Decisión de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario de Nueva Esparta, de 18 de Diciembre de 2008

Fecha de Resolución18 de Diciembre de 2008
EmisorTribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario
PonenteJiam Salmen de Contreras
ProcedimientoNulidad De Documento

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA.

  1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

    PARTE ACTORA: Ciudadanos H.B.D.L., J.M.R., O.M. Y M.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 4.248.659, 7.925.352, 4.114.967 y 5.222.440.

    APODERADOS JUDICIALES: Abogados en ejercicio B.J.A. Y J.D.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 18.342 y 109.444, respectivamente.

    PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil DESARROLLOS NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB, C.A inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, en fecha 13.08.1.999, bajo el Nro. 22, Tomo 72-A, en la persona del ciudadano M.L.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 3.715.318, de este domicilio.

    APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada en ejercicio Y.S.M., inscrita en el inpreabogado bajo el Nro. 86.414.

  2. BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO:

    Se inició la presente demanda de NULIDAD DE DOCUMENTOS incoada por los ciudadanos H.B.D.L., J.M.R., O.M. y M.M. en contra de la Sociedad Mercantil DESARROLLOS NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB, C.A.

    Recibida para su distribución en fecha 29.9.2005 (f.13) por este Tribunal correspondiéndole conocer de la misma al Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de este Estado.

    Por auto de fecha 18.10.2005 (f.72 al 73) se admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho.

    Por auto de fecha 18.10.2005 (f.74) se dictó complemento del auto de admisión ordenando el emplazamiento de la parte demandada a los fines de la contestación a la demanda.

    En fecha 25.10.2005 (f.75) compareció el abogado J.D.M. en su carácter acreditado en los autos y por diligencia consignó las copias del libelo y auto de admisión a los fines de cumplirse con la citación. Librándose compulsa en fecha 27.10.2005 (f.76).

    En fecha 14.10.2005 (f.77) el apoderado judicial de la parte actora por diligencia informó que se le había proveído al Alguacil los medios necesarios para efectuar la citación personal del demandada.

    En fecha 17.11.2005 (f.78) compareció el alguacil del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de este Estado y por diligencia manifestó que el abogado J.D.M. le había proporcionado los medios exigidos en la Ley con el objeto de realizar las diligencias pertinentes a la citación de la parte demandada.

    En fecha 10.1.2006 (f.80 al 97) compareció el Alguacil de ese Tribunal y por diligencia consignó el recibo y la compulsa sin firmar en virtud de no haber sido posible localizar al ciudadano M.L.M. en su carácter de Presidente de la empresa DESARROLLO NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB, C.A.

    En fecha 12.1.2006, el apoderado judicial de la parte actora solicitó se librara cartel de citación a la demandada. Siendo acordado por auto de fecha 18.1.2006 (f.100 y 102).

    En fecha 1.3.2006 (f.106) el apoderado judicial de la parte actora por diligencia consignó los ejemplares de los diarios S.d.M. y la Hora donde apareció publicado el cartel de citación correspondiente. Siendo agregado a los autos en esa misma fecha (f. 107 al 108).

    En fecha 9.3.2006 (f.109) se dictó auto mediante el cual se ordenó comisionar al Juzgado Distribuidor de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado a los fines de que se sirviera previo sorteo fijar el cartel de citación en el domicilio o morada de la empresa demandada.

    En fecha 10.7.2006 (f.114 al 126) se agregó a los autos las resultas de la comisión conferida al Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado, donde consta la fijación del cartel de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

    En fecha 19.9.2006 (f.134) el apoderado judicial de la parte actora por diligencia solicitó se procediera con el nombramiento de un defensor judicial.

    En fecha 20.9.2006 (f.135) el ciudadano M.A.L.M. en su carácter de presidente de la empresa demandada, debidamente asistido de abogado por diligencia, se dio por citado.

    En fecha 30.10.2006 (f.137) compareció la abogada Y.D.V.S.M. en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada y por diligencia consignó escrito de contestación a la demanda incoada en contra de su representada. (f.138).

    En fecha 12.12.2006 (f.139) el apoderado judicial de la parte actora por diligencia consignó escrito de promoción de pruebas a los fines de ley. Agregadas a los autos en fecha 19.12.2006 (f.140 al 142). Admitidas por auto de fecha 19.1.2007 dejándose a salvo su apreciación en la sentencia definitiva, se ordenó oficiar al Departamento de Ingeniería Municipal del Concejo Municipal del Municipio Díaz y al Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Díaz de este Estado. a los fines de que se sirvieran evacuar la prueba de informes promovida.

    En fecha 6.3.2007 (f.155) se agregó a los autos las resultas del oficio dirigido a la Alcaldía del Municipio Díaz de este Estado.

    El día 26.4.2007 (f.162) se agregó a los autos las resultas de la prueba de informe requerida al Registro Público del Municipio Díaz de este Estado.

    Por auto de fecha 13.6.2007 (f.179) se les aclaró a las partes que la presente causa entraba en etapa de sentencia a partir de ese día inclusive.

    En fecha 27.6.2007 (f. 180 al 184) el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito mediante el cual hace hincapié que se declarare la nulidad de la cláusula Décima Primera, numeral veintisiete del documento original de parcelamiento.

    En fecha 11.7.2007 (f. 185 al 192) el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de informes y anexos a los fines de que surtiera sus efectos legales.

    En fecha 1.8.2007 (f.193) el apoderado judicial de la parte actora por diligencia solicito se dictara sentencia en la presente causa.

    En 29.1.2008 (f.194) se inhibió la Jueza del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de este Estado, conforme al artículo 82 numeral 3 del Código de Procedimiento Civil y vencido el lapso de allanamiento se procedió a la remisión del presente expediente a este Tribunal a los fines de que continuara conociendo de la misma.

    En fecha 4.3.2008 (f.198) se dictó auto mediante el cual quien suscribe se abocó al conocimiento de la presente causa y procedió con la notificación de las partes a los fines de que ejerciera los recursos a que hubiere lugar.

    En fecha 13.3.2008 (f.223) se ordenó corregir la duplicidad detectada en el expediente y se dispuso asimismo cerrar la pieza por encontrarse en estado voluminoso debiéndose aperturar una nueva.

    SEGUNDA PIEZA.-

    En fecha 13.3.2008 (f.1) se aperturó la segunda pieza en virtud de que la anterior había cerrado con 222 folios.

    En fecha 14.3.2008 (f.2 al 6) la ciudadana alguacil de este Tribunal por diligencia consignó la boleta de notificación debidamente firmada por el apoderado judicial de la parte actora.

    En fecha 24.4.2008 (f. 7 al 34) se agregó a los autos las actuaciones llevadas por ante el Tribunal de Alzada donde consta la incidencia de la inhibición planteada por la Dra. V.V..

    Por auto de fecha 13.5.2008 (f.35) se ordenó practicar cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 14.3.08 exclusive al 31.3.08 inclusive, dejándose constancia por secretaría de haber transcurrido (3) días de despacho.

    En fecha 13.5.2008 (f.36) se les aclaró a las partes que a partir del 31.3.08 exclusive comenzada la oportunidad para dictar sentencia.

    Por auto de fecha 2.6.2008 (f.37) se difirió el dictamen de la presente decisión por un lapso de treinta días consecutivos a partir del 30.5.08 exclusive.

    Siendo la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa se hace bajo las siguientes consideraciones:

    III.-FUNDAMENTOS PARA DECIDIR.-

    Estando dentro de la oportunidad legal para dictar el fallo correspondiente este Tribunal, pasa a hacerlo bajo las siguientes consideraciones:

    Trata la presente controversia de una demanda de Nulidad de Documento incoada por los ciudadanos H.B.D.L., J.M.R., O.M. Y M.M., a través de sus apoderados judiciales abogados en ejercicio B.J.A. Y J.D.M., en contra de la Sociedad Mercantil DESARROLLOS NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB, C.A, la referida nulidad obra en contra de la Cláusula Décimo Primera, Numeral veintisiete del documento original de parcelamiento, Protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Díaz del estado Nueva Esparta, de fecha 28.07.2.000, bajo el Nro. 42, folios 276 al 286. Protocolo Primero. Tomo 2, Tercer Trimestre del año 2.000 y el documento de modificación del parcelamiento original, que se encuentra registrado en el Registro Inmobiliario del Municipio Díaz, del estado Nueva Esparta, en fecha 16.03.04, bajo el Nro. 37, folios 212 al 216, Tomo 5. Protocolo Primero. Primer Trimestre del año 2004. Aducen los demandantes que:

    • Que la empresa DESARROLLOS NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB, C.A, registro un documento de parcelamiento por ante el Registro Público del Municipio Díaz del estado Nueva Esparta, en fecha 28.07.2.000, bajo el Nro. 42, folios 276 al 286. Protocolo Primero. Tomo 2, Tercer Trimestre del año 2.000, que en su cláusula Décimo Primera, numeral veintisiete, se estableció lo siguiente: “MODIFICACIONES AL DOCUMENTO DE PARCELAMIENTO. Desarrollos Nueva Esparta Country Club se reserva el derecho de modificar las condiciones generales aquí expuestas respecto de cada sector del parcelamiento en particular o respecto a cualquier disposición de este documento de parcelamiento. En caso de modificaciones que alteren áreas verdes o parcelas, incrementando o disminuyendo sus áreas o el número de ellas, sólo será requisito la previa obtención de los permisos municipales correspondientes y para el caso de modificación de parcelas que las mismas sean propiedad de la urbanización o se haya obtenido el consentimiento del propietario.”

    • Que la referida cláusula violenta el derecho contrariando normas de orden público insertas en la Ley de reforma Parcial de la Ley de Ventas de Parcelas, así como las normas que regulan la materia en el Código Civil, la Constitución Nacional de preeminencia al derecho de un particular por encima del derecho colectivo y de las normas de orden público irrelajables aún con el concurso de sus particulares.

    • Que siendo que las normas de la Ley de Reforma Parcial de la Ley de Venta de Parcelas son de orden público, DESARROLLOS NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB, por medio de su presidente, no podía ni puede de forma írrita asumir la potestad de relajar dichas normas de orden público y modificar con su sola voluntad el documento de parcelamiento original, cuando violenta las normas del artículo 2, 5 y 7 de la Ley de Venta de Parcelas.

    • Que es evidente que la Cláusula Décimo Primera, numeral veintisiete del documento de parcelamiento contraviene normas de orden público, establecidas en el Código Civil y la Ley de Reforma Parcial de la Ley de Venta de Parcelas, al atribuirse la empresa señalada facultades contrarias a derecho y a la teoría general de los contratos y en consecuencia es nula de toda nulidad.

    • Que el documento original de Parcelamiento, conforme al cual compraron sus clientes, la superficie del RETIRO & BEACH COUNTRY CLUB tenía las siguientes características: 1)15.298,69 Mts2 para la construcción de veinte parcelas, 2) 799,56 Mts2 para el área de servicios comunes y 3) 3901,75 Mts2 para la zona de vialidad.

    • Que sucesivamente, a la modificación del documento de parcelamiento realizadas por el poder que se confiere la empresa supra citada, usurpando así la voluntad y los derechos inherentes a los comuneros, las áreas quedan de la siguiente forma: 1) 15.897,15 Mts2 para la construcción de 21 parcelas destinadas a viviendas.2) 201 Mts2 para la sede de la empresa DESARROLLOS NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB, C.A y 3) 3901,75 Mtr2 para la zona de vialidad.

    • Que el presidente de la empresa demandada modifica lo convenido a través de violencia legal y reforma de manera arbitraria, en trasgresión a dispositivos legales que no pueden relajarse por los particulares, el documento de parcelamiento con el único fin de vender como suyo lo que era de uso común y en consecuencia debe declararse nulo de toda nulidad la cláusula Décimo Primera, numeral veintisiete del documento original de parcelamiento por ante el Registro Público del Municipio Díaz del estado Nueva Esparta, de fecha 28.07.2.000, bajo el Nro. 42, folios 276 al 286. Protocolo Primero. Tomo 2, Tercer Trimestre del año 2.000, así como el documento de modificación del parcelamiento original, que se encuentra en el Registro Inmobiliario del Municipio Díaz, del estado Nueva Esparta, en fecha 16.03.04, bajo el Nro. 37, folios 212 al 216, Tomo 5. Protocolo Primero. Primer Trimestre del año 2004.

    • Que fundamenta la presente acción en los artículos 2 y 115 de la Constitución Nacional, 761, 764, 765, 1.167, 1.159, las Cláusulas Primera, Segunda, Tercera, la sexta hasta la novena del documento de parcelamiento, los artículos 2, 5 y 7 de la Ley de Reforma de la Ley de Ventas de Parcelas.

    • Por último solicitan que la demandada convenga o que sea condenada por el Tribunal en lo siguiente: 1) declarar la nulidad absoluta de la cláusula Décimo Primera, numeral veintisiete del documento original de parcelamiento, que se encuentra el Registro Público del Municipio Díaz del estado Nueva Esparta, de fecha 28.07.2.000, bajo el Nro. 42, folios 276 al 286. Protocolo Primero. Tomo 2, Tercer Trimestre del año 2.000. 2) Declarar la nulidad absoluta del documento de modificación del parcelamiento original que se encuentra en el Registro Inmobiliario del Municipio Díaz, del estado Nueva Esparta, en fecha 16.03.04, bajo el Nro. 37, folios 212 al 216, Tomo 5. Protocolo Primero. Primer Trimestre del año 2004. 3) Demoler las construcciones realizadas en el área destinada a las áreas comunes con una superficie de 799,56 mts2 por ser ilegales y regresar estas a su estado original. 4) Pagar las costas y costos de este procedimiento. Así mismo, estima la demanda en Un mil millones de bolívares (Bs. 1.000.000.000,00).

    Por su parte la parte demandada, a través de su apoderada judicial Y.S., al momento de contestar la demanda se limita a rechazar, negar y contradecir, en todas y cada una de sus partes la demanda intentada tanto en sus aseveraciones positivas como en sus aseveraciones negativas, por ser falsas, inciertas e infundadas y pretenden lograr por la vía civil la nulidad de un instrumento público que hace plena fe, así como entre las partes como respecto de los terceros de su contenido a tenor del artículo 1.358 y 1.359 del Código Civil., por lo que pide que la presente demanda sea declarada Sin Lugar y se condene en costas a los demandantes.

    De allí, se observa que la parte actora insiste que la Cláusula Décima Primera, numeral Veintisiete del documento de parcelamiento del RETIRO & BEACH COUNTRY CLUB, es nula por cuanto viola normas de orden público insertas en la Ley de reforma Parcial de la Ley de Ventas de Parcelas, así como las normas que regulan la materia en el Código Civil, la Constitución Nacional de preeminencia al derecho de un particular por encima del derecho colectivo, y como consecuencia es nula la modificación que con base a esa cláusula se hizo del documento original de parcelamiento, mediante el cual se la empresa DESARROLLOS NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB, C.A, modificó las áreas de superficie del RETIRO & BEACH COUNTRY CLUB.; mientras la parte demandada rechaza, niega y contradice de manera genérica tanto los hechos como el derecho invocado por los actores.

    Así pues, vistos los alegatos expuestos por la parte demandante y la forma como la demanda procedió a dar contestación a la demanda, el thema decidendum en la presente causa se centra en determinar si la Cláusula Décimo Primera, Numeral Veintisiete del documento de parcelamiento del RETIRO & BEACH COUNTRY CLUB, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Díaz del estado Nueva Esparta, de fecha 28.07.2.000, bajo el Nro. 42, folios 276 al 286. Protocolo Primero. Tomo 2, Tercer Trimestre del año 2.000, es contraria a derecho y al orden público y como consecuencia de ello si es nula la modificación del documento original de parcelamiento registrado en el Registro Inmobiliario del Municipio Díaz, del estado Nueva Esparta, en fecha 16.03.04, bajo el Nro. 37, folios 212 al 216, Tomo 5. Protocolo Primero. Primer Trimestre del año 2004.

    DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES EN EL PROCESO

    Pruebas de la parte actora:

    1. - Documento de parcelamiento debidamente registrado en el Registro Público del Municipio Díaz del estado Nueva Esparta de fecha 28.07.2.000, bajo el Nro. 42, folios 276 al 286. Protocolo Primero. Tomo 2, Tercer Trimestre del año 2.000. El presente documento tratándose de un instrumento público emanado de una autoridad que merece fe pública, se aprecia y se valora, conforme al artículo 1.360 del Código Civil y de él se infiere las condiciones bajo las cuales contrataron los actores. Y así se decide.

    2. - Documento de modificación de parcelamiento registrado en el Registro Inmobiliario del Municipio Díaz, del estado Nueva Esparta, en fecha 16.03.04, bajo el Nro. 37, folios 212 al 216, Tomo 5. Protocolo Primero. Primer Trimestre del año 2004. El presente documento tratándose de un instrumento público emanado de una autoridad que merece fe pública, se aprecia y se valora, conforme al artículo 1.360 del Código Civil y de él se infiere la modificación que se efectuó al contrato original. Y así se decide.

    3. - Documento de propiedad de los demandantes. Este Tribunal los aprecia y valora conforme al artículo 1.360 del Código Civil y de ellos se desprende la condición de propietarios de los referidos inmuebles. Y así se decide.

    4. - Prueba de Informes al Departamento de Ingeniería Municipal del C.M.d.M.A.D., para que informe si la empresa DESARROLLOS NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB, C.A, obtuvo los permisos necesarios para la modificación del documento del PARCELAMIENTO EL RETIRO & BEACH COUNTRY CLUB y se indique aquellos permisos obtenidos por la referida empresa para realizar la modificación del referido documento y que dichos permisos sean acompañados en copias certificadas a la respuesta del Informe. En tal sentido, consta al expediente oficio Nro. SJB-ING-054/02/07, emanado de la mencionada Alcaldía con fecha 12.02.07, a fin de dar respuesta a lo solicitado, y en el cual se anexa copia certificada del oficio de fecha 10.02.00, emitido por esa misma oficina, dirigido al Presidente de la empresa DESARROLLOS NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB, cuyo contenido es el siguiente: “ Tengo el agrado de dirigirme a Usted, en la oportunidad de acusar recibo de su comunicación fechada 09.02.00, en el cual solicita autorización para la modificación del parcelamiento RETIRO & BEACH COUNTRY CLUB, por motivos puramente urbanísticos , donde se reubican las áreas de servicios comunes hasta el lado de la parcela número 12….” Esta prueba es valorada y apreciada con base al artículo 1.363 del Código Civil y con ella se comprueba la circunstancia allí indicada. Y así se decide.

    5. - Prueba de Informes al Registro Público del Municipio Díaz, a los fines de que informe si existe un documento de parcelamiento de fecha 28.07.2.000, bajo el Nro. 42, folios 276 al 286. Protocolo Primero. Tomo 2. Tercer Trimestre del año 2.000 e informe cuales son los recaudos que están insertos en el cuaderno de comprobantes que corresponden al referido documento y que se encuentran insertados bajo el Nro. 13. Tercer Trimestre del año 2.000 del referido registro y que dichos recaudos sean acompañados en copias certificadas. Esta prueba es valorada y apreciada con base al artículo 1.360 del Código Civil y con ella se comprueba las circunstancias allí indicadas. Y así se decide.

    6. - Prueba de Informes al Registro Público del Municipio Díaz, a los fines de que informe si existe un documento de modificación de parcelamiento de fecha 16.03.2004, bajo el Nro. 37, folios 12 al 16. Protocolo Primero. Tomo 5. Tercer Trimestre del año 2.004 e informe cuales son los recaudos que están insertos en el cuaderno de comprobantes que corresponden al referido documento y que se encuentran insertados bajo el Nro. 159 y 160 y que dichos recaudos sean acompañados en copias certificadas. Consta en autos del folio x al folio x, oficio Nro. 2007-057, de fecha 20.04.07, emanado del Registro Público del Municipio Díaz de este estado, informando de la existencia del referido documento de modificación. Esta prueba es valorada y apreciada con base al artículo 1.360 del Código Civil y con ella se comprueba las circunstancias allí indicadas. Y así se decide.

    Pruebas de la parte demandada:

    Abierto el lapso a pruebas la parte actora no presentó prueba alguna, por lo que su actividad probatoria fue nula.

    DEL DOCUMENTO DE PARCELAMIENTO DEL RETIRO & BEACH COUNTRY CLUB Y DE LA LEY DE REFORMA PARCIAL DE LA LEY DE VENTAS DE PARCELAS.

    Es importante precisar que la naturaleza del documento de parcelamiento, es la de un acto jurídico unilateral y no un contrato propiamente dicho, ya que se perfecciona y produce algunos efectos jurídicos sin que se requiera la voluntad de más de una parte, a esta clase de documentos se les denomina contratos de adhesión, pues son elaborados con la sola declaración de voluntad de una parte.

    De manera que, cuando una persona pretende adquirir un bien inmueble que forma parte de una urbanización o parcelamiento, previamente a ello debe ponerse en conocimiento de las cláusulas que contiene ese documento, porque que para proceder a su enajenación, el propietario debe haberlo inscrito en la Oficina Subalterna de Registro Público de la ubicación del inmueble y en el debe comprender todos los requisitos establecidos en el artículo 2 de la Ley de Venta de Parcelas de fecha 18 de agosto de 1983, a saber.

    1. La voluntad de destinar el inmueble a la enajenación por parcelas;

    2. La denominación del inmueble, si la tiene, y su ubicación, área, linderos, medidas y demás características que sirvan para hacerlo conocer distintamente;

    3. La relación cronológica de los títulos de adquisición en los veinte años anteriores, con indicación de la naturaleza de estos títulos y de la fecha y datos de registro de los documentos correspondientes;

    4. El porcentaje que represente el valor atribuido a cada parcela en relación con el valor fijado para la totalidad del área destinada a la venta, a los efectos del artículo 13 de esta Ley;

    5. El número de parcelas en que se dividirá el inmueble con forme al plano de urbanismo o parcelamiento, con indicación a su vez del número de parcelas destinadas a un mismo uso y con igual zonificación;

    6. Las condiciones generales de urbanización o parcelamiento, y, especialmente, la relación de las obras y servicios esenciales con indicación del término dentro del cual estarán terminadas y en capacidad de cumplir cabalmente su finalidad de conformidad con las leyes y ordenanzas municipales, así como la constancia de la aceptación de los respectivos proyectos por los organismos competentes.

    7. Los gravámenes y las limitaciones de la propiedad que existan sobre el inmueble, con indicación de la fecha y datos de registro de los documentos respectivos.

    Parágrafo Único: La protocolización de los documentos exigidos en este artículo podrá ser hecha para sectores parciales de la urbanización o parcelamiento general proyectado, en cuyo caso sólo se podrán ofrecer y enajenar las parcelas comprendidas en dichos sectores.

    Además de estos requisitos, el documento de Parcelamiento del RETIRO & BEACH COUNTRY CLUB, otorgó en su Cláusula Décimo Primera, numeral veintisiete, la potestad a la empresa DESARROLLOS NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB, C.A, de modificar el documento original del parcelamiento, al expresar:

    MODIFICACIONES AL DOCUMENTO DE PARCELAMIENTO. Desarrollos Nueva Esparta Country Club se reserva el derecho de modificar las condiciones generales aquí expuestas respecto de cada sector del parcelamiento en particular o respecto a cualquier disposición de este documento de parcelamiento. En caso de modificaciones que alteren áreas verdes o parcelas, incrementando o disminuyendo sus áreas o el número de ellas, sólo será requisito la previa obtención de los permisos municipales correspondientes y para el caso de modificación de parcelas que las mismas sean propiedad de la urbanización o se haya obtenido el consentimiento del propietario.

    Con fundamento en dicha cláusula la empresa DESARROLLOS NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB, C.A, procedió en fecha 09.02.00, tal como se deduce de la copia certificada del oficio que corre inserto al folio x del expediente, a solicitar permiso a la Alcaldía del Municipio Díaz del estado Nueva Esparta, a los fines de modificar las áreas comunes al lado de la parcela 12, el cual fuere concedido en fecha 10.02.00, haciéndose la acotación en el mismo, que se debería enviar a esa Dirección copia del plano firmado del área sustituta, indicando sus límites y ubicación. Sin embargo, se observa que no fue sino hasta el día 16.03.2004, que se protocolizó por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Díaz, bajo el Nro. 37, folios 12 al 16. Protocolo Primero. Tomo 5. Tercer Trimestre del año 2.004, dicha modificación, es decir, cuatro (4) años después de la autorización expedida por la Alcaldía del Municipio Díaz. Otro punto de resaltar es que la cláusula en cuestión fue redactada con cierta similitud a la disposición 4º de la Ley de Ventas de Parcelas, que establece:

    Las modificaciones o reformas en la zonificación de la urbanización o parcelamiento que fueren aprobadas por las autoridades competentes, con posterioridad a la fecha de protocolización del documento requerido por el artículo 29 de esta Ley, se harán constar en un documento que también será protocolizado

    El documento mencionado deberá acompañarse con los planos y memorias técnicas correspondientes, que serán agregados al respectivo cuaderno de comprobantes, y el Registrador estampará la nota marginal pertinente.

    La norma supra permite la modificación o reforma del documento original del parcelamiento, pero no precisa si se requiere la autorización de los adquirentes de los inmuebles enajenados, pues, si ya hay quienes hayan adquirido inmuebles, las cosas comunes pasan a ser propiedad de la comunidad de los propietarios, por tanto, para su modificación o reforma se requiere de su previo consentimiento, conforme a los artículos 763 y 764 del Código Civil, cuya letra es del siguiente tenor.

    Artículo 764: Para la administración y mejor disfrute de la cosa común, pero nunca para impedir la partición, serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los comuneros, aun para la minoría de parecer contrario.

    No hay mayoría sino cuando los votos que concurren al acuerdo representan más de la mitad de los intereses que constituyen el objeto de la comunidad.

    Si no se forma mayoría, o si el resultado de estos acuerdos fuese gravemente perjudicial a la cosa común, la autoridad judicial puede tomar las medidas oportunas y aun nombrar, en caso necesario, un administrador.

    Artículo 765: Cada comunero tiene la plena propiedad de su cuota y de los provechos o frutos correspondientes. Puede enajenar, ceder o hipotecar libremente esa parte, y aun sustituir otras personas en el goce de ellas, a menos que se trate de derechos personales; pero no puede cercar fracciones determinadas del terreno común ni arrendar lotes del mismo a terceros. El efecto de la enajenación o de la hipoteca se limita a la parte que le toque al comunero en la partición.

    Así las cosas, el día 4 de mayo de 2004, fue publicada en la Gaceta Oficial de la República, la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, que vino a brindar protección a las personas, entre otras cosas, contra los posibles abusos de que puedan se victimas como producto de las cláusulas de adhesión. Así, tenemos que en su Capitulo IX. De la Protección Jurídica. Titulo III de la Protección Contractual, trae un Capitulo especifico relativo a los Contratos de Adhesión. En su artículo 81 conceptualiza al Contrato de Adhesión de la siguiente manera:

    “Se entenderá como contrato de adhesión, a los efectos de esta Ley, aquel cuyas cláusulas han sido aprobadas por la autoridad competente o establecidas unilateralmente por el proveedor de bienes o servicios, sin que el consumidor pueda discutir o modificar substancialmente su contenido al momento de contratar.

    La inserción de otras cláusulas en el contrato no altera la naturaleza descrita de contrato de adhesión.

    El Artículo 82, señala la claridad que debe existir en este tipo de contratos y el 83 establece la prohibición de efectuar modificaciones unilaterales de las condiciones de precio, calidad o de suministro de un bien o servicios tipificados en un contrato de adhesión celebrado entre las partes.

    Además, por mandato de la misma ley sus disposiciones, son de orden público e irrenunciable por las partes.

    Ahora bien, aunque la ley mencionada no estaba vigente para la época en que se efectuó la modificación del documento de parcelamiento original. Sin embargo, ya la Constitución Nacional del año 1.999, en su artículo 117, había dado las directrices que debería seguir la ley que se dictara al respecto; prevé el artículo:

    Todas las personas tendrán derecho a disponer de bienes y servicios de calidad, así como a una información adecuada y no engañosa sobre el contenido y características de los productos y servicios que consumen; a la libertad de elección y a un trato equitativo y digno. La ley establecerá los mecanismos necesarios para garantizar esos derechos, las normas de control de calidad y cantidad de bienes y servicios, los procedimientos de defensa del público consumidor, el resarcimiento de los daños ocasionados y las sanciones correspondientes por la violación de estos derechos.

    El precepto Constitucional precedentemente expuesto permiten concluir a esta sentenciadora que la intención del constituyentista fue, tal como lo dispone claramente la Ley de Protección al Consumidor, propender la defensa, protección y salvaguarda de los derechos e intereses de los consumidores y usuarios para evitar los excesos en que pudieran incurrir los proveedores de bienes y servicios.

    Determinado todo lo anterior, se observa en este asunto dos circunstancias que deben ser puntualizadas, la primera, que el documento de parcelamiento se encontraba protocolizado en la oportunidad en que los hoy accionantes adquirieron las viviendas - en fecha 28.7.2000 – y que por ende, éstos conocían en detalle todo su contenido y muy especialmente que conforme a la cláusula Décima Primera, ordinal 27, se contempló la posibilidad de efectuar cambios o modificaciones al documento de parcelamiento, y la segunda, que al precitado documento si bien se hizo con fundamento en dicha cláusula se cumplió en fecha posterior al momento en que los accionantes habían adquirido los inmuebles consistentes una parcela y la casa en ella construida destinada a vivienda unifamiliar, en el caso de la co-demandante H.B. distinguida con el Nro. 6, del codemandante M.M. la signada con el Nro. 11 y en el caso del co-demandante O.M.S. con el 13 tal y como lo reflejan los documentos protocolizados, en fecha 7.1.2004, anotado bajo el Nro.10, folios 76 al 79, Protocolo Primero, Tomo 1, Primer trimestre de ese año, el 6 de febrero de 2004, anotado bajo el Nro. 18, folios 92 al 95, Protocolo Primero, Tomo 3, primer trimestre del 2004 y el autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar en fecha 28.10.2003, bajo el Nro.1, Tomo 65. y que consecuencialmente, debió la empresa accionada quien para ese momento, a raíz de dicha venta había dejado de ostentar la condición de única propietaria de las parcelas del conjunto, contar con la anuencia de éstos antes de proceder a su protocolización, en función de que a través del mismo fueras alteradas las áreas comunes.

    De acuerdo a la Cláusula Décimo Primera, numeral veintisiete, se afirma que la pretensión vinculada con al nulidad del Documento de Parcelamiento del RETIRO & BEACH COUNTRY CLUB debe se rechazada por cuanto la misma se ajusta a los parámetros contemplados en la Ley de Venta de Parcelas, publicada en Gaceta Oficial Nro.3242 del 18 de agosto de 1983, especialmente en el artículo 4 en el cual –se insiste– contempla la posibilidad de efectuar dicha reforma siempre que cuente con la aprobación de las autoridades competentes, -dentro de las cuales se deben incluir a las personas naturales o jurídicas que ostenten en ese momento ser propietaria o los propietarios de las parcelas que conformen dicho Conjunto-, que se haga mediante documento protocolizado y que la misma se documente con los respectivos planos y memorias, por cuanto es evidente que el documento de parcelamiento originalmente efectuado se encontraba protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Díaz de este Estado en fecha 16.3.2004, anotado bajo el N.37, folios 212 al 216, Protocolo Primero, Tomo 5, Primer trimestre de ese año y por consiguiente, vigente para el momento en que se efectuó la negociación entre los demandantes y la empresa DESARROLLOS NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB, C.A. Sin embargo, con respecto al documento de reforma mediante el cual se modifica la distribución de las áreas que constituyen la superficie total de la urbanización, la situación cambia, dado que en ese caso el mismo fue protocolizado en fecha posterior a la oportunidad en que se había perfeccionado la venta en la que intervinieron los demandantes y adquirieron el carácter de propietarios de las viviendas 6, 11 y 13, en su orden, pertenecientes a la Urbanización El Retiro & Beach Country Club, y por consiguiente, éstos como interesados directos en tales modificaciones debieron ser llamados y escuchados antes que la misma se concretara conjuntamente con todas aquellas personas que bajo esa misma condición hubieran adquirido la propiedad de las parcelas y las bienhechurias integrales del aludido conjunto.

    De ahí que por los motivos resaltados se mantiene la vigencia de la cláusula Décima Primera, ordinal 27 y se declara la nulidad de la reforma al documento de parcelamiento del Conjunto Residencial El Retiro & Beach Country Club y atendiendo al espíritu del artículo 117 del Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y los artículos 760 y 765 del Código Civil, se declara la nulidad del documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Díaz del estado Nueva Esparta en fecha 16.3.04, anotado bajo el Nro. 37. Tomo, folios 212 al 216, Tomo 5. Protocolo Primero. Primer Trimestre de año 2.004 mediante el cual la empresa DESAROLLOS NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB, C.A en forma unilateral sin contar con la anuencia de los demandantes como copropietarios de las parcelas 6, 11 y 13 procedió a modificar el documento original del documento de parcelamiento del RETIRO & BEACH COUNTRY CLUB, registrado por ante la referida Oficina de Registro el 28.7.2000, anotado bajo el Nro.42, folios 276 al 286, Protocolo Primero, Tomo Nro.2, tercer trimestre del año 2000 y en consecuencia, se ordena oficiar al Registro Inmobiliario del Municipio Díaz de este Estado a fin de que proceda a estampar la nota marginal correspondiente. Y así se decide.

    En cuanto a la petición formulada por los actores, referente a que se ordene demoler las construcciones realizadas en el área destinada a las áreas comunes con una superficie de 799,56 Metros2 por ser ilegales y regresar a su estado original. Cabe destacar que, las Sentencias pueden tener efectos diferentes, según sea la acción esgrimida por el actor, y la decisión tomada por el Órgano Jurisdiccional, y de allí la importancia de la clasificación de ellas, debiendo existir una concatenación lógica entre el pedimento formulado por el interesado y la excepción del demandado, con relación al pronunciamiento jurisdiccional.

    El Dr. E.C. en su obra Fundamentos del Derecho Procesal Civil, comenta que La sentencia, puede limitar su eficacia a una mera declaración del derecho, puede establecer una condena; puede constituir un estado jurídico nuevo, inexistente antes de su aparición, o puede limitarse a ordenar medidas de garantías. Continúa manifestando el maestro Uruguayo que la sentencia mero-declarativa puede tener como complemento la publicidad del derecho declarado, así, en la sentencia declarativa de prescripción, procede la inscripción en el Registro de Traslaciones de Dominio. La sentencia de condena trae tras de sí todos los procedimientos tendientes a asegurar la efectividad de la prestaciones reconocida en el fallo, para el caso de insatisfacción por parte del obligado. En la sentencia constitutiva, también son indispensables ciertos procedimientos que, como en la mero-declarativa, se dirigen a asegurar la publicidad del nuevo estado reconocido en la sentencia.

    De forma que, la acción ventilada en el caso sub iudice tratándose de una NULIDAD DE DOCUMENTO, propuesta con el objeto de dejar sin efecto la cláusula Décimo Primera, numeral veintisiete del documento de parcelamiento de RETIRO & BEACH COUNTRY CLUB, así como declarar la nulidad del documento contentivo de la modificación del documento original del parcelamiento, el pronunciamiento del Tribunal debe circunscribirse a tal circunstancia, valer decir, a discernir sobre las nulidades pretendidas y a ordenar estampar al Registro Público competente, la nota marginal respectiva, lo que en definitiva viene a constituir una sentencia declarativa. Por tanto, no puede esta Juzgadora ordenar la demolición de las construcciones realizadas en el área destinada a las áreas comunes con una superficie de 799,56 Metros2 y regresarlas a su estado original, por ser una cuestión que debe debatirse en un proceso a parte, mediante una sentencia de condena que ordene la demolición de lo construido, razón por la cual se debe desestimar tal pedimento. Y así se decide.

    En virtud, de los motivos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, visto la declaratoria de nulidad de la reforma al documento de parcelamiento del Conjunto Residencial El Retiro & Beach Country Club protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Díaz del estado Nueva Esparta en fecha 16.03.04, anotado bajo el Nro. 37. Tomo, folios 212 al 216, Tomo 5. Protocolo Primero. Primer Trimestre de año 2.004; pero haberse desestimado la solicitud de ordenar la demolición de las construcciones realizadas en el área destinada a las áreas comunes con una superficie de 799,56 Mts2 y regresarlas a su estado original, se impone para esta sentenciadora declarar Parcialmente Con Lugar la acción incoada por los ciudadanos H.B.D.L., J.M.R., O.M. Y M.M. en contra de la empresa DESARROLLOS NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB, C.A. Y así se decide.

  3. DISPOSITIVA.-

    De los motivos de hecho y de derecho precedentemente expuestos, este JUZGADO SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por NULIDAD DE DOCMUENTO interpuesta por los ciudadanos H.B.D.L., J.M.R., O.M. Y M.M., en contra de la Sociedad Mercantil DESARROLLOS NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB, C.A.

SEGUNDO

Se declara la nulidad del documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Díaz del estado Nueva Esparta en fecha 16.3.04, anotado bajo el Nro. 37, Tomo, folios 212 al 216, Tomo 5, Protocolo Primero, Primer Trimestre de año 2.004 mediante el cual la empresa DESAROLLOS NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB, C.A en forma unilateral sin contar con la anuencia de los demandantes como copropietarios de las parcelas 6, 11 y 13 procedió a modificar el documento original del documento de parcelamiento del RETIRO & BEACH COUNTRY CLUB, registrado por ante la referida Oficina de Registro el 28.7.2000, anotado bajo el Nro.42, folios 276 al 286, Protocolo Primero, Tomo Nro.2, tercer trimestre del año 2000 y se dispone participar lo conducente al Registro Inmobiliario del Municipio Díaz de este Estado a fin de que proceda a estampar la nota marginal correspondiente.

TERCERO

No hay condena en costas por no haber vencimiento total de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DIARÍCESE, DÉJESE COPIA Y NOTIFÍQUESE a las partes de la presente decisión por haber sido dictada fuera del lapso de ley.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Transito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, a los Dieciocho (18) días del mes de diciembre de Dos Mil Ocho (2008). Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

LA JUEZA,

Dra. JIAM S.D.C.

LA SECRETARIA

Abg. CECILIA FAGUNDEZ

JSDC/CF/Cg.-

Exp. Nº 10.135/08

Sentencia Definitiva.-

En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión. Conste,

LA SECRETARIA

Abg. CECILIA FAGUNDEZ

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