Decisión de Juzgado Cuarto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 27 de Octubre de 2006

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Caracas, veintisiete (27) días del mes de octubre de 2006.

AÑOS 196º Y 147º

Se inicia la presente causa mediante interposición del escrito libelar presentado por el abogado en ejercicio J.T.B., actuando en su condición de Apoderado judicial del ciudadano H.B.A., ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para la época, que por cierto era éste mismo Juzgado, y luego de haberse realizado el respectivo sorteo administrativo de distribución de causas, le correspondió a este mismo Tribunal para su conocimiento, sustanciación y decisión.

Señaló expresamente en su escrito libelar la representación judicial de la parte actora que: Mi representado, en fecha 24-01-00, realizó una negociación con la empresa INVERSIONES FEROD 90-37, C.A., representada en esa oportunidad por el ciudadano J.A.F.D.B., quien dijo actuar como representante de la citada empresa, pactando con mi representado la compra-venta de un local de aproximadamente quinientos sesenta y nueve metros cuadrados (569 M2), situado en el edificio denominado “Centro Piedra Azul, P.B.A, construido sobre un terreno propiedad de la citada empresa, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones describe en su demanda y constan igualmente según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 10 de octubre de 1996, anotado bajo el No. 08, Tomo 06, Protocolo Primero, del cual acompaño marcada “B” en copia certificada y opone a la demandada.

Posteriormente mediante documento protocolizado por ante la citada oficina de Registro Público, en fecha 23-08-00, anotado bajo el No. 21, Tomo 16, Protocolo Primero, se rectificó la cabida del citado terreno, quedando determinado que en realidad el citado inmueble tiene una superficie de CINCO MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y CINCO CON 46/100 METROS CUADRADOS ( 5.695,46 mts), cuyo documento acompañó en copia simple y lo opongo a la parte demandada. Refiere que se estableció en el documento de compraventa que la protocolización definitiva se produciría a mas tardar el mes de septiembre del año 2000 y se convino como precio del local la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL DÓLARES AMERICANOS (U.S.A.$420.000,00), de los cuales la empresa vendedora recibió a cuenta del precio al momento de cerrar la negociación, la suma de SESENTA MIL DOLARES AMERICANOS (U.S.A. $ 60.000,00) mediante cheque de la cuenta personal de mi representado que posee en Citibank, Brickell Ve. Miami Florida, el cual fue depositado en la cuenta Nº 86000323506 de INVERSIONES FEROD 90-37, C. A., que ésta posee en el Banco Comerse Bank, Miami Florida, y como es costumbre bancaria en los Estados Unidos de América, los cheques que se emiten regresan originales a los libradores, una vez cobrados por los beneficiarios. El saldo restante se acordó que se cancelaría U.S.A.$300.000,00, el día 17 de marzo del año 2000, y U.S.A.$60.000,00, restantes el 30 de enero del año 200. Que el local sería entregado con piso de cemento rústico, techo rústico, paredes frisadas y pintadas; baños con paredes pero sin sanitarios ni piezas de baño, dos puertas de entrada, módulo de anexo ascensor-uso exclusivo y 6 puestos de estacionamiento de los cuales dos son techados y puntos de luz según plano. Acompañó a los autos los documentos que sustenta y fundamenta sus dichos.- Igualmente refiere que se estableció por ambos contratantes que los sesenta mil dólares entregados en el citado acto, servirían de garantía por ambas partes del fiel cumplimiento de lo establecido y por tanto si alguna de ellas desistiere, pagaría los sesenta mil dólares por daños y perjuicios causados a la otra. Que el Banco Citibank de Miami, confirmó haber pagado a Inversiones Feroz, 90-37, c.a., el día 27 de enero de 2000, la suma DE SESENTA MIL DÓLARES ($60.000,00) acompaña original de la confirmación por parte del Citibank, N.A., de Miami, del cobro del cheque, constancia debidamente otorgada ante Notario Público del Estado de Florida y legalizada en el Consulado de Venezuela en Miami. Que en fecha 28-01-2000, de común acuerdo con la empresa Inversiones Feroz 90-37, C.A, representada por el ciudadano J.F., se modificaron las condiciones de pago por la compra del local en cuestión del Edificio Centro Piedra Azul, en los términos siguientes: Se entregó la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA, (U.S.A.$258.000,00) como parte de pago adicional al precio, o sea que con este pago, la empresa había recibido la suma de TRESCIENTOS DIECIOCHO MIL DÓLARES ($ 318.000,00), estableciéndose que para el día 09 de febrero de 2000, se cancelarían U.S.A. $2000,00, con el compromiso de pagar el saldo restante de U.S.A.$100.000,00, en seis cuotas trimestrales de quince mil dólares, debiendo pagar la primera cuota el día 30-03-00 y una cuota final de U.S.A.$ 10.000,00 el 30-09-2000. Argumentando que en efecto, mi representado pagó el 09 de febrero de 2000, la cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS CATORCE MIL BOLIVARES (Bs. 1.314.000) a INVERSIONES FEROD, suma ésta equivalente para ese momento de la cantidad de DOS MIL DÓLARES ($2.000). Posteriormente mi representado, continuó cancelando el precio del local objeto de la negociación. Que en fecha 10 de marzo de 2000, mi representado le entregó al ciudadano J.F., actuando este último en nombre de Inversiones Ferod, 90-37, c.a., la cantidad de SIETE MILLONES SEISCIENTOS CUARENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.7.647.500,00) por concepto de abono al pago del precio del local comercial, equivalente a la cantidad de ONCE MIL QUINIENTOS DÓLARES DE LOS ESTASDOS UNIDOS DE AMERICA (U.S.A.$11.500), seguidamente en fecha 14 de marzo de 2000, pagó al ciudadano R.R.P., titular de la cédula de identidad No. 3.180.341, actuando en representación de la vendedora INVERSIONES FEROD, 90-37, C.A., la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS VEINTISIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.327.500,00) equivalentes a la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS DÓLARES (U.S.A. $.3.500,00). Seguidamente, en fecha 23 de Junio de 2000, mi representado le entregó a J.F., en representación de la vendedora la cantidad de QUINCE MIL DÓLARES AMERICANOS (U.S.A.$ 15.000,00) como abono de pago al precio del local. Es oportuno señalar que el anticipo al pago del precio y la entrega de la suma dada el día 28 de enero de 2000, fue por la promesa de la empresa, a través de J.F. que de entregar dicha suma, en ese día, se adelantaría la construcción y terminación del edificio, y por consiguiente se le entregaría, sin lugar a dudas, el local en la fecha establecida del 30 de marzo del 2000. Esto fue garantizado por el citado ciudadano, alegando que la obra estaba casi lista y que con esa importante cantidad, no habría problema para la entrega física del local “A” en la fecha prevista del 30 de marzo del 2000, hacho que igualmente garantizó el otro directivo y socio, R.R.P., en la oportunidad que recibiera los dos mil dólares entregados el día 14-03-00, y otorgara el recibo en representación de Inversiones Feroz 90-37, C.A.

Posteriormente, en el mes de mayo de 2000, el local fue terminado según las condiciones establecidas en el compromiso de compraventa, y mi representado le manifestó a la vendedora en varias oportunidades que le hiciera entrega del local, pero levantando un acta o documento provisional, a lo cual se negaron, manifestándole que estarían listos para el mes de septiembre del 2000, con la documentación definitiva, que no era necesario hacer ningún documento provisional, sin embargo, mi representado insistió que para tomar el local y hacer cualquier inversión en él, debía constar la entrega en un documento y no verbalmente. Así fue transcurriendo el tiempo y el 06 de junio del 2000, mi poderdante envió telegrama con acuse de recibo, reclamando la realización de una medición conjunta del área del local, por cuanto consideraba que no tenía la cabida que señalaba el documento de venta provisional, o sea que los quinientos sesenta y nueve metros cuadrados (569 M2) no eran ciertos, que mas bien podrían ser 535 m2, más el área de uso exclusivo de anexo ascensor. Nuevamente en fecha 09 de octubre del 2000, mi representado envió telegrama con acuse de recibo, reclamando que hasta esa fecha no se le había cumplido con la entrega física del local ni se le había otorgado el documento de venta definitivo, lo cual le estaba causando evidentes y cuantiosos daños y perjuicios. Asimismo, mi representado envió en fecha 9 de octubre de 2000, otro telegrama a Inversiones Feroz, 90-37, C.A., señalando que el local comercial debió entregarse, según lo acordado, en fecha 30 de marzo de 2000, lo cual los vendedores no cumplieron, a pesar de haber recibido la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL DÓLARES, casi un noventa por ciento (90%) del precio del local. De igual forma, el telegrama menciona los daños y perjuicios que ya se le estaban causando a mi representado por el incumplimiento de los vendedores. En fecha 13 de Noviembre de 2000, mi representado envió otro telegrama a la vendedora, señalando igualmente el incumplimiento en la entrega del local, a pesar de haberse pagado la cantidad arriba descrita, sin obtener respuesta alguna de los demandados. Posterior a estos telegramas, la empresa manifestó a mi representado, verbalmente y en presencia de testigos, que estaba dispuesta a entregar el local y otorgar el documento de venta definitivo, pero en realidad nunca tuvo la intención de cumplir el contrato. Ante la promesa de los vendedores, mi representado les hizo saber que estaba en trámites para arrendar el local en las condiciones actuales, aún sin documento y sin habitabilidad, señalando el Director Presidente de la empresa vendedora, que no había ningún problema, que pronto se otorgaría el documento y se le entregaría el local, que procediera a su arrendamiento. Después de la referida promesa de que pronto se finiquitaría el negocio, mi representado les manifestó que estaba dispuesto a cancelar el saldo pendiente, pero que se debía medir la cabida, puesto que el local era más pequeño de los que se había ofrecido, y si los 569 m2 costaban 420.000 dólares, significa que el metro cuadrado equivale a la cantidad de SETECIENTOS TREINTA Y OCHO DÓLARES CON TRECE CENTAVOS DE DÓLAR ($ 738,13) cada metro cuadrado, todo ello debidamente notificado en el telegrama de fecha 06 de Junio de 2000, sin embargo la demandada, hasta la fecha no ha manifestado intención alguna de solucionar el problema, y hasta la fecha no ha entregado el local, ni menos ha entregado el documento público definitivo de la venta. Por lo que su incumpliendo ha sido definitivo. Que en fecha 23 de Noviembre, y ante la promesa verbal de que pronto se estaría firmando el documento de venta definitivo y se le entregaría el local, a mas tardar en el mes de diciembre de 2000, mi representado procedió a firmar documento de compromiso arrendaticio sobre el citado local con la empresa Marmolería El Vaticano, contrato este que se suscribió en fecha 23-11-00, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda. Que en el referido contrato, se estableció en su cláusula décima que para garantizar el fiel cumplimiento de las obligaciones, el Arrendatario entregó al Arrendador la cantidad de SESENTA Y SEIS MIL DÓLARES AMERICANOS y quedó establecido que si El Arrendador no entrega el local físicamente para el día 15 de enero de 2001, debía devolver al Arrendatario los SESENTA Y SEIS MIL DÓLARES AMERICANOS ($66.000,00) más una cantidad igual por Daños y Perjuicios. Así ocurrió. En vista del incumplimiento por parte de la sociedad mercantil Inversiones Ferod, c.a., en su obligación de entregarle a mi poderdante el local a más tardar del mes de septiembre de 2000, a pesar de los múltiples requerimientos por escrito, mi representado en fecha 20 de febrero de 2001 debió cumplir con la cláusula penal y le pagó a Marmolería Vaticano, la suma de CIENTO TREINTA Y DOS MIL DÓLARES AMERICANOS ($ 132.000,00), es decir sumado al monto convenido en el contrato tuvo que pagar igual cantidad como indemnización de Daños y perjuicios. En conclusión, mi representado hasta la presente fecha entregó a la sociedad mercantil INVERSIONES FEROD, 90-37, C.A., por intermedio de los ciudadanos J.F. y en una ocasión a R.R., quienes decían representar a la referida sociedad, la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL DÓLARES AMERICANOS ($ U.S.A. 350.000,00) a los efectos de abonar parte del precio para la compra del local identificado en autos y objeto de la negociación efectuada, estipulada en la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL DÓLARES AMERICANOS (U.S.A. $420.000,00). Es de hacer notar que la obligación fue pactada en dólares, y que la cantidad de dinero entregada en bolívares, fue para cubrir el remanente de las cuotas pendientes, quiero decir que la obligación nunca dejó de ser en dólares, lo cual significa que la moneda extranjera se encuentra como moneda de cuenta. Por otra parte, mi poderdante es acreedor de la cláusula penal estipulada en el denominado contrato de compromiso de venta, firmado entre él y J.F. actuando este último en calidad de representante de Inversiones Feroz, c.a., cláusula penal estipulada en la cantidad de SESENTA MIL DÓLARES AMERICANOS (U.S.A.$ 60.000,00)

Con fundamento en los hechos señalados y argumentos legales esgrimidos a lo largo de este libelo, en base a la violación de las disposiciones legales indicadas, y fundamentalmente al incumplimiento culposo de los accionados, en nombre de mi representado H.B.A., ocurro ante su competente autoridad para demandar, como en efecto formalmente demando a la sociedad mercantil INVERSIONES FEROD 90-37, C.A., antes identificada, y solidariamente al ciudadano J.A.F.D.B., también identificado, para que convengan o en su defecto, a ello sean condenados por este Tribunal, en lo siguiente:

1. -Que convengan en dar cumplimiento al contrato de venta del inmueble identificado en el escrito.

2. -Que convengan a otorgar a mi representado, el documento público de venta sobre el local adquirido e identificado anteriormente o en su defecto la sentencia que así lo acuerde, su protocolización constituya titulo traslativo de propiedad, y en su oportunidad mi representado pagará el saldo que le queda pendiente, una vez determinada la cabida exacta del local, al precio pactado por metro cuadrado, según el precio y cabida establecida en el contrato y debidamente explicada en el libelo de demanda y en dólares de los Estados Unidos de América al cambio que rija para el momento del pago, para lo cual solicito sea determinado dicho saldo mediante experticia complementaria del fallo.

3. -En pagar a mi representado la cantidad de SESENTA MIL DOLARES AMERICANOS, o su equivalente a la moneda nacional en la cantidad de CUARENTA Y CUATRO MILLONES QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 44.580.000,00), a razón de 743 bolívares por dólar.

3. -Los intereses moratorios, calculados a la rata del 12% anual.

4. -Las costas y costos del presente juicio.

   Por último señaló que para el caso que los demandados no pudieren dar cumplimiento a los términos del contrato, y no les fuera posible entregar el inmueble adquirido por mi poderdante, subsidiariamente en nombre de mi representado ejerzo la acción de resolución de contrato, y a tales efecto demando a la empresa INVERSIONES FEROD 90-37, C.A., antes identificada, y solidariamente al ciudadano J.A.F.D.B., también identificado, para que convenga o en su defecto sean condenados por el Tribunal, en lo siguiente.

1. -Que convengan en dar por resuelto el contrato de venta del inmueble identificado.

2. -En devolverle a mi representado, la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (U.S.A. $350.000,00) que le fueron entregados como abono al precio de venta del inmueble señalado.

3. -En pagar la cantidad de SESENTA MIL DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (U.S.A. $. 60.000,00) por efecto de la cláusula penal establecida en el contrato de compra venta.

   Estimó la presente acción subsidiaria en la cantidad de CUATROCINTOS DIEZ MIL DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA, o su equivalente de acuerdo al artículo 95 la Ley del Banco Central de Venezuela, en la cantidad de TRESCIENTOS TRES MILLONES SEISCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 303.630.000,00), a razón de 743 bolívares por dólar.

   Por último solicitó al tribunal que de conformidad con lo establecido en los artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil, decretara medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble propiedad de la empresa demandada.

   Consignados como fueron los documentos fundamentales de la presente acción por parte de la representación judicial de la parte actora, tal como se desprende de su diligencia de fecha 29 de octubre de 2001, y con vista a que la demanda interpuesta no es contraria al orden público, a las buenas costumbres, ni a ninguna disposición expresa de la ley, ordenó admitirla por los tramites del juicio ordinario, lo cual fue acordado mediante auto de fecha 12 de Noviembre de 2001, ordenándose el emplazamiento de los co-demandados INVERSIONES FEROD 90-37 C.A., en la persona del ciudadano J.A.F.D.B., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-9.966.976, y, a éste último también en su propio nombre, a los fines de que compareciere por ante este Tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de la última citación practicada, en las horas de despacho fijadas en la tablilla del Tribunal, a los fines de dar contestación a la demanda incoada en su contra u opusieran las defensas que juzgaren pertinentes.

   Siguiendo en el mismo orden procesal en que se desarrolló el presente procedimiento, se observa de autos que la parte actora habiendo consignado los fotostatos para la elaboración de la compulsa, según diligencia suscrita en fecha 5 de abril de 2002, la misma fue librada en fecha 3 de mayo de 2002, tal como lo hizo constar el secretario del Tribunal. Acto seguido el Alguacil del Tribunal procedió a trasladarse en fecha 31 de julio de 2002, a la dirección suministrada por la actora a los fines de gestionar la citación personal de los co-demandados, dejando expresa constancia el funcionario en mención, de haberse traslado a la citada dirección y no haber localizado al demandado, motivo por el cual procedió a consignar a los autos la correspondiente compulsa en original, a fin de que surta sus efectos legales.

   En fecha 09 de agosto de 2002, compareció la representación judicial de la parte actora y solicitó que, en vista de la diligencia consignada por el ciudadano Alguacil, en la cual manifestó no haber podido localizar a la parte demandada, se procediera a su citación a través de carteles; pedimento éste que fue acordado mediante auto dictado en fecha 14-08-02.

   Cumplidos como fueron todos los requisitos exigidos en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a su publicación, consignación y fijación de Ley, tal como se evidencia de la diligencia suscrita por el ciudadano secretario accidental del Tribunal en fecha 8-01-03. Seguidamente se observa de autos que en fecha 22 de enero de 2003, compareció el abogado en ejercicio J.D.C.B., inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 26.495, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la empresa co-demandada INVERSIONES FEROD 90-37 C.A., según consta de instrumento poder que consignó a los autos, y con el carácter delegado en su persona, en nombre y representación de la citada empresa, procedió a darse por citado en el presente juicio.

   En fecha 17 de febrero de 2003, compareció el Apoderado Judicial de la empresa co-demandada, arriba identificado, y solicitó al Tribunal el abocamiento del ciudadano juez designado a este juzgado, para la prosecución de la causa, pedimento éste que fue acordado mediante auto dictado en fecha 19-02-02.

   Mediante diligencia de fecha 19 de Marzo d 2003, compareció el abogado en ejercicio L.R.R., inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 26.221, actuando en su carácter de Apoderado Judicial del co-demandado J.A. FERREIRA, según consta del instrumento poder que acredita su representación consignado a los autos, y con tal carácter, procedió en nombre y representación de su poderdante a darse por citado en el presente juicio. Igualmente solicitó al Tribunal fijar una Audiencia Conciliatoria de todas las partes, con el propósito de negociar un acuerdo que le ponga fin al presente juicio.

   Mediante diligencia suscrita en fecha 21-03-03, compareció la representación judicial de la co-demandada INVERSIONES FEROD 90-37, C.A., solicitando al tribunal se pronunciara respecto a la oposición a la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar decretada en fecha 14 de diciembre de 2001, la cual recayó sobre un inmueble propiedad de la demandada, el cual se encuentra plenamente identificado en autos.

   Llegada la oportunidad correspondiente para dar contestación a la demanda, se evidencia de autos que en fecha 23 de abril de 2003, compareció por una parte el Apoderado Judicial de la empresa co-demandada INVERSIONES FEROD 90-37, C.A., a través del abogado en ejercicio J.D.C.B., plenamente identificado, y con tal carácter procedió a consignar a los autos, escrito constante de tres (3) folios útiles, mediante el cual procedió a dar contestación al fondo de la demanda incoada en contra de su representada, igualmente consignó seis (6) anexos, contentivo de seis contratos de opciones de venta los cuales cita como ejemplo de cómo se efectúan este tipo de contrato.

   En este mismo orden de ideas y encontrándose dentro del lapso de contestación a la demanda, se evidencia que en la misma fecha, es decir, el 23 de abril de 2003, compareció igualmente el abogado en ejercicio L.R.R., inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 26.221, en su carácter de Apoderado judicial del co-demandado J.F., y procedió a consignar en dos (2) folios útiles, escrito mediante el cual da contestación al fondo de la demanda; ambos escritos fueron agregados a los autos. Del contenido de los escritos antes señalados, se evidencia que ambos co-demandados niegan que su representada en fecha 24 de enero de 2002, haya realizado negociación alguna con la parte actora H.B.A., ni en ninguna otra fecha. Igualmente desconocen, impugnan y rechazan todos y cada uno de los instrumentos que consignó la parte demandante, junto al escrito libelar, en especial, el Instrumento Privado, que riela al folio 27del Cuaderno Principal, que lleva como titulo Compromiso de Venta, ya que al decir de ambos co-demandados, ese documento no emana de su representada la sociedad mercantil INVERSIONES FEROD 90-37 C.A., por lo que solicitan al tribunal hacer un análisis exhaustivo y pormenorizado del instrumento en mención denominado Compromiso de Venta.

   Mediante diligencia de fecha 05 de mayo de 2003, compareció el abogado en ejercicio J.T., y actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, insistió en la validez de los instrumentos acompañados al libelo de demanda y solicitó al tribunal la apertura del termino probatorio previsto en el artículo 449 del Código de Procedimiento Civil.

   En fecha 19 de mayo de 2003, compareció el apoderado actor y procedió a consignar a los autos escrito contentivo de tres (3) folios útiles, a través del cual insistió con argumentos esbozados, debidamente argumentados en dicho escrito y haciendo relevancia a la norma establecida en artículo 449 del Código de Procedimiento Civil, insiste en la validez de los instrumentos impugnados y desconocidos por los co-demandados, por lo cual ratificó una vez mas la apertura del lapso probatorio previsto en la norma antes citada.

   Mediante auto dictado en fecha 26 de mayo de 2003, se acordó convocar a las partes intervinientes en el presente procedimiento, para llevar a cabo un Acto Conciliatorio, tal como lo dispone el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil, fijándose dicho acto para el día 06 de junio de 2003.

   Llegada la oportunidad fijada y convocada para que ambas partes concilien o pudiesen llegar a un acuerdo entre ellos en la presente controversia, consta en autos que en fecha 6 de junio de 2003, siendo las 10.a. m., tuvo lugar el acto conciliatorio, al cual comparecieron la parte actora ciudadano, H.B.A., asistido por su apoderado judicial, abogado en ejercicio J.T.B., plenamente identificado en autos, compareciendo igualmente el ciudadano J.A.F.D.B., como parte demandada, asistido por el abogado L.R.R., inscrito en el INPREABOGADO con el No. 26.221 y el abogado J.D.C.B., inscrito en el INPREABOGADO con el No. 26.495, actuando en nombre y representación de la empresa demandada INVERSIONES FEROD, 9037, C.A., habiendo sido aprobada por las partes la conciliación del presente juicio y homologada por el tribunal según auto de fecha 11 de junio de 2003, conciliación celebrada entre las partes y la cual quedó en los términos siguientes:

   PRIMERO: INVERSIONES FEROD 9037, C.A., se obliga a entregar el inmueble objeto de la negociación que dio origen a la presente demanda cuyas medidas y linderos y demás especificaciones constan en el libelo de la demanda y se dan aquí por reproducidas exactamente en el estado en que se encuentra y que las partes están conciente de ello, incluido los seis (6) puestos de estacionamiento con dos (2) techados, según lo establecido en el documento suscrito por J.F. en representación de INVERSIONES FEROD 9037,C.A. que cursa en autos y los puntos de luz según los planos suscritos entre las partes. SEGUNDO: Se establece como fecha tope para la protocolización del documento definitivo de venta el día 30 de mayo de del año 2004. TERCERO: Para el momento de la protocolización el señor H.B.A., cancelará a INVERSIONES FEROD 9037, C.A., la cantidad de VEINTE MIL DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA, (USA.$20.000,oo) o su equivalente en moneda nacional. CUARTA: Se establece como cláusula penal para LA PARTE que incumpla con las obligaciones que asumen en la prense conciliación, deberá cancelar a la otra la cantidad de CIEN MIL DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (USA.$ 100.000,oo) o su equivalente en moneda nacional que rija al cambio en la oportunidad de su pago, que deberá realizarse en el término de quince (15) días contados a partir de la fecha tope establecida. Las parte estarán obligadas a fijar un nuevo lapso de UN AÑO con las mismas condiciones de la cláusula penal. QUINTO INVERSIONES FEROD 9037, C.A. se obliga a comunicar a la dirección siguiente o con telegrama con acuse de recibo, con QUINCE (15) días de anticipación a la fecha de otorgamiento del documento público de venta, a la dirección siguiente: Avenida Principal Lomas de Prados del Este, Residencia Piedra B.A. 8-A, Municipio Baruta del Estado Miranda. El señor H.B. se obliga a no entorpecer la permisología ante las autoridades Municipales como es el caso de la habitabilidad del edifico en cuestión. SEXTA: Ambas partes se comprometen a mantener relaciones armónicas y de respeto. SEPTIMA: INVERSIONES FEROD 9037, C.A. RENUNCIA al procedimiento y la acción de la reconvención planteada. OCTAVA: El señor H.B., solicita que sean suspendidas las medidas cautelares inmediatamente. Ambas partes solicitamos del Tribunal Homologue la presente conciliación dándole efecto de cosa Juzgada y de por terminado el presente juicio. NOVENA: Todos los derechos de esta conciliación que pertenece al señor H.B., podrá éste cederlos a terceras personas que estén interesadas en el inmueble. INVERSIONES FEROD 9037, C.A. se compromete a entregar el día de hoy en plena posesión el inmueble objeto de esta conciliación. Igualmente convienen que se mantendrá la posesión del mismo, como propietario del inmueble al señor H.B. durante cualquier prórroga del plazo aquí establecido para el otorgamiento del documento definitivo de venta DÉCIMA: Ambas partes solicitan al Tribunal se sirva Homologar la presente conciliación dándole efecto de cosa Juzgada y de por terminado el presente juicio. Terminó, se Leyó y conformes firman

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   Por decisión de fecha once (11) de junio de dos mil tres, el Tribunal impartió la homologación de la conciliación, declarándola homologada, de conformidad con lo establecido en el articulo 263 del Código de Procedimiento Civil, como sentencia pasada con autoridad de cosa juzgada. Decisión que no fue apelada por ninguna de las partes, quedando firme como cosa juzgada. Así se decide.

   Ahora bien, la parte actora, H.B.A., representada por su apoderado J.T.B., ha venido planteando que la parte demandada ha incumplido con los términos contenidos en dicha conciliación, dentro de los cuales se destaca que establecieron un lapso de tiempo para que los demandados otorgaran el documento de venta sobre el local comercial objeto del presente juicio, estableciendo la fecha del 30 de mayo de 2004. En dicha conciliación se estableció que si por incumplimiento de los demandados no se otorgaba el documento de venta, estos quedarían obligados a indemnizar a la parte actora en la suma de cien mil dólares de los Estados Unidos de América, (usa $ 100.000,oo), con un plazo adicional de otro año, o sea hasta el 30 de mayo de 2005, y si para esta última fecha, tampoco se hubiese logrado la protocolización del documento de venta definitivo, los demandados quedarían obligados a indemnizar a la parte actora con otros cien mil dólares de los estados unidos de América, (usa. $100.000,oo). Igualmente los demandados se obligaron a entregar de inmediato bajo la posesión del actor el local objeto del juicio, ubicado en Carretera Baruta Sector los Guayabitos, Sector Piedra Azul con No. de Catastro 124/08.

   Ahora bien, lo cierto es que según se desprende de los autos, y de la inspección ocular signada bajo el Nº S-3011, evacuada por ante el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, consignada por la parte actora y riela a los autos del Cuaderno de Medidas, apreciándose del contenido de los particulares evacuados por el citado Tribunal, que la parte demandada ha venido utilizando el local, sin dar cumplimiento de su entrega a la parte actora, hecho que debió ocurrir desde el mismo día que se celebró la conciliación, tal como lo acordaron ambas partes, desprendiéndose entonces que desde la citada fecha, hasta el día de hoy la parte demandada no ha dado cumplimiento a la entrega del local, conforme lo acordado en la conciliación del día 11 de junio de 2003, apreciando el tribunal que aún dicho inmueble permanece bajo la posesión de la demandada, incumpliendo lo acordado en la conciliación. Así se decide.

   Asimismo observa esta juzgadora que, en cuanto a la otra obligación que se estableció en la referida conciliación, la cual trata del documento definidito de venta, el cual se estableció un plazo máximo hasta el 30 de mayo de 2004, con una prórroga de un año más, es decir hasta el 30 de mayo de 2005, y en las mismas condiciones de la cláusula penal establecida en el punto cuarto, donde se convino que en caso de incumplimiento por alguna de las partes, deberá cancelar a la otra la cantidad de CIEN MIL DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA, (USA. $. 100.000,oo), por cada período incumplido. Observándose entonces que llegado el día 24 de mayo de 2004, la parte demandada, consignó un proyecto de documento de traspaso de derechos de propiedad del local comercial, siendo esto rechazado por la parte actora a través de su escrito de fecha 28 de Junio de 2004, alegando en el mismo que aún no está otorgada la habitabilidad sobre el inmueble, ni está protocolizado el documento de condominio, como para que se pueda individualizar cada uno de los locales, y que esa forma de documento no constituye el verdadero documento de propiedad sobre el local, invocando en su favor el incumplimiento de la conciliación, por lo que tal proceder lo rechaza categóricamente su representado, solicitando en consecuencia la ejecución de la conciliación homologada.

   En este sentido y de lo anteriormente expuesto a juicio del tribunal, la parte demandada, INVERSIONES FEROD 9037, C.A. incumplió con lo acordado en la conciliación, como era la entrega del local en posesión de la parte actora ese mismo día de la celebración del acto, es decir el 11 de junio de 2003, y el otorgamiento del documento de propiedad definitivo de venta, dentro del término máximo del 30 de mayo de 2004.

   En este contexto el tribunal considera que para que pueda transferirse la propiedad de un inmueble integrado por locales comerciales, como el del caso de especie, y se pretenda vender dichos locales, a personas diferentes, el inmueble debe estar constituido bajo el régimen de la Ley de Propiedad H.p. que es dicha ley, la que permite la individualización de los diversos locales o apartamentos que puedan integrar un edificio, y no es posible enajenarlo de otra forma, como pretende la parte demandada, y siendo que en la conciliación celebrada, se estableció un plazo para que se culminara la obtención del permiso de habitabilidad, lo cual no ha sido demostrado por la parte demandada durante la secuela de la presente causa a juicio del tribunal, determina que sin la habitabilidad otorgada para el edificio, estipulándose que las partes establecieron ese lapso para que se completara todo lo concerniente a la habitabilidad y la protocolización del documento de condominio, para que de esta manera pueda la demandada transferir al actor, la plena propiedad del local objeto de la presente acción, individualizado y bajo el régimen de la Ley de Propiedad horizontal, y no en la forma como pretendió hacerlo, mediante la venta de derechos en porcentaje, lo cual viola la citada Ley de Propiedad Horizontal, principio jurídico al que están sometidas las personas que pretenden enajenar inmuebles formados por locales y apartamentos de un edificio, por lo que considera el tribunal, que en el caso de autos, la demandada INVERSIONES FEROD 9037, C.A. no cumplió con lo acordado en la conciliación, ni en el lapso fijado hasta el 30 de mayo de 2004, ni en la prorroga de un año adicional, el cual venció el 30 de mayo de 2005, por lo que tal incumplimiento le acarrea el pago de la cláusula penal de un (1) año, por la suma de CIEN MIL DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA, (USA.$ 100.000,oo) o su equivalente en moneda nacional, calculada dicha suma al cambio oficial del bolívar respecto del citado dólar, que rija para el momento en que se produzca el pago, tal como fue acordado en la cláusula penal, , por lo que es forzoso para este tribunal, decretar la ejecución de la conciliación. ASÍ SE DECIDE.

   En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal decreta la ejecución de la transacción que tuvo lugar en el acto conciliatorio celebrado en fecha 06 de junio de 2.003, entre H.B.A., parte actora antes identificada, y la empresa demandada INVERSIONES FEROD 90-37, C. A., y en consecuencia se ordena la entrega inmediata del local de la planta baja, signado con la letra “A”, del edificio Centro Piedra Azul, ubicado en la Avenida Los Guayabitos, Urbanización Piedra A.d.M.B.d.E.M., el cual tiene los linderos y medidas siguientes: por el Este, lindando con la rampa de acceso en veinticinco punto cuatro metros, (25,4 mts); SUROESTE, once punto setenta y cinco metros (11,75 mts) con la rampa de acceso en ángulo de 45 grados aproximadamente. Al SUR ocho punto ochenta metros (8.80 mts.) con el estacionamiento del edificio; al OESTE treinta y cuatro metros parte con estacionamiento, hall de ascensores y otros locales, al SUR dieciséis punto ochenta metros (16,80 mts) con otro local (s) con un área de quinientos treinta y cinco metros cuadrados. Adicionalmente con un área en el hall de ascensores de aproximadamente de once metros cuadrados de uso exclusivo, con inclusión de los seis (6) puestos de estacionamiento de los cuales dos (2) de ellos techados, según el documento de compromiso de compra venta y en el Acto Conciliatorio debidamente homologado. Así mismo, se condena a la demandada INVERSIONES FEROD 90-37 C.A. a pagar a la parte actora, la suma de CIEN MIL DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (USA.$100.000,oo), o en su defecto, en moneda nacional al cambio oficial que rija para el momento en que se produzca el pago, en virtud de la cláusula penal establecida en el punto cuarto de la referida transacción.

   LA JUEZ TITULAR

   Abg. LISBETH SEGOVIA PETIT LA SECRETARIA

   Abg. LISRAYLI CORREA

   EXP. 10-565

   LSP/LC/x3