Decisión de Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Miranda, de 26 de Octubre de 2009
Fecha de Resolución | 26 de Octubre de 2009 |
Emisor | Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito |
Ponente | Arikar Balza Salom |
Procedimiento | Resolucion De Contrato De Arrendamiento |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA. SEDE OCUMARE DEL TUY
EXPEDIENTE Nº 2024-08.
DEMANDANTE: I.P.H., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 1.852.861
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: J.R.V.V., Abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 21.149
PARTE DEMANDADA: VIEIRA AGOSTINHO JORGE y J.M.F., mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad Nros. V- 1.064.779 y E- 81.338.263
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: W.O.S., Abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 93.659
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACION)
NARRATIVA
Subieron a este Tribunal las presentes actuaciones procedentes del Juzgado del Municipio Independencia y S.B.d. la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con Sede en S.T.d.T., contentivo de una pieza constante de ciento catorce (114) folios útiles, el expediente signado bajo el N° 2674-2.007, (Nomenclatura de ese Tribunal), contentivo de la APELACIÓN, interpuesta contra la sentencia dictada en fecha 26-06-2.008, por el Juzgado de los Municipios Independencia y S.B.d. la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que por el juicio de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACION) ha incoado el ciudadano I.P.H., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-1.852.861 contra los ciudadanos VIEIRA AGOSTINHO JORGE y J.M.F., mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad Nros. V- 1.064.779 y E-81.338.263.
En este estado, el Tribunal pasa a narrar los hechos de forma discriminada, según las actas procesales cursantes en el presente expediente:
Cursa al folio del 96 al 105 de fecha 26-06-2008 sentencia dictada por el Juzgado A-quo, en la que declaró SIN LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por I.P.H., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 1.852.861 contra los ciudadanos VIEIRA AGOSTINHO JORGE y J.M.F., mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad Nros. V- 1.064.779 y E-81.338.263.
Cursa a los folios 112 de fecha 11-07-2.008, diligencia suscrita por el ciudadano I.P.H., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 1.852.861, parte actora en la presente causa, asistido por abogado J.R.V.V., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 21.149, mediante la cual interpone recurso de apelación contra la decisión de fecha 26-06-2008.
Cursa a los folios 113 de fecha 23-07-2008, auto en el que el Juzgado A-quo oye la apelación en ambos efectos y ordena remitir el presente expediente a este Tribunal.
Cursa al folio 115 de fecha 07-08-2008, auto dictado por este Tribunal en la que da por recibido el presente expediente y fija el décimo día para dictar sentencia.
Cursa al folio del 116 al 118 de fecha 08-08-2008, escrito presentado por la parte actora mediante la cual fundamenta su apelación.
Cursa al folio 119 de fecha 08-10-2.008, auto dictado por este Tribunal, mediante el cual acuerda diferir la publicación de la sentencia.
Cursa a los folios del 120 al 138 de fecha 20-10-2009, sentencia dictada por este Tribunal.
Cursa al folio 139 de fecha 23-10-2.008, auto dictado por este Tribunal, mediante el cual acuerda remitir el presente expediente adjunto oficio al juzgado de los Municipios Independencia y S.B.d. la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en S.T.d.T..
Cursa al folio 142 de fecha 06-11-2.008, diligencia suscrita por el apoderado judicial de la parte demanda, abogado N.P. VASQUEZ M., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 12.633, mediante la cual solicitó al Juzgado A-quo, le sea expedida copia certificada de los folios que cursan en la primera pieza del expediente.
Cursa al folio 144 de fecha 12-11-2.008, diligencia suscrita por el ciudadano I.P.H., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 1.852.86, parte actora en la presente causa, asistido por abogado J.R.V.V., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 21.149, mediante la cual solicitó al Juzgado A-quo la ejecución voluntaria de la referida sentencia.
Cursa al folio 145 de fecha 17-11-2008, auto dictado por el Juzgado A-quo, mediante la cual fijo un lapso de tres días de despacho para que el obligado efectué el cumplimiento voluntario.
Cursa al folio 152 de fecha 18-11-2.008, diligencia suscrita por los ciudadanos J.M.F. y VIEIRA AGOSTINHO JORGE, parte demanda, asistidos por el abogado WIMER O.S., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 93.659, mediante la cual solicitó al Juzgado A-quo, le sea expedida copia certificada de todo el expediente.
Cursa al folio 154 de fecha 21-11-2.008, diligencia suscrita por los ciudadanos J.M.F. y VIEIRA AGOSTINHO JORGE, parte demanda, asistidos por el abogado WIMER O.S., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 93.659, mediante la cual le revocaron el poder Apud Acta que le fuera otorgado al abogado N.P. VASQUEZ M., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 12.633 y en su lugar le confirieron poder Apud Acta al abogado W.O.S., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 93.659.
Cursa al folio 155 de fecha 24-11-2.008, diligencia suscrita por el ciudadano I.P.H., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 1.852.86, parte actora en la presente causa, asistido por abogado J.R.V.V., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 21.149, mediante la cual solicitó al Juzgado A-quo la ejecución forzosa de la referida sentencia.
Cursa al folio 156 de fecha 27-11-2008, auto dictado por el Juzgado A-quo, mediante la cual decretó la ejecución forzosa de la sentencia en la presente causa y comisionó al juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Lander, Independencia, S.B. y P.C.d. esta misma Circunscripción Judicial con sede en Ocumare del Tuy.
Cursa al folio 160 de fecha 03-12-2008, oficio Nº215200300-434, proveniente del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, mediante el cual le participó al Juzgado A-quo de la suspensión de los efectos de la sentencia dictada el 20-12-2008, hasta tanto se decida el merito del asunto en sede constitucional.
Cursa a los folioS del 168 al 193 de fecha 15-01-2009, oficio Nº215200300-009 y anexo al oficio copia certificada de la sentencia dictada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, mediante la cual se anuló la decisión dictada por este Tribunal en fecha 20 de octubre de 2008.
Cursa al folio al 198 de fecha 27-07-2009, oficio Nº 5370-159 y anexo al oficio expediente signado bajo el 2674-2007, de la nomenclatura particular del juzgado A-quo, correspondiente al juicio seguido por el ciudadano I.P.H. contra los ciudadanos VIEIRA AGOSTINHO JORGE y J.M.F. por desalojo.
Cursa al folio 199 de fecha 06-08-2009, auto dictado por este Tribunal, mediante el cual dio por recibido el presente expediente procedente del Juzgado de los Municipios Independencia y S.B.C.J.d.E.M., dándosele entrada al libro de causa bajo el mismo número 2024-08 y se abocó al conocimiento de la causa.
MOTIVA
Estando el Tribunal en la oportunidad de dictar sentencia en este Juicio, hace previamente las siguientes consideraciones:
La decisión apelada en el Juzgado A-quo estableció:
La representación de la parte demandada ratifica e impugna inspección judicial efectuada por el Registrador Inmobiliario del Municipio Independencia del Estado Miranda, este Tribunal observa que tal impugnación del elemento probatorio mencionado, como lo expresa la norma en el articulo 440 del Código de Procedimiento Civil, tratándose de un instrumento publico, el mismo ha debido ser impugnado por la contra parte, tratándose de un instrumento que proviene de un organismos publico como sucede en este caso, el mismo ha debido ser impugnado mediante la figura de la tacha; por lo que forzosamente este tribunal debe darle el valor probatorio a los efectos de que esta surta efecto legales y así se declara
Sic
Cursa al folio 83 y 84 de las presentes actuaciones, evacuación de la inspección judicial solicitada por la parte demandada, trasladándose el tribunal en la oportunidad indicada y dejando constancia del mantenimiento en general del inmueble y de las instalaciones, encontrándose en regular estado de conservación y limpieza, y así queda establecido en la presente prueba de inspección por lo que este Tribunal así lo declara
Sic
Consta en los folios 85 y 86 de las presentes actuaciones inspección judicial solicitada por la parte actora, observándose de las pretensiones allí explanadas, las condiciones generales en que se encuentra el inmueble con deterioros importantes, estados de suciedad en algunas áreas del referido inmueble, por lo que este Tribunal en su análisis considera que el inmueble se encuentra en algunas de sus partes deteriorado y falta de higiene necesaria para su funcionamiento y así queda establecido
Sic
De igual forma se observa de la clausula del Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes, que el plazo convenido de duración del presente contrato de arrendamiento, es de dos años, contados a partir del 1º de agosto 2.006, pudiendo ser prorrogado por un lapso de un (01) año mas, es decir, se entiende sin lugar a dudas que la relación contractual al comenzar el 1º de agosto de 2.006 al 2.007, transcurrió un año; y en agosto de 2.008, transcurrió el segundo año, observando este Juzgado que la acción intentada de Resolución fue admitida por este tribunal en fecha 9 de agosto de 2.007, es decir, que el contrato de arrendamiento para el momento que fue demandado se encontraba y se encuentra actualmente vigente, ni siquiera pudiera afirmarse que se encontraba en el disfrute de la prorroga legal, por cuanto el termino de duración de contrato ha fenecido, así como tampoco pudiera este Tribunal establecer que el demandado se encuentra disfrutando de la prorroga legal que establece la ley e arrendamientos inmobiliarios, en el articulo 38 y así se declara
Sic.
Por otra parte observa quien decide, que el actor menciona en su libelo de demanda para hacer valer su derecho, la acción de resolución de contrato alegando el incumplimiento de la cláusula novena del contrato y también la acción de desalojo fundamentada en el literal E del artículo 34; situación esta que es improcedente, por cuanto estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y de paso vigente. La Ley de Arrendamiento Inmobiliarios establece de manera clara y expresa en el referido artículo que solamente es procedente la acción de desalojo en contratos a tiempo indeterminado lo que no es el causo de autos, y así queda expresamente establecido
Sic.
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
La parte actora alegó, que en fecha 01-08-2.006, otorgó en arrendamiento a la parte demandada un inmueble de su propiedad integrado por toda la planta baja del edificio Los Pinos, en el cual funciona un establecimiento comercial de Bar Restaurante, ubicado el la calle Lamas de la ciudad de S.T.d.T., del Estado Miranda, formando igualmente de este arrendamiento un deposito localizado en la parte posterior del Hotel Los Pinos, con frente a la calle Carabobo, sin numero, adyacente al inmueble, con una duración del contrato de dos (02) años fijos, por un canon de arrendamiento de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,00) mensuales; igualmente expresó textual: “Es el caso ciudadana Juez que los arrendatarios AGOSTINHO y J.M.F., ya identificados, han incumplido la clausula novena del señalado contrato de arrendamiento, en virtud de que los arrendatarios mantienen en estado de deterioro el inmueble arrendado, señalándose como tales la siguientes: PRIMERO: Las condiciones físicas internas del referido inmueble en cuanto a sus paredes, se encontraron sucias y deterioradas. SEGUNDO: Las condiciones físicas de las salas de baño se encontraron sucias y en estado antihigiénico. TERCERO: Las condiciones físicas de la cocina, se encontró sucia, en estado antihigiénico. CUARTO: Con respecto al inmueble aledaño que sirve como deposito, se encontró en total estado de deterioro. Todo ello según se evidencia de la inspección realizada al inmueble objeto del contrato de arrendamiento por el registrador inmobiliario con funciones notariales del Municipio Autónomo Independencia del Estado Miranda, de fecha 20 de julio de 2.007, la cual acompaño de cuatro (04) folios útiles, marcado con letra B; por las razones expuestas, ciudadana Juez, comparezco ante su digna autoridad con la asistencia dicha para demandar por resolución de contrato de arrendamiento y el consiguiente desalojo del inmueble arrendado de conformidad con lo establecido el literal “E” del articulo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios vigentes en concordancia con el articulo 1.597 del Código Civil patrio, a los ciudadanos AGOSTINHO J.V. y J.M.F., ya identificados, para que convengan en entregarme el inmueble objeto del presente contrato o a ello sea obligado por el Tribunal” Sic.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
La parte demandada opuso la cuestion previa establecida en el articulo 358, numeral 2do del Código de Procedimiento Civil; así mismo negó, rechazo y contradijo en todas y cada una de sus partes la presente demanda por ser falsos; así mismo, negó, rechazó y contradijo que las condiciones físicas de la cocina se encuentra sucia y en estado antihigiénico, así como también, negó, rechazó y contradijo que el inmueble aledaño sirve como deposito y que forma parte del contrato de arrendamiento se encuentra en total estado de deterioro; igualmente impugno y desconoció la inspección judicial practicada por la Oficina de Registro Inmobiliario con Funciones Notariales del Municipio Independencia del Estado Miranda, en fecha 20-07-2.007, por ser a su decir violatoria al derecho de la defensa al no permitir el derecho de contralar y contradecir la misma.
Según el principio de Exhaustividad previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que obliga a los jueces a valorar y analizar todas cuantas pruebas fueran producidas en Juicio, a tal efecto este Tribunal pasa a valorar cada una de las pruebas promovidas por las partes:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
DOCUMENTALES:
o Contrato de Arrendamiento cursante a los folios del 5 al 8, suscrito entre I.P.H., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 1.852.861(arrendador) VIEIRA AGOSTINHO JORGE y J.M.F., titulares de las cedulas de identidad N° 1.064.779 y 81.338.263 (arrendatario); de este elemento probatorio se desprende que efectivamente existe una relación arrendaticia entre las partes, sobre un bien inmueble antes identificado, tal instrumento no fue tachado ni desconocido su firma en la oportunidad legal y por lo tanto se tendrá como reconocido en tomar lo dispuesto en el articulo 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil; Este Tribunal le otorga el valor probatorio par determinar que existe una relación arrendaticia entre las partes. Y ASI SE DECLARA.
o Inspección Judicial evacuada en fecha 20-07-2.007, por la Oficina de Registro Inmobiliario “Con Funciones Notariales” del Municipio Independencia del Estado Miranda, Ocumare del Tuy; en el inmueble situado en la planta baja del edificio Los Pinos, donde funciona un negocio de bar Restaurante denominado “Los Pinos” así como un local que sirve como deposito en la parte posterior del hotel Los Pinos, ubicados, el primero en la calle Lamas, Nº 27 de S.T.d.T., y el segundo en la calle Carabobo S/N en la que se dejo constancia textual: “AL NUMERO 1: Las condiciones físicas internas del referido inmueble en cuanto a sus paredes se encontraron sucias y deterioradas; AL NUMERO 2: Las condiciones físicas de las salas de baño se encontraron sucias, y en estado antihigiénico; AL NUMERO 3: Las condiciones físicas de la cocina se encontró sucia, en estado antihigiénico; AL NUMERO 4: Respecto al inmueble aledaño que sirve como deposito se encontró en total estado de deterioro. AL NUMERO 5: En esta misma fecha fueron tomadas once fotografías a los mencionados locales, las cuales se certifican” Sic. Ahora bien, esta Juzgadora observa, que la parte demandada impugna la inspección Judicial evacuada por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Independencia del Estado Miranda, así las cosas, como la presente prueba es un instrumento publico debió ser impugnado por el procedimiento de tacha como lo establece el articulo 440 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia quien aquí sentencia le otorga valor probatorio a los fines de demostrar el estado de deterioro que se encuentra el inmueble objeto de la presente litis. Y ASI SE DECIDE.
o Diez (10) fotografías certificadas por el Registro Inmobiliario Con Funciones Notariales del Municipio Independencia del Estado Miranda, S.T.d.T.; ahora bien, esta Juzgadora observa que las presentes reproducciones fotográficas se evidencia un estado de abandono, deterioro, en estado antihigiénico; por lo que esta Juzgadora de conformidad con el articulo 510 del Código de Procedimiento Civil le otorga valor de indicio a los fines de demostrar el estado de deterioro que se encuentra el inmueble objeto de la presente litis. Y ASI SE DECIDE.
o Inspección Judicial evacuada en fecha 22-11-2.007
PRIMERO: Se deja constancia que el inmueble donde se encuentra constituido el Tribunal las condiciones genéreles de aseo y limpieza del comedor, es paredes y techo en regular estado. Baño de damas: buen estado de limpieza sanitaria, excepto una sin funcionar, pisos y paredes y techos buen estado; excepto una puerta interna en regula estado de conservación.-DEPÓSITO: pisos en regula estado, las paredes y techos en estado de suciedad, pero en orden.- COCINA: paredes limpias, piso limpio, en regular estado el techo, limpio y buen estado, instalaciones eléctricas y tablero por fuera, piso desgastado, y la existencia de una alcantarilla interna. Limpieza general: en regular estado. FACHADA: sucia; ANEXO, de tasca restaurant en buen estado de conservación, uso y limpieza, baño en buen estado, excepto dos urinarios sin funcionar en el baño de caballeros; piso deteriorado. El baño de damas en buen estado de uso y conservación. Deposito de bombonas: en regular de estado aseo con cierta cantidad de basura o desperdicios a su alrededor, botellas, pipotes plásticos en desuso.- A señalamiento del promoverte se trasladó el tribunal a la parte posterior del inmueble, específicamente en la calle Carabobo, se observa un deposito de basura, con una reja externa, que se observa un regular estado de uso y conservación, paredes y techos sucios, cloacas salientes por la parte externa. Escalera de caracol: de hierro, en la parte alta existe una reja que da acceso al hotel, en regular estado cerrada con candado. DEPÓSITO: dos bombas de agua se encuentran en regular estado de uso y conservación. Se observa la instalación de un tanque subterráneo. Patio de ventilación: dos tanques para agua, existe una cava con drenaje sin inodoro, techo de zinc, la mitad y la otra mitad con reja de seguridad. Electricidad sin empotrar
Sic. Ahora bien, de la presente inspección se observa el estado de deterioro, suciedad, y la falta de higiene que se encuentra el inmueble para su funcionamiento; así mismo, la presente inspección ratifica la evacuada en fecha 20-07-2.007, por ante la Oficina de Registro Inmobiliario “Con Funciones Notariales” del Municipio Independencia del Estado Miranda, Ocumare del Tuy; por lo que esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio a los fines de demostrar el alegato de la parte actora sobre el estado de abandono y deterioro que se encuentra el inmueble. Y ASI SE DECIDE
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
o Permiso sanitario signado con el Nº 55202/15/02/0209, emanada del Distrito sanitario Nº 2, y suscrito por el Coordinador Distrital de Higiene de Alimentos y Medica Jefe del Distrito Sanitario; Ahora bien, dicho permiso fue ratificado en juicio por la testimonial del ciudadana KILMER I.G.L., titular de la cedula de identidad N° 4.286.635, pero de ello esta Juzgadora observa que en la repregunta TERCERA: ¿Diga el testigo, si su persona o el personal adscrito a higiene de los alimentos de esta población de S.T.d.T., en las inspecciones sanitarias rutinarias que le hacen a los establecimientos de fondo de comercio Los Pinos, han podido comprobar, que en la escalera tipo caracol de acceso al tanque de agua que surte a otro establecimiento comercial y que es parte de este establecimiento, y que esta totalmente obstruida por basura? De dicha repregunta realizada por la representación judicial de la parte actora expreso no tener conocimiento. Por lo que la presente prueba estando vinculada con la presente acción se le otorga valor de indicio de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECLARA.
o Comunicación de fecha 19-06-2.002 suscrita por el arrendador I.P.H., titular de la cedula de identidad Nº 1.852.861 y dirigida al arrendatario A.J.V., en el cual le manifiesta que los bienes que construya con los planos correspondiente al local comercial del Restaurant Los Pinos, que se encuentra ubicado en la propiedad pueden ser realizado sin nada tenga que pagar por ese concepto a terceras personas. Ahora bien, dicha prueba no aporta nada a la cuestión controvertida de la presente causa en tal sentido se desecha por impertinente. Y ASI SE DECLARA
o Inspección Judicial evacuada en fecha 22-11-2.007, por ante el Juzgado a-quo en la que se dejo constancia textual:
PRIMERO: Se deja constancia que el inmueble donde se encuentra constituido el Tribunal se encuentra en condiciones generales de mantenimiento y limpieza regular estado. SEGUNDO: El Tribunal observa y deja constancia de las condiciones generales de las paredes del inmueble, en lo que respecta al baño de caballeros, en el área de restaurant, baño de caballeros: sin funcionar los urinarios; piso del baño con un pequeño levantamiento en la cerámica del piso, esta área en buen estado de uso y conservación.- Baños de damas: en buen estado de uso y conservación. En el área de Lunchería el comedor: en buen estado de uso y conservación. Sanitarios de damas 5 piezas sanitarias en buen estado de uso con excepción de una sin funcionamiento, paredes de cerámicas un poco sucias, piso regularmente deteriorado. Sanitario de caballeros: urinario sin agua, con una pieza sanitaria sin uso. Depósito; piso desgastado por el uso y paredes y techos un poco sucios; cocina: paredes y techo buen estado, piso un poco desgastado; baño pieza sanitaria in tapa, paredes sucias, piso sucio y en regular estado de conservación. Sistema eléctrico sin empotrar. Se deja constancia de la petición de la parte promovente que las personas encargadas de manipular los alimentos en el referido restaurant, posee los permisos sanitarios, certificados de salud y curso de manipulación de alimentos respectivos, los cuales exhibieron al Tribunal. En la fachada trasera del inmueble, parte externa, de la calle Carabobo, se observa una reja de seguridad en regular estado de aseo. Se observo que en la calle existe cierta cantidad de basura y desperdicios, depósitos de basura, en regular estado de conservación, en lo que se refiere a paredes y techo un poco sucios, se deja constancia a solicitud del promovente que este depósito se encuentra ubicada en la parte posterior del inmueble donde se encuentra constituido el Tribunal, es decir la calle Carabobo. Así mismo se deja constancia de la existencia de una cloaca de aguas blancas que sale directo a la calle. Igualmente que dentro del inmueble se observo una escalera de metal en forma de caracol, que da acceso al hotel Los Pinos, techo de acerolit y una reja de metal área que funciona como seguridad
Sic. Ahora bien, esta juzgadora observa de la inspección realizada que el inmueble objeto de la presente litis se encuentra en regular estado de mantenimiento y limpieza, el baño de caballero sin funcionar los urinarios y levantamiento de piso; en el sanitario de dama existe una pieza sin funcionar y las paredes de la cerámica se encuentran un poco sucias y el piso regularmente deteriorado; el sanitario de caballero urinarios sin agua y una pieza sanitaria sin uso; deposito piso desgastado y paredes y techo un poco sucio; cocina piso desgastado; baño pieza sanitaria sin tapa y las paredes y piso se encuentran sucios; el sistema eléctrico se encuentra sin empotrar; la fachada trasera del inmueble de rejas de seguridad en regular estado de aseo y frente a la fachada en la calle existe cierta cantidad de basura y desperdicio; depósitos de basura y paredes y techos sucios; la existencia de cloaca de agua blanca que sale directo a la calle. Ahora bien, de la presente inspección se observa el estado de deterioro, suciedad, y la falta de higiene que se encuentra el inmueble para su funcionamiento; y de acuerdo al principio de la comunidad de la prueba que establece que una vez admitida la prueba esta no pertenece a las partes si no al proceso, la misma favorece a la parte actora; en consecuencia la presente inspección ratifica la evacuada en fecha 20-07-2.007, por ante la Oficina de Registro Inmobiliario “Con Funciones Notariales” del Municipio Independencia del Estado Miranda, Ocumare del Tuy; por lo que esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio a los fines de demostrar el alegato de la parte actora sobre el estado de abandono y deterioro que se encuentra el inmueble. Y ASI SE DECIDE.
Ahora bien, valoradas como han sido las pruebas en el proceso y acatando las consideraciones expresadas en la sentencia dictada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha ocho (08) de enero de dos mil nueve (2009), en sala constitucional, esta Juzgadora pasa a realizar pronunciamiento de fondo de la presente causa:
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:
DEL RECURSO DE APELACIÓN:
Este Tribunal previo al análisis de los hechos y circunstancias que dieron origen al presente caso, hace mención a la doctrina con el objeto de dar una definición del recurso ejercido por el actor, es decir, de la apelación en sí, con el objeto de establecer un criterio aplicable al caso de marras, así, podemos decir que la apelación en su sentido más general es el acudimiento a algo o a alguien para obtener una pretensión o para modificar un estado de cosas; es una exposición de queja o agravio contra una resolución o medida, a fin de conseguir su revocación o cambio; sin embargo, por antonomasia en lo jurídico, y específicamente en lo judicial, es el recurso que una parte, cuando se considera agraviada o perjudicada por la resolución de un juez o Tribunal, eleva a una autoridad orgánica superior; para que, por el nuevo conocimiento de la cuestión debatida, revoque, modifique o anule la resolución apelada.
La apelación, en el sistema procesal patrio, puede ser definida con el artículo 218 del Código Modelo Procesal Civil para Iberoamérica: “La apelación es el recurso concedido en favor de todo litigante que haya sufrido agravio por una resolución judicial, con el objeto que el Tribunal Superior correspondiente, previo estudio de la cuestión decidida por la resolución recurrida, la reforme, revoque o anule”.
Igualmente, puede mencionarse lo sostenido por Ulpiano, a saber: “Ninguno hay que ignore lo frecuente y necesario que es el uso de la apelación, porque ciertamente corrige la impericia y la injusticia de los jueces, aunque algunas veces se reforman las sentencias que fueron pronunciadas justamente; porque no siempre pronuncia sentencia más justa el último que determina”
La apelación es un recurso que provoca un nuevo examen de la relación controvertida y hace adquirir al Juez de la alzada la jurisdicción sobre el asunto, con facultad para decidir la controversia, y conocer tanto la quaestio facti como la quaestio iuris. Nuestro sistema de doble jurisdicción está regido por el principio dispositivo y, por el de la personalidad del recurso de apelación, según las cuales el Juez Superior sólo puede conocer de aquellas cuestiones que le sean sometidas por la partes mediante la apelación y en la medida del agravio sufrido en la sentencia del primer grado (tantum devolutum quantum appellatum), de tal modo que los efectos de la apelación interpuesta por una parte no benefician a la otra que no ha recurrido, en consecuencia de lo cual, los puntos no apelados quedan ejecutoriados y firmes por haber pasado en autoridad de cosa juzgada. (Ricardo Henríquez La Roche, “Código de Procedimiento Civil” T.II., Ediciones Liber, Caracas. 2004).
En el caso bajo examen la parte demandante apeló, la decisión dictado por el A-quo, en la que declaro: Sin lugar la acción intentada por el ciudadano I.P.H. en contra de los ciudadanos VIEIRA AGOSTINHO JORGE y FERNANDES J.M..
Con lo cual, procede la revisión de la señalada decisión, teniendo en cuenta que no se puede desmejorar la condición del único apelante.
En la presente causa la parte actora fundamentó su acción mediante la figura legal de Resolución de contrato de arrendamiento y a tal efecto consignó el documento fundamental de la demanda que recae en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. Asimismo, se observa de la acción intentada así como del referido contrato de arrendamiento que en su cláusula novena, la cual establece “…los arrendatarios se comprometen a devolver el inmueble arrendado al finalizar el contrato en los mismas buenas condiciones en que lo ha recibido...” deberán mantener el conducto de humo en buenas condicione.
Ahora bien, considera esta juzgadora del análisis realizado de la cláusula alegada como incumplida por la parte demandada, que de la redacción de la misma no expresa textualmente, que será causa de resolución de contrato de arrendamiento, la falta de higiene y deterioro del inmueble arrendado, solamente se observa el compromiso de los arrendatarios de devolver el inmueble en las mismas buenas condiciones en que lo ha recibido al término de la relación arrendaticia.
Igualmente se observa, de la redacción de la cláusula segunda del mencionado contrato de arrendamiento, que el plazo convenido de duración del presente contrato de arrendamiento, fue de dos (2) años, contados a partir del día primero de agosto del año 2006, pudiendo ser prorrogado por un lapso de un (1) año más, siempre y cuando, ambas partes manifestaran su voluntad de prorrogarlo, expresada con un (01) mes de antelación , por lo menos, al vencimiento del plazo fijo, por lo que se desprende del contenido de la misma, que la relación contractual comenzó el 1° de agosto de 2006 al 2007, transcurrió un año; y en agosto de 2008, transcurrió el segundo año, observando esta Juzgadora que el contrato de arrendamiento para el momento en que fue interpuesta la demandado se encontraba vigente, por cuanto el término de duración del contrato no había fenecido, así como tampoco la prórroga establecida en la referida cláusula.
Asimismo observa esta juzgadora, que el actor señala en su libelo de demanda a objeto de hacer para valer su derecho, la acción de resolución de contrato de arrendamiento, alegando el incumplimiento de la cláusula novena del mencionado contrato y el consiguiente desalojo fundamentada en el literal E del artículo 34, de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
PRECISIÓN COMPLEMENTARIA:
Esta juzgadora considera oportuno plasmar su punto de vista en torno a la pretendida diferencia que se quiere hacer ver entre una supuesta acción de desalojo y la acción de resolución.
El problema de la terminología con relación a los contratos de arrendamiento proviene desde la promulgación del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, en que el que se habla varias veces de desalojo, pero no en el sentido de una acción que lleve ese nombre sino en el de que esa es la consecuencia que se persigue con la demanda que intenta el propietario que busca sacar al inquilino del inmueble arrendado. Así, además del título de dicho Decreto Ley, se utilizaba la palabra "desalojo": 1) en el literal b), cuando en él se indicaba que "el inquilino intimado de desalojo tendrá derecho a..."; 2) en el literal c) cuando se señalaba "Cuando se trate de demolición, reconstrucción total, de reparación que exija el desalojo..."; y 3) en el artículo 13, que se refiere a una normativa anterior a ese Decreto, que se denominaba "Decreto de Desalojo de Vivienda Urbana". Pero es que el legislador estaba obligado a utilizar la palabra desalojo en todos esos casos, aunque su intención no fuese crear la falsa creencia de que se trataba de una acción especialísima para determinado tipo de contratos. Lo contrario hubiese sido tanto como pedir al legislador sabio por definición que contrariando las reglas del lenguaje, utilizase dos o más palabras para referirse a un asunto que se podía resumir en una.
Sin embargo, quizás por facilidad en la comprensión de lo pedido, amparado en el nombre del Decreto Ley, el foro se refería a la "Acción de Desalojo" y como ese cuerpo de normas aludía a los contratos de arrendamiento por tiempo indeterminado, ello llevó a la confusión de que las demandas relativas a arrendamientos por tiempo determinado no se les podía llamar desalojo, sino cumplimiento o resolución; sin embargo, semánticamente, esa palabra es sinónima de desalojamiento y, a su vez, ésta significa acción y efecto de desalojar. Por su parte, desalojar, como verbo transitivo, que es el que nos interesa, denota "Sacar o hacer salir de un lugar a una persona o cosa. Abandonar un puesto o un lugar. Desplazar." (Como verbo intransitivo también significa desalojo, pero en este caso no se realiza por voluntad de un tercero, sino voluntariamente por el ocupante. Es él mismo quien desaloja.)
De manera que, independientemente de que el contrato sea a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, en ambas lo que se persigue es el desalojo; es decir, arrojar, echar, expulsar del inmueble a una persona. ¿O es que acaso se pudiese sostener válidamente que quien demanda una resolución de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado no desea desalojar al arrendatario?
Por la misma razón, es impropio hablar de demandas de desocupación como exclusivas de los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, aún cuando con esta palabra el aludido Decreto sí lo hizo, cuando señalaba "Toda demanda de desocupación deberá ser acompañada de la constancia del monto del alquiler..."; pero, resulta que la palabra "desalojo", sin aditivo, implica que se trata de un inmueble, mientras que la desocupación no, ella expresa más la idea de falto de ocupación, desempleo; es decir, sin actividad laboral.
¿Entonces cuál sería el término apropiado?
Si lo que se pretende es obtener el desalojo por incumplimiento del contrato, sea a tiempo determinado o indeterminado, la acción es de "Resolución" (Aunque la Resolución implica que el contrato se considera extinguido no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera como que si jamás hubiese existido contrato alguno (Maduro Luyando); en los contratos de tracto sucesivo la doctrina acepta su resolución, por vía de excepción, con efectos hacia el futuro.)
Como enseña la doctrina y la jurisprudencia, la resolución es una de las formas de terminación de los contratos, junto con la revocación por mutuo consentimiento, la revocación unilateral también conocido por la doctrina como “resiliación”, la disolución y la rescisión. Sin embargo, la misma doctrina afirma que la resolución tiene como característica que la terminación del contrato se produce como consecuencia del incumplimiento culposo de una de las partes contratantes, caso en el cual se activa el supuesto de hecho contemplado en el artículo 1.167 del Código Civil que permite al otro contratante optar por solicitar el cumplimiento del contrato, o bien su resolución, más la indemnización de los daños y perjuicios, en cualquiera de los dos casos, si hubiese lugar a ellos.
Por tanto, si lo que se pretende es obtener el desalojo con fundamento en el vencimiento del término (o de la prórroga legal, cuando la hay), la acción es de "Cumplimiento"; y por último, si lo que se pretende es obtener el desalojo porque el propietario lo necesita para ocuparlo él o alguno de los familiares que señala la ley, o porque existe la necesidad de demolerlo o repararlo de manera tal que amerite que el inmueble esté vacío, la acción es de "Revocación".
En efecto, la doctrina sostiene que la revocación sólo procede en determinados contratos, y pone como ejemplos la donación, la sociedad y el mandato. Pues bien, también el arrendamiento, en estos dos casos particulares, es susceptible de revocación por voluntad unilateral del arrendador, aunque esté sujeta al cumplimiento de los requisitos señalados por el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Es oportuno también puntualizar que es impropio hablar de causales taxativas, cuando existe una que permite la demanda por cualquier otro incumplimiento. Esa última hace que las primeras se conviertan en enunciativas. El término taxativas implica que no hay otras, como con las de divorcio, y si de conformidad con el parágrafo segundo del artículo 34 el actor puede fundar su reclamación en una razón distinta a las causales de los literales a) a la g), es porque éstas no son taxativas.
De acuerdo con las opiniones vertidas con anterioridad, nada impide que se solicite la resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con base en el incumplimiento de alguna de sus cláusulas. Por tanto, no es cierto que la demanda que persigue el desalojo del inmueble por cualquiera de las causales indicadas (menos la del literal “b”) se deba calificar de una manera distinta a Resolución.
En efecto, si la demanda es por deterioro del inmueble, como éste es un incumplimiento de parte del arrendatario, se solicita la resolución del contrato y por ende, el desalojo.
Si la demanda se basa en la necesidad de demoler el inmueble o en la necesidad de efectuarle reparaciones que ameriten su desocupación, es indispensable dar por terminado el contrato, resolverlo o revocarlo (si la demolición o las reparaciones se requieren por faltas del arrendatario su incumplimiento se resolvería. De lo contrario se revocaría) y, por tanto, el desalojo, ya no por incumplimiento sino porque se requiere preservar la vida de los ocupantes del inmueble; es decir, por casos que se pudieran calificar como de fuerza mayor.
Si el arrendatario destinó el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador, también existe un incumplimiento de obligaciones que pudieran haber sido expresamente asumidas e incluso tácitas, por aquello de que los contratos obligan a cumplir no solamente lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley (Art. 1.160 del Código Civil), razón por la cual también procede la resolución y, por consiguiente, el desalojo.
Lo mismo ocurre si lo que pasó fue que el arrendatario le ocasionó al inmueble deterioros mayores que los provenientes de su uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador, caso en el cual también habría un incumplimiento que amerita la resolución y en consecuencia el desalojo.
Por último si el arrendatario incurrió en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble, de igual manera procederá la resolución basada en ese incumplimiento y su consecuencia necesaria: el desalojo.
El único caso en que se puede hablar de resolución, es cuando se demande con base en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo, ya que en ese evento, no habiendo incumplimiento, deberá esperar el vencimiento del término más la prórroga legal, o que se produzca el incumplimiento, y aún en ese caso se pudiese hablar de terminación de contrato por revocación y así se titularía la demanda.
En resumen, el desalojo no es más que la consecuencia de la terminación del contrato por cualquier causa, llámese cumplimiento, resolución, revocación.
Por cierto, también hay casos donde la demanda de cumplimiento de contrato apareja el desalojo, como ocurre, por ejemplo, cuando se vence el término del contrato y su prórroga, caso en el cual, en lugar de demandarse la resolución, lo que se solicita es el cumplimiento de la obligación de devolver el inmueble; es decir, de desalojarlo y entregarlo al arrendador.
En definitivas, la circunstancia de que el contrato de arrendamiento sea o se hubiese convertido en un contrato a tiempo indeterminado, no excluye la aplicación del artículo 1.167 del Código Civil, antes referido, según el cual: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Es decir, si una de las partes no ejecuta su obligación (incumple), la otra puede reclamar judicialmente la ejecución del contrato (cumplimiento) o su resolución, sin que importe la naturaleza determinada o indeterminada del contrato.
Quizás la distinción pudiera haber tenido importancia durante la vigencia del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, ya entonces no se contemplaba la posibilidad que se demandase “el desalojo” de un inmueble arrendado a tiempo indeterminado por una causal distinta a las expresamente indicadas en él; pero de acuerdo con la legislación vigente, tratar de afirmar que la demanda debe denominarse “desalojo” cuando se basa en una de esas causales o resolución cuando no se apoya en ellas, es incurrir en un rigorismo semántico injustificado. Por ello, es total y absolutamente irrelevante; es más, no está reñido con el derecho sustantivo ni con el adjetivo, la circunstancia de que el demandante invoque en su demanda las disposiciones del Código Civil que regulan los contratos y sus efectos, porque la norma contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es de contenido procesal, de modo que el derecho material sigue regulando la relación arrendaticia; pero, además, si el demandante no invoca en el libelo el procedimiento a utilizar e, incluso opina esta decidora lo invoca mal, es obligación del Tribunal aplicar el procedimiento adecuado por virtud del principio iura novit curia. Y ASÍ SE DECIDE.
Como corolario, se observa que el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no distingue, para la utilización del procedimiento breve, la naturaleza temporal del contrato de que se trate, de modo que sea a tiempo determinado o sea a tiempo indeterminado, debe aplicarse el procedimiento breve.
Por tanto, no constituye ningún error digno de hacer sucumbir la demanda, la circunstancia de que el demandante solicite la resolución en lugar de utilizar la palabra desalojo, ya que, a lo sumo, se trataría de un asunto de semántica que, como vimos, sólo se debe a una falsa creencia de que la demanda de desalojo es distinta a la de resolución, como si ésta no aparejase el desalojo. Y ASÍ SE DECIDE.
De igual forma esta juzgadora, considera prudente destacar, lo determinado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 26 de mayo de 2009, con Ponencia de la Magistrada: ISBELIA P.V., examinando el recurso de Casación propuesto por la parte demandada en el Juicio que por Resolución de Contrato de Arrendamiento, fundamentada en los artículos 1º, 33 y 34, literales “B”, “C” y “E” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, sigue la sociedad mercantil LA TABERNA DE DON BASILIO, C.A., contra el ciudadano P.A.M.C., en la causa signada con el Exp. NºAA20-C-2009-000132, donde la Sala estableció el siguiente criterio: cuya sentencia se transcribe parcialmente:
…Contra la precitada decisión de alzada, la representación judicial del demandado, anunció recurso extraordinario de casación, el cual fue negado por auto de fecha 11 de febrero de 2009, con fundamento en lo siguiente:
…Se trata el presente juicio de una acción por resolución de contrato de arrendamiento, fundamentada en los artículos 1º, 33 y 34, literales ‘b’, ‘c’ y ‘e’ de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual en su artículo 36 niega el recurso de casación para los casos de desalojos basados en el referido artículo 34, cuando dispone lo siguiente:
‘Artículo 36.- La decisión de segunda instancia en los procesos de desalojo fundamentados en las causales previstas en los literales del artículo 34 de esta Ley, no tendrán recurso alguno.’.
En virtud de lo antes expuesto, el Tribunal concluye, que es procedente en el caso sub iudice negar la admisión del recurso de casación interpuesto (Sic) por la parte demandada…
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De la detenida lectura de las actas que conforman el presente expediente, la Sala observa que el caso in comento versa sobre una demanda por resolución de contrato de arrendamiento, fundamentada en una pretensión de desalojo, según se evidencia del escrito libelar, en el cual expresamente el accionante señaló lo que a continuación parcialmente se transcribe:
…por i.d.A. 1.159 del Código Civil, invoco como Ley entre las partes, todas y cada una de las cláusulas contenidas en el Contrato de Arrendamiento que acompaña el presente escrito libelar marcado con la letra ‘D’. E igualmente invoco el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que rige para el presente caso, y muy especialmente los artículos 1º, 33 y 34 literales ‘b’, ‘c’ y ‘e’, este último a los fines resolutorios por vía contractual…
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En el sub iudice, la Sala observa que la presente demanda por resolución de contrato de arrendamiento, tal como fue señalado, está fundamentada en los artículos 1.159, 1.160 y 1.579 del Código Civil Venezolano, los cuales disponen que: “los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”, y “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”, además se fundamenta en las disposiciones contenidas en los artículos 1º, 33 y 34 literales “b”, “c” y “d”, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que resulta obvio que el demandante lo que persigue es el desalojo del bien inmueble dado en arrendamiento, dichas normas disponen lo siguiente:
Artículo 1º. “El presente Decreto Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados.”.
Artículo 33. “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”.
Artículo 34. “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
(…Omissis…)
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En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
-
Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
(…Omissis…)
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Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador…”
Ahora bien, la Sala, interpretando el criterio jurisprudencial supra parcialmente transcrito y aplicándolo al caso bajo análisis, se permite señalar que el accionante al invocar las causales contenidas en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente las contenidas en los literales “b”, “c” y “d”, lo que persigue no es otra cosa sino el desalojo del bien inmueble dado en arrendamiento, por cuanto dichas causales están referidas única y exclusivamente al desalojo de bienes inmuebles, las cuales, tal como lo señala la doctrina de la Sala, son únicas y taxativas, impuestas por el Estado para la procedencia del mismo, sin hacer referencia al contenido y alcance de la disposición contenida en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, la cual dispone: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ella.”, cuyos motivos de cumplimiento o resolución de contratos se encuentran perfectamente diferenciados dada su heterogeneidad y características, de las causales taxativas del desalojo, por lo que en estos casos, resulta concluyente que cuando la acción se fundamente en alguno de los motivos previstos en el mencionado artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, la decisión definitiva de segundo grado de jurisdicción, siempre que cumpla con los presupuestos del artículo 312 del Código de Procedimiento Civil, tendrá acceso a la sede casacional, y cuando la acción se fundamente alguna de las causales contenidas en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por mandato del artículo 36 eiusdem, no tendrán alguno y por ende no, son susceptibles de ser revisadas en la sede casacional...”
Observa esta juzgadora, de las actuaciones del presente expediente, que la demandada de autos compareció en la oportunidad procesal fijada para la contestación de la demanda conforme lo preceptúa el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil para los juicios breves, pero no se ajustó a lo preceptuado en los artículo 35 de la ley arrendaticia y el artículo 362 de la ley adjetiva civil, limitándose únicamente, hacer valer el defecto de forma del libelo en la oportunidad de la contestación de la demanda, no invocando defensas de fondo. Ahora bien, se deduce de los artículos 887 y 362 del Código de Procedimiento Civil, que la no comparecencia del demandado en la oportunidad de la contestación a la demanda, produce la confesión ficta, si no es contraria a derecho la petición del demandante y nada probare que le favorezca. En el caso la demandada de autos compareció en la oportunidad señalada para la contestación de la demanda, pero no invocó defensas de fondo y no contradijo los dichos de la actora, teniéndose como ciertos todos los hechos alegados por la actora en el libelo de la demanda. Y ASÍ SE DECIDE.
Ahora bien, la presente acción persigue, según la parte actora, la resolución del contrato de arrendamiento que tiene con la parte demandada en virtud de que la parte demandada en su carácter de arrendatario mantienen en estado de deterioro el inmueble arrendado, por lo que consignó Inspección Judicial evacuada en fecha 20-07-2.007, por la Oficina de Registro Inmobiliario “Con Funciones Notariales” del Municipio Independencia del Estado Miranda, Ocumare del Tuy; en el inmueble situado en la planta baja del edificio Los Pinos, donde funciona un negocio de bar Restaurante denominado “Los Pinos” así como un local que sirve como deposito en la parte posterior del hotel Los Pinos, ubicados, el primero en la calle Lamas, Nº 27 de S.T.d.T., y el segundo en la calle Carabobo S/N. Ahora bien, en la sentencia recurrida, la parte demandada impugnó dicha inspección judicial. Ahora bien observa quien aquí sentencia que la impugnación puede ser por desconocimiento de firma de un documento o por tacha de falsedad, y visto el escrito de contestación a la demanda, la demandada expresa que la impugna por ser violatoria al derecho de la defensa, al no permitir el derecho de controlar y contradecir la misma como puede observarse tratándose de un instrumento público, el mismo ha debido ser impugnado mediante la figura de tacha de acuerdo a lo establecido a 444 del Código de Procedimiento Civil; y por lo que la presente inspección como han sido valorada anteriormente ratifica las inspecciones evacuadas en fecha 22-11-2.007, promovidas por ambas partes en el proceso, y que demostraron el alegato de la parte actora sobre el estado de abandono y deterioro que se encuentra el inmueble. Y ASI SE DECIDE.
En el caso de marras, esta sentenciadora puede apreciar que la demandada, no pudo contradecir los hechos por la cual se le demandan; no demostró que no son ciertos los hechos alegados por la parte actora en el libelo de demanda, incumpliendo así con lo establecido en el contrato de arrendamiento, en sus obligaciones como arrendataria, al no darle el cuido el inmueble como un buen padre de familia; en consecuencia la parte demandada incumplió con lo establecido en el contrato de arrendamiento en su clausula novena “Los arrendatarios se comprometen en devolver el inmueble arrendado al finalizar el contrato, en las mismas buenas condiciones en lo que ha recibido, tanto en las paredes, puertas, ventanas, cañería, sanitario, techos baños, instalaciones eléctricas, luces y pinturas. Siendo acordado que los arrendatarios deberán mantener en buenas condiciones el conducto que conduce el humo desde el interior del negocio hacia el exterior, a los fines que su salida sea normal, sin perjudicar las instalaciones del hotel ni de los vecinos” Sic. Y fundamentada en lo establecido en el articulo 34 de la Ley de Arrendamiento inmobiliario “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en cualquiera de las siguientes causales: E) “Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador”
En consecuencia la parte demandada no dio cumplimiento a la carga procesal que le impone el 506 del Código de Procedimiento Civil “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”, y 1.354 del Código Civil “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Y como en el caso de marras debe tenerse en cuenta que lo que pretende la parte demandante es la Resolución del Contrato de Arrendamiento y consecuencialmente el desalojo del inmueble. Y por cuanto el Juez, de conformidad con lo establecido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en sus decisiones debe atenerse a lo alegado y probado en autos sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, y las normas de derecho a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad de conformidad con el articulo 12 del Código de Procedimiento Civil; y establece nuestra Carta Magna en sus artículos 26 y 257; Articulo 26: “Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos; a la tutela efectiva de los mismo y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. El estado garantizara una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismo o reposiciones inútiles”. Articulo 257 “El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptaran un procedimiento breve, oral y publico. No se sacrificara la justicia por la omisión de formalidades no esenciales” En consecuencia debe forzosamente declararse CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte actora ciudadano I.P.H., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 1.852.861 contra la decisión dictada por el Juzgado de los Municipios Independencia y S.B.d. la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en S.T.d.T., en fecha 26-06-2.008. Y ASI SE DECIDE.
DISPOSITIVA
Por las razones anteriormente expuestas, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y actuando por Autoridad de la Ley, conforme a los Artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:
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- CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte actora ciudadano I.P.H., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-1.852.861
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- SE REVOCA la decisión dictada por el Juzgado de los Municipios Independencia y S.B.d. la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en S.T.d.T., en fecha 26-06-2.008.
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- CON LUGAR LA DEMANDA POR RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por el ciudadano I.P.H., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-1.852.861 contra los ciudadanos VIEIRA AGOSTINHO JORGE y J.M.F., mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 1.064.779 y E-81.338.263.
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- En consecuencia RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito entre el ciudadano I.P.H., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 1.852.861 y los ciudadanos VIEIRA AGOSTINHO JORGE y J.M.F., mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. V- 1.064.779 y E- 81.338.263.
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- SE ORDENA LA ENTREGA MATERIAL, del inmueble objeto del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, constituido por toda la planta baja del edificio Los Pinos, en el cual funciona un establecimiento comercial de Bar Restaurante, ubicado en la calle Lamas de la ciudad de S.T.d.T., del Estado Miranda, y un deposito localizado en la parte posterior del Hotel Los Pinos, con frente a la calle Carabobo, sin número, adyacente al inmueble.
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- SE CONDENA en costas a la parte demandada VIEIRA AGOSTINHO JORGE y J.M.F. (identificados ut-supra), de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 ejusdem.
Publíquese, regístrese y remítase con oficio el presente expediente a su tribunal de origen.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy. En Ocumare del Tuy, a los veintiséis (26) días del mes octubre de del dos mil nueve (2009). Año 199º de la Independencia y 150° de la Federación.
LA JUEZ
DRA. ARIKAR BALZA SALOM
EL SECRETARIO
ABG. MANUEL GARCÍA
En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, siendo las 12:30 p.m.
EL SECRETARIO
ABG. MANUEL GARCÍA
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Expediente: 2024-08
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