Decisión nº 698 de Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Irribarren. de Lara, de 16 de Septiembre de 2016

Fecha de Resolución:16 de Septiembre de 2016
Emisor:Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Irribarren.
Número de Expediente:KP02-V-2014-602
Ponente:Juan Carlos Gallardo García
Procedimiento:Cumplimiento De Contrato
 
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CONTENIDO

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, dieciséis de septiembre de dos mil dieciséis

206º y 157º

ASUNTO: KP02-V-2014-000602

PARTE ACTORA: G.E.B.O., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.350.689, de este domicilio.

APODERADOS: E.X.S.R. y Á.C.C., abogados inscritos en el IPSA bajo los Nros 117.668 y 173.720, respectivamente, de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: R.M.B.H., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.396.122, de este domicilio.

APODERADOS: P.M. y J.A.M., abogados inscritos en el IPSA bajo los Nros 13.671 y 138.794, respectivamente, de este domicilio.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

I

INICIO

Se inició el presente juicio, mediante libelo de demanda presentado en fecha 26 de febrero de 2014, por el ciudadano G.E.B.O., debidamente asistido por el abogado E.X.S.R., contra la ciudadana R.M.B.H., por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

II

SÍNTESIS DEL ESCRITO LIBELAR

Alegó la parte demandante que en fecha 16 de diciembre de 2011, suscribió un contrato de compra-venta con la ciudadana R.M.B.H., parte demandada, por ante la Notaría Segunda de Barquisimeto, inserto bajo el N° 52, tomo 142, el cual anexó marcado con la letra “A”.

Indicó que en la clausula segunda del referido contrato, se desprende que la demandada, en su condición de propietaria se comprometió formalmente a vender y a ceder todos los derechos y acciones que tenia sobre un bien inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda principal, distinguido con el N° 5PH-1Duplex (pent-house) ubicado en la planta novena y decimo piso del Edificio N° 5, sector 3, que forma parte de la Segunda Etapa del complejo denominado “Centro Metropolitano Javier P.L.T”, ubicado en el lugar denominado Molletones, Jurisdicción de la Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del estado Lara, de esta Ciudad de Barquisimeto, expresó que el referido inmueble consta de dos (2) niveles o plantas, en el nivel inferior o planta baja tiene un área aproximada de SESENTA Y DOS METROS CUADRADOS (72,00 M2), y en el nivel superior o planta alta tiene un área aproximada de CUARENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (47,00 M2), alinderado de la siguiente manera: NOR-ESTE: Con el apartamento 5-PH-2; SUR-OESTE: En dos niveles, en ambos niveles con la fachada Sur-Oeste del edificio; SUR-ESTE: En dos niveles en el primer nivel con la fachada Sur-Este del edificio y en el segundo nivel con la terraza de uso privado del apartamento; y NOR-ESTE: Con el núcleo de circulación y fachada Nor-Oeste del edificio, expresó que al referido inmueble le corresponde para uso privado una terraza la cual tiene una superficie de VEINTE METROS CUADRADOS CON SIETE DECÍMETROS CUADRADOS (20,07 M2), comprendida dentro de los siguientes linderos: NOR-ESTE: Con la terraza de uso privado del apartamento 5-PH-2; SUR-ESTE: Con la fachada Sur-Oeste del edificio; SUR-ESTE: Con la fachada Sur-Este del edificio y NOR-OESTE: Con el apartamento 5-PH-1, y que a dicho apartamento le corresponde dos (2) puestos de estacionamiento distinguidos con los Nros 319 y 320, con una superficie aproximada de DOCE METROS CUADRADOS CON CINCUENTA DECIMETROS CUADRADOS (12,50 M2), cada uno, ubicados en la avenida principal y adyacentes al área de la piscina y alineados uno delante del otro, y un maletero distinguido con el N° 210, construido en bloques de concreto y puerta metálica de aproximadamente NOVENTA DECÍMETROS CUADRADOS (0,90 M2), adosado a la pared perimetral que encierra la totalidad del conjunto, ubicado en la cara interna de la pared perimetral que encierra el lindero norte del complejo y le pertenece según documento debidamente protocolizado por ante la oficina del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 26 de junio del 2008, bajo el N° 36, tomo 25, protocolo primero, el cual anexó marcado “B”.

Señaló que el precio convenido fue por la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 344.000,00), de los cuales hizo entrega a la demandada mediante cheque del banco provincial por la cantidad de CIENTO SETENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs.179.000,00), al momento de suscribir el contrato de compra-venta, como inicial de la opción, los cuales serian imputados al precio definitivo de la venta, y el resto, es decir, la cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES CON NOVENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 165.836,96), monto que para la fecha del 17 de Octubre de 2011, era la deuda a favor del Banco de Venezuela S.A., Banco Universal, por cuanto existía a su favor una hipoteca de primer grado sobre el referido bien inmueble, por la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 462.500,00), tal como consta en documento debidamente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 26 de junio del 2008, N° 36, tomo 25, protocolo primero, y que ambas partes acordaron que dicha suma seria cancelada a través de un crédito hipotecario que sería solicitado y tramitado por el optante, y el plazo para el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de compre-venta suscrito, fue de ciento (120) días más treinta (30), contados a partir de la firma del documento, conforme a lo indicado en la clausula quinta del contrato.

Manifestó que, en cuanto a su obligación de tramitar el crédito para pagar el saldo restante por la cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES CON NOVENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 165.836,96), debido a que gozaba de liqudez para cancelar dicha obligación, procedió a desistir de tal solicitud y le manifestó a la ciudadana R.B., su firme intención de proceder a cancelar por ante la institución bancaria Banco de Venezuela, el crédito hipotecario que pesa sobre el inmueble dado en venta, pero que sin embargo en el Banco le fue requerido a los fines de la cancelación total del préstamo, autorización expresa y por escrito de la ciudadana R.M.B.H., quien es la titular del crédito, la cual se ha negado continuamente a dar la respectiva autorización, argumentando que no va cumplir con su obligación de vender el inmueble objeto del presente asunto; que en virtud de la negativa por parte de la demandada de otorgar la autorización y por cuanto ha sido fiel cumplidor de sus obligaciones asumidas en el tan mencionado contrato de compra-venta, se ha visto en la necesidad de pagar mes a mes la cuota correspondiente al crédito hipotecario del Banco de Venezuela, y que para la fecha 24 de febrero del 2014, el saldo deudor del crédito hipotecario era por la cantidad de CIENTO CUARENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS SETENTA Y TRES BOLÍVARES (Bs.146.773,53), cantidad que se ha disminuido por los pagos realizados a nombre de la demandada.

Señaló que entre las obligaciones de la propietaria del referido bien, se encontraba la de cumplir con la responsabilidad legal de agregar una serie de documentos tales como la Solvencia Municipal y Solvencia de Condominio, documentos estos exigidos por la oficina de registro, para poder materializar la venta definitiva, obligaciones que no fueron cumplidas por la demandada, y ante dicha situación siempre ha mantenido una intensión clara e inicial de adquirir el inmueble, expresando que la situación planteada es injusta para su persona, por cuanto ha sido diligente en el cumplimiento de su principal obligación, es decir, pagar el precio acordado, y dado la negativa de la demandada de otorgarle la autorización y proceder a protocolizarle la venta que le hiciera, así como tampoco ha cumplido con su obligación natural de liberar la hipoteca de primer grado, así como proveer la documentación necesaria para la protocolización definitiva del instrumento de compra-venta.

Finalmente, fundamentó su pretensión en los artículos 1167 y 1264 del Código Civil, y en virtud de los hechos antes descritos procedió a demandar a la ciudadana R.M.B.H., para que convenga o sea condenada por el Tribunal al cumplimiento del contrato suscrito y realice la protocolización del inmueble objeto del litigio; que una vez declarada firme la sentencia se ordene a la demandada consignar la documentación de ley necesaria para la protocolización de la venta definitiva , y en caso contrario que la sentencia definitiva haga las veces de documento de traslativo de propiedad; y que sea condenada en costas. Asimismo, de conformidad con los Artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil, solicitó fuera decretada una medida de prohibición de enajenar y gravar, y estimó la presente acción en la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 344.000,00), equivalente a DOS MIL SETECIENTOS OCHO UNIDADES TRIBUTARIAS (2.708 U.T.)

RESEÑA DE AUTOS

Consta a los folios Riela a los folios 1 al 7, escrito libelar acompañado de los documentos fundamentales de la presente acción (fs. 08 al 25), presentado en fecha 25 de febrero de 2014.

Por auto dictado en fecha 5 de marzo de 2014 (f. 26), el juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, se recibió y se le dio entrada del presente asunto.

Mediante auto dictado en fecha 19 de marzo de 2014 (f. 27), Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada. Cuyas resultas de constan a los folios 28 al 33.

En fecha 29 de abril de 2014 (f. 34), la ciudadana R.B. confirió poder Apud-Acta a los Abogados C.T., F.U. y E.D..

En fecha 6 de mayo de 2014 (f. 35), el ciudadano G.E.B.O., confirió poder Apud-Acta a los Abogados E.X.S.R. y Á.C.C..

Mediante escrito presentado en fecha 20 de mayo de 2014 (fs. 36 al 39), el Abogado C.T. en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, dio contestación a la demanda.

Por auto dictado en fecha 22 de mayo de 2014 (f. 40), el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, abrió la causa a pruebas.

En fecha 19 de junio de 2014 (f. 41), la Abogada S.R.G., en su condición de Juez Temporal del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, se abocó al conocimiento de la causa.

Por escrito presentado en fecha 17 de junio de 2014 (fs. 42 al 48 y anexos de los folios 49 al 101), el Abogado E.X.S.R., en su condición de apoderado judicial de la parte demandante promovió pruebas.

En fecha 18 de junio de 2014 (fs. 102 al 103 y anexos de los folios 104 al 143), el Abogado C.T. en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de promoción de pruebas.

Por auto dictado en fecha 19 de junio de 2014 (f. 144), el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, ordena agregar los escritos de pruebas presentados por las partes.

Riela a los folios 145 y 146, escrito presentado en fecha 26 de junio de 2014, por el Abogado E.X.S.R., en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, mediante el cual hace oposición a las pruebas promovidas por la parte demandada.

Riela al folio 147, auto dictado en fecha 1 de julio de 2014, por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, emitiendo pronunciamiento con respecto a la posición formulada por el demandante.

Por auto dictado en fecha 1 de julio de 2014 (f. 148), el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, admitió las pruebas presentadas por ambas partes y ordenó librar oficio a la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito del Municipio Iribarren (f. 149).

En fecha 2 de julio de 2014, el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, dictó auto mediante el cual se designó experto informático y se acordó su notificación, así como librar oficio al SEMAT (fs. 150 al 152).

Mediante escrito presentado en fecha 3 de julio de 2014 (f. 153), el Abogado C.T., apoderado judicial de la parte demandada, apela del auto dictado en fecha 1 de julio de 2014, la cual fue oída en un solo efecto mediante auto dictado por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 9 de julio de 2014 (f. 154).

Al folio 155, riela diligencia suscrita por el alguacil donde consigna boleta de notificación debidamente firmada por la experta informática, y al folio 156 recibo debidamente firmado.

En fecha 15 de julio de 2014 (f. 157), el Abogado C.T. apoderado judicial de la parte demandada, presentó diligencia mediante el cual consigna copias simples a los fines de tramitar la apelación.

Riela al folio 158, auto de abocamiento por parte del juez provisorio del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara.

Riela al folio 159, auto dictado en fecha 17 de julio de 2014, por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, donde se ordena la remisión de las copias consignadas por el apelante, y al folio 160 oficio remitiendo las mismas.

Riela al folio 161, auto dictado en fecha 18 de julio de 2014, por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, donde se deja constancia que la experta designada aceptó el cargo.

Riela al folio 162, poder Apud Acta otorgado por la demandada a los Abogados P.J.M. y J.A.M.I..

Al folio 163, riela diligencia mediante la cual el Abg. C.T. presenta renuncia al poder que le fue otorgado.

Por auto dictado en fecha 25 de julio de 2014 (f. 164), por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, se repuso la causa.

A los folios 165 al 174, riela informe presentado por la experta informática designada.

Mediante auto dictado en fecha 5 de agosto de 2014 (f. 175), por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, declaró firme la reposición de la causa.

Riela al folio 176, auto dictado en fecha 5 de agosto de 2014, por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, por medio del cual se pronunció sobre las pruebas promovidas.

Riela al folio 177, auto dictado en fecha 5 de agosto de 2014, por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante el cual admite las pruebas presentadas por ambas partes y se fija el nombramiento de expertos así como librar oficio al Registro Inmobiliario del Segundo Circuito y al SEMAT (fs. 178 y 179).

Por auto dictado en fecha 7 de agosto de 2014 (f. 180), por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, se designó expertos, consta al folio 181 carta de aceptación del experto promovido por el accionante y a los folios 182 y 183 boletas de notificación.

Al folio 184, riela escrito de recusación presentado por el Abogado J.A.M.I., apoderado judicial de la parte demandada.

De los folio 185 al 187, cursa informe de recusación por parte del Juez Provisorio, y de en los folios 188 y 189 oficios librados.

Al folio 190, riela auto donde se ordena la apertura de una nueva pieza para mejor manejo del expediente.

Riela al folio 192, diligencia suscrita por el Abogado E.X.S.R., apoderado judicial de la parte demandante, donde consigna copia simple de la totalidad del expediente y del cuaderno separado a los fines de su certificación (fs. 193 al 399), y solicita cómputo secretarial.

Por auto dictado en fecha 26 de septiembre de 2014 (f. 401), por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, se le dio entrada al presente asunto y la Juez Titular de dicho Tribunal se abocó al conocimiento de la causa.

Riela a los folios 402 y 403, oficio del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, remitiendo oficio emanado del Registro Público del Segundo Circuito del estado Lara (fs. 404 al 407).

Al folio 408, riela diligencia suscrita por el apoderado accionante donde solicita fuese acordada las copias certificadas solicitadas.

Al folio 409, riela auto dictado en fecha 18 de noviembre de 2014, por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante el cual se aboca el Juez Temporal.

Al folio 410, riela auto dictado en fecha 18 de noviembre de 2014, por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, ordenando agregar el oficio emanado del Tribunal Cuarto de Municipio del Estado Lara, asimismo se acordó la expedición de las copias certificadas solicitadas.

Riela a los folios 411 al 436, riela oficio N° 912 de fecha 18 de noviembre de 2014, emanado del el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, remitiendo resultas de la recusación.

Riela al folio 437, auto dictado en fecha 28 de noviembre de 2014, por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, donde se ordena enviar el asunto al Juzgado Cuarto de Municipio, y al folio 465, el oficio por medio del cual se le dio salida.

Por auto dictado en fecha 3 de diciembre de 2014 (f. 439), por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, se le dio entrada al presente asunto.

Del folio 441 al 444, riela acta de inhibición por parte del Juez Provisorio del Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara.

A los folios 448 al 451, riela auto de abocamiento de la Juez Temporal de este Tribunal.

Al folio 452, riela oficio solicitando al Juzgado Cuarto de Municipio Remita el cuaderno separado abierto en su oportunidad.

Riela al folio 453, oficio dirigido al Juzgado Quinto de Municipio solicitando cómputo secretarial.

Riela a los folios 454 al 456; diligencia suscrita por el alguacil donde consigna notificación debidamente firmada por los apoderados de ambas partes.

Riela al folio 457, auto dictado en fecha 13 de febrero de 2015, donde se ordena agregar oficio 071-2015 de fecha 27 de enero de 2015, emanado de Tribunal Quinto de Municipio Iribarren del estado Lara, el cual se encuentra inserto a los folios 458, y 459.

Riela al folio 461, auto dictado en fecha 3 de marzo de 2015, donde se ordena agregar oficio N° 112 de fecha 13 de febrero de 2015, emanado del Tribunal Cuarto de Municipio Iribarren del estado Lara, el cual se encuentra inserto al folio 460.

Al folio 462, riela auto dictado en fecha 4 de marzo de 2015, que ordena agregar el cuaderno separado signado con el N° KN04-X-2014-000065 solicitado, el cual corre inserto del folio 463 al 486.

Al folio 487, riela auto dictado en fecha 10 de marzo de 2015, mediante el cual se ordenó cerrar la segunda pieza y aperturar una tercera pieza.

Al folio 489 y 490, riela auto dictado en fecha 10 de marzo de 2015, mediante el cual se repuso la causa al estado de designación de expertos. Cuyas boletas de notificación constan a los folios 491 al 493.

Riela al folio 494, diligencia suscrita por el apoderado actor.

Riela a los folios 495 y 496, diligencia del alguacil consignando boleta de notificación de uno de los expertos.

Por auto dictado en fecha 13 de marzo de 2015 (f. 497), se designó a la ciudadana M.M.E., como experta informática y consta al folio 498, boleta de notificación.

Riela al folio 499, acta de juramentación del ingeniero J.S. de fecha 17 de marzo de 2015.

Mediante diligencia presentada en fecha 6 de abril de 2015 (f. 500 y anexos de los folios 501 al 509), suscrita por el Abogado J.A.M.I., apoderado judicial de la parte demandada.

Al folio 510, riela escrito presentado en fecha 8 de abril de 2015, por el apoderado judicial de la parte demandada.

Al folio 511, riela diligencia del alguacil donde consigna boleta de notificación debidamente firmada por los expertos designados, las cuales corren a los folios 512 y 513.

Al folio 514, riela auto dictado en fecha 13 de abril de 2015, donde se negó lo solicitado por el apoderado accionado.

Riela en los folios 515 y 516, juramentación de los expertos, efectuada en fecha 13 de abril de 2015.

Riela al folio 517, auto dictado en fecha 16 de abril de 2015, mediante el cual se conceden los días solicitados por los expertos.

Riela al folio 518, diligencia presentada en fecha 24 de abril de 2015, por los expertos donde indicaron el inicio de sus labores.

Riela al folio 519, diligencia presentada en fecha 30 de abril de 2015, por los expertos designados donde consignan el informe respectivo el cual cursa del folio 520 al 523.

Al folio 524, riela auto dictado en fecha 4 de mayo de 2015, donde se abre el lapso de informes.

De los folios 525 al 533, riela escrito de informes presentado por el apoderado actor.

Al folio 534, riela auto dictado en fecha 25 de mayo de 2015, de apertura a la observación de los informes.

Por auto dictado en fecha 8 de junio de 2015 (f. 535), se dejó constancia del vencimiento del lapso de observaciones y del inicio de la etapa para dictar sentencia.

Mediante auto dictado en fecha 10 de agosto de 2015 (fs. 536 al 541), se difirió la sentencia.

En fecha 29 de octubre de 2015 (f. 543), el Abogado de la parte demandante solicitó el abocamiento del Juez.

Por auto dictado en fecha 4 de noviembre de 2015 (f. 544), el Juez Provisorio se abocó al conocimiento de la presente causa.

Riela al folio 546, diligencia presentada en fecha 5 de noviembre de 2015, por el apoderado judicial de la parte demandada, mediante el cual se da por notificado del abocamiento, y por auto dictado en fecha 10 de noviembre de 2015 (f. 547), el tribunal tomo nota de lo señalado.

Riela al folio 548, auto dictado en fecha 1 de noviembre de 2015, mediante el cual se ordenó agregar los oficios emanados del Registrador Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara y del SEMAT (fs. 549 al 554).

A los folios 555 y 556, riela escrito presentado en fecha 26 de noviembre de 2015, por el apoderado judicial de la parte demandada.

Riela al folio 557, auto dictado en fecha 3 de diciembre de 2015.

A los folios 558 al 561, riela escrito presentado en fecha 9 de diciembre de 2015, por el apoderado judicial de la parte demandada.

EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:

Observó esta Sentenciadora que en fecha 20 de mayo de 2014 (fs. 36 al 39), compareció ante este Tribunal, el abogado C.T., en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana R.B., estando dentro de la oportunidad procesal, procedió a dar contestación a la demanda, en los siguientes términos:

Alegó que su mandante es la propietaria de un inmueble signado con el N° 5-PH-1 Duplex (Pent-House), ubicado en el 9° y 10° piso del edificio N° 5 Sector 3, segunda etapa del Complejo Metropolitano J.P., según documento protocolizado en fecha 26 de junio de 2008, bajo el N° 36, Tomo 25, Protocolo Primero, y es quien ostenta los derechos de propiedad sobre el referido bien.

Seguidamente negó que su representada no haya cumplido con las obligaciones contractuales que le corresponden conforme al pacto suscrito en fecha 16 de diciembre de 2011, por ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto Estado Lara, bajo el N° 52, Tomo 142; y que su representada estuvo a la espera, de que el comprador cumpliese con el pago de la cantidad restante a favor de su representada, es decir la suma de Ciento Sesenta y Cinco Mil Ochocientos Treinta y Seis Bolívares con Noventa y Seis Céntimos (Bs. 165.836,96), lo cual no ocurrió, por lo cual negó que su representada haya sido quien incumplido con la obligación contractual de vender conforme a lo pactado.

Arguyo que el demandante no expresó en su acción judicial, el hecho de que el ciudadano G.B.O., en virtud de la disposición e intención inequívoca que ha tenido su representada de vender el referido apartamento, que apenas suscrito el contrasto comenzó a usar y ocupar de forma exclusiva el inmueble objeto de la venta pactada. Expone que este hecho factico producto de la relación contractual que identifica la voluntad de vender de la ciudadana R.B.H., la cual busca desnaturalizar o tergiversar judicialmente la parte demandante, ya que si su representada no hubiese tenido la intensión de cumplir con el contrato no hubiese permitido que el comprador ocupara el inmueble de forma exclusiva; por lo cual niega que su representada haya incumplido con obligación alguna en el lapso de vigencia del referido acuerdo.

Indicó que el ciudadano G.B.O.; fue quien incumplió con su obligación contractual de pagar el precio convenido, sea por el crédito bancario que había solicitado o por los recursos propios como ofreció en determinado momento a la ciudadana demandada. Señaló que quien incumplió con el pago fue el accionante, ya que por ninguna de las dos formas de pago cumplió con la obligación contraída en el tiempo establecido en la clausula quinta, es por ello que recalca que errónea y desatinadamente el accionante alega que es su representada quien incumplió el contrato.

Negó que sea el acciónate quien cumpla mes a mes con el pago de la cuota del crédito hipotecario, ya que desde el momento en que ocurrió la compra del apartamento no es el accionante quien cumple con el pago, si no la ciudadana demandada es quien cancela y ha cancelado las cuotas todos los meses con su propio dinero, desde el día en que adquirió el inmueble, pese a haberse comprometió a venderlo, estando solvente con sus obligaciones con el acreedor hipotecario según el contrato de compra-venta suscrito en el 2008, por ante el Registrador Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara; motivo por el cual negó que sea el demandante quien paga dicho apartamento al banco.

Señaló que es falso que la su representada se haya negado a entregar al demandante las solvencias y demás documentos a los que hace referencia en su escrito libelar; que es falso que su representada se haya negado a otorgar autorización alguna, por cuanto el banco nunca exigió tal manifestación de voluntad, aun cuanto fue el ciudadano G.B.O., quien así lo exigió, motivo por el cual asevera que no fue su representada quien incumplió sino más bien el accionante al no cancelar lo pactado en el contrato.

Finalmente, solicitó que fuese declarada sin lugar la presente demanda y que su representada fuese ratificada como propietaria del inmueble objeto de la litis; así como la respectiva condenatoria en costas.

ANALISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO

Planteada así la controversia, y conforme a los alcances de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil Vigente, que establecen que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación, este Tribunal observa que dentro del lapso establecido en ley las partes ejercieron su derecho a promover pruebas de la siguiente manera:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

En este sentido, se observa que la parte demandante para demostrar sus respectivas afirmaciones de los hechos, promovió conjuntamente con el escrito libelar las siguientes pruebas:

Marcado “A”, original del contrato de Opción a Compra-venta suscrito entre los ciudadanos R.M.B.H. y G.E.B.O., en fecha 16 de noviembre de 2011, por ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto Estado Lara, bajo el N° 52, Tomo 142 de los Libros de Autenticaciones llevados en dicha Notaría (fs. 8 al 13); Marcado “B”, copia simple de documento de propiedad del apartamento signado con el N° 5-PH-1 Duplex (Pent-House), ubicado en el 9° y 10° piso del edificio N° 5 Sector 3, segunda etapa del Complejo Metropolitano J.P., suscrito en fecha 26 de junio de 2008, por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, bajo el N° 36, Tomo 25, Protocolo Primero (fs. 14 al 24). Este Tribunal le atribuye valor de plena prueba a los anteriores documentos, por tratarse de documento público, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnados por la parte demandada, y los cuales resultan idóneos para probar la existencia del vínculo contractual existente entre los ciudadanos R.M.B.H. y G.E.B.O., así como de la venta que le fuese efectuada a la referida ciudadana del inmueble objeto del litigio, por parte de las ciudadanas M.C.R.P. y T.G.E.M., en su condición de apoderadas de la sociedad mercantil Inversiones C.M.J., C.A. Y así se establece.

Marcado “C”, Resumen de Deuda de fecha 24 de febrero de 2014, del cliente V07396122 Baptista Herrera R.M., número de operación 0102 0422 530000000199 (f. 25). En el presente caso, aprecia este Juzgador que estamos ante un instrumento privado, la cual se estima en todo su valor probatorio, en tanto que no fue impugnada en cuanto a su veracidad por la contraparte, todo de conformidad con lo dispuesto en el segundo parágrafo del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de la cual se evidencia que el 24 de febrero de 2014, la ciudadana Baptista Herrera R.M. adeudaba la cantidad de Ciento Cuarenta y Seis Mil Setecientos Setenta y Tres Bolívares con Cincuenta y Tres Céntimos (Bs. 146.773,53). Y así se establece.

Asimismo, en el escrito de promoción de pruebas (fs. 42 al 48), presentado por el Abogado E.X.S.R., actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante, promovió:

PRIMERO

Ratificó todas y cada una de las documentales agregadas con el libelo de demanda, especialmente el contrato de opción a compra suscrito por la ciudadana R.M.B.H., por ante la Notaría Segunda de Barquisimeto, marcado con la letra “A” y el documento de propiedad protocolizado por ante la oficina del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, marcado letra “B”. Medios probatorios que previamente fueron valorados por el Tribunal.

SEGUNDO

  1. Marcado “C”, impresión de correo electrónico enviado y recibido tanto de la parte demandante como de la parte demandada, de fecha 23 de noviembre de 2011 (f. 49). Esta prueba será valorada por el Tribunal conjuntamente con las resultas de la prueba de experticia.

  2. Marcado “D” 1) impresión de comprobante de “Transferencias Otros Bancos” del Banco BBVA Provincial de fecha 23 de mayo de 2014 (f. 50), donde se reflejada transferencia efectuada en misma fecha, por un monto de Dos Mil Quinientos Ochenta Bolívares (Bs. 2.580,00), a favor de R.M.B.H., abonado en la Cuenta N° 0102-0422-41-0100021019, perteneciente al “BANCO DE VENEZUELA, SACA BANCO UNIVERSAL”; 2) Impresión de comprobante de “Transferencias Otros Bancos” del Banco BBVA Provincial de fecha 25 de abril de 2014 (f. 51), donde se reflejada transferencia efectuada en misma fecha, por un monto de Dos Mil Quinientos Ochenta Bolívares (Bs. 2.580,00), a favor de R.M.B.H., abonado en la Cuenta N° 0102-0422-41-0100021019, perteneciente al “BANCO DE VENEZUELA, SACA BANCO UNIVERSAL”, 3) Impresión de comprobante de “Transferencias Otros Bancos” del Banco BBVA Provincial de fecha 25 de marzo de 2014 (f. 52), donde se reflejada transferencia efectuada en misma fecha, por un monto de Dos Mil Quinientos Ochenta Bolívares (Bs. 2.580,00), a favor de R.M.B.H., abonado en la Cuenta N° 0102-0422-41-0100021019, perteneciente al “BANCO DE VENEZUELA, SACA BANCO UNIVERSAL”; 4) Impresión de comprobante de “Transferencias Otros Bancos” del Banco BBVA Provincial de fecha 24 de febrero de 2014 (f. 53), donde se reflejada transferencia efectuada en misma fecha, por un monto de Dos Mil Quinientos Ochenta Bolívares (Bs. 2.580,00), a favor de R.M.B.H., abonado en la Cuenta N° 0102-0422-41-0100021019, perteneciente al “BANCO DE VENEZUELA, SACA BANCO UNIVERSAL”; 5) Impresión de Consulta de Movimientos de la cuenta 0108-2457-58-0200099119 del Banco BBVA Provincial, correspondiente al mes de Enero 2014 (fs. 54 y 55), donde aparece reflejada en fecha 21 de enero de 2014, el siguiente movimiento “TR/OB 90552192 ROSA BAPT”, por un monto de Dos Mil Quinientos Treinta y Nueve Bolívares (Bs. 2.539,00); 6) Impresión de Consulta de Movimientos de la cuenta 0108-2457-58-0200099119 del Banco BBVA Provincial, de fecha 21 de enero de 2014 (f. 56), donde aparece reflejada en la Descripción “CARGO TRANSFER TR/OB 90552192 R.B. – CRED0102” por un monto de Dos Mil Quinientos Treinta y Nueve Bolívares (Bs. 2.539,00); 7) Impresión de correo electrónico enviado por PROVINET@provincial.com en día miércoles 18 de diciembre de 2013 a PROAUDIO@CANTV.NET (f. 57), informando sobre “Transferencia Otros Bancos” emitida desde BBVA Provincial en una Cuenta cuyo titular es G.E.B.O., efectuada a través de Provinet, por un monto de de Dos Mil Quinientos Treinta y Ocho Bolívares (Bs. 2.538,00), a favor de R.M.B.H., en fecha 18 de diciembre de 2013; 8) Impresión de Consulta de Movimientos de la cuenta 0108-2457-58-0200099119 del Banco BBVA Provincial cuyo titular BRACHO OROPEZA G.E. (f. 58), del lapso del 01 de septiembre de 2013 al 31 de diciembre de 2013, donde aparece reflejada en fecha 19 de diciembre de 2013, el siguiente movimiento “CARGO TRANSFER. AUTOMATICO TRANSF.”, por un monto de Dos Mil Quinientos Treinta y Ocho Bolívares (Bs. 2.538,00); 9) Impresión de Consulta de Movimientos de la cuenta 0108-2457-53-0100038139 del Banco BBVA Provincial cuyo titular es PROAUDIO EL SONIDO C.A. (fs. 59 y 60), del lapso del 01 de septiembre de 2013 al 30 de noviembre de 2013, donde aparece reflejada en fecha 21 de noviembre de 2013, el siguiente movimiento “CARGO TRANSFER. AUTOMATICO TRANSF.”, por un monto de Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 1.400,00); 10) Copia simple e impresión de Consulta de Movimientos de la cuenta 0108-2457-58-0200099119 del Banco BBVA Provincial, cuyo titular BRACHO OROPEZA G.E. (fs. 61 y 62), del lapso del 01 de septiembre de 2013 al 31 de diciembre de 2013, donde aparece reflejada en fecha 26 de septiembre de de 2013, el siguiente movimiento “CARGO TRANSFER. AUTOMATICO TRANSF.”, por un monto de Dos Mil Quinientos Treinta y Ocho Bolívares (Bs. 2.538,00) y en fecha 28 de octubre de de 2013, el siguiente movimiento “CARGO TRANSFER. AUTOMATICO TRANSF.”, por un monto de Dos Mil Quinientos Treinta y Ocho Bolívares (Bs. 2.538,00); 11) Impresión de correo electrónico enviado por PROVINET@provincial.com en día miércoles 28 de agosto de 2013 a PROAUDIO@CANTV.NET (f. 63), informando sobre “Transferencia Otros Bancos” emitida desde BBVA Provincial en una Cuenta cuyo titular es G.E.B.O., efectuada a través de Provinet, por un monto de de Dos Mil Quinientos Treinta y Ocho Bolívares (Bs. 2.538,00), a favor de R.M.B.H., en fecha 28 de agosto de 2013; 12) Impresión de correo electrónico enviado por PROVINET@provincial.com en día miércoles 26 de julio de 2013 a PROAUDIO@CANTV.NET (f. 64), informando sobre “Transferencia Otros Bancos” emitida desde BBVA Provincial en una Cuenta cuyo titular es G.E.B.O., efectuada a través de Provinet, por un monto de de Dos Mil Quinientos Treinta y Ocho Bolívares (Bs. 2.538,00), a favor de R.M.B.H., en fecha 26 de julio de 2013; 13) Impresión de comprobante de “Transferencias Otros Bancos” del Banco BBVA Provincial de fecha 25 de junio de 2013 (f. 65), donde se reflejada transferencia efectuada en misma fecha, por un monto de Dos Mil Quinientos Treinta y Ocho Bolívares (Bs. 2.538,00), a favor de R.M.B.H., abonado en la Cuenta N° 0102-0422-41-0100021019, perteneciente al “BANCO DE VENEZUELA, SACA BANCO UNIVERSAL”; 14) Impresión de Consulta de Movimientos de la cuenta 0108-2457-58-0200099119 del Banco BBVA Provincial, correspondiente al mes de Junio 2013 (fs. 66 y 67), donde aparece reflejada en fecha 05 de junio de 2013, el siguiente movimiento “TR/OB 90475650 ROSA BAPT”, por un monto de Dos Mil Quinientos Treinta y Ocho Bolívares (Bs. 2.538,00), y en fecha 26 de Junio de 2013, el siguiente movimiento “TR/OB 91222901 ROSA BAPT”, por un monto de Dos Mil Quinientos Treinta y Ocho Bolívares (Bs. 2.538,00); 15) Impresión de Consulta de Movimientos de la cuenta 0108-2457-58-0200099119 del Banco BBVA Provincial (f. 68), donde aparecen reflejados movimientos bancarios de fecha 30 de junio de 2013, 21 de junio de 2013 y 13 de junios de 2013, por un monto de Mil Quinientos Noventa y Cuatro Bolívares con Un Céntimo (Bs. 1.594,01); Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 40.000,00) y Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00), respectivamente; 16) Impresión de Consulta de Movimientos de la cuenta 0108-2457-58-0200099119 del Banco BBVA Provincial, correspondiente al mes de Mayo 2013 (fs. 69 y 70), donde aparece reflejada en fecha 02 de mayo de 2013, el siguiente movimiento “TR/OB 99040598 ROSA BAPT”, por un monto de Dos Mil Quinientos Treinta y Ocho Bolívares (Bs. 2.538,00); 17) Impresión de Consulta de Movimientos de la cuenta 0108-2457-58-0200099119 del Banco BBVA Provincial (f. 71), donde aparecen reflejados movimientos bancarios de fechas 31 de mayo de 2013, 29 de mayo de 2013, 06 de mayo de 2013, 06 de mayo de 2013, 06 de mayo de 2013, y 02 de mayo de 2013, por un monto de Mil Setecientos Catorce Bolívares con Cinco Céntimos (Bs. 1.714,05); Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 40.000,00); Cien Bolívares (Bs. 100,00); Tres Mil Doscientos Bolívares (3.200,00); Trescientos Bolívares (Bs. 300,00); Trescientos Bolívares (Bs. 300,00); y Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,00), respectivamente; 18) Copias simples de Consulta de Movimientos de la cuenta 0108-2457-58-0200099119 del Banco BBVA Provincial, cuyo titular G.E.B.O. (fs. 73 al 79), del lapso del 01 de abril de 2013 al 30 de abril de 2013, donde aparece reflejada en fecha 03 de abril de de 2013, el siguiente movimiento “TR/OB 99040598 ROSA BAPT”, por un monto de Dos Mil Quinientos Treinta y Ocho Bolívares (Bs. 2.538,00); 19) Planilla de depósito del Banco de Venezuela, Nº 31666884, de fecha 27 de febrero de 2013 (f. 80), por un monto de Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 2.500,00), efectuado en la Cuenta de Ahorro N° 0102-0422-410100021019, cuyo titular de la cuenta es R.M.B.H., con sello húmedo del Banco de Venezuela Sucursal Barquisimeto de fecha 27 de febrero de 2013 por la Caja N° 1; 20) Impresión de comprobante de “Transferencias Otros Bancos” del Banco BBVA Provincial de fecha 24 de enero de 2013 (f. 81), donde se reflejada transferencia efectuada en misma fecha, por un monto de Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 2.500,00), a favor de R.M.B.H., abonado en la Cuenta N° 0102-0422-41-0100021019, perteneciente al “BANCO DE VENEZUELA, SACA BANCO UNIVERSAL”; 21) Planilla de depósito del Banco de Venezuela, Nº 58776022, de fecha 18 de enero de 2013 (f. 82), por un monto de Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 2.500,00), efectuado en la Cuenta de Ahorro N° 0102-0422-410100021019, cuyo titular de la cuenta es R.M.B.H., con sello húmedo del Banco de Venezuela Sucursal Barquisimeto de fecha 18 de enero de 2013 por la Caja N° 2, por la parte posterior del mismo; 22) Planilla de depósito del Banco de Venezuela, Nº 62141693, de fecha 04 de diciembre de 2012 (f. 83), por un monto de Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 2.500,00), efectuado en la Cuenta de Ahorro N° 0102-0422-410100021019, cuyo titular de la cuenta es R.M.B.H., con sello húmedo del Banco de Venezuela Sucursal Barquisimeto de fecha 04 de diciembre de 2012 por la Caja N°; 23) Impresión de comprobante de “Transferencias Otros Bancos” del Banco BBVA Provincial de fecha 23 de octubre de 2012 (f. 84), donde se reflejada transferencia efectuada en misma fecha, por un monto de Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 2.500,00), a favor de R.M.B.H., abonado en la Cuenta N° 0102-0422-41-0100021019, perteneciente al “BANCO DE VENEZUELA, SACA BANCO UNIVERSAL”; 24) Impresión de comprobante de “Transferencias Otros Bancos” del Banco BBVA Provincial de fecha 26 de septiembre de 2012 (f. 85), donde se reflejada transferencia efectuada en misma fecha, por un monto de Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 2.500,00), a favor de R.M.B.H., abonado en la Cuenta N° 0102-0422-41-0100021019, perteneciente al “BANCO DE VENEZUELA, SACA BANCO UNIVERSAL”; 25) Impresión de comprobante de “Transferencias Otros Bancos” del Banco BBVA Provincial de fecha 28 de agosto de 2012 (f. 86), donde se reflejada transferencia efectuada en misma fecha, por un monto de Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 2.500,00), a favor de R.M.B.H., abonado en la Cuenta N° 0102-0422-41-0100021019, perteneciente al “BANCO DE VENEZUELA, SACA BANCO UNIVERSAL”; 26) Impresión de correo electrónico enviado por PROVINET@provincial.com en día miércoles 28 de agosto de 2012 a PROAUDIO@CANTV.NET (f. 87), informando sobre “Su Clave Digital” emitida desde BBVA Provincial, para completar operación de Transferencia a terceros Otros Bancos; 27) Impresión de comprobante de “Transferencias Otros Bancos” del Banco BBVA Provincial de fecha 09 de agosto de 2012 (f. 88), donde se reflejada transferencia efectuada en misma fecha, por un monto de Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 2.500,00), a favor de R.M.B.H., abonado en la Cuenta N° 0102-0422-41-0100021019, perteneciente al “BANCO DE VENEZUELA, SACA BANCO UNIVERSAL”, firmado en fecha 09 de Agosto de 2012; 28) Impresión de comprobante de “Transferencias Otros Bancos” del Banco BBVA Provincial de fecha 26 de junio de 2012 (f. 89), donde se reflejada transferencia efectuada en misma fecha, por un monto de Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000,00), a favor de R.M.B.H., abonado en la Cuenta N° 0102-0422-41-0100021019, perteneciente al “BANCO DE VENEZUELA, SACA BANCO UNIVERSAL”, firmado; 29) Impresión de Consulta de Movimientos de la cuenta 0108-2457-53-0100038139 del Banco BBVA Provincial, correspondiente al mes de Mayo 2012 (fs. 90 y 91), donde aparece reflejada en fecha 29 de mayo de 2012, el siguiente movimiento “TR/OB 97465811 ROSA BAPT”, por un monto de Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 2.500,00); 30) Impresión de Consulta de Movimientos por importe de la cuenta 0108-2457-53-0100038139 del Banco BBVA Provincial (f. 92), donde aparecen reflejados movimientos bancarios de fechas 29 de mayo de 2012, 22 de mayo de 2012, 10 de mayo de 2012, 10 de mayo de 2012, 02 de mayo de 2012, y 02 de mayo de 2012, por un monto de Seis Mil Quinientos Bolívares (Bs. 6.500,00); Dos Mil Setecientos Cuarenta y Cuatro Bolívares (Bs. 2.744,00); Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 2.500,00); Doce Mil Bolívares (12.000,00); Ocho Mil Quinientos Noventa y Dos Bolívares con Sesenta y Cuatro Céntimos (Bs. 8.592,64); Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,00), respectivamente; 31) Impresión de Consulta de Movimientos de la cuenta 0108-2457-53-0100038139 del Banco BBVA Provincial, correspondiente al mes de Abril 2012 (fs. 93 y 94), donde aparece reflejada en fecha 30 de abril de 2012, el siguiente movimiento “TR/OB 96571381 ROSA BAPT”, por un monto de Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 2.500,00); 32) Impresión de Consulta de Movimientos por Importe de la cuenta 0108-2457-53-0100038139 del Banco BBVA Provincial (f. 95), donde aparecen reflejados movimientos bancarios de fechas 27 de abril de 2012 y 11 de abril de 2012, por un monto de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,00) y Treinta y Cuatro Mil Trescientos Setenta Bolívares con Cincuenta y Seis Céntimos (Bs. 34.370,56), respectivamente; 33) Impresión de comprobante de “Transferencias Otros Bancos” del Banco BBVA Provincial de fecha 23 de marzo de 2012 (f. 96), donde se reflejada transferencia efectuada en misma fecha, por un monto de Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 2.500,00), a favor de R.M.B.H., abonado en la Cuenta N° 0102-0422-41-0100021019, perteneciente al “BANCO DE VENEZUELA, SACA BANCO UNIVERSAL”; 34) Impresión de comprobante de “Transferencias Otros Bancos” del Banco BBVA Provincial de fecha 27 de febrero de 2012 (f. 97), donde se reflejada transferencia efectuada en misma fecha, por un monto de Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 2.500,00), a favor de R.M.B.H., abonado en la Cuenta N° 0102-0422-41-0100021019, perteneciente al “BANCO DE VENEZUELA, SACA BANCO UNIVERSAL”; 35) Impresión de comprobante de “Transferencias Otros Bancos” del Banco BBVA Provincial de fecha 25 de enero de 2012 (f. 98), donde se reflejada transferencia efectuada en misma fecha, por un monto de Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 2.500,00), a favor de R.M.B.H., abonado en la Cuenta N° 0102-0422-41-0100021019, perteneciente al “BANCO DE VENEZUELA, SACA BANCO UNIVERSAL”; y 36) Impresión de Consulta de Movimientos de la cuenta 0108-2457-53-0100038139 del Banco BBVA Provincial, correspondiente al mes de Diciembre 2011 (fs. 99 al 101), donde aparece reflejada en fecha 22 de diciembre de 2011, el siguiente movimiento “TR/OB 93192746 ROSA BAPT”, por un monto de Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 2.500,00).

En relación a las transferencias bancarias, es importante traer a colación lo señalado por J.M.O., en su libro “El Pago”, en el cual señala “que ellas tienen lugar a través de las anotaciones en las respectivas cuentas bancarias del deudor (en la que el banco carga el monto de transferencia ordenada) y del acreedor (en la que el banco abona ese mismo monto). El banco opera como un intermediario obligado a cumplir la transferencia que le ha ordenado el deudor, en virtud del contrato de mandamiento que mantiene con este, para cumplir en su provecho con el llamado SERVICIO DE CAJA, según las instrucciones que reciba. La adquisición de esta disponibilidad de parte creditoris equivale a un pago satisfactorio como si se hubiere realizado la transacción real en dinero”.

Al respecto, establece el artículo 4 del Decreto con Fuerza de Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas en su último aparte que “La información contenida en un Mensaje de Datos reproducida en formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la Ley a las copias o reproducciones fotostáticas”. Ahora bien en el presente caso aun y cuando la demandada no impugnó o desmintió las referidas transferencias y depósitos bancarios, sin embargo el demandante no trajo a los autos ningún otro medio probatorio que sirva de apoyo para adminicular y demostrar que los referidos depósitos y transferencia, fueron efectuados por el ciudadano G.B. a la ciudadana R.M.B.H., con ocasión a las cuotas pertenecientes al crédito hipotecario, por lo que considera este juzgador que las mismas constituyen un indicio de prueba de las transferencia y depósitos efectuados en la cuenta cuya titular es la ciudadana R.M.B.H., más no son suficiente para demostrar el pago de las cuotas correspondientes al crédito hipotecario que pesa sobre el inmueble objeto del contrato de compra-venta.

En tal sentido, este sentenciador se apoya en el criterio establecido por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 552 de fecha 29 de marzo de 2006, en el Expediente N° 05-1285, con Ponencia del Magistrado Dr. J.R.P., en la cual dejó sentado lo siguiente: “La valoración de los indicios la realiza libremente el Juez, para saber si son necesarios o contingentes graves, precisos y concordantes, y en fin cual será el mérito que deberá reconocerles para su convicción respecto a los hechos alegados y controvertidos en el proceso, obviamente previo examen de todos los requisitos necesarios para su existencia, validez y eficacia procesal. Una vez establecida la existencia y autenticidad de cada indicio, para considerar su importancia, es necesario examinar los argumentos probatorios adversos a la conclusión que de aquel puede inducirse y los contraindicios que puedan desvirtuarlo o desmeritar la inferencia lógica que suministran…”. Y en este sentido, dichos documentos son valorados como un indicio de las transferencias y depósitos efectuados, de conformidad con lo previsto el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO

Promovió la confesión judicial espontanea de la parte demandada en cuanto a los hechos efectuada en su escrito de contestación de la demanda. Esta institución encuentra prevista en el artículo 1.401 del Código Civil, el cual dispone lo siguiente:

La confesión realizada por la parte o por su apoderado, dentro de los límites del mandato, ante un juez, aunque este sea incompetente, hace plena prueba

.

Con respecto a la confesión judicial la doctrina nacional es conteste en que la confesión judicial es una declaración, que conlleva efectos perjudiciales para la parte que la realiza y beneficios a la contraria. Es cuanto a este punto, el profesor H.D.E., en su libro “Teoría General de la Prueba Judicial”, definió la confesión en los siguientes términos:

Hemos visto que la confesión es una declaración de parte, entendida ésta en un sentido formal procesal, es decir, como sujeto de la relación jurídica procesal en la condición de demandante, demandado o tercero interviniente. Sin embargo, no todas las declaraciones de parte implican una confesión, pues también hay declaraciones de parte en documentos extraprocesales de naturaleza contractual o simplemente probatorio, caso en el cual integran el contenido de éstos, y en esta forma asumen la índole propia de prueba documental. El caso de las declaraciones hechas en escritos procesales, como el de demanda o excepciones, es especial, ya que pueden contener confesiones y admisiones o reconocimientos de hechos.

…(omisis)…

Es necesario, por lo tanto, distinguir entre declaración de parte (género) y confesión (especie); toda confesión es una declaración de parte, pero ésta no es siempre una confesión. También es indispensable distinguir entre la confesión y el juramento, no sólo porque aquella puede ocurrir sin la formalidad del juramento (confesión extrajudicial y la judicial obtenida mediante interrogatorio informal e injurado, o en memoriales cuando la ley procesal la contempla, como sucede en los arts. 197 y c07 del C. de Pr. C. colombiano), sino porque en los sistemas legislativos suele distinguirse la prueba de confesión judicial mediante interrogatorio juramentado, de la prueba especial de juramento deferido, supletorio y estimatorio (cfr, cap XXII).

Por su parte, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 794 de fecha 3 de agosto de 2004, en el expediente No 03-668, con ponencia del Magistrado Tulio Álvarez Ledo, ha manifestado lo siguiente:

…En efecto, la confesión considerada como prueba es el testimonio que una de las partes en el, hace contra si misma, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de los hechos susceptibles de producir consecuencias jurídicas en su contra…

Efectuadas las anteriores consideraciones conceptuales y legales, este Tribunal de la promoción de esta prueba pudo se evidenciar luego de una revisión detenida del escrito de contestación de la demanda, que la parte demandada manifestó expresamente: 1) que el demandante ciudadano G.B.O., que una vez suscrito el contrato comenzó a usar y ocupar el inmueble objeto del contrato de compra-venta; y 2) que el demandante ciudadano G.B.O., en determinado momento de vigencia del contrato le ofreció pagar el precio convenido con recursos propios; y sólo sobre ese hecho la aprecia el Tribunal.

Con respectó a lo alegado por el demandante en su escrito de promoción de pruebas, sobre que el demandado en su escrito de contestación de la demanda reconoció espontáneamente “que el banco le exigió a R.B. y esta se negó” a dar autorización para la cancelación total del crédito, de la revisión efectuada a dicho escrito de contestación no se pudo constatar tal reconocimiento, debido a que la demandado con respecto a este punto manifestó fue “Tampoco es cierto, y por ende niego formalmente que nuestra representada se haya dejado de otorgar o entregar autorización alguna, pues el Banco jamás le exigió dicha documental o manifestación de voluntad, pese a haberlo exigido el comprador verbalmente durante la vigencia el contrato, en modo alguno el banco le exigió ello a R.B.h. para proceder a recibir el pago restante, es decir no es mi poderdante quien incumplió sino más bien hubo una obligación incumplida por G.B.O. quien no pagó ni fue diligente con su actuar contractual”, motivo por el cual este Tribunal no toma tal declaración como un reconocimiento espontaneo del hecho alegado por el demandante. Y así se establece.

CUARTO

De conformidad con el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, promovió experticia a los fines de verificar el contenido del documento acompañado con el escrito libelar y marcado con la letra “C”, relativo a la impresión de correo electrónico enviado y recibido tanto de la parte demandante como de la parte demandada, de fecha 23 de noviembre de 2011 (f. 49). Con respecto a este medio probatorio, de las actas procesales que conforman el presente asunto se observó que la primera experticia practicada el referido correo y cuyas resultas constan a los folios 165 al 174, quedó anulado por efectos de la reposición acordada por auto dictado en fecha 25 de julio de 2014, dictado por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara (f. 164), siendo posteriormente acordada nuevamente la práctica de la misma por auto dictado en fecha 5 de agosto de 2014 (f. 177), cuyas resultas constan a los folios 520 al 524, y en la cual se concluyó que “no existe en el servidor de correo electrónico CANTV ningún mensaje de datos que coincida con las características que arguye el promovente en su escrito de promoción de pruebas y existe capacidad de almacenamiento en la cuenta de correo electrónico objeto de esta experticia”.

En relación al correo electrónico o mensaje de datos como lo denomina la Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, señala J.E.C.R. en su libro “La Prueba Ilegítima por Inconstitucional”, que los correos electrónicos, mensajes de las personas naturales o jurídicas, escritos u orales, gráficos o sonoros, en algunos sistemas partiendo de una computadora viajan por líneas telefónicas, a una computadora central a la cual están conectadas las líneas. Los datos digitales se transmiten por las líneas telefónicas convertidos en señales de audio, para lo cual las transforma el modem, y cuando llegan al otro computador-receptor, para que los reciba otra persona, se transmutan de nuevo en digitales; cuando no están destinadas al dominio público, actúan como comunicaciones privadas.

Ahora bien, respecto a este medio probatorio promovido, observa el Tribunal que la impresión de los correos electrónicos y páginas web tienen la misma eficacia probatoria que la Ley otorga a los documentos escritos y la misma dependerá de que el mensaje de datos esté asociado a algún mecanismo de seguridad que permita identificar su origen y autoría. De allí que los mensajes de datos se equiparan a la prueba documental, es decir, consagra la Ley el llamado principio denominado en doctrina “Equivalencia Funcional”, conforme al cual el contenido de un documento electrónico surtirá los mismos efectos que el contenido en un documento en soporte papel, por lo que la función jurídica que cumple la instrumentación mediante soportes en papel y firma autógrafa respecto a todo acto jurídico, la cumpla igualmente la instrumentación electrónica a través de un mensaje de datos; y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 6 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, los mensajes de datos, que en si son documentos electrónicos, son medios de pruebas legales, independientemente de que para su promoción y evacuación, se remita a las reglas procesales establecidas para las pruebas libres.

Dado lo especial de la prueba tecnológica, la misma, aparte de cumplir con los requisitos generales de admisión, deberá verificar otros requisitos establecidos en el Artículo 8 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, referentes a los aspectos de integridad, autenticidad y origen del mensaje de datos, siendo estos: 1) que la información que contengan pueda ser consultada posteriormente (integridad); 2) que conserven el formato en que se generó, archivó o recibió o en algún formato que sea demostrable que reproduce con exactitud la información generada o recibida (autenticidad); y 3) que se conserve todo dato que permita determinar el origen y destino del Mensaje de Datos, la fecha y hora en que fue enviado o recibido (origen del mensaje de datos).

Ahora bien, teniendo los mensajes de datos, conforme al artículo 4 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, la misma eficacia probatoria que la ley otorga a los documentos escritos, y que la información contenida en ellos, reproducida en formato impreso, tiene la misma eficacia probatoria atribuida a las copias o reproducciones fotostáticas, y por cuanto de la revisión de las actas procesales que conforman el presente asunto, se observó que ambas partes promovieron en sus oportunidades respectivas, este mismo medio probatorio, lo cual lleva a la conclusión a este Juzgador, que las parte demandante y demandada reconocen la existencia del referido correo electrónico de fecha 23 de noviembre de 2011, y en tal sentido le otorga valor probatorio al mismo. Y así se establece.

QUINTO

Promovió la prueba de informe dirigida al Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, ubicado en la carrera 16 con calle 26, Torre David, Mezzanina, Barquisimeto, Estado Lara. En este sentido, es importante acotar que el artículo 433 de la norma adjetiva civil, consagra lo siguiente: “Cuando se trate de hechos que consten en documentos, libros, archivos u otros papeles que se hallen en oficinas públicas, bancos, asociaciones gremiales, sociedades civiles o mercantiles e instituciones similares, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal, a solicitud de parte, requerirá de ella informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan de dichos instrumentos, o copia de los mismos…”

De la norma antes trascrita, este sentenciador constata que la referida prueba fue admitida y se ordenó librar el oficio correspondiente, recibiendo respuesta mediante oficio N° 363/4/2015/423, de fecha 23 de Noviembre de 2015, recibido en este Tribunal en fecha 26 de Noviembre de 2015, suscrita por el Abogado J.V.P., Registrador Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara (fs. 550 al 554), por medio del cual remite certificación e informa que el inmueble tipo apartamento distinguido con el N° 5-PH-1, ubicado en el Edificio 5 del Sector 3, piso noveno y decimo, ubicado en el Complejo Centro Metropolitano Javier, P.L.T., segunda etapa, Parroquia C.d.M.I.d.E.L., le pertenece a la ciudadana R.M.B.H., titular de las cédula de identidad N° V-7.396.122, según documento protocolizado en dicha oficina de registro público, bajo el N° 36, Tomo 25, Protocolo Primero de fecha 26/06/2008; y que se constituyó sobre él una Hipoteca de Primer Grado, hasta por la cantidad de Cuatrocientos Sesenta y Dos Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 462.500,00), las misma fue constituida a favor del Banco Venezuela, S.A, Banco Universal y que hasta la fecha en que fue emitida dicha certificación no ha sido liberada o cancelada. Las resultas de esta prueba de informa es valorada por el Tribunal en cuanto a la propiedad de la ciudadana R.M.B.H. sobre el inmueble conforme documento protocolizado por ante el referido Registro y la existencia de una Hipoteca de Primer Grado sobre el inmueble objeto del litigio. Y así se establece.

Promovió la prueba de informe dirigida al Servicio Municipal De Administración Tributaria (SEMAT), la referida prueba fue admitida y se ordenó librar el oficio correspondiente, recibiendo respuesta mediante oficio N° SGG-1450-2015, de fecha 25 de Noviembre de 2015, recibido en este Tribunal en fecha 27 de Noviembre de 2015, suscrita por el Ingeniero F.A.F., Gerente General del Servicio Municipal De Administración Tributaria (SEMAT) (f. 555), por medio del cual informa que el inmueble ubicado en el Complejo Centro Metropolitano Javier, P.L.T., II Etapa, Torre 5 piso 9 N° 5PH-1, identificado con el código catastral N° 13-03-02-U01-216-0064-032-006-09-PH1, a nombre de la ciudadana R.M.B.H., titular de la cédula de identidad N° 7.369.122, tiene pagos desde el año 2008 hasta el 2014, por concepto de impuesto inmobiliario urbano, y le fue expedida solvencia N° CH-14001660, en fecha 16 de septiembre de 2014, y que hasta la fecha en que fue remitida dicha información no se había realizado la declaración y pago correspondiente al año 2015. Las resultas de esta prueba de informa es valorada por el Tribunal en cuanto al cumplimiento de pagos por concepto de impuesto inmobiliario urbano desde el año 2008 hasta el 2014, sobre el inmueble ubicado en el Complejo Centro Metropolitano Javier, P.L.T., II Etapa, Torre 5 piso 9 N° 5PH-1, identificado con el código catastral N° 13-03-02-U01-216-0064-032-006-09-PH1, siéndole expedida solvencia N° CH-14001660, en fecha 16 de septiembre de 2014, y la falta declaración y pago correspondiente inmobiliario urbano correspondiente al año 2015. Y así se establece.

SEXTO

Promovió criterios sostenidos por el Tribunal Supremo de Justicia.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

En el escrito de contestación, presentado por el abogado C.T., en su carácter de apoderado judicial de la demandada en el presente juicio, cursante en los folios 102 y 103, promovió:

PRUEBAS DOCUMENTALES:

  1. Marcado “A”, copia certificada de documento de propiedad del apartamento signado con el N° 5-PH-1 Duplex (Pent-House), ubicado en el 9° y 10° piso del edificio N° 5 Sector 3, segunda etapa del Complejo Metropolitano J.P., suscrito en fecha 26 de junio de 2008, por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, bajo el N° 36, Tomo 25, Protocolo Primero (fs. 104 al 117). Este Tribunal le atribuye valor de plena prueba al anterior documento, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnados por la parte demandante, y el cual resulta idóneo para probar la venta que le fuese efectuada a la ciudadana R.M.B.H. del inmueble objeto del litigio, por parte de las ciudadanas M.C.R.P. y T.G.E.M., en su condición de apoderadas de la sociedad mercantil Inversiones C.M.J., C.A. Y así se establece.

  2. Marcado “B”, original comprobante de recepción de Registro de Vivienda Principal (fs. 118 y 119). Dicho documento no puede ser valorado por este Tribunal, en virtud de haber efectuado oposición la parte demandante, siendo declarada procedente la misma por impertinente, por auto dictado en fecha 1 de julio de 2014 (f. 147), por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. Y así se establece.

  3. Marcado “C”, impresión de correo electrónico enviado y recibido tanto de la parte demandante como de la parte demandada, de fecha 23 de noviembre de 2011 (f. 120). Dicha documental ya fue previamente valorada por este tribunal.

  4. Marcado “D1”, comprobante de modificación de datos del cliente emitido por CORPOELEC sellado y firmado en fecha 12 de junio de 2014 (f. 121), y marcada “D2” Factura emitida por CORPOELEC a nombre del ciudadano G.B., de fecha 9 de mayo de 2014 (f. 122). Dichas instrumentales se tiene por fidedigna por no haber sido impugnadas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, ya que constituyen documentos administrativos y en criterio de la doctrina dominante contienen una presunción de certeza desvirtuable, que quedó confirmada al no ser atacada mediante los medios de prueba admisibles en nuestro ordenamiento jurídico positivo durante la secuela de este proceso, razón por la cual se le otorga valor probatorio. Y así se decide.

  5. Marcado “E1”, Consulta de Movimientos de la Cuenta 0102-0422-41-01-00021019 de fecha 9 de junio de 2014, emitido por el Banco de Venezuela, sucursal Barquisimeto Av. Lara (fs. 123 y 124). Al respecto, aprecia este Juzgador que la misma no fue objeto de impugnación en cuanto a su veracidad, razón por la cual se le otorga valor probatorio y se tiene como fidedigna, por cuanto de la misma se demuestra los movimientos bancarios efectuados en dicha cuenta durante los años 2013 y 2014. Y así se declara.

  6. Marcado “E2”, Consulta de Deuda Total de un Contrato, de la Cliente Baptista Herrera R.M., de fecha 9 de junio de 2014, emitido por el Banco de Venezuela, sucursal Barquisimeto Av. Lara, sellado y firmado (f. 125); Marcado “E3”, Resumen de Deuda de la Cliente Baptista Herrera R.M., de fecha 9 de junio de 2014, emitido por el Banco de Venezuela, sucursal Barquisimeto Av. Lara, sellado y firmado (f. 126); y Marcado “E4”, Consulta General de Activos, de la Cliente Baptista Herrera R.M., de fecha 9 de junio de 2014, emitido por el Banco de Venezuela, sucursal Barquisimeto Av. Lara, sellado y firmado (f. 127). Los anteriores instrumentos son apreciados en todo su valor probatorio, en tanto que no fue impugnada en cuanto a su veracidad por la contraparte, todo de conformidad con lo dispuesto en el segundo parágrafo del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de la cual se evidencia que el 9 de junio de 2014, la ciudadana Baptista Herrera R.M. adeudaba la cantidad de Ciento Cuarenta y Dos Mil Novecientos Veintisiete Bolívares con Treinta y Seis Céntimos (Bs. 142.927,36) en virtud de un Crédito Hipotecario. Y así se establece.

  7. Marcado “F”, copias simple del reglamento de condominio del desarrollo denominado Centro Metropilitano Javier P.L.T. (fs. 128 al 142). Dicho documento no puede ser valorado por este Tribunal, en virtud de haber efectuado oposición la parte demandante, siendo declarada procedente la misma por impertinente, por auto dictado en fecha 1 de julio de 2014 (f. 147), por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. Y así se establece.

  8. Marcado “G”, Planilla de depósito del Banco de Venezuela, Nº 0000018683418, de fecha 09 de junio de 2014, por un monto de Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000,oo), efectuado en la Cuenta de Ahorro N° 0102-0422-410100021019, cuyo titular es la ciudadana R.M.B.H. (f. 413). Al respecto, observa este Juzgador que estamos ante un depósito bancario que, aun cuando se asemeja a las tarjas haciéndole aplicable la regla de valoración del artículo 1.383 del Código Civil, los mismos no necesitan de su confrontación para otorgársele valor probatorio, ya que tienen una serie de símbolos, dígitos, letras y seriales que aluden a la operación de depósito efectuada, y que generan una presunción de certeza sólo desvirtuable mediante impugnación, tal como lo ha establecido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la sentencia Nº 877, de fecha 20 de diciembre de 2005, Caso: M.A.G. contra Envases Occidente, C.A., en el Expediente Nº 05-418, cuando estableció que “…los depósitos bancarios no constituyen documentos emanados de terceros, sino tarjas…” Siendo ello así, y en vista de que tales instrumentos no fueron impugnados por la parte contraria, este Tribunal le da valor probatorio, por cuanto dicha planilla da plena fe de que se realizó un depósito en la Cuenta de Ahorro N° 0102-0422-410100021019, cuyo titular es la ciudadana R.M.B.H.. Y así se declara.

    PRUEBA DE TESTIGO:

    Promovió las testimoniales de los ciudadanos L.M.M., S.d.C.H., María Indazuani Matheus Jiménez, F.E.V.L., Adilzon Pastor Peroza, y M.C.H.A., las cuales no fueron evacuadas, en virtud de haber efectuado oposición la parte demandante, siendo declarada procedente la misma conforme a lo previsto en el Artículo 1.387 del Código Civil, por auto dictado en fecha 1 de julio de 2014 (f. 147), por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. Y así se establece.

    CONSIDERACIONES PARA DECIDIR AL FONDO DE LA CAUSA

    Establecido lo anterior corresponde a este Juzgador resolver el fondo de lo planteado y vistos los términos en que quedó trabada la litis, se da por admitido entre las partes la existencia de la relación contractual de Opción de Compra Venta, que une al demandante ciudadano G.E.B.O., y a la demandada ciudadana R.M.B.H., todos plenamente identificados en autos, cuyo objeto lo constituye un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 5PH-1Duplex (pent-house) ubicado en la planta novena y decimo piso del “Centro Metropolitano Javier P.L.T”, ubicado en el lugar denominado Molletones, Jurisdicción de la Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del Estado Lara, de esta Ciudad de Barquisimeto, plenamente determinado en el documento protocolizado por ante la oficina del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 26 de junio del 2008, bajo el N° 36, tomo 25, protocolo primero, el cual fue anexado marcado “B”.

    En tal sentido, aprecia quien juzga, que de acuerdo con lo narrado por la parte actora en su libelo, el fundamento de su demanda lo constituye el incumplimiento en que según sus dichos ha incurrido la demandada de autos, en la responsabilidad legal de agregar una serie de documentos tales como la Solvencia Municipal y Solvencia de Condominio, documentos estos exigidos por la oficina de registro para poder materializar la venta definitiva del inmueble y su negativa de otorgar la autorización para proceder cancelar totalmente por ante las entidad Bancaria Banco de Venezuela, el crédito hipotecario que pesa sobre el inmueble objeto del contrato, y que por tal negativa se ha visto en la necesidad de pagar mes a mes la cuota correspondiente al referido crédito hipotecario.

    Ahora bien, la parte demandada en su escrito de contestación alegó que es la propietaria del inmueble objeto del contrato, y negó que no haya cumplido con las obligaciones contractuales que le corresponden; debido a que estuvo a la espera, de que el demandante cumpliese con el pago de la cantidad restante a su favor, es decir la suma de Ciento Sesenta y Cinco Mil Ochocientos Treinta y Seis Bolívares con Noventa y Seis Céntimos (Bs. 165.836,96), lo cual no ocurrió; y que el ciudadano G.B.O., en virtud de la disposición e intención inequívoca que ha tenido en vender el referido apartamento, que apenas suscrito el contrasto comenzó a usar y ocupar de forma exclusiva el inmueble objeto de la venta pactada.

    Por otra parte, alegó que fue el ciudadano G.B.O.; quien incumplió con su obligación contractual de pagar el precio convenido, sea por el crédito bancario que había solicitado o por los recursos propios como ofreció en determinado momento; que quien incumplió con el pago fue el accionante, ya que por ninguna de las dos formas de pago cumplió con la obligación contraída en el tiempo establecido en la clausula quinta del contrato.

    Asimismo, negó que sea el demandante quien cumple mes a mes con el pago de la cuota del crédito hipotecario, ya que desde el momento en que ocurrió la compra del apartamento no es el accionante quien cumple con el pago, si no la ciudadana demandada es quien cancela y ha cancelado las cuotas todos los meses con su propio dinero, desde el día en que adquirió el inmueble, pese a haberse comprometió a venderlo, estando solvente con sus obligaciones con el acreedor hipotecario según el contrato de compra-venta suscrito en el 2008, por ante el Registrador Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara; motivo por el cual negó que sea el demandante quien paga dicho apartamento al banco; que es falso que se haya negado a entregar al demandante las solvencias y demás documentos a los que hace referencia en su escrito libelar; así como que se haya negado a otorgar autorización alguna, debido a que el banco nunca exigió tal manifestación de voluntad, aun cuanto fue el ciudadano G.B.O., quien así lo exigió.

    Visto lo anterior, considera quien juzga necesario realizar ciertas consideraciones respecto a los contratos de opciones a compra venta. La doctrina ha mantenido que la opción de compra venta es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; siendo atípico, pues no está expresamente regulado en el Código Civil, sino por la jurisprudencia. En tal sentido, Vegas Rolando en su libro titulado “Contratos Preparatorios”, ha señalado que “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”.

    Motivo por el cual, se entiende que la opción de compraventa, es aquel acuerdo mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración o no de un contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. De lo cual se deducen ciertos elementos, tales como: 1) la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; 2) la determinación del objeto; 3) el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y 4) la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción; siendo fundamental, por muy breve que sea éste; y su finalidad tiene que ver con la naturaleza propia del contrato, pues mediante a él, la vinculación del concedente no es temporalmente ilimitada, pues sería el tiempo hábil durante el cual se puede ejercitar el derecho de opción.

    Por su parte, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortiz, en sentencia Nº 358 de fecha 09 de julio de 2009, Expediente Nº 09-051, caso: A.P.d.S. y S.S.F. contra Desarrollos 20699 C.A, estableció el siguiente criterio:

    …Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.

    Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.

    Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.

    Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:

    - Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.

    - Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.

    - Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.

    - Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.

    - Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195)

    De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho…

    En este orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, en sentencia Nº 460 de fecha 27 de octubre de 2010, Expediente Nº 10-131, caso: Tomcar, C.A. Almacén contra Sucesión Amleto A.C.D.P., sostuvo el siguiente criterio:

    “…Ahora bien, la promesa bilateral de compra-venta, ha sido definida por esta Sala como un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas. (Sent. S.C.C., ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez de fecha 18-12-2006, caso Inversiones PP001 C.A.).

    …Omissis…

    Ahora bien, las partes de un contrato pueden válidamente obligarse en los términos, condiciones y modalidades que ellas mismas convengan en el contrato, lo cual constituye el principio de la autonomía de la voluntad que les reconoce la posibilidad de reglamentar por sí mismas el contenido y las particularidades de las obligaciones que se imponen.

    Por lo que los contratantes, siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad, pueden convenir de acuerdo a sus voluntades, y derogar las convenciones por sí mismas, así como modificar la estructura del contrato, lo cual obedece a lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil. (Sent. S.C.C. de fecha 22-09-09 caso:Inversiones Alvamart, C.A. contra Edoval, C.A. y otra).

    Así pues, conforme a lo anterior los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato…” (Negritas y subrayado de la Sala).

    Asimismo, en relación a la diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho, y al criterio establecido por la Sala de Casación Civil de Tribunal Supremo de Justicia, se vincularlos o equipararlos a la venta pura y simple, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, en sentencia Nº 878 de fecha 20 de julio de 2015, Expediente Nº 14-0662, caso: Sociedad Mercantil Panadería La Cesta de los Panes C.A., relativo a una Solicitud de Revisión de la sentencia dictada el 16 de marzo de 2011, por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sostuvo el siguiente criterio:

    “…Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, esta Sala considera necesario realizar las siguientes precisiones:

    Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento.

    De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013.

  9. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168).

    En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (Lupini, Luciano; Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio; Segunda Edición, Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2007, p. 142).

    Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no.

    Así, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el unilateral sólo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo (obligación de hacer) en un futuro. En el primero hace falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación, en el segundo basta con que el beneficiario de la obligación, renuncie a ejercer su derecho o a exigir el cumplimiento del contrato preliminar. Cabe resaltar que estos contratos preliminares pueden preceder, a su vez, una amplia gama de contratos típicos o atípicos, nominados o innominados (Lupini, Luciano; Estudios de Derecho Privado; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2010, pp. 189-195).

    En Venezuela, tenemos un artículo similar al artículo 2.932 del Código Civil italiano de 1942, que es el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil venezolano, que reconoce la autonomía conceptual de la categoría de los contratos preliminares, el cual establece:

    Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.

    La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (titulus – modus adquirendi), ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. Esto permite que las partes que se encuentran a la espera de la verificación de una situación futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas del contrato definitivo, finalizando la negociación en un segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial, mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variación del precio del inmueble que pueda ser sustancial.

    Si una parte pide el cumplimiento forzoso del contrato preliminar y ello no está excluido por el contrato, la otra deberá sufrir la concreción del efecto jurídico cuya realización no puede impedir que se produzca.

    El poder de emitir una sentencia que permita sustituir u obviar la manifestación de voluntad del obligado en el contrato preliminar debe ser concedido expresamente por la ley. Es por ello que no cabe concebir ejecución forzosa en especie de una obligación de hacer infungible, sin norma que conciba un mecanismo de este tipo. En razón de esto, se debe distinguir entre los contratos preliminares en general, de los contratos o pactos de opción.

    La autonomía y especificidad del contrato definitivo, se traduce en que éste tiene un contenido divergente con relación al contrato preliminar, tanto en los elementos, como desde el perfil funcional. El contrato final que se firma como consecuencia del preliminar, tiene dos aspectos: 1) se trata de un negocio que se celebra en cumplimiento de una obligación previa y 2) las obligaciones derivadas de este negocio jurídico pueden extinguirse por novación, remisión u otras figuras extintivas. Como acto debido o negocio vinculado, el contrato prometido que exceda de los términos del preliminar podría dar lugar a diversas acciones jurídicas. Como negocio autónomo y de efectos realmente sustanciales, el definitivo supera al preliminar y puede regular las relaciones de las partes de la forma que éstas consideren más oportuno, aún de manera distinta a la originalmente contemplada.

    El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva.

    Los contratos preparatorios en general, se distinguen de los tratos previos o tratativas, en cuanto a que éstas últimas no vinculan a las partes, salvo el caso de ruptura abusiva, que podría dar lugar a la resarcibilidad del daño a favor del contratante inocente que confió de buena fe en la seriedad de la negociación. En efecto, aún en la fase precontractual las personas que están negociando se encuentran obligadas a obrar conforme a los parámetros de la buena fe en sentido objetivo, entendida como regla de conducta y como principio general del derecho (En tal sentido: Lupini, Luciano, La responsabilidad precontractual en el derecho Comparado moderno y en Venezuela, Caracas, 2014, pp. 201-219).

    El contrato preliminar es un verdadero contrato, que puede venir, a su vez, precedido de tratativas. Se diferencia también de los acuerdos parciales, de las minutas de contrato y de las cartas de intención, figuras que se insertan en la formación progresiva del contrato, pero que carecen de carácter contractual preliminar y, por ende, no procede la ejecución forzosa de éstas.

    En el contrato preliminar unilateral ambas partes sí pueden poner fin al contrato antes de la fecha establecida para el cumplimiento de la obligación establecida, sin que se dé como un hecho que se convierte en el contrato definitivo con la aceptación del oferido o beneficiario, procediéndose a pagar lo establecido en la cláusula penal, a diferencia de la promesa unilateral o contrato de opción de compra venta en la cual sí se da por constituido el contrato definitivo automáticamente, al cumplirse determinados eventos, tal como se explicará más adelante.

    …Omissis…

  10. Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante).

    En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo.

    El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción.

    Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión.

    En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción.

    En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar.

    El premio que se establece en la promesa unilateral, no son las arras que se colocan en el contrato preliminar, ni el precio del bien, por ello no cabe pactar arras, ya que se trata de una promesa unilateral en la que sólo una parte se obliga a vender, y si se estableciera, el oferido estaría casi obligado a aceptar la oferta para evitar la pérdida patrimonial, con lo cual renunciaría a su libertad de aceptar o no la misma, lo cual sería contrario a la naturaleza misma del contrato.

    …Omissis…

    La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado.

    …Omissis…

    En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva.

    Asimismo, tampoco se comparte la consideración según la cual se considera que como contrapartida del sacrificio que hace el promitente (oferente) de mantener la irrevocabilidad de la oferta por un tiempo, en contraprestación de un premio (el precio) de la opción, se está en presencia de un contrato bilateral y sinalagmático, lo cual tiene efecto en relación a las solemnidades y pruebas. El hecho de que exista un premio (valor de la oportunidad) para el promitente, no significa que se trate de un contrato bilateral, sino que sigue siendo unilateral ya que las obligaciones del promitente y el beneficiario no son recíprocas o correspectivas, pasando únicamente a ser sinalagmático el contrato cuando el premio de la opción resulte muy elevado en relación al precio acordado. Ante esto se deben tomar en cuenta los elementos esenciales y accesorios del contrato para poder determinar cuándo se perfecciona el mismo.

    El contrato de opción de compraventa es la promesa unilateral de venta o compra de los franceses establecido en sus artículos 106-1, 106-2 y 106-3 de su Código Civil, equivalente al pacto de opción de los italianos establecido en el artículo 1.331 del Código Civil Italiano (que no es el contrato preliminar acá estudiado). De allí que no pertenece al campo de los contratos preliminares que requieren una nueva manifestación de voluntad de todas las partes que intervienen para poder ser definitivo, sino de los contratos ya concluidos (definitivos en sentido amplio), ya que su perfeccionamiento depende única y exclusivamente del optante quien recibe una oferta irrevocable hecha por el promitente, por un cierto tiempo, para celebrar un ulterior contrato, sujeto a la aceptación o no de la oferta de manera libre (Rodríguez, Mauricio; El contrato de opción; Segunda Edición, Livrosca, 1998, pp. 49-74).

    El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción.

    En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

    Esta Sala Constitucional ordena remitir copia certificada del presente fallo a todos los presidentes de los distintos circuitos judiciales del país para que se haga extensivo su conocimiento en todos los tribunales de la República y su publicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia. Así se decide…”(Negritas y subrayado de la Sala).

    Así pues, conforme a los criterios doctrinales y jurisprudenciales antes expuestos, se concluye que los contratos de promesa bilateral de compraventa no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien objeto del mismo, la duración de éste, el precio del bien, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el comprador (opcionado) al vendedor (opcionante), y la denominada Clausula Penal, en este caso por el incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato.

    De lo anterior observa quien aquí suscribe que nos encontramos en presencia de un contrato de opción de compra venta en el cual se identificaron las personas intervinientes en el mismo, el bien objeto del contrato, el precio, la duración del mismo, la cantidad de dinero que en calidad de arras entrega el comprador a los vendedores, a los fines de garantizar el cumplimiento de la obligación contraída. Y así se establece.

    Ahora bien, establecido lo anterior, este Tribunal observa que en el contrato de Opción de Compra-Venta que vincula a las partes intervinientes en el presente proceso, cursante en los folios 8 al 13, consignado por la parte demandante y no atacado por la demandada, que en sus clausulas SEGUNDA, QUINTA y SEXTA, establecen que: “SEGUNDA: LA OPCIONANTE se obliga a vender a EL OPTANTE este a su vez a comprar, el inmueble ya descrito en la cláusula PRIMERA de este contrato, y convienen en que el precio por el cual LA OPCIONANTE se obliga a dar en Venta a EL OPTANTE y este a comprarlo, es la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 344.000,00) de los cuales entrega en este acto EL OPTANTE a LA OPCIONANTE mediante cheque del banco provincial la cantidad de CIENTO SETENTA Y NUEVE MIL (179.000 BS) a su entera y cabal satisfacción, como inicial de la opción los cuales se imputaran al precio definitivo de la venta, y el resto, es decir, la cantidad deciento (sic) SESENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES FUERTES CON NOVENTA Y SEIS CENTIMOS (165.836,36 BS) al día 17 de Octubre del 2011 a favor del Banco de Venezuela, SA BANCO UNIVERSAL, Instituto Bancario Constituido Originalmente por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil del Distrito Federal, el dia (sic) 02 de Septiembre de 1980, bajo el numero 56, modificado sus estatutos en diversas oportunidades, siendo su ultima (sic) reforma la que consta de asiento inscrito en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 13 de Octubre de 2003, bajo el numero: 05, Tomo: 146-A Segundo en cuyo favor existe Hipoteca de Primer Grado sobre el Inmueble objeto del presente contrato hasta por la cantidad de 462.500,00 Bolívares y ello consta de Documento debidamente Protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 26 de junio de 2008 bajo el numero 36, tomo 25, Protocolo Primero. Ambas partes acuerdan que la suma faltante será pagada a través de un crédito hipotecario, el cual será solicitado y tramitado por EL OPTANTE…QUINTA: El tiempo de duración de esta OPCIÓN DE COMPRA-VENTA es de Ciento Veinte (120) días más Treinta (30), contados a partir de la firma de este documento. SEXTA: LA OPCIONANTE entrega el inmueble opcionado totalmente desocupado de personas y muebles y totalmente solvente de impuestos y libre de todo gravamen...”;

    De dichas cláusulas establecidas en el referido contrato, se infiere con meridiana claridad que las partes establecieron que: 1) el precio de la venta fue la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 344.000,00) de los cuales el demandante entregó a la demandada mediante cheque del Banco Provincial, la cantidad de CIENTO SETENTA Y NUEVE MIL (179.000 BS) a su entera y cabal satisfacción, como inicial de la opción los cuales serian imputados al precio definitivo de la venta, y el resto, es decir, la cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES FUERTES CON NOVENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 165.836,36), la cual sería pagada mediante un crédito hipotecario, que debía ser solicitado y tramitado por demandante; 2) el tiempo de duración de la Opción de Compra-Venta seria de ciento veinte (120) días más treinta (30) días, contados a partir de la firma del referido contrato de opción, es decir 16 de noviembre de 2011; y 3) la demandada entregaba el inmueble opcionado totalmente desocupado de personas y muebles y totalmente solvente de impuestos y libre de todo gravamen.

    En orden a lo antes transcrito, es necesario para este sentenciador traer a colación el contenido de los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil, los cuales a continuación se transcriben:

    Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

    Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

    De los artículos antes transcritos, en especial del Artículo 1.167 del Código Civil, se evidencian dos (2) requisitos para que resulte procedente la acción de cumplimiento del contrato, siendo estos: 1) la existencia de un contrato bilateral; y 2) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones contractuales; requisitos que pasa éste Tribunal a verificar, a los fines de determinar la procedencia o no de la presente acción.

    En relación al primer requisito, la existencia de un contrato bilateral, ambas partes reconocen el contrato autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio de Barquisimeto Estado Lara, bajo el N° 52, tomo 142 de los Libros de Autenticación llevados en dicha Notaria; el cual tiene como característica el ser una opción de compraventa por un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 5PH-1Duplex (pent-house) ubicado en la planta 9° y 10° piso del “Centro Metropolitano Javier P.L.T”, ubicado en el lugar denominado Molletones, Jurisdicción de la Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del Estado Lara, de esta Ciudad de Barquisimeto. En consecuencia, se tiene que ambas partes, concordaron en delimitar la negociación celebrada entre ellas como una opción a compra-venta, la cual implica un contrato que precede a una venta definitiva, mediante la cual se establecen las condiciones que regulan la negociación, y que, cumplidas en la forma pactada conducen a su terminación, con el otorgamiento del documento definitivo. En el caso bajo análisis, se observa que en el referido contrato, hubo acuerdo de voluntades en el objeto de la venta, en el precio, la forma de pago y finalmente en la oportunidad de la entrega de lo vendido. Y así se establece.

    En relación al segundo requisito, el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones contractuales, se desprende fehacientemente de las pruebas aportadas y valoradas con apego al ordenamiento jurídico, que el demandante, no logró traer a los autos en las oportunidades legales, bien sea con el libelo y en el lapso de promoción, las pruebas suficientes para demostrar la verdad o certeza de sus afirmaciones, esto es que cumplió con su obligación de cancelar en forma integra la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES FUERTES CON NOVENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 165.836,36), a través de un crédito hipotecario tal cual fue pactado en el contrato de opción de compra-venta del inmueble o pagando mes a mes las cuotas correspondientes al crédito hipotecario de primer grado que sobre el inmueble a favor de la entidad bancaria Banco de Venezuela, o que la demandada haya incumplió con sus obligaciones contractuales, todo lo cual conlleva a que la demanda de cumplimiento de contrato de Opción de Compra Venta, sea declarada SIN LUGAR. Y así se declara.

    DISPOSITIVA

    Por los fundamentos de hecho y derecho antes expuestos y debidamente analizados, este Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

SIN LUGAR, la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, intentada por el ciudadano G.E.B.O., representado por su apoderado judicial Abogado E.X.S.R., en contra de la ciudadana R.M.B.H., todos plenamente identificados en autos.

SEGUNDO

Se condena en costas a la parte demandante, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO

Se acuerda la notificación de las partes.

Publíquese y regístrese e incluso en la página Web de este Despacho.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Tercero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los dieciséis (16) días del mes de septiembre del año dos mil dieciséis (2016).

Años: 206º de la Independencia y 157º de la Federación.

El Juez,

Abg. J.C.G.G.

La Secretaria Accidental,

Abg. J.G.

En la misma fecha siendo las 2:07 p.m., se dictó, registró y publicó la anterior sentencia.

La Secretaria Accidental,