Decisión nº 016-F-04-02-14 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de Falcon, de 4 de Febrero de 2014

Fecha de Resolución 4 de Febrero de 2014
EmisorJuzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores
PonenteAnaid Carolina Hernandez
ProcedimientoResolucion De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y T.D.L.C.J.

DEL ESTADO FALCÓN

EXPEDIENTE Nº: 5507

DEMANDANTES: F.A.H.O. y T.D.J.R.D.H., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.096.362 y V-3.829.547, respectivamente.

APODERADO JUDICIAL: E.R.C.C., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 66.544.

DEMANDADOS: E.D.C.M.D. y D.J.J.H., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nos. V-16.102.947 y V-14.654.347, respectivamente.

APODERADO JUDICIAL: V.L.F., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 2.642.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA- VENTA

I

Suben a esta Superior Instancia las presentes actuaciones en virtud de la apelación ejercida por la ciudadana E.D.C.M.D. asistida por el abogado J.R.A.H., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 69.502, contra la sentencia definitiva de fecha 26 de julio de 2013, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y T.d.l.C.J. del estado Falcón con motivo del juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA-VENTA seguido por los ciudadanos F.A.H.O. y T.D.J.R.D.H. contra el ciudadano D.J.J.H. y la recurrente.

Cursa del folio 1 al 21, I p., escrito contentivo de demanda presentado en fecha 5 de marzo de 2012, por el abogado E.R.C.C. en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos F.A.H.O. y T.D.J.R.D.H. contra los ciudadanos E.D.C.M.D. y D.J.J.H..

En el referido escrito libelar el apoderado actor alega lo siguiente: a) que en fecha 19 de febrero de 2010, sus representados F.A.H.O. y T.D.J.R.D.H. celebraron contrato de promesa de compra-venta por ante la Notaría Pública de P.N.d.M.A.F.d. estado Falcón con los ciudadanos E.D.C.M.D. y D.J.J.H. sobre un inmueble de la única y exclusiva propiedad de sus mandantes, el cual está constituido por una parcela de terreno y la casa quinta sobre ella edificada, distinguida con el N° 41 del conjunto residencial Villa Futuro ubicada en la avenida R.A.M. con calle Mapararí, Municipio Miranda del estado Falcón, y consta de una superficie aproximada de ciento noventa y cuatro metros con treinta y seis centímetros cuadrados (194.36 M2), y la casa tiene una superficie también aproximada de ochenta y seis metros cuadrados con cuarenta centímetros cuadrados (86,40 M2), cuyos linderos y medidas con los siguientes: Norte: en dieciocho metros con cinco centímetros (18,05 Mts.) entre los vértices V-76 y V-77, con la parcela N° 40, Sur: en dieciocho metros con nueve centímetros (18,09 Mts.) entre los vértices V- 79 y V-78, con la parcela N° 42; Este: en diez metros con setenta centímetros (10,70 Mts.) entre los vértices V-77 y V-78, con terrenos ocupados por el ciudadano N.G.M.; y Oeste: en diez metros con setenta y nueve centímetros (10,79 Mts.), entre los vértices V-76 y V-79, con calle N° 06; b) que en dicho contrato de promesa de compra-venta se estableció en la Cláusula Tercera que el precio de venta pactado del inmueble antes identificado era por la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares fuertes (350.000,00 Bs.), los cuales serían cancelados por la oferida de la siguiente manera: 1) la cantidad de setenta mil bolívares (70.000,00 Bs.), declarado en dicho instrumento que los propietarios lo habían recibido como pago inicial del precio pactado según Planillas de Depósito Bancario realizados en fechas 26-1-2009, 4-5-2009, 2-10-2009 y 26-11-2009, signados con los Nos. 2536428, 2572828, 2805772 y 2808451 por las cantidades de 25.000,00 Bs., 40.000,00 Bs., 1.000,00 Bs. y 3.000,00 Bs., respectivamente, en la cuenta corriente signada con el N° 00060018120185006916 de Bancoro, C.A., y 2) la diferencia, es decir la cantidad de doscientos ochenta mil bolívares fuertes (280.000,00 Bs.), que serían cancelados en la fecha del otorgamiento del documento definitivo de venta, estableciéndose en la Cláusula Cuarta que el plazo inicial de la promesa de compra-venta era de cinco (5) meses contados a partir de la fecha de autenticación del documento; c) que la pretensión la fundamenta en los artículos 4, 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.354, 1.527 y 1.724 del Código Civil; d) que sus representados como prominentes vendedores, vencido el plazo concedido contractualmente (inicial y prórroga) para concretar la negociación, procedieron por diferentes medios a comunicarse con los prominentes compradores a través de correo certificado con acuse de recibo, notificación judicial y de prensa a través de dos (2) diarios de circulación regional, lo cual fue imposible, siendo esas actuaciones inútiles; e) que los ciudadanos E.D.C.M.D. y D.J.J.H. incumplieron con su obligación de ejecutar la promesa de comprar el inmueble objeto del contrato dentro del plazo inicial, el cual era de cinco (5) meses contados a partir de la fecha de la autenticación del documento (desde el 19 de febrero de 2010, hasta el 19 de julio de 2010), y tampoco la cumplieron dentro de la prórroga, que era por una sola vez y por el mismo tiempo, es decir, de cinco (5) meses, a contar desde el día 19 de julio de 2010, exclusive, hasta el día 19 de diciembre de 2010, que venció ese plazo; f) que sus representados en cumplimiento de las obligaciones contractualmente asumidas y las que le impone la ley obtuvieron y presentaron ante la Oficina de Registro Público Inmobiliario correspondiente toda la documentación requerida para protocolizar el documento definitivo, traslativo de propiedad del inmueble, lo que no hicieron los prominentes compradores (demandados); g) que vencido el plazo y la prórroga, sin que los demandados hayan cumplido con su obligación contractual, que era pagar el precio, y comparecer a entregar los recaudos ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva, y en la actualidad siguen ocupando el inmueble sin hacer su entrega libre de bienes y personas, incurren en daños y perjuicios que deberán pagar por cada día en el retraso de la entrega, la cantidad de un mil bolívares (1.000,00 Bs.) diarios a contar desde el día 20 de diciembre de 2010; h) que en base a las alegaciones de hecho y de derecho que ha formulado, demanda en representación de sus poderdantes a los ciudadanos E.D.C.M.D. y D.J.J.H. a objeto de que convengan o sean condenados en: 1) La resolución del contrato de promesa de compra-venta celebrado por ante la Notaría Pública de P.N.d.M.A.F.d. estado Falcón; 2) La entrega y devolución del inmueble ocupado, el cual era objeto del contrato cuya resolución se solicita; 3) La entrega de comprobantes de pago de los servicios públicos y privados, incluyendo el pago de la cuota del condominio; 4) La cantidad de setenta mil bolívares (70.000,00 Bs.), entregada como pago inicial del precio a los prominentes vendedores, que debe considerarse como indemnización de daños y perjuicios ocasionados por la tardanza en la entrega o no entrega oportuna del inmueble que se reclama, que deben ser descontados de los cuatrocientos cuarenta y un (441) días que han transcurrido desde la no entrega del inmueble, mediante experticia complementaria del fallo a razón de la cantidad de un mil bolívares (1.000,00 Bs.) por día; 4) En pagar las costas y costos procesales del juicio. Finalmente, solicita medida preventiva de secuestro sobre el inmueble descrito en el contrato objeto del litigio de conformidad con lo previsto en el artículo 599 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil y estima la acción en la cantidad de trescientos setenta y un mil bolívares (371.000,00 Bs.), equivalentes a cuatro mil ciento veintidós coma veintidós bolívares (4.122,22 Bs.). Anexos consignados: a) Instrumento de poder otorgado ante la Notaría Pública de P.N.d.M.F. en fecha 2 de marzo de 2011, bajo el N° 23, Tomo 37 de los Libros respectivos (f. 22 al 24, I p.); b) Copia certificada de contrato de promesa de compra-venta celebrado en fecha 19 de febrero de 2010, por ante la Notaría Pública de P.N.d.M.A.F.d. estado Falcón, autenticado bajo el N° 93, Tomo 2 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (f. 26 al 32 I p.); c) Carta misiva de fecha 24 de febrero de 2010, donde consta que el ciudadano F.A.H.O. entregó a la ciudadana E.D.C.M.D. original de documento de contrato de promesa de compra-venta objeto de la acción (f. 33, I p.); d) Comprobantes de correos certificados con acuse de recibo Nos. EE023174469VE, E023174336VE y EE025697503VE, dirigidos a los ciudadanos E.D.C.M.D. y D.J.J.H. (f. 34 al 40, I p.), y Extracto de notificación dirigida a los ciudadanos E.D.C.M.D. y D.J.J.H. (f. 41, I p.); h) Notificación judicial practicada en fecha 3 de junio de 2011, por el Juzgado Segundo del Municipio Miranda de esta Circunscripción Judicial (f. 42 al 58, I p.); i) Documento definitivo de compra-venta y sus recaudos presentado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Miranda del estado Falcón en fecha 11 de agosto de 2011 (f. 60 al 77, I p.); j) Publicaciones periodísticas contentivas de notificaciones libradas a los ciudadanos E.D.C.M.D. y D.J.J.H. a fin de que comparecieran ante el Registro a ejecutar el contrato de promesa de compra-venta (f. 78 al 85, I p.); k) Inspección judicial practicada en fecha 17 de agosto de 2011, por el Juzgado Primero del Municipio Miranda de esta Circunscripción Judicial (f. 86 al 94, I p.).

Riela a los folios 95 y 96; I p., auto de fecha 8 de marzo de 2012, donde el Tribunal de la causa, admite la demanda y ordena la citación de los ciudadanos E.D.C.M.D. y D.J.J.H..

Mediante diligencia de fecha 21 de marzo de 2012, el Alguacil del Tribunal devuelve compulsa de citación con su respectivo recibo, librada a la ciudadana E.D.C.M.D., por cuanto se negó a firmar (f. 105 al 131, I p.).

Al folio 132, I p., riela diligencia de fecha 26 de marzo de 2012, suscrita por el Alguacil, mediante la cual devuelve compulsa y recibo de citación librada al ciudadano D.J.J.H., por no poder localizarlo (f. 132 al 158, I p.).

Cursa al folio 159, I p., diligencia de fecha 26 de marzo de 2012, suscrita por el abogado E.R.C.C. en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en la cual solicita sea librada boleta de notificación a la ciudadana E.D.C.M.D. donde se le comunique la declaración del Alguacil relativa a su citación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil; asimismo, pide conforme a lo dispuesto en el artículo 223 del eiusdem la citación por carteles del ciudadano D.J.J.H.; en consecuencia, por auto de fecha 28 de marzo de 2012, el Tribunal provee de conformidad dicha solicitud por no ser contraria a derecho (f. 160 al 162, I p.).

Mediante diligencia de fecha 2 de abril de 2012, el abogado E.R.C.C. en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consigna ejemplares de los diarios donde aparece publicado el cartel de citación ordenado (f. 167, I p.); en consecuencia, por auto de fecha 3 de abril de 2012, el Tribunal de la causa, ordena el desglose de los mismos y acuerda agregarlos al expediente (f. 170, I p.).

En fecha 12 de abril de 2012, la Secretaria del Tribunal fija el Cartel de Citación en el domicilio del ciudadano D.J.J.H. conforme a lo establecido en el artículo 223 del código de Procedimiento Civil (f. 171, I p.).

Consta al folio 173, I p., diligencia de fecha 10 de mayo de 2012, suscrita por el abogado E.R.C.C. en su carácter de apoderado judicial de la parte actora donde solicita la designación de un defensor judicial para el ciudadano D.J.J.H..

Por auto de fecha 16 de mayo de 2012, el Tribunal de la causa acuerda designar defensor de oficio al co-demandado D.J.J.H. (f. 174, I p.), en consecuencia, la abogada Carendys J.R., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 155.769, presta el respectivo juramento de Ley en fecha 15 de junio de 2012 (f. 184, I p.).

En fecha 28 de junio de 2012, el Alguacil del Tribunal consigna recibo de citación debidamente firmado por la abogada Carendys J.R. en su condición de defensor de oficio (f. 189, I p.).

En fecha 2 de agosto de 2012, comparecen ante el Tribunal los demandados D.J.J.H. y E.D.C.M.D., para darse por citados, y mediante diligencias otorgan poder apud-acta al abogado V.L.F. (f. 191 y 193, I p.).

Corre inserto del folio 195 al 197, I p., escrito de fecha 6 de agosto de 2012, consignado por el abogado V.L.F. en representación de la parte demandada, donde promueve la Cuestión Previa contenida en el Ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, por cuanto existe expediente penal en la Fiscalía Cuarta del Ministerio Público de esta Circunscripción Judicial signado con el N° 11FA-386-2011 de fecha 2 de septiembre de 2011, por el delito de estafa donde se da inicio de orden de investigación por el Ministerio Público referencia externa N° 617-11, en el cual aparece como víctima su representada E.D.C.M.D. y como investigado F.A.H.O..

Por auto de fecha 7 de agosto de 2012, el Tribunal acuerda tener al abogado V.L.F. como apoderado judicial de los ciudadanos D.J.J.H. y E.D.C.M.D. (f. 198 y 199, I p.).

Riela del folio 207 al 209, I p., escrito de fecha 10 de agosto de 2012, suscrito por el abogado E.R.C.C. en su carácter de apoderado judicial de la parte actora donde procede a rechazar la cuestión previa opuesta por la representación judicial de la contraparte.

En fecha 11 de octubre de 2012, el Tribunal de la causa dicta sentencia interlocutoria donde declara sin lugar la cuestión previa opuesta por la representación judicial de la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 346, ordinal 8° del Código de Procedimiento Civil (Véanse folios 212 al 216, I p.).

Se observa del folio 220 al 222, I p., escrito de contestación a la demanda de fecha 30 de octubre de 2012, presentado por el abogado V.L.F. en su condición de apoderado judicial de los ciudadanos D.J.J.H. y E.D.C.M.D., en el cual alega lo siguiente: que contradice, niega y rechaza en todas sus partes tanto en los hechos como en el derecho la demanda de resolución de contrato de promesa de compra-venta celebrado entre los demandantes y sus representados; que impugna el referido contrato por falsedad y porque no tiene eficacia legal por dos (2) razones, la primera, porque de acuerdo a su contenido es una formalización de un contrato verbal (pero no lo dice), ya que encierra y complementa hechos cumplidos del contrato verbal que se hizo en fecha anterior, es decir, el 26 de enero de 2009, con un precio pactado por la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (350.000,00 Bs.), y la segunda, porque cuando se redactó el documento fundamental de la demanda por el abogado E.R.C.C. y fue firmado por sus representados y los ciudadanos F.A.H.O. y su esposa T.D.J.R.D.H., fue llevado por el mismo abogado a la Notaría Pública de P.N., Municipio Falcón del estado Falcón, donde se le entregó una planilla bajo el N° 13400000188 de fecha 1° de febrero de 2010, y ese mismo día dicha planilla fue cancelada por el abogado redactor del documento; que los demandantes que se identifican como propietarios u oferentes del inmueble en el referido documento de contrato de promesa de compra-venta, no tenían tal cualidad, ya que la propiedad que se atribuyen la adquieren ocho (8) días después de haberse presentado el documento para su autenticación, lo que quiere decir que se estaban atribuyendo cualidad que no poseían, y es a partir de la fecha de presentación del documento ante esa Notaría donde empieza a verificarse que se estaba formalizando la continuidad de un hecho punible cuyo nacimiento fue el 26 de enero de 2009, cuando se pactó la promesa de compra-venta, pues se desprende del contrato que los propietarios se comprometen a vender y sus mandantes se comprometen a comprar, lo cual aún cuando no se dice en el contrato la fecha de ese pacto, lo cierto es que de acuerdo a lo estipulado en la Cláusula Tercera el precio fue por la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (350.000,00 Bs.), con una inicial de setenta mil bolívares (70.000,00 Bs.), que los propietarios declaran que habían recibido según planillas de depósitos bancarios realizados en fechas 26-1-2009, 4-5-2009, 2-10-2009 y 26-11-2009, signados con los Nos. 2536428, 2572828, 2805772 y 2808451 por las cantidades de 25.000,00 Bs., 40.000,00 Bs., 1.000,00 Bs. y 3.000,00 Bs., respectivamente, en la cuenta corriente signada con el N° 00060018120185006916 del Bancoro, C.A., de lo cual puede determinarse que el contenido del documento que se notarió en fecha 19 de febrero de 2010, fue una formalización del contrato verbal de venta pactado; que sus mandantes desconocían la trama que habían urdido en su contra los ciudadanos F.A.H.O. y T.D.J.R.D.H., lo que afirma que en el presente caso se cometió un hecho punible de estafa; que el documento fundamental de la demanda no tiene eficacia jurídica y es producto de dos (2) personas que se asociaron para delinquir e indujeron un error, con artificios que sorprendieron la buena fe de sus representados, porque los demandantes desde aproximadamente trece (13) meses estaban cobrando de manera fraccionada la cuota inicial que habían pactado, y no le manifestaron a los ciudadanos E.D.C.M.D. y D.J.J.H., que el inmueble que le pretendían vender mediante opción de compra, tenía una hipoteca que comprometía su destino, la cual cancelaron por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Miranda del estado Falcón en fecha 7 de agosto de 2009, y a escasos diecisiete (17) días de haber cancelado la hipoteca procedieron a vender el inmueble comprometido en opción a venta mediante documento de fecha 24 de agosto de 2009, a su hijo F.M.H.R., con lo cual se extinguió el derecho a cobrar, como sucedió el mes de agosto de 2009, sin embargo, estaban cobrando fraccionadamente a sus mandantes hasta el mes de noviembre de 2009, y a principios del año 2010, sin ser propietarios del inmueble presionan a sus representados para la firma del documento que fue llevado el día 1° de febrero de 2010, a la Notaría Pública de P.N., Municipio Falcón del estado Falcón, y como secuela del engaño procedieron el día 8 de febrero de 2010, a anular o dejar sin efecto ante el Registro Inmobiliario la venta que los pseudos propietarios habían hecho a su hijo, de manera de evitar que se consumara el hecho punible que habían tramado y mediante el cual habían inducido en error a sus mandantes en el documento debidamente firmado por las partes y que reposaba en la Notaría Pública de P.N.M.F.d. estado Falcón; que el compromiso de opción de compra-venta fue firmado por los demandantes sin ser propietarios para tratar de esconder los cobros indebidos que hicieron desde el mes de enero de 2009, hasta el mes de noviembre de 2009, cuando la propiedad de ellos la habían perdido desde el mes de agosto de 2009.

A los folios 5 y 6; II p., riela escrito de promoción de pruebas de fecha 21 de noviembre de 2012, consignado por el abogado V.L.F. en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada.

Corre inserto del folio 7 al 12, II p., escrito de promoción de pruebas de fecha 22 de noviembre de 2012, presentado por el abogado E.R.C.C. en su carácter de apoderado judicial de la parte actora.

En fecha 28 de noviembre de 2012, el abogado E.R.C.C. en su carácter de apoderado judicial de la parte actora consigna ante el Tribunal escrito de oposición de pruebas. (f. 15 y 16, II p.).

Del folio 18 al 23, II p., riela auto de fecha 5 de diciembre de 2012, dictado por el Tribunal donde declara parcialmente con lugar la oposición a las pruebas promovidas por la parte demandante interpuesta por el abogado E.R.C.C..

Mediante auto de esa misma fecha 5 de diciembre de 2012, el Tribunal se pronuncia sobre la admisibilidad de las pruebas promovidas por las partes (f. 24 al 31; II p.).

En fecha 7 de diciembre de 2012, la parte demandada apela del auto de admisión de pruebas de fecha 5 de diciembre de 2012 (f. 33).

Al folio 32, la parte demandada en fecha 13 de diciembre de 2012, solicita cómputo de los días de despacho transcurridos a partir del día de despacho en que se efectuó el acta de contestación de la demanda hasta la mencionada fecha

En fecha 17 de diciembre de 2012, el Tribunal de la causa oye en un solo efecto la apelación interpuesta por la parte demandada contra el auto de fecha 5 de diciembre de 2012; acuerda la expedición de copias simples de los folios 15 al 31 de conformidad con el artículo 190 0del Código de Procedimiento Civil y ordena efectuar cómputo de los días de despacho transcurridos desde el día 6 de agosto al 13 de diciembre de 2012.

En fecha 13 de febrero de 2013, el tribunal a quo ordena agregar a los autos escrito presentado por la parte demandada en fecha 7 de febrero de ese mismo año, en la cual desiste de la apelación interpuesta en fecha 7 de diciembre de 2012, contra el auto de fecha 5 de diciembre del mismo año, y acuerda dejar sin efecto el auto de fecha 17 de diciembre de 2012. (f. 42 y 44).

Cursa del folio 47 al 50; II p., escrito contentivo de informes presentado en fecha 18 de marzo de 2013, por el abogado E.R.C.C. en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante.

Corre inserta del folio 53 al 71; II p., sentencia definitiva de fecha 26 de julio de 2013, donde el Tribunal de la causa declara con lugar acción de Resolución de Contrato de Opción de Compra-Venta incoado por los ciudadanos F.A.H.O. y T.D.J.R.D.H. contra los ciudadanos E.D.C.M.D.D. y J.J.H., en consecuencia, se ordena a los demandados entregar a la parte actora los comprobantes de pago de los servicios públicos y privados, incluyendo el pago de las cuotas de condominio, la cancelación de la cantidad de setenta mil bolívares (70.000,00 Bs.), entregada como pago inicial del precio por indemnización de daños y perjuicios ocasionados por la tardanza en la entrega no oportuna del inmueble, asimismo, se ordena experticia complementaria del fallo, a los fines de determinar la cantidad a pagar como daños y perjuicios por la tardanza que se ha generado por la no entrega del inmueble a razón de la cantidad de un mil (1.000,00 Bs.) diarios hasta su entrega total y definitiva.

Al folio 83, II p., riela diligencia de fecha 6 de agosto de 2013, suscrita por la ciudadana E.D.C.M.D. asistida por el abogado J.R.A.H. donde apela de la sentencia definitiva dictada.

Cursa al folio 85, II p., auto de fecha 23 de septiembre de 2013, donde el Tribunal de la causa oye en ambos efectos la apelación interpuesta por la co-demandada y ordena la remisión del expediente a este Tribunal Superior.

Esta Alzada da por recibido el expediente en fecha 4 de octubre de 2013, de conformidad con el artículo 516 del Código de Procedimiento Civil, y fija el lapso establecido en el artículo 517 eiusdem, para la presentación de informes (f. 87, II p.).

Cursa del folio 90 al 95, II p., escrito contentivo de informes presentado por el co-demandado F.A.H.O. asistido por el abogado R.J.C. inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 154.329.

Corre inserto del folio 96 al 141, II p., escrito contentivo de informes y anexos, presentado por la representación judicial de la parte demandada.

Mediante cómputo de fecha 18 de noviembre de 2013, este Tribunal Superior constata el vencimiento del lapso para que las partes presenten sus observaciones; y en consecuencia, por auto de esa misma fecha se declara que el presente expediente entra en término de sentencia (f. 142 y su vuelto, II p.).

Cumplidas como han sido las formalidades de la Alzada y siendo la oportunidad para decidir, esta juzgadora lo hace previa las siguientes consideraciones:

II

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO

Alega la parte actora que en fecha 19 de febrero de 2010, sus representados F.A.H.O. y T.D.J.R.D.H. celebraron contrato de promesa de compra-venta autenticado con los ciudadanos E.D.C.M.D. y D.J.J.H. sobre un inmueble de la única y exclusiva propiedad de sus mandantes, antes identificado; que en dicho contrato de promesa de compra-venta se estableció en la Cláusula Tercera que el precio de venta pactado del inmueble antes identificado era por la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares fuertes (350.000,00 Bs.), los cuales serían cancelados por la oferida de la siguiente manera: 1) la cantidad de setenta mil bolívares (70.000,00 Bs.), recibidos como pago inicial del precio pactado, y la diferencia, es decir la cantidad de doscientos ochenta mil bolívares fuertes (280.000,00 Bs.), en la fecha del otorgamiento del documento definitivo de venta; estableciéndose en la Cláusula Cuarta que el plazo inicial de la promesa de compra-venta era de cinco (5) meses contados a partir de la fecha de autenticación del documento, que los ciudadanos E.D.C.M.D. y D.J.J.H. incumplieron con su obligación de ejecutar la promesa de comprar el inmueble objeto del contrato dentro del plazo inicial, y tampoco la cumplieron dentro de la prórroga; que sus representados en cumplimiento de las obligaciones contractualmente asumidas presentaron ante la Oficina de Registro Público Inmobiliario correspondiente toda la documentación requerida para protocolizar el documento definitivo, traslativo de propiedad del inmueble, lo que no hicieron los prominentes compradores. En la contestación el apoderado judicial de los demandados contradice, niega y rechaza en todas sus partes tanto en los hechos como en el derecho la demanda de resolución de contrato de promesa de compra-venta celebrado entre los demandantes y sus representados; impugna el referido contrato por falsedad y porque no tiene eficacia legal; que los demandantes que se identifican como propietarios u oferentes del inmueble en el referido documento de contrato de promesa de compra-venta, no tenían tal cualidad, ya que la propiedad que se atribuyen la adquieren ocho (8) días después de haberse presentado el documento para su autenticación; que de acuerdo a lo estipulado en la Cláusula Tercera el precio fue por la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (350.000,00 Bs.), con una inicial de setenta mil bolívares (70.000,00 Bs.), que los propietarios declaran que habían recibido según planillas de depósitos bancarios realizados, de lo cual puede determinarse que el contenido del documento que se notarió en fecha 19 de febrero de 2010, fue una formalización del contrato verbal de venta pactado; que sus mandantes desconocían la trama que habían urdido en su contra los ciudadanos F.A.H.O. y T.D.J.R.D.H., lo que afirma que en el presente caso se cometió un hecho punible de estafa; que el documento fundamental de la demanda no tiene eficacia jurídica y es producto de dos (2) personas que se asociaron para delinquir e indujeron un error, con artificios que sorprendieron la buena fe de sus representados.

Las partes a los fines de demostrar sus correspondientes afirmaciones de hecho, promovieron las siguientes pruebas:

Pruebas promovidas por la parte actora:

  1. - Instrumento poder otorgado ante la Notaria Pública de P.N., del Municipio Falcón, en fecha 2 de marzo de 2011, bajo el N° 23, Tomo 37 de los libros respectivos llevados por dicha Notaria, el cual fue consignado en original con el libelo de demanda. (f. 22 al 24, I p). Este documento autenticado, surte plena prueba a tenor de los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, para demostrar la legitimidad para actuar en el presente juicio de los abogados C.C.B., P.J.M.H., Francys M.d.V.C.A., O.J.M.R., R.J.R.C. y E.R.C.C..

  2. - Copia certificada de contrato de promesa de compra-venta, autenticado ante la Notaria Publica de P.N.d.M.A.F.d. estado Falcón, en fecha 19 de febrero de 2010, bajo el N° 93 del Tomo 2, de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, el cual fue consignado en copia certificada con el libelo de demanda. (f. 26 al 32, I p); el cual constituye el instrumento fundamental de la acción. Este documento autenticado, tiene el valor probatorio que le asignan los artículos 1.367 y 1.360 del Código Civil, para demostrar la existencia del contrato suscrito entre ambas partes, así como los términos en los cuales fue pactado el mismo, donde los demandantes se identifican como los propietarios u oferentes y los demandados como los adquirientes u oferidos; y mediante el cual los propietarios se obligaron a vender u los oferidos a comprar, un inmueble de su propiedad constituido por una parcela de terreno y la casa quinta sobre ella edificada, distinguida con el N° 41 del conjunto residencial Villa Futuro ubicada en la avenida R.A.M. con calle Mapararí, Municipio Miranda del estado Falcón. Que el precio convenido fue la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00); que los oferidos entregaron a los propietarios la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00) como inicial, quedando un saldo restante de DOSCIENTOS OCHENTA Y MIL BOLÍVARES (Bs. 280.000,00), que serían cancelados en la fecha del otorgamiento del documento definitivo de venta; y que para tal fin éstos podrían tramitar el otorgamiento de un crédito hipotecario por ante la institución bancaria BANCORO, para lo cual acordaron un plazo inicial de cinco (5) meses, prorrogable por una sola vez y por el mismo lapso de tiempo, contados a partir de la fecha de autenticación de este documento, es decir, del 19 de febrero de 2010. Estableciendo igualmente que la fecha de otorgamiento del documento definitivo de compra-venta sería fijado por los propietarios conjuntamente con la institución financiera que acuerde el crédito de común acuerdo, y dentro de los treinta (30) días siguientes a la aprobación del crédito, lo cual debía ser notificada con por lo menos cinco (5) días de anticipación a los adquirientes. También pactaron una cláusula penal en caso de incumplimiento de las partes.

  3. - Original de carta misiva firmada por la adquirente, que se acompañó con el escrito libelar de fecha 24 de febrero de 2010, donde se evidencia que el ciudadano F.A.H.O. le hizo entrega a la ciudadana E.D.C.M.D., el original del documento de oferta de compra-venta, objeto de la acción. (f. 33, I P). Este documento privado emanado de la mencionada co-demandada, por cuanto no fue desconocido, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene por reconocido, con lo que se demuestra el hecho a que se contrae el mismo.

  4. - Promueve correos certificados con acuse de recibo, los cuales fueron acompañados con el libelo de demanda marcados con las letras “D”, “E”; y “F”, de fechas 5 y 7 de abril de 2011, signados con los Nos. EE023174469VE, EE023174336VE y EE025697503VE, remitidos por el ciudadano F.H., dirigidos a los ciudadanos E.D.C.M.D. y D.J.J.H., a ser entregados en la casa de habitación y en la caseta de vigilancia del conjunto residencial Villa Futuro; y, “G” el extracto del contenido de la notificación los cuales fueron entregados en la casa de habitación y en la caseta de vigilancia del conjunto residencial Villa Futuro. (f. 34 al 41). Con estas tarjas, las cuales se valoran de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil, se demuestra la notificación realizada por el co-demandante a los demandados sobre la fecha fijada para la protocolización del documento definitivo de venta del inmueble objeto del contrato de opción a compra.

  5. - Notificación judicial acompañada con el libelo de demanda, la cual fue practicada a través del Juzgado Segundo del Municipio Miranda de esta misma Circunscripción Judicial, (S-975-2011) quien se traslado y constituyó en el inmueble ocupado por los ciudadanos E.D.C.M.D. y D.J.J.H., en fecha 3 de junio de 2011. (f. 42 al 58, I p). Con estas actuaciones judiciales, se demuestra que en fecha 3 de junio de 2011 fue debidamente notificada la ciudadana E.D.C.M.D., en relación a la finalización del lapso establecido para la compra del inmueble pactado en el contrato de opción a compra, así como que el documento definitivo de venta sería presentado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro del Municipio Miranda del estado Falcón, cuya fecha definitiva le sería notificada a través de publicaciones de prensa, y que debería presentar para esa oportunidad los recaudos correspondientes, así como el pago respectivo.

  6. - Documento definitivo de compra-venta conjuntamente con sus recaudos en diecisiete (17) folios útiles, acompañado con el libelo de demanda. (f. 60 al 77, I p). Con este documento se demuestra que el mismo presentado en fecha 11 de agosto de 2011, a las 11:18 a.m., por ante el Registro Público del Municipio Miranda del estado Falcón, a los fines de su protocolización, presentando además documento de identidad, planilla forma 33, certificado del solvencia de aguas, certificado de solvencia municipal, avalúo, registros de información fiscal, y comprobante bancario; es decir, que los demandantes cumplieron con su obligación de presentar ante el Registro correspondiente el documento definitivo de venta; demostrándose con ello también su intención manifiesta de cumplir con la promesa de venta del inmueble.

  7. - Da por reproducidos las cuatro (4) publicaciones de prensa a saber: tres (3) publicaciones en el diario Nuevo Día en las diferentes fechas, la del día 13 de agosto de 2011, 16 de agosto de 2011 y 17 de agosto de 2011, páginas. 35, 42 y 38, respectivamente, y cuyas dimensiones fueron 3x22 BYN, 2x12 BYN y 2x12 BYN, respectivamente, y la publicación en el diario La Mañana del día 16 agosto de 2011, donde se evidencia de la página 38, la correspondiente publicación, que se acompañan marcadas con las letras “J”, “K”, “L”, y “M” con el libelo de demanda. (f. 78 al 85, I p). Con estas publicaciones de prensa, se demuestra que los actores dieron aviso a los demandados sobre la fecha en la cual debían comparecer a la Oficina Inmobiliaria de Registro Público (17 de agosto de 2011), a otorgar el documento definitivo de venta del inmueble que se comprometieron a vender mediante el documento de opción a compra.

  8. - Inspección Judicial que se acompañó en original con el libelo de demanda, practicada en fecha 17 de agosto de 2011, por el Juzgado Primero del Municipio Miranda de esta Circunscripción Judicial en la sede de la Oficina Subalterna de Registro Público Inmobiliario del Municipio Miranda del estado Falcón (f. 86 al 94, I p). Respecto de esta prueba, se observa que no obstante no haber estado presente la parte demandada, por cuanto el objeto de esta inspección era dejar constancia de circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo; se le concede valor probatorio para demostrar que en la fecha fijada por la referida Oficina de Registro para el otorgamiento del documento definitivo de venta del inmueble en cuestión, es decir, el 17 de agosto de 2011, el mismo no fue protocolizado por la incomparecencia de los compradores ciudadanos E.D.C.M.D. y D.J.J.H..

  9. - Exhibición del documento contentivo de contrato de compra-venta original, el cual se encuentra en poder de la ciudadana E.D.C.M.D., declarada inadmisible por el Tribunal de la causa.

    Pruebas aportadas por la parte demandada:

  10. - Prueba de informes, a los fines de que el Tribunal solicite al Registro Inmobiliario de Registro Público del Municipio Miranda del estado Falcón con sede en esta ciudad de S.A.d.C., copias certificadas de los siguientes documentos: a) Documento de fecha 24 de agosto de 2009, anotado bajo el Nº 1904, Asiento Registral 1, Matricula 338.10.15.32 correspondiente al Libro del Folio Real del año 2009; b) Documento de cancelación de Hipoteca de fecha 7 de agosto de 2009, anotado bajo el N° 7, Protocolo Primero, Tercer Trimestre del año 2009; c) Documento anulación de venta de fecha 8 de febrero de 2010, anotado bajo el Nº 20091904, Asiento Registral 2, Matricula 338.9.10.1.532 correspondiente al Libro del Folio Real del año 2009, d) Adquisición de inmueble en fecha 16 de noviembre de 2006, Nº 47, Folios 339 al 346, Protocolo Primero, Tomo 14, Cuarto Trimestre, e) Documento Aclaratorio de fecha 16 de octubre 2007, Nº 24, Folios 240 al 244, Protocolo Primero, Tomo 6, Cuarto Trimestre; la cual fue declarada inadmisible por el Tribunal de la causa, por no ser idónea para la obtención de las copias certificadas de los referidos documentos.

  11. - Prueba de informes, a los fines de que el Tribunal solicite a la Notaría Pública con sede en P.N.d.M.F.d. estado Falcón, copia certificada del documento de contrato de opción a compra-venta y sus anexos, firmado por los ciudadanos E.D.C.M.D. y D.J.J.H. y F.A.H.O. y T.D.J.R.D.H., de fecha 19 de febrero de 2010, anotado bajo el N° 93, Tomo 2 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y de igual manera planilla de emisión y número referente al SAREN; declarada inadmisible por el Tribunal de la causa en fecha 5 de diciembre de 2012, por no ser idónea para la obtención de las copias certificadas de los referidos documentos.

  12. - Acepta como cierto lo manifestado por la parte demandante, el hecho de que habían recibido como pago inicial del precio pactado según planillas de depósitos bancarios realizados en fechas 26-1-2009, 4-5-2009, 2-10-2009 y 26-11-2009, signados con los Nos. 2536428, 2572828, 2805772 y 2808451 por las cantidades de 25.000,00 Bs., 40.000,00 Bs., 1.000,00 Bs. y 3.000,00 Bs., respectivamente, en la cuenta corriente signada con el Nº 00060018120185006916 del Bancoro, C.A., por cuanto es una prueba del delito de estafa cometido. Al respecto se observa que esta jurisdicción civil, a cuya competencia está atribuido el conocimiento de esta causa, por tratarse de un asunto de naturaleza civil como es la resolución de un contrato, no tiene competencia para pronunciarse sobre la comisión de delito alguno, pues ello le corresponde a la jurisdicción penal.

  13. - Ratifica contenido de escrito dirigido al Registro de la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Miranda del estado Falcón, cuyo contenido se opuso al demandante en la oportunidad de la contestación de la demanda. En relación a esta prueba, se observa que una vez revisadas las actas procesales, no se evidencia que la parte demandada haya acompañado al escrito de contestación de la demanda documento alguno, razón por la cual nada hay que valorar al respecto.

  14. - Ratifica el rechazo y la negativa de valor jurídico del documento que sirve como fundamento de la presente demanda por los vicios que en él se conjugan. Documento precedentemente valorado; igualmente se observa que no basta con rechazar el valor jurídico de este documento para enervar su eficacia, en razón de tratarse de un documento autenticado, el cual goza del valor probatorio que le asignan los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, al no haber sido tachado de falso, o declarado nulo por alguna causal permitida por la ley.

  15. - Ratifica la continuidad de la denuncia por estafa, asociación para delinquir y uso de documento falso que cursa por ante la Fiscalía Cuarta del Ministerio Público del estado Falcón contra los demandantes. Sobre este aspecto, se reitera la incompetencia de este Tribunal en razón de la materia para emitir pronunciamiento en relación a los delitos denunciados; amén de no haber aportado al proceso prueba alguna que demostrara la existencia de una investigación de tipo penal que le permitiera a esta juzgadora remitir a la jurisdicción competente las actuaciones correspondientes.

    Vistos los términos en los cuales quedó planteada la controversia y valoradas las pruebas traídas al proceso, se observa que el Tribunal a quo, en su sentencia definitiva de fecha 26 de julio de 2013, se pronunció en los siguientes términos:

    En cuanto al incumplimiento alegado por la parte actora, la demandada arguyó en la contestación que su negativa a firmar se fundamenta en que no existe constancia de aprobación del crédito que podrían solicitar, obligación esta constatada por esta Juzgadora de la Cláusula Tercera del contrato de opción de compraventa, en la cual se expresa: “….. LOS ADQUIRENTES manifiestan que para tal fin podrían tramitar el otorgamiento de un crédito hipotecario que seria solicitado ante la institución bancaria……”. Lo cual no fue demostrado por la parte demandada, es decir, no demostró haber cumplido con su obligación contractual. Y así se declara.-

    Ahora bien se pudo constatar igualmente, la parte demandante, en virtud de las obligaciones asumidas en el mismo contrato, demostraron haber cumplido con las mismas, toda vez que trajeron elemento probatorios que demostraron haber satisfechos sus obligaciones como lo eran notificarlos de la negociación de compraventa de la presentación ante el Registro respectivo del documento definitivo, y con la inspección judicial demostraron efectivamente que la parte demandado n compareció a cumplir con su obligación contractual que era tener el pago de la negociación de compraventa. Y así se declara.-

    Respecto a la reclamación subsidiaria de daños y perjuicios, dado que la parte demandada no cumplió con la entrega del inmueble en su oportunidad tal y como había sido establecido en el contrato en la cláusula sexta del referido contrato. Y así se declara.-

    Tal circunstancia demuestra que efectivamente hubo incumplimiento de contrato por parte de los codemandados ciudadanos E.D.C.M.D. y D.J.J.H., a sus obligaciones asumidas contractual y legalmente, para con los Propietarios oferentes hoy demandantes, razón para considerar que la presente acción judicial debe prosperar en derecho. Y así se declara.-

    … omissis…

    En atención a lo decidido precedentemente y a la jurisprudencia antes transcrita, concluye quien aquí se pronuncia que, para proceder a la desocupación o entrega del inmueble, deberá cumplirse con el procedimiento previsto en el artículo 12 y siguientes del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, y así se decide…

    Vista la sentencia anterior, se colige que el Tribunal a quo declaró con lugar la demanda, al considerar que la parte demandada había incumplido en el contrato suscrito por ella y los demandantes sí había dado cumplimiento a las obligaciones por ellos asumidas.

    Alegada por la parte actora la resolución del contrato suscrito entre ellos y la parte demandada, se observa que de acuerdo al artículo 1.167 del Código Civil, es causa de resolución o ejecución del contrato, cuando alguna de las partes no haya ejecutado las obligaciones contenidas en él, es decir, no se hayan cumplido las obligaciones pactadas; esta norma le concede al acreedor agraviado la discrecionalidad para optar entre el cumplimiento y la resolución, de tal manera que vencido el plazo concedido al deudor para la prestación prometida, nacen para el acreedor dos derechos: pedir la ejecución del contrato o demandar su resolución, con los daños y perjuicios en uno u otro de los casos elegidos. Este derecho del acreedor es absoluto, es decir, no está restringido por ninguna otra disposición legal, pero no se resuelve de pleno derecho, siendo la función del juzgador limitativa a constatar el incumplimiento, la mora del deudor, o cualquier hecho en que se basa el pedimento de resolución; y una vez comprobados éstos, se encuentra en el deber ineludible de declararla. La doctrina ha establecido una serie de requisitos o condiciones de procedencia de la acción resolutoria, a saber: a) Que se trate de un contrato bilateral; b) El incumplimiento culposo de la obligación por la parte demandada, y c) El actor debe proceder de buena fe, en el sentido de que debe haber cumplido u ofrecido el cumplimiento de su propia obligación.

    En el caso sub judice, la actora pide la resolución del contrato de promesa de compraventa, sobre un inmueble de su propiedad, la cual fue ofertada por el monto de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), contenida en documento suscrito entre las partes, los cuales serían cancelados por la oferida (parte demandada) de la siguiente manera: la cantidad de setenta mil bolívares (70.000,00 Bs.), que los propietarios (parte demandante) aceptaron haber recibido como pago inicial del precio, según planillas de depósito realizadas a la cuenta corriente N° 00060018120185006916 de Bancoro, C.A en fechas 26-1-2009, 4-5-2009, 2-10-2009 y 26-11-2009, signados con los Nos. 2536428, 2572828, 2805772 y 2808451 por las cantidades de Bs. 25.000,00, Bs. 40.000,00, Bs. 1.000,00 y Bs. 3.000,00, respectivamente, y la diferencia, es decir la cantidad de doscientos ochenta mil bolívares fuertes (280.000,00 Bs.), serían cancelados en la fecha del otorgamiento del documento definitivo de venta, estableciéndose en la cláusula cuarta que el plazo inicial de la promesa de compraventa era de cinco (5) meses contados a partir de la fecha de autenticación del documento; siendo dicho lapso prorrogable por un lapso de cinco (5) meses, y que el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, sería fijado por los propietarios, conjuntamente con la institución financiera; por lo que siendo así estamos en presencia de un contrato bilateral, configurándose de esta manera el primer requisito. En cuanto al segundo requisito relacionado con el incumplimiento culposo de la demandada, tenemos que para que se perfeccione un contrato deben darse sus condiciones como lo son el cumplimiento del mismo en la forma, lugar y fecha en que se suscribió por las partes, es decir, es necesario que se cumpla con lo establecido en el artículo 1.160 del Código Civil, a saber: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, o el uso o la Ley; por otra parte, tenemos que las obligaciones deben cumplirse tal cual han sido pactadas, y su cumplimiento está regido por los principios de identidad e integridad contenidos en el artículo 1.264 del Código Civil, en concordancia con los artículos 1.290 y 1.291 ejusdem. En este orden, observa esta juzgadora, que la parte demandada no trajo a los autos prueba alguna de haber tramitado el otorgamiento del crédito hipotecario a la Institución Bancaria BANCORO o que esta institución se hubiera demorado en la tramitación de dicho crédito, así como tampoco demostró haber realizado pago alguno y que los demandantes hubieran rechazo el mismo, como para inferir que el incumplimiento del mismo no fuera imputable a ella. Sobre este particular, alega la parte accionada que negó a firmar el documento definitivo de compraventa ante el Registro competente, por cuanto los demandantes que se identificaron como propietarios del inmueble en el referido documento de contrato de promesa de compra-venta, no tenían tal cualidad, ya que la propiedad que se atribuyeron la adquirieron ocho (8) días después de haberse presentado el documento para su autenticación, lo que quiere decir que se estaban atribuyendo cualidad que no poseían, que dicho inmueble tenía una hipoteca que comprometía su destino, la cual cancelaron por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Miranda del estado Falcón en fecha 7 de agosto de 2009, y que la cláusula tercera del contrato de opción a compraventa establece que el otorgamiento definitivo de compraventa será fijado por los propietarios conjuntamente con la Institución financiera por lo que mal pudo la parte demandante notificarle sino hay tal constancia de que el crédito le fuera aprobado; se observa con respecto al primer argumento que si existía una hipoteca, la misma demandada confiesa que para la fecha de autenticación del documento del contrato de opción de compraventa, ésta estaba cancelada, y con respecto al segundo punto, se observa que quien debió tramitar el crédito hipotecario era la parte demandada, para lo cual, las partes establecieron un lapso de 5 meses contados a partir de la fecha de la autenticación del documento de opción a compraventa (19-2-2010) más cinco meses y como se dijo anteriormente, ésta no demostró haber tramitado dicho crédito hipotecario en el mencionado lapso, por lo que se desestima dichos alegatos; por lo que siendo así, se concluye que la demandada de autos incurrió en incumplimiento de sus obligaciones contractuales, configurándose el segundo requisito de procedencia de la acción intentada. Por otra parte, se constata que la parte actora tuvo la intención de que se llevara a cabo la negociación, al concederle a los demandados el lapso contractual inicial y la prórroga, agotaron la notificación a través de diferentes medios, a saber ipostel, publicaciones en los diarios regionales, en donde se les hizo saber que habían precluido los lapsos y que por cuanto no se había recibido respuesta del crédito solicitado por ellos, deberían comparecer ante la oficina de registro correspondiente a los fines de la protocolización de la venta definitiva del inmueble, así como también se constata que el inmueble oferido, para la fecha en que estaba fijada la venta, estaba libre de gravámenes y completamente solvente, por lo que se concluye que los actores dieron cumplimiento a sus obligaciones contractuales; en consecuencia, debe declararse la procedencia de la acción resolutoria intentada, y así se decide.

    Por otra parte, en relación a la cláusula penal contenida en la cláusula SEXTA del contrato suscrito entre las partes, que establece que en caso de que vencido el lapso concedido y no se hubiera dado la negociación, y los oferentes no entregasen el inmueble, éstos se obligaban a pagar por concepto de daños y perjuicios la cantidad de un mil bolívares (Bs. 1.000,00) diarios, por la tardanza en la entrega del inmueble. En este sentido, se observa que dicha cláusula es desventajosa para una de las partes, en este caso para los promitentes compradores, llamada por la doctrina como cláusula abusiva o cláusula leonina, que es aquella cláusula contractual, cuya incorporación causa un grave desequilibrio en los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio del consumidor. En este sentido, el Gobierno Nacional en vista de los abusos cometidos por el sector de la construcción, se vio en la imperiosa necesidad de promulgar la resolución N° 110 publicada en Gaceta Oficial del 10 de junio de 2009, emanada del Ministerio del Poder Popular para Obras Públicas y Vivienda, con la cual declara nulas las cláusulas que establecen condiciones abusivas en los contratos para la adquisición de viviendas; y por cuanto se observa que la cantidad de un mil bolívares diarios por la tardanza en entregar el inmueble, es a todas luces excesivo, pues al mes da el total de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00), es por lo que este Tribunal declara la nulidad de esta cláusula; y en consecuencia, se declara improcedente la indemnización demandada con fundamento en la misma; y así se establece.

    Por último, se observa que el objeto de la demanda versa sobre un inmueble destinado a vivienda familiar, y por cuanto el artículo 1° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, establece:

    El presente decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como los y las adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.

    La anterior norma establece la protección a los mencionados grupos vulnerables, contra las medidas preventivas o ejecutivas que pretendan interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, cuya práctica implique la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble; por lo que el mencionado Decreto-Ley se aplica respecto del inmueble que sirve de vivienda principal, el cual es objeto de protección contra medidas administrativas o judiciales que impliquen su desposesión o desalojo.

    En este orden, se hace preciso citar sentencia vinculante emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, Nº 1317 de fecha 3/8/2011, la cual estableció:

    En tal razón, esta Sala ordena a los órganos jurisdiccionales llamados a intervenir en la solución de los conflictos intersubjetivos que impliquen desahucio, hostigamiento u otras amenazas de aquellos inmuebles ocupados como vivienda principal, que en tales casos deberán cumplir los procedimientos previstos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, tanto el previo a la acción judicial o administrativa, como el contemplado para la ejecución de los desalojos. Así se decide.

    En atención a los razonamientos antes expuestos, se observa que en el presente caso, por estar en presencia de una acción de resolución de contrato de opción de compra venta de un inmueble destinado a habitación familiar, cuya decisión lleva a la desposesión del mismo, es por lo que resulta aplicable el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; en tal virtud la parte demandante deberá agotar el procedimiento administrativo dispuesto en el mencionado Decreto, para que se haga efectiva la entrega del inmueble, y así se decide.

    III

    DISPOSITIVA

    En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación ejercida por la ciudadana E.D.C.M.D. asistida por el abogado J.R.A.H., mediante diligencia de fecha 6 de agosto de 2013.

SEGUNDO

Se REVOCA PARCIALMENTE la sentencia definitiva de fecha 26 de julio de 2013, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y T.d.l.C.J. del estado Falcón.

TERCERO

Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO seguido por los ciudadanos F.A.H.O. y T.D.J.R.D.H. contra los ciudadanos E.D.C.M.D. y D.J.J.H.. En consecuencia, se declara RESUELTO el contrato autenticado por ante la Notaría Pública de P.N.d.M.A.F.d. estado Falcón en fecha 19 de febrero de 2010, suscrito entre las partes. Se ordena a los ciudadanos E.D.C.M.D. y D.J.J.H. a desocupar y entregar libre de personas y bienes a los ciudadanos F.A.H.O. y T.D.J.R.D.H. el inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa quinta sobre ella edificada, distinguida con el N° 41 del conjunto residencial Villa Futuro ubicada en la avenida R.A.M. con calle Mapararí, Municipio Miranda del estado Falcón, comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas con los siguientes: Norte: en dieciocho metros con cinco centímetros (18,05 Mts.) entre los vértices V-76 y V-77, con la parcela N° 40, Sur: en dieciocho metros con nueve centímetros (18,09 Mts.) entre los vértices V- 79 y V-78, con la parcela N° 42; Este: en diez metros con setenta centímetros (10,70 Mts.) entre los vértices V-77 y V-78, con terrenos ocupados por el ciudadano N.G.M.; y Oeste: en diez metros con setenta y nueve centímetros (10,79 Mts.), entre los vértices V-76 y V-79, con calle N° 06. Igualmente se ordena a los demandantes ciudadanos F.A.H.O. y T.D.J.R.D.H. a reintegrar a los ciudadanos E.D.C.M.D. y D.J.J.H., la cantidad de CINCUENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 56.000,00), monto recibido por concepto de cuota inicial por la compra del referido inmueble, menos el veinte por ciento (20%) en compensación de gastos y costos, previo el cumplimiento del procedimiento administrativo previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

TERCERO

No hay condenatoria en costas de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil por haber vencimiento parcial. No hay condenatoria en costas recursivas, de acuerdo al artículo 281 ejusdem.

CUARTO

Notifíquese a las partes de la presente decisión conforme al artículo 251 del mismo Código.

Regístrese, publíquese inclusive en la página web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de S.A.d.C., a los cuatro (4) días del mes de febrero de dos mil catorce (2014). Años: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.

LA JUEZA TEMPORAL

(FDO)

Abg. A.H.Z.

LA SECRETARIA TEMPORAL

(FDO)

Abg. YELIXA TORRES BRIZUELA

Nota: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 4/2/14, a la hora de las dos y treinta de la tarde (2:30 p.m.), se libraron las boletas a las partes, conforme a lo ordenado en la sentencia anterior. Conste. Coro. Fecha Ut-Supra.

LA SECRETARIA TEMPORAL

(FDO)

Abog. YELIXA TORRES BRIZUELA

Sentencia N° 016-F-04-02-14.

AHZ/YTB/patricia.

Exp. Nº 5507.

ES COPIA FIEL Y EXACTA A SU ORIGINAL.

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