Decisión nº 08.051-DEF.CIV de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 11 de Abril de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

VISTOS, Con sus antecedentes.

I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE ACTORA: ciudadano GOUREG CHAHWAN, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 11.933.579.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ciudadanos J.B. y C.B., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 5.158 y 111.037 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ciudadana N.M.R., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 6.145.870

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos I.P., A.F. y J.C.G., abogados en ejercicio, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 42.488, 21.525 y 95.240, respectivamente.-

II.- ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.

Suben los autos a esta Alzada en virtud de la apelación interpuesta en fecha 26.10.2007 (f.71), por el abogado J.B.M., con el carácter de apoderado judicial del ciudadano GOUREG CHAHWAN parte actora, contra la sentencia definitiva de 10.10.2007 (f.66 al 70), proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento seguida por la parte apelante contra la ciudadana N.M.R.S., y condenó en costas a la parte actora.

Cumplida la distribución legal, por auto de fecha 12.12.2007 (f.81), este Juzgado Superior dio por recibido el presente expediente, le dio entrada y el trámite contenido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, fijando así el décimo (10º) día continuo siguiente para dictar sentencia definitiva en la presente causa.

En fecha 09.01.2008 (f.82), la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de alegatos.

Y, estando dentro de la oportunidad de decidir, se hace con arreglo a las siguientes consideraciones.

III. BREVE RELACIÓN DE LOS HECHOS.-

Se inició el presente juicio de Cumplimiento de Contrato de arrendamiento, mediante demanda interpuesta por el ciudadano GOUREG CHAHWAN, contra la ciudadana N.M.R.S. por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 19.07.2006 (f.01 al 02), sobre un inmueble identificado como un apartamento distinguido con las siglas N° 1-C, situado en la primera planta del Edificio Residencias Andalucía, ubicado en la urbanización la Viña, Jurisdicción del Municipio San José, V.E.C..

Por auto de fecha 18.09.2006 (f.15), el Tribunal de la causa, admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda interpuesta, y a los fines legales consiguientes, emplazó a la parte demandada de acuerdo a los trámites del procedimiento breve.

En fecha 19.03.2007 (f. 52 al 54), la representante judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación de la demanda y tachó el documento de notificación de prorroga legal.

Mediante escrito de fecha 26.03.2007 (f. 55), la representante judicial de la parte demandada consignó escrito de formalización de tacha.

Abierto a pruebas, no hubo promoción de pruebas.

En fecha 10.10.2007 (f. 66 al 70), el tribunal de la causa dictó sentencia mediante la cual declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de prorroga legal.

Mediante diligencia de fecha 26.10.2007 (f. 71), el apoderado judicial de la parte actora apeló de la sentencia de fecha 10.10.2007.

Notificadas las partes, en fecha 27.11.2007 (f. 75), el apoderado judicial de la parte actora ratificó su apelación y solicitó que la misma sea oída.

Por auto de fecha 04.12.2007 (f. 769, el tribunal de la causa oyó dicha apelación en ambos efectos y remitió los autos al juzgado superior distribuidor.

IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

1.- De la trabazón de la litis.-

a. Alegatos de la parte actora:

• Que en fecha 17.12.2004, el ciudadano Goureg Chahwan celebró un Contrato de Arrendamiento con la ciudadana N.M.R., mediante el cual se dio en alquiler el inmueble constituido por el apartamento distinguido con las siglas N° 1-C, situado en la primera planta del Edificio “Residencias Andalucía”, ubicado en la Urbanización la Viña, Jurisdicción del Municipio San José, V.E.C..

• Que el contrato en referencia comenzó a regir desde el día 17.12.2004, tal como se desprende de la cláusula Cuarta, que indica su vencimiento para el día 16.06.2005.

• Que la prórroga legal que establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que es de seis (6) meses después de la fecha de vencimiento, y esta venció el 17 de Junio de 2006.

• Que es el caso que la arrendataria ha hecho caso omiso a la citada Cláusula Cuarta del Contrato, al vencimiento de la prórroga legal que le fue concedida, pues ocurre que hasta fecha no ha cumplido su obligación de reintegrarme el inmueble que le fue arrendado.

• Que como consecuencia de ese incumplimiento, deberá hacerle formal entrega del inmueble que dio en arrendamiento, mí representado totalmente libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones que lo recibió.

• Que se condene en el pago de las costas t costos del proceso.

• Que estima la demanda en la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00), equivalente a la anualidad.

• Que con fundamento a lo previsto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, solicito se decrete el secuestro del Inmueble locado y se ordene el depósito de dicho inmueble en mi persona.

Que se declare CON LUGAR en la definitiva la presente demanda.

b. Alegatos de la parte demandada en la Contestación(f.217 al 230):

• Que negó, rechazó y contradijo todos y cada unos de los argumentos expuestos por el actor en el libelo de la demanda.

• Que se evidencia en el contrato de arrendamiento en las Cláusulas CUARTA, QUINTA Y SEXTA que el contrato objeto de la presente acción se trata de un Contrato a Tiempo Determinado.

• Que la prórroga contractual operó, iniciándose la primera en fecha 17 de junio de 2005 y concluyendo en fecha 16.12.2005. la segunda, en fecha 17.12.2005 con fecha de conclusión el 16.06.2006, y así sucesivamente, encontrándose en curso para la presente fecha la CUARTA PRORROGA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

• Que la presunta notificación extendida por el actor a mi representada carece de fecha, es imprecisa, forjada e ilegal, considerando que la misma está fundamentada en una causal solo aplicable a los contratos verbales o escritos sin determinación de tiempo.

• Que se disminuye el plazo de la prorroga legal a 5 meses lo que a todas luces menoscaba y vulnera sus derechos y el orden publico.

• Que el verdadero tiempo de vigencia de la relación contractual es de 2 años y dos meses hasta la presente fecha o como antes se indicó, se encuentra en curso la cuarta prórroga del contrato, sin que con la antelación prevista haya notificado de manera legal y oportuna su voluntad de no prorrogar el contrato.

• Que procede a tachar el documento de notificación que corre inserto al folio 14 de los autos, de conformidad con lo previsto en el ordinal 2° del artículo 1.381 del Código Civil.

• Que el arrendador de manera maliciosa y bajo presión, la hizo firmar una hoja de papel en blanco la cual la usó posteriormente para extender el contenido de la presunta notificación y ahora la utiliza como documento fundamental de la presente acción.

• Que se evidencia que el arrendador da a la arrendataria como prorroga legal 5 meses contados a partir del 17.11.2005 al 17.05.2006, disminuyendo a cinco (5) meses el término de duración de la misma.

• Que toda notificación que otorgue al arrendatario un tiempo menor al establecido en la ley para la entrega del inmueble al vencimiento del término del contrato estará viciada de Nulidad Absoluta.

Así quedó trabada la litis, correspondiendo a cada parte la carga de sus afirmaciones (art. 506 CPC). ASÍ SE DECLARA.

2.- Aportaciones probatorias.

a.- Por la parte actora.

* Recaudos acompañados al escrito libelar:

• Marcado con el número 2, contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano GOUREG CHAHWAN y la ciudadana N.R., por ante la Notaria Pública Quinta de Valencia, en fecha 17.02.2004, anotado bajo el N° 39, tomo 249 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaria. (f. 08 al 13).

En cuanto a este medio probatorio, observa esta alzada que el mismo se trata un documento público, traído en original y por lo tanto se le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, para acreditar que en fecha 17.12.2004, el ciudadano GOUREG CHAHWAN celebró un Contrato de Arrendamiento con la ciudadana N.M.R., mediante el cual se dio en alquiler el inmueble constituido por el apartamento distinguido con las siglas N° 1-C, situado en la primera planta del Edificio “Residencias Andalucía”, ubicado en la Urbanización la Viña, Jurisdicción del Municipio San José, V.E.C.. ASÍ SE DECLARA

• Marcado con el número 3, notificación sin fecha del ciudadano GOUREG CHAHWAN a la ciudadana N.R., señalándole que “debido a la necesidad que tengo de dicho apartamento, se le ha informado que desocupe el mismo a la mayor brevedad posible, y se le da el plazo de seis (6) meses que corren a partir del 17-11-2005 al 17-05-2006”.

En cuanto a este medio probatorio, observa este Tribunal de Alzada, que se trata de un documento privado en original, el cual fue tachado y visto que la parte actora-promovente no insistió en hacerla valer, queda el instrumento desechado del proceso, de conformidad con lo previsto en el artículo 441 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECLARA.

3.- Del mérito.-

1. De la Nulidad del Fallo

Como punto previo debe resolverse el alegato de la parte actora referido a que la sentencia apelada debe ser declarada nula por la ausencia de motivación, al apreciar la prueba de la tacha, sin que se haya cumplido el procedimiento respectivo.

Sobre el contenido de la sentencia, ha señalado la doctrina judicial, que al dictarse sentencia debe el sentenciador cuidar el cumplimiento de las exigencias que sobre la misma hace el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece los requisitos que debe contener toda sentencia, prescribiendo que:

Artículo 243. Toda sentencia debe contener:

1. La indicación del Tribunal que la pronuncia.

2. La indicación de las partes y de sus apoderados.

3. Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos.

4. Los motivos de hecho y de derecho de la decisión.

5. Decisión expresa, positiva y lacónica con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.

6. La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión.

La carencia de cualquiera de estos requisitos, anula la sentencia, tal como prescribe el artículo 244 del mismo Código, cuando expresa:

Artículo 244. Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita.

De lo que puede concluirse que la sentencia será declarada nula, únicamente en los siguientes casos: a) Cuando no cumpla con las determinaciones indicadas en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil; b) Cuando absuelva de la instancia; c) Por resultar contradictoria; d) Cuando no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido, y e) Cuando sea condicional o contenga ultrapetita.

En el presente caso subapelación la parte actora alegó que la sentencia apelada contiene graves vicios que la infectan de nulidad, específicamente de inmotivación, puesto que el juez a quo, en su decir, apreció la prueba de tacha sin haber abierto el procedimiento respectivo.

La verdad que si se lee el auto del 13.04.2007 (f. 62) se obtendrán las razones por las cuales la jueza de la primera instancia no abre la incidencia de tacha: no se insistió en hacer valer el documento tachado y con arreglo al artículo 441 del Código de Procedimiento Civil, esa constituye la conducta.

Luego, si hubo motivación suficiente para desestimar el documento que se dice contentivo de la notificación y para no abrir el procedimiento de tacha, motivación ésta que no era necesaria repetir en el fallo apelado, en el cual era y es suficiente señalar que el documento fue desechado.

Luego, es improcedente el alegato de nulidad del fallo. ASI SE DECLARA.

2. De lo reclamado.

La parte actora reclama (i) el cumplimiento del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, existente entre las partes sobre un inmueble ubicado en la Urbanización La Viña, edificio Residencias La Viña, apartamento N° 1-C, Jurisdicción del Municipio San José, V.E.C., en el sentido de que le sea entregado a la demandante el inmueble referido libre de personas y bienes, en buen estado y uso como se le entregó a la arrendataria (demandada) y sin plazo alguno, en vista del vencimiento del contrato de arrendamiento suscrito y la prórroga legal concedida a la arrendataria.

Ante este reclamo judicial la parte accionada (i) ha admitido la existencia del contrato a tiempo determinado y sus sucesivas renovaciones; y (ii) ha alegado que no se le notificó de la prorroga legal, tal como lo establece la cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento, en la que se convino que el arrendador debe notificar por escrito a la arrendadora de su voluntad de no prorrogarlo, y de no hacerlo así se tendrá por renovado el contrato de arrendamiento.

Admitida por las partes la existencia de la relación arrendaticia, lo que se discute es si se concedió la prorroga legal, para la procedencia del cumplimiento de entrega de la cosa reclamado.

* De la prorroga legal.

En materia arrendaticia, se ha establecido que en los contratos efectuados a tiempo determinado, una vez que haya expirado el plazo pactado en estos, se prorrogarán obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario. Asimismo la ley de arrendamiento consagra la excepción del derecho de uso de la prórroga legal, en el sentido de que el arrendatario pierde totalmente su derecho a dicha prórroga, si al vencimiento del término contractual estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales.

Esta prorroga opera de pleno derecho para el arrendatario, así no se establezca contractualmente, según lo estipulado en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El artículo 39 eiusdem, consagra lo siguiente:

La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.

Del precitado artículo se infiere que en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado o fijo, ya no hace falta la notificación del arrendador al arrendatario, sobre su deseo de terminar el contrato, sino que una vez vencido o expirado el término de vigencia del mismo ope legis se produce la prórroga legal, obligatoria para el arrendador, potestativa para el arrendatario y su duración depende de la relación arrendaticia (art. 38 LAI). Asimismo se consagra, la posibilidad de que una vez vencido la prórroga legal, el arrendador podrá solicitar que el arrendatario cumpla su obligación de entregar el inmueble arrendado, e incluye una modalidad o supuesto específico, distinto a la medida cautelar nominada de secuestro consagrada en el artículo 599.7 del Código de Procedimiento Civil, para el caso de que, solicitado el cumplimiento de la obligación del arrendatario de entregar el inmueble arrendado -vencida o expirada la prórroga legal-, se acuerde el secuestro del inmueble arrendado y su depósito en la persona de su propietario.

Ahora bien, observa este Juzgador, que el referido artículo es claro en señalar que la prórroga legal opera de pleno derecho, o sea sin necesidad de cumplir ninguna formalidad, pero esa determinación no niega a las partes la potestad de dejar asentado por escrito lo referente al inicio y conclusión de la prórroga legal. Es el documentar la prorroga legal mediante un simple acuerdo interpartes, en el que volitivamente se reconoce la oportunidad de inicio y de conclusión del lapso de prorroga legal. Ese documentar no desnaturaliza ese beneficio o concesión legal. Distinto fuera que la suscripción de ese acuerdo volitivo negara la posibilidad de la prorroga legal. En ese supuesto, la cláusula que así lo estableciera sería nula.

Documentar que se impone como necesario y hasta obligatorio en los supuestos contractuales que se prevean renovaciones automáticas, ante la ausencia de notificación de no querer continuar la relación arrendaticia

** De la ausencia de notificación.

Esta última hipótesis es válida en el presente asunto subapelación.

En el caso específico hay que irse al contrato de arrendamiento suscrito interpartes, y leer las cláusulas cuarta y sexta.

La cláusula cuarta establece:

“De manera expresa se establece y así lo acepta “EL ARRENDATARIO” que el plazo de duración del presente contrato es de seis (6) meses, contados a partir del 17 de Diciembre de 2004 y hasta el dieciséis (16) de Junio de dos mil cinco (2005). “EL ARRENDADOR” lo notificará a “EL ARRENDATARIO” por lo menos con treinta días de anticipado al vencimiento del plazo previsto en la presente cláusula, su voluntad d e que le sea entregado “EL INMUEBLE” el día del vencimiento de este contrato. “EL ARRENDADOR y EL ARRENDATARIO” convienen y aceptan que la notificación de desahucio prevista en la presente cláusula, puede hacerse válidamente por uno cualquiera de los siguientes medios: a) mediante carta dirigida a “EL ARRENDATARIO” con acuse de recibo, b) Mediante telegrama a EL ARRENDATARIO con aviso de recibo o c) Mediante notificación judicial, Cualquiera de los medios previstos en la presente cláusula, que EL ARRENDADOR”, elija, será válido para probar que hubo desahucio.”

Asimismo establece la Cláusula Sexta:

De la misma manera queda convenida que si por cualquier causa de acuerdo a las cláusulas anteriores opera la prorroga legal, y el arrendador una vez vencidos los términos de ley no desea la continuación de la relación arrendaticia deberá notificarle al arrendatario el desahucio dentro de los treinta (30) días previos al vencimiento de dicha notificación se entiende que las partes deciden prorrogar automáticamente en contrato por un plazo de seis (6) meses a contar desde el vencimiento y así sucesivamente, sin que esta situación implique tácita reconducción, toda vez que el plazo de dicha prorroga, si esta se produce, hará que el contrato siga siendo a tiempo determinado y serán aplicables a dicha prórroga todas y cada una de las cláusulas previstas en presente contrato.

De la lectura de las cláusulas cuarta y sexta contractuales se infiere que el arrendador debe notificar al arrendatario por escrito su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, para lo cual tendrá treinta (30) días, por lo tanto la apertura de la no renovación contractual y el inicio de la prorroga legal deben documentarse.

Hechas estas precisiones, se observa que la parte actora ha sostenido que notificó a la parte demandada del inicio del plazo de prorroga legal a partir del día 17.11.2005, lo que fue negado por la parte demandada, quien además tachó el documento con el que se pretendía acreditar la conducta notificatoria.

Ahora, propuesto la tacha documental incidental, el legislador prevé un régimen de trámite, que sólo se abre si la parte promovente del documento insiste en hacerlo valer. En este caso se tachó el documento notificatorio (f. 14) y la parte actora-promovente no insistió en hacerlo valer, siendo acertada la conducta asumida por la jueza de la primera instancia de no abrir la incidencia de tacha y desechar el documento tachado (art. 441 CPC). ASI SE DECLARA.

Desechado el documento contentivo de la supuesta notificación y no habiendo acreditado la parte actora de haber cumplido con su carga contractual (cl. 4ª y 6ª) de notificar la no renovación del contrato y del inicio de la prorroga legal, hay que afirmar que no tiene derecho a reclamar la entrega de la cosa, y, en consecuencia, se impone declarar la IMPROCEDENCIA de la presente acción de cumplimiento de entrega del inmueble objeto de arrendamiento, en vista de que no hay prueba del interés en no renovar el contrato y de la concesión de la prorroga legal. ASI SE DECIDE.-

5. DISPOSITIVA.-

En fuerza de las consideraciones precedentes expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 26.10.2007 (f.71), por el abogado J.B.M., con el carácter de apoderado judicial del ciudadano GOUREG CHAHWAN parte actora, contra la sentencia definitiva de 10.10.2007 (f.66 al 70), proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento seguida por la parte apelante contra la ciudadana N.M.R.S., y condenó en costas a la parte actora.

SEGUNDO

IMPROCEDENTE la demanda que por cumplimiento de contrato sigue el ciudadano GOUREG CHAHWAN contra la ciudadana N.M.R.S. ambos identificados a los autos.

TERCERO

Queda así confirmada la sentencia apelada.

CUARTO

Se le impone las costas de la Alzada a la parte actora, conforme al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido confirmada en todas sus partes la sentencia apelada.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA, NOTIFÍQUESE a las partes, y BÁJESE en su oportunidad.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los once (11) días del mes de abril del año dos mil ocho (2.008). Años 197° y 149°.-

EL JUEZ,

DR. F.P.D.C.

LA SECRETARIA

Abg. FLOR CARREÑO AGUIAR

Exp. N° 07.9968

Cumplimiento de Contrato Arrendamiento/Def

Materia: Civil

FPD/fca/jea

En la misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo, siendo las nueve y treinta minutos de la mañana. Conste,

La Secretaria