Decisión de Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de Merida, de 14 de Abril de 2010

En el libelo de demanda alega el apoderado actor, que en fecha 01 de junio de 1998, el ciudadano J.R.R.A., celebró contrato de arrendamiento con su mandante, sobre un local comercial ubicado en la Avenida 04 Bolívar, entre calles 29 y 30, local distinguido con el Nº 29-55, jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida.

Que el canon mensual de arrendamiento se convino en la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), y que la duración del mismo fue por seis meses, prorrogables por periodos iguales y sucesivos, y que como fiador del mencionado contrato se constituyó el ciudadano J.B.R.D., hoy fallecido.

Que una vez vencido dicho contrato de arrendamiento, se firmó uno nuevo con fecha 01-12-2001, por un monto de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 220.000,00), por un lapso de seis meses, por el motivo que vencido dicho lapso, el arrendatario desocupara dicho local.

Que el día 14 de noviembre de 2001, antes de ser firmado dicho contrato, su mandante le envió una carta al arrendatario del inmueble, ciudadano J.R.R.A., mediante el cual se le manifestó que el contrato anterior no iba a ser renovado, y que fue aprobada por la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, la ampliación y construcción de un centro comercial en dicho terreno.

Que en aplicación al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se decidió firmar un nuevo contrato por seis meses fijos, a petición del arrendatario, el cual se regía desde el 01 de diciembre de 2001, hasta el día 01 de junio de 2003, que dicho lapso se estableció como prórroga concedida al inquilino en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por la construcción para la ampliación de comercio, que dicho lapso fue establecido por el mismo inquilino.

Que la entrega del local se postergó para el día 13 de mayo de 2004, en donde se decidió firmar un nuevo convenio de cinco meses más de prórroga, es decir, para el día 01 de noviembre de 2004, y que al vencerse dicho lapso, el inquilino incumplió con la entrega del mismo.

Que en fechas 15 y 28 de agosto de 2006, su mandante le envió dos comunicaciones, las cuales firmó como recibidas, pero que hizo caso omiso a las mismas.

Que en fecha 10 de mayo de 2007, la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, concedió el permiso de demolición de cuatro locales comerciales, según planos anexos revisados en fecha 10-05-2007, firmados y sellados por la referida alcaldía.

Que por las razones antes expuestas, es que acudió ante este Juzgado, para demandar como en efecto formalmente demanda por desalojo, al ciudadano J.R.R.A., para que convenga o ha ello sea obligado por el Tribunal en:

En desalojar el local objeto del presente litigio de personas y cosas, y no se le pide entregarlo en las mismas buenas condiciones que lo recibió, por cuanto el mismo va a ser demolido.

En pagar las costas y costos que se causen con motivo del presente juicio.

Estimó la demanda en la cantidad de Bs. 280.000,00.

CAPÍTULO IV

En la oportunidad de dar contestación al fondo de la demanda, la parte demandada expuso:

Opuso CUESTIONES PREVIAS, de conformidad con lo previsto en el artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuso las siguientes cuestiones previas: 1) La incompetencia del Tribunal para conocer la causa, prevista en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. 2) La ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante de la parte actora, por no estar el poder otorgado en forma legal, de conformidad con el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Alegó además el demandado, que el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, establece que si el poder es otorgado a nombre de una persona jurídica, el otorgante deberá enunciar en el poder y exhibir al funcionario, los documentos auténticos que acrediten la representación que ejerce, y el funcionario dejará constancia en la nota respectiva, los documentos que le han sido exhibidos, con expresión de la fecha, origen y demás datos identificatorios, sin adelantar apreciación o interpretación jurídica de los mismos.

Que nuestro m.T., en reiterada la jurisprudencia ha señalado que en el cuerpo del poder y en la nota de autenticación debe dejarse constancia tanto de la representación que se ejerce como de la facultad estatutaria para otorgar el mandato, y que la omisión de alguno de esos requisitos hace insuficiente el poder, faltando entonces, en la nota la acreditación de que el poderdante tiene la facultad de otorgar el poder, es por lo que formalmente opone la cuestión previa señalada.

El defecto de forma de la demanda, prevista en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto a su decir el libelo de la demanda no llena los requisitos previstos en el artículo 340 eiusdem, el cual en el ordinal 5º, exige que el libelo exprese el objeto de la pretensión, el cual deberá determinar con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble.

Alegó el demandado, que el objeto de la demanda es el desalojo de un inmueble, el que sólo se identifica como “…un local comercial ubicado en esta ciudad de Mérida, Avenida 4 Bolívar, entre calles 29 y 30, loca distinguido con el numero (sic) 29-55…” (sic), y que en ninguna parte se cumple con el requisito de indicar los linderos del inmueble, como lo exige el mencionado artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, lo que hace procedente el defecto de forma alegado.

Expresó el demandado, que otra razón para oponer el defecto de forma, es que en el libelo se le demanda por tres conceptos, y que el tercero es indefinido, pues se refiere a la reserva que hace la demandante de demandarle por daños y perjuicios, sin cuantificar dichos daños ni explicar las razones de su procedencia, indefinición que –en el supuesto negado de convenir en la demanda-, le haría deudor de tales daños y perjuicios no identificados.

Que asimismo el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, exige que el libelo exprese el objeto de la pretensión, el que deberá determinarse con precisión, y si la acción trata sobre derechos u objetos incorporales, debe hacerse la explicación necesaria que contribuya a precisar el objeto de la pretensión, “precisión que no resulta del texto de la demanda ni del propio petitorio. Tercero del libelo…” (sic).

Alega además, que el libelo de demanda tampoco cumple con los requisitos exigidos en los ordinales 5º y 7º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, que exige la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión y si se tratare el objeto de la acción de la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas, y como antes se indicó, el tercer petitorio no tiene esa relación ni los fundamentos jurídicos de estricto cumplimiento, ni la causa de la indemnización que dice el actor reservarse, y, mal podría convenir en una acción afectada de tales deficiencias.

Rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra, tanto en los hechos como en el derecho invocado.

Que de acuerdo a lo señalado en el libelo de la demanda, el fundamento jurídico de la acción es “…el contenido del Literal c del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, porque el inmueble va a ser objeto de demolición, acompañando un Permiso de Demolición (folio 6) referido a “4 locales comerciales en un área aproximada de 280 m2 (…) en un inmueble de su propiedad ubicado en: Av. 4 esquina calle 30, Parroquia El Llano…”, sin ninguna otra especificación, documento con el cual se pretende demostrar que el inmueble será demolido, pero no hay ninguna identidad entre dicho inmueble y el que ocupo en calidad de inquilino, pues ni siquiera se hace alusión a la nomenclatura de los locales cuya demolición es objeto del permiso…” (sic).

Que a los folios 19 al 22 del presente expediente, obra agregado documento en el cual se específica la cabida de un terreno de acuerdo a un levantamiento topográfico, en el que se construirá un centro comercial, documento que no es anunciado en el libelo y cuya pertinencia no se indica, pero “…si lo que se trata es vincularlo al objeto de la acción, tampoco tiene identidad con el local por mí arrendado, pues se limita a señalar los linderos del terreno, sin ninguna otra identificación que determine que se trate del inmueble a demoler, ni que sea sobre el que está construido el local cuyo desalojo se pretende, debiendo añadirse que la cabida del terreno es superior a la señalada por el permiso de demolición, lo que permite afianzar nuestra teoría que no hay identidad entre el inmueble a demoler y el que ocupo en razón de la relación arrendaticia…” (sic).

Que de acuerdo a la jurisprudencia, es requisito de ineludible cumplimiento que el actor identifique con toda precisión el bien objeto de demolición, no basta con un permiso oficial que no individualiza el o los inmuebles que serán afectados.

Alegó además el demandado, que las prórrogas concedidas y los convenios suscritos por las partes, no son materia del litigio, pues como se indica en el libelo, el fundamento jurídico es la causal de desalojo prevista en el literal c del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que en razón de lo anteriormente expuesto, rechazó que existe causal legal para sentenciar el desalojo, por lo que formalmente solicitó que la demanda fuese declarada sin lugar, con los consiguientes pronunciamientos de Ley.

En el capítulo denominado “RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN”, señaló el demandado, que de conformidad con lo previsto en el segundo aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en su carácter de arrendatario del local comercial ubicado en esta ciudad de Mérida, en la avenida 4 Bolívar, entre calles 29 y 30, identificado con el Nº 29-55, procedió a reconvenir a la demandante, Sociedad Mercantil HABITABLES S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 26 de mayo de 1992, bajo el Nº 16, Tomo A-5, en la persona de su representante legal, ciudadano J.G.O., para que “….convenga en caso de ordenarse el desalojo, o a ello lo condene el Tribunal, a preferirme a cualquier otra persona, en calidad de arrendatario de un local comercial del centro comercial que dicen construirán en el lugar del local comercial que hoy ocupo y de características similares, esto es, en planta baja y con acceso directo desde la calle, reconvención que propongo con fundamento en lo previsto en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…” (sic).

Estimó su petición en la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) y solicitó se admitiera la reconvención y que en la definitiva se declarara con lugar con los consiguientes pronunciamientos de Ley.

Finalmente rechazó la estimación de la demanda por exagerada e indicó como domicilio procesal la misma dirección del local cuyo desalojo se pretende, es decir, “…Avenida 4 Bolívar entre Calles 29 y 30, identificado con el No. 29-55, M.E. Mérida…” (sic).

CAPÍTULO V

En la oportunidad de dar contestación a la RECONVENCIÓN, la parte reconvenida expuso:

Rechazó y contradijo la reconvención propuesta por el demandado-reconviniente, por cuanto a su decir, su mandante cumplió con los requisitos legales para el desalojo del inmueble, contemplados en el Código Civil Vigente y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 34, ordinal 3º, por cuanto dicho inmueble va a ser demolido, tal y como se evidencia de las reiteradas notificaciones hechas al arrendatario para la desocupación del inmueble, tal y como se desprende de los folios 08-09, acta convenio de desocupación que corre inserta al folio 10, notificación sobre la demolición y construcción del nuevo centro comercial que corre inserta al folio 12, las cuales a su decir, han sido firmadas por el arrendatario.

Finalmente, rechazó y contradijo la cuantía estimada por la parte demandada reconviniente, por cuanto a su decir, la misma es extremadamente exagerada y sin asidero legal, por cuanto la estimación de la demanda es de Bs. 280.000,00, de la moneda de antes, lo que representan Bs. F. 280,00, actuales.

CAPÍTULO VI

De lo expuesto por las partes tanto en el libelo de la demanda como en su contestación, se desprende que las razones de hecho y de derecho a la cual queda circunscrita la presente acción son:

Para la apoderada judicial de la parte demandante el hecho que:

En fecha 01 de junio de 1998, el ciudadano J.R.R.A., celebró contrato de arrendamiento con su mandante, sobre un local comercial ubicado en la Avenida 04 Bolívar, entre calles 29 y 30, local distinguido con el Nº 29-55, jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida.

Que el canon mensual de arrendamiento se convino en la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00).

Que una vez vencido dicho contrato de arrendamiento, se firmó uno nuevo con fecha 01-12-2001, por un monto de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 220.000,00), por un lapso de seis meses, por el motivo que vencido dicho lapso, el arrendatario desocupara dicho local.

Que el día 14 de noviembre de 2001, antes de ser firmado dicho contrato, su mandante le envió una carta al arrendatario del inmueble, ciudadano J.R.R.A., mediante el cual se le manifestó que el contrato anterior no iba a ser renovado, y que fue aprobada por la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, la ampliación y construcción de un centro comercial en dicho terreno.

Que en aplicación al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se decidió firmar un nuevo contrato por seis meses fijos, a petición del arrendatario, el cual se regía desde el 01 de diciembre de 2001, hasta el día 01 de junio de 2003, que dicho lapso se estableció como prórroga concedida al inquilino en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por la construcción para la ampliación de comercio, que dicho lapso fue establecido por el mismo inquilino.

Que la entrega del local se postergó para el día 13 de mayo de 2004, en donde se decidió firmar un nuevo convenio de cinco meses más de prórroga, es decir, para el día 01 de noviembre de 2004, y que al vencerse dicho lapso, el inquilino incumplió con la entrega del mismo.

Que en fechas 15 y 28 de agosto de 2006, su mandante le envió dos comunicaciones, las cuales firmó como recibidas, pero que hizo caso omiso a las mismas.

Que en fecha 10 de mayo de 2007, la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, concedió el permiso de demolición de cuatro locales comerciales, según planos anexos revisados en fecha 10-05-2007, firmados y sellados por la referida alcaldía.

Como fundamento de derecho citó la parte actora el artículo 34, literal “c”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil.

La parte demandada se fundamenta en el hecho que:

Opuso CUESTIONES PREVIAS, de conformidad con lo previsto en el artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuso las siguientes cuestiones previas: 1) La incompetencia del Tribunal para conocer la causa, prevista en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. 2) La ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante de la parte actora, por no estar el poder otorgado en forma legal, de conformidad con el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Que el libelo presenta defecto de forma, prevista en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto a su decir el libelo de la demanda no llena los requisitos previstos en el artículo 340 eiusdem, el cual en el ordinal 5º, exige que el libelo exprese el objeto de la pretensión, el cual deberá determinar con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble.

Que el objeto de la demanda es el desalojo de un inmueble, el que sólo se identifica como “…un local comercial ubicado en esta ciudad de Mérida, Avenida 4 Bolívar, entre calles 29 y 30, loca distinguido con el numero (sic) 29-55…” (sic), y que en ninguna parte se cumple con el requisito de indicar los linderos del inmueble, como lo exige el mencionado artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, lo que hace procedente el defecto de forma alegado.

Que en el libelo se le demanda por tres conceptos, y que el tercero es indefinido, ya que se refiere a la reserva que hace la demandante de demandarle por daños y perjuicios, sin cuantificar dichos daños ni explicar las razones de su procedencia, indefinición que –en el supuesto negado de convenir en la demanda-, le haría deudor de tales daños y perjuicios no identificados.

Que el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, exige que el libelo exprese el objeto de la pretensión, el que deberá determinarse con precisión, y si la acción trata sobre derechos u objetos incorporales, debe hacerse la explicación necesaria que contribuya a precisar el objeto de la pretensión, “precisión que no resulta del texto de la demanda ni del propio petitorio. Tercero del libelo…” (sic).

Que el libelo de demanda tampoco cumple con los requisitos exigidos en los ordinales 5º y 7º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, que exige la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión y si se tratare el objeto de la acción de la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas, y como antes se indicó, el tercer petitorio no tiene esa relación ni los fundamentos jurídicos de estricto cumplimiento, ni la causa de la indemnización que dice el actor reservarse, y, mal podría convenir en una acción afectada de tales deficiencias.

Que las prórrogas concedidas y los convenios suscritos por las partes, no son materia del litigio, pues como se indica en el libelo, el fundamento jurídico es la causal de desalojo prevista en el literal c del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En el capítulo denominado “RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN”, señaló el demandado, que de conformidad con lo previsto en el segundo aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en su carácter de arrendatario del local comercial ubicado en esta ciudad de Mérida, en la avenida 4 Bolívar, entre calles 29 y 30, identificado con el Nº 29-55, procedió a reconvenir a la demandante, Sociedad Mercantil HABITABLES S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 26 de mayo de 1992, bajo el Nº 16, Tomo A-5, en la persona de su representante legal, ciudadano J.G.O. .

Finalmente rechazó la estimación de la demanda por exagerada.

CAPÍTULO VII

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS

1º) Inspección Judicial en el local comercial objeto del contrato de arrendamiento, para dejar constancia de varios particulares. Así como también para dejar constancia que existen otros tres locales que forman parte del conjunto total del inmueble, se encuentran desocupados de personas y cosas.

2º) Valor y mérito legal del permiso de demolición, signado con la letra “D”, Nº 006-09, de fecha 18-06-2009, firmado por el Jefe del Departamento de Permisología e Inspección, y por el Gerente de Ordenamiento Territorial y Urbanístico, los ingenieros A.O. y Orangel Camacho, respectivamente.

3º) Valor y mérito legal del permiso de demolición, de fecha 10-05-2007, actualizado en fecha 18-07-2009.

4º) Valor y mérito legal de los planos de ubicación y demolición del inmueble (f. 07).

5º) Valor y mérito legal de la notificación de la no renovación del contrato de arrendamiento que corren insertos a los folios 8 y 9 .Y del acta convenio firmada por el arrendatario de la desocupación del local.

6º) Valor y mérito legal sobre la notificación de la construcción del nuevo centro comercial y terminación prorroga legal.

7º) Valor y mérito legal del contrato de arrendamiento que corre inserto a los folios 13 y 14 y Vto.

8°) Valor y merito legal de la comunicación, mediante el cual su mandante le pone a la orden cualquier local nuevo del centro comercial a construir.

9º) Valor y mérito legal del antiguo contrato de arrendamiento, firmado entre su mandante y el arrendatario.

10º) Valor y mérito legal del contrato de administración, suscrito con los propietarios del inmueble y HABITABLES S.R.L.

CAPÍTULO VIII

DECISIÓN EXPRESA, POSITIVA Y PRECISA CONFORME

A LA ACCIÓN DEDUCIDA Y LAS DEFENSAS OPUESTAS

Previamente a la decisión de fondo de la presente causa, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre los alegatos esgrimidos por la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Observa el Tribunal que la parte demanda en la oportunidad de dar contestación s la demanda opuso la cuestione prevista en los ordinales 1° y 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es: La incompetencia del Tribunal para conocer la causa y la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante de la parte actora, por no estar el poder otorgado en forma legal.

Referente al alegato esgrimido por la parte demandada, contenido en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es: “La falta de jurisdicción del Juez, o la incompetencia de éste, o la litispendencia, o que el asunto deba acumularse a otro proceso por razones de accesoriedad, de conexión o de continencia.” El Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Menores de esta Circunscripción Judicial, en sentencia de fecha 14 de mayo de 2009 (fs. 85-103), se pronunció sobre este punto, declarando COMPETENTE por razón de la cuantía a este Juzgado.

En cuanto al alegato esgrimido por la parte demandada, contenido en el ordinal 3° del artículo 346, del Código de Procedimiento Civil, esto es: “La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente.” (el resaltado es del Tribunal).

En relación con la cuestión previa opuesta en el citado ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, quien aquí decide considera menester advertir que el mismo contiene tres supuestos diferentes entre sí, a saber:

1. El primero relativo a la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, está referido a que para poder realizar actos dentro del proceso se requiere tener capacidad técnica para representar o asistir a las partes, es decir, sólo pueden actuar en juicio quienes sean abogados en ejercicio, conforme a los artículos 166 del Código de Procedimiento Civil, ordinales 3° y 4° de la Ley de Abogados. b) El segundo, relativo a la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor por no tener la representación que se atribuya, se refiere al caso de que se presente en juicio un abogado y pretenda ejercer la representación de la accionante sin poder o mandato, con excepción de la representación legal –artículo 168 del Código de Procedimiento Civil. c) Y el tercero, se refiere a la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente, caso en el cual debe atenderse al contenido del artículo 155 eiusdem, que señala:

Si el poder fuere otorgado a nombre de otra persona natural o jurídica, o fuere sustituido por el mandatario, el otorgante deberá enunciar en el poder y exhibir al funcionario los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce. El funcionario que autorice el acto hará constar en la nota respectiva, los documentos, gacetas, libros o registros que le han sido exhibidos, con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificarlos, sin adelantar ninguna apreciación o interpretación jurídica de los mismos.

Hay que distinguir entre la representación legal, que es aquella impuesta por la ley en los casos de personas jurídicas y de personas físicas incapaces y la representación voluntaria, que es conferida libremente por el interesado con capacidad para otorgarla.

En el presente caso, la parte demandada alega que: “…La nota de autenticación del poder con que pretende acreditar representación el abogado demandante adolece de los requisitos exigidos por la norma transcrita…” (el resaltado es del Tribunal).

Así las cosas, esta juzgadora de la revisión de los recaudos acompañados por la parte actora, observa que riela al los folios 04 y 05, documento mediante el cual el ciudadano J.G.O., le otorgó Poder Especial al abogado en ejercicio, ciudadano Kamil Saab Saab, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-3.495.216, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 13.050, mayor de edad y jurídicamente hábil, y en el asiento notarial la Notaría Pública Cuarta del Estado Mérida, hizo constar: “Que fue presentado para ser visto y devuelto, Registro de empresa”HABITABLES S.R.L.” inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 26 -05-1992, bajo el N° 16, Tomo A-5, de los libros respectivos, donde se evidencia el carácter expresado de J.G.O., PODER DEBIDAMENTE AUTENTICADO ANTE LA NOTARIA PÚBLICA CUARTA DE M.E.M., DE FECHA 11 DE FEBRERO DE 2.008, INSERTO BAJO EL Nº 54, TOMO 10”. Aunado al hecho, que en su escrito de contestación a las cuestiones previas, de fecha 15 de octubre de 2009, se observa que el actor acompañó el documento constitutivo y estatutario de la empresa demandante, promovido como prueba por el apoderado judicial, del cual se puede evidenciar que el ciudadano J.G.O., según lo establecido en la CLÁUSULA VIGÉSIMA SEGUNDA, el mismo funge como Presidente de la empresa actora.

En este orden de ideas, conforman el documento constitutivo y estatutario de la empresa demandante, se puede evidenciar igualmente que en la CLÁUSULA DÉCIMA del mismo, se faculta al PRESIDENTE para la representación de la compañía en juicio. Por lo que es evidente que el ciudadano J.G.O., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.454.262, Ingeniero en Sistemas, tiene capacidad para representar a la parte actora en el juicio, lo cual se desprende en la parte infine de la citada cláusula décima, cuando expresa: “…Constituirá Apoderados y Mandatarios Judiciales con facultades para darse por citados o notificados, demandar, contestar demandas, oponer y contestar excepciones y reconvenciones, recibir cantidades de dinero, desisitir, convenir y transigir, pudiendo delegar en dichos apoderados todas o parte de las atribuciones que le confiere los presentes estatutos.” (negrillas del Tribunal). En tal sentido, teniendo tal cualidad el prenombrado ciudadano, ello lo faculta ampliamente para otorgar poderes en juicio a abogados de su confianza.

De la transcripción parcial hecha al Poder Especial Judicial, que le otorgó el ciudadano J.G.O., actuando en nombre y representación de la Sociedad Mercantil HABITABLES, S.R.L., al abogado en ejercicio Kamil Saab Saab, el mismo entre otras cosas, expresa: “En el ejercicio de este Poder, el referido apoderado podrá intentar y contestar demandas, reconvenir, darse por citado y notificado, oponer pruebas, cuestiones previas y de fondo, pudiendo actuar en todas las instancias, hasta el Tribunal Supremo…” “…y en fin, toda actuación que tenga a bien diligenciar para defender los intereses de mi representada, por cuanto las facultades aquí señaladas son meramente enunciativas y no taxativas…” (el subrayado es del Tribunal). Lo anteriormente expuesto le permite al Tribunal señalar que si se llenó el extremo legal previsto en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que abogado en ejercicio ciudadano Kamil Saab Saab, si tiene legitimidad para actuar en este juicio, en tal sentido, la cuestión previa opuesta se declara SIN LUGAR. Así se decide.

En este mismo orden de ideas, y en cuanto al defecto de forma de la demanda, prevista en el ordinal 7º (sic) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto a su decir, el libelo de la demanda no llena los requisitos previstos en el artículo 340, eiusdem, el cual en el ordinal 5º (sic), exige que el libelo exprese el objeto de la pretensión, el cual deberá determinar con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble…y que a su decir, en ninguna parte se cumple con el requisito de indicar los linderos del inmueble, como lo exige el mencionado artículo 340, del Código de Procedimiento Civil.

En este sentido, observa quien decide que en la oportunidad legal en que fue alegada dicha cuestión previa, la parte demanda al referirse a la misma, invoca los ordinales 7° y 5° en forma errónea, no obstante, como bien lo consagra el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Juez conoce el derecho, quien decide pasa a pronunciarse con relación a dicha cuestión previa, y en este sentido se permite traer a colación un fragmento de la Sentencia N° 324 de la Sala de Casación Civil del 15 de Octubre de 1997, con ponencia del Magistrado Dr. A.A.B., en el juicio de M.A.T.R. y otros contra Venezolana de Cal, C.A., en el expediente N° 96-136:

(…) El alcance de la disposición del artículo 243 ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil, debe ser precisado en concordancia con el artículo 340 ordinal 4° de acuerdo con el cual, entre otros requisitos, el libelo de la demanda deberá expresar el objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores o distintivos si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales. Para determinar cuál es el objeto de la pretensión es necesario atender a la naturaleza real o personal del derecho subjetivo cuyo cumplimiento se pretende. Así, de tratarse de un derecho real, el objeto de la pretensión es la cosa misma sobre la cual recae el derecho, y en ese caso, si es una cosa inmueble, deberá indicarse su situación y linderos; pero si se trata de un derecho personal, o sea, de una obligación, el objeto de la pretensión es la conducta humana, o sea, la prestación de dar, hacer o no hacer debida por el deudor; o el contrato mismo. De tratarse del cumplimiento de una obligación, como lo es la pretensión de cumplimiento del contrato de arrendamiento, no es imprescindible la expresión en el libelo, y consecuencialmente en la sentencia de los linderos del inmueble, pues bastará para su ejecución que se determine de alguna manera cuál es el inmueble arrendado, precisando su ubicación (…) (el resaltado es del Tribunal).

Es por lo que esta juzgadora acogiéndose al criterio jurisprudencial antes citado, de conformidad con lo establecido en el articulo 321 del Código de Procedimiento Civil, declara SIN LUGAR la cuestión previa alegada. Y así se decide.

Por otra parte, alegó el demandado que otra razón para oponer el defecto de forma, es que en el libelo se le demanda por tres conceptos, y que el tercero es indefinido, pues se refiere a la reserva que hace la demandante de demandarle por daños y perjuicios, sin cuantificar dichos daños ni explicar las razones de su procedencia, indefinición que –en el supuesto negado de convenir en la demanda-, le haría deudor de tales daños y perjuicios no identificados.

Observa el Tribunal que la parte demandada alegó el defecto de forma de la demanda, por cuanto a su decir, en el libelo se le demanda por tres conceptos, y que el tercero es indefinido, pues se refiere a la reserva que hace la demandante de demandarle por daños y perjuicios, sin cuantificar dichos daños ni explicar las razones de su procedencia, indefinición que –en el supuesto negado de convenir en la demanda-, le haría deudor de tales daños y perjuicios no identificados. Sobre este particular, del análisis hecho al libelo de demanda, se observa que el mismo no forma parte del PETITORIO hecho por la parte actora, pues éste solo en su particular TERCERO, expresa: “Me reservo el derecho de demandar por daños y perjuicios al arrendatario.” Acción ésta que es autónoma e independiente que puede incoar la parte actora en el momento que lo estime necesario. Así se decide.

Asimismo, pasa este tribunal a pronunciarse en cuanto al rechazo de la estimación de la demanda alegado por la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda.

Ente sentido, considera necesario y oportuno este Tribunal, traer a colación el criterio jurisprudencial del Tribunal Supremo de Justicia, Sala Político Administrativa, Sentencia del 01 de Octubre de 2002, J.J. Díaz contra C.A. de Administración y Fomento Eléctrico (CADEFE), Ramírez & Garay (2002), Tomo CXCII, págs. 487 y 488., cuando expresa:

…omissis…

interpuso en fecha 6 de abril de 2000 ante esta sala Político Administrativa, demanda por indemnización de daños materiales y morales contra la sociedad Mercantil...

Estimada como ha sido la demanda en la cantidad ya señalada y rechazada ésta por exagerada, en atención a lo previsto en el dispositivo trascrito, esta Sala acoge plenamente el criterio que en esta materia adoptó en fecha 2 de febrero de 2000 la Sala de Casación Civil, para el caso en que el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente resolviendo, en el supuesto indicado, lo siguiente:

…

...No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.

…

Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.

…

Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor...

…

Dicho lo anterior, es necesario destacar que si bien se observa, en el caso de autos, que el demandado expuso las razones que le asisten para rechazar la estimación de la demanda, a su juicio, exagerada, alegando en este sentido que la indemnización se solicita por daños inexistentes, lo cierto es que el argumento en cuestión forma parte de la resolución del fondo del asunto debatido, lo cual no puede ser analizado de manera apriorística con el objeto de estimar el valor de la demanda...

…

Siendo esta la línea argumentativa de CADAFE, considera esta Sala que no obstante haber aducido dicha sociedad mercantil, razones para rechazar la estimación propuesta por el actor, debe tenerse tal rechazo como puro y simple, por no haber planteado un nuevo hecho del cual pudiera deducirse que efectivamente la estimación de la demanda es exagerada aun cuando acompañó pruebas para ello, las cuales fueron incorporadas para probar su decir en cuanto al fondo del asunto y además, no existir señalamiento de su parte sobre la suma que a su juicio podía ser la ajustada en el caso de autos.

…

Tratándose entonces de un rechazo entendido como puro y simple, no queda a la Sala más que declarar firme la estimación hecha por el actor. Así se decide.”

Aplicando este dispositivo al caso de autos tenemos que la parte demandada solo se limitó a rechazar en forma pura y simple la estimación de la demanda, y no habiendo traído a los autos ningún hecho nuevo que desvirtué la estimación de la demanda alegada por la parte actora, es por lo que la impugnación a la estimación de la demanda hecha por la parte demandada es IMPROCEDENTE. Y así se decide.

En cuanto a la RECONVENCIÓN planteada, este Tribunal considera que la parte demandada-reconviniente, no trajo elemento probatorio alguno para demostrar los alegatos invocados en su escrito libelar reconvencional, pues tratándose de una demanda, en atención a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal considera que la misma resulta a todas luces SIN LUGAR. Así se decide.

CAPÍTULO IX

Resuelto los puntos anteriores, pasa este tribunal a pronunciarse sobre el fondo de la controversia previo el análisis de los elementos probatorios que fueron promovidos:

Análisis de las pruebas promovidas por la parte actora:

1°) En relación a la Inspección Judicial realizada por este tribunal en el lapso probatorio en el local comercial objeto del contrato de arrendamiento, este tribunal le da valor probatorio de documento público, conforme al previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.380, ejusdem, al no haber sido tachada en su oportunidad legal. Y así se decide.

2º) En relación a las pruebas promovidas bajo los numerales segundo tercero y cuarto, concerniente al valor y mérito legal del permiso de demolición, signado con la letra “D”, Nº 006-09, de fecha 18-06-2009, firmado por el Jefe del Departamento de Permisología e Inspección, y por el Gerente de Ordenamiento Territorial y Urbanístico, los ingenieros A.O. y Orangel Camacho, respectivamente y del permiso de demolición, de fecha 10-05-2007, actualizado en fecha 18-07-2009, e igualmente al valor y mérito legal, de los planos de ubicación y demolición del inmueble, constata el Tribunal que a los folios 6 y 153, corren insertos los respectivos permisos de demolición, emitidos por la GERENCIA DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL Y URBANÍSTICO, DEPARTAMENTO DE PERMISOLOGÍA E INSPECCIÓN, de la Alcaldía del Municipio Libertador Estado Mérida. Corre agregado al folio 07 del expediente, plano de ubicación del inmueble objeto de la controversia, debidamente revisado y sellado por la GERENCIA DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL Y URBANÍSTICO, DEPARTAMENTO DE PERMISOLOGÍA E INSPECCIÓN, de la Alcaldía del Municipio Libertador Estado Mérida, los cuales no fueron tachados en su oportunidad legal por la parte demandada, y siendo documentos administrativos, emanados de la Administración Pública, es por lo que este Tribunal lo valora como tal.

Sobre este particular, el Tribunal observa que en reiteradas jurisprudencias se ha señalado que los documentos de los funcionarios públicos, en ejercicio de sus competencias específicas, constituyen un género de prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respecto a la veracidad y legitimidad de su contendido, en razón del principio de la ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que, por tanto, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario, toda vez, que es posible desvirtuar la procedencia del documento administrativo por cualquier otra prueba. La Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia de fecha 21 de junio de 2.000, al referirse a este tipo de documento señala que: “... El documento administrativo es una actuación que por tener la firma de un funcionario administrativo, está dotado de una presunción de legalidad (...) el documento administrativo por su carácter no negociado o convencional, no se asimila al documento público definido en el artículo 1.357 del Código Civil, pero, en razón de su autenticidad, es decir, certeza de su autoría, de su fecha y de su firma, en lo que respecta a su eficacia probatoria si se asemeja al valor probatorio de los documentos auténticos a que se contrae el artículo 1.363 del Código Civil, pues la verdad de la declaración en él contenida hace plena fe hasta prueba en contrario...”

Por su parte, la Sala Político-Administrativa, en sentencia de fecha 02 de diciembre de 1.993, al referirse al documento público, expresó lo que a continuación se transcribe: “En particular define el artículo 1.357 del Código Civil el documento público, como aquél (sic) que ha sido autorizado con las formalidades legales por un Registrador, por un juez o por otro funcionario o empleado público que tenga facultad de darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado. El artículo 1.384 atribuye a los traslados y las copias o testimonios de los documentos públicos o de cualquier otro documento auténtico, la misma fe de los originales si los ha expedido el funcionario competente con arreglo a las leyes’. Por otro lado, para esta Corte son Documentos, Administrativos, aquellos documentos emanados de los funcionarios públicos en el ejercicio de sus competencias específicas, los cuales constituyen un género de la prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respecto a su veracidad y legitimidad, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8° de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que por tanto, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario. Estos documentos están dotados de una presunción favorable a la veracidad de lo declarado por el funcionario en el ejercicio de sus funciones, que puede ser destruida por cualquier medio legal. En consecuencia, no es posible una asimilación total entre el documento público y el documento administrativo, porque puede desvirtuarse su certeza por otra prueba pertinente e idónea, y no sólo a través de la tacha de falsedad...".

El criterio antes expresado fue ratificado por decisión de la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 6 de junio de 2002, con ponencia del Magistrado Dr. O.V., expediente número 00957.

En consecuencia, este Tribunal le asigna a los documentos administrativos antes señalados, la eficacia probatoria y el valor jurídico que se desprende del contenido del artículo 1.363 del Código Civil, vale decir, el de plena prueba. Así se decide.

3°) Con relación al valor y meritó jurídico notificación de la no renovación del contrato de arrendamiento que corren insertos a los folios 08 y 09, y del acta convenio firmada por el arrendatario de la desocupación del local; quien decide le da el valor probatorio conforme a lo previsto en el articulo 1.368 del Código Civil, al no haber sido tachados ni impugnados en su oportunidad legal, de acuerdo a lo previsto en los artículos 1.381 del Código Civil y 444 del Código de procedimiento Civil. Así queda establecido.

4°) En cuanto al valor y mérito legal sobre la notificación de la construcción del nuevo centro comercial y terminación prórroga legal, este tribunal le de valor probatorio al mismo, conforme a lo previsto en el artículo 1.371 del Código Civil, al no haber sido tachados ni impugnados en su oportunidad legal, de acuerdo a lo previsto en los artículos 1.381 del Código Civil y 444 del Código de procedimiento Civil. Así se decide.

5°) En relación al valor y mérito legal del contrato de arrendamiento el cual corre inserto a los folios 13 y 14 y Vto., quien decide le da el valor probatorio, con forme a lo previsto en los artículos 1.368 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil. Así queda establecido.

6°)En lo que respecta al valor y mérito legal de la comunicación, mediante el cual su mandante le pone a la orden cualquier local nuevo del centro comercial a construir la cual riela al folio 15 del expediente, quien decide le da el valor probatorio a la misma conforme a lo previsto en el artículo 1.371 del Código Civil, al no haber sido tachado ni impugnado en su oportunidad legal, de acuerdo a lo previsto en los artículos 1381 del Código Civil y 444 del Código de procedimiento Civil. Así se decide.

7°) En cuanto valor y mérito legal del antiguo contrato de arrendamiento, firmado entre su mandante y el arrendatario; esta juzgadora le da el valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 1.368 del Código Civil, al no haber sido tachado ni impugnado en su oportunidad legal de acuerdo a lo previsto en los artículos 1.381 del Código Civil y 444 del Código de procedimiento Civil. Así queda establecido.

8°) En relación al valor y mérito legal del contrato de administración, suscrito con los propietarios del inmueble y HABITABLES S.R.L este tribunal le da el valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 1.368 del Código Civil, al no haber sido tachado ni impugnado en su oportunidad legal, de acuerdo a lo previsto en los artículos 1.381 del Código Civil y 444 del Código de procedimiento Civil. Así queda establecido.

CAPÍTULO X

Del análisis que ha hecho el Tribunal y de los elementos probatorios que obran en autos, ha llegado a las siguientes conclusiones:

1°) Que la acción incoada por la parte actora se trata de una demanda de desalojo de inmueble, fundamentada en el literal “c” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; el cual se refiere a “…Que el inmueble vaya ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.” Y siendo que dicho inmueble va a ser demolido para instalar nuevas edificaciones, como es la construcción de un nuevo Centro Comercial, tal y como se evidencia de los planos y permisos de demolición acompaños junto al libelo de demanda, y no tratándose de una simple reconstrucción, es evidente que en el caso de autos, para poder efectuar la construcción de un nuevo Centro Comercial, se requiere el desalojo del mismo, por la magnitud de la construcción.

2º) Que el actor logró demostrar en el debate probatorio, los alegatos invocados en el libelo de demanda, en el sentido que el inmueble requiere ser demolido para la construcción de un nuevo centro comercial.

3º) Que la parte demandada no logró demostrar en el lapso establecido en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, lo alegado en la contestación de la demanda.

5º) Que por las razones que anteceden la presente demanda debe ser declarada con lugar con todos los pronunciamientos de Ley.

DECISIÓN

Por lo anteriormente expuesto este Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en nombre de la República Bolivariana y por autoridad de la Ley DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA, intentada por el abogado en ejercicio Kamil Saab Saab, actuando con el carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil HABITABLES, S.R.L., contra el ciudadano J.R.R.A., identificados en autos, por desalojo de inmueble, y en consecuencia, se declara:

El desalojo del inmueble, consistente en un local comercial ubicado en la Avenida 04 Bolívar, entre calles 29 y 30, local distinguido con el Nº 29-55, jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida; y en tal sentido, queda extinguida la relación arrendaticia que vinculó a las partes. Una vez que quede firme la presente decisión. Así se decide.

Por aplicación del artículo 34, parágrafo 1° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se le otorga al ARRENDATARIO un lapso de seis (06) meses improrrogables, para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se haga de la sentencia definitivamente firme. Lapso este que empezará a correr una vez quede firme la presente decisión. Así se decide.

SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN interpuesta por el ciudadano J.R.R.A., asistido por el abogado en ejercicio M.A.D.A., contra la Sociedad Mercantil HABITABLES, S.R.L. Así se decide.

Se condena en costas, tanto en la demanda principal como en la reconvención, a la parte perdidosa por haber resultada totalmente vencida, conforme lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

Se ordena la notificación de las partes o a sus apoderados, a fin de ponerlos en conocimiento de tal decisión, haciéndoles saber que una vez que conste en autos la última notificación, al primer día hábil siguiente, comenzará a transcurrir el lapso para que ejerzan los recursos legales que estimen convenientes.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.

DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DEL JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D.L. CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, a los catorce días del mes de abril de dos mil diez. Años 199° de la Independencia y 151° de la Federación.

La Juez Titular,

Abg. Roraima S.M.V.

El Secretario,

Abg. J.A.M.

En la misma fecha se publica la anterior sentencia, siendo las 10:30 a.m. Déjese copia certificada de esta Sentencia por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

El Secretario,

Abg. J.A.M.

RSMV/JAM/gc.-