Decisión nº 1725 de Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Menores de Merida, de 29 de Junio de 2010
| Fecha de Resolución | 29 de Junio de 2010 |
| Emisor | Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Menores |
| Ponente | Homero Sanchez |
| Procedimiento | Apelacion |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y DE MENORES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA
"VISTOS" LOS ANTECEDENTES.
I
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA
El presente expediente se encuentra en esta Alzada, en virtud del recurso de apelación interpuesto mediante escrito presentado en fecha 23 de septiembre de 2009 (folios 112 al 117), por los abogados en ejercicio D.C.L. y RADWAN ICHTAY ADHAM RADWAN, venezolanos, mayores de edad, titular de la cédula de identidad números 3.929.732 y 12.816.962, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 10.469 y 84.135, en su condición de apoderados judiciales del ciudadano H.B.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 10.681.410, en su carácter de parte actora, contra la sentencia de fecha 16 de septiembre de 2009, dictada por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, mediante la cual declaró, improcedente la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, propuesta por el ciudadano H.B.M., contra la sociedad mercantil TIENDAS ASTRAS, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida con sede en El Vigía, en fecha 22 de agosto de 2002, con el Nro. 44, Tomo A-5, representada por el ciudadano A.V.T., venezolano, mayor de edad, cedulado con el Nro. 10.081.299, no condenó en costas por la índole del fallo y ordenó la notificación de las partes.
Por auto de fecha 26 de septiembre de 2009 (vuelto del folio 119), el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, previo cómputo, admitió en ambos efectos el recurso de apelación interpuesto por los apoderados judiciales de la parte actora contra la sentencia de fecha 16 de septiembre de 2009, dictada por ese Juzgado y ordenó la remisión del presente expediente al Juzgado Superior Distribuidor para su conocimiento.
Por auto de fecha 29 de septiembre de 2009 (folio 121), este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y DE MENORES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, le dio entrada al presente expediente y advirtió a las partes, que de conformidad con los artículos 118 y 520 del Código de Procedimiento Civil, las partes podían promover las pruebas admisibles y solicitar la constitución del Tribunal con asociados, dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a esa fecha y de conformidad con lo previsto en el artículo 517 eiusdem, los informes debían presentarse al vigésimo día de despacho siguiente a esa fecha.
Mediante diligencia de fecha 05 de octubre de 2009 (folio 122), el abogado E.M.M., en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de informes en la presente causa e indicó el domicilio procesal.
Por auto de fecha 21 de octubre de 2009 (folio 125), este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y DE MENORES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, observó, que esta Alzada ordenó darle entrada al presente expediente, como si se tratara de una sentencia definitiva dictada en juicio ordinario, fijando al efecto, la presentación de los informes para el vigésimo día de despacho siguiente, siendo lo correcto que, por tratarse de la apelación formulada contra una sentencia definitiva en un juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento, debió darle entrada, de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, advirtiendo a las partes que la sentencia correspondiente se publicaría el décimo día de despacho siguiente al referido auto, y, que a tenor de lo dispuesto el artículo 520 eiusdem, dentro de los cinco (5) días hábiles de despacho siguientes a la referida fecha, podrían promover las pruebas que fueran admisibles en esta instancia, razón por la cual acordó, de conformidad con el artículo 310 ibidem, en concordancia con los artículos 206, 211 y 212 del mismo texto legal, revocar por contrario imperio el referido auto de mero trámite o mera sustanciación y en consecuencia declaró la nulidad del auto de fecha 29 de septiembre de 2009, por lo que decretó la reposición al estado en que se encontraba para la mencionada fecha, a los fines de darle entrada nuevamente al presente expediente, advirtiendo a las partes que dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a esa fecha, podían promover las pruebas que fuesen admisibles en esta instancia y fijó el décimo día de despacho contado a partir de este auto, para dictar sentencia en la presente causa.
A través del auto de fecha 17 de noviembre de 2009 (folio 126), este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y DE MENORES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, en virtud que se encontraba vencido el lapso previsto para dictar sentencia en la presente causa, dejó constancia que no profirió la misma, en virtud de que encontraba en estado, la acción de amparo constitucional contenida en el expediente signado con el número 5097, y asimismo, en estado de sustanciación, se encontraban dos acciones de amparo cuyos expedientes están signados con los números 4870 y 5014, respectivamente, los cuales a tenor de lo previsto en el artículo 13 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, deben ser decididos con preferencia a cualquier otro asunto; igualmente se encontraban en estado de dictar sentencia dos juicios en materia de LOPNA, signado con los números 5075 y 5083, que son de preferente decisión a cualquier otro asunto.
Encontrándose este Tribunal en términos para decidir, realiza las siguientes consideraciones:
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
La presente causa se inició mediante libelo presentado en fecha 09 de julio de 2008 (folios 01 al 04), cuyo conocimiento correspondió por distribución al Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, por el ciudadano H.B.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 10.681.410, debidamente asistido por los abogados en ejercicio RADWAN ICHTAY ADHAM RADWAN y D.C.L., titular de la cédula de identidad números 12.816.962 y 3.929.732, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 84.135 y 10.469, a los fines de exponer en síntesis lo siguiente:
Que celebró un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil denominada TIENDAS ASTRAS, C. A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 22 de agosto de 2002, anotado bajo el 44, Tomo A-5, representada por su Presidente el ciudadano A.V.T., quien es venezolano, mayor de edad, casado, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº 10.081.299, sobre un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por un local comercial, ubicado en la calle 3, con avenida 12, signado con el Nº 12-11 de la nomenclatura Municipal de la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M., comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: Frente, con calle 3, en la medida de veinte metros con quince centímetros (20,15 mts.); fondo, con terreno de su propiedad, en la medida de veinte metros con quince centímetros (20,15 mts.); lado derecho, con la avenida 12, en la medida de treinta y dos metros con quince centímetros (32,15 mts.), y, por el lado izquierdo, con mejoras que son o fueron del ciudadano P.G., en la medida de treinta metros con quince centímetros (30,15 mts.), estableciendo como canon de arrendamiento mensual la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 3.000,00), pagaderos dentro de los cinco últimos días de cada mes, por el termino de un año, que había iniciado en fecha 31 de diciembre de 2006 hasta el 31 de diciembre de 2007, pudiendo ser prorrogable, si con sesenta días del vencimiento del término, se celebraba nuevo contrato de arrendamiento, caso contrario, la sociedad arrendataria a través de su representante, se comprometió a desocupar el inmueble arrendado al vencimiento del término.
Que dicho contrato fue autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía, Estado Mérida, en fecha 20 de marzo de 2007, inserto bajo el Nº 74, Tomo 36 de los Libros de Autenticaciones llevados por la citada oficina notarial.
Que en el mencionado contrato de arrendamiento, el ciudadano A.V.T., en su condición de arrendatario, declaró recibir el inmueble objeto del contrato a su entera satisfacción, obligándose a entregarlo en las mismas condiciones en que lo recibió, quedando terminantemente prohibido sub-arrenadar, traspasar, ceder derechos sobre el inmueble a terceros, hacer modificaciones o ampliaciones sobre el inmueble sin su consentimiento expreso y por escrito, se estableció que correría por cuenta de dicho ciudadano el pago de los servicios públicos, tales como energía eléctrica, agua, patente de industria y comercio, así como las reparaciones menores que ameritara el inmueble, tales como pintura, reparación de grifos, cerraduras, cañerías, techos y otras de naturaleza semejante y se estipuló que lo no previsto en el contrato se regiría por las disposiciones contenidas en leyes sobre la materia.
Que dentro del término convenido en el contrato, es decir, sesenta días antes del vencimiento del término del contrato, no se otorgó un nuevo contrato de arrendamiento entre las partes contratantes, por el contrario, dentro de ese término, en fecha 1º de noviembre de 2007, se trasladó y constituyó la Notaría Pública de la ciudad de El Vigía en el inmueble arrendado, con la finalidad de notificarle al representante legal de la sociedad arrendataria, su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito entre ellos.
Que en fecha 31 de diciembre de 2007, se venció el término del contrato, empezando a transcurrir a partir de esa fecha la prórroga legal de carácter obligatorio para él y optativa para la sociedad mercantil TIENDAS ASTRAS, C.A, que conforme a lo previsto en el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, era de seis meses, la cual expiró el día 30 de junio de 2008, sin que el representante legal de la sociedad arrendataria haya dado cumplimiento a su obligación de hacer entrega del inmueble al vencimiento del contrato.
Que por lo expuesto acudió para demandar a la sociedad mercantil TIENDAS ASTRAS, C.A., por cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaría Pública de El Vigía, Estado Mérida, en fecha 20 de marzo de 2007, inserto bajo el Nº 74, Tomo 36 de los Libros de Autenticaciones llevados por la citada Notaría, a los fines de que haga entrega del inmueble objeto del contrato, constituido por un local destinado a uso comercial, ubicado en la calle 3, con avenida 12, Nº 12-11, en la ciudad de El Vigía, Municipio A.A.d.E.M., comprendido dentro de los siguientes linderos: Frente: calle 3, en la medida de veinte metros con quince centímetros (20,15 mts.), fondo: terreno de su propiedad, en la medida de veinte metros con quince centímetros (20,15 mts.), lado derecho: con la avenida 12, en la medida de treinta y dos metros con quince centímetros (32,15 mts.), y, por el lado izquierdo: con mejoras que son o fueron del ciudadano P.G., en la medida de treinta metros con quince centímetros (30,15 mts.), en las mismas buenas condiciones en que lo recibió y solvente con los servicios públicos, en caso contrario, sea condenado por el Tribunal con la correspondiente condenatoria en costas procesales.
Que fundamentó la acción, en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, en el artículo 1167 del Código Civil y el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que por cuanto la presente acción es de cumplimiento del contrato por vencimiento del término y la obligación demandada consta en documento autenticado, solicitó que conforme a lo previsto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se decretara el secuestro del inmueble objeto del contrato y que el depósito se acordara en su persona, quedando afectado el inmueble para responder a la arrendataria de los daños ocasionados, si hubiere lugar a ello.
Estimó el valor de la acción en la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 36.000,00) y señaló como domicilio procesal, la siguiente: avenida 14, entre calles 3 y 4, edificio “RENNY”, primer piso, local 3, de la ciudad de El Vigía Estado Mérida.
Mediante auto de fecha 16 de julio de 2008 (folio 09), el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, admitió la acción por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley y en consecuencia, ordenó el emplazamiento de la sociedad mercantil TIENDAS ASTRAS C.A., representada por el ciudadano A.V.T., para que comparecieran por ante ese Tribunal en el segundo día de despacho siguiente a aquél en que constara en autos su citación, a cualquiera de las horas señaladas en la tablilla del Tribunal a fin de que diera contestación a la demanda y en cuanto a la medida de secuestro señaló, que por auto separado resolvería lo conducente.
Mediante diligencia de fecha 16 de julio de 2008 (folio 10), el ciudadano H.B.M., debidamente asistido por el abogado en ejercicio RADWAN ICHTAY ADHAM RADWAN, confirió poder apud acta a los abogados D.C.L. y RADWAN ICHTAY ADHAM RADWAN, a los fines de que representara sus derechos e intereses en la presente causa.
Mediante diligencia de fecha 16 de julio de 2008 (folio 12), la abogada D.C.L., en su condición de co-apoderada judicial de la parte actora, de conformidad con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicitó el decreto de la medida de secuestro sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento.
Por auto de fecha 21 de julio de 2008 (folio 18), el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, en virtud de la solicitud de decreto de medida de secuestro, ordenó la apertura del cuaderno separado de medida.
Mediante diligencia de fecha 22 de julio de 2008 (folio 20), el ciudadano Alguacil del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, devolvió boleta de citación sin firmar, librada a nombre del ciudadano A.V.T., en virtud de haberse negado a firmar la misma, entregándole los recaudos de citación.
Mediante diligencia de fecha 28 de julio de 2008 (folio 21), el ciudadano A.V.T., en su condición de Presidente de la Sociedad Mercantil TIENDAS ASTRAS C.A., debidamente asistido por el abogado V.A.R.V., se dio por citado en la presente causa.
A través del escrito presentado en fecha 30 de julio de 2008 (folios 22 al 24), el ciudadano A.V.T., en su condición de Presidente de la Sociedad Mercantil TIENDAS ASTRAS C.A., debidamente asistido por el abogado en ejercicio V.A.R.V., consignó escrito de contestación a la demanda interpuesta en su contra, alegando al efecto, lo que en síntesis a continuación se expone:
Que opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto en fecha 25 de junio de 1992, se autenticó por ante la Notaría Pública de El Vigía, Estado Mérida, anotado bajo el Nº 31, Tomo 32 de los libros de autenticaciones llevado por esa Notaria, contrato de arrendamiento suscrito por los ciudadanos A.V.T. y BAHSAS MILAB S.M., sobre un inmueble ubicado en la calle 3, con avenida 12 de la ciudad de El Vigía, Municipio A.A.d.E.M., integrado por un local comercial signado con el Nº 12-11 de la nomenclatura municipal.
Que posteriormente, en fecha 09 de septiembre 1994, los ciudadanos A.V.T. y BAHSAS MILAB S.M. suscribieron por ante la Notaría Pública de El Vigía, un nuevo contrato de arrendamiento, anotado bajo el Nº 97, Tomo 54 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina notarial, sobre un inmueble ubicado en la calle 3, con avenida 12 de la ciudad del El Vigía, Municipio A.A.d.E.M., integrado por un local comercial signado con el Nº 12-11 de la nomenclatura municipal.
Que en fecha 22 de agosto de 2002, los ciudadanos A.V.T. y H.R.P., constituyeron por ante el Registro Mercantil Segundo de Circunscripción Judicial del Estado Mérida, anotado bajo el Nº 44, Tomo A-5, la sociedad mercantil denominada “TIENDAS ASTRAS, C.A”, la cual se subrogó como arrendataria del mismo local al cual hace referencia, integrado por un local comercial signado con el Nº 12-11 de la nomenclatura municipal.
Que el arrendador no se opuso a tal subrogación, por lo que este contrato viene a ser la continuidad de los anteriores contratos de arrendamientos, como se demuestra en los 41 recibos de pago de los cánones de arrendamiento emitidos a nombre de la Sociedad Mercantil TIENDAS ASTRAS C.A.
Que del análisis de los instrumentos que acompañó al escrito de cuestiones previas y de contestación se evidencian elementos esenciales del contrato de arrendamiento, previstos en el artículo 1579 del Código Civil y del Derecho con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como de la normativa propia de los contratos de arrendamiento, aunado a ello, en el documento citado por el actor como instrumento fundamental de la demanda, existe una solución de continuidad, por lo que resulta oportuno invocar la existencia real de un solo contrato.
Que no fue alegado por la parte actora ni consta en autos, que haya habido desocupación del arrendatario entre uno y otro contrato, tal y como se desprende del contenido del artículo 20 del Derecho con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señala:
Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones en el presente Decreto-Ley
.
Que la sociedad demandada en el presente juicio, es la arrendataria de un local comercial ubicado en el área urbana de la ciudad de El Vigía, avenida 12, Nº 12-11, cuya relación arrendaticia se inicio en fecha 25 de junio de 1992, es decir, hacía dieciséis (16) años, razón por la cual, tomando en consideración ese tiempo de duración, se debe analizar lo relativo a la prórroga legal, figura en la que sustentó la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Que el Derecho con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece en su Título V, lo que se denomina prórroga legal según el tiempo de duración de la relación arrendaticia, así lo prevé en su artículo 38 al señalar:
¬“En los contratos de arrendamiento que tenga por objeto algunos de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: ….d) Cuando la relación arrendataria haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres años…”.
Que existe una relación arrendaticia de dieciséis (16) años, por lo que de conformidad con la norma transcrita, para el supuesto caso, que la notificación realizada por el presunto propietario H.B.M., hecha por la Notaría Pública de El Vigía, Estado Mérida, en fecha 1º de noviembre de 2007, fuese tomada en consideración a los efectos de la prórroga legal, la misma comenzó a correr a partir de la fecha señalada, lo que indicaría que la prórroga legal estaría en curso y a tenor de lo dispuesto en el artículo 41 del Derecho con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es inadmisible la presente demanda.
Que el artículo 41 del Derecho con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:
Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales
.
Que por lo antes expuesto, es procedente la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una norma legal que prohíbe el ejercicio de la acción intentada.
Que de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tantos los hechos como el derecho invocado por el actor en la demanda incoada contra su representada.
Mediante escrito presentado en fecha 05 de agosto de 2008 (folio 64), el ciudadano A.V.T., debidamente asistido por el abogado V.A.R.V., en su condición de parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas en la presente causa.
Mediante escrito presentado en fecha 05 de agosto de 2008 (folios 72 al 74), la abogada D.C.L., en su condición de co-apoderada judicial del ciudadano H.B.M., en su condición de parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas en la presente causa.
Por auto de fecha 06 de agosto de 2008 (folio 75), el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, admitió las pruebas promovidas por el ciudadano A.V.T., en su condición de Presidente de la Sociedad Mercantil TIENDAS ASTRAS C.A. parte demandada, en virtud de no ser contrarias a la ley, a las buenas costumbres y al orden público, salvo su apreciación en la definitiva.
Por auto de fecha 06 de agosto de 2008 (folio 76), el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, admitió cuando ha lugar en derecho y salvo su apreciación en la definitiva, las pruebas promovidas por la abogada D.C.L., en su condición de co-apoderada judicial del ciudadano H.B.M., parte actora, en cuanto a la pruebas de inspección judicial fijó el sexto día de despacho siguiente, a la una de la tarde y en referencia a la prueba de experticia, fijó el segundo día de despacho siguiente a las once de la mañana para el nombramiento de expertos.
Mediante diligencia de fecha 07 de agosto de 2008 (folio 77), el ciudadano A.V.T., en su condición de Presidente de la Sociedad Mercantil TIENDAS ASTRAS C.A., debidamente asistido por el abogado V.A.R.V., parte demandada, se opuso a la admisión de las pruebas promovidas por la parte actora.
Mediante acta de fecha 08 de agosto de 2008 (folio 78), el Tribunal de la causa dejó constancia escrita del acto de nombramiento de expertos, el cual se declaró desierto en virtud de la incomparecencia de las partes.
Por auto de fecha 18 de septiembre de 2008 (folio 80), el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, de conformidad con el artículo 310 del Código de Procedimiento Civil revocó la fijación de la prueba de inspección judicial y reapertura el lapso probatorio, a los fines de evacuar la referida prueba, en consecuencia, de conformidad con el artículo 207 eiusdem, fijó el tercer día de despacho siguiente a esa fecha, a la una de la tarde para la evacuación de la prueba de inspección judicial promovida por la parte actora, con la advertencia que concluido el lapso probatorio, comenzaría a discurrir el lapso para sentenciar de conformidad con el artículo 890 ibidem.
Mediante acta de fecha 23 de septiembre de 2008 (folios 81 y 82), el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, dejó constancia escrita de la evacuación de la prueba de inspección judicial.
A través del escrito presentado en fecha 24 de septiembre de 2008 (folio 83), el ciudadano A.V.T., en su condición de Presidente de la Sociedad Mercantil TIENDAS ASTRAS C.A., consignó escrito de alegatos.
Por auto de fecha 24 de septiembre de 2008 (folio 84), el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, de conformidad con el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, acordó que dictaría sentencia dentro de los cinco (05) días hábiles siguientes.
Mediante escrito presentado en fecha 29 de septiembre de 2008 (folios 85 al 88), los abogados RADWAN ICHTAY ADHAM RADWAN y D.C.L., en su condición de apoderados judiciales del ciudadano H.B.M., parte actora, consignaron escrito de conclusiones en la presente causa.
A través del escrito presentado en fecha 25 de noviembre de 2008 (folio 89), el ciudadano A.V.T., en su condición de Presidente de la Sociedad Mercantil TIENDAS ASTRAS C.A., debidamente asistido por el abogado en ejercicio E.M.M., solicitó previa habilitación del tribunal, la constitución en el inmueble objeto de la demanda a los fines de practicar la inspección judicial y dejar constancia de los particulares señalados.
Mediante diligencia de fecha 04 de marzo de 2009 (folio 90), el ciudadano A.V.T., en su condición de Presidente de la Sociedad Mercantil TIENDAS ASTRAS C.A., confirió poder apud acta al abogado en ejercicio E.M.M., a los fines de que representara sus derechos e intereses en la presente causa.
III
DE LA SENTENCIA APELADA
En fecha 16 de septiembre de 2009 (folios 93 al 104), el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, declaró lo que a continuación se trascriben in verbis:
(Omissis):…
Se inició la presente causa mediante escrito presentado por ante este Tribunal en fecha 09 de julio de 2008, por el ciudadano H.B.M., venezolano, mayor de edad, soltero, cedulado con el Nro. 10.681.410, domiciliado en la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M., asistido por los profesionales del derecho RADWAN ICHTAY ADHAM RADWAN y D.C.L., cedulados con los Nros. 12.816.962 y 3.929.732, en su orden, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado con los Nros. 84.135 y 10.469, respectivamente, según el cual interpone formal demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término contra la Sociedad Mercantil TIENDAS ASTRAS, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida con sede en El Vigía, en fecha 22 de agosto de 2002, con el Nro. 44, Tomo A-5, representada por el ciudadano A.V.T., venezolano, mayor de edad, cedulado con el Nro. 10.081.299, domiciliado en la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M..
Mediante Auto de fecha 16 de julio de 2008, se ADMITIÓ la demanda cuanto ha lugar en derecho, y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para su contestación al segundo día de despacho siguiente al que conste en autos de su citación (f.9)
Según Auto de fecha 21 de julio de 2008, que obra inserto al folio 18, este Tribunal ordenó aperturar cuaderno de medidas.
Por diligencia de fecha 28 de julio de 2008, el ciudadano A.V.T., representante legal de la Sociedad Mercantil TIENDAS ASTRAS, C.A., se dio por citado en la presente causa (f. 21)
Según escrito de fecha 30 de julio de 2008, la parte demandada contestó la demandada (fls. 22 al 24)
En fecha 05 de agosto de 2008 (f. 64), la parte demandada promovió pruebas, las cuales fueron admitidas según Auto de 06 de agosto de 2008 (f. 75)
Mediante escrito de 05 de agosto de 2008 (fls. 72 al 74), la parte demandante promovió pruebas, las cuales fueron admitidas según Auto de 06 de agosto de 2008 (f. 76)
Por diligencia de fecha 07 de agosto de 2008 (f.77), la parte demandada se opuso a la admisión de las pruebas promovidas con los numerales TERCERO, CUARTO y QUINTO, del escrito de promoción presentado por la parte demandante.
Mediante Auto de fecha 24 de septiembre de 2008, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, con sede en El Vigía, fijó dentro de los cinco (05) días hábiles siguientes para dictar sentencia (f. 84)
Encontrándose la presente causa en la fase decisoria este Tribunal lo hace previa las consideraciones siguientes:
I
La controversia quedó planteada en los términos que se exponen a continuación:
En su escrito de demanda la parte accionante, expuso: 1) Que, celebró contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil TIENDAS ASTRAS, C.A, por ante la Notaria (sic) Pública de El Vigía, en fecha 20 de marzo del año 2007, inserto con el Nro. 74, Tomo 36 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina, sobre un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la calle 3, con avenida 12, signado con el Nro. 12-11, en la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M.; 2) Que, el canon de arrendamiento se convino en la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00) mensual, pagaderos dentro de los cinco últimos días de cada mes; 3) Que, el contrato de arrendamiento tiene un lapso de duración comprendido entre “…el día 31 de diciembre de 2006 hasta el 31 de diciembre de 2007, pudiendo ser prorrogable, si con sesenta días de antes del vencimiento del termino, se celebraba nuevo contrato de arrendamiento, caso contrario, la sociedad arrendataria, a través de su representante, se comprometió a desocupar el inmueble arrendado al vencimiento del termino”; 4) Que, el ciudadano A.V.T., con el carácter indicado, recibió el inmueble objeto del contrato “… a su entera satisfacción, obligándose a entregármelo en las mismas condiciones en las que lo recibió, quedando terminantemente prohibido sub-arrendar, traspasar, ceder derechos sobre el inmueble a terceros, ni hacer modificaciones o ampliaciones sobre el inmueble sin su [mi] consentimiento expreso y, por escrito…”; 5) Que, dentro de los sesenta días antes del vencimiento del contrato, no se otorgó nuevo contrato de arrendamiento entre las partes contratantes y, por el contrario, dentro de ese término “…en fecha primero de noviembre del pasado año 2007, trasladé y constituí la Notaria (sic) Pública de El Vigía, en el inmueble arrendado, con la finalidad de notificarle al representante legal de la sociedad arrendaticia, su [mi] voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito entre nosotros…”; 6) Que, el día 31 de diciembre del año 2007, se venció el término del contrato, empezando a transcurrir, a partir de esa fecha la prorroga (sic) legal “…de carácter obligatorio para mí y optativa para la sociedad mercantil TIENDAS ASTRAS, C.A. conforme a lo previsto en el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, era de seis meses, la cual expiró el día 30 de junio del año en curso, sin que el representante legal de la sociedad arrendataria haya dado cumplimiento a su obligación de hacer entrega del inmueble al vencimiento del contrato”
Que, por estas razones, con fundamento en la cláusula CUARTA del contrato de arrendamiento, en concordancia con los artículos 1.167 del Código Civil y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda a la sociedad mercantil TIENDAS ASTRAS, C.A, por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, para que haga entrega del inmueble arrendado, en las mismas condiciones en que las recibió y solvente con los servicios públicos.
Por su parte, llegada la oportunidad procedimental fijada para la contestación de la demanda, el demandado plantea como cuestión de previo pronunciamiento la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en los términos siguientes: 1) Que, en fecha 25 de junio de 1992, el ciudadano A.V.T., suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano BAHSAS MILAIB S.M., por ante la Notaria (sic) Pública de El Vigía Estado Mérida, con el Nro. 31, Tomo 32 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina, sobre un inmueble ubicado en la calle 3 con avenida 12 de la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M., integrado por un local comercial, signado con el Nro. 12-11 de la nomenclatura municipal; 2) Que, posteriormente, por ante la Notaria (sic) Pública de El Vigía Estado Mérida, en fecha 09 de septiembre de 1994, con el Nro. 97, Tomo 54 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina, el ciudadano A.V.T., suscribe “…de nuevo otro contrato de arrendamiento…” con el ciudadano BAHSAS MILAIB S.M., sobre el mismo inmueble; 3) Que, en fecha 22 de agosto del año 2002, por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida con el Nro. 44, Tomo A-5, el ciudadano A.V.T. constituyó con el ciudadano H.R.P. la sociedad mercantil denominada TIENDAS ASTRAS, C.A, “…compañía que es la actual demanda (sic) y la cual se subrogó como arrendataria del mismo local al cual vengo haciendo referencia: integrado por un local comercial, signado con el Nro. 12-11 de la nomenclatura municipal, como se desprende del contrato de arrendamiento que acompañó la parte actora y que corre a los folios 5 y 6, en su Cláusula Primera. Es de hacer notar que el arrendador no se opuso a tal subrogación por lo que este contrato viene a ser la continuidad de los anteriores contratos de arrendamientos…”; 4) Que, “…el documento citado por el actor como instrumento fundamental de la demanda, existe una solución de continuidad, por lo que resulta invocar la existencia real de un solo contrato, YA QUE NO FUE ALEGADO NI CONSTA EN AUTOS, que haya habido desocupación del arrendamiento entre uno y otro contrato…”; 5) Que, “…el demandado es arrendatario de un local comercial ubicado en el área urbana de la ciudad de El Vigía, avenida 12 Nro. 12-11 y ha tenido una relación arrendaticia que se inició el 25 de junio de 1992, es decir, 16 años (…) por lo que tomando en consideración el tiempo de duración (…) la prorroga (sic) legal figura en la que sustento la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil ...”; 6) Que, la notificación realizada el día 01 de noviembre del 2007, a los efectos de la prórroga legal, la misma comenzó a correr a partir de la fecha señalada “…lo que indicaría que la prorroga (sic) legal estaría en curso y a tenor de los (sic) dispuesto en el artículo 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es inadmisible la presente demanda (…) por lo que es procedente la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ya que está sujeta a la existencia de una norma legal donde aparece claramente la voluntad de la Ley de no permitir el ejercicio de la acción intentada”; 7) Que, rechaza, niega y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como el derecho invocado por el actor.
II
Planteado el problema judicial en los términos precedentemente expuestos, corresponde a este Juzgador resolver el mérito de la controversia, iniciando por la cuestión de previo pronunciamiento planteada por la parte demandada, para luego sí resolver el fondo de la misma.
Así se observa:
De conformidad con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.
De la norma antes indicada, se observa, que para que se produzca la prórroga legal es necesario la existencia de los presupuestos siguientes: a) Que el contrato tenga por objeto algún inmueble urbano o suburbano de los indicados en el artículo 1 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; b) Que se trate de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado; y c) Que haya llegado el día de vencimiento del plazo estipulado.
Según la doctrina se define la prórroga legal arrendaticia como: “….el beneficio acordado por el legislador al arrendatario que celebre contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse el mismo continúe ocupando como tal determinado inmueble regulado por la Ley, durante cierto tiempo máximo con fundamento en la duración del contrato, y siempre que al vencimiento del contrato el arrendatario se encuentre cumpliendo todas las obligaciones a su cargo establecidas en el contrato y en la ley”. (Guerreo Q. Gilberto (2003). Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. V.I. p.267)
Por su parte, el artículo 41 eiusdem, señala:
Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.
En el presente caso, la parte demandante pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término, y afirma que ya expiró el tiempo correspondiente a la prórroga legal de seis (06) meses, conforme a lo previsto en el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual término el día 30 de junio de 2007, sin que el representante legal de la sociedad mercantil arrendataria haya dado cumplimiento a su obligación de hacer entrega del inmueble arrendado.
Por su parte, el demandado afirma en la contestación a la demanda que es arrendatario del local comercial en cuestión desde el día 25 de junio de 1992, que ha tenido una relación arrendaticia de 16 años, y, por tanto, le corresponde una prórroga legal de tres (03) años, según lo estipulado por el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de allí que, estando en curso la prórroga legal es inadmisible la presente demanda, en virtud de lo dispuesto en el artículo 41 eiusdem.
Dicho esto, el problema judicial quedó circunscrito a la demostración en juicio de los requisitos de procedibilidad de la acción por cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal arrendaticia, o en caso contrario, si en la presente causa, se encuentra en curso la prórroga legal a favor del arrendatario.
De conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen cada una la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
III
Para determinar si los requisitos de procedibilidad determinados anteriormente se han cumplido en la presente causa, se hace necesario la enunciación, análisis y valoración del material probatorio cursante de autos. Así se observa:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Según escrito de fecha 05 de agosto de 2008, que obra agregado a los folios 72 al 74, la parte demandante promovió los medios de prueba siguientes:
DOCUMENTALES:
PRIMERO: Documento Autenticado por ante la Notaria (sic) Pública de El Vigía Estado Mérida, en fecha 20 de marzo de 2007, con el objeto de “…probar tanto la relación arrendaticia celebrada a tiempo determinado, entre su [mi] mandante y la sociedad demandada, como el inicio de la misma y el término de la relación contractual…”
De la revisión de las actas que integran el presente expediente, este Juzgador puede verificar que obra a los folios 5 y 6, documento original de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano H.B.M., como arrendador y la sociedad mercantil TIENDAS ASTRAS, C.A, como arrendataria, representada por su presidente A.V.T., por ante la Notaria (sic) Pública de El Vigía Estado Mérida, de fecha 20 de marzo del año 2007, inserto con el Nro. 74, tomo 36 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina, sobre un inmueble consistente en un local comercial signado con la nomenclatura municipal 12-11, ubicado en la calle 3, con avenida 12 de la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M., cuyo objeto es regular la relación arrendaticia existente entre ambas partes, a partir del día 31 de diciembre de 2006 y en cuya cláusula TERCERA, los contratantes establecieron: “la duración del presente contrato es por la duración (sic) de Un (sic) (01) Año (sic), pudiendo ser PRORROGABLE, el mismo comenzará a regir a partir del Treinta y Uno (sic) de Diciembre (sic) del año Dos (sic) Mil (sic) Seis (sic) (2006) hasta el Treinta (sic) y Uno (sic) de Diciembre (sic) del año Dos (sic) Mil Siete (2007). Quedando entendido entre ambas partes que la falta de pago de Dos (02) meses vencidos es causa de Resolución y resuelto (sic) de pleno derecho del presente contrato”.
Del análisis del mismo, este Juzgador puede constatar que se trata de un instrumento público que no fue tachado por la contraparte en su oportunidad, motivo por el cual, hace plena prueba de los hechos jurídicos en el contenidos, hasta el punto que, resultó un hecho admitido la existencia de tal contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre el inmueble identificado supra, así como el canon de arrendamiento y su duración, de manera que estos hechos --estipulados en el contrato-- quedaron excluidos del debate probatorio.
En consecuencia, este Tribunal le concede pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.-
Notificación practicada en fecha 01 de noviembre de 2007, por la Notaría Pública de El Vigía del Estado Mérida, con el objeto de “…probar que no operó la prórroga contractual…”
Este Juzgador observa, que obra a los folios 7 y 8, instrumento original contentivo de la notificación practicada por la Notaría Pública de El Vigía Estado Mérida, en fecha 01 de noviembre de 2007, al ciudadano A.V.T., en su carácter de presidente de la sociedad mercantil TIENDAS ASTRAS, C.A., tal como se evidencia del acta levantada al efecto, la cual textualmente expresa:
…EL NOTARIO PÚBLICO, PROCEDIÓ A REALIZAR LA NOTIFICACIÓN A SOLICITUD DEL CIUDADANO H.B.M., QUIEN LE MANIFIESTA QUE NO SE PRORROGARÁ EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SOBRE EL INMUEBLE DONDE FUNCIONA EL MENCIONADO FONDO DE COMERCIO “TIENDAS ASTRAS”, UBICADO EN LA CALLE 3, AVENIDA 12. Nº 12-11, CELEBRADO AUTENTICADO ANTE LA NOTARIA (sic) PÚBLICA DE EL VIGÍA, ESTADO MÉRIDA, EN FECHA 20 DE MAYO DE 2007, INSERTO BAJO EL Nº 74, TOMO 36 Y EN TENOR A LA CLÁUSULA TERCERA Y CUARTA DEL MENCIONADO CONTRATO, SE LE HACE LA PRESENTE NOTIFICACIÓN CON SESENTA (60) DÍAS DE ANTICIPACIÓN A LA EXPIRACIÓN DEL MENCIONADO CONTRATO, ASÍ MISMO SE LE NOTIFICA QUE TENDRÁ PRORROGA (sic) LEGAL SE SEIS (06) MESES TAL Y COMO LO ESTABLECE EL ARTÍCULO 38 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS PARA QUE LE HAGA ENTREGA DEL INMUEBLE TOTALMENTE DESOCUPADO TANTO DE PERSONAS COMO DE OBJETOS…”
Como se puede constatar de la anterior trascripción, se notificó a la sociedad mercantil arrendataria, por intermedio de su presidente ciudadano A.V.T., la intención del arrendador de no prorrogar el contrato suscrito en fecha 20 de mayo de 2007, según lo convenido por ambas partes en la cláusula CUARTA, del referido contrato.
Asimismo, se puede constatar que la notificación se realizó el 01 de noviembre del año 2007, es decir, treinta (30) días antes de la terminación del lapso contractual --el cual culminó el 31 de diciembre de 2007-- y no como fue afirmado en el acta notarial, donde se indica que la notificación se realizó con sesenta (60) días de anticipación a la expiración del mencionado contrato.
No obstante lo anterior, dicha notificación no fue impugnada por la contraparte y resultó un hecho admitido la existencia de la notificación, y por ende, el conocimiento del arrendatario de la no renovación del contrato de arrendamiento.
En consecuencia, el Tribunal le concede pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, a la notificación practicada por la Notaría Pública de El Vigía Estado Mérida, en uso de sus atribuciones de conformidad con los artículos 67 y 74 ordinal 13 de la Ley de Registro Público y del Notariado. ASÍ SE DECIDE.-
TERCERO: Recibos de pago agregados a los folios 49 al 59 del presente expediente, con el objeto de “…probar que antes de la celebración del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, fundamento de la acción incoada en este proceso, existió entre su [mi] mandante y la sociedad demandada, un contrato de arrendamiento verbal y a tiempo indeterminado…”
Este medio probatorio por haber sido promovido igualmente por la contraparte, será a.a.m.d.l. valoración de las pruebas promovidas por el demandado.
CUARTO: INSPECCIÓN JUDICIAL en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, con el objeto de “…probar que la sociedad demandada no realizó las reparaciones menores sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, como se obligó contractualmente, y en consecuencia, entregó el inmueble en mal estado de uso y conservación…”
Este Juzgador observa, que obra a los folios 81 y 82, actuaciones relacionadas con la inspección judicial promovida en mención, y tal como se evidencia del acta levantada por este Juzgado, al constituirse en el inmueble ubicado en la calle 3, con avenida 12, Nro. 12-11 de la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M., fue notificado de la práctica de la inspección el ciudadano RADWAN ICHTAY ADHAM RADWAN, coapoderado judicial de la parte promovente.
El objeto de la parte promovente con este medio probatorio es dejar constancia de las instalaciones, pisos, techos, paredes del inmueble arrendado y el hecho de que el arrendatario no realizó las reparaciones menores a las que estaba obligado contractualmente, hecho éste que no fue alegado por la parte promovente en su libelo de demanda, por lo que constituye un hecho nuevo, y por tanto, no forma parte de sus pretensiones.
En consecuencia, este Tribunal desecha tal medio de prueba por impertinente. ASÍ SE ESTABLECE.-
QUINTO: EXPERTICIA a fin de probar “…los daños ocasionados al inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda en este proceso y el costo de su reparación…”
Esta prueba fue admitida según Auto de fecha 06 de agosto de 2008 (f. 76) y se fijó el segundo día de despacho siguiente para el nombramiento de expertos. No obstante, en dicha oportunidad ninguna de las partes compareció a hacerlo, motivo por el cual, se declaró desierto el acto y, por tanto, el medio de prueba a.n.f.e. ASÍ SE ESTABLECE.-
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
DOCUMENTALES:
PRIMERA: Valor probatorio del documento autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía Estado Mérida, en fecha 25 de junio de 1992.
De la revisión detenida de las actas que integran el presente expediente se puede constatar que obra a los folios 25 y 26, documento original de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano BAHSAS MILAIB S.M., en su carácter de arrendador y los ciudadanos A.P.M. y A.V.T., en su carácter de arrendatarios, por ante la Notaría Pública de El Vigía Estado Mérida, en fecha 25 de junio de 1992, con el Nro. 31, tomo 32 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina, sobre un inmueble consistente en un local comercial signado con la nomenclatura municipal 12-11, ubicado en la calle 3, con avenida 12 de la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M., con el objeto de regular la relación arrendaticia existente entre ambas partes, a partir del día 01 de junio de 1992, y en cuya cláusula TERCERA, los contratantes estipularon: “el plazo de duración de este contrato de un (01) año, contado a partir del día 01 de junio del año en curso (1992), razón por la cual, el primer pago debe efectuarlo el día treinta (30) de junio de este mismo año (1992), o sea el equivalente a la primera mensualidad; siendo entendido que dicho plazo vencerá por consiguiente el día 31 de mayo del próximo año (1993)”.
Del análisis del mismo, este Juzgador puede constatar que se trata de un instrumento público que no fue tachado por la contraparte en su oportunidad, motivo por el cual, hace plena prueba de los hechos jurídicos en el contenidos, en cuanto a la existencia de dicha relación arrrendaticia en los términos allí estipulados.
En consecuencia, este Tribunal le concede pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.-
SEGUNDA: Valor probatorio del documento autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía Estado Mérida, en fecha 09 de septiembre de 1994.
De la revisión de las actas, este Juzgador puede constatar que obra a los folios 27 y 28 del presente expediente, documento original de contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos BAHSAS MILAIB S.M., en su carácter de arrendador y A.V.T., en su carácter de arrendatario, por ante la Notaría Pública de El Vigía Estado Mérida, en fecha 09 de septiembre de 1994, con el Nro. 97, tomo 54 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina, sobre un inmueble consistente en un local comercial ubicado en la calle 3 con avenida 12, signado con el Nro. 12-11, de la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M., con el objeto de regular la relación arrendaticia existente entre ambas partes, a partir del día 01 de septiembre de 1994, y en cuya cláusula TERCERA, los contratantes establecieron: “El término o plazo de duración de este contrato es de dos (02) años con cinco meses, contados a partir del 1 de septiembre de 1994, razón por la cual, el primer pago debe efectuarlo “EL ARRENDATARIO” a “EL ARRENDADOR” el día 30 de septiembre de este mismo año de 1994”.
Del análisis del mismo, este Juzgador puede constatar que se trata de un instrumento público que no fue tachado por la contraparte en su oportunidad, motivo por el cual, hace plena prueba de los hechos jurídicos en el contenidos, en cuanto a la existencia de dicha relación arrrendaticia en los términos allí estipulados.
En consecuencia, este Tribunal le concede pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.-
TERCERA: Valor probatorio del registro de comercio de la sociedad mercantil “TIENDAS ASTRAS C.A.”.
De la revisión de las actas que forman este expediente se puede constatar que obra a los folios 30 al 37, copia simple del registro de comercio de la compañía anónima denominada TIENDAS ASTRAS, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 22 de agosto de 2002, con el Nro. 44, tomo A-5.
Analizada la misma este Juzgador observa, que dicha copia constituye un documento público emanado por la autoridad competente para ello, que no fue impugnada por el adversario, razón por la cual, se tiene como fidedigno de su original y por tanto, tiene pleno valor probatorio en cuanto a la fecha de inscripción de dicha compañía anónima, quienes son los accionistas, su denominación social, su giro social y su domicilio.
En consecuencia, este Juzgador le confiere pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. ASÍ SE ESTABLECE.-
CUARTA: Valor probatorio de la serie de 41 recibos originales de cánones de arrendamiento, emitidos a nombre de TIENDAS ASTRAS C.A.
QUINTA: Valor probatorio de la serie de 11 recibos originales de cánones de arrendamiento, emitidos a nombre de TIENDAS ASTRAS C.A., promovidos con el objeto de “…probar que se suscribieron varios contratos con su [mi] persona y con la compañía que represento; que prueba la continuidad de la relación arrendaticia, asimismo prueba que en ningún momento ha habido desocupación alguna del inmueble objeto de la demanda, por lo que resulta forzoso invocar la existencia real de un solo contrato…”
Respecto a los numerales CUARTO y QUINTO de las pruebas promovidas por la parte demandada, de la revisión de las actas que integran el presente expediente, se puede constatar que obra inserto a los folios 43 al 63 y folios 65 al 70, acervo de recibos originales correspondientes al pago de los cánones de arrendamiento del local comercial arrendado, que por razones de método este Tribunal los clasificará en dos grupos: a) los correspondientes al pago del canon de arrendamiento de los meses comprendidos desde enero a diciembre del año 2003 (fls. 43 al 48); y b) los correspondientes al pago de los meses de marzo, julio, agosto, octubre, noviembre, diciembre del año 2004 (fls. 49 al 51); enero, febrero, marzo, abril, agosto, diciembre del año 2005 (fls. 52 al 54); enero a mayo y de julio a diciembre del año 2006 (fls. 54 al 59); enero a diciembre del año 2007 (fls. 60 y 65 al 70); enero a junio 2008 (fls. 61 al 63).
Del análisis minucioso de estos instrumentos privados, este Tribunal observa que corre inserto a los folios 43 al 48, grupo de recibos originales que demuestran el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero a diciembre del año 2003, del inmueble arrendado, objeto de la presente causa, emitidos por el ciudadano H.B., cada uno por la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00) por concepto de pago de alquiler de un local ubicado en la calle 3 Nro. 3-12, en El Vigía Estado Mérida, todos los recibos presentan firma ilegible a excepción del correspondiente al mes de noviembre que se encuentra firmado “NASIB BAHSAS”. Debe aclararse, que los recibos en mención no identifican de ninguna forma a la persona del arrendatario que paga los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses identificados supra.
Asimismo, consta en las actas del presente expediente, grupo de recibos correspondientes a los meses de marzo, julio, agosto, octubre, noviembre, diciembre del año 2004, cuyo canon mensual es por la cantidad de UN MILLÓN NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.900.000,00) (fls. 49 al 51); enero, febrero, marzo, abril, agosto, diciembre del año 2005, cuyo canon mensual es por la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.200.000,00) (fls. 52 al 54); enero a mayo y de julio a diciembre del año 2006, cuyo canon mensual es por la cantidad de DOS MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.600.000,00) (fls. 54 al 59); enero a diciembre del año 2007 cuyo canon mensual es por la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00) (fls. 60 y 65 al 70); enero a junio 2008, cuyo canon mensual es por la cantidad de TRES MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.600.000,00) (fls. 61 al 63), los cuales demuestran el pago de los cánones de arrendamiento de los meses y años anteriormente indicados, emitidos por H.B., quien afirma que ha recibido de TIENDAS ASTRAS, C.A., las cantidades de dinero antes señaladas, por concepto de pago de alquiler del local situado en la calle 3 de El Vigía Estado Mérida.
Del análisis detenido de estos instrumentos privados, este Tribunal observa, que los mismos no fueron tachados ni desconocidos formalmente por la parte contra quien se produjeron, motivo por el cual quedaron reconocidos judicialmente, y hace plena prueba de los hechos jurídicos en ellos contenidos en cuanto a la persona del arrendatario ciudadano A.V.T. y la compañía anónima TIENDAS ASTRAS, C.A., y su ocupación sobre el inmueble arrendado, así como el estado de solvencia del arrendatario, tanto más cuanto, los mismos fueron reconocidos y ofrecidos por la parte demandante como medio de prueba, en su particular TERCERO de su escrito de promoción.
En consecuencia, este Juzgador de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, les acuerda a los recibos de pago de los cánones de arrendamiento pleno valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.-
Ahora bien, el quid del problema judicial suscitado en la presente causa se centra en determinar, si --como lo afirma el demandado en su defensa previa-- se encuentra en curso la prórroga legal prevista por el literal d) del articulo (sic) 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debido a la existencia de una relación arrendaticia de dieciséis (16) años, y por ello, según lo prevé el artículo 41 eiusdem, es inadmisible la pretensión de la parte demandante, mientras que la pretensión del actor es el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término, y como consecuencia de ello, la entrega del inmueble objeto del mismo, por haber expirado el día 30 de junio del año 2008, la prórroga legal de seis (06) meses de conformidad con lo establecido en el literal a) del articulo 38 idem (sic)
Sobre la base de las consideraciones anteriores, este Juzgador debe analizar pormenorizadamente los presupuestos necesarios para que opere la prórroga legal prevista en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cuales son: a) Que el contrato tenga por objeto algún inmueble urbano o suburbano indicados en el artículo 1 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; b) Que exista un contrato de arrendamiento a tiempo determinado; y c) Que haya llegado el día de vencimiento del plazo estipulado.
En relación a la primera exigencia “Que el contrato tenga por objeto algún inmueble urbano o suburbano indicados en el artículo 1 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”:
En el presente caso, la relación arrendaticia tiene por objeto un inmueble consistente en un local comercial identificado con el Nro. 12-11, ubicado en la calle 3, con avenida 12 de la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M., que según lo estipulado por las partes en la cláusula SEXTA del contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaría Pública de El Vigía Estado Mérida, en fecha 20 de marzo de 2007, el arrendatario se comprometió a destinar el inmueble objeto del contrato, única y exclusivamente para local comercial.
En consecuencia, el inmueble en cuestión es un inmueble urbano destinado para el funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, por lo cual, se puede concluir que se encuentra verificado el primer supuesto de hecho previsto en el artículo 38 eiusdem. ASÍ SE DECIDE.-
Respecto al segundo requisito “Que exista un contrato de arrendamiento a tiempo determinado”:
En el caso examine, del material probatorio cursante de autos se evidencia que el ciudadano BAHSAS MILAIB S.M. (anterior propietario del inmueble arrendado) celebró contrato de arrendamiento con los ciudadanos A.P.M. y A.V.T., sobre un inmueble consistente en un local comercial ubicado en la calle 3 con avenida 12, Nro. 12-11 de la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M., según consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía del Estado Mérida, de fecha 25 de junio de 1992, anotado con el Nro. 31, tomo 32 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina, cuyo contrato tuvo una vigencia desde el día 01 de junio de 1992 al 31 de mayo de 1993, lo que constituyó una relación arrendaticia a tiempo determinado de un año.
Del análisis de las actas, se evidencia que a partir del día 01 de junio de 1993 --vencido el contrato de arrendamiento anteriormente indicado-- los arrendatarios A.P.M. y A.V.T., continuaron en posesión del inmueble bajo un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, por haber operado la tácita reconducción de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil, que establece: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.
Posteriormente, el ciudadano BAHSAS MILAIB S.M., celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano A.V.T., sobre el mismo inmueble, es decir, un local comercial ubicado en la calle 3 con avenida 12, Nro. 12-11 de la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M., según consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía del Estado Mérida, en fecha 09 de septiembre de 1994, anotado con el Nro. 97, tomo 54 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina, cuyo contrato tuvo una vigencia desde el día 01 de septiembre de 1994 al 01 de febrero de 1997, lo que constituyó una relación arrendaticia a tiempo determinado de dos años y cinco meses, tal como fue pactado por los contratantes.
De lo que consta en autos, se denota que a partir del día 02 de febrero de 1997 --vencido el contrato de arrendamiento anteriormente indicado-- el arrendatario A.V.T., continuó en posesión del inmueble arrendado bajo un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, por haber operado la tácita reconducción, según la norma antes trascrita.
Posteriormente, el ciudadano A.V.T., constituyó una compañía anónima con el ciudadano H.R.P., denominada TIENDAS ASTRAS, C.A., tal como se evidencia del registro de comercio por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 22 de agosto del año 2002, inscrito con el Nro. 44, Tomo A-5, persona jurídica que pasó a tomar posesión del inmueble arrendado, y quien se constituyó en la arrendataria del local comercial objeto de la presente causa, tal como fue afirmado por el demandado en su escrito de contestación a la demanda “…compañía que es la actual demanda (sic) y la cual se subrogó como arrendataria del mismo local…” ; y por la propia coapoderada judicial de la parte demandante en su escrito de promoción de pruebas “…antes de la celebración del contrato de arrendamiento, fundamento de la acción incoada en este proceso, existió entre mi mandante y la sociedad demandada un contrato de arrendamiento verbal y a tiempo indeterminado…”
De lo cual, este Juzgador puede concluir, que a partir de la fecha de constitución de la sociedad mercantil TIENDAS ASTRAS, C.A., el día 22 de agosto del año 2002, se produjo un cambio de arrendatario de una persona natural ciudadano A.V.T. a una persona jurídica TIENDAS ASTRAS, C.A., sobre el local comercial ubicado en la calle 3 con avenida 12, Nro. 12-11 de la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M., y el nacimiento de una nueva relación arrendaticia, en virtud que de las actas del expediente no se evidencia que haya existido una cesión de los derechos arrendaticios de conformidad con el artículo 1.583 del Código Civil.
En consecuencia, al existir un nuevo arrendatario, resulta claro que existe una nueva relación arrendaticia, por tanto, la relación arrendaticia existente entre los ciudadanos BAHSAS MILAIB S.M., como arrendador y A.V.T., como arrendatario, desde el 25 de junio de 1992, expiró el día 22 de agosto del año 2002, pues resulta claro que el ciudadano A.V.T., es un sujeto de derecho distinto a la sociedad mercantil TIENDAS ASTRAS, C.A., ASÍ SE ESTABLECE.-
Ahora bien, del análisis de las actas del presente expediente, específicamente del documento de venta que obra inserto a los folios 13 al 16, se evidencia que la parte demandante ciudadano H.B.M., adquiere la propiedad del inmueble objeto del arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, por compra realizada al ciudadano S.M.B., en fecha 10 de marzo de 2005, de allí que, al celebrarse dicha venta del local comercial se encontraba arrendado a la sociedad mercantil TIENDAS ASTRAS, C.A., representada por el ciudadano A.V.T., tal como se evidencia de los recibos de pago analizados supra, y por los hechos afirmados por ambas partes en la presente causa.
Es por ello, que se produjo una subrogación arrendaticia, entre el contrato de arrendamiento existente entre el ciudadano S.M.B. y la sociedad mercantil TIENDAS ASTRAS, C.A., de conformidad con el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual consiste en el efecto de sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador.
En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 09 de octubre de 2006, con ponencia del Magistrado FRANCISCO ANTONIO CARRASQUERO LÓPEZ, dejó sentado lo siguiente:
"…resulta evidente que en la causa objeto de la litis operó la subrogación arrendaticia.
Dicha subrogación, regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.604, 1.605, 1.606, 1.607, 1.608 y 1.610 del Código Civil, se produce por efecto de la ley y consiste en sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adquirente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quién adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el ordenamiento jurídico…
(Jurisprudencia Venezolana Ramírez & Garay, T. CCXXXVII (237). H. Carvajalino y otro en amparo. p. 260 al 266)
En razón de lo anterior, como consecuencia de haberse consumado la subrogación arrendaticia, el nuevo comprador ciudadano H.B.M., adquiere ipso iure, el carácter de arrendador del inmueble, por consiguiente sucede al anterior arrendador en los deberes y derechos frente al arrendatario, a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad.
Es así como, en fecha 20 de marzo del año 2007, el ciudadano H.B.M. y la sociedad mercantil TIENDAS ASTRAS, C.A., representada por su Presidente ciudadano A.V.T., suscriben contrato de arrendamiento por el término de un año, el cual finalizó el día 31 de diciembre del año 2007, fecha a partir de la cual --según su dicho-- operó la prórroga legal de seis (06) meses, y en razón de lo cual pretende la entrega del inmueble arrendado, porque ya expiró dicha prórroga.
Del análisis del acervo probatorio antes mencionado, a juicio de este Juzgador, el contrato de arrendamiento existente entre el ciudadano S.M.B. y la sociedad mercantil TIENDAS ASTRAS, C.A., que se inició el día 22 de agosto del año 2002, se mantuvo sin solución de continuidad, en virtud que el mismo no se interrumpió y continuó con el nuevo arrendador ciudadano H.B.M., de manera que se trata de un mismo contrato.
En este orden de ideas, es importante destacar, lo que la doctrina ha considerado en cuanto a la aplicación del principio de primacía de la realidad sobre las formas, imperante en materia laboral, aplicado a la prórroga legal arrendaticia:
Si no hay solución de continuidad entre un contrato y otro sucesivo, la prorroga (sic) se computa a los efectos de determinar la antigüedad de la relación arrendaticia; de manera que la cláusula por la que se prórroga convencionalmente el contrato si una de las partes no da aviso a la otra con cierta antelación, no es óbice para que se aplique adicionalmente la prorroga legal (sic). Si hubiera solución de continuidad de días o de meses entre los contratos de arrendamiento firmados por las mismas partes y sobre el mismo objeto, pensamos que el arrendatario interesado en continuar ocupando el inmueble tiene la opción de invocar la existencia real de un solo contrato, si no ha perdido el uso de la cosa, es decir, si no ha habido desocupación entre uno y otro contrato, pues tal continuidad en el ejercicio del ius utendi que le confiere el contrato, demostraría que las interrupciones acusadas en los textos de los contratos están refutadas o desmentidas por el hecho cierto de la continuidad de la relación arrendaticia, acreditada en la continuidad de ocupación del inmueble. A este punto, conviene precisar por cuanto tiempo se ha prolongado el arrendamiento.
En esto hay una marcada semejanza con la prolongación o renovación del contrato de trabajo, sin que exista previsión legal que señale si debe mediar cierto lapso o una efectiva desocupación del inmueble, para dilucidar si el Contrato de Arrendamiento “nuevo” elimina la acumulación de años a los efectos de la prorroga legal, y que dicho contrato sea realmente uno nuevo con su propia prorroga legal. Esta referencia sobre si hubo o no efectiva desocupación, nos parece lo mas apropiado, pues lo esencial del arrendamiento es la posesión real de la cosa y su goce pacífico…” (Henríquez La Roche, R. (2008).
Arrendamientos Inmobiliarios. p. 93)
En este mismo sentido Núñez Alcántara, expresa:
Por su parte el concepto “relación jurídica” coloca el énfasis en las circunstancias que se producen en la vida real, predominando la realidad sobre la forma. (…)
Tal criterio ha sido recogido en la ley arrendaticia especial. En efecto, el termino de “relación arrendaticia” implica que entre dos o mas sujetos de derecho se ha creado un vínculo que no requiere de una concertación exacta entre ellos, desde el punto de vista temporal, sino que se unieron aun y cuando no se haya expresado de manera directa la voluntad de tal relación o vinculación. Sólo comprendiendo esta idea puede entenderse que quien se quede ocupando un inmueble y pague por (sic) un tercero el canon obtenga los beneficios de la legislación arrendaticia; o que una persona se beneficie de la prorroga legal por contratos que se celebraron con anterioridad a la vigencia de la ley especial inquilinaria actual (artículo 34). En conclusión, la relación arrendaticia define el vínculo contractual locataria, con preferencia a la determinación de la existencia del contrato. (Núñez Alcántara, E. (2008). La Relación Arrendaticia en la Venezuela de Principios del Siglo XXI. p. 48)
Sentadas las anteriores premisas y analizado el material probatorio cursante de autos, se puede concluir que en el caso subexamine, se está en presencia de una relación arrendaticia que inició en fecha 01 de junio de 1992, mediante la suscripción de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado entre el ciudadano BAHSAS MILAIB S.M. y los ciudadanos A.P.M. y A.V.T., sobre el inmueble identificado supra, arrendamiento que se mantuvo pero a tiempo indeterminado hasta el día 22 de agosto del año 2002, fecha en que el ciudadano A.V.T. constituye junto al ciudadano H.R.P., una compañía anónima denominada TIENDAS ASTRAS, C.A., sociedad que desde ese momento paso a tener posesión y efectiva ocupación del inmueble arrendado, lo que constituye un hecho convenido por ambas partes, y en consecuencia, da origen a una nueva relación arrendaticia entre BAHSAS MILAIB S.M., en su carácter de arrendador y TIENDAS ASTRAS, C.A., en su carácter de arrendataria, relación jurídica ésta que, a la postre, con la transmisión de propiedad del inmueble arrendado al demandante ciudadano H.B.M., en fecha 10 de marzo del año 2005, --quien se constituyó en arrendador y sucedió al anterior propietario en los deberes y derechos frente a la arrendataria TIENDAS ASTRAS, C.A.,-- expiró el día 31 de diciembre de 2007.
Ahora bien, una relación arrendaticia está determinada por la ocupación efectiva del inmueble arrendado por parte del arrendatario, por lo cual, la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento no debe eliminar el tiempo que el arrendatario ha estado en posesión del bien, a los efectos de la prórroga legal, puesto que si bien es cierto, el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que la prórroga legal es aplicable sólo a contratos a tiempo determinado, es sólo a los efectos de poder precisar el momento conclusivo del arrendamiento en orden al tiempo, y no como en el caso de autos, pretender eliminar los años de vínculo jurídico entre arrendador y arrendatario, por el hecho de no haber suscrito un contrato a tiempo determinado con anterioridad al contrato objeto de esta acción, aun cuando dicha relación arrendaticia tiene un inicio con fecha cierta.
Es así como ante tales circunstancias, la doctrina arrendaticia ha acogido como criterio el principio laboralista de la primacía de la realidad, previsto en la Constitución de la República, en los siguientes términos:
Siendo estas normas de carácter proteccionistas, comprendidas en el Derecho Social, es decir, el que propende a la justicia social, puede aplicarse analógicamente el principio elaborado por el derecho del trabajo, según el cual el “contrato realidad” priva sobre el escriturado. Este concepto, de elaboración pretoria, ha sido incorporado en el numeral 1 del artículo 89 de la Constitución Bolivariana: “En las relaciones laborales prevalece la realidad sobre las formas o apariencias”. En definitiva, el principio de preferencia de la realidad sobre las formas o apariencias –si bien no debe llevar al extremo de descartar ad initio la prueba instrumental- es un dicterio que involucra la “función histórica”, de reconstrucción de los hechos, que corresponde al juez en todo tipo de jurisdicción, pues la justicia se fundamenta en la verdad. La preeminencia del “Contrato realidad” produce también efectos favorables para el arrendador respecto a los privilegios legales. (Henríquez La Roche, R. (2008). Arrendamientos Inmobiliarios. p. 94)
Sentadas las deteriores premisas, el juez debe orientar su función en la búsqueda de la verdad e inquirirla por todos los medios a su alcance. En sus decisiones prevalecerá la realidad sobre las formas y apariencias.
Como corolario de lo anterior, se puede concluir que en el caso subiudice, existe una relación arrendaticia de cinco (05) años, cuatro (04) meses y nueve (09) días, que se inició en fecha 22 de agosto de 2002, y concluyó el día 31 de diciembre de 2007, motivo por el cual, en aplicación del literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la sociedad mercantil TIENDAS ASTRAS, C.A., tiene derecho a una prórroga legal por un lapso máximo de dos (02) años, en virtud de encontrarse en estado de solvencia, tal como fue analizado en esta sentencia.
Así las cosas, al versar la presente causa en una demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, incoada mientras cursaba el séptimo mes de la prórroga legal de dos años, la misma no era admisible de conformidad con el artículo 41 eiusdem.
En consecuencia, resulta PROCEDENTE la defensa opuesta por la parte demandada, en virtud que, encontrándose en curso la prórroga legal sólo permite admitirse demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento cuando sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales, más no por vencimiento del término. ASÍ SE DECIDE.-
En referencia al tercer requisito de procedencia de la prórroga legal “Que haya llegado el día de vencimiento del plazo estipulado”:
Del análisis de la relación arrendaticia anteriormente indicado, se estableció que el momento conclusivo del contrato de arrendamiento fue el día 31 de diciembre de 2007, fecha a partir de la cual, por las razones ampliamente expuestas, empieza a computarse el lapso de la prorroga legal de dos (02) años.
En consecuencia, se encuentra verificado el tercer supuesto de hecho previsto en el artículo 38 eiusdem. ASÍ SE DECIDE.-Como corolario de las consideraciones anteriores, se puede concluir que quedó demostrado en juicio la procedencia de la defensa previa opuesta por la parte demandada, por encontrarse en curso la prórroga legal arrendaticia a favor de la sociedad mercantil TIENDAS ASTRAS, C.A., en consecuencia, debe declararse IMPROCEDENTE la pretensión de la parte demandante, tal como se hará en la parte dispositiva de esta sentencia. ASÍ SE DECIDE.-
IV
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, con sede en El Vigía, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara IMPROCEDENTE la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, propuesta por el ciudadano H.B.M., venezolano, mayor de edad, soltero, cedulado con el Nro. 10.681.410, domiciliado en la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M., contra la sociedad mercantil TIENDAS ASTRAS, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida con sede en El Vigía, en fecha 22 de agosto de 2002, con el Nro. 44, Tomo A-5, representada por el ciudadano A.V.T., venezolano, mayor de edad, cedulado con el Nro. 10.081.299, domiciliado en la ciudad de El Vigía, Municipio A.A.d.E.M..
Por la índole del fallo no hay condenatoria en costas.
Notifíquese a las partes…
. (Las negritas, cursivas y subrayado son del texto copiado). (Los sic son de este Juzgado).
IV
MOTIVACIÓN DEL FALLO
Planteada la presente controversia, cuyo reexamen ex novo fue sometido por vía de apelación al conocimiento de esta Superioridad en los términos que se dejaron sucintamente expuestos, la cuestión a dilucidar en esta Alzada consiste en determinar como punto previo, vale decir, antes de pasar a pronunciarse sobre el mérito del asunto, si se encuentra en curso la prórroga legal contenida en el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, formulada por el ciudadano A.V.T., en su condición de Presidente de la Sociedad Mercantil TIENDAS ASTRAS C.A., debidamente asistido por el abogado en ejercicio V.A.R.V., en su condición de parte demandada, de conformidad con el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, en virtud de existir una relación arrendaticia de dieciséis (16) años, contados a partir del 25 de junio 1992 hasta el 31 de diciembre de 2007, es procedente en derecho, y en tal sentido, deberá confirmar, revocar, anular o modificar la sentencia definitiva de fecha 16 de septiembre de 2009, dictada por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, a cuyo efecto este Tribunal observa:
Ahora bien, en virtud del recurso de apelación de que conoce esta Superioridad, interpuesto por los abogados D.C.L. y RADWAN ICHTAY ADHAM RADWAN, en su condición de apoderados judiciales del ciudadano H.B.M., contra la sentencia de fecha 16 de septiembre de 2009, proferida por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, que declaró improcedente la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, propuesta por el ciudadano H.B.M., contra la sociedad mercantil TIENDAS ASTRAS, C.A., representada por el ciudadano A.V.T., no condenó en costas por la índole del fallo y ordenó la notificación de las partes, su conocimiento por distribución correspondió a esta Alzada y, dada la facultad de examinar el caso planteado, realiza las siguientes consideraciones:
Establece el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
Artículo 346: Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes gestiones previas:
1º La falta de jurisdicción del Juez, o la incompetencia de éste, o la litispendencia, o que el asunto deba acumularse a otro proceso por razones de accesoriedad, de conexión o de continencia.
2º La legitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio.
3º La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente.
4º La ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se le atribuye. La ilegitimidad podrá proponerla tanto la persona citada como el demandado mismo, o su apoderado.
5º La falta de caución o fianza para proceder al juicio.
6º El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en libelo los requisitos que índica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78.
7º La existencia de una condición o plazo pendientes.
8º La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto.
9º La cosa juzgada.
10. La caducidad de la acción establecida en la Ley.
11. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.
Si fueren varios los demandados y uno cualquiera de ellos alegare cuestiones previas, no podrá admitirse la contestación a los demás y se procederá como se índica en los artículos siguientes
. (Negrillas de este Juzgado).
El artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala:
Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y postestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación
.
Asimismo, los artículos 20 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contemplan:
Artículo 20: Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley
.
Artículo 41: Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales contractuales
.
En este orden de ideas, establece el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento civil, la cuestión previa referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permita admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda.
Así entendemos, que la referida cuestión previa encuadra dentro de aquellas cuestiones que atacan directamente la acción ejercida por ante el órgano jurisdiccional, encaminada al ataque procesal de la pretensión mediante el fundamento del formulante de la referida defensa, que de ser procedente, imposibilitaría el mantenimiento del derecho accionado, en virtud de la prohibición legislativa.
Al abordar el tema, la doctrina más autorizada en la materia indica, que las condiciones para el ejercicio de la acción se refieren a:
1) La posibilidad jurídica, es decir, que el derecho conceda la pretensión que se trata de esgrimir y por ende que no se prohíba expresamente el ejercicio de la acción.
2) La cualidad o legitimatio ad-causam, es decir, la individualización de las personas que la ley coloca en abstracto como posibles demandantes y demandados y su correlatividad con aquellas personas que se presentan en tal carácter, dentro de la litis.
3) El interés procesal a que se refiere el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil.
En este orden de ideas considera quien decide, que el referido ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, establece dos casos hipotéticos para la procedencia de la señalada cuestión previa, a saber:
1) Cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta.
2) Cuando la ley permite admitir la acción propuesta, sólo por determinadas causales.
En la primera hipótesis de esta cuestión previa, cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, se presenta la llamada carencia de acción y se define, como la privación del derecho a la jurisdicción, ya por caducidad de la acción, o por prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.
La cuestión contenida en el ordinal 11° del artículo 346 comentado, procede sólo cuando el legislador establezca expresamente la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada, por la persona que coloca la norma como actor, o bien, cuando aparezca claramente de la norma la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.
En virtud de ello, nuestra legislación establece diversos casos en los cuales no se da tutela a la situación jurídica que se pretende invocar y por lo tanto, carece el actor de acción.
Por su parte, la prórroga legal requiere de ciertos presupuestos de procedencia, como son, que la relación arrendaticia comprenda inmuebles urbanos o sub-urbanos, que provenga de la existencia de un contrato por escrito, del cual se deduzca el plazo estipulado y que el arrendatario se encuentre en estado de solvencia en el cumplimiento de sus obligaciones legales al vencimiento del plazo prefijado.
Es el beneficio que el legislador ha acordado al arrendatario que haya celebrado contrato de arrendamiento a tiempo determinado y que se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones, para que continúe ocupando el inmueble al vencer el contrato, durante cierto tiempo tomando en consideración la duración del contrato.
El derecho a la prórroga legal, se ha contemplado precisamente en protección del arrendatario, para que pueda continuar ocupando o poseyendo precariamente el inmueble recibido en arrendamiento por determinado tiempo, aún contra la voluntad del arrendador, a quien la Ley impone la prórroga como obligatoria, siempre y cuando la relación haya llegado a su conclusión en orden al tiempo prefijado y que el arrendatario, se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales.
Ahora bien, resolviendo un caso análogo al que nos ocupa, el Juzgado del Municipio Córdoba de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, mediante sentencia de fecha 21 de enero de 2010, declaró lo que de seguidas este Tribunal in verbis transcribe:
(Omissis):
… Al folio 1, 2 y 3 cursa SOLICITUD de demanda por cumplimiento de contrato incoada por el ciudadano JOSE (sic) P.J.J., titular de la cedula de identidad Nº 20.675.789, asistido por la J.C.R. (sic), inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 78.791, contra la ciudadana NELLY
J.S.G. (sic), titular de la cedula de identidad Nº 11.502.392, donde manifiesta que el 26 de Mayo de 2006, celebre (sic) contrato de arrendamiento con la ciudadana antes mencionada, por el lapso de un año contado a partir del 01 de Junio de 2006, el lapso se prorrogo (sic) de común acuerdo entre las partes hasta el 14 de abril del 2008, le notifique (sic) de manera escrita a la ciudadana arrendataria mi deseo de no continuar la relación arrendaticia, y por ende comenzaría a transcurrir la prorroga (sic) legal correspondiente, de un año tal como consta en la notificación que anexo. Es por todo esto que pido que este Tribunal convenga o en su defecto condene y de por terminado el contrato de arrendamiento y se me devuelva a mi persona; totalmente desocupado de bienes y de personas el inmueble arrendado, en perfecto estado como lo recibió y de igual manera se condene a la parte demandada al pagos de las costas del proceso.
Al folio 5 cursa notificación dirigida a la ciudadana N.J.S.G. (sic), Emanada del escritorio Jurídico JACQULEINE COTE R. de fecha 12 de Abril del 2008.
Al folio 7 y 8 cursa contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos antes Mencionados.
Al folio 9 cursa auto de fecha 04 de Diciembre del 2009 donde se recibe la demanda presentada por el ciudadano antes mencionado y se le da en curso de ley correspondiente y se ordena librar boleta de citación a la ciudadana N.J.S.G. (sic).
Al folio 10 cursa Boleta de citación a la ciudadana N.J.S..
Al folio 11 cursa diligencia elaborada por el alguacil del Tribunal ciudadano S.R.A., donde manifiesta que la ciudadana fue citada en la dirección de la boleta.
Al folio 13 y 14 cursa contestación de la demanda de la ciudadana N.J.S.G. (sic), asistida por el abogado M.R.F. (sic), INCRITO EN EL INPREABOGADO Nº 23807, donde manifiesta que se opone y promueve la cuestión previa prevista en el articulo (sic) 346 numeral 11 del código del procedimiento civil en concordancia con el articulo (sic) 41 de la ley de arrendamientos, promuevo el numeral 6 del articulo (sic) 646 (sic) del código de procedimiento civil defecto de la demanda en concordancia con el numeral 5to del articulo (sic) 340 Ejusdem, en virtud de haber violentado el contenido del articulo (sic) 36 del código de procedimiento civil, en virtud de no haber establecido el valor del canon de arrendamiento y determino (sic) la cantidad de 550,00 bolívares o sea 10 unidades tributarias, niego, rechazo y contradigo que la notificación personal de carácter privado tenga validez entre las partes ya que esta (sic) para que sea formal debe ser por medio de un funcionario publico (sic), Notario o Juez.
Igualmente niego, rechazo y contradigo, las medidas solicitadas por las partes, las costas y costos procesales interpuestos por la parte demandante.
VALORACION (sic) PROBATORIA
Se concede valor probatorio al contrato de arrendamiento corriente a los folios 07 y 08 de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil y sirve para probar que fue voluntad de las partes que su inicio comenzara a partir del día 01 de Junio de ese mismo año, aun (sic) cuando se observa que el mismo fue otorgado en fecha 26 de mayo de de 2006, tal como se indica en la cláusula tercera, Donde se convino que la Duración del mismo fuera por el término de un (01) año a partir de la fecha antes indicada y de que el mismo por voluntad de las partes fue prorrogado, tal como lo manifestó la parte actora en su libelo corriente al folio uno (01) por cuanto esta manifestación no fue contradicha por la demandada en la oportunidad legal correspondiente, como es la contestación de la demanda. Es decir queda probada la relación arrendaticia a tiempo determinado existente entre la parte arrendadora y la arrendataria Y ASI (sic) SE DECIDE.
Se concede valor probatorio al instrumento privado corriente al folio 05, contentivo de notificación de la voluntad del arrendador, ciudadano J.P.J.d. dar por terminado el contrato de arrendamiento suscrito entre él, y la ciudadana N.J.S.G. titular de la CI.N° 11.502.392 (arrendataria); no obstante el rechazo y contradicción efectuada por la demandada en el acto de la contestación de la demanda, corriente al (folio 13) al oponer “ Niego, rechazo y contradigo que la notificación personal de carácter privado tenga validez entre las partes contratantes, ya que esta debe ser formal para que tenga validez, debe ser efectuada a través de un funcionario público, notario o juez, en consecuencia tal instrumento aportado no es oponible para la presente acción”.
Al respecto observa esta juzgadora que dicha contradicción fue basada en la supuesta carencia de validez del referido instrumento por no haber sido realizada a través de un funcionario público, es decir no se basó en el desconocimiento e impugnación del contenido o de la firma del instrumento en cuestión, tampoco fue tachado de falso para que se hubiese procedido conforme a las reglas indicadas en el artículo 443 y siguientes del Código de Procedimiento Civil relacionadas con la tacha del instrumento privado, por tanto, esta juzgadora considera que tal rechazo y contradicción no fue basada en causa legal, en consecuencia debe tenerse como reconocido el referido instrumento, como en efecto así de (sic) declara a los efectos de esta sentencia; aunado al hecho, de que la misma demandada en el punto primero del escrito de contestación de la demanda expuso “opongo la cuestión previa prevista en el numeral 11 del artículo 246 (sic) del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el articulo (sic) 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la prorroga (sic) legal se encuentra vigente y que no podía haberse demandado el cumplimiento del contrato, tal como se determinó en el petitorio” Del Transcrito párrafo se desprende que la parte demandada conviene y acepta que está en curso y vigencia la prórroga legal y por tanto opone la cuestión antes indicada; es decir, si alega a su favor la anterior cuestión previa es por que admite que está en plena vigencia la prorroga (sic) legal, ahora bien como consecuencia de lo anterior, debe entenderse entonces que la referida prorroga (sic), comenzó a correr desde que la demandante (arrendadora) notificó a la arrendataria de la terminación del contrato por lo que resulta imperativo conceder valor jurídico al referido instrumento privado conforme a las disposiciones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y sirve para probar que a partir de la referida notificación comenzó a correr la prorroga (sic) legal Y ASI (sic) SE DECIDE.
P A R T E M O T I V A
-Se observa que el artículo que el artículo (sic) 1133 del Código Civil establece que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transferir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
-Se observa igualmente que el artículo 1159 del referido Código también establece que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes (….)
-El artículo 1.160 expresa que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no sólo a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
En el caso de autos, se observa que las partes convinieron en la celebración de un contrato de arrendamiento sobre un inmueble propiedad de la parte arrendadora, hoy demandante, constituido por un apartamento ubicado en la carrera 7 entre calles 10 y 11, Edificio Jaimes en esta población de S.A. jurisdicción del Municipio Córdoba, el cual además de las obligaciones contractuales establecidas de común acuerdo por las partes, está también regulado por la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, por tratarse de un derecho social, así se observa que el artículo 38 consagra a la institución de la prorroga (sic) legal, para los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, la cual opera de pleno derecho, es decir independientemente que las partes la hayan acordado o no, por determinados lapsos de acuerdo a la duración o vigencia del contrato de que se trate.
En este sentido, establece el artículo 41 de la Ley en comento:
Cuando estuviere en curso la Prórroga Legal (….) no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el cumplimiento de obligaciones legales y contractuales
En el caso de autos se observa que la actora, si bien es cierto que en un principio fundamentó su acción en el articulo (sic) 39 de la citada Ley, luego en el petitorio demanda a la arrendataria, ciudadana N.J.S.G. (sic) por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, cuando señala: (……) acudo ante su competente autoridad a fin de demandar como en efecto lo hago a la ciudadana N.J.S.G. (sic) (….) por cumplimiento de contrato para que convenga o en su defecto sea condenada por el tribunal en lo siguiente: PRIMERO. Pido se de por terminado el contrato de arrendamiento y en consecuencia se me devuelva y entregue a mi persona, totalmente desocupado de bienes y de personas el inmueble arrendado (….) De la anterior transcripción no tiene duda esta Juzgadora acerca de que la presente acción trata de una acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento y no de la acción de cumplimento de entregar el inmueble que tiene el arrendatario (al arrendador) al vencimiento de la prorroga (sic) legal, prevista en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Y ASI (sic) SE DECIDE.
PUNTO PREVIO
Antes de decidir el fondo de la controversia aquí planteada, pasa el Tribunal a decidir el punto previo opuesto por la demandada, relacionada con el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en cuanto a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda, cuando expuso: “opongo la cuestión previa prevista en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el articulo (sic) 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la prorroga (sic) legal se encuentra vigente y que no podía haberse demandado el cumplimiento del contrato, tal como se determinó en el petitorio” Para decidir, esta juzgadora observa el mérito que se desprende de la valoración efectuada al instrumento privado contentivo de la “notificación” realizada por la parte arrendadora acerca de la voluntad de dar por terminado el contrato y de que a partir del 26 de Mayo de 2008 correría el termino (sic) de un año por concepto de prórroga legal; es decir, probado como quedó que estaba en curso o inclusive habiéndose cumplido el término de dicha prorroga (sic), no era legalmente procedente demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento por cumplimiento del término, por prohibición expresa del artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, por lo que forzosamente debe declararse con lugar la cuestión previa opuesta. Y ASI (sic) SE DECIDE.
PARTE DISPOSITIVA
POR LOS FUNDAMENTOS DE HECHO Y DE DERECHO EXPUESTOS, ESTE JUZGADO DEL MUNICIPIO CORDOBA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA (sic), ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA (sic) DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY DE LA LEY DECLARA:
INADMISIBLE la presente acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, intentada por el ciudadano JOSE (sic) P.J., venezolano , mayor de edad, cedula de identidad N° V- 20.675.789 domiciliado en S.A.M.C.d.E.T., en el carácter de demandante contra la Ciudadana N.J.S.G. (sic), Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.502.392, domiciliada en el edificio Jaimes, Piso2 carrera 7 entre calles 10 y 11de S.A., Municipio Córdoba, en el carácter de demandada.
Se condena en costas a la parte actora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en el juicio.
Publíquese y Regístrese la presente decisión y déjese copia para el archivo del Tribunal. Notifíquese a las partes…”. (Sic de este Juzgado).
El Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en sentencia de fecha 10 de febrero de 2009, declaró:
“(Omissis):
…Corresponde el conocimiento de la presente causa a este Tribunal luego de la formalidad de distribución de expedientes; mediante la misma la ciudadana MARIA (sic) G.G.D.H. conocida también como MARIA (sic) G.G.D.H., peticiona el cumplimiento de contrato y la entrega del inmueble a la ciudadana BELKYS HOREYMA OREJARENA BECERRA, en su condición de propietaria del fondo de comercio BELK WASH.
Como fundamento de su acción indica, que suscribió con la demandada un contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre un inmueble constituido por un local, ubicado en un (sic) de mayor extensión, ubicado en la calle 9, No. 18-35, Barrio Obrero.
Que en dicho contrato se estableció la duración de un (1) año, contado a partir del 01 de noviembre de 2002, prorrogable por periodos iguales, siempre y cuando ambas partes lo decidieran por escrito y con no menos de sesenta (60) (sic) continuos de anticipación al vencimiento del contrato ó de cualquiera de sus prórrogas.
Indica igualmente, que el 14 de agosto de 2.007 y faltando setenta y ocho (78) días para el vencimiento de la prórroga convencional de la última renovación, a través del Tribunal Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, notificó a su arrendataria la voluntad de no prorrogar el contrato y que comenzaba a gozar de la prórroga legal, la cual era de un (1) año, venciendo finalmente la misma el día primero de noviembre de 2.008.
Continúa indicando, que vencida la prórroga legal, la arrendataria no ha hecho entrega del inmueble arrendado, no cumpliendo la obligación asumida y además pactada en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que por lo expuesto demanda:
.- La entrega del inmueble, desocupado de personas y cosas en las buenas condiciones como lo recibió, y solvente en el pago de los servicios.
.- La cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 5.000,00) diarios, además del canon arrendaticio mensual, hasta la entrega definitiva del inmueble.
Fundamenta su acción en los artículos 28 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el artículo 1.160 del Código Civil, estimando su acción en la suma de CUATROCIENTOS BOLIVARES (sic) (Bs. 400,00).
Acompañó a su escrito libelar: Copia certificada del contrato de arrendamiento y notificación judicial (fs. 01 al 17).
En fecha 24 de noviembre de 2008, se admite la demanda ordenándose la citación de la demandada, la cual ocurre, según informa el alguacil, en fecha 08 de diciembre de 2.008 (f. 20).
En fecha 10 de diciembre de 2008, la demandada procede a dar contestación a la demanda incoada en su contra, expresando a su favor:
.- Que rechaza y niega en todas sus partes lo manifestado por la demandante.
.- Opone la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ya que, según expresa, conforme al artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la demanda es inadmisible, por encontrarse la arrendataria disfrutando de la prórroga legal al haberse cumplido el lapso convencional de los cinco (5) años, siendo en consecuencia tal prórroga de dos (2) años, conforme al artículo 38 literal “c)” de la ley especial.
.- Expresa además, que igualmente la demanda es inadmisible por ser improcedente en los contratos a tiempo indeterminado, ya que no se cumplió con la condición de manifestar por escrito la decisión de las partes de no renovar el contrato.
Respecto a las pruebas presentadas, la demandante promovió en fecha 14 de enero de 2.009:
.- Mérito favorable de todas las actuaciones del expediente, en especial el contrato de arrendamiento y la notificación de no prórroga (fs 27 al 29).
A su vez la demandada promueve:
.- Contrato de arrendamiento. La plena prueba que se desprende de la notificación. Y la plena prueba de lo manifestado por la actora en su libelo de demanda (fs.31 y 32).
III
PARTE MOTIVA
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
La presente causa versa sobre una demanda de cumplimiento de contrato en la entrega del inmueble y pago de cláusula penal, con el argumento por parte de la actora de haber celebrado contrato de arrendamiento de manera auténtica, haber finalizado el lapso convencional, al haberlo así notificado la demandante y haberle otorgado, según expresa, la prórroga legal correspondiente. A su vez, la demandada se excepciona alegando la cuestión previa del numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil e indica de manera subsidiaria, que el contrato se transformó a tiempo indeterminado.
Con base a lo anterior, para quien juzga la controversia en la presente causa queda delimitada a una demanda por cumplimiento de contrato en la entrega del inmueble, por haber disfrutado la arrendataria del lapso convencional y de la prórroga legal, circunstancia negada por la accionada.
En consecuencia, no es un hecho controvertido la existencia de una relación arrendaticia entre las partes, debiéndose proceder al análisis del material probatorio aportado por las partes al proceso, a objeto de la determinación de la determinación la naturaleza de la relación arrendaticia en lo atinente a su temporalidad y el disfrute ó no de la prórroga legal por parte de la demandada. No obstante, observa quien juzga, que la demandada al dar contestación alegó la cuestión previa 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, versando la misma sobre cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuyo procedimiento se rige por lo establecido en los artículos 33 y 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establecen:
Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía
.
Artículo 35.- En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía…
Con base a lo establecido en las disposiciones legales indicadas, pasa quien juzga, a resolver la cuestión previa propuesta en los siguientes términos:
La demandada opone a su favor la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, con la indicación de que la demanda no es admisible, según el artículo 41 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al estar en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38. Indica, que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y fundamento de esta demanda establece en la cláusula segunda una duración de un (1) año, contado a partir del 01 de noviembre de 2.002, con prórrogas automáticas de un (1) año; lo que quiere decir, que en fecha 14 de agosto de 2.007, faltando setenta y ocho (78) días para el vencimiento del contrato que terminaba el 01 de noviembre de 2.007, habían transcurrido cuatro (4) años, ocho (8) meses y trece (13) días de relación contractual; en consecuencia, se debía esperar el lapso faltante para que así se cumplieran los cinco (5) años de duración de la relación arrendaticia, por lo que la prórroga legal que ha de corresponder es de dos (2) años, según lo pactado en el literal “c)” del artículo 38 de la ley especial.
Para dilucidar ello, es necesaria la verificación de la relación arrendaticia, a objeto de determinar exactamente su temporalidad y consecuencialmente, la prórroga legal correspondiente.
Estableció el contrato de arrendamiento que rige la relación interpartes, en su cláusula segunda, lo siguiente:
SEGUNDA: La duración del presente contrato será de un año, contado a partir del día primero (01) de noviembre del año 2.002 y termina el día 01 de noviembre de 2.003, prorrogable automáticamente por iguales periodos, siempre y cuando ambas partes así lo decidan, por escrito y con no menos se sesenta (60) días continuos de anticipación al vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas y revisándose la cláusula tercera correspondiente al canon de arrendamiento. Es entendido entre ambas partes, que nunca operará la tácita reconducción, éste contrato será siempre a término fijo.
De lo anterior se deduce, que inequívocamente ambas partes suscribieron inicialmente un contrato a término fijo, con la posibilidad de prorrogarse por periodos iguales, de manera automática. Así se tiene, que la relación arrendaticia, según dicho contrato, se inició el día primero (01) de noviembre de 2.002.
En cuanto a la finalización de la relación arrendaticia se tiene, que en la notificación número 439, efectuada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, se indicó:
… Por cuanto el contrato de arrendamiento se encuentra vigente, por haberse prorrogado el primero de noviembre de 2003, es mi propósito como arrendadora de NO PRORROGARLE el contrato de arrendamiento a mi arrendataria B.H.O.B., antes identificada en su condición de propietaria de la firma BELK WASH, antes identificada, a los fines que el Alguacil de este Tribunal le NOTIFIQUE que el contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal jurisdicción del Estado Táchira, de fecha 17 de octubre de 2002, inserto bajo el No. 9, Tomo 108 de los libros de autenticación llevados por esa Notaría, cuyo objeto es el local ya identificado NO SE LO VOY A PRORROGAR, y por lo tanto a partir del día 01 de noviembre de 2007 operará a su favor la prórroga legal de un (1) año prevista en el artículo 38 letra b) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debiéndome entregar en mi condición de ARRENDADORA el local comercial el día 02 de noviembre de 2008, totalmente desocupado de personas, bienes y cosas, con las respectivas solvencias de energía eléctrica, agua y aseo. …
De lo anterior resulta entonces, que la relación arrendaticia se inicia, según el contrato de arrendamiento el 01 de noviembre de 2002, y finaliza según la notificación el 01 de noviembre de 2.007, con lo que se tiene que la misma tuvo una duración de cinco (5) años; y, a tenor de lo previsto en el artículo 38 literal “c)” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondía entonces a la arrendataria una prórroga legal de dos (2) años, observándose que en dicha notificación se indicó, que la prórroga legal de un (1) año, lo cual es contrario y violatorio a lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece la irrenunciabilidad de los derechos de los arrendatarios, por lo que se concluye, que la presente demanda fue incoada estando en vigencia la prórroga lega, la cual concluye el día 02 de noviembre de 2.009, con lo que se tiene, que la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil debe ser declarada con lugar, ya que al estar en curso la prórroga legal no deben ser admitidas demandas por cumplimiento de contrato, y así se decide.
En consecuencia de lo anterior, quien juzga, declara inoficioso seguir conociendo otros argumentos y analizar las pruebas existentes en autos.
IV
En mérito a las anteriores consideraciones, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
SE DECLARA CON LUGAR la cuestión previa referida al ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda; formulada por la parte demandada BELKYS HOREYMA OREJARENA BECERRA asistida por la Abogada C.A.D.U., en su escrito de contestación de la demanda.
Como consecuencia de lo anterior, SE DECLARA INADMISIBLE la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, ha propuesto la ciudadana MARIA (sic) G.G.D.H. conocida también como MARIA (sic) G.G.D.H., representada por las Abogadas G.Y.H.G. e I.E.R.E., contra la ciudadana BELKYS HOREYMA OREJARENA BECERRA representada por los Abogados RAUL (sic) A.E.C. y C.A.D.U..
Se CONDENA al pago de las costas procesales a la parte demandante, por haber sido vencida totalmente, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal, se acuerda la notificación de las partes, con el entendido que en el día de despacho siguiente a aquél en que conste en autos la última notificación, comenzará a contarse el lapso de apelación de tres (3) días de despacho a que se contrae el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, debiendo seguirse la forma prevista en los artículos 187, 291, 294 y 297 eiusdem y para evitar la trasgresión de la n.C. que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir así mismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil..”. (Los sic son de este Juzgado).
Del análisis de las actas que componen el presente proceso se observa, que la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda presentado en fecha 30 de julio de 2008 (folios 22 al 24), por el ciudadano A.V.T., en su condición de Presidente de la Sociedad Mercantil TIENDAS ASTRAS C.A., debidamente asistido por el abogado en ejercicio V.A.R., admitió la existencia de la relación arrendaticia al señalar, que se subrogó como arrendataria del local comercial ubicado en la calle 3, con avenida 12, signado con el Nº 12-11 de la nomenclatura municipal de la ciudad de El Vigía, por lo cual, no es un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia entre las partes y por tal razón, esta Alzada procede al análisis del material probatorio aportado por las partes al proceso, a objeto de la determinación de la naturaleza de la relación arrendaticia, en lo atinente a su temporalidad y el disfrute o no de la prórroga legal por parte de la demandada.
Mediante escrito presentado en fecha 05 de agosto de 2008 (folios 72 al 74), la abogada D.C.L., en su condición de co-apoderada judicial de la parte actora, promovió las siguientes pruebas:
Promovió el valor y mérito jurídico del documento autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía, en fecha 20 de marzo de 2007, anotado bajo el Nº 74, Tomo 36 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina notarial (folios 05 y 06), que en virtud de ser un instrumento público y no haber sido tachado por la contraparte en su oportunidad legal, esta Alzada le confiere valor probatorio y mérito jurídico de conformidad con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil. Y así se establece.
Promovió el valor y mérito jurídico de la notificación realizada en fecha 01 de noviembre de 2007, por la Notaría Pública de El Vigía (folios 07 y 08), que en virtud de no haber sido impugnada por la contraparte, esta Superioridad le concede valor probatorio de conformidad con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil. Y así se establece.
Promovió el valor y mérito de los recibos de pago de cánones de arrendamientos, promovidos por la parte demandada y que obran a los folios 49 al 59 del presente expediente, a los cuales este Juzgador les concede valor y mérito jurídico de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.
Promovió la inspección judicial sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil.
Obra a los folios 81 y 82 de las actas que conforman el presente expediente, acta de fecha 23 de septiembre de 2008, mediante la cual el tribunla de la causa, dejó constancia escrita de la inspección judicial evacuada en el inmueble ubicado en la calle 3, con avenida 12, Nº 12-11 de la ciudad de El Vigía.
En este sentido, mediante sentencia de fecha 16 de septiembre de 2009, proferida por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, declaró en referencia a la prueba de inspección judicial, que en virtud, que el objeto de la misma es dejar constancia del estado de las instalaciones, pisos, techos, paredes del inmueble arrendado y el hecho de que el arrendatario no realizó las reparaciones menores a las que estaba obligado contractualmente, hecho éste que no fue alegado por la parte promovente en su libelo de demanda y por lo que constituía un hecho nuevo, no formaba parte de sus pretensiones, por lo que en consecuencia, la desechó del proceso por impertinente, criterio al cual esta Alzada se adhiere, en razón que la presente acción tiene por motivo el cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal, y no el desalojo conforme lo señala el literal “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se establece.
Promovió la prueba de experticia de conformidad con el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, observando quien sentencia, que mediante acta de fecha 08 de agosto de 2008 (folio 78), el tribunal de la causa dejó constancia escrita del acto de nombramiento de expertos, que en virtud de no haberse presentado ninguna de las partes se declaró desierto, razón por la cual mal podría esta Alzada emitir pronunciamiento alguno en canto a su valoración. Y así se establece.
Mediante escrito presentado en fecha 05 de agosto de 2008 (folio 64), el ciudadano A.V.T., debidamente asistido por el abogado en ejercicio V.A.R., parte demandada, promovió las siguientes pruebas:
Promovió el valor y mérito jurídico del documento autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía, en fecha 25 de junio de 1992, anotado bajo el Nº 31, Tomo 32 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina notarial (folios 25 y 26), que en virtud de ser un instrumento público y no haber sido tachado por la contraparte en su oportunidad legal, esta Alzada le confiere valor probatorio y mérito jurídico de conformidad con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil. Y así se establece.
Promovió el valor y mérito jurídico del documento autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía, en fecha 09 de septiembre de 1994, anotado bajo el Nº 97, Tomo 54 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina notarial (folios 27 y 28), que en virtud de ser un instrumento público y no haber sido tachado por la contraparte en su oportunidad legal, esta Alzada le confiere valor probatorio y mérito jurídico de conformidad con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil. Y así se establece.
Promovió el valor y mérito jurídico de la copia simple del registro de comercio de la sociedad mercantil “TIENDAS ASTRAS C.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 22 de agosto de 2002, anotado bajo el Nº 44, Tomo A-5 (folios 30 al 37), que en virtud de no haber sido impugnada por la contraparte, se le concede valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.
Promovió el valor y mérito jurídico de los cuarenta y uno (41) recibos originales de los cánones de arrendamiento, a nombre de la Sociedad Mercantil “TIENDAS ASTRAS C.A” (folios 43 al 36), a los cuales este Juzgador les concede valor y mérito jurídico de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.
Promovió el valor probatorio de la serie de once (11) recibos originales de los cánones de arrendamiento, a nombre de la Sociedad Mercantil “TIENDAS ASTRAS C.A.” (folios 65 al 70), a los cuales este Juzgador les concede valor y mérito jurídico de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.
De las consideraciones doctrinarias, jurisprudenciales y legales, así como del análisis exhaustivo de los autos, considera quien juzga, en aras de impartir una correcta interpretación gramatical del contenido y alcance de lo preceptuado en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, señalar, que para que exista tal prohibición expresa de la acción, esta debe constar de manera clara, expresa y que en términos objetivos no exista la menor duda de que la Ley niega la tutela jurídica a ciertos intereses.
Así pues, señala el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 del Decreto de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, de lo cual se deduce de manera clara y expresa, la prohibición de la Ley de admitir el cumplimiento del contrato cuando estuviese en curso la prórroga legal arrendaticia, por lo que en consecuencia bajo esta situación no procede la pretensión señalada.
Del pormenorizado examen de las actuaciones que conforman el expediente, se evidencia que tal como señaló el Juez de la recurrida, la relación arrendaticia objeto de la pretensión, inició en fecha 1° de junio de 1992, mediante contrato de arrendamiento a tiempo determinado celebrado entre el ciudadano BAHSAS MILAIB S.M. en su carácter de arrendador y los ciudadanos A.P.M. y A.V.T. en su condición de arrendatarios, sobre un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la calle 3, con avenida 12, signado con el Nº 12-11 de la nomenclatura Municipal de la ciudad de El Vigía, contrato que ya a tiempo indeterminado, se prolongó hasta el 22 de agosto del año 2002, fecha en la cual el co-arrendatario, ciudadano A.V.U., constituyó la empresa mercantil denominada TIENDAS ASTRAS, C.A., compañía anónima que desde ese momento entró en posesión y efectiva ocupación del inmueble arrendado, hecho que no fue objeto de controversia, pues fue convenido por ambas partes en juicio, con lo cual se produjo una nueva relación arrendaticia entre TIENDAS ASTRAS, C.A., en su condición de arrendataria y BAHSAS MILAIB S.M., en su condición de arrendador, carácter en el cual se subrrogó el demandante ciudadano H.B.M., en virtud de la adquisición en propiedad del inmueble arrendado, en fecha 10 de marzo del año 2005, contrato que feneció en fecha 31 de diciembre de 2007.
Conforme a estos señalamientos se puede concluir, que la discutida relación arrendaticia tuvo una duración que excedió los cinco (05) años, comenzando el 22 de agosto de 2002 y concluyendo el 31 de diciembre de 2007, por lo cual, conforme a lo dispuesto en el literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opera a favor de la demandada, sociedad mercantil TIENDAS ASTRAS, C.A., la prórroga legal que en ningún caso puede exceder los dos (02) años contados a partir de la fecha de expiración del contrato, y en tal sentido, la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, incoada durante la vigencia de dicha prórroga legal, deviene en inadmisible, a tenor de lo previsto en el artículo 41 eiusdem.
Ahora bien, se observa a los folios 07 y 08, resultas de la notificación practicada por la Notaría Pública de El Vigía en fecha 01 de noviembre de 2007, a instancia del demandante-arrendador, ciudadano H.B.M., haciendo saber al representante legal de la demandada-arrendadora Sociedad Mercantil “TIENDAS ASTRAS C.A.”, su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito entre ambos en fecha 20 de marzo de 2007, y haciendo del conocimiento de la referida arrendataria, que de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tendría una prórroga legal de seis (06) meses para realizar la entrega del inmueble arrendado.
Observa el Juzgador, que a partir del 31 de diciembre de 2007, fecha de expiración del contrato de arrendamiento suscrito entre la partes, comenzaba a correr a favor de la arrendataria, la prórroga legal establecida en el artículo 38 literal c, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual concluiría efectivamente el 31 de diciembre de 2009, por lo cual para el 09 de julio de 2008, fecha en la cual se interpuso la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, habían transcurrido seis (06) meses y nueve (09) días de prórroga legal arrendaticia, vale decir, que no se había verificado el vencimiento de la misma.
En consecuencia, encontrándose en curso el lapso previsto en el artículo 38, literal “c” de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, a tenor de lo previsto en el artículo 41 del mismo texto legal, la presente demanda interpuesta en fecha 09 de julio de 2008 (folios 01 al 04), por el ciudadano H.B.M., debidamente asistido por los abogados RADWAN ICHTAY ADHAM RADWAN y D.C.L., se encuentra incursa el la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, cuya consecuencia es la inadmisibilidad de la acción propuesta, la cual debe ser declarada con lugar con las consecuencias jurídicas que de ella se derivan. Y así se decide.
Por los motivos antes expuestos considera esta Superioridad, que por cuanto la parte actora no logró desvirtuar los argumentos de defensa opuestos por su contraparte, el recurso propuesto no puede prosperar; asimismo, demostrada como quedó la procedencia de la defensa opuesta por la parte demandada, sociedad mercantil TIENDAS ASTRAS, C.A., por encontrarse en curso la prórroga legal arrendaticia a su favor, la acción propuesta deviene en inadmisible, y por ende, resulta inoficioso el pronunciamiento sobre las restantes defensas alegadas. Así se decide.
Como corolario de lo antes expuesto es preciso señalar que, no obstante que la consecuencia jurídica que acarrea la procedencia de la defensa opuesta por la parte accionada es la misma que la declarada por el Juez del a quo, vale decir la desestimación de la pretensión, en el dispositivo del presente fallo será MODIFICADA la sentencia recurrida
DISPOSITIVO
En mérito de las consideraciones expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Menores de la Circuns¬cripción Judicial del Estado Mérida, actuando en sede civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autori¬dad de la Ley, dicta sen¬tencia en los términos siguientes:
Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 23 de septiembre de 2009, por los abogados D.C.L. y RADWAN ICHTAY ADHAM RADWAN, en su condición de apoderados judiciales de la parte actora en la presente causa, ciudadano H.B.M., contra la sentencia de fecha 16 de septiembre de 2009, proferida por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA.
Se declara INADMISIBLE la demanda interpuesta mediante escrito presentado en fecha 09 de julio de 2008, por el ciudadano H.B.M., debidamente asistido por los abogados RADWAN ICHTAY ADHAM RADWAN y D.C.L., contra la Sociedad Mercantil “TIENDAS ASTRAS C.A.”, por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal, en virtud de ser contraria a disposición expresa de la ley.
Dada la índole del presente fallo, no se especial pronunciamiento sobre las costas del recurso.
Queda en estos términos MODIFICADA la sentencia recurrida
Por cuanto esta sentencia se publica fuera del lapso legal, debido al exceso de trabajo originado por las diversas materias que conoce este Tribunal y los numerosos recursos de amparo constitucional que han cursado en el mismo, así como por la intensa actividad desplegada por la Rectoría Civil a cargo del Juez que suscribe, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes o sus apoderados judiciales, haciéndoles saber de la publicación de esta sentencia. Provéase lo conducente.
Publíquese, regístrese y cópiese. Así se deci¬de.Bájese el presente expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despa¬cho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Méri¬da, en Mérida, a los veintinueve (29) días del mes de junio del año dos mil diez (2010). Años: 200º de la Inde¬pendencia y 151º de la Federación.
El Juez,
H.S.F..
La Secretaria,
M.A.S.G.
En la misma fecha, y siendo las tres y veinte minutos de la tarde, se publicó la anterior decisión, lo que certifico.
La Secretaria,
M.A.S.G..
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y DE MENORES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, veintinueve (29) de junio de dos mil diez (2010).-
200º y 151º
Certifíquese por Secretaría, para su archivo, copia de la decisión anterior, de conformidad con lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 112 eiusdem, debiendo insertarse al pie de la misma el contenido del presente decreto.
El Juez,
H.S.F..
La Secretaria,
M.A.S.G.
En la misma fecha se expidió la copia acordada en el decreto anterior.
La Secretaria,
M.A.S.G.
Exp. 5091
