Decisión nº PJ0182007000637 de Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil sede en Ciudad Bolivar de Bolivar (Extensión Ciudad Bolivar), de 22 de Octubre de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

PODER JUDICIAL

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y AGRARIO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR

ASUNTO: FP02-V-2007-000373

RESOLUCIÓN N° PJ0182007000637

JURISDICCIÓN CIVIL.-

VISTOS SIN INFORMES DE LA PARTE ACTORA

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PARTE DEMANDANTE:

Ciudadana: C.G. GUTIÉRREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 5.466.370, domiciliada en la Ciudad del Tigre, Municipio S.R., Estado Anzoátegui.-

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Ciudadanos: O.G.B. y J.G.I., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 20.976 y 8.509, respectivamente y de este domicilio.-

PARTE DEMANDADA:

Ciudadana: I.N.D.G., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.194.274 y de este mismo domicilio.-

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA:

Ciudadanos: J.R.N. T. y M.E.F., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 15.972 y 20.137, respectivamente, ambos de este domicilio.-

MOTIVO: DESALOJO

Por escrito de fecha 30-03-2007, fue presentada por ante la U.R.D.D demanda por DESALOJO por la ciudadana C.G. GUTIERREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 5.466.370, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 20.454, domiciliada en la Ciudad de El Tigre, Municipio S.R. delE.A., actuando en su propio nombre y representación, la cual fue distribuida para este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil, Agrario y del T. delP.C.J. delE.B..

DE LA ADMISIÒN

Por auto de fecha 17-04-2007, se admitió la presente demanda por DESALOJO y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, Ciudadana I.N.D.G., para lo cual se libró Boleta de Citación.-

En diligencia de fecha 02-05-2007, el alguacil de este Juzgado consignó boleta de citación sin firmar.-

Mediante diligencia de fecha 07-05-2007, la Ciudadana I.N.D.G., otorgó poder apud-acta a los abogados J.R.N. y M.E.F..-

Por auto de fecha 08-05-2007, el Tribunal ordenó librar boleta de notificación a la parte demandada de conformidad con lo pautado en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. En esa misma fecha se libró boleta de notificación.-

DE LA CONTESTACIÒN

En fecha 09-05-2007, la Secretaría de este Juzgado dejó a salvo las enmendaturas que corren al folio 36 y 37 del presente expediente, todo de conformidad con lo pautado en el artículo 109 del Código de Procedimiento Civil. De igual manera, en ese mismo día tuvo lugar el acto de contestación a la demanda, encontrándose presente ambas partes en dicho acto, donde la parte demandada consignó escrito mediante el cual, promovió la cuestión Previa contenida en el ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la reconvención.-

Mediante escrito de fecha 10-05-2007, la ciudadana C.G. GUTIERREZ, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 20.454, actuando en su propio nombre y representación, subsanó la cuestión previa opuesta y solicitó sea declarada inadmisible o desechada la reconvención promovida por la parte demandada.-

Por auto de fecha 11-05-2007, el tribunal declaró INADMISIBLE la reconvención propuesta en el presente juicio, en razón de la incompatibilidad de los procedimientos breve-ordinarios, así como por la cuantía, en la que se estimó la reconvención propuesta. En esta misma fecha se libraron boletas de notificación a ambas partes sobre dicha decisión.-

Mediante diligencia de fecha 15-05-2007, el alguacil de este Tribunal, consignó boleta de notificación debidamente firmada por la parte demandada.-

En fecha 16-05-2007, la ciudadana C.G. GUTIERREZ, otorgó poder especial a los abogados O.G.B. y J.G.I..-

Mediante diligencia de fecha 17-05-2007, el abogado J.R.N., en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada interpuso recurso de apelación contra el auto de fecha 11-05-2007. En esta misma fecha la abogada O.G.B., consignó Escrito de Promoción de Pruebas constante de dos (02) folios útiles. Asimismo en esta misma fecha mediante diligencia el alguacil de este Tribunal, consignó boleta de notificación debidamente firmada por la parte demandante.-

Por auto de fecha 23-05-2007 se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora, donde se fijó el 5° día de despacho siguiente a las 2:30 de la tarde para que tenga lugar la inspección judicial solicitada, se fijaron el 3° y 4° día de despacho siguiente para que tenga lugar la declaración de los testigos promovidos por la parte actora, así mismo se admitieron las posiciones juradas propuesta por la actora, para lo cual se libró en esta misma fecha boleta de citación a la parte demandada ciudadana I.N.D.G.. Mediante diligencia de esta misma fecha la parte actora señala al tribunal que carece de fundamento la apelación interpuesta por la parte demandada en el presente asunto y por último el abogado J.R.N. en su carácter de apoderado de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas constante de cuatro (04) folios útiles y cinco (05) anexos.-

Mediante diligencia de fecha 24-05-2007, el abogado J.R.N. en su carácter de apoderado de la parte demandada desistió del recurso de apelación interpuesto por él en fecha 11-05-2007. En esa misma fecha el Tribunal en virtud del desistimiento propuesto por el abogado J.R.N. en su carácter de apoderado de la parte demandada ordenó el cierre del recurso interpuesto por dicho abogado.-

En fecha 25-05-2007, se aperturó una segunda pieza la cual comienza a correr desde el folio noventa y tres (93). En esta misma fecha tuvo lugar el acto de evacuación de testigos, donde compareció el ciudadano O.B. DEL NOGAL ASCANIO, a rendir su declaración respectiva, encontrándose presentes ambas partes en dicho acto, y se dejó constancia que el testigo C.D. no compareció a rendir su respectiva declaración por lo que se declaró DESIERTO dicho acto. Por auto de esta misma fecha el tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte demandada, donde se fijó el 5° día de despacho siguiente a las 2:30 pm., para que tenga la inspección judicial solicitada por la parte demandada. Y por último en esta misma fecha la abogada O.G.B. en su carácter de apoderada de la parte actora, solicitó se fije nueva oportunidad para que tenga lugar la declaración del Testigo C.D..-

En fecha 28-05-2007, tuvo lugar el acto de evacuación de testigos, donde compareció la ciudadana GRELIZA DEL VALLE PEREIRA MASCOVICHE, a rendir su declaración respectiva, encontrándose presentes ambas partes en dicho acto. En esta misma fecha se fijó el día de despacho siguiente a las 10:00 am para que tenga lugar el acto declaración del testigo C.D..-

Por auto de fecha 30-05-2007, el tribunal declaró DESIERTO el acto del testigo C.D..-

Por auto de fecha 31-05-2007, el tribunal DIFIRIO la inspección judicial fijada para ese día a las 2:30 pm., para el Segundo día de despacho siguiente a la misma hora.-

En fecha 04-06-2007, tuvo lugar la inspección judicial solicitada por ambas partes en su escrito de promoción de pruebas.-

Mediante diligencia de fecha 08-06-2007, el ciudadano W.B. deja constancia que recibió de manos de la ciudadana C.G., parte actora en el presente asunto, la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,oo) por concepto de honorarios profesionales, igualmente en ese mismo día, el ciudadano W.B. deja constancia que recibió de manos de la abogada M.E.F., apoderada judicial de la parte demandada en el presente asunto, la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00) por concepto de honorarios profesionales.-

En fecha 12-06-2007, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito contentivo de las conclusiones realizadas en la presente controversia.-

El tribunal para decidir lo hace bajo las siguientes consideraciones:

I

Cumplidos como han sido los límites procesales éste Tribunal, debe pronunciarse como punto previo a la sentencia de fondo:

FALTA DE CUALIDAD PASIVA

Debe esta Juzgadora por razones de técnica procesal pronunciarse en primer término en relación con la alegada falta de cualidad activa opuesta por la demandada en el acto de contestación, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, alegando lo siguiente:

“(…) la demandante C.D.C.G., quien fungía de “propietaria-arrendadora” del Local Comercial que ocupo en calidad de arrendataria y donde vengo explotando el fondo de comercio de mi propiedad denominado “Licorería Los Hermanos”, en unión de su comunera PETRA GUTIÈRREZ DE GRACIANI, ésta venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 770.873 y de este domicilio, en su condición de herederas de P.J.G.A. (…) dieron en venta a la empresa “H.F., C.A.”, sociedad mercantil de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, bajo el Nº 80, Tomo 39 Sdo., de fecha 20-09-00, un inmueble conformado por una parcela de terreno con todas sus mejoras, bienhechurrias y anexidades, dentro de las cuales, aun cuando deliberadamente no se menciona en el texto del documento, con manifiesto conocimiento y aceptación del propietario, configurándose de esa manera el fraude entre vendedora y empresa compradora, para tratar de cercenar los derechos que como inquilina le asiste a nuestra patrocinada. (…) Se deduce entonces que la arrendataria, en la precitada fecha 05-02-07, DEJO DE SER PROPIETARIA DEL LOCAL COMERCIAL que detento como arrendataria, por encontrarse éste dentro de la totalidad de la superficie vendida, deliberadamente omitido en el texto del documento público de venta; lo que indudablemente y fuera de toda duda posible, nos lleva a la necesaria e inevitable conclusión, que al dejar de ser propietaria del inmueble arrendado, carece de la CUALIDAD necesaria par intentar el presente juicio (…) ”.

En tal sentido, esta Juzgadora considera oportuno traer a colación, el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece: “Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio… (omisis)”.

La falta de cualidad o de interés bien sea en el actor o en el demandado para intentar o para sostener el juicio respectivamente, representa una defensa perentoria que debe ser opuesta por el demandado en el acto de contestación de la demanda, para que en sentencia definitiva el Juez pueda decidirla.

Por su parte la doctrina moderna ha tomado del Derecho Común la expresión de legitimación de la causa, para designar este sentido procesal de falta de la noción de cualidad, según que aquella se refiera al actor o al demandado la llamada legitimación a la causa activa o pasiva, por tanto, que es la cualidad necesaria de las partes.

Cualidad que desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquélla a quien la ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).

La legitimatio ad causam o cualidad, apunta mas bien a la debida instauración del proceso entre quienes se encuentren en la relación material o interés jurídico controvertido como contradictores; siendo que esta ultima, es decir la falta de cualidad, única y exclusivamente puede ser opuesta como defensa de fondo tal como expresamente lo dispone el articulo 361 del Código de Procedimiento Civil.

Al respecto ha sostenido nuestra doctrina patria que, la cualidad activa y pasiva están constituidas por una relación de identidad lógica entre el sujeto al cual la ley en abstracto atribuye un determinado derecho y la persona que en concreto se presenta en juicio para hacerla valer (cualidad activa) y la relación de identidad lógica entre el sujeto contra el cual en abstracto tal derecho puede ejercerse y la persona contra lo cual, en concreto, él es ejercido (cualidad pasiva), de lo que puede concluirse que si existe una equivalencia de conceptos entre cualidad activa y titularidad del derecho, que constituye la cuestión de fondo por excelencia.

El Profesor M.P.F.M. en su Obra Estudios de Derecho Procesal Civil (2ª. Edición. Editorial Jurídica Venezolana. Caracas 2.000. p. 70) expresa lo siguiente:

(…) La cualidad o legitimación en la causa activa o pasiva, es un concepto implícito en el concepto de voluntad concreta de ley, ya que nadie puede hacer valer la titularidad de una voluntad concreta de ley, si no es la persona que de acuerdo con la norma sustantiva, es la titular de tal derecho (cualidad activa) ni dicha voluntad de ley puede ser hecha valer contra una persona distinta a las que de acuerdo con la norma abstracta es la llamada a satisfacer la obligación reclamada por el acreedor (derechos a una obligación) o a sufrir los efectos del ejercicio del derecho potestativo hecho valer en la demanda. Por lo tanto, es suficiente señalar como requisito constitutivo de la sentencia favorable al actor, la declaración de una voluntad concreta de ley que le reconozca el derecho subjetivo hecho valer con la demanda

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Aunado a ello, nuestra doctrina patria en tal sentido, ha sostenido, que el arrendatario que fue puesto en el goce del inmueble arrendado, por el arrendador, tiene el derecho de hacer respetar ese goce por las demás personas, incluso por el comprador de ese bien arrendado. Derecho éste que por la naturaleza de la relación, es de índole contractual y, por lo tanto, hace nacer un derecho de oponibilidad a los terceros.

Por consiguiente, el adquirente sucede al arrendador en los deberes y derechos frente al inquilino a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad por cualquier causa al tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en consonancia con los artículos 1.604 y 1.605 del Código Civil. Vale indicar que, para que se produzca dicha transmisión al comprador de la relación arrendaticia existente entre arrendatario y arrendador, deben haberse cumplido todos los requisitos exigidos por la Ley, en la venta del inmueble arrendado. Trayendo ello como consecuencia, que el comprador se subrogue en los derechos y deberes del arrendador de quién adquirió dicho bien inmueble, dentro de las limitaciones y excepciones legales.

El fundamento de tal sustitución o subrogación se encuentra en el hecho de que el inquilino, al igual que el arrendador, se encuentra protegido en sus derechos de modo que la ocupación que ha tenido sobre el inmueble recibido en arrendamiento continúe conforme a la ley, sin importarle tanto la persona del arrendador, pero sí la relación arrendaticia preexistente. No se trata de conocer a quién se paga, sino pagar al propietario del inmueble ocupado por influencia determinante de esa relación jurídica en la cual se encuentra inmerso.

Ahora bien, en el caso de marras, esta Juzgadora observa, que la pretensión de la parte actora se encuentra fundamentada en síntesis de la siguiente manera: en primer lugar: “(…) Tengo pactado con la Ciudadana I.N.D.G., venezolana, mayor de dad, titular de la cédula de identidad Nº 12.194.274 y de este domicilio un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO INDETERMINADO, sobre un inmueble ubicado en la Avenida 17 de Diciembre, Edificio Graziani, de Ciudad Bolívar, Municipio Heres del Estado Bolívar, el cual fue convenido para uso comercial de LA ARRENDATARIA, quien lo ha usado para el funcionamiento de una licorería, con un canon de arrendamiento actual de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,oo) mensuales, mensualidad que cancela LA ARRENDATARIA, en forma irregular hasta la presente fecha (…)”.

En segundo lugar, alega la representación judicial de la parte actora, que por cuanto la Arrendataria sin autorización de la arrendadora, amplió el local, anexando un espacio de la estructura total de la edificación, mas no del local arrendado para su provecho, igualmente, señala que debido, que el inmueble arrendado va ser demolido para la construcción de un complejo habitacional, y en tercer lugar, manifiesta que, en virtud de la solicitud de desocupación que se le viene haciendo desde el año 2003 a la prenombrada ciudadana, solicitó por ante la División de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, de conformidad con lo establecido en el artículo 34, literal “c” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, un procedimiento administrativo contra la ciudadana I.N.D.G., para que desocupe el local que de buena le cedí en calidad de arrendamiento. En razón de lo antes expuesto, es por lo que acude ante esta Autoridad Judicial, a fin que se sirva ordenar a la referida ciudadana DESALOJAR el local comercial, supra identificado en autos y objeto de la presente controversia.

Así las cosas, de los alegatos, afirmaciones, defensas de ambas partes realizadas en este proceso y así como del documento de venta, protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Heres del Estado Bolívar, en fecha 05 de febrero de 2007, anotado bajo el Nº 30, folio 13, Protocolo Primero, Primer Trimestre, se evidencian que la ciudadana C.G. -parte demandante- dejó de ser la propietaria del bien inmueble arrendado y por ende perdió el derecho de recibir las pensiones de arrendamiento, a saber, los frutos civiles que le pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que lo produce, de acuerdo a lo establecido en el artículo 552 del Código Civil.

En tal sentido, de manera reiterada ha sostenido nuestra doctrina y la jurisprudencia, que si bien es cierto, que los contratos de arrendamientos son contratos donde se ejercen actos de administración, sean éstos simples o extraordinarios, también es cierto, que dicha facultad de administración sólo la puede dar el propietario o poseedor legítimo de la cosa, por lo que, aun cuando no es necesario ser propietario para dar una cosa en arrendamiento, si es necesario que se debe estar autorizado por éste.

Ahora bien, en este mismo orden de ideas, por cuanto en el caso que nos ocupa, de una revisión exhaustiva de las actas del presente expediente, no consta en autos que la demandante tenga autorización alguna –verbal/escrita- por la nueva propietaria, a fin de que cobre los cánones de arrendamiento del bien inmueble arrendado, en virtud de lo cual; no hay relación de identidad entre la persona jurídica -compradora/adquirente del bien inmueble- sociedad mercantil “H.F., C.A.” y la demandante, ciudadana C.G. GUTIÉRREZ, quien fue la que interpuso la presente demanda, en su propio nombre y no en representación de la persona jurídica arriba mencionada, omitiendo que había enajenado el bien inmueble objeto de la presente controversia, y en virtud de ello, el traslado de la propiedad del bien inmueble arrendado, por lo que resulta ineludible para esta Juzgadora observar, que debido a que la referida venta se hizo con posterioridad a la fecha de la relación arrendaticia verbal a tiempo indeterminado, vale decir, 30 de septiembre de 1997, hubo una subrogación arrendaticia, entre la arrendadora C.G. GUTIÈRREZ y la sociedad mercantil “H.F., C.A.”

Al respecto, en sintonía con nuestra doctrina, vale destacar que, aunque el arrendamiento no conste de instrumento público, o privado con fecha cierta, si el arrendatario tiene el goce de la cosa arrendada con anterioridad a la venta, el comprador debe dejársela durante el tiempo por el cual se presumen hechos los arrendamientos en que no se ha determinado su duración.

Así pues, de las consideraciones expuestas en el texto del presente fallo, quien suscribe concluye que hay una falta de cualidad activa en el procedimiento examinado por lo que resulta procedente la defensa esgrimida por la representación judicial de la parte demandada. Así se decide.-

En consecuencia, al haber prosperado la defensa de falta de cualidad activa, esta Juzgadora, se abstiene de emitir pronunciamiento respecto al mérito de la causa. Así se resuelve.-

Por todas las argumentaciones expresadas precedentemente, debe quien suscribe declarar en el dispositivo del presente fallo sin lugar la demanda incoada. Así se declara.-

II

DECISIÓN

En mérito de lo anteriormente expuesto este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del T. delP.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la pretensión interpuesta por la ciudadana C.G. GUTIÉRREZ contra la ciudadana I.N.D.G., ambas supra identificadas en autos. Así se decide.-

Se condena en costas a la parte demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por resultar totalmente vencida.

Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera del lapso, se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.-

Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia certificada de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de este Despacho Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del T. delP.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, a los 22 días del mes de Octubre de dos mil siete (2007). Años: 197º de la Independencia y 148º de la Federación.

La Juez,

Dra. H.F.G..

La Secretaria Temporal.

S.M..

La anterior decisión fue publicada en la misma fecha, previo anuncio de ley, siendo la una de la tarde (1:30 pm)

La Secretaria Temporal,

S.M.