Decisión de Juzgado Sexto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 19 de Julio de 2007

Se inició el presente juicio por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoado por los abogados E.A. y B.Q., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros: 32.976 y 17.293, respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana HORMIS DEL C.S.D.R., en contra de los ciudadanos A.M.C.M. y A.R.D.C., por demanda interpuesta ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 2 de febrero de 2004. Luego del sorteo respectivo, le correspondió su conocimiento a este Juzgado, el cual mediante auto de fecha 24 de agosto de 2004, admitió la demanda y su reforma.

Sostiene la parte actor que celebró un contrato de arrendamiento con opción a compra con los demandados sobre un inmueble de su propiedad constituido por: “un apartamento distinguido con el número y letra DOCE RAYA C (12-C) situado en la planta número DOCE (12) del Edificio denominado “RESIDENCIAS BASENTO”, incluidos los puestos de estacionamiento distinguido con los números 109, 110 y 111, ubicados en la Planta Baja (PB) y el maletero distinguido con el número 36 ubicado en la Planta Sótano del mismo Edificio, el cual esta situado en la esquina formada por la Avenida J.A.P. y la calle 7 de la unidad vecinal número 3, de la urbanización Montalbán, Jurisdicción de las Parroquias La Vega y Antemano, Municipio Libertador del Distrito Capital.”

Dicho contrato fue debidamente autenticado ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 25 de febrero de 2000, anotado bajo el Nº 34, Tomo 14, de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaría. De conformidad con la cláuusla tercera del contrato las partes estipularon el canon de arrendamiento en la cantidad de cuatrocientos veinte mil bolívares (Bs. 420.000,ºº) pagaderos por mensualidades adelantadas, dentro de los cinco (5) días anteriores al primer día del vencimiento del mes adelantado por pagar. En la cláusula cuarta del contrato las partes convinieron en lo siguiente: “Serán por cuenta exclusiva de LOS ARRENDATARIOS todo lo relativo al pago de los gastos de condominio, de suministro de electricidad, gas, servicio de teléfono y aseo urbano y domiciliario…”. Asimismo se estipuló que: “…El incumplimiento de LOS ARRENDATARIOS en el pago del canon de arrendamiento dentro de los quince (15) días siguientes a su exigibilidad, hará que el presente contrato, única y exclusivamente, en lo referente al presente contrato de arrendamiento con opción a compra, se considere resuelto de pleno derecho y facultará a LA ARRENDADORA a exigir la devolución inmediata del inmueble, el pago de los cánones pendientes así como los correspondientes a todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro contrato, y cualesquiera otras obligaciones que subsisten a cargo de LOS ARRENDATARIOS…”.

Adujo la actora que la cláusula décima cuarta establece el tiempo de vigencia del contrato, cuando señala: “El presente contrato se celebra a tiempo determinado y bajo ninguna circunstancia podrá ser considerado a tiempo indeterminado, siendo su plazo de duración un (1) año, contado a partir de la autenticación del presente contrato, el cual será prorrogado por períodos iguales obligatorios para ambas partes por un lapso de cuarenta y dos (42) meses contados a partir del 23 de febrero de 1999, con revisión anual del canon de arrendamiento según lo pautado por el Banco Central de Venezuela referente al índice inflacionario para la fecha…”.

Asimismo, sostiene la accionante que para el 22 de febrero de 2002, el canon de arrendamiento era de quinientos setenta mil bolívares (Bs. 570.000,ºº) ajustado a los índices inflacionarios del Banco Central de Venezuela. Pero es el caso, alega la actora, que los arrendatarios dejaron de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de julio a diciembre de 2002, así como los correspondientes a los meses de enero a noviembre de 2003, ambos inclusive, a razón de Bs. 570.000,ºº por cada mes, todo lo cual asciende a la cantidad de nueve millones seiscientos noventa mil bolívares (Bs. 9.690.000,ºº).

Con fundamento en los hechos antes transcritos, la actora demanda la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 25 de febrero de 2000, autenticado ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador, bajo el Nº 34, Tomo 14, de conformidad con los artículos 1.592, 1.64, 1.159 y 1.167, todos del Código Civil; en concordancia con los artículos 33 y 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Asimismo, demanda la indemnización de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento de los arrendatarios, por la suma de los cánones de arrendamiento adeudados y los que se continuaren causando hasta la entrega definitiva del inmueble, de conformidad con el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Finalmente, demanda que las sumas condenadas a pagar mediante sentencia definitiva, sean ajustadas a través de la aplicación de la corrección monetaria desde la fecha de interposición de la demanda hasta la ejecución del fallo, de conformidad con los índices inflacionarios, así como la condenatoria de la parte demandada al pago de costos y costas del proceso.

La representación judicial de la parte demandada se dio expresamente por citado en nombre de sus representados, mediante diligencia de fecha 11 de julio de 2005. En fecha 13 de julio de 2005, compareció la parte demandada al acto de contestación, donde promovió la cuestión previa del ordinal 7, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una condición o plazo pendiente, con fundamento en el contenido de la cláusula décima quinta del contrato de arrendamiento celebrado el 25 de febrero de 2000.

Seguidamente, rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra. Señaló que la relación contractual se inició en el año 1999 cuando se firmó el primer contrato, que el canon de arrendamiento fue determinado en la cantidad de cuatrocientos veinte mil bolívares (Bs. 420.000,ºº), sin que exista contrato alguno donde se estipule que el canon es de Bs. 570.000,ºº, como lo afirma la actora. Negó haber recibido carta alguna por motivos de retraso o donde se le participara el incremento del canon, siendo que dicha obligación se la atribuye a la parte actora. Señaló que desconocía los daños y perjuicios alegados por la actora, aduciendo que no aparecían especificados los montos de los referidos daños y perjuicios causados, siendo suficiente a su juicio, el pago de los intereses.

En el mismo acto, la parte demandada procedió a reconvenir por cumplimiento de contrato, el mismo cuya resolución pretende la actora. En la reconvención, los demandados hacen valer el contenido de la cláusula décima quinta que prevé: “Se establece entre las partes, que bajo ninguna circunstancia, la resolución del contrato de arrendamiento, afectará de manera alguna, ni parcial ni totalmente lo referente a la opción de compraventa implícita en el presente contrato.” De conformidad con dicha cláusula, alegó la existencia de un contrato de promesa de venta, cuyo cumplimiento exige la parte reconviniente.

Finalmente, en su petitorio, la parte demandada solicitó al tribunal se desestimara la pretensión de la parte actora, y que en caso de ser condenados los demandados a efectuar algún pago, que el mismo fuere aplicado de conformidad con el artículo 1.277 del Código Civil, relativo al tres por ciento (3%) de intereses.

Con relación a la cuestión previa promovida por los demandados, la actora adujo que la misma se encontraba vencida. En tal sentido hace valer el contenido de la cláusula décima cuarta que prevé: “El presente contrato se celebra a tiempo determinado y bajo ninguna circunstancia podrá ser considerado a tiempo indeterminado, siendo su plazo de duración un (1) año, contado a partir de la autenticación del presente contrato, el cual podrá ser prorrogado por períodos iguales obligatorios para ambas partes por un lapso de CUARENTA Y DOS (42) meses contados a partir del 23 de febrero de 1999…” Igualmente cita el contenido de la cláusula décima sexta que establece: “…Se fija un término de cuarenta y dos (42) meses, contados a partir del veintitrés de febrero de 1999 a los efectos de la vigencia del presente contrato de opción de compraventa del inmueble anteriormente descrito…”.

De conformidad con lo anterior, aduce que al interponerse la demanda el 2 de febrero de 2004, y siendo admitida el 12 de febrero, se evidencia que el plazo establecido para la opción de compra, se encontraba vencido.

La parte actora rechazó la reconvención interpuesta por los demandados, aduciendo que al haberse celebrado el contrato de opción de compra el 25 de febrero de 2000, y en virtud que el plazo de 42 meses comenzó a computarse a partir del 23 de febrero de 1999, el mismo había vencido, sin que los arrendatarios cumplieren la opción de compra. Dicho incumplimiento alegado por la actora, se fundamenta en los artículos 1.264 y 1.159 del Código Civil, con base a los cuales solicitó que la reconvención fuera desechada en la sentencia definitiva.

Ambas partes promovieron pruebas en el presente juicio.

CUESTIÓN PREVIA DEL ORD. 7º DEL ART. 346 DEL C.P.C.

Con fundamento en lo establecido por la cláusula décima quinta del contrato de arrendamiento con opción a compra, la parte demandada promovió la cuestión previa del ordinal 7, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una condición o plazo pendiente. La referida estipulación contempla: “Se establece entre las partes, que bajo ninguna circunstancia, la resolución del contrato de arrendamiento, afectará de manera alguna, ni parcial ni totalmente, lo referente a la opción de compraventa implícita en el presente documento.” Observa este Juzgador que en virtud de la relación previa existente, las partes acordaron celebrar una opción de compraventa la cual tendría un término de duración de cuarenta y dos (42) meses contados a partir del 23 de febrero de 1999. Asimismo, en la cláusula décima séptima se pactó que el precio de la venta del inmueble sería la cantidad de Bs. 61.000.000,ºº, el cual se mantendría invariable durante un período no mayor de 18 meses, contados a partir del 23 de febrero de 1999, susceptible de aumento o disminución, de acuerdo a los índices de inflación publicados por el Banco Central de Venezuela.

Ahora bien, estima quien aquí decide, que las partes expresaron claramente y sin lugar a equívocos, que ambos negocios jurídicos, tanto el contrato de arrendamiento como la opción de compra, aún cuando estuvieren reguladas en un mismo documento, la resolución del arrendamiento no afectaría la opción de compraventa. Por consiguiente, el plazo previsto en el pacto de opción de compraventa no constituye una condición o un plazo pendiente frente al contrato de arrendamiento, ni la opción de compra en sí misma considerada constituye una condición que deba prevalecer para declarar la resolución del contrato de arrendamiento, pudiendo subsistir aquella aún después de declarada la resolución de la relación arrendaticia.

De conformidad con los argumentos antes expuestos, este Juzgado declara SIN LUGAR la CUESTIÓN PREVIA contenida en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una condición o plazo pendiente, Y ASÍ SE DECIDE.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

La presente controversia se plantea con ocasión a la existencias de un contrato de arrendamiento con opción a compra, suscrito entre las partes el 25 de febrero de 2000, y autenticado en la Notaría Pública Décimo Octava del Municipio Libertador del Distrito Federal, en la misma fecha, anotado bajo el Nº 34, Tomo 14 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría. Consta en autos que la actora acompañó su libelo de demanda con la respectiva copia certificada del referido documento, por lo que de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, surte plenos efectos probatorios, en cuanto a la veracidad de su contenido y reconocimiento de sus firmas. De conformidad con la cláusula tercera del mencionado instrumento, los arrendatarios se comprometieron a pagar el canon de arrendamiento mensual, estipulado en la cantidad de Bs. 420.000,ºº, por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, mediante depósitos efectuados en la cuenta corriente Nº118-11345T del Banco Provincial a nombre de O.R.A., titular de la cédula de identidad Nº V-11.556.477, estableciéndose expresamente que las planillas debidamente validadas por el banco se tendrían como comprobantes del pago del canon mensual de arrendamiento, debiendo los arrendatarios conservar todas las planillas de depósitos efectuados, advirtiendo que la última planilla de depósito, no cabía presumir el pago de los meses anteriores. En este sentido se estableció que la falta de pago de uno de los cánones de arrendamiento dentro de los 15 días siguientes a su exigibilidad, facultaría a la actora a exigir la devolución inmediata del inmueble, el pago de los cánones pendientes así como los correspondientes por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro. Igualmente, los arrendatarios asumieron la obligación de pagar los gastos de condominio, suministro de electricidad, gastos de servicio de teléfono, aseo urbano y domiciliario.

Ahora bien, demostrada como ha sido la existencia de la relación arrendaticia, de las obligaciones asumidas por las partes en virtud del arrendamiento y, toda vez que no constituye un hecho controvertido que se trata de un contrato de arrendamiento estipulado por tiempo determinado, debe procederse a verificar si en el caso de marras operó el incumplimiento alegado por la actora, relativo a la falta de pago por parte de los arrendatarios de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio a diciembre de 2002, así como los correspondientes a los meses de enero a noviembre de 2003, ambos inclusive, a razón de Bs. 570.000,ºº por cada mes, todo lo cual asciende a la cantidad de nueve millones seiscientos noventa mil bolívares (Bs. 9.690.000,ºº). Por su parte los demandados rechazaron haber incumplido su obligación, así como también negaron que el canon de arrendamiento ascendiera a la cantidad antes señalada, remitiéndose al contenido de la cláusula tercera del contrato.

Observa este Juzgador que, en aplicación del artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el legislador prevé que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, es decir, sus alegatos y, en el caso de marras, la parte actora al haber demostrado la existencia de la relación arrendaticia, de la cual se deriva la obligación de los arrendatarios a pagar los cánones de arrendamiento mensuales, cumplió con su carga probatoria, es decir, demostró la existencia de la obligación. Mientras que corresponde a los arrendatarios demostrar el pago o cualquier hecho extintivo de la obligación exigida. En este sentido, de la revisión efectuada por el Tribunal a las pruebas que cursan en autos, observa que si bien la parte demandada promovió prueba de informes dirigida al Banco Provincial y al Banco de Venezuela a los fines de que indicara los depósitos efectuados en las cuentas identificadas en el escrito de promoción, de autos no se desprende la evacuación de la referida prueba. Ahora bien, rielan a los folios 162 al 174, copias simples de las planillas de depósitos efectuadas por A.C., a nombre de O.R.A., de fechas 22 de marzo de 1999,

Riela al folio 184, copia simple de planilla por recibo de pago emitida por Domegas, C.A., correspondiente al mes de julio de 2002. Asimismo, riela al folio 196 copia simple de recibo de pago emitido por la Junta de Condominio Residencias Basento, correspondiente al mes de julio de 2002, sin fecha o sello indicativo de cancelación. Al folio 198, cursa copia simple de planilla de recibo de pago emitida por Domegas, S.A., por concepto de facturación del mes de agosto de 2003, e igualmente copia simple de las planillas de recibo de pago correspondientes al mes de enero y mayo de 2005.

La parte demandada también consignó las copias simples de planillas expedidas por la Administradora Serdeco, C.A. por concepto de servicio de energía eléctrica, aseo y relleno sanitario, correspondientes a los meses de mayo y julio de 2005. Sin embargo, se observa que las mismas no se encuentran debidamente firmadas o selladas en señal de cancelación.

Distinguidas como fueren las pruebas aportadas por la demandada, observa este Juzgador que todas ellas constituyen documentos privados, y a su vez, se trata de instrumentos emanados de terceros ajenos al juicio, por lo que correspondía a los demandados, evacuar las correspondientes pruebas de informes dirigidas a dichas empresas, a los fines que ratificaran el contenido de dichos instrumentos y su cancelación, no pudiendo suplir el Tribunal dicha carga.

Si bien la parte demandada promovió la prueba de informe dirigida a ratificar los depósitos efectuados por los arrendatarios en la cuenta y a nombre de la persona indicada por la arrendataria, no se evidencia que hubiere impulsado su evacuación, razón por la cual los instrumentos privados emanados de terceros, consignados en copias simples, deben ser desechados, no surtiendo en el presente juicio ningún valor probatorio, y así se declara.

Con fundamento en lo anteriormente señalado, y en virtud que los arrendatarios no cumplieron con la obligación de demostrar el pago de los cánones de arrendamiento señalados por la actora como insolutos, así como los gastos por concepto de servicios del inmueble, debe colegirse que han incurrido en incumplimiento respecto de las obligaciones del contrato de arrendamiento, siendo ello causal de resolución del contrato, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil que reza: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Tomando como premisa que las partes se encontraban vinculadas por el contrato de arrendamiento, y toda vez que los arrendatarios se comprometieron a pagar mensualmente los cánones de arrendamiento establecidos en la cantidad de Bs. 420.000; así como los gastos por servicios de los que gozara el inmueble arrendado, sin que en el presente juicio hubieren desvirtuado los hechos alegados por la actora referidos a la falta de pago de tales conceptos, es por lo que forzosamente debe declararse procedente la pretensión de la demandante de resolución de contrato de arrendamiento, Y ASÍ SE DECIDE.

Con relación a la pretensión accesoria de indemnización de daños y perjuicios, derivada de las sumas adeudadas por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, así como los que se continuaren causando hasta la definitiva entrega del inmueble, este Juzgador la declara parcialmente procedente, toda vez que la estimación efectuada por la actora del valor de lo cánones de arrendamiento difiere de la prevista en el contrato, no existiendo en autos prueba alguna de que el incremento de la cantidad pactada sea proporcional al aumento del índice inflacionario, hecho éste que al formar parte de los alegatos de la actora, debía asumir la carga de demostrar y fundamentar dichos incremento, a través de la correspondiente experticia. Por los razonamientos expuestos, se declara parcialmente con lugar la pretensión de indemnización de daños y perjuicios, condenándose a la parte demandada a pagar los cánones de arrendamiento adeudados, a razón de cuatrocientos veinte mil bolívares (Bs. 420.000,ºº) por cada mes, hasta la entrega definitiva del inmueble, con los intereses que hubieren devengado de conformidad con lo establecido en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Y ASÍ SE DECIDE.

Vista la solicitud efectuada por la actora relativa a la aplicación de la corrección monetaria sobre los montos adeudados, estima este Juzgador que, la misma sólo será aplicable sobre el monto de los cánones que se adeuden hasta el mes inmediato anterior a la elaboración de la experticia complementaria al fallo que a tales efectos se ordena realizar, excluyendo las cantidades devengadas por concepto de intereses, Y ASÍ SE DECIDE.

RECONVENCIÓN POR

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA

Vistos los términos en que fue planteada la Reconvención, este Juzgador estima que la misma debió ser inadmitida, por tratarse de una pretensión que resulta incompatible con la principal, debido a que la misma debía sustanciarse por los trámites del procedimiento ordinario. Habida cuenta que el juicio principal se sustanció por los trámites del procedimiento breve, mal podría este Juzgador resolver el fondo de la controversia habiéndose tramitado el juicio por un procedimiento distinto al previsto en la ley, lo cual constituiría un menoscabo al principio del debido proceso y el derecho a la defensa, previsto en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Corresponde a la parte que interpuso la reconvención acudir a las vías y procedimientos establecidos para tramitar ésa pretensión mediante una acción autónoma.

Por cuanto en fecha 14 de julio de 2005, mediante auto publicado por este Tribunal se admitió la reconvención por cumplimiento de contrato, pese a que se fundamentó en el convenio de opción de compra, y por consiguiente, debió ser inadmitida en cuanto a que su procedimiento resultaba incompatible con el procedimiento breve, es por lo que este Juzgador a los fines de una sana administración de justicia, y actuando de conformidad con el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 334 de la Constitución, declara la NULIDAD del auto publicado el 14 de julio de 2005. Asimismo, y como consecuencia del pronunciamiento que antecede, se declara la INADMISBILIDAD de la RECONVENCIÓN por cumplimiento de contrato en lo que respecta al pacto de opción de compraventa, propuesta por la parte demandada, Y ASÍ SE DECIDE.

DECISIÓN

Con fundamento en los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la ciudadana HORMIS DEL C.S.D.R., en contra de los ciudadanos A.M.C.M. y A.R.D.C., ya identificados. Asimismo, se declara la INADMISIBILIDAD de la RECONVENCIÓN por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, interpuesta por los ciudadanos A.M.C.M. y A.R.D.C. contra la ciudadana HORMIS DEL C.S.D.R.. En consecuencia, este Tribunal declara: