Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 20 de Octubre de 2014

Se inició la presente causa por escrito contentivo de demanda por cumplimiento de contrato interpuesta el 13 de agosto de 2013, correspondiéndole conocer al Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guacara, San Joaquín y D.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, siendo admitida la misma el 19 de septiembre de 2013.

El 20 de noviembre de 2013, la representación judicial de la demandada se da por citada y el 10 de diciembre de 2013 contesta la demanda.

En fecha 23 de enero de 2014, el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guacara, San Joaquín y D.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, dicta sentencia declarando con lugar la demanda por cumplimiento de contrato. Contra dicha decisión, la parte demandada ejerció recurso procesal de apelación, siendo admitido en ambos efectos mediante auto de fecha 10 de febrero de 2014.

Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió a esta superioridad conocer de la presente causa y por auto de fecha 2 de abril de 2014, se le dio entrada al expediente fijando el décimo (10°) día de despacho siguiente para dictar sentencia.

En fecha 22 de abril de 2014, la demandante presenta escrito de alegatos y el 7 de mayo del mismo año el demandado hace lo propio.

De seguida, procede esta instancia a decidir lo que hace en los términos siguientes:

II

ALEGATOS DE LAS PARTES

ALEGATOS DE LA DEMANDANTE:

En su libelo de demanda, la parte demandante afirma que celebró un contrato privado de opción a compra con arrendamiento sobre un inmueble propiedad del demandado constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el Nº 4-1, ubicado en el piso 4 del edificio Araguaney 38, primera etapa de la urbanización Ciudad Parque la Pradera, municipio Guacara del estado Carabobo, el cual tiene una superficie de ochenta y dos metros cuadrados con noventa y un decímetros cuadrados (82,91 mts²) y tiene los siguientes linderos: NORESTE: Con fachada noreste del edificio; SUROESTE: Con apartamento 4-2; SURESTE: Con fachada sureste del edificio y NOROESTE: Vacio, entrada principal y pasillo de circulación.

Que se suscribió un contrato de arrendamiento perfecto y se materializó la entrega del inmueble.

Que en fecha 7 de febrero del 2013 autenticaron el contrato de opción de compraventa, siendo idéntico en su contenido al celebrado en forma privada, suprimiéndose las estipulaciones contenidas en la cláusula octava, novena y décima.

Resalta que en el contrato se estableció que los dos cheques por setenta mil bolívares fueron recibidos al momento de la firma de la opción de compraventa, es decir el 7 de febrero de 2013, pero lo cierto es que fueron entregados el 14 de septiembre de 2012 y el saldo restante, es decir la cantidad de doscientos ochenta mil bolívares debían pagarse en un lapso de noventa días continuos, más treinta días continuos mediante crédito Ley Política Habitacional, pero que el texto del contrato es ambiguo ya que no fija la fecha a partir de la cual deben comenzarse a contar los noventa días más los treinta, si desde la fecha en que fueron entregados los cheques o la fecha de autenticación del contrato, quedando claro que el promitente vendedor asume que el crédito es bancario y a través de lo establecido en la Ley de Política Habitacional.

Que una vez autenticado el contrato de opción de compraventa, se procedió a realizar las diligencias necesarias a los fines de obtener la aprobación del crédito, logrando con éxito su aprobación el 17 de mayo del 2013, ochenta días continuos contados desde la fecha de autenticación del contrato, lo que fue notificado formal y personalmente al demandado, manifestando el mismo su conformidad con todo lo actuado y quedando de acuerdo en esperar el momento en que la entidad financiera indicará la fecha de la firma y entrega del cheque para el pago de la totalidad de la venta y una vez redactado el documento de venta con hipoteca de primer grado por la entidad financiera Banco del Tesoro, fue presentado a la oficina de registro en fecha 4 de julio de 2013.

Arguye que el demandado a través de interpuesta persona se presentó en el mencionado apartamento para manifestar su negativa a otorgar el documento definitivo de venta del inmueble según lo pactado en los contratos de opción de compraventa y le informaron que el precio sería modificado.

Señala que la tardanza en entregar el dinero no le es atribuible y ni siquiera a la entidad financiera Banco del Tesoro, pues depende del hecho de un tercero que es el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) institución facultada por Ley para administrar los fondos asignados a dicho sistema e invoca la Resolución ministerial de fecha 21 de febrero de 2013 publicada en Gaceta Oficial Nº 40.115.

Fundamenta la presente acción en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.271, 1.474 del Código Civil.

Demanda para que el demandado convenga o en su defecto sea condenado en el cumplimiento del contrato de opción de compraventa privado y posteriormente autenticado y proceda a otorgar el documento definitivo de venta en el momento en que sea requerido por la entidad financiera Banco del Tesoro sin modificación alguna en cuanto al precio acordado; que en caso que el demandado se niegue a otorgar el documento definitivo de venta, el Tribunal ordene se deposite a favor del demandado la cantidad que se le adeuda y se ordene el Registro de la sentencia para que sirva de documento de propiedad; que en caso de no celebrarse la venta por hecho del promitente vendedor, se le deje en la posesión pacífica del inmueble en calidad de arrendataria; y que en caso de proceder esta última pretensión se condene al demandado a resarcir los daños y perjuicios ocasionados junto a las cantidades que le corresponden por derecho.

Estima la demanda en la suma de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 280.000,00).

ALEGATOS DEL DEMANDADO:

La parte demandada contradice la demanda intentada en su contra, en todas y cada una de sus partes por resultar falsos los hechos allí señalados.

Afirma que, del extracto de la cláusula novena del contrato de oferta de compraventa se puede apreciar que existe una incompatibilidad entre la fecha que aparece mencionada en letras y la que aparece plasmada en números lo que genera confusión respecto al inicio del contrato, pero que al momento de la contratación cada una de las partes proporcionó su número de RIF y cuando se constata la fecha de ingreso de la demandante al Registro de Información Fiscal, se obtiene que fue el 20 de agosto de 2012, con lo que se evidencia que la demandante no había podido firmar el contrato privado de oferta de compraventa el 20 de agosto de 2012 y aclara que la fecha exacta del contrato se refiere al año 2012 y no 2011 tal como aparece en letras.

Que si bien es cierto que en el contrato privado de oferta de compraventa se comprometió a futuro a dar el inmueble en arrendamiento a la demandante, no es menos cierto que eso nunca se concreto porque la ciudadana H.Y.R. manifestó no poder cancelar el canon de arrendamiento del apartamento y que dicho documento quedó extinto y sin efectos jurídicos en el momento en que ambos contratantes decidieron firmar la opción de compraventa definitiva y en el referido documento ninguna de sus cláusulas contempla relación arrendaticia, por lo que el contrato de oferta de compraventa privado de fecha 1 de octubre de 2012 que nunca se materializó, ha sido extinguido en virtud de la novación realizada por las partes en contrato de oferta de compraventa notariado y autenticado.

Aprecia que si bien es cierto depende de un tercero la asignación de los recursos de la Ley de Política Habitacional, no es menos cierto que la cantidad aprobada por el banco emisor no fue la cantidad acordada por las partes para concluir la negociación, es decir, el banco aprobó DOSCIENTOS DIECINUEVE MIL TRESCIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 219.336,00) y el saldo restante era de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 280.000,00), siendo evidente que quedarían SESENTA MIL SEISCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 60.664,00) faltantes según lo contratado por las partes, por lo que la Gaceta Oficial Nº 40.115 no es aplicable, ya que así el BANAVIH otorgue los recursos la responsabilidad de incumplimiento de pago es imputable a la demandante, porque no dispone por medio del crédito de política habitacional de la cantidad de dinero que ella se comprometió a pagar.

Que la persona que introdujo los documentos necesarios en el registro, fue una persona distinta y ajena a la negociación, siendo que conforme a la cláusula séptima del contrato, este era intuito personae.

Señala que la demandante tiene claro que se recibió como inicial la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00) e insta en su petitorio a forzarlo a otorgar un documento definitivo de venta con hipoteca de primer grado donde se afirma que recibió la cantidad de CIENTO TREINTA MIL SEISCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 130.664,00), por lo que existe una contradicción entre lo pactado y lo que pretende obtener la demandante.

Que habiendo incumplido la demandante con lo pactado en la oferta de compraventa por virtud de la cláusula penal que la constituye la cláusula cuarta, sólo queda obligado a devolver parte del dinero recibido a la demandante para la resolución del contrato.

Que es falso que la demandante se encuentre ocupando el inmueble, pues el mismo se encuentra sin ocupación y que se aprovecharon de su buena fe para apoderarse arbitrariamente del apartamento.

Niega que se trate de un contrato de venta

Solicita se declare sin lugar la demanda, el incumplimiento del contrato por parte de la demandante y se le ordene restituir el inmueble.

III

ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS DE LA DEMANDANTE

Produce junto al libelo de demanda marcado “B” a los folios 10 y 11 del expediente, copia fotostática que no obstante ser un instrumento privado este juzgador le otorga valor probatorio por haber sido igualmente producido por la parte demandada a los folios 78 y 79, quedando demostrado que las partes celebraron un contrato de opción de compraventa sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el Nº 4-1, ubicado en el piso 4 del edificio Araguaney 38, primera etapa de la urbanización Ciudad Parque la Pradera, municipio Guacara del estado Carabobo, el cual tiene una superficie de ochenta y dos metros cuadrados con noventa y un decímetros cuadrados (82,91 mts²) y tiene los siguientes linderos: NORESTE: Con fachada noreste del edificio; SUROESTE: Con apartamento 4-2; SURESTE: Con fachada sureste del edificio y NOROESTE: Vacio, entrada principal y pasillo de circulación. Fijando un precio de venta de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) que sería cancelado de la siguiente manera: SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00) al momento de la firma de la opción de compra y el saldo restante, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 280.000,00) en un lapso de noventa (90) días continuos, más treinta (30) días continuos, mediante un crédito Ley Política Habitacional.

Produce junto al libelo de demanda marcado “C” a los folios 12 al 19 del expediente, copia fotostática simple de instrumento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guacara, estado Carabobo, en fecha 3 de febrero de 2000, bajo el Nº 10, protocolo 12º, tomo 2, que al no haber sido impugnado se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que el inmueble objeto de controversia es propiedad del demandado.

Produce junto al libelo de demanda marcado “D” y “E” a los folios 20 y 21 del expediente, copias fotostáticas de instrumentos privados consistentes en presuntos cheques de gerencia, a las cuales no se le concede valor probatorio alguno, por no ser ninguna de aquellas copias fotostáticas a que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº RC-0259 de fecha 19 de mayo de 2005, Expediente Nº 03-0721, dispuso:

Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotostáticas y obtenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos o autenticados, como textualmente expresa el trascrito artículo 429. Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple –como es el caso de autos- ésta carecerá de valor según lo expresado por el artículo 429, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados

Produce junto al libelo de demanda marcado “F” a los folios 20 y 21 del expediente, copia fotostática simple de instrumento autenticado ante la Notaría Pública de Guacara, estado Carabobo en fecha 7 de febrero de 2013, bajo el Nº 25, tomo 27, que al no haber sido impugnado se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que las partes celebraron un contrato de opción de compraventa sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el Nº 4-1, ubicado en el piso 4 del edificio Araguaney 38, primera etapa de la urbanización Ciudad Parque la Pradera, municipio Guacara del estado Carabobo, el cual tiene una superficie de ochenta y dos metros cuadrados con noventa y un decímetros cuadrados (82,91 mts²) y tiene los siguientes linderos: NORESTE: Con fachada noreste del edificio; SUROESTE: Con apartamento 4-2; SURESTE: Con fachada sureste del edificio y NOROESTE: Vacio, entrada principal y pasillo de circulación. Fijando un precio de venta de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) que sería cancelado de la siguiente manera: SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00) al momento de la firma de la opción de compra y el saldo restante, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 280.000,00) en un lapso de noventa (90) días continuos, más treinta (30) días continuos, mediante un crédito Ley Política Habitacional.

Produce junto al libelo de demanda marcado “G” al folio 27 del expediente, copia fotostática simple de instrumento emanado del Banco del Tesoro que igualmente fue producido por la parte demandada al folio 85, quedando demostrado que la referida institución aprobó a la demandante un crédito para adquisición de vivienda el 17 de mayo de 2013 por la cantidad de DOSCIENTOS DIECINUEVE MIL TRESCIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 219.336,00)

Produce junto al libelo de demanda marcados “H” e “I” a los folios 28 al 35 del expediente, copia fotostática simple de instrumento administrativo. Con relación a este medio de prueba, resulta oportuno precisar que son considerados documentos administrativos, aquellos documentos emanados de los funcionarios públicos en el ejercicio de sus competencias específicas, los cuales constituyen un género de la prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respecto a su veracidad y legitimidad, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que por tanto, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario.

Ahora bien, en lo que respecta al mérito probatorio bajo análisis, este juzgador le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el criterio establecido por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 692 del 21 de mayo de 2002, que establece la regla de valoración de los documentos administrativos en semejanza con los documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, por ello se valora conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y con el mismo se considera demostrado que en fecha 4 de julio de 2013 se presentó en el Registro Público de los Municipios Guacara, San Joaquín y D.I.d.E.C., documento de venta con hipoteca, siendo fijada como fecha de otorgamiento el 10 de julio de 2013.

PRUEBAS DEL DEMANDADO

La parte demandada junto a su escrito de contestación a la demanda produce a los folios 78 al 93 pruebas instrumentales que fueron igualmente promovidas por la parte actora y sobre las cuales este juzgador ya se pronunció, por lo que se reitera lo decidido sobre ellas.

IV

PRELIMINAR

La recurrente argumenta en escrito presentado en este Tribunal Superior que la demanda fue admitida como de cumplimiento de contrato de arrendamiento, pero al momento de sentenciar se expresa que se trata de cumplimiento de contrato y que el Juez incurrió en error al decidir sin arreglo a la pretensión de la causa, ya que la pretensión es por cumplimiento de contrato de arrendamiento lo que no se tomó en consideración al momento de decidir. Que además carece de congruencia al adolecer el vicio de extrapetita por condenar algo diferente a lo planteado como objeto de la litis y que la sentencia es condicional porque se le condena a otorgar un documento cuando la demandante cancele una cantidad de dinero lo que la hace nula.

Para decidir se observa:

Ciertamente, el Tribunal de Municipio al admitir la demanda señala que se trata de una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sin embargo, no percibe esta alzada que al demandado ésta circunstancia le haya lesionado su derecho a la defensa o le haya impedido el ejercicio de algún recurso o cualquier otro medio de defensa. Por el contrario, se aprecia que el demandado al contestar la demanda pide “Se declare, el Incumplimiento de Contrato de Oferta de Compra Venta, por parte de la ciudadana H.Y.R.” lo que pone en evidencia que en ningún caso asumió que se trataba de una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento y se debe recordar que de acuerdo a los postulados consagrados en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el proceso no es un fin en sí mismo, sino el medio para alcanzar la justicia, lo que determina que no se puede declarar la nulidad de un acto procesal por un error que no acarreó ninguna lesión a las partes.

En otro orden de ideas, conviene señalar que la pretensión no se encuentra contenida en el auto de admisión y de la lectura del libelo de demanda no se desprende que la actora pretenda el cumplimiento de un contrato de arrendamiento como indica la recurrente, ya que expresamente en su petitorio solicita el “cumplimiento del Contrato de Opción de Compra Venta Privado y posteriormente autenticado”, siendo ésta la pretensión resuelta en la sentencia recurrida, resultando concluyente para este juzgador que los vicios de incongruencia y extrapetita denunciados no están patentes en el caso de marras.

Finalmente, se trae a colación que el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil no condiciona la orden contenida en la sentencia, sino que impide que la sentencia produzca los efectos del contrato no cumplido cuando tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa, si la parte que ha propuesto la demanda no ha cumplido su prestación, por lo que se debe desestimar la solicitud efectuada por la parte demandada para que se declare la nulidad de la sentencia recurrida en apelación, Y ASI SE DECIDE.

V

CONSIDERACIONES PARA DECIDIDR

Pretende la demandante el cumplimiento del contrato de opción de compraventa privado y posteriormente autenticado que tiene por objeto un apartamento destinado a vivienda distinguido con el Nº 4-1, ubicado en el piso 4 del edificio Araguaney 38, primera etapa de la urbanización Ciudad Parque la Pradera, municipio Guacara del estado Carabobo. Al efecto, alega que primero se celebró un contrato privado de opción a compra con arrendamiento y en fecha 7 de febrero del 2013 autenticaron el contrato de opción de compraventa.

Que quedó pendiente un saldo del precio de doscientos ochenta mil bolívares que debían pagarse en un lapso de noventa días continuos, más treinta días continuos mediante crédito Ley Política Habitacional, que fue obtenido el 17 de mayo del 2013 por la entidad financiera Banco del Tesoro, ochenta días continuos contados desde la fecha de autenticación del contrato, que el documento de venta con hipoteca de primer grado por la entidad financiera Banco del Tesoro, fue presentado a la oficina de registro en fecha 4 de julio de 2013, que el demandado se niega a otorgar el documento definitivo de venta del inmueble según lo pactado en los contratos y que la tardanza en entregar el dinero no le es atribuible, pues es un hecho que depende de un tercero que es el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH).

Por su parte, el demandado rechaza la demanda interpuesta en su contra y alega que si bien es cierto depende de un tercero la asignación de los recursos de la Ley de Política Habitacional, no es menos cierto que la cantidad aproada por el banco emisor no fue la cantidad acordada por las partes para concluir la negociación, por lo que la responsabilidad de incumplimiento de pago es imputable a la demandante, que la persona que introdujo los documentos necesarios en el registro, fue una persona distinta y ajena a la negociación, que existe una contradicción entre lo pactado en el contrato y lo que pretende obtener la demandante por medio de este juicio, que sólo queda obligado a devolver parte del dinero recibido por virtud de la cláusula penal.

Para decidir se observa:

Quedó plenamente demostrado con las instrumentales aportadas por ambas partes, que las mismas celebraron un contrato de opción de compraventa sobre un inmueble, primero en forma privada y luego mediante documento autenticado.

Ahora bien, las partes debaten sobre un supuesto contrato de arrendamiento, siendo que la actora alega que el mismo fue suscrito en forma perfecta y la demandada sostiene que quedó sin efecto con motivo de una novación, siendo este un debate intrascendente para resolver la presente causa, ya que la pretensión consiste en un cumplimiento de contrato de opción de compraventa y no de un contrato de arrendamiento.

Asimismo, debaten sobre la naturaleza del contrato, la actora arguye que se trata de un contrato de venta lo que fue negado por el demandado.

En este sentido, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone:

Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio (…). En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe…

Esta norma acoge la interpretación clásica o subjetiva de los contratos, que impone al Juez otorgar preponderancia a la voluntad real de los contratantes. (Obra citada: J.M.O., Doctrina General del Contrato, quinta edición, página 400)

El contrato de venta se encuentra definido en el artículo 1474 del Código Civil, el cual reza: “…La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio...”.

Por su parte, los contratos preparatorios, también denominados como contratos preliminares, ante-contrato, precontrato, o simplemente promesa, no encuentran regulación expresa en nuestro ordenamiento jurídico, siendo los debates en la doctrina internacional abundantes, destacando la opinión de reconocidos autores, verbi gratia, P.M., citado por I.G.G., que defienden la autonomía del contrato de promesa respecto del futuro contrato que las partes se proponen celebrar y por ello, sostienen que se basta a sí mismo como figura contractual perfecta. (Obra citada: Estudios de Derecho Civil, México 1981, página 107)

Visto de este modo, el compromiso bilateral de compraventa viene a ser un contrato preparatorio del contrato de compraventa, y sus efectos van a ser variables, dependiendo de las disposiciones y lineamientos que soberanamente las partes hayan establecido al contratar.

En los contratos objeto del litigio, las partes acordaron que el ciudadano L.E.O.B. diera en opción de compraventa a la ciudadana H.Y.R.H., quien así lo aceptara un inmueble ya descrito, por lo que concluye este juzgador, que la intención de las partes fue la de suscribir los llamados contratos preparatorios, que se rigen por las mismas disposiciones contractuales.

En los contratos de opción de compraventa las partes acordaron un precio de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) que sería cancelado de la siguiente manera: SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00) al momento de la firma de la opción de compra y el saldo restante, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 280.000,00) en un lapso de noventa (90) días continuos, más treinta (30) días continuos, mediante un crédito Ley Política Habitacional. Siendo importante destacar que el contrato autenticado ante la Notaría Pública de Guacara, estado Carabobo, es de fecha 7 de febrero de 2013, resultando concluyente que el término de la opción vencía el 7 de junio de 2013.

Ambas partes trajeron a los autos pruebas instrumentales que demuestran que el Banco del Tesoro aprobó a la demandante un crédito para adquisición de vivienda el 17 de mayo de 2013, vale decir, dentro del término de la opción de compraventa cuyo cumplimiento se demanda.

El demandado en su contestación reconoce que la asignación de los recursos de la Ley de Política Habitacional depende de un tercero, por consiguiente, es un hecho ajeno a la voluntad del demandante, que configura, siguiendo al tratadista J.M.O. una causa de fuerza mayor. (Obra citada: Doctrina General del Contrato, quinta edición, página 503)

Ciertamente, como argumenta el demandado quedó demostrado que la cantidad aprobada por el Banco del Tesoro fue de DOSCIENTOS DIECINUEVE MIL TRESCIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 219.336,00) siendo que el saldo del precio era la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 280.000,00), sin embargo, ello no impedía que la diferencia fuera cubierta por la compradora, circunstancia que huelga decir no estaba prohibida en el contrato.

Asimismo, alega el demandado que la persona que introdujo los documentos necesarios en el registro, fue una persona distinta y ajena a la negociación, siendo que el contrato es intuito personae.

La cláusula quinta del contrato cuyo cumplimiento se demanda es del tenor siguiente:

se compromete a los fines de la Protocolización del Documento definitivo de venta, a entregar copia de su Cédula de Identidad y del RIF personal, pagar los derechos del Registro, gastos y honorarios del abogado redactor…

Queda de bulto, que la cláusula trascrita no impide que la compradora gestione los trámites del registro a través de una tercera persona, ya que las obligaciones que se desprenden de la cláusula quinta son el suministro de algunos documentos y el pago de ciertos gastos, por lo que se desecha la defensa esgrimida en este sentido.

Finalmente, sostiene el demandado que existe una contradicción entre lo pactado en el contrato y lo que pretende obtener la demandante por medio de este juicio, ya que si recibió como inicial la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00) no entiende como se pretende forzarlo a otorgar un documento definitivo de venta con hipoteca de primer grado donde se afirma que recibió la cantidad de CIENTO TREINTA MIL SEISCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 130.664,00).

Al revisar la pretensión de la parte actora, se observa que pide el “cumplimiento del Contrato de Opción de Compra Venta Privado y posteriormente autenticado en fecha 7 de febrero del 2013, a favor de mi Mandante, Ciudadana H.Y.R.H., y proceda o otorgar el Documento Definitivo de Venta, en el momento en que sea requerido por la Entidad Financiera (Banco del Tesoro), sin modificación alguna en cuanto al Precio acordado en el mencionado contrato de Opción de Compra venta.”

Como se aprecia, la demandante no ha solicitado en su libelo de demanda que se otorgue el documento que fue presentado en fecha 4 de julio de 2013 en el Registro Público de los Municipios Guacara, San Joaquín y D.I.d.E.C. como alega el demandado, por lo que su argumento debe ser desestimado.

Como corolario, queda que las partes celebraron un contrato de opción de compraventa sobre un inmueble, estableciendo un término de ciento veinte días continuos para que la compradora obtuviera un crédito de política habitacional, el cual le fue otorgado dentro del término contractualmente acordado, sin que pueda imputársele el retardo en la entrega de los recursos por parte del Banco del Tesoro, por cuanto se trata de un hecho de un tercero ajeno a su voluntad, lo que constituye una causa de fuerza mayor y como quiera que la parte demandada no logró demostrar que hubiese el alegado incumplimiento por parte de la demandante, es forzoso concluir que la pretensión de cumplimiento de contrato debe prosperar, lo que determina que el recurso de apelación sea desestimado, Y ASÍ SE DECIDE.

VI

DECISION

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, ciudadano L.E.O.B.; SEGUNDO: SE CONFIRMA la decisión dictada en fecha 23 de enero de 2014, por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guacara, San Joaquín y D.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; TERCERO: CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta por la ciudadana H.Y.R.H. en contra del ciudadano L.E.O.B.; CUARTO: SE ORDENA al demandando, ciudadano L.E.O.B. cumplir el contrato de opción de compraventa privado y posteriormente autenticado y en consecuencia, otorgue el documento definitivo de venta del apartamento destinado a vivienda distinguido con el Nº 4-1, ubicado en el piso 4 del edificio Araguaney 38, primera etapa de la urbanización Ciudad Parque la Pradera, municipio Guacara del estado Carabobo, el cual tiene una superficie de ochenta y dos metros cuadrados con noventa y un decímetros cuadrados (82,91 mts²) y tiene los siguientes linderos: NORESTE: Con fachada noreste del edificio; SUROESTE: Con apartamento 4-2; SURESTE: Con fachada sureste del edificio y NOROESTE: Vacio, entrada principal y pasillo de circulación, en el momento en que sea requerido por la entidad financiera Banco del Tesoro sin modificación alguna en cuanto al precio acordado; QUINTO: En caso que el demandado se niegue a otorgar el documento definitivo de compraventa, se ordenará el registro de la presente sentencia para que se constituya en título de propiedad y produzca los efectos del contrato no cumplido conforme al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, siempre que la demandante haga constar en los autos haber cumplido con el pago de los DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 280.000,00) restantes del precio de venta.

Se condena en costas procesales a la parte demandada, por cuanto la

sentencia recurrida resultó confirmada, en atención al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes.

Publíquese, regístrese y déjese copia

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la ciudad de Valencia, a los veinte (20) días del mes de octubre del año dos mil catorce (2014). Año 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

J.A. MOSTAFÁ P.

EL JUEZ TEMPORAL

N.R.R.

LA SECRETARIA TITULAR

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 2:45 p.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

N.R.R.

LA SECRETARIA TITULAR

Exp. Nº 14.186

JAMP/NRR/EMA.-