Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil sede en Puerto Ordaz de Bolivar (Extensión Puerto Ordaz), de 27 de Julio de 2015

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, BANCARIO Y DEL T.D.S.C. DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR.

Exp. 19.821

DEMANDANTE: H.E.B.R. venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. 22.590.166 y de este domicilio. APODERADO JUDICIAL: YAHAMIRA SEARA ROMERO venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. 8.957.255, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 45.074, de este domicilio

DEMANDADO: R.J.R.O. venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 9.397.461 y de este domicilio. APODERADOS JUDICIALES: M.E.L., y MARFLOR ALARCON THOMAS, Abogadas en ejercicio, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 132.487 y 45.721 respectivamente, de este domicilio

CAUSA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA.

Reconvención: RESOLUCION DE CONTRATO

En fecha 08/07/2013 el ciudadano H.E.B.R. interpuso demanda contra el ciudadano R.J.R.O. por Cumplimiento de Contrato de opción compra venta. Distribuido el asunto correspondió el conocimiento de esta causa a este Juzgado, asignado el No. 19821 nomenclatura de este Juzgado.

Alega la parte actora:

“(…) En fecha 08/07/2013 el ciudadano H.E.B.R., asistido por la profesional del derecho YAHAMIRA SEARA ROMERO interpuso demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO que califica de OPCION COMPRA VENTA en contra del ciudadano R.J.R.O., arriba identificados. Dice el actor que en fecha dieciocho (18) de julio de 2012 celebró un CONTRATO DE OPCION COMPRA VENTA cuyo objeto fue el inmueble que mas abajo se describe, cuyo precio fue convenido en la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,oo) monto este que pagaría de la siguiente forma al ciudadano R.J.R.O., a cuenta del precio estimado de VENTA y con el objeto de garantizar la celebración de un CONTRATO DE COMPRA-VENTA, sobre un inmueble formado por una parcela de terreno ubicada en el Urbanismo Yarayara, I etapa, distinguida con el Nro. Parcelario 311-17-05, UD 311, Ciudad Guayana, Municipio Caroní del Estado Bolívar y la construcción de dos (02) viviendas. La parcela de terreno tiene un área total de DOSCIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (250,mts2), el cual le corresponden a cada vivienda CIENTO VEINTICINCO METROS CUADRADOS (125mts2) por cada una. Y sus linderos y medidas son las siguientes: NORESTE: Veinticinco metros (25mts) en una línea recta con la parcela nro. 311-17-04; SURESTE: Diez metros (10mts) en una línea recta con la transversal Nro. 311-17-16; NOROESTE: Diez metros (10mts) con la parcela Nro. 311-30-13, la cual le pertenece al ciudadano R.J.R.O. según documento registrado en la Oficina de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar en fecha 11 de marzo del 2004, bajo el Nro. 40, folios 320 al 324, Protocolo Primero, Tomo 34, Primer Trimestre de 2004 de la siguiente forma:

1| La cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), así la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00) mediante cheque de Banco Banesco, signado con eL Nro. 10446749; la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,00) al momento de la firma de la OPCION COMPRA VENTA en cheque del Banco Banesco signado con el Nro. 39780880 y la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,oo) en treinta (30) días continuos contados a partir de la firma de la OPCION COMPRA VENTA a los efectos de garantizarme la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00) el ciudadano R.J.R.O. libra y acepta una (1) letra de cambio por dicha cantidad. Dicha letra de cambio debe ser devuelta al ciudadano R.J.R.O. en el mismo momento en que se me entregue la documentación requerida para la solicitud del Crédito Hipotecario ante la Institución Bancaria. Ante la Institución Bancaria. Asimismo deberé pagarle a el ciudadano R.J.R.O., (…omissis) en un plazo no menor de Cuatro (04) meses después de la firma de la OPCION COMPRA VENTA. Una vez aprobado el crédito Hipotecario tendré un plazo de treinta (30) días después para pagar la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,00) y realizar la venta pura y simple de dicho inmueble ante la Oficina de Registro respectivo tal y como se evidencia de CONTRATO DE OPCION COMPRA VENTA el cual consigno en original marcado con la letra “A”, debidamente firmado por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Ordaz en fecha 18 de julio del 2012, inserto bajo el Nro. 06, Tomo 189 de los Libro de autenticaciones llevados por ante esa notaría, para que surta sus efectos legales pertinentes.” (…) “tal y como fue planteado en el CONTRATO DE OPCION COMPRA VENTA es por lo que procedo a DEMANDAR por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION COMPRA VENTA (…) en los siguientes términos: PRIMERO: A que se de fiel cumplimiento al CONTRATO DE OPCION COMPRA VENTA y se firma el Documento de de venta parte del ciudadano R.J.O. (omissis), para con mi persona ya que he cumplido cabal y satisfactoriamente con toda y cada una de las estipulaciones establecidas en el CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA suscrito en fecha 18 de julio del 2012, el cual corre inserto en original en este escrito libelar y asimismo pueda tramitar el saldo deudor a través de una Institución Bancaria (..)”

En fecha 17-07-2.013 se admitió la presente demanda por el procedimiento ordinario y se ordenó emplazar a la parte demandada.

En fecha 12-08-2.013 el Alguacil de este Tribunal consignó boleta de citación que le fue firmada por el demandado.

En fecha 16-10-2013 el ciudadano R.J.R.O., asistido por la Profesional del Derecho M.E.L., consignó escrito de contestación y reconviene a la parte actora. Alega la parte demandada:

(…) En la oportunidad de la contestación la parte demandada reconvino en la demanda en los siguientes términos: HECHOS ADMITIDOS: Es cierto que en fecha dieciocho (18) de julio del 2012 se celebró un CONTRATO DE OPCION COMPRA VENTA cuyo objeto fue el inmueble identificado por la parte actora en el libelo, por la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,00).

Es cierto que el ciudadano H.E.B.R. aceptó pagarle como lo establece la cláusula segunda del contrato, a cuenta del precio estimado de VENTA y con el objeto de garantizar la celebración de un CONTRATO DE COMPRA VENTA para la Construcción de DOS (2) VIVIENDAS sobre un inmueble formado por una parcela de terreno ubicada en el Urbanismo Yarayara, I etapa, distinguida con el Nro. Parcelario 311-17-05, UD-311, Ciudad Guayana Municipio Caroní del estado Bolívar. Es cierto, que ofreció cancelar el precio de los inmuebles, de la siguiente forma: “1.- La cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) de la siguiente manera: la cantidad de CIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 150.000,00) cheque del Banco Banesco signado con el Nro. 10446749, la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,00) al momento de la firma de la OPCION COMPRA VENTA en cheque del Banco Banesco signado con el Nro. 39780880 y la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00), en treinta días continuos contados a partir de la firma de la OPCION COMPRA VENTA. Es cierto que aceptó una letra de cambio por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVRES (Bs.600.000) a favor del ciudadano H.E.B.R.. Es cierto que la parte actora se comprometió en pagarle la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,00) mediante crédito hipotecario bancario el cual seria solicitado después que le entregara los documentos necesarios para la solicitud de dicho crédito. Es cierto que los documentos los debía entregar al comprador oferente en un plazo no menor de cuatro (04) meses después de la firma de la OPCION COMPRA VENTA y una vez aprobado el crédito hipotecario tendría un plazo de treinta (30) días después para pagar la suma de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,00) y realizar la venta del inmueble ante la Oficina de Registro respectivo. HECHOS NEGADOS Rechazo que el demandante haya cancelado la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (150.000,00). Rechazo que el demandante haya cancelado la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.0000). Rechazo que se haya negado a cumplir la obligación asumida a través del CONTRATO DE OPCION COMPRA VENTA. Rechazó que el actor haya cumplido cabalmente todas las estipulaciones establecidas en el contrato “(…) que el último pago realizado haya sido el día 24-04-2013 mediante cheque del Banco Nacional de Crédito signado con el Nro. 26600102 de la empresa INVERSIONES HB, II, S.A por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00), es decir, que esta fecha fue que completó el pago de la inicial pactada en el Contrato de opción compra venta, pasados cinco (5) meses después de vencido este documento, por lo cual, nuevamente de BUENA FE acepté y firmé UNA LETRA DE CAMBIO por esta cantidad, la cual se encuentra en poder de la DEMANDANTE,” “ (…) el ciudadano H.E.B.R. en fecha 19 de septiembre de 2012 me solicitó una modificación en la estructura de las viviendas que consistió en una REMODELACION que CONVERTIA las DOS (2) viviendas en UNA (1) sola lo que calculamos inicialmente que costaría la suma de SESENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. 62.458,00), en materiales de construcción, mano de obra, acuerdo éste que firmamos mediante documento privado el cual consigno por ante este Tribunal marcado con la letra “B”. Esta remodelación fue cancelada en dinero en efectivo en fecha 24 de abril del presente año 2013, para lo cual firmamos el respectivo recibo por la suma de SESENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 68.000,00)”. “ (…) el demandante realizó pagos parciales hasta el 20 de septiembre de 2012, siento este último por la suma de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00, mediante cheque del Banco Mercantil Nro. 48256683 del cual anexo al presente escrito en depósito original, marcado con la letra “D”, a favor de mi concubina, ciudadana YAIDELIS MARTINEZ que de buena fe reconozco haber recibido del COMPRADOR OFERENTE pero que sumados a las anteriores cantidades recibidas apenas alcanzan la suma de TRESCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 395.000,00) suma ésta que no era la INICIAL pactada, cancelando meses después los gastos por la remodelación solicitada así como abonando la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00), pasados CINCO (5) MESES, después de vencida la opción de compra venta:” DE LA RECONVENCION En el Capítulo IV Petitorio, la demandada señala lo siguiente: “ De conformidad con las razones de hecho y de derecho expuestas en este libelo, y en vista del incumplimiento en el pago de las sumas adeudadas las cuales son contractuales y legales, acudo ante su competente autoridad a los fines de demandar, como en efecto lo hago por este acto, al ciudadano H.E.B.R. por vía de RESOLUCION DE CONTRATO DE OFERTA DE COMPRA VENTA, los fines de que convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: En que cumple la indemnización por daños y perjuicios establecida en un Diez por ciento (10%) del precio total del contrato de opción compra venta, suscrito entre nosotros en fecha 18-07-2012, por ante la Notaría Pública Segunda de puerto Ordaz, Estado Bolívar, bajo el Nro. 06, Tomo 189 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, establecido en la cláusula tercera. SEGUNDO: A la indemnización que por daños y perjuicios me ha ocasionado al remodelar los inmuebles originarios constituidos por DOS (2) viviendas a UNA (1) vivienda, las cuales llevarías a su estado original por un valor de CIENTO TREINTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 134.000,00). TERCERO: Al pago de costas que origine el presente proceso de conformidad a lo dispuesto en artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. En virtud de que el ciudadano H.E.B.R. no ha dado cumplimiento a lo pactado en el contrato de Opción de compra venta demando la RESOLUCION DEL CONTRATO por cuanto el mismo no dio cumplimiento a su obligación. Pido que el presente escrito de RECONVENCION DE LA DEMANDA interpuesta, sea admitido y sustanciado conforme a derecho, declarado con lugar en la SENTENCIA DEFINITIVA y así mismo sea declarada SIN LUGAR la demanda RECONVENCIONAL “(…)

En fecha 27-10-2013 fue admitida la reconvención, ordenándose el emplazamiento del ciudadano H.E.B.R., para que diera contestación a reconvención interpuesta.

En fecha 30-10-2013 la Apoderada Judicial de la parte demandante-reconvenida presentó escrito de contestación a la reconvención. y solicitó sea desestimada la misma. Alegó el actor reconvenido:

“(…) Negó el hecho que se hubiera incumplido con la opción compra venta por parte de su representado en virtud que el ciudadano R.J.R.O. demandado-reconviniente había recibido cantidades de dinero descritas en el libelo de reconvención, recibiendo anticipadamente la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 275.000,00) antes de firmar dicha opción compra venta.

(…) “ el demandado –reconviniente debió en su oportunidad solicitar la RESOLUCION DEL CONTRATO DE OFERTA DE COMPRA VENTA por supuestamente no haber sido honrado lo convencionalmente pactado, no obstante no lo hizo, sino que firma una modificación en la oferta de venta y recibe en esa misma fecha 24 de abril del 2013, la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 150.000,00), lo que se traduce sin lugar a dudas en un contrato de opción compra venta vigente y no alegar en una temeraria e infundada reconvención una serie de planteamientos confusos.

(…) RATIFICO la solicitud que se de fiel cumplimiento al CONTRATO DE OPCION COMPRA VENTA y firma de Documento de Promesa Bilateral de Compra venta, de parte del ciudadano R.J.R.O., venezolano, mayor de edad, y titular de la Cédula de Identidad Nro. 9.397.461, para con mi representado, ya que he cumplido con el CONTRATO DE OPCIO COMPRA VENTA, suscrito en fecha 18 de julio de 2012, en el cual se plasmó la voluntad inequívoca de las partes de cumplir lo convencionalmente pactado, aceptado y firmado con sus respectivas modificaciones.

(…) es por lo que SOLICITO se DESESTIME dicha RECONVENCION (….) “

En fecha 19-11-2013 la apoderada de la parte demandante consignó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 25-11-2013 la apoderada Judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 03-12-2013 se admitió las pruebas promovidas por las partes librándose los correspondientes oficios.

En fecha 26-11-2.013 la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de informes.

En fecha 05 de diciembre de 2013 el Alguacil del Tribunal consignó oficio dirigido a la Superintendencia de las Instituciones del sector bancario el cual fue recibido en la Dirección Administrativo Regional del Estado Bolívar, el día 04 de diciembre de 2013.

En fecha 22 de enero de 2014, se recibió las resultas de la comunicación enviada a la Superintendecia de las Instituciones del sector bancario (SUDEBAN).

En fecha 05 de marzo de 2014, se ordenó oficiar nuevamente al SUDEBAN ratificando el oficio Nro. 13.683 de fecha 03/12/2013, en virtud de que la entidad bancaria BANESCO, BANCO UNIVERSAL, C.A., no ha enviado a este Despacho la información requerida.

En fecha 14 de marzo de 2014, el Alguacil consignó copia del oficio Nro. 14128 recibido por la Dirección Administrativa Regional del Estado Bolívar, dirigido a SUDEBAN, cuyas resultas fueron recibidas en fecha 10 de abril de 2014.

En fecha 26 de mayo de 2014, se abocó a la causa la Abg. LULYA ABREU y dictó auto ordenador del proceso, del cual se desprende que la presente causa se encontraba en espera del informe requerido a la entidad Bancaria BANESCO BANCO UNIVERSAL, C.A.

En fecha 26 de mayo de 2014 se ordenó oficiar nuevamente al SUDEBAN ratificando el oficio Nro. 13.683 de fecha 03/12/2013, en virtud de que la entidad bancaria BANESCO, BANCO UNIVERSAL, C.A., no ha enviado a este Despacho la información requerida.

En fecha 16 de junio de 2014 se recibió de la entidad Bancaria BANESCO, BANCO UNIVERSAL la respuesta del oficio que le fue enviado, solicitando a este Tribunal se suministre el numero de cuenta de donde se emitió el cheque Nro. 39780880, información ésta que fue remitida por este Despacho según oficio Nro. 14.442 que se ordenó librar a SUDEBAN en fecha 30 de julio de 2014.

En fecha 18 de septiembre de 2014 se recibió oficio de la Superintendencia de las Instituciones del sector bancario, acusando recibo del oficio Nro. 14.442 de fecha 30/07/2014.

En fecha 30-01-2.015 se fijó la oportunidad para que las partes presenten su escrito de informes el cual comenzaría a discurrir previa notificación de las partes.

En fecha 26-03-2.015 la Profesional del Derecho M.E.L., Apoderado Judicial del ciudadano R.R. demandado reconviniente, presentó escrito de informes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 27 de marzo de 2015 la ciudadana YAHAMIRA SEARA presentó escrito de informes.

ARGUMENTOS DE LA DECISION

Estando la presente causa en estado de dictar sentencia el Tribunal de seguidas pasa a motivar su fallo, en los siguientes términos:

En primer término se pronunciará esta sentenciadora sobre la demanda de cumplimiento de contrato propuesta por el actor H.E.B.R..

El demandante pretende que la parte accionada cumpla con un contrato de fecha 18-07-2012 que denominó de opción compra venta cuyo objeto del contrato fue el ofrecimiento en venta de un inmueble ubicado en la urbanización Yarayara, I etapa, distinguido con el número parcelario 311-17-05, UD-311, Ciudad Guayana, municipio Caroní del estado Bolívar y dos unidades de viviendas a edificar sobre dicha parcela, cuyos linderos y demás datos de identificación constan suficientemente descritos en la narrativa de esta decisión, donde se obligó el demandado a entregar los documentos de habitabilidad de las viviendas antes señaladas debidamente aprobados por la Alcaldía del Municipio Caroní al igual que toda la documentación necesaria para que el actor pudiera solicitar el crédito bancario establecido en el contrato en referencia de manera de que cancelara el saldo del precio y posteriormente, le haga la tradición del inmueble mediante un documento debidamente registrado ante la oficina pública respectiva.

Afirma que el precio del inmueble fue establecido en la cantidad de Bs. 1.500.000,00 que debía pagar el actor, así: 1º La cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) mediante dos cheques, uno, de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00) del Banco BANESCO signado con el No. 10446749 y otro por la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,00) al momento de la firma de la opción mediante cheque del Banco Banesco signado con el No. 39780889. La suma restante por DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) debía ser cancelada dentro de los treinta (30) días continuos contados a partir de la firma de la opción. Afirma igualmente que para garantizar la suma de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00) se libró una letra de cambio por ese monto que debía ser devuelta al propietario hoy demandado una vez que éste le entregara al actor los documentos de habitabilidad de la vivienda debidamente aprobados por la Alcaldía del Municipio Caroní al igual que los necesarios para solicitar el crédito bancario que serviría para cancelar la cantidad restante del precio convenido Bs. 900.000,00.

Por su parte, el demandado en el lapso de contestación de la demanda admitió que celebró el contrato de fecha 18-07-2012, el precio y modalidades de pago pactado, el bien sobre el cual recayó la promesa. Admitió que el saldo del precio por la cantidad de Bs. 900.000,00 se iba a cancelar a través de crédito bancario el cual sería solicitado después que le entregará al actor los documentos de habitabilidad de la vivienda aprobados por la Alcaldía al igual que toda la documentación necesaria para la solicitud del crédito. Admite que el accionante canceló la cantidad de Bs. 609.000,00 habiendo señalado en su contestación por error material la cantidad de Bs. 613.000,00Bs, no obstante, dice que el último pago recibido por la suma de Bs. 150.000,00 fue cancelado el 24-04-2013 pasado cinco meses de vencido el contrato. Admite que aceptó la letra de cambio supra indicada. Afirma que las viviendas se construyeron y además que el actor le solicitó el 19-09-2012 una modificación en la estructura de las viviendas (modificación de las dos viviendas para convertirla en una sola) estableciendo como precio por esos trabajos adicionales la suma de Bs. 64.000,00 los cuales admite le fueron cancelados en efectivo el día 24-04-2013 y que comprenden la cantidad de Bs. 609.000,00. Reconviene por resolución de contrato alegando que fue el actor quien incumplió con el pago de la cuota inicial convenida satisfactoriamente así como demanda los daños y perjuicios que dice haber sufrido. Los pagos que admite el demandado le fueron cancelados por el actor se describen en cuadro adjunto:

Ítems Fecha Modalidad Cantidad Bs.

1 22-05-2012 Efectivo 25.000,00

2 30-05-2012 cheque 15.000,00

3 10-07-2012 cheque 35.000,00

4 19-07-2012 cheque 200.000,00

5 20-09-2012 cheque 120.000,00

6 24-04-2013 efectivo 64.000,00

7 24-04-2013 cheque 150.000,00

Así quedó delimitado el tema litigioso.

En los párrafos anteriores quedó delimitado el tema litigioso para evitar repeticiones innecesarias bastará con puntualizar que la controversia se circunscribe exclusivamente en la ejecución del contrato de fecha 18-07-2012 por parte de la accionada mediante la entrega de la documentación convenida (habitabilidad de las viviendas aprobadas por la Alcaldía del Municipio Caroní así como las necesarias para tramitar crédito bancario para cancelar el saldo del precio por Bs. 900.000,00) y mediante el otorgamiento del documento de propiedad del inmueble supra indicado debidamente registrado. Afirmó el actor que cumplió con todas las obligaciones previstas en el contrato en referencia, afirmando que pagó a cabalidad al demandado a cuenta del precio la suma de Bs. 600.000,00 como cuota inicial; Por su parte, el demandado negó las imputaciones realizadas por el actor en su libelo. Señalando que fue el actor quien no cumplió con el pago de la cuota inicial en el tiempo estipulado y mediante los instrumentos indicados en el contrato. Sin embargo, admite la existencia de la promesa de compraventa, el precio pactado, el bien sobre el cual recayó la promesa. Que el actor pagó a cuenta de la cuota inicial convenida y su modificación o extensión la cantidad de Bs. 609.000,00 habiendo señalado en su contestación por error material la cantidad de Bs. 613.000,00, no obstante, dice que el último pago recibido por la suma de Bs. 150.000,00 fue cancelado el 24-04-2013 pasado cinco meses de vencido el contrato. Admite que aceptó la letra de cambio supra indicada. Afirma además que el actor le solicitó el 19-09-2012 una modificación en la estructura de las viviendas (modificación de las dos viviendas para convertirla en una sola) estableciendo como precio por esos trabajos adicionales la suma de Bs. 64.000,00 los cuales admite le fueron cancelados en efectivo el día 24-04-2013. Reconviene por resolución de contrato alegando que fue el actor quien incumplió con el pago de la cuota inicial convenida satisfactoriamente así como demanda los daños y perjuicios que dice haber sufrido.

En relación a la naturaleza jurídica del referido contrato celebrado el 18-07-2012 esta sentenciadora advierte que para la fecha que fue otorgado el contrato no imperaba el criterio de la Sala de Casación Civil que considera tales contratos preparatorios como verdaderas ventas si llenan los elementos de este tipo de contrato: consentimiento, objeto y precio, criterio que fue modificado por la mencionada Sala en la decisión No. 116 del 22/3/2013. Además, se reitera que las partes manifestaron que su intención común era la de suscribir un contrato de “opción compra venta” donde estipularon un plazo dentro del cual el optante debía obtener un crédito hipotecario que le permitiera pagar el saldo del precio al cual se supeditaba el otorgamiento posterior del documento definitivo de traslación de la propiedad del inmueble lo que es indicador de la voluntad de los contratantes de celebrar un contrato preliminar y no una verdadera venta. En consecuencia, debe reputarse el contrato suscrito por los litigantes de este juicio como una opción compraventa. Así se establece.-

El contrato de fecha 18-07-2012 producido por la parte actora como instrumento fundamental de su pretensión aparece suscrito por ambas partes, sus estipulaciones fueron admitidas por el demandado, por lo tanto, quedaron exonerados de prueba, sin embargo, fue controvertido lo concerniente al pago conforme a lo convenido de la cuota inicial por la suma de Bs. 600.000,00. En el aludido contrato cursante a los folios 7-8, las partes establecieron:

(…) Cláusula primera: EL PROPIETARIO da en OPCION a EL OPTANTE de compra venta una parcela de terreno de su propiedad ubicada en el urbanismo Yarayara, I etapa, distinguida con el Nro. Parcelario 311-17-05, UD 311, Ciudad Guayana, Municipio Caroní del Estado Bolívar y la construcción de dos (02) viviendas. La parcela de terreno tiene un área total de DOSCIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (250mts2) el cual le corresponden a cada vivienda CIENTO VEINTICINCO METROS CUADRADOS (125mts2) por cada una. (….) la cual le pertenece a EL PROPIETARIO según documento registrado en la Oficina de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar en fecha 11/03/2004, bajo el No. 40, folios 320 al 324, Protocolo 1º, tomo 34, Primer Trimestre de 2004 y en este mismo acto EL PROPIETARIO se compromete hacer construir para EL OPTANTE dos (2) unidades de vivienda Bi familiares de dos (2) niveles aproximadamente de ciento veinte metros cuadrados (120 m2) cada una. SEGUNDA: Las partes de mutuo acuerdo fijan que el valor de construcción de las (02) viviendas en la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,00), los cuales cancelará EL OPTANTE a EL VENDEDOR de la siguiente forma: A| La cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), así la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00) mediante cheque de Banco Banesco, signado con el Nro. 10446749; la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,00) al momento de la firma del presente documento en cheque número 39780880 del Banco Banesco y la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,oo) en treinta (30) días continuos contados a partir de la firma del presente documento en la respectiva oficina notarial. A los efectos de garantizar a EL OPTANTE la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00) el propietario libra y acepta una (1) letra de cambio por dicha cantidad. La letra de cambio debe ser devuelta a EL PROPIETARIO en el mismo momento en que entregue a EL OPTANTE la documentación requerida para la solicitud del crédito hipotecario ante la institución bancaria. Asimismo EL OPTANTE pagará a EL PROPIETARIO la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,00) que serán pagados mediante un crédito hipotecario bancario el cual será solicitado después que el vendedor entregue los documentos de habitabilidad de viviendas, debiendo ser aprobadas por la alcaldía al igual que todos las documentaciones necesarias y en regla para la solicitud de dicho crédito. Estos documentos se deben entregar por parte de EL PROPIETARIO en un plazo no menor de cuatro (4) meses después de la firma del presente documento. Una vez aprobado el crédito hipotecario a EL OPTANTE este tendrá un plazo de treinta (30) días después de cancelar la cantidad de bolívares NOVECIENTOS MIL (Bs. 900.000,00) para realizar la venta pura y simple del inmueble ante la Oficina de Registro respectivo. (…)

De la revisión del referido contrato se demuestra que las partes acordaron: a) el objeto: un inmueble constituido por la parcela de terreno ubicada en el urbanismo Yarayara, I etapa, distinguida con el No. parcelario 311-17-05, UD 311, Ciudad Guayana, Municipio Caroní del estado Bolívar y la construcción de dos (02) viviendas. La parcela de terreno tiene un área total de DOSCIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (250mts2) del cual le corresponde a cada vivienda CIENTO VEINTICINCO METROS CUADRADOS (125mts2); b) el precio: UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,00 c) la forma de pago: La cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), así: la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00) mediante cheque de Banco Banesco signado con el No. 10446749; la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,00) al momento de la firma el documento de opción mediante cheque número 39780880 del Banco Banesco y la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) en treinta (30) días continuos contados a partir de la firma del documento en la respectiva oficina notarial. El saldo restante por NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,00) del precio de venta sería pagado 30 días después que fuera aprobado el crédito hipotecario bancario, advirtiendo que el demandado debía entregar la documentación de habitabilidad de las viviendas y los necesarios para que el actor tramitará su crédito bancario que le permitiera pagar el saldo adeudado del precio y en ese momento, la parte demandante le devolvería la letra de cambia librada para garantizar la suma de Bs. 600.000,00.

Ahora bien, se determinó precedentemente que el contrato cuyo cumplimiento se pide es una promesa bilateral de venta, en el mismo se pueden detectar obligaciones principales para ambos contendientes, una explícita a cargo del futuro comprador, otras a cargo del propietario. El futuro comprador (llamado optante) estaba obligado 1º A pagar una cuota inicial por Bs. 600.000,00 antes del 18/08/2012; 2º A solicitar un crédito bancario una vez que el accionado le entregará los documentos de habitabilidad de las viviendas debidamente aprobados por la Alcaldía del Municipio Caroní y los necesarios para que solicitará el referido crédito bancario y 3º A completar el precio por la suma de Bs. 900.000,00 treinta días después que le fuera aprobado el crédito bancario. El accionado, por su parte, estaba obligado 1º A entregar los documentos de habitabilidad de las viviendas debidamente aprobados por la Alcaldía y los demás que necesitara el actor para tramitar el crédito bancario que le serviría para completar el saldo adeudado del precio de venta por la suma de Bs. 900.000,00 y obviamente, estaba obligado 2º hacer la tradición del inmueble supra referido mediante el otorgamiento de un documento registrable.

El ciudadano R.J.R.O. en su contestación admitió que no cumplió con su obligación porque el actor no pagó satisfactoriamente la suma de Bs. 600.000,00 establecida en la cláusula 2ª del aludido contrato mediante los instrumentos señalados en el mismo. No obstante, admitió que el actor le ofreció sumas de dinero a fin de completar los seiscientos mil bolívares establecidos en la cláusula 2ª del contrato más la cantidad pagada en efectivo en fecha 24/04/2013 por Bs. 64.000,00 por concepto de extensión del alcance del contrato original (modificación de las dos viviendas para convertirla en una sola) en períodos distintos a los que fueron originalmente convenidos y éste las fue aceptando habiendo recibido del actor la cantidad de Bs. 609.000,00 como se describe en cuadro adjuntado arriba – hecho admitido por el actor - en tal sentido, esta juzgadora considera que con esta admisión el demandado consiente el posible retardo en el que pudo incurrir la parte actora al no entregar la cuota inicial convenida en el contrato cuya ejecución aquí se pide en los plazos originalmente convenidos y mediante los instrumentos establecidos en el mismo, además aceptó que para el día 24/04/2013 estaba vigente el contrato, habiendo pagado conforme a la cantidad admitida por el demandado para esa fecha el noventa y dos por ciento (92%) del precio convenido como inicial. En consecuencia, el hecho que se debe analizar es sí efectivamente el actor pagó el otro ocho por ciento (8%) del precio establecido como cuota inicial convenida antes del 24-04-2013.

Precedentemente se determinó que el accionado admitió que suscribió con el actor la promesa de compraventa de fecha 18/07/2012, el precio pactado, el bien sobre el cual recayó la promesa, la suma pagada a cuenta de la cuota inicial convenida y que a cuenta de la modificación o extensión del alcance del contrato original pagó la cantidad de Bs. 64.000,00, por una suma total pagada de Bs. 609.000,00 conforme a cuadro adjuntado precedentemente, en consecuencia, las pruebas ofrecidas para probar esos hechos no serán objeto de análisis ni valoración, pues los hechos admitidos quedan exonerados de prueba.

La parte demandante en la etapa probatoria promovió original de documento privado suscrito supuestamente por los litigantes de este juicio donde se advierte que el demandado declara recibir la cantidad de Bs. 600.000,00 por concepto de anticipo de la compra del inmueble ubicado en Y.y.I. descrito en el contrato de opción compra venta de fecha 18-07-2012 anotado bajo el No. 6 tomo 189 en la Notaría 2ª del Municipio Caroní. Este documento privado no fue impugnado por la parte accionada, por lo que de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil quedó reconocido dicho instrumento, demostrando que efectivamente el actor sí canceló la suma de Bs. 600.000,00 otorgándole valor probatorio de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Respecto a la prueba de informes promovida por la parte demandada dirigida a la institución financiera BANESCO para demostrar que la actora no canceló la cantidad de Bs. 150.000,00 y Bs. 250.000,00 mediante los cheques Nos. 10446749 y 39780880 respectivamente. Es pertinente destacar, que en la contestación la parte demandada admitió que el actor le ofreció sumas de dinero a fin de completar los seiscientos mil bolívares establecidos en la cláusula 2ª del contrato en períodos distintos a los que fueron originalmente convenidos, en tal sentido, se reitera que esta juzgadora es del criterio que con esta admisión el demandado consintió el posible retardo en el que pudo incurrir la parte actora al no entregar la cuota inicial convenida en el contrato cuya ejecución aquí se pide en los plazos originalmente convenidos y mediante los instrumentos establecidos en el mismo, además de aceptar que para el día 24/04/2013 estaba vigente el contrato, por tanto, no resulta eficaz para demostrar el supuesto incumplimiento de la parte demandante. Así se decide.-

Respecto a los cinco (5) comprobantes de egreso de fechas 13/09/2013; 20/09/2013; 27/09/2013; 04/10/2013 y 11/10/2013 producidos por el demandado, los mismos aparecen suscritos por terceros que no fueron traídos a este juicio a fin de ratificarlos vía testimonial, por lo tanto, no se le concede valor probatorio de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-

Conforme a lo anterior, se advierte, entonces, con meridiana claridad que la parte demandante sí dio cumplimiento a su obligación de pagar la cuota inicial convenida por Bs. 600.000,00 así como la suma establecida por la extensión del alcance del contrato por Bs. 64.000,00, siendo el monto global cancelado hasta el día 24/04/2013 la suma de Bs. 664.000,00, plazo consentido por el demandado para entregar la cuota inicial convenida en el contrato ya que admitió que el actor le ofreció sumas de dinero a fin de completar los seiscientos mil bolívares establecidos en la cláusula 2ª del contrato más la cantidad pagada en efectivo por Bs. 64.000,00 por concepto de extensión del alcance del contrato original (modificación de las dos viviendas para convertirla en una sola) en períodos distintos a los que fueron originalmente convenidos y éste las fue aceptando habiendo recibido del actor la cantidad de Bs. 609.000,00 como se describe en cuadro adjuntado arriba. En tal sentido, si la venta no se concretó ha sido simplemente, por un lado, porque el demandado no entregó los documentos de habitabilidad de las viviendas debidamente aprobados por la Alcaldía del Municipio Caroní y los necesarios para que el actor solicitará el crédito bancario que necesitaba para completar el precio por la suma de Bs. 900.000,00 treinta días después que le fuera aprobado el crédito bancario y por otro lado, por el dolo del demandado que procede a enajenar el inmueble a un tercero y, con ello, sobrevenidamente hizo ilusorio el derecho de acción de la parte actora. Dicha enajenación consta en el cuaderno de medidas en un documento público otorgado en el Registro Público el 20/09/2013, bajo el Nº 2013.2498 asiento 1 del inmueble matriculado bajo el No. 297.6.1.8.10149 el cual fue producido por la parte actora en fecha 18/11/2014. Dicho documento da fe de la venta que hiciera el demandado R.J.R.O. al ciudadano F.R.R.O.d. la parcela de terreno ubicada en la urbanización Yarayara I etapa distinguida con el número parcelario 311-17-05, UD-311, Ciudad Guayana, municipio Caroní del estado Bolívar, cuyos linderos y demás datos de identificación constan en la narrativa de esta decisión, es decir, que la misma parcela de terreno ofrecida en venta al demandante fue enajenada el día 20/09/2013 a un tercero.

Al hilo de la argumentación anterior, forzosamente se debe establecer que a pesar que el accionante demostró haber cumplido con sus obligaciones, la demanda no puede prosperar pues esta sentenciadora considera, por una parte, que no puede anular la venta efectuada por el demandado R.J.R.O. al ciudadano F.R.R.O. - tercero ajeno a esta controversia - por cuanto ella comportaría la violación del derecho de defensa del tercero comprador quien no fue emplazado en esta demanda para que ejerciera su derecho constitucional a la defensa. No es legalmente posible anular la enajenación del inmueble sin infringir el artículo 49 Constitucional. Si la parte actora consideraba que el tercero tenía conocimiento de esta demanda y de la negociación efectuada entre los litigantes de este juicio debió denunciar oportunamente verbigracia las maquinaciones dolosas cometidas por los contratantes; y por otra parte, porque jurídicamente no es posible que se imponga al demandado la condena de concluir la venta del inmueble cuya parcela de terreno ya no le pertenece porque fue enajenado a un tercero que cuenta con un documento registrado que los hace inmune a los efectos de este proceso porque no fue parte y porque cuenta con la protección que le brinda el artículo 1924 del Código Civil. Sin embargo, al extinguirse la promesa de venta por culpa del demandado nace en cabeza de éste la obligación de devolver la fracción del precio que el actor efectivamente pagó así tal devolución no la haya pedido el actor ya que ella es la consecuencia natural de la extinción de la promesa: el promitente vendedor queda liberado de su promesa de enajenar el inmueble al promitente comprador y éste tiene el derecho de que se le restituya lo pagado a cuenta de la frustrada enajenación, lo contrario implicaría un enriquecimiento sin causa para el propietario del inmueble.

Es pertinente acotar, que a esta sentenciadora no le es inadvertido que el demandado R.J.R.O. para el día 20/09/2013 que hace la tradición de la parcela de terreno objeto del contrato cuya ejecución aquí se pide al tercero F.R.R.O. mediante el otorgamiento de un documento de propiedad ante el Registro Público ya tenía conocimiento de la acción propuesta en su contra por el señor H.E.B.R. en virtud que mediante diligencia de fecha 12/08/2013 el alguacil de este Tribunal había dejado constancia de la citación personal del accionado, por lo que ese conocimiento le imponía la obligación de no enajenar el inmueble litigioso, no obstante, inmediatamente que tiene conocimiento de la acción instaurada en su contra salió corriendo a enajenar el bien inmueble objeto del contrato cuya ejecución aquí se pide para frustrar la Justicia que es un valor fundamental dentro de la c.d.E.d.D. y de Justicia que prevé el artículo 2 Constitucional.

A juicio de esta sentenciadora el demandado obró con manifiesta mala fe en los términos previstos en el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil que enumera un sin número de comportamientos contrarios a la lealtad y probidad de las partes, al enajenar el inmueble litigioso a pesar de que tenía conocimiento de la acción instaurada en su contra. Así se establece.

La restitución de lo pagado por el ciudadano H.E.B.R. debe hacerse a valor actual, es decir, las cantidades pagadas a título de anticipo del precio (Bs. 664.000,00) deben ser indexadas para corregir el efecto nocivo de la inflación sobre el poder adquisitivo de nuestro moneda, inflación que conoce esta juzgadora que en lo que va de año supera con creces el 5% anual, porcentaje que ha sido considerado por la Sala Constitucional como indicador de un estado inflacionario que desestabiliza económicamente y atenta contra el valor del dinero que produce un daño económico. Si el demandado debe devolver lo pagado por su contraparte tal devolución debe hacerse a valor actual, pues así estaría restituyendo al frustrado comprador justamente la misma cantidad que recibió, considerando que la mayor cantidad de Bolívares que debe entregar tiene un valor intrínseco equivalente a lo que recibió entre los años 2012 y 2013.

La indexación procede de oficio porque lo referente a la adquisición de inmuebles para vivienda (casa, apartamentos) es materia de orden público y de interés social. Tal calificación se deduce claramente de su inclusión en el capítulo V de nuestra Constitución entre los derechos sociales y de las familias, en el artículo 82, al lado de otros derechos como el derecho a la salud, protección a la ancianidad, a la seguridad social, al trabajo, al salario, a las prestaciones sociales, etc. Por consiguiente, si es procedente acordar de oficio la corrección monetaria de lo adeudado al trabajador por salarios y prestaciones sociales, de la misma manera lo será el crédito de los compradores de viviendas contra los vendedores por causas de incumplimientos que impiden la concreción de la venta. La satisfacción de este derecho no incumbe solamente al Estado Venezolano puesto que el artículo 82 expresamente establece que “la satisfacción progresiva de este derecho es obligación compartida entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado en todos sus ámbitos”

La adquisición de viviendas es materia de estricto interés social y de orden público para lo cual se remite esta juzgadora a la doctrina expuesta por la Sala Constitucional en la decisión Nº 85 del 24/01/ 2002 (caso ASODEVIPRILARA). En ese fallo la Sala puntualizó:

(…) Además del artículo 2 de la vigente Constitución, los artículos 3 (que señala los f.d.E.), 20 (que hace referencia al orden social), 21.1 y 2, 70, 79, 80, 81, 82, 83, 86, 90, 102, 112, 113, 115, 127, 128, 132 y 307, y los relativos a los Derechos Sociales establecidos en el Capítulo V del Título III, se encuentran ligados a lo social, y sirven de referencia para establecer el concepto del Estado Social de Derecho y sus alcances.

Inherente al Estado Social de Derecho es el concepto antes expresado de interés social, el cual es un valor que persigue equilibrar en sus relaciones a personas o grupos que son, en alguna forma, reconocidos por la propia ley como débiles jurídicos, o que se encuentran en una situación de inferioridad con otros grupos o personas, que por la naturaleza de sus relaciones, están en una posición dominante con relación a ellas, por lo que si en esas relaciones se les permitiera contratar en condiciones de igualdad formal, los poderosos obligarían a los débiles a asumir convenios o cláusulas que los perjudicarían o que obrarían en demasía en beneficio de los primeros, empobreciendo a los segundos

(…)

La responsabilidad social de los particulares viene señalada por la Constitución y las leyes, y comprende la contribución con el Estado para que cumpla con los fines de bienestar social general (artículo 135 constitucional), las responsabilidades establecidas puntualmente en la Constitución (artículo 94 eiusdem); la obligación compartida con el Estado de coadyuvar con la satisfacción del derecho de las personas a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica, con servicios básicos esenciales (artículo 82 constitucional); obligación que es mayor para los particulares que se dedican o están autorizados para actuar en el área de la política habitacional (…)

Resuelto que todo lo relacionado con la adquisición de viviendas es materia de interés social que atañe al orden público este Tribunal esta autorizado para ordenar de oficio la restitución de las sumas pagadas por el demandante y la cantidad adicional que resulte de indexar tales cantidades en aplicación de la doctrina reiterada de nuestro Supremo Tribunal, verbigracia, en la sentencia Nº 346 del 10/12/2003 en la que la Sala Constitucional resolvió lo siguiente:

“(…) En tal sentido, se estima necesario indicar que, el ajuste por inflación –que ha sido reiteradamente tratado por la jurisprudencia de este alto tribunal- cuando haga referencia a derechos disponibles y de interés privado sometidos al conocimiento de los órganos jurisdiccionales, no podrá ser acordado de oficio por el sentenciador, teniendo en consecuencia, que debe ser requerido formalmente por la parte actora en su libelo y no con posterioridad (a fin de no causar indefensión a la contraparte y que ésta pueda formular los alegatos que ha bien tuviera sobre tal solicitud); por cuanto, si fuese concedido sin haberse solicitado en el escrito libelar, el sentenciador estaría otorgando a la parte más de lo pedido, incurriendo de esta forma en el vicio de incongruencia del fallo, excepto por supuesto, cuando se trate de materia de orden público o de derechos no disponibles e irrenunciables, donde el juzgador si podrá de oficio acordar la indexación por mandato de ley (…)

En otra decisión de la misma Sala, la Nº 576 del 20-3-2006, se estableció:

(…) En un sistema de derecho y de justicia, resulta un efecto de derecho, que el acreedor demandante está pidiendo se le resarza su acreencia, con el poder adquisitivo de la moneda para la fecha del pago real, que a los fines de la ejecución no es otro que el de fijación o liquidación de la condena.

Sin embargo, tal efecto de derecho, implícito en cada cobro, no puede ser pedido en cualquier oportunidad del juicio por el demandante, ya que el mismo atiende a sus derechos subjetivos, renunciables, en las materias donde no está interesado el orden público y el interés social, y por ello debe ser solicitado expresamente por el accionante.

Esa necesidad de pedir, invariable, sin embargo en un Estado social de derecho y de justicia, puede sufrir excepciones, en materia de interés social y de orden público, donde el valor justicia y el de protección de la calidad de vida impera, y por ello en materia laboral y de expropiación -por ejemplo- se aplica de oficio la indexación, sin necesidad de alegación, aunque lo que se litiga son derechos subjetivos.

La Sala, sin entrar en las disquisiciones doctrinarias que distinguen equidad de justicia considera que de poder aplicarse de oficio, por equidad, la indexación, sin que medie para ello petición de parte, lo sería sólo en los casos de interés social y de orden público, donde priva la solución socialmente justa que debe imperar en esas materias, conforme a los principios constitucionales y la realidad social, que hay que ponderarlas (…).

La argumentación precedente explica suficientemente la procedencia de la indexación de la fracción del precio que fue pagada por el demandante, pago que quedó demostrado en la secuela del proceso. Así se decide.

Además, la parte accionada deberá pagar al demandante la suma indicada en la cláusula 3ª del contrato preliminar de venta en consideración a que el demandado incumplió su obligación de vender el inmueble al demandante a pesar de que éste comprobó que dio cumplimiento a sus obligaciones. Es cierto que esta no es una pretensión que el demandante hubiera deducido en el libelo; es lógico que no lo haya hecho porque en fecha en que presentó su demanda aún la parte accionada no había enajenado el inmueble por lo que se entiende que su interés se circunscribiera a exigir el cumplimiento de la promesa.

El artículo 243-5 del Código de Procedimiento Civil requiere que en la sentencia los jueces dicten una decisión expresa, positiva y precisa con arregla a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas. La violación de este preciso límite, cuando el juez condena a algo no pedido o concede más de lo pedido, se sanciona con la nulidad del fallo por ultrapetita según lo dispone el artículo 244 eiusdem.

Ahora bien, en lo referente a la indemnización de daños el legislador procesal previó situaciones en la que a pesar de que el demandante no los reclamó en su libelo el juez puede pronunciarse sobre dicha reparación sin que ello comporte la nulidad por incongruencia de su decisión. Es el caso del artículo 702 del Código de Procedimiento Civil conforme al cual el juez una vez declarada sin lugar la querella de restitución por despojo ordena la fijación de los daños mediante experticia complementaria del fallo a pesar de que el querellado no pida tal indemnización en su contestación. En el mismo sentido, el artículo 531 establece que si en la sentencia se condena a una de las partes a concluir un contrato (caso típico de los contratos preparatorios de venta), y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Uno de esos efectos es el pago de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento que prevé el artículo 1264 del Código Civil. De no haber mediado la venta del inmueble litigioso a un tercero la sentencia que hoy se dicta habría condenado al demandado a concluir la prometida venta al ciudadano H.E.B.R. dentro del plazo que en ella se hubiera fijado y en caso de desacato se habría tenido que proceder a fijar los daños y perjuicios mediante experticia complementaria para cumplir con lo dispuesto en el artículo 531 eiusdem. No hay razón para que no se proceda del mismo modo cuando en el fallo se constata que la sentencia no puede condenar a la parte demandada a concluir el contrato por culpa o dolo de que el accionado vendió el inmueble (parcela de terreno) en el transcurso del proceso, frustrando así la condena por cuya virtud el remedio que mejor tutela al débil jurídico, la persona que dispuso de su patrimonio para procurarse una vivienda para sí misma y su familia, es que en este mismo proceso, en el cual ya se estableció que la promesa bilateral de venta no puede atribuirse por el dolo del demandado, se ordene al accionado indemnizar al actor con la suma establecida en la cláusula 3ª del contrato, esto es, Bs. 150.000,00. Una condena como la aquí establecida se justifica para reprimir la frustración del contrato de interés social que vincula a las partes de este litigio cuya base jurídica la podemos encontrar en la citada sentencia dictada por la Sala Constitucional en el caso ASODEVIPRILARA en la cual se estableció que:

(…) Así como el profesor Melich (ob. Cit. p. 137), reconoce que en el contrato administrativo el juez tiene una gran libertad de acción que le permite atribuir al contrato efectos que no se vinculan con las reales voluntades de las partes que lo han celebrado (propósito e intención de las partes), así mismo -observa la Sala- en los contratos de interés social o que gravitan sobre él, el juez deviene en un tutor del débil jurídico, ajeno a la voluntad real de las partes al negociar, que puede atribuir al contrato efectos que van mas allá del propósito e interés de las partes, siempre que así se logre realizar un orden económico equilibrado socialmente deseable.

Así como en un interdicto por despojo el juez está facultado para ordenar la indemnización del querellado absuelto aún cuando éste no hubiere pedido tal indemnización (Artículo 702 Código Procedimiento Civil) con mayor razón en una causa en la que se comprueba la inejecución de obligaciones de evidente interés social, el juez puede de oficio ordenar la indemnización del perjuicio sufrido por el débil jurídico si la reparación ha sido previamente estipulada a modo de cláusula penal y la frustración del contrato es imputable a la parte demandada.

La cláusula 3ª del contrato cuya ejecución pretendió el señor H.E.B.R. es del siguiente tenor:

TERCERA: Ambas partes convienen expresamente, que en caso de que una de ellas incumpliera con las obligaciones aquí contraídas deberá cancelar a la otra parte por concepto de indemnización por daños y perjuicios el diez por ciento (10%) del precio total de la presente opción de compra venta es un término de setenta y dos horas, contados a partir de la notificación de no realización de la presente opción por cualquier causa. (…)

•

Considerando que el demandado enajenó el inmueble (parcela de terreno) que había prometido vender al ciudadano H.E.B.R. en la parte dispositiva de esta decisión se condenará a la parte accionada adicionalmente a pagar la suma de Bs. 150.000,00 prevista en la cláusula tercera de la promesa de venta. Así se decide.-

Por último, respeto a las costas procesales la declaratoria sin lugar de la demanda conllevaría a la pena accesoria de condena en costas de la accionante, no obstante, el fracaso absoluto de la pretensión de la accionante no se debió a que no hubiese tenido derecho al reconocimiento judicial pretendido, sino que por haber el demandado obrado con manifiesta mala fe en los términos previstos en el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil al enajenar el inmueble litigioso a pesar de que tenía conocimiento de la acción instaurada en su contra, de no haber mediado la venta del inmueble litigioso a un tercero la sentencia que hoy se dicta habría condenado al demandado a concluir la prometida venta al ciudadano H.E.B.R. dentro del plazo que en ella se hubiera fijado. En consecuencia, a pesar que el accionante demostró haber cumplido con su obligación contractual, la demanda no pudo prosperar porque no se puede anular la venta efectuada por el demandado R.J.R.O. al ciudadano F.R.R.O. - tercero ajeno a esta controversia - por cuanto ella comportaría la violación del derecho de defensa del tercero comprador quien no fue emplazado en esta demanda para que ejerciera su derecho constitucional a la defensa y porque jurídicamente no es posible que se imponga al demandado la condena de concluir la venta del inmueble cuya parcela de terreno ya no le pertenece porque fue enajenado a un tercero que cuenta con un documento registrado que los hace inmune a los efectos de este proceso porque no fue parte, contando con la protección que le brinda el artículo 1924 del Código Civil. En virtud de las razones precedentes, en el dispositivo de esta decisión a pesar de la declaratoria sin lugar de la pretensión del actor no se le condenará en costas. Así se decide.-

EXAMEN DE LA RECONVENCIÓN

Por vía de reconvención la parte demandada pretende la resolución del contrato supra referido atribuyendo a la demandante no haber cumplido con su prestación de pagar la cuota inicial convenida en el contrato de fecha 18-07-2012.

En la contestación a la mutua petición el demandante reconvenido negó las imputaciones afirmadas por el demandado reconviniente, señaló que el incumplimiento ha sido por parte del demandado quien no entregó los documentos de habitabilidad de las viviendas y los necesarios para solicitar crédito bancario por Bs. 900.000,00 para pagar el saldo del precio.

Así quedó delimitado el tema litigioso.

Para decidir este Tribunal observa:

El argumento fundamental del demandado reconviniente es que no cumplió con su obligación porque el actor no cumplió con las suyas, específicamente aduce que la actora no cumplió con la entrega de la suma de Bs. 600.000,00 tal como fue establecido en la cláusula 2ª del contrato y mediante los instrumentos señalados en el mismo.

Esta Juzgadora considera que es una práctica contraria a la buena fe del contrato (artículo 1160 Código Civil) demandar la resolución de un contrato sin que se compruebe que permaneció leal al contrato cumpliendo las obligaciones a su cargo, sea que hayan sido expresadas en el texto del documento o que deban considerarse implícitas en atención a la naturaleza del negocio jurídico. Siendo pertinente acotar, que conforme al artículo 1160 CC los contratos obligan a cumplir no solamente lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Previamente quedó establecido:

Que el documento de fecha 18-07-2012 es un contrato bilateral de compra venta, donde las partes acordaron: a) el objeto: un inmueble constituido por la parcela de terreno ubicada en el urbanismo Yarayara, I etapa, distinguida con el No. parcelario 311-17-05, UD 311, Ciudad Guayana, Municipio Caroní del estado Bolívar y la construcción de dos (02) viviendas. La parcela de terreno tiene un área total de DOSCIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (250mts2) del cual le corresponde a cada vivienda CIENTO VEINTICINCO METROS CUADRADOS (125mts2); b) el precio: UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,00 c) la forma de pago: La cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), así: la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00) mediante cheque de Banco Banesco signado con el No. 10446749; la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,00) al momento de la firma el documento de opción mediante cheque número 39780880 del Banco Banesco y la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) en treinta (30) días continuos contados a partir de la firma del documento en la respectiva oficina notarial. El saldo restante por NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,00) del precio de venta sería pagado 30 días después que fuera aprobado el crédito hipotecario bancario, advirtiendo que el demandado debía entregar la documentación de habitabilidad de las viviendas y los necesarios para que el actor tramitará su crédito bancario que le permitiera pagar el saldo adeudado del precio y en ese momento, la parte demandante le devolvería la letra de cambia librada para garantizar la suma de Bs. 600.000,00.

Que el actor enajenó a un tercero tal como consta en el cuaderno de medidas en un documento público otorgado en el Registro Público el 20/09/2013, bajo el Nº 2013.2498 asiento 1 del inmueble matriculado bajo el No. 297.6.1.8.10149 el cual fue producido por la parte actora en fecha 18/11/2014. Dicho documento da fe de la venta que hiciera el demandado R.J.R.O. al ciudadano F.R.R.O.d. la parcela de terreno ubicada en la urbanización Yarayara, I etapa distinguida con el número parcelario 311-17-05, UD-311, Ciudad Guayana, municipio Caroní del estado Bolívar, cuyos linderos y demás datos de identificación constan en la narrativa de esta decisión, es decir, que la misma parcela de terreno ofrecida en venta al demandante fue enajenado el día 20/09/2013 a un tercero

Quedó demostrado precedentemente que la actora reconvenida sí cumplió con sus obligaciones pagando hasta el día 24/04/2013 la suma de Bs. 664.000,00, plazo consentido por el demandado para entregar la cuota inicial convenida en el contrato ya que admitió que el actor le ofreció sumas de dinero a fin de completar los seiscientos mil bolívares establecidos en la cláusula 2ª del contrato más la cantidad pagada en efectivo por Bs. 64.000,00 por concepto de extensión del alcance del contrato original (modificación de las dos viviendas para convertirla en una sola) en períodos distintos a los que fueron originalmente convenidos y éste las fue aceptando, por el contrario, ha sido el accionado reconviniente el que no ha cumplido con sus obligaciones – hecho admitido por este – al no entregar los documentos de habitabilidad de las viviendas debidamente aprobados por la Alcaldía y los demás que necesitaba el actor para tramitar el crédito bancario que le serviría para completar el saldo adeudado del precio de venta por la suma de Bs. 900.000,00 y obviamente, al no hacer la tradición del inmueble supra referido mediante el otorgamiento de un documento registrable, en tal sentido, sí la actora cumplió con el pagó de la suma de Bs. 664.000,00 debía el accionado cumplir con las obligaciones en referencia y no proceder a enajenar el inmueble a un tercero inmediatamente que se entera de esta acción y, con ello, sobrevenidamente hizo ilusorio el derecho de acción de la parte actora.

De acuerdo a lo anterior y habiéndose establecido en los capítulos precedentes que el incumplimiento culposo contractual devino del accionado, no puede imputarse al demandante ningún incumplimiento pues pagó oportunamente la cuota inicial tal como se estableció precedentemente tampoco ha incumplido con el pago del saldo del precio del inmueble pues no ha comenzado a discurrir los 30 días a que alude la cláusula 2ª del referido contrato ya que el demandado no cumplió con su propia prestación, siendo una de ellas, la de entregar los documentos que necesitaba el actor para tramitar el crédito bancario que le permitiera pagar el saldo del precio. En consecuencia, en virtud de las argumentaciones anteriores se declara sin lugar la demanda reconvencional por resolución de contrato propuesta por el demandado. Así se decide.-.

Respecto a las pretensiones subsidiarias igualmente resultan improcedentes por cuanto son accesorias de la pretensión principal corriendo la misma suerte de aquella. Así se establece.

DECISION

En mérito de todas las anteriores consideraciones, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Bancario y T.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA¬: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO propuesta por el ciudadano H.E.B.R. contra el ciudadano R.J.R.O.. En consecuencia, 1º se extingue el contrato de promesa bilateral de compraventa celebrado por el ciudadano H.E.B.R. y R.J.R.O. en fecha 18-07-2013 autenticado en la Notaría Pública 2ª de Puerto Ordaz, estado Bolívar bajo el No. 06, tomo 189 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. 2º Se condena a la parte accionada a restituir las sumas abonadas a cuenta del precio por el demandante de autos, es decir, Bs. 664.000,00 debidamente indexadas. 3º Se condena al demandado a entregar a la parte accionante la suma que resulte de indexar las cantidades a que se refiere el párrafo anterior para lo cual se ordena determinar la indexación mediante experticia complementaria del fallo. A tal efecto, los expertos deberán atenerse al Índice de Precios al Consumidor (IPC) a nivel nacional llevado por el Banco Central de Venezuela desde la fecha de admisión de la demanda hasta que la sentencia quede definitivamente firme. 4º Se condena al demandado a pagar la cantidad de Bs. 150.000,00 como indemnización por la inejecución de su obligación de vender el inmueble (cláusula 3ª de la promesa de venta). SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda reconvencional por RESOLUCION DE CONTRATO propuesta por el ciudadano R.J.R.O. contra el ciudadano H.E.B.R..

Se condena en costas a la parte demandada por virtud de la demanda reconvencional propuesta por RESOLUCION DE CONTRATO.

Por cuanto la decisión salió fuera de lapso se ordena la notificación de las partes

Publíquese, regístrese, y déjese copia certificada de la sentencia en el compilador respectivo.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar. En la Ciudad de Puerto Ordaz, a los veintisiete (27) días del mes de Julio del año 2015. Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.

LA JUEZ

Abg. MARINA ORTIZ MALAVE

LA SECRETARIA,

Abg. G.F.

La suscrita Secretaria deja constancia que la presente sentencia se publicó en el día de hoy siendo las dos y veinte minutos de la tarde (02:20 p.m.) de conformidad con lo establecido en el artículo 247 del Código de Procedimiento Civil, agregándose al Expediente No.19821.

LA SECRETARIA,

ABG. G.F..