se recibe diligencia del Abogado F.O.O., actuando con el carácter acreditado en autos, mediante la cual solicita al Tribunal le expida copia simple del expediente completo. (Folio 156).

En fecha 03-10-213 se recibe diligencia de la ciudadana N.J.D.D.A., identificada en autos, asistida para este acto por la Abogada en Ejercicio AGLENIS LEXAIDA GUEVARA DE GUEVARA, debidamente inscrita en el I.P.S.A, bajo el N° 70.702, mediante la cual se da por citada en la presente causa. (Folio 157).

En fecha 03-10-213 se recibe diligencia de la ciudadana N.J.D.D.A., identificada en autos, asistida para este acto por la Abogada en Ejercicio AGLENIS LEXAIDA GUEVARA DE GUEVARA, debidamente inscrita en el I.P.S.A, bajo el N° 70.702, mediante la cual confiere Poder APUD-ACTA, a la Abogada anteriormente identificada. (Folio 158).

En fecha 03-10-2013, se recibe diligencia de la ciudadana N.J.D.D.A., identificada en autos, asistida para este acto por la Abogada en Ejercicio AGLENIS LEXAIDA GUEVARA DE GUEVARA, mediante la cual solicita al Tribunal le expida copia simple del expediente completo. (Folio 159).

En fecha 03-10-2013, el Tribunal mediante auto, acuerda expedir por Secretaría copia simple del expediente signado con el N° 454-2013, al Abg. F.O.O., la cual solicitó mediante diligencia en esta misma fecha. (Folio 160).

En fecha 03-10-2013, el Tribunal mediante auto, acuerda expedir por Secretaría copia simple del expediente signado con el N° 454-2013, a la Ciudadana N.J.D.D.A., asistida para este acto por su Apoderada Judicial, la cual solicitó mediante diligencia en esta misma fecha.(Folio 161).

En fecha 04-10-2013, se recibe diligencia del ciudadano L.G.P., Alguacil de este Tribunal, mediante la cual consigna, constante de 14 folios útiles, Recibo sin firmar y compulsa librada a la ciudadana N.J.D.D.A., plenamente identificada en autos, ya que la misma hizo acto de presencia a la sede de este Tribunal, asistida de la Abg. AGLENIS GUEVARA DE GUEVARA, con el fin de darse por citada en la presente causa, según se evidencia en diligencia la cual corre inserta en el Folio 157 del presente expediente. (Folios 162 al 176).

En fecha 07-10-2013, se recibe escrito de contestación de la Demanda por parte de la Abg. AGLENIS GUEVARA DE GUEVARA, actuando con el carácter acreditado en autos. (Folios 177 al 186).

En fecha 08-10-2013, se recibe escrito de contestación de la Demanda por parte del Abg. F.O.O., actuando con el carácter acreditado en autos. (Folios 187 al 189).

En fecha 09-10-2013, se recibe diligencia del Abg. MIRCO L.V., actuando con el carácter acreditado en autos, mediante la cual, solicita al Tribunal le sea expedida copia simple del expediente completo. (Folio 190)

En fecha 09-10-2013, el Tribunal mediante auto, acuerda expedir por Secretaría copia simple del expediente signado con el N° 454-2013, al Abg. MIRCO L.V., plenamente identificado en autos, la cual solicitó mediante diligencia en esta misma fecha. (Folio 191).

En fecha 09-10-2013, la Abg. AGLENIS GUEVARA DE GUEVARA, plenamente identificada y actuando con el carácter acreditado en autos, ratifica en todas y cada una de sus partes el escrito de contestación de demanda. (Folios 192 al 204).

En fecha 11-10-2013, se recibe escrito de Promoción de Pruebas por parte de la Abg. AGLENIS GUEVARA DE GUEVARA, plenamente identificada y actuando con el carácter acreditado en autos. (Folios 205 al 210).

En fecha 11-10-2013, se recibe escrito de Promoción de Pruebas por parte del Abg. F.O.O., actuando con el carácter acreditado en autos. (Folios 211 al 213).

En fecha 14-10-2013, mediante auto el tribunal Admite las pruebas presentadas por las partes co-demandadas, así mismo fija el Tercer (3er) día de despacho siguiente, para la evacuación de la Prueba de INSPECCIÓN, solicitada por ambas partes, acordándose que al terminar el primer acto de Inspección con la Abg. AGLENIS GUEVARA DE GUEVARA, plenamente identificada y actuando con el carácter acreditado en autos, se dará inicio a la evacuación de la prueba de INSPECCIÓN, solicitada por el Abg. F.O.O., plenamente identificado y actuando con el carácter acreditado en autos, mediante el mismo auto se ordena librar oficio N° 2530-355, al ciudadano Registrador Público, de los Municipios Silva, Monseñor Iturriza y Palmasola del Estado Falcón a los fines de que informe sobre la prueba solicitada por el Abg. F.O.O.. (Folios 214 al 216).

En fecha 16-10-2013, mediante auto del Tribunal, se ordena la apertura de la Segunda Pieza del presente expediente, la cual contendrá como Primer Folio, copia certificada del auto mencionado. (Folio 217).

En fecha 16-10-2013, se apertura la segunda pieza del presente expediente (Folio 01 Segunda Pieza)

En fecha 17-10-2013, siendo la hora y el día fijado por el Tribunal para evacuar la Prueba de INSPECCIÓN JUDICIAL, solicitada por las partes co-demandadas, a través de sus apoderados judiciales, se procedió a la evacuación de las mismas tal y como se acordó en el auto de solicitud. (Folios 02 al 06 Segunda Pieza).

En fecha 17-10-2013, se recibe diligencia de la Abg. AGLENIS GUEVARA DE GUEVARA, ampliamente identificada y actuando con el carácter acreditado en autos, mediante la cual consigna un cheque N° 22542853, del Banco Banesco por la cantidad de Siete Mil Quinientos Bolívares Exactos (7.500,00Bs) por concepto de pago al ciudadano P.M., titular de la cédula de identidad N° V-7.062.266, experto designado por este Tribunal para la práctica de la inspección. (Folio 07 Segunda Pieza)

En fecha 17-10-2013, se recibe diligencia de la Abg. AGLENIS GUEVARA DE GUEVARA, ampliamente identificada y actuando con el carácter acreditado en autos, mediante la cual consigna un cheque N° 15542854, del Banco Banesco por la cantidad de Un Mil Cuatrocientos Bolívares Exactos (1.400,00Bs) por concepto de pago al ciudadano Á.L.C. titular de la cédula de identidad N° V-10.689.950, fotógrafo designado por este Tribunal para la práctica de la inspección. (Folio 08 Segunda Pieza).

En fecha 17-10-2013, se recibe diligencia del ciudadano Á.L.C., titular de la cédula de identidad N° V-10.689.950, mediante la cual consigna fijaciones fotográficas y un C.D, del lugar inspeccionado. (Folios 09 al 14 Segunda Pieza).

En fecha 21-10-2013, mediante auto del Tribunal se recibe oficio N° 2170-000717, de fecha 30-09-2013, emanado del JUZGADO DEL MUNICIPIO ZAMORA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, mediante el cual remiten comisión librada por este Tribunal a objeto de practicar la citación del co-demandado ciudadano E.S., el tribunal ordena agregar a los autos que conforman el presente expediente (Folios 15 al 32 Segunda Pieza).

En fecha 22-10-2013, se recibe escrito de los Abogados MIRCO L.V. y G.A.P.A., ampliamente identificados y actuando con el carácter acreditado en autos, mediante el cual consignan y promueven pruebas. (Folios 33 al 129 Segunda Pieza)

En fecha 23-10-2013, el Tribunal mediante auto, se pronuncia respecto a las pruebas presentadas por los Abogados MIRCO L.V. y G.A.P.A., ampliamente identificados en autos, inadmitiendo las contenidas en los capítulos I y II, del libelo y las marcadas con las letras “B”, “C” y “G” del escrito de pruebas, conforme a lo establecido en el Artículo 398 del Código de Procedimiento Civil y las pruebas presentadas en el capítulo III del libelo de la demanda y las marcadas con la letras “D”, “F”, “H” se ADMITEN (Folios 130 al 131 Segunda Pieza).

En fecha 23-10-2013, el Tribunal mediante auto, recibe Oficio N° 340-13/191, fechado 22-10-2013, emanado de la OFICINA DE REGISTRO PUBLICO DE LOS MUNICIPIOS SILVA, MONSEÑOR ITURRIZA Y PALMASOLA DEL ESTADO Falcón, mediante el cual remiten copia certificada de documentos solicitados a esa Oficina mediante Oficio 2530-355 de fecha 14-10-2013. (Folios 132 al 145 Segunda Pieza).

II ALEGATOS DE LAS PARTES.

En la demanda presentada en fecha 09/08/2013, por la parte actora, Abg. MIRCO L.V., inscrito en el I.P-S.A, bajo el número 55.067, actuando con el carácter de Apoderado Judicial del ciudadano, L.M.G.M., titular de la cédula de identidad N° V-9.514.855, en contra de los ciudadanos: E.S. y N.J.D.D.A., titulares de las cédulas de identidad Nº V-2.219.839 y V-10.267.503, respectivamente, por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, admitida por este Tribunal en fecha 14/08/2013, alega la parte demandante:

1. - Que en fecha 11/02/2008, su representado suscribió contrato de arrendamiento sobre un local comercial ubicado en la parte de debajo de un inmueble de dos plantas, con el ciudadano E.S., titular de la cédula de identidad N° 2.219.839, posteriormente suscribió con el mismo, otro contrato de arrendamiento en fecha 01/03/2008, de otro local comercial, ubicado en la parte de debajo del referido inmueble, teniendo el señor L.M.G.M. la totalidad de la posesión del inmueble de la parte de abajo según contratos de arrendamientos, y la posesión de la parte de arriba del inmueble, ya que cancelaba la totalidad de los servicios públicos como agua y electricidad de todo el inmueble, sin que se les descontaran dichos pagos de los canones de arrendamiento y “no” se puede calificar el mismo como pequeño arrendador.

2. - Que el ciudadano L.M.G.M. viene arrendando el inmueble desde más de cinco años.

3. - Que dicho inmueble era propiedad del ciudadano E.S., tal como se evidencia de documento que acompañó anexo a la demanda.

4. - Que es el caso que en forma sorpresiva su mandante se enteró mediante notificación judicial efectuada en fecha 01/08/2013, que el inmueble donde esta arrendado fue vendido a un tercero, violando su derecho de preferencia para adquirir el inmueble que venía arrendando desde hace más de cinco años.

5. - Que su mandante se dirigió a la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Silva, para verificar si efectivamente se había vendido el inmueble y solicitó copia certificada del documento en donde el señor E.S., dio en venta a la ciudadana N.J.D.d.A., titular de la cédula de identidad N° 10.267.503.

6. - Que toda esta negociación se hizo sin tomar en cuenta el derecho especial de preferencia que lo asiste y que le concede la ley para que en caso que el propietario del inmueble arrendado quisiera vender el mismo, se le ofrezca en primer lugar a la persona que ocupa el inmueble en calidad de inquilino, tratándose además, de una construcción única, con una sola identificación, según cedula catastral y título supletorio.

7. - Fundamenta su acción en el artículo 42, 43, 44, 47 y 33 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, solicitando se subrogue en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de compra venta protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Silva, Monseñor Iturriza y Palmasola del Estado Falcón, en fecha 24/04/2013, bajo el N° 2013.687, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 340.9.12.1.4250 y corresponde al libro del folio real del año 2013, documento en el cual el demandado E.S., dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana N.J.D.d.A., el inmueble arrendado cuya identificación, metrajes y linderos, están plenamente señalados y como consecuencia se anule la anterior venta.

8. - Que se mantenga al demandante en posesión y el goce pacifico de la cosa arrendada mientras se materializa la venta.

9. - que en caso de incumplimiento voluntario la sentencia que recaiga en este caso servirá de documento traslativo de propiedad.

10. - Que a los fines de verificar la tradición del inmueble, el Tribunal decrete la entrega material del mismo y los ponga en posesión de su representado.

11. - Que la parte perdidosa pague los gastos, costos y gastos del presente procedimiento incluido honorarios de abogados.

    Alega la parte co-demanda, N.J.D.D.A., representada por la Abg. AGLENIS GUEVARA DE GUEVARA, ambas ampliamente identificadas en autos lo siguiente:

1. - Negó, rechazó y contradijo, que el demandante tenga derecho de preferencia y que pueda ejercer el retracto legal arrendaticio sobre el inmueble propiedad de su representada, debido a que desde el 11/02/2008 hasta la presente fecha, el co-demandado E.S., le arrendó al demandante un local comercial, ubicado en la planta baja, entre centuca y Puente Izate, Carretera Nacional Morón Coro, Jurisdicción del Municipio S.d.E.F., con una superficie aproximada de 4,40 metros de frente por 10,60 metros de fondo, es decir que mide aproximadamente 46,64 m², el cual forma parte de un inmueble de dos (02) plantas que mide aproximadamente 352,71 m², suscribiendo posteriormente un nuevo contrato de arrendamiento de un local comercial ubicado en la planta baja, entre centuca y Puente Izate, Carretera Nacional Morón Coro, Jurisdicción del Municipio S.d.E.F., con una superficie aproximada de 7,70 metros de frente por 10,60 metros de fondo, desde el 01/03/2008, es decir que mide aproximadamente 81,62 m², el cual forma parte de un inmueble de dos (02) plantas que mide aproximadamente 352,71 por lo que, considera que es falso que el demandante ocupe la totalidad del inmueble, sino una parte, la correspondiente al local comercial arrendado,

2. - Que de conformidad con lo establecido en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual prevé entre otras cosas, que la demanda por retracto legal arrendaticio no es procedente, solicita al tribunal que se declare la “falta de legitimidad del arrendatario” para ejercer el derecho de retracto, por cuanto nunca ha ocupado la totalidad del inmueble que pretende comprar por vía judicial.

3. - Que la parte actora alega como defensa que se enteró de la venta efectuada a su persona por el co-demandado E.S., a través de la notificación judicial efectuada en fecha 01/08/2013, violando, a su decir, el derecho de preferencia para adquirir el inmueble (local comercial) que tenía arrendado, violación ésta que no es cierta por cuanto el actor no goza del derecho a preferencia ofertiva consagrada en el artículo 42 del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a tenor de lo dispuesto en el artículo 49 ejusdem.

4. - Negó, rechazó y contradijo que el ciudadano L.M.G.M., ampliamente identificado en autos como parte demandante, tenga derecho o sea acreedor de beneficios que hagan procedente que se subrogue en su persona, el contrato de venta celebrado por la cantidad de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs. 1.500.000); es decir, que la venta que se realizó a su persona, pueda o deba ser declarada nula a objeto de que el inmueble se transfiera a la parte actora, en los mismos términos y condiciones en que se realizó la venta; que esté obligada o deba ser condenada a pagar las costas del proceso.

5. - Que el inmueble está constituido por local comercial en el que se encuentra arrendado el actor y donde funciona Nautica G.M, C.A., demostrándose así que es solo un arrendamiento parcial, lo que se evidencia del propio contrato de arrendamiento, de la demanda y del expediente de consignación arrendaticia signado con el N° 300-2013, llevado por este d.T., los cuales avalan su defensa, en el sentido que: 1) en el contrato de arrendamiento se indica que se arrendó un local comercial; 2) en el libelo de la demanda manifiesta que suscribió contrato de arrendamiento sobre un local comercial en fecha 11/02/2008, fundamentando su pretensión en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente aún, solo en lo que respecta a locales comerciales. 3) en la consignación arrendaticia efectuada por el actor, es claro y evidente que fue admitida por el Tribunal, por tratarse de un local comercial, pues para los inmuebles en general, o aquellos destinados a vivienda principal, no proceden las consignaciones arrendaticias ante un Tribunal. 4) en relación a la preferencia ofertiva establecida en el artículo 42 y el retracto legal arrendaticio del artículo 43 ejusdem, están íntimamente ligados, por lo que el retracto legal arrendaticio dependerá necesariamente de la existencia de la preferencia ofertiva; que en el caso que nos ocupa el actor no es arrendatario de la totalidad del inmueble vendido, sino solamente de una fracción del mismo, es decir de un local que forma parte de un inmueble global, que a su vez es jurídicamente indivisible, por no estar sometido al régimen de Propiedad Horizontal.

6. - Negó, rechazó y contradijo que la notificación que le hiciera el arrendador a la parte actora, tenga algún efecto jurídico para el ejercicio del alegado derecho de preferencia, puesto que, dicha notificación fue hecha con el fin de poner en conocimiento al arrendatario, que el inmueble había sido vendido a otra persona, no para que se tomara en cuenta para efectuar el cómputo para poder ejercer el derecho de retracto en los términos de los artículos 42 y 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en tal sentido, negó que tal notificación tenga efectos para el ejercicio del derecho preferente y que al no ser el actor titular del derecho de preferencia, por tratarse de una venta global de dicho inmueble, resultando plenamente aplicable el precitado artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que mal puede el actor acudir al proceso por carecer de legitimación para obrar por mandato expreso de la Ley a solicitar la nulidad de la venta efectuada, solicitando se declare la falta de legitimidad del arrendatario y consecuencialmente desechada la demanda y extinguido el proceso, con todos los pronunciamientos de ley.

7. - Fundamentó su contestación en los artículos 341, 346 del Código de Procedimiento Civil, 43, 49 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 16 de octubre de 2009, expediente 08-0791, contentivo del recurso de revisión, incoado por el ciudadano Ahmad Ali, con ponencia del magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, en una interpretación al artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Sentencia N° 3180, del 15 de diciembre de 2004, caso: TECNOAGRÍCOLA LOS PINOS TECPICA, C.A.

8. - Solicitó levantamiento de la medida Preventiva de Prohibición de Enajenar y Gravar y la Medida Preventiva innominada consistente en la prohibición de ejecutar cualquier tipo de construcción en el inmueble objeto del litigio y la continuidad del demandante en la posesión del inmueble, para su goce pacifico mientras dure el juicio, decretada por este Tribunal en fecha 26/09/2013.

   La parte co-demandada, ciudadano: E.S., a través de su Apoderado Judicial, Abg. F.O.O., alegó:

1. - Admitió que en fecha 11/02/2008 el ciudadano E.S., suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano L.M.G.M., respecto a un local comercial ubicado en la planta baja de una casa conformada por dos plantas, es decir un local que forma parte de una de mayor extensión y posteriormente en fecha 01/03/2008, su patrocinado le arrendó la totalidad de la planta baja de la casa, que fue convenido seria destinada para local comercial, tal como lo refleja el contrato celebrado.

2. - Admitió que en fecha 01/08/2013, en legítimo derecho de propiedad, el ciudadano E.S., actuando con el consentimiento de su cónyuge, ciudadana T.E.H.d.S., cédula de identidad N° 7.278.732, a la parte co-demandada N.J.D.d.A..

3. - Negó, rechazó y contradijo, por ser falso y temerario, el hecho que invoca la parte actora, cuando alega que su patrocinado le dio en arrendamiento la totalidad del inmueble y la posesión del mismo, ya que el actor acompaña su propia declaración espontánea y de manera indubitada, a través de los dos únicos contratos de arrendamientos celebraos entre las partes, cuando señala que suscribió un contrato de arrendamiento sobre un local comercial, ubicado en la parte de debajo de un inmueble de dos plantas y de manera palmaria la cláusula primera de los contratos que hace mención en ambos se determina la ubicación del inmueble y la individualización haciendo énfasis que es en la planta baja del inmueble.

4. - Alega que la demanda no debió ser admitida ya que no cumplió con los presupuestos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil y del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios.

5. - además alega que el actor no llamó al proceso a la cónyuge del vendedor, ciudadano E.S. y que ha operado la caducidad de la acción para el actor, por ser ésta última, la persona que da el consentimiento para que E.S.d. en venta pura y simple perfecta e irrevocable a la ciudadana N.J.D.d.A..

6. - Fundamentó su contestación en los artículos 42 y siguientes, 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el 4 del Código Civil.

7. - Se opuso a la Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar.

   III

   PUNTO PREVIO:

   Planteada como quedó la controversia, en los términos antes señalados, esta sentenciadora, antes de proceder a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido y a valorar las pruebas producidas en el proceso, pasa a examinar el punto que se indica a continuación:

   LA PROHIBICIÓN DE LA LEY DE

   ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA.

   Ha señalado la representación Judicial de la co-demandada, N.J.D.d.A. y la del co-demandado E.S., ampliamente identificados en autos, que de conformidad con lo establecido en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual prevé entre otras cosas, que la demanda por retracto legal arrendaticio no es procedente, razón por la que, solicito en este acto al tribunal que se declare la falta de legitimidad del arrendatario para ejercer el derecho de retracto, por cuanto nunca ha ocupado la totalidad del inmueble que pretende comprar por vía judicial, así como la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta por no cumplir la demanda con los requisitos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Así las cosas, observa esta sentenciadora que los abogados AGLENIS GUEVARA DE GUEVARA y F.O.O., apoderados judiciales de los co-demandados, ciudadanos N.J.D.D.A. y E.S., todos plenamente identificados en autos, alegan como defensa perentoria o de fondo la falta de legitimidad del actor para ejercer el derecho a retracto legal arrendaticio, así como la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, prevista en el artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, por remisión expresa del artículo 49 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Siendo el alegato fundamental de los co-demandados para la defensa perentoria que aquí se dilucida, que el actor es arrendatario solo de la planta baja del inmueble, el cual es destinado a uso de local comercial, constituyendo éste (el local comercial) solo una parte del inmueble global.

   Así las cosas, pasa este Tribunal a resolver las defensas opuestas por la representación de los demandados en el orden siguiente:

   La Prohibición expresa de la Ley de admitir la Acción Propuesta, fundamentada en el artículo 346 en su ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil por remisión expresa del artículo 49 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y como fundamento de hecho en que la venta realizada se había hecho en forma global.

   El Artículo 341 prevé que “presentada la demanda, el Tribunal la admitirá, si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará a su admisión expresando los motivos de la negativa”, en principio el juez no puede negarse a admitir la demanda.

   En el caso de autos, el actor era arrendatario de dos locales comerciales desde el año 2008, que forma parte de un inmueble integrado por dos plantas, la parte superior vivienda, la planta baja los locales y el lateral que lo conforma el patio y que el demandado vendió a una tercera extraña, lo cual está plenamente determinado en autos.

   En tal sentido, el artículo 49 Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, establece: “Que el retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”.

   En el caso de autos la acción propuesta se contrae a un inmueble integrado por dos locales comerciales, que forman parte de un inmueble de dos plantas enclavado dentro de un terreno de mayor extensión, que fueron fraccionados para lograr ventajas económicas y comerciales, pero sin llegar a la situación condominial de la Ley de Propiedad Horizontal, por cuanto de la revisión y análisis de las actas que conforman el presente expediente, no existe documento alguno que reglamente su funcionamiento, igualmente se observa, en la inspección judicial evacuada por este Tribunal en fecha 17/10/2013, que el inmueble objeto de retracto, está conformado por dos plantas, enclavadas dentro de un lote de terreno trescientos cincuenta y dos metros con setenta y un centímetros cuadrados (352,71), de las cuales, la planta baja la constituyen los locales comerciales arrendados, ocupando éstos un total de siete metros setenta centímetros de frente (7,70 Mts.) por diez metros con sesenta centímetros de fondo (10,60 Mts.), para un total de noventa y tres metros con sesenta y un centímetros cuadrados (93,61 Mts.2) y la planta alta es una casa de habitación o vivienda y el resto del terreno (parte lateral) lo conforma el patio, estando habitada por el ciudadano: M.A.S.H., cédula de identidad N° 10.341.180. en tal sentido el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, señala:

   El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad de inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.

   De la transcripción de la normativa que antecede, encuentra esta Juzgadora que existe una errónea aplicación del precepto legal, por cuanto pese a que existe una precisión expresa del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que consiste en que el retracto arrendaticio no opera en los casos en que la venta corresponda a la totalidad del inmueble del cual una de sus partes o divisiones está arrendada, la parte Actora, aun con conocimiento de que el inmueble correspondía al supuesto que preceptúa la norma, esto es, que lo que había sido arrendado al demandante no era la totalidad del inmueble sino una sola de sus divisiones, demandó el retracto que pretendía, siendo admitido erróneamente por este Tribunal. A este respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 16 de octubre de 2009, expediente 08-0791, contentivo del recurso de revisión, incoado por el ciudadano Ahmad Ali, con ponencia del magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, en una interpretación al artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios reitera que en todo Estado de Derecho, debe reconocerse y respetarse el principio a la seguridad jurídica, según el cual la normativa vigente debe ser aplicada con la mayor certeza y transparencia posible. Igualmente sobre este tema, la Sala, en sentencia N° 3180, del 15 de diciembre de 2004, caso: TECNOAGRÍCOLA LOS PINOS TECPICA, C.A., estableció:

   …Seguridad Jurídica se refiere a la cualidad del ordenamiento jurídico, que implica certeza de sus normas y consiguientemente la posibilidad de su aplicación. En ese sentido en Venezuela existe total seguridad jurídica desde el momento que la normativa vigente es la que se ha publicado, después de cumplir con los diversos pasos para su formación, en los órganos de publicidad oficiales, por lo que surge una ficción de conocimiento para todos los habitantes del país, y aún los del exterior, de cuál es el ordenamiento jurídico vigente, el cual no puede ser derogado sino por otra ley, que a su vez, tiene que cumplir con los requisitos de validez en su formación, y con los de publicidad.

   Pero, a juicio de esta Sala, este no es sino un aspecto de la seguridad jurídica, ya que el principio lo que persigue es la existencia de confianza por parte de la población del país en el ordenamiento jurídico y en su aplicación, por lo que el principio abarca el que los derechos adquiridos por las personas no se vulneren arbitrariamente cuando se cambian o modifican las leyes; y porque la interpretación de la ley se hace en forma estable y reiterativa, creando en las personas confianza legítima de cuál es la interpretación de las normas jurídicas a la cual se acogerán.

   Estos otros dos contenidos generales de la seguridad jurídica (a los cuales como contenido particular se añade el de la cosa juzgada), se encuentran garantizados constitucionalmente así: el primero, por la irretroactividad de la ley sustantiva, lo que incluye aspectos de las leyes procesales que generan derechos a las partes dentro del proceso (artículo 24 constitucional); y el segundo, en la garantía de que la justicia se administrará en forma imparcial, idónea, transparente y responsable (artículo 26 constitucional), lo que conduce a que la interpretación jurídica que hagan los Tribunales, en especial el Tribunal Supremo de Justicia, sea considerada idónea y responsable y no caprichosa, sujeta a los vaivenes de las diversas causas, lo que de ocurrir conduciría a un caos interpretativo, que afecta la transparencia y la imparcialidad.

   Corresponde al Tribunal Supremo de Justicia la mayor responsabilidad en la interpretación normativa, ya que es la estabilización de la interpretación lo que genera en la población y en los litigantes, la confianza sobre cual sería el sentido que tiene la norma ante un determinado supuesto de hecho (a lo que se refiere la uniformidad de la jurisprudencia)…

   .

   En otra decisión, igualmente con relación al principio a la seguridad jurídica, la Sala señaló:

   …el principio de seguridad jurídica, supone que los cambios en el sentido de la actuación del Poder Público, no se produzcan en forma irracional, brusca, intempestiva, sin preparar debidamente a los particulares sobre futuras transformaciones, pues ello, atentaría contra las expectativas de continuidad del régimen legal y de los criterios preexistentes.

   En el orden de las ideas anteriores, G.M. (Derecho Constitucional Vol. I. Valencia: Cuarta Edición. pág. 65) afirma, que la seguridad jurídica consiste en la “...regularidad o conformidad a Derecho y la previsibilidad de la actuación de los poderes públicos y, muy especialmente, de la interpretación y aplicación del Derecho por parte de las Administraciones públicas y los jueces y tribunales”.

   En criterio del referido autor, dicho principio, propugna la exclusión del comportamiento imprevisible generador de inseguridad jurídica, pues “...sólo en un ordenamiento en la que la seguridad jurídica sea un principio predominante pueden los ciudadanos defender adecuadamente sus intereses y derechos.” (Sentencia N.° 464/08)…”.

   De la jurisprudencia transcrita, se observa que la aplicación de la ley debe hacerse de manera responsable y transparente y sin que el juzgador pueda extraer conclusiones imprevistas e inesperadas por las partes en el proceso. En el caso de marras, el agravio al principio de la seguridad jurídica es notorio, por cuanto es la propia ley la que dispone, con la mayor claridad, la improcedencia del retracto legal para el supuesto de una enajenación global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local objeto de arrendamiento, tal como sucedió en el caso de autos. Por los criterios jurisprudenciales y doctrina de la Sala Constitucional en cuanto al respeto del principio a la seguridad jurídica, que impone que la Sala, conforme a la potestad que le atribuyen los artículos 335 y 336.10 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, unifique y mantenga la interpretación de los principios constitucionales y de conformidad con el supra mencionado artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta forzoso para quien aquí decide, declarar CON LUGAR la cuestión previa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, opuesta por los co-demandados y como consecuencia de ello declarar desechada la demanda y extinguido el proceso, de conformidad con lo previsto en el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

   En virtud de haber sido declarada con lugar la cuestión previa de prohibición de la ley de Admitir la Acción Propuesta, opuesta por la parte demandada a través de sus Apoderados Judiciales, este Tribunal, no pasa a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido ni a valorar las pruebas producidas en el proceso, por cuanto la demanda debe ser desechada y extinguido el proceso. Así se decide.-

   IV DECISIÓN.

   Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado de los Municipios Silva, Monseñor Iturriza y Palmasola con Competencia en Materia de Jurisdicción Contencioso Administrativa (Servicios Públicos) de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la cuestión previa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, opuesta por los co-demandados N.J.D.D.A., representada por la Abg. AGLENIS GUEVARA DE GUEVARA y E.S., representado por el Abg. F.O.O., de conformidad con lo previsto en el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil. SEGUNDO: como consecuencia de lo anterior se declara desechada la demanda y extinguido el proceso. TERCERO: Se condena en costa a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en juicio. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de los Municipios Silva, Monseñor Iturriza y Palmasola con Competencia en Materia de Jurisdicción Contencioso Administrativa (Servicios Públicos) de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en la población de Tucacas, a los Treinta (30) días del mes de Octubre de Dos Mil Trece (2013). Años: 203º de la Independencia y 154° de la Federación.

   LA JUEZA PROVISORIA.

   Abg. D.B..

   …///

   …///

   LA SECRETARIA.

   Abg. M.M.C..

   En esta misma fecha y siendo las 03:20 p.m. Se publicó la anterior Sentencia, y se dejó copia certificada en el copiador de sentencias de este Tribunal.-

   LA SECRETARIA.

   Abg. M.M.C..

   Exp. 454-2013.

   DMB/mmc*