Decisión nº PJ0192010000110 de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Transito sede en Ciudad Bolivar de Bolivar (Extensión Ciudad Bolivar), de 3 de Marzo de 2010

El día 06/05/2009 fue presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) y distribuida para este tribunal, demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA intentada por el ciudadano H.R.Y.M. representado el abogado F.J. contra el ciudadano A.J.M.D., representado por los abogados R.R.H.E.S., H.M.E. y R.H.C., todos debidamente identificados en autos.

Alega la parte actora en su escrito:

Que es legítimo propietario de una vivienda la cual se encuentra construida en una parcela perteneciente al INAVI signada con el Nº 30 de la manzana 09 de la urbanización Los Próceres.

Que dicha vivienda tiene una superficie de trescientos veinte metros cuadrados (320 M2) y está integrada por las siguientes dependencias: tres habitaciones, dos baños, cocina, sala comedor, dos portones, encontrándose alinderado de la siguiente manera: Norte: en una longitud de veinte metros, limita con la casa Nº 31 de la manzana 09; Sur: en una longitud de veinte metros, limita con la transversal Nº 02; Este: en una longitud de dieciséis metros, limita con la calle 9, la cual es su frente; y Oeste: en una longitud de dieciséis metros, limita con la casa Nº 29 de la manzana 29.

Que el 17 de marzo de 2008 efectuó un contrato de opción de compra venta de la vivienda, con entrega diferida, con el ciudadano A.J.M.D. quedando expresamente señalado en la cláusula tercera y cuarta el precio del inmueble en la cantidad de cien mil bolívares fuertes, en el cual el optante entregaría al propietario la suma de veinte mil bolívares en el acto y la suma restante, es decir, ochenta mil bolívares fuertes (Bs. 80.000), serían pagados por el optante el día 20 de mayo de 2008.

Que al momento de suscribir el contrato recibió del optante la suma de veinte mil bolívares como cuota inicial de la operación que se estaba realizando; pero que el optante no cumplió su obligación de cancelar en el lapso indicado en la cláusula tercera del contrato, siendo el término de la opción el 20 de mayo de 2008 y como ya ha transcurrido casi un año del lapso de vencimiento para la cancelación del monto pactado, sin tener un resultado satisfactorio a su favor, a pesar de las múltiples gestiones extrajudiciales para obtener el pago definitivo del precio convenido.

Que por el incumplimiento éste debe subsumir el reintegro solo del 80% de la inicial dada por el optante, es decir, que solo debe reintegrarle la suma de dieciséis mil bolívares (Bs. 16.000) que sería el 80% de la cuota inicial.

Que al momento de la firma el optante le solicitó la llave de la vivienda para enseñársela a su familia y él creyendo en su buena fe se la dio para que la vieran y se la devolviera al terminar, pero eso no ocurrió así y con el tiempo colocó a su familia en la posesión del inmueble sin su consentimiento, y ha realizado todas las diligencias y mecanismos para que le devuelvan la vivienda que se encuentra en posesión del optante ofreciéndole reintegrarle de inmediato el porcentaje que le corresponde, pero la respuesta siempre ha sido negativa.

Que demanda al ciudadano A.J.M.D., para que convenga o a ello sea constreñido por el Tribunal a lo siguiente: Primero: En resolver y dejar sin efecto jurídico el contrato de opción de compra venta con entrega del inmueble. Segundo: Que como consecuencia del particular anterior convenga el demandado en hacerle entrega material del inmueble identificado en el libelo y que el 20% de la cuota inicial pagada por el optante quede en su beneficio como justa compensación como cláusula penal. Tercero: Las costas y costos procesales.

El día 15/05/2008 fue admitida la demanda, se ordenó emplazar a la parte demandada para que compareciera dentro del plazo de veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia de su citación en el expediente respectivo para dar contestación a la demanda.

El día 27/07/2009 el alguacil consigna recibo de citación debidamente firmado por el ciudadano A.J.M.D., en su carácter de demandado.

El día 25/09/2009 el abogado R.R.H.E.S. en su carácter de co-apoderado judicial del ciudadano A.J.M., presentó escrito dando contestación a la demanda en los términos siguientes:

Alega como cierto que el demandante es propietario de la vivienda según se desprende del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio Heres del Estado Bolívar, anotado bajo el Nº 3, tomo 11, del tercer trimestre del año 2008, de fecha 19 de septiembre de 2008.

Alega como cierto que la vivienda se encuentra en una parcela perteneciente a INAVI signada con el Nº 30 de la manzana 09 de la urbanización Los Próceres.

Que la identificada casa mide trescientos veinte metros cuadrados (320 M2) y sus linderos y medidas son los siguientes: Norte: en una longitud de veinte metros, limita con la casa Nº 31 de la manzana 09; Sur: en una longitud de veinte metros, limita con la transversal Nº 02; Este: en una longitud de dieciséis metros, limita con la calle 9, la cual es su frente; y Oeste: en una longitud de dieciséis metros, limita con la casa Nº 29 de la manzana 29.

Que su conferente realizó con el demandante el 17 de marzo de 2008 un contrato de opción de compra venta de la vivienda y el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar, en la misma fecha bajo el Nº 18, tomo 35 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.

Que el precio del inmueble ofrecido en opción de compra era la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000) de los cuales el optante (su representado) entregó al propietario la suma de veinte mil bolívares (Bs. 20.000) en el acto de la firma del contrato y el restante, es decir, ochenta mil bolívares (Bs. 80.000), serían pagados por el optante el día 20 de mayo de 2008.

Niega que la entrega de la casa fuera diferida, ya que el propietario de la misma le entregó la llave para habitarla con su familia debido a que tiene un hijo que se encuentra discapacitado.

Niega que en el contrato se pactaran las condiciones generales de la oferta de compra venta como era la forma de pago, el plazo para ejercer la opción y la cláusula penal; todo esto sin ningún tipo de coacción y de manera libre.

Niega que no haya cumplido en el plazo pactado incurriendo en una conducta omisiva violando así la cláusula cuarta, ya que el propietario no le entregó nunca los documentos para solicitar un crédito.

Niega que su representado no haya cumplido su obligación de cancelar el precio en el lapso indicado en la cláusula tercera del contrato con opción de compra venta siendo el término de la opción el 20 de mayo de 2008.

Niega que el supuesto incumplimiento de su representado lo hace subsumir a que le reintegre solo el ochenta por ciento (80%) de la inicial dada por el optante, ya que si no cumplió fue por culpa del propietario.

Niega que cuando su conferente firmó el documento le pidió al propietario la llave de la vivienda para enseñársela a su familia, ya que esta fue entregada por el demandante.

Niega que su representado haya burlado la buena fe del propietario y que éste haya hecho diligencias para que se le devuelva la vivienda que se encuentra en posesión de su mandante.

Niega que le haya ofrecido reintegrarle a su conferente el porcentaje que le corresponde por lo tipificado en la cláusula cuarta.

Niega que la respuesta de su mandante haya sido siempre una negativa.

Niega que su representado haya incumplido con sus obligaciones legales y contractuales.

Niega que el actor haya realizado gestiones extrajudiciales y amistosas para lograr un acuerdo con su representado; ya que no quiere devolver el dinero.

Niega que se deba resolver y dejar sin efecto jurídico el contrato de opción de compra venta, ya que el mismo es una venta y esa no es la vía.

Niega que su representado deba convenir en la demanda y deba hacer entrega material del inmueble identificado.

Niega que el actor deba quedarse con el veinte por ciento (20%) como justa compensación como cláusula penal conforme al contenido del contrato de opción de compra venta del inmueble.

Niega que el demandado deba pagar las costas y costos que se deriven del proceso.

Al término del lapso de promoción de pruebas sólo la parte actora promovió las que consideró pertinentes.

ARGUMENTOS DE LA DECISIÓN

Luego de efectuado el estudio de las actas que componen el expediente FP02-V-2009-000736, el Tribunal pasa a dictar sentencia con fundamento en las siguientes consideraciones:

El demandante pretende la resolución de un contrato de opción a compra que dice haber celebrado con su contraparte por la falta de pago del precio de venta del inmueble en el lapso estipulado y, por consecuencia, que el demandado sea condenado a restituir el inmueble. Pide, asimismo, se le autorice a retener el equivalente del veinte por ciento de la cuota inicial pagada por el accionado como justa compensación por la resolución del contrato.

En la contestación, el apoderado judicial del señor A.J.M., contestó admitiendo los siguientes hechos:

1. La existencia del inmueble y su ubicación, medidas y linderos.

2. Que el demandante es propietario de la vivienda.

3. Que el 17 de marzo de 2008 ambos celebraron un contrato de opción de compraventa de la vivienda el cual fue autenticado en la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar.

4. El precio del inmueble pactado en cien mil Bolívares, de los cuales entregó en el acto de la firma del contrato la cantidad de veinte mil Bolívares.

5. Que el saldo del precio debió ser pagado el 20/5/2008.

Sin embargo, señaló que la entrega del inmueble no era diferida porque el accionante voluntariamente le entregó las llaves para que lo habitara debido a que es padre de un hijo con discapacidad. Las demás razones de hecho alegadas en la demanda fueron también rechazadas. En la contestación, en el punto 3 de los hechos negativos, afirma que no cumplió en el plazo pactado ya que el demandante no le entregó los documentos necesarios para solicitar el crédito.

No es un hecho controvertido, de acuerdo a la forma como quedó contestada la pretensión, que el negocio pactado en el llamado contrato de opción de compra no llegó a perfeccionarse al vencimiento del plazo fijado por los contratantes.

En el periodo de pruebas, la parte actora promovió una supuesta confesión del demandado en la que habría incurrido al contestar la demanda afirmando que firmó una opción de compraventa.

Con respecto a esta pretendida confesión la doctrina de nuestra Casación Civil enseña que los alegatos que realizan las partes en la demanda y la contestación tienen por objeto delimitar el tema litigioso y no pueden considerarse confesiones porque las partes no los hacen con el “ánimo de confesar”, es decir, de hacer una declaración que les sea desfavorable. Esta es la orientación que sigue la Sala de Casación Civil, por ejemplo, en la sentencia Nº RC-00335 de fecha 9 de junio de 2008, caso: Banco Latino, CA, contra Cotécnica, C.A. y otras, exp. Nº 03-421, en la que dejó sentado lo siguiente:

“...La Sala ha indicado reiteradamente que las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, especialmente aquellas que formulan para apoyar sus defensas, no constituyen una “confesión como medio de prueba”, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal, (Sent. 21/6/84, reiterado en Sent. 11/8/04, P.A.C.N. contra N.A.R.).

Así, pues, el demandado en un juicio no comparece como “confesante” sino para defenderse o excepcionarse de las pretensiones de sus contrapartes y tratar de enervarlas. Dicho de otra manera, cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con “animus confitendi”.

En efecto, la ausencia del “animus confitendi” en los alegatos rendidos por el demandado en su escrito de contestación fue expresada en la doctrina de esta Sala de fecha 17 de noviembre de 1954, reseñada en la sentencia antes referida, en el sentido de que no toda declaración envuelve una confesión. Para que ella exista, se requiere que verse sobre un hecho capaz de tener la juridicidad suficiente para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien se hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa. (Ver, entre otras, Sent. 03/08/04, caso: G.G., contra Unidad Educativa Pbro. General J.M.Z. C.A.).

Esta posición es asumida por el procesalista colombiano H.D.E., en los siguientes términos:

...Tampoco existe confesión en las peticiones subsidiarias de la demanda, ni en las excepciones propuestas como subsidiarias por el demandado, porque no se formulan con el propósito de declarar, sino de perseguir el beneficio menor, en el supuesto de que sea negado el principal; quién así demanda o excepciona no declara, sino que pide una declaración favorable, luego es imposible admitir que en ellas exista una confesión expresa y terminante de hecho o del derecho pretendido o de la excepción propuesta subsidiariamente. Igual opinión expresan LESSONA, ALSINA y ROCHA...

. (Devis Echandía, Hernando “Compendio de Derecho Procesal. Pruebas Judiciales”, Tomo II, Décimaprimera Edición, Editorial ABC, Bogotá - Colombia, 1998.)

No existe, pues, confesión alguna que deba ser analizada por este Tribunal. Así se decide.

En lo que respecta a la materia controvertida el Juez quiere acotar que las partes son libres de estipular cuantas convenciones consideren necesarias para regular sus respectivos intereses. Sin embargo, el Juez está autorizado para calificar adecuadamente la naturaleza de tales convenciones sin que las expresiones utilizadas por los contratantes cuando son evidentemente contrarias al ordenamiento jurídico puedan erigirse en valla infranqueable que impida tal labor de indagación que realiza el Juzgador.

Corresponde, pues, a este sentenciador determinar la naturaleza jurídica del negocio bilateral cuya resolución se demanda para después establecer si en verdad el demandado incurrió en un incumplimiento culposo.

Ya este Juzgador ha sostenido en anteriores oportunidades que cuando las partes de común acuerdo establecen un plazo durante el cual estará vigente el contrato, éste se extingue naturalmente por la expiración del término siendo impropio pedir su resolución. En efecto, la resolución es el remedio que establece el legislador (artículo 1167 Código Civil) para poner fin a un contrato bilateral cuando una de las partes no ejecuta sus obligaciones. El interés inmediato del demandante es liberarse de sus propias obligaciones obteniendo una resolución judicial que ponga fin al contrato por el incumplimiento de su contraparte.

Si los contratantes han estipulado que la convención estará vigente hasta el 25 de febrero de 2010, por ejemplo, llegada esa fecha el contrato se extingue y, por consecuencia, las partes ya no están obligadas a cumplir con las obligaciones asumidas en la convención, salvo las que sean consecuencia de su terminación. En este caso, el interés del demandante, la terminación del contrato y su liberación, se producen ipso iure llegado el tiempo en que según la voluntad de los contratantes el negocio jurídico pierde eficacia. Por manera que, una acción de resolución incoada después de la fecha de vigencia de la convención debe ser rechazada por falta de interés del demandante desde luego que si el artículo 16 del CPC requiere tener interés jurídico actual para proponer la demanda parece obvio que esta exigencia no se cumple cuando se pide la resolución de un contrato ya terminado.

El argumento anterior explica el por qué el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no prevé una acción de resolución para poner fin al contrato de arrendamiento por tiempo determinado cuando ha vencido el plazo convenido por las partes y la prórroga legal. Es lógico que así sea porque no se puede pedir la extinción (resolución) de lo que ya no existe. La acción que prevé ese artículo 39 es la de cumplimiento de la obligación que tiene el inquilino de devolver el inmueble a la terminación del arrendamiento que es una obligación consecuente a la terminación del arrendamiento.

En el caso de los precontratos de venta (promesa unilateral, promesa bilateral, etc.,) sucede lo mismo. Conforme al artículo 1159 del Código Civil los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, por lo que si ellas libremente han pactado que pasado cierto plazo sin que se haya cumplido la condición a la que se subordinó la vigencia del contrato o su transformación en otro negocio jurídico –una venta perfecta- el contrato quede insubsistente; tal convención como Ley que es, debe respetarse.

En esta causa las partes están de acuerdo en que el plazo previsto para que operara el pago del precio venció el día 20/5/2008. Por consiguiente, ese día feneció la promesa bilateral de venta, que es la verdadera naturaleza de la convención cuya resolución ha sido demandada, y nacieron las acciones tendentes a hacer ejecutar las obligaciones cuya fuente es la frustración de la venta, pago de daños y perjuicios, reclamo de arras, etc.

El demandado alegó que la promesa de venta es en realidad una venta a plazos porque el propietario recibió cantidades de dinero y así ha sido establecido en la doctrina de nuestro Supremo Tribunal de Justicia.

La venta es un contrato consensual que se perfecciona por el sólo consentimiento de las partes, pero si éstas en ejercicio del principio de libre autonomía de la voluntad que regula en gran medida el Derecho de las Obligaciones subordinan el perfeccionamiento de la venta a un evento posterior al intercambio de voluntades (la redacción de un documento registrable o el pago del precio, por ejemplo) siempre que quede clara la intención de las partes, será en esa época cuando se entenderá perfeccionada la venta, antes habrá un contrato preliminar.

Toca a este Jurisdicente determinar, según si el contrato cuya resolución se pretende es un precontrato de venta o si, como lo alega la defensa, estamos en presencia de una venta perfecta.

La revisión del contrato demuestra que las partes se acordaron respecto de los siguientes elementos: a) el objeto: la vivienda Nº 30, manzano 9, urbanización Los Próceres; b) el precio: cien mil Bolívares; c) la forma de pago: la entrega de una cuota inicial (BsF 20.000,00) y el saldo pagadero el 20/5/2008; d) la entrega del inmueble (lo que se infiere de la cláusula 4ª en la que se expresa que si el optante no materializa la adquisición debe entregar el inmueble).

El artículo 1161 del Código Civil dispone que en los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado.

Este dispositivo normativo hace de la venta un contrato consensual.

A.G. (Contratos y Garantías, Derecho Civil IV, 11ª edición, Universidad Católica A.B.) enseña:

(…) Por lo demás, las partes, aunque ya se hayan acordado sobre la cosa y el precio, pueden convenir en que se redacte un escrito de venta. Si simplemente han pactado la redacción del escrito, o la redacción de un escrito ulterior (en particular de un documento registrado), la venta está perfeccionada desde el momento del acuerdo, aún antes de que se redacte uno u otro escrito. Si, en cambio, el vendedor se ha comprometido a vender o el comprador se ha comprometido a comprar la cosa por el precio convenido el día en que la otra parte este dispuesta a suscribir el documento, hasta entonces no habrá venta, sino una promesa unilateral de vender o comprar. Si ambas partes han convenido en que las venta no se perfeccionará, sino al suscribirse el documento –lo que no debe presumirse- hasta entonces sólo habrá promesa bilateral de venta

En el contrato cuya resolución se demanda, se lee que el saldo del precio debía pagarse el 20/5/2008 estableciéndose una cláusula penal en caso de incumplimiento en la que se observan estas declaraciones de voluntad: Es pacto expreso entre las partes (que) si EL OPTANTE no cumpliera con la obligación de materializar la adquisición del inmueble dentro del lapso establecido…y Así mismo si EL PROPIETARIO no cumpliere con efectuar la venta en el tiempo estipulado…Estas expresiones las interpreta el Juez como indicadoras de que la verdadera voluntad de las partes al tiempo de celebrar el contrato que ahora el actor quiere resolver no fue la de celebrar una venta a plazos, sino que entendieron que estaban celebrando un contrato preliminar –promesa de venta- en el cual la transferencia de la propiedad quedó condicionada al pago del saldo del precio en el tiempo estipulado Y AL OTORGAMIENTO DEL DOCUMENTO DEFINITIVO DE VENTA.

Esto último no se dice expresamente en el contrato, pero es sobrentendido que si se previó una cláusula penal también para el caso de que el propietario no cumpliere con efectuar la venta en el tiempo estipulado (cita textual) es porque en la común intención de las partes el demandante debía ejecutar alguna prestación en provecho del futuro comprador y esa prestación no podía ser otra que la tradición del inmueble, una vez pagado el precio, mediante el otorgamiento de un documento registrable.

El Juzgador entiende que si en el contrato de opción a compra se hubiesen empleado locuciones como “me comprometo a vender, ofrezco en venta, concedo una opción, etc., sin ninguna adición que pusiera en evidencia la intención de las partes de celebrar un negocio jurídico no traslativo de la propiedad, podría calificarse de venta a plazos la convención autenticada en la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar el día 17 de marzo de 2008. Pero, la estipulación de una cláusula que regulaba la responsabilidad civil de la parte que culposamente frustrara el perfeccionamiento de la venta no tiene sentido, sino como un indicio claro de que las partes no entendieron celebrar un negocio traslativo de la propiedad, sino una mera promesa bilateral de venta. Así se decide.

Además, la razón determinante, como se verá en los párrafos finales de este capítulo, para establecer que el contrato cuya resolución se demanda no es una venta perfecta, sino una promesa bilateral es que la enajenación del inmueble la subordinaron las partes a un evento futuro no dependiente de la sola voluntad del demandante. Ese evento sin cuya ocurrencia no podía haber venta consistía en que un instituto público, el Instituto Nacional de la Vivienda, primitivo propietario del inmueble, renunciara a su derecho preferente a readquirir la vivienda si el demandante decidía enajenarlo.

Este Tribunal reiteradamente ha hecho suyo el criterio diferenciador entre venta y promesa de venta establecido por la Sala de Casación Civil en un fallo del año 1984, ratificado por la Sala de Casación Social en la sentencia Nº RC-020 del 6-2-2003 en la cual se lee:

En tal sentido, la Sala infiere que habrá contrato de venta lato sensu, cuando el mismo no está sujeto a ninguna condición que de alguna forma impida que se garantice la traslación de la propiedad y por ende el pago del precio establecido.

Ahora bien, la doctrina ha admitido otra modalidad de contrato relacionado con el de venta, como lo es la promesa bilateral de venta o pre contrato de venta, que según el autor supra citado, los define como “El contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.”. “Derecho Civil IV, Contratos y Garantías, Pág. 155.”

(…)

En cuanto a la jurisprudencia patria, ésta no ha tenido reparos en admitir la similitud de las promesas preliminares de compra venta a ventas definitivas y obligatorias, no obstante, cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque está sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición, se reserva la calificación de promesa de venta, así lo estableció en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, el 29 de marzo de 1984, Ramírez y Garay, Tomo 85, p.p. 550-551, por medio de la cual indicó:

...doctrinariamente, la promesa bilateral de venta, perfeccionada con inclusión de sus dos elementos esenciales, artículo 1.474 del Código Civil, objeto y precio, son ventas propiamente dichas y se reserva la calificación de promesa de venta siempre con sus dos elementos esenciales objeto y precio, cuando lo convenido es una simple expectativa para la celebración del contrato porque ésta se sujeta al cumplimiento de algún requisito o circunstancia posterior.

(Negrillas de la Sala)

De igual modo, la Sala considera de superlativa importancia, por estar en consonancia con lo expuesto, lo establecido en el encabezamiento del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, el cual reseña:

Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no está excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato...

.

Es decir, que si el contrato se encuentra sometido a alguna circunstancia o condición que impida materializarse, mal podría procederse a su perfeccionamiento.

Ahora bien, respecto al caso sub examine, esta Sala Especial Agraria al realizar el estudio del contrato suscrito por las partes, observa que las cláusulas 3° y 7° establecen textualmente:

TERCERA: LA VENDEDORA, se compromete a tramitar a la brevedad posible, con miras al otorgamiento definitivo de la venta en cuestión, la autorización respectiva del Instituto Agrario Nacional (I.A.N.)

SÉPTIMA: LA VENDEDORA se reserva la titularidad y propiedad sobre las bienhechurías descritas, hasta tanto se otorgue el instrumento definitivo de venta...

.

Según la cláusula tercera, la venta definitiva se encuentra sujeta a la tramitación del permiso de venta por ante el Instituto Agrario Nacional (I.A.N.); razón por la cual, el no otorgamiento de dicho permiso impediría en forma absoluta dicha venta, por lo que al subsumir lo allí expuesto, con lo estipulado en la cláusula séptima, la Sala infiere que hasta tanto no se tramite el referido permiso por ante el Instituto Agrario Nacional y dicho ente haya entregado el mismo, no podría otorgarse el instrumento definitivo de venta, razones éstas que indican pues, que las bienhechurías permanecerían entonces, en propiedad del oferente.

El referido análisis se encuentra en total sintonía con lo establecido en el artículo 74 de la Ley de Reforma Agraria vigente para el momento de la celebración de la opción a compra, el cual reza:

Los beneficiarios de la presente Ley podrán traspasar sus derechos sobre las tierras provenientes de dotaciones, aun cuando no hubiesen cancelado totalmente el precio, pero el traspaso sólo podrá hacerse con autorización escrita del Instituto Agrario Nacional...

. (Negrillas de la Sala)

Así al adminicular el contenido del artículo en referencia, con lo estipulado en las cláusulas tercera y séptima del contrato suscrito entre las partes y que es el motivo del presente juicio, se aprecia que el mismo se encuentra supeditado a una condición jurídica como lo es, la autorización de venta por parte del Instituto Agrario Nacional, que en caso de no ser otorgada, se impediría la materialización de la venta definitiva de las bienhechurías en cuestión, razones que permiten concluir que el contrato sobre el cual se solicita su resolución, no es contrato de venta propiamente dicho.

Resuelto que el contrato que riela en los folios 10 y 11 no es una venta a plazos, como lo alega la parte demandada, sino una promesa bilateral de venta en la cual se pactó que la parte que frustrara la venta tendría que pagar una suma determinada por concepto de daños y perjuicios, este Tribunal considera que llegado el último día del plazo fijado para que la parte demandada pagara el precio y el demandante otorgara el documento definitivo de venta, el contrato se extinguió y, por las razones ya expuestas, no es procedente pedir su resolución.

Ahora bien, como la indemnización de perjuicios es independiente de la causa que dio lugar a la extinción de la promesa (resolución o expiración) el Juzgador pasará a analizar la otra pretensión acumulada al libelo.

En el contrato se estableció una cláusula penal según la cual si el optante no materializaba la adquisición del inmueble dentro del plazo establecido debía pagar al propietario una suma equivalente al veinte por ciento de la cuota inicial. En sentido contrario, si la frustración de la venta es imputable al propietario será éste quien deba pagar una suma adicional a lo recibido como cuota inicial equivalente al veinte por ciento de esa primera cuota.

En el contrato pueden detectarse dos obligaciones principales, una explícita a cargo del futuro comprador; otra implícita a cargo del propietario.

El futuro comprador (llamado optante) estaba obligado a completar el pago del precio a más tardar el 20 de mayo de 2008 so pena de que se extinguiese el contrato y el propietario quedase libre de ofrecer el inmueble a un tercero.

El accionante, por su parte, estaba implícitamente obligado a entregar un documento registrado o registrable que sirviera de prueba a su propia condición de propietario. Sin este documento el demandado no podía conocer con certeza antes de pagar la segunda cuota del precio si su contraparte en verdad era el propietario del inmueble que estaba ofreciendo en venta; ello así, porque en la cláusula primera del contrato de opción el demandante, Héctor Reimundo Yánez Muñoz, afirma que la vivienda objeto del contrato le pertenece por haberla adquirido mediante documento autenticado ante la Notaría Pública 1ª de Ciudad Bolívar el 1/12/2004, bajo el Nº 41, tomo 110, de los libros de autenticaciones respectivos.

Ese documento notariado si bien pudo ser suficiente para que el demandante ofreciera vender el inmueble y el demandado prometiera comprarlo, lo cierto es que para formalizar la transferencia del dominio no era idóneo porque sin un documento registrado o registrable el supuesto propietario no podría cumplir con la obligación correlativa al pago del precio: hacer la tradición en la forma prevista por el artículo 1488 del Código Civil, esto es, mediante el otorgamiento en el Registro Público de un instrumento registrado, oponible erga omnes, que diera fe de que la propiedad de la vivienda fue transferida por título oneroso a A.J.M..

En efecto, el demandante no podía hacer la tradición sin antes procurarse un documento registrado o registrable que sirviera de título inmediato de adquisición al título del demandado, una vez pagado íntegramente el precio. Sin ese documento previo el título que otorgara el vendedor al optante no tendría cabida en el Registro Público.

Además, sin un previo documento registrado del cual dimanara la cualidad de propietario del promitente vendedor se le dificultaba ostensiblemente al demandado acceder a fuentes de financiamiento privados o públicas que le permitieran pagar el saldo deudor. Así no lo expresara el llamado contrato de opción el Juzgador conoce por experiencia común que este tipo de contratos en los que se concede al optante un plazo para pagar el precio tienen por finalidad permitir que el interesado en adquirir una vivienda realice las gestiones necesarias para obtener de instituciones financieras públicas o privadas un préstamo equivalente a la fracción no pagada del valor del inmueble que, usualmente, queda garantizado con hipoteca a favor del concedente del préstamo.

Este Juzgador considera que es una práctica contraria a la buena fe del contrato (artículo 1160 C. Civil) demandar la resolución de un contrato preliminar de venta y/o la ejecución de la cláusula penal sin que el demandante comprobase que permaneció leal al contrato cumpliendo las obligaciones a su cargo, sea que hayan sido expresadas en el texto del documento o que deban considerarse implícitas en atención a la naturaleza del negocio jurídico. Huelga recordar que conforme al artículo 1160 CC los contratos obligan a cumplir no solamente lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Así pues, la persona que vende un inmueble está obligada según la Ley a hacer la tradición mediante la entrega del título de propiedad que no puede ser otro, sino un documento registrado por disposición del artículo 1920-1 del Código Civil. Y la persona que ofrece en venta o promete enajenar un inmueble dentro de un plazo determinado está obligada a comprobar dentro de ese plazo que tiene el poder para disponer del derecho. En efecto, si el promitente no exhibe un titulo fehaciente de su condición de propietario, limitándose a enunciar los datos de autenticación del documento mediante el cual adquirió la vivienda ofrecida, el optante o futuro comprador no tiene la certeza de que una vez pagado el precio su contraparte hará la tradición ya que el documento definitivo de venta no se podrá inscribir en el Registro Público si el propio título del vendedor no aparece inscrito en el Registro. Esta exigencia se denomina tracto sucesivo que exige por razones de seguridad en el tráfico jurídico que el título inmediato de adquisición esté registrado o sea registrable para que los subsiguientes actos traslativos de la propiedad que versen sobre el mismo inmueble tengan acceso a los libros del Registro Público.

Para explicarlo de otro modo, el demandante no puede atribuir al demandado la culpa por la frustración de la venta debido a la falta de pago del precio si, a su vez, no demuestra que su propio título de adquisición, apenas notariado, fue inscrito en el Registro Público, pues sin tal inscripción: a) el demandado no podía tener la plena certeza de estar tratando con el verdadero propietario del inmueble; b) se le dificultaba al demandado el acceso a fuentes de financiamiento públicas o privadas; c) no había seguridad de que el 20/5/2008 el hoy demandante pudiera hacer la tradición otorgando el documento definitivo de venta debidamente registrado debido a que el inmueble estaba afectado por un derecho de preferencia en beneficio de una institución oficial como se verá más adelante.

La conducta desleal del demandante se pone de manifiesto cuando se analizan los documentos anexados a su demanda. Entre ellos aparece en los folios 6 al 9 un documento de venta mediante el cual el Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI) vende a Héctor Reimundo Yánez Muñoz la vivienda Nº 30 de la manzana Nº 9 en la urbanización Los Próceres, registrado el 19/9/2008 después de la fecha límite en la cual se debía materializar la venta con la entrega del precio por parte del demandado y con la tradición del inmueble por el accionante. Este hecho demuestra que no sólo el demandado demoró el cumplimiento de su obligación de pagar el precio en el tiempo convenido, puesto que el demandante no estaba en condición de hacer la tradición en ese plazo porque recién el 19/9/2008 inscribió en el Registro Público un título oponible ante todos, incluyendo al demandado, que fehacientemente demostraba su cualidad de titular del derecho de propiedad.

Para colmo de males, en el folio 9 aparece un documento público administrativo producido por el actor en el cual se observa que en una fecha posterior a la pactada para formalizar la venta (20/5/2008) el INAVI renunció (24/9/2008) a su derecho preferente para adquirir el inmueble en caso de que el propietario decidiera venderlo. Esto significa que el demandante ofreció vender un inmueble a sabiendas que no podría cumplir con su obligación puesto que hasta el 24/9/2008 únicamente podía adquirir el inmueble con preferencia a cualquier particular una institución oficial: el Instituto Nacional de la Vivienda.

Con el anterior pronunciamiento no se incurre en un exceso de jurisdicción violatorio del artículo 243-5 del Código de Procedimiento Civil ya que en su contestación el demandado expresamente alegó que el propietario no entregó nunca los documentos (necesarios) para solicitar un crédito. Este alegato permite al Juzgador determinar si en efecto el demandante estaba obligado a exhibir o entregar algún documento al demandado como condición previa al pago del precio.

Comoquiera que el demandado se comprometió a pagar el precio a mas tardar el 20/5/2008, siendo hechos incontrovertibles que dicho precio no fue pagado y que el demandado está en posesión del inmueble, parece obvio que transcurrido casi un año y diez meses desde que expiró la fecha limite para formalizar la venta sin que el demandado haya probado que en ese tiempo pagó la cantidad adeudada (Bsf. 80.000,00) la posesión que ejerce se tornó ilegítima por lo que debe ser condenado a restituir la vivienda al actor.

En vista que los razonamientos precedentes evidencian que el demandado no puede ser inculpado por la frustración de la venta la pretensión de que se autorice al demandante a retener el veinte por ciento de la cuota inicial pagada por el accionado no puede prosperar absteniéndose este Tribunal de pronunciar una condena que abarque una hipotética determinación de la responsabilidad civil del demandante ya que no hubo reconvención. Sin embargo, la desestimación de la pretensión del actor implica que debe restituir la cantidad íntegra recibida como pago inicial, esto es, la suma de veinte mil Bolívares ya que la ausencia de mutua petición lo que impide es que se ejecute la cláusula penal en detrimento del actor.

DECISIÓN

En fuerza de las consideraciones precedentes, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoada por el ciudadano H.R.Y.M. contra el ciudadano A.J.M.D.. En consecuencia se declara: