Decisión nº PJ0182008000383 de Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil sede en Ciudad Bolivar de Bolivar (Extensión Ciudad Bolivar), de 30 de Mayo de 2008
| Fecha de Resolución | 30 de Mayo de 2008 |
| Emisor | Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil sede en Ciudad Bolivar |
| Ponente | Hayde Franceschi |
| Procedimiento | Desalojo |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR
JURISDICCIÓN CIVIL.-
ASUNTO: FP02-R-2008-000106
ASUNTO PRINCIPAL: FP02-V-2007-000790
N° DE RESOLUCIÓN: PJ0182008000383
VISTO “CON CONCLUSIONES DE LA PARTE ACTORA”
PARTE ACTORA:
Ciudadano: H.F.M., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 13.327.236 y de este domicilio.-
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA:
Ciudadanos: H.A.B.N., H.M.E., R.R.H.E.S. Y A.R.S.N., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 30.598, 31.634, 31.713, 35.713 y 3.755, respectivamente y de este domicilio, como consta en poder especial que corre al folio 13.-
PARTE DEMANDADA:
Ciudadano: P.O.U., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 11.169.943 y de igual domicilio.-
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA:
No tiene apoderado judicial, se le designo Defensor Judicial recayendo el cargo en la abogada SORY HERNÁNDEZ, en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 100.326, como consta al folio 144.-
MOTIVO: DESALOJO
PRETENSIÓN
INTRODUCCION
Que consta de contrato autenticado el día 18-10-2006, en la Notaria Pública Segunda de Ciudad Bolívar, anotado bajo el N° 54 , Tomo 123 de los Libros de Autenticaciones respectivo el cual acompaña en original marcada con la letras “B” su mandante cedió en arrendamiento al ciudadano P.O.U., identificado un inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Los Turpiales, Torre C, Apartamento 3-1, piso 3, entre las calles La piscina y la Granja del Sector La Sabanita de esta ciudad; que se pacta en la cláusula cuarta que la duración del contrato sería por el termino fijo de un año, contado a partir del 15-09-2006.de Ciudad Bolívar.- Que la Cláusula Décima establece que el canon de arrendamiento mensual es la suma de Bs. F 250, que el arrendatario pagará en la forma previstas en la cláusula novena. Que así mismo se pactó en la cláusula décima primera que son causas expresa para solicitar la resolución del presente contrato la falta de pago de dos mensualidades de arrendamiento, vencido que sea 15 días continuo de la fecha de su exigibilidad sin haberse producido el pago correspondiente daría derecho a solicitar la resolución del contrato y la desocupación del inmueble, así como el pago de la totalidad de los cánones arrendaticios con los daños y perjuicios que pudieran ocurrir a la vivienda, lo cual quedo reafirmado en la misma Cláusula conforme a la cual, en pacto resolutorio expreso, el incumplimiento de las obligaciones contractuales asumida por el arrendatario le autorizaría a acceder a la jurisdicción para solicitar la resolución del contrato y reclamar, además los daños y perjuicios que el incumplimiento hubiere causado, así como los gastos judiciales y extrajudiciales a que hubiere lugar por el mismo motivo; que en todo caso vale decir convertida la duración del contrato en tiempo determinado, el medio legalmente autorizado para reclamar jurisdiccionalmente la extinción del vinculo jurídico por falta de pago del canon arrendaticio lo es la resolución del contrato de arrendamiento al cual se refiere el artículo 33 de la Ley de arrendamiento Inmobiliarios. Que es el caso que el arrendatario ha mantenido una conducta reiterada contraria al principio de la buena fe que debía regir la ejecución de los contratos, pues se ha rehusado a realizar el pago de la pensión dentro del lapso establecido en la cláusula Décima Primera. Que con este proceder obviamente ha querido sustraerse, tanto de la obligación que tiene de acatar lo pactado en su alcance, como de todas las consecuencias que se derivan del contrato según la equidad, el uso y la ley, Empero, no se percató que con proceder tan desleal incurrió sostenidamente en causal suficiente para justificar el acceso a la jurisdicción a fin de obtener la tutela de la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento de la obligación de cancelar oportuna y debidamente, conforme a lo pactado en el contrato, el canon de arrendamiento, con la adición de los daños y perjuicios causados por dicho incumplimiento, así como todas indemnización a las cuales tengo derecho a partir de la mora del arrendatario.-
INSOLVENCIA DEL ARRENDATARIO
Que el contrato de arrendamiento que vincula a su representante con el ciudadano P.O.U. se rige, en el tiempo, bajo la vigencia de la normativa de la Ley de Arrendamiento de 21-10-1999.
La Ley de arrendamiento Inmobiliario, Rectora de la vigencia del contrato establece en su artículo 51
Cuando el arrendador de un inmueble REHUSARE expresa a tacita recibir el pago de la pensión de arrendamiento VENCIDA, de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente que actué en nombre y descargo del arrendamiento, consignaría por ante el Tribunal…..Dentro de los quince días siguientes al vencimiento de la mensualidad
.
Que se prevé también ahora, bajo la normativa vigente, la consignación de la pensión arrendaticia como medio liberatorio y con fines de solvencia (art. 56 de la Ley) pero sólo cuando concurran, como presupuesto de validez, que la arrendadora se rehuse a recibir el pago, que la pensión arrendaticia esté vencida ( por ende sea exigible) y que la consignación se haga dentro de los quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidades. Cualquier pago hecho sin la concurrencia de esos tres presupuestos será inválido y, consecuencialmente inhábil para los fines de solvencia de la arrendataria.- Que de modo si el arrendatario hubiere hecho alguna consignación que no lo hizo sería una consignación no legítimamente efectuada y, por ende el arrendatario no habrá logrado el estado de solvencia perseguido.
Que es una de las dos obligaciones principales del arrendatario, ex artículo 1592 del código civil, la de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos en el negocio arrendaticio; de modo que será las estipulaciones contractuales, en aplicación del principio de la autonomía de la voluntad, las que determinaran si las pensiones de arrendamiento se cancelan por periodo anticipado o si se cancelan por periodo vencidos.
Que conforme la cláusula Novena del contrato que ha aportados para el proceso marcado “B”, se pactó que el canon lo cancelaría el arrendatario dentro de los cinco primeros días de cada mes de las mensualidades adelantadas consiguientemente, cualquier pago incluido el pago por consignación ante un Órganos Jurisdiccional, hecho antes o después del vencimiento del contrato era antes y es hoy extemporáneo y por consiguiente, efectuado fuera de la previsión normativa del contrato ya que conforme a la cláusula novena debió pagar como lo allí indicado, quedando el arrendatario en absoluto estado de insolvencia.
Que marcado con la letra “C”, acompaña un legajo instrumental constante de 11 folios los cuales contiene el informe emanado de los tribunales de municipio donde se indica que el arrendatario no ha hecho ninguna clase de consignaciones a favor de su mandante desde el momento en que se firmo el contrato hasta la presente fecha. Con esa actitud de no querer ni desocupar ni pagar pretender y sigue pretendiendo el arrendatario, soslayando el principio de la buena fe que debe regir la ejecución contractual, mantener en un estado de insolvencia y que si hubiera ejecutado directamente su obligación, sin mala fe, la relación jurídica hubiera fluido en términos de armonía, respeto y solvencia legitima.
Que ha buscado una explicación a tan absurda conducta y al desleal proceder del arrendatario. Por lo que es evidente, la mala fe del arrendatario P.O.U., quien no le ha cancelado a su mandante los cánones de arrendamiento retrasados y tampoco a querido entregar la vivienda.
Que queda demostrado así que el arrendatario ha estado insolvente en la entrega del inmueble o el pago de los establecido en las cláusulas invocadas, siendo también de doctrina y jurisprudencia que el arrendador no esta obligado a recibir pagos extemporáneo por tardíos. Que de ello se concluye que el arrendatario P.O.U. no ha entregado la vivienda desocupada, no ha pagado ni ha hecho consignaciones legítimas lo cual, obviamente, la colocaron también en estado de insolvencia con respecto a su obligación de cancelar la penalidad en los términos contractuales convenidos.
Que a lo anterior se agrega que el arrendatario no canceló o consignó) ni siguiera regular o legítimamente) las penalidades arrendaticias correspondiente a los meses de marzo hasta junio del presente año, lo cual agrava su estado de insolvencia, tal como se puede observar de los recaudos marcados con las letras “D”.
Que estando además insolvente la falta absoluta de pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de marzo hasta junio del 2007, (las cuales nunca canceló directamente, ni tampoco consignó ante tribunal). Tal estado de insolvencia, en lo fundamental, está probado con los legajos documentales que acompañó marcado “D”, de los cuales se desprende claramente y sin lugar a dudas, que el arrendatario P.O.U., se encuentra insolvente en la entrega del inmueble y en el pago de las penalidades de arrendamiento correspondiente a los meses antes mencionados (desde marzo hasta junio 2007, ambos meses inclusive). Que como lo ha dicho el arrendatario nunca canceló ni consignó los meses de marzo hasta junio 2007, agravándose así su estado de insolvencia.-
Que en consecuencia siendo este un contrato típico de tracto sucesivo, el pago tardío o extemporáneo de las mensualidades no puede ser validado por algún pago tempestivo, ni siquiera si fueren varios, pues la obligación incumplida permanecerá para siempre con tal carácter.
Que de todo lo dicho se ve que durante la vigencia del contrato el arrendamiento incurrió en el incumplimiento obligacional suficiente para sustentar la resolución del contrato de arrendamiento por insolvencia en el pago de las penalidades por los cánones arrendaticios.-
Que por lo demás y en obsequio de un mayor apoyo normativo a la pretensión que los trae ante esta sede jurisdiccional, téngase presente que, por tener los contratos fuerzas de ley entre las partes (art.1.159 del código civil, en lo adelante deben ejecutarse de buena fe tanto en lo expresamente pactado, como en sus consecuencia (art. 1,160,C.C), razón por la cual las obligaciones que se asuman por virtud de los mismos se deben cumplir exactamente como se contraigan (art. 1264 C.C). Es por ello que, con fundamente en este ultimo dispositivo legal, si por el negocio locativo queda el arrendatario obligado a entregar el inmueble a la finalización del contrato o a pagar una penalidad como pago del canon de arrendamiento por mensualidades adelantadas, como es del caso, no puede pretender el arrendamiento no hacer entrega de la vivienda o no cancelar el canon penal pautado, porque de hacerlo contrariaría lo normado en el señalado artículo 1264 del C.C.-
Del mismo modo, dado que dentro de las dos obligaciones principales de la arrendataria está la de pagar el canon en los términos convenidos en el negocio arrendaticio (art. 1592 num.2° C.C), todo arrendatario de bien inmueble a tiempo determinado debe pagar en la fecha contractualmente pactada o entregar el inmueble en el momento convenido y sólo si su arrendador se niega a recibir el pago en esa oportunidad, podrá liberarse mediante consignación en tribunal (art. 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios).
DE LA BUENA FE
Que todo pacto jurídico (el contrato entre ellos) se debe cumplir bajo los postulados de la buena fe, “vale decir” como se expresa los Ospina, con entera lealtad, con intención recta y positiva, para que así pueda realizarse cabal y satisfactoriamente la finalidad social y privada a que obedece su celebración”.
Ese postulado de la buena fe se presenta así como un complemento del principio que atribuye a los contratos fuerza de Ley entre las partes, pues las prestaciones obligacionales que de ellos surgen se deben ejecutar con lealtad, aportando cada parte contratante en la ejecución de su prestación, de una manera espontánea, la buena voluntad necesaria para que se pueda cumplir el fin perseguido con la celebración del contrato. De no existir el postulado de la buena fe se facilitaría como ha querido la arrendataria de su mandante, que el deudor ejecutara caprichosamente su prestación, burlando los derechos de su acreedor. Por ello, “si una persona, a sabiendas e intencionalmente, deja de cumplir las obligaciones que le impone un acto jurídico incurre en violación del postulado de la buena fe, con lo cual comete una falta dolosa que la hace responsable de todos los perjuicios causado al acreedor”. Que desde el momento mismo de la celebración de un contrato sinalagmático, las partes saben que este debe producir obligaciones reciprocas, y no solamente a cargo de una de ellas……luego, la excepción de incumplimiento del contrato, mediante la cual cada de las partes puede enervar la acción ejecutiva instaurada por la otra parte, mientras esta no cumpla o no se allane a cumplir en la forma y tiempo debidos, y la acción resolutoria del contrato, que se encamina a restituir al contratante cumplido al estado anterior a la celebración, o sea, a permitirle la repetición de la ya dado o pagado por él al otro contratante incumplido, son consecuencia indispensables del postulado de la buena fe en la ejecución de los contratos sinalagmático, cuya naturaleza, por ley y por equidad, implica la reciprocidad de las obligaciones que generan”-
INCUMPLIMIENTO DEFINITIVO
Que ha dicho que el arrendatario se encuentra en estado de absoluta insolvencia, lo cual le trae a plantear ante la jurisdicción la resolución del contrato de arrendamiento del inmueble arrendado, cuyo fin ultimo, como ha dicho también no es otro que el desalojo del mismo arrendatario. Esa insolvencia, que permite la resolución tanto por la previsión normativa del artículo 1.167 del Código Civil, como por el pacto resolutorio contenido en las cláusulas del contrato, ha colocado al arrendatario en estado de incumplimiento definitivo con respecto al interés de su mandante, quien desea desvincularse definitivamente de toda relación contractual con su arrendatario, incumplidor sostenido y actuante de mala fe en la ejecución del contrato. Tratando el tema del incumplimiento, Melich Orsini, luego de manejar el “incumplimiento definitivo” en los casos en los cuales un “obstáculo impeditivo del cumplimiento strictu sensu permite pronosticar con certeza que ya no podrá advenir en el futuro un cumplimiento en sentido objetivo, toma como referencia la hipótesis del termino esencial previsto expresamente en nuestro derecho en la venta mercantil(art.143 Comercio), y agrega los casos de resolución de pleno derecho del contrato Oper Legis (art.1531 C.C.) ……y artículo 141 Comercio) o en virtud de una Cláusula resolutoria expresa… pactada por las partes de la relación contractual en ejercicio del principio de la autonomía de su voluntad (art. 1159 C.C.) para el caso del retardo del deudor en el cumplimiento de su obligación.
Que declare resuelto un contrato bilateral implica, en efecto, excluir el cumplimiento en especie de la obligación del deudor retardado, privándole así de la posibilidad de valerse de un cumplimiento tardío con el aditamento de los daños y perjuicios moratorios para fundar sobre el mismo su pretensión de obtener la reciproca pretensión de su acreedor,
Que pues traer su retardo como un incumplimiento definitivo, susceptible de abrir al acreedor del incumplimiento la vía para la obtención de daños y perjuicios compensatorio, fundado en el carácter culposo de tal retardo, en lugar de acordársele simplemente los daños y perjuicio moratorios.
Que plantea el autor ORSINI, sólo une diferencia entre el caso del término esencial”, por un lado y los casos de la resolución de pleno derecho Ope Legis o en virtud de cláusula resolutoria expresa, por el otro: en el primero “la naturaleza misma del término excluye la idea de simple retardo, en tanto que en los dos casos la producción del efecto resolutorio se deja a la discreción del propio acreedor.
Que en ambos casos, sin embargo, la razón decisiva para tratar el retardo, habiendo como un incumplimiento definitivo depende de la consideración de haber desaparecidos ya el interés del acreedor en el cumplimiento en sentido estricto”.
DEL AJUSTE MONETARIO POR INFLACIÓN
Que en el ordenamiento jurídico venezolano, como lo expresa el autor J.M.O., no todo incumplimiento de la obligación genera responsabilidad civil, la cual sólo se da cuando el incumplimiento haya sido culposo, es decir, que el deudor haya sido puesto en mora, que no es suficiente ni basta que la obligación sea exigible y que el deudor esté en condiciones de ejecutarla.
Que la mora del deudor opera, según lo establecido en el artículo 1269 del Código Civil, por el solo vencimiento del plazo, si el mismo está establecido en la convención (dies interpellat pro hominis) y por un requerimiento u otro acto equivalente que haga evidente la voluntad del acreedor de exigir el cumplimiento cuando en la convención no se ha estipulado plazo.
Que puesto en mora el deudor, asume todos los riesgos de su conducta contraria al cumplimiento normal y tempestivo de su obligación, salvo que logre demostrar que el mismo fue consecuencia de una causa extraña que no le sea imputable (fuerza mayor, caso fortuito, hecho de un tercero, culpa del acreedor), tal es la previsión normativa del artículo 1271 del Código Civil.-
Que si el incumplimiento se hace definitivo (Imposibilidad total de cumplimiento), deberá resarcir a su acreedor los llamados por la doctrina daños y perjuicios compensatorios, y si el incumplimiento permite todavía la ejecución con un cumplimiento retardado, entonces deberá resarcir los denominados daños y perjuicios moratorios. En todo caso, y así está admitido en la doctrina nacional desde 1967, el retardo culposo del deudor en el cumplimiento de una obligación dineraria le obliga a indemnizar todos los daños y perjuicios (no solo los intereses de mora) , lo cual permite incluir dentro de esos daños la depreciación del poder adquisitivo de la moneda, atendiendo sobre todo a que “la obligación de reparar el daño está sujeta al principio de la integridad de la reparación y según la cual, el propósito de la reparación del daño en dinero es restablecer lo más exactamente posible el equilibrio patrimonial. Cuando un país sufre un proceso de inflación crónica, el merito, el monto, expresado en dinero, del daño puede quedar afectado por el transcurso del tiempo. Aceptando el principio de integridad de la reparación, entonces, los efectos de la evaluación o depreciación monetaria, desde la fecha que se causó el daño hasta la fecha depreciación, los debe sufrir el agente del daño y no la victima ver sentencias de fecha 30-09-1992, 28-10-1987, 05-12-1996 y 14-08-1997, de las Sala de Casación Civil, Corte Primera de lo Contencioso-Administrativo, los dos ultimas de la Sala Político Administrativo, respectivamente del M.T. de la República, bajo la denominación de Corte Suprema de Justicia.
DE LOS INTERESES DE MORA POR IMPAGO DE LOS CANONES
Que como la norma de aplicación preferente a la establecida en el artículo 1.277 del Código Civil, y lo que establece el artículo 27 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.-
Que visto ya de acuerdo a sentencias ya transcrita en este mismo escrito la posibilidad de exigir el pago de los intereses de mora en el pago de obligaciones que tiene por objeto sumas de dinero, lo cual constituye el resarcimiento de daño causados por el atraso en el pago, además del pago del ajuste por inflación, lo cual constituye no una indemnización sino parte de la obligación misma no ejecutada.
Que con base en ello, demandaran los intereses moratorios en el cuerpo del petitum de esta demanda.
PRETENSIÓN RESOLUTORIA
Que la pretensión resolutoria precisamente la que ejerce en su nombre y representación la que persigue resolver por vía de la jurisdicción un contrato sinalagmático, a fin de permitir al contratante que no lo es el arrendatario demandado por este escrito, todo con el propósito de hacer volver las cosas como es lo común al estado en que se encontrarían si el contrato no se hubiera celebrado.-
Que el incumplimiento del deudor ha dicho calificado doctrinante colombiano, “ rompe el equilibrio contractual y acarrea serias consecuencia al acreedor: inicialmente lo privará de la obligación que pretendía obtener con la celebración del contrato; además, por lo general, le ocasionará perjuicios al frustrarle la obtención de los beneficios que el cumplimiento de su contratante la hubiera reportado, y, si la obligación encuentra su origen en un contrato bilateral, el incumplimiento por parte del deudor podría ocasionarle al acreedor la perdida de lo que ha dado si la ejecución ya se ha realizado total o parcialmente), o se ha obligado a dar si la obligación está sujeta a plazo o condición y aquel no se ha vencido o está no se ha cumplido), como consecuencia del contrato”.
PETITORIO
Que por todos las razones de orden fáctico y jurídico que antecede, comparece ante este Juzgado, en unos del poder de acción que le confiere a su conferente la constitución de la República Bolivariana de Venezuela, para pretender en nombre de su mandante por medio de esta demanda, como en efecto lo hace que el ciudadano P.O.U., identificado, que convenga o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal en los siguientes pedimentos:
Que se encuentra en estado de insolvencia, en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo hasta junio del 2007, lo cual le hace incurrir, sin excusa alguna, en la causal de resolución de contrato de arrendamiento prevista en el contrato de arrendamiento y el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario sine die que ha acompañado a esta demanda.-
En que, por esos estado de insolvencia, debe resolverse el contrato y por ende desalojar el inmueble arrendado, suficientemente identificado en la primera parte de este escrito y en la cláusula primera del contrato entregándolo a su mandante libre de todo uso y ocupación.-
La indexación, de todos y cada uno de los meses insolutos y de los que sigan venciendo hasta la ejecución del convenimiento o de la sentencia que se dicte en el proceso que se inicia con la presentación de este demanda, indexación que solicita se acuerde determinar por una experticia complementaria del fallo, si no hay solución autocompuesta del litigio con reconocimiento expreso de dicha indexación
En cancelar, conforme lo establecido en el artículo 27 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento cuya cancelación se pretende con esta demanda, calculados dichos interés a la tasa pasiva promedio de las seis principales entidades financieras del país, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela.-
En cancelar el monto de canon de arrendamiento desde Junio hasta Septiembre del presente año o hasta la definitiva resolución del contrato de arrendamiento, además del pago de los servicios públicos que pueda adeudar el demandado.-
MEDIDAS CAUTELARES
Con fundamento en lo establecido en el ordinal 7° del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, solicitan se decrete medida de secuestro sobre el inmueble arrendado, acordándose el depósito en su persona.-
SEÑALAMIENTOS FINALES
Estiman la demanda en la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00).-
ADMISIÓN:
En fecha 06-08-2007 se admitió la demanda y de acuerdo a la norma establecida en los artículo 33 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se ordenó la citación de la parte demandada ciudadano P.O.U., para que compareciera por ante este juzgado al (2do.) día de despacho siguiente después de citado, entre las horas comprendidas de 8:30 a.m. a 3:30 p.m., a dar contestación a la presente demanda, que le sigue en su contra el ciudadano H.F.M..-
DE LA CITACIÓN:
En fecha 22-10-2007, el alguacil titular de ese juzgado L.M.H., al folio 92 expone: que se traslado en fechas 09-10-2007, 22-10-2007, en la dirección indicada, siendo imposible localizar al ciudadano P.O.U., por cuanto se mudo del domicilio antes mencionado de lo cual deja constancia expresa.-
En fecha 24-10-2007, la parte actora consignó diligencia solicitando al tribunal se sirva citar a la parte demandada a través de carteles. Siendo acordado el mismo en fecha 02-11-2007, de conformidad con el artículo 223 del código de Procedimiento Civil.-
En fecha 08-11-2007, 13-11-2007, respectivamente la parte actora consigna sendo carteles de citación publicados en los diarios “EL LUCHADOR” y “EL PROGRESO” a los fines legales consiguientes.-
En fecha 22-11-2007, la secretaria titular de ese juzgado LOYSI M.A., hace constar que se traslado en esta misma fecha siendo las 10:30 a.m. en la dirección señalada por la parte actora, con el fin de fijar cartel de citación a la parte demandada dando cumplimiento a la establecido en el artículo 223 del código de procedimiento civil.-
4.- DE LA CONTESTACIÓN:
En fecha 03 de marzo del 2008 (folios 157 al 158) del presente asunto estando en el lapso legal la parte demandada a través de defensor judicial debidamente juramentada y emplazada procede a contestar la demanda en los siguientes términos:
Que es el caso que fue nombrada defensora judicial del demandado en la presente causa, de acuerdo a lo que establece el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, para salvaguardar el derecho a la defensa consagrada en nuestra constitución Bolivariana, pero no es menos cierto que en diversas oportunidades se dirijo a la dirección de su defendido, tanto en hora de la mañana como en hora de la tarde y ha sido imposible dar con su paradero, solo ha conseguido entrevistar a varios vecinos y todos concluyen que el ciudadano P.O.U. no ocupa el inmueble a que hace referencia la parte demandante, en consecuencia se le hace difícil establecer una verdadera y efectiva defensa, tal y como juró al momento de aceptar el referido nombramiento, sin embargo procede y expone lo sucedido
I
DE LOS
NO ADMITIDOS COMO CIERTOS
Negó, rechazo y contradijo todos y cada uno de los puntos alegados en el libelo de demanda que inicio el presente procedimiento por el ciudadano RACHID RICRADO HASSANI EL SOUKI; en su carácter de de co-apoderado judicial del ciudadano H.F.M..
Negó, rechazo y contradijo en su totalidad el contrato de arrendamiento señalado e identificada en el escrito de demanda marcado con la letra “B”, así como todas y cada una de sus cláusulas, que supuestamente fue celebrado entre H.F.M. y su protegido.-
Negó, rechazó y contradijo que su representado se encuentre insolvente por falta de pago de los cánones de arrendamiento a que hace referencia la parte demandante.-
Negó, rechazó y contradijo que su representado se encuentre insolvente en la entrega del inmueble a que hace referencia la parte demandante.
Negó, rechazó y contradijo que su representado se encuentre insolvente en el pago de las penalidades de arrendamiento a que hace referencia la parte demandante.
Negó, rechazó y contradijo que su representado deba cancelar los cánones de arrendamiento a que hace referencia la parte demandante.-
Negó rechazó y contradijo que su representado deba desalojar el inmueble a que hace referencia la parte demandante.-
Negó rechazó y contradijo que su representado deba desalojar el inmueble a que hace referencia la parte demandante.-
Negó, rechazó y contradijo que su representado deba cancelar la indexación de todos y cada uno de los supuesto meses insolutos a que hace referencia la parte demandante y de los que se sigan venciendo hasta la ejecución del convenimiento o de la sentencia que se dicte en este proceso.
Negó, rechazó y contradijo que su representado deba cancelar los intereses de mora causados por el supuesto atraso en el pago de lo cánones de arrendamiento a que hace referencia la parte demandante.
Negó, rechazó y contradijo que su representado deba cancelar el monto de canon de arrendamiento desde el mes de Julio hasta el mes de Septiembre de año 2007, o hasta la definitiva resolución de contrato de arrendamiento a que hace referencia la parte demandante, así como el pago de los servicios públicos que supuestamente adeuda o puede adeudar su defendido.
Negó, rechazó y contradijo que su representado deba cancelar la cantidad de 1000 Bs. F, a que hace referencia la parte demandante.
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES:
DE LA PARTE ACTORA:
Estando en la oportunidad legal a través de su co-apoderado judicial abogado R.H.E.S., lo hace en lo siguientes términos:
CAPITULO PRIMERO:
Invocó el merito favorable de autos, en especial los recibos insolutos que se encuentren en el expediente.-
CAPITULO SEGUNDO:
Promovió los testimoniales de los ciudadanos SANAD TAUFIC NASSER RIVERO Y W.M.Z., todos identificados.
CAPITULO TERCERO:
Ratificó los documentos que anexó al libelo a favor de su mandante marcado con la letra “C y D”. Con esta prueba pretende demostrar que el arrendatario debe los cánones de arrendamiento del apartamento.-
CAPITULO CUARTO:
Solicitó el traslado y constitución al inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Los Turpiales, Torre C, apartamento 3-1, piso 3 entre las calle la Piscina y la granja del sector La Sabanita de esta Ciudad, a los fine que se que se deja constancia 1.- Si en la mencionada vivienda se encuentra alguna persona viviendo.- 2.- Las condiciones en que se encuentra dentro de la vivienda. 3.- Quien se encuentra dentro de la vivienda.-Con esta prueba pretende demostrar que el demandado dejó abandonada la vivienda y nunca lo entrego a su representado.-
CAPITULO QUINTO:
Consignó legajo de recibos desde el mes de Julio del 2007, hasta el mes de Marzo de 2008, sobre los cánones de arrendamiento insolutos que ha dejado de cancelar el arrendatario. Con esta prueba pretende demostrar que el arrendatario se encuentra en mora con su representado.-
DE LA PARTE DEMANDADA:
Estando en el lapso legal y a través de su Defensora Judicial abogada SORY HERNANDEZ lo hace en los siguientes términos:
CAPITULO I
Invocó el merito favorable de lo alegado en la contestación a la demanda, muy especialmente donde negó, rechazó y contradijo en su totalidad el contrato de arrendamiento señalado e identificado en el escrito de demanda, marcado con la letra “B”,así como todas y cada una de sus cláusulas, que supuestamente fue celebrado entre H.F.M. y su protegido, todo ello con la finalidad de mostrar que actualmente su defendido no se encuentra en posesión del bien inmueble objeto de la presente causa , por ende ha comparecido para realizar la entrega del inmueble.-
CAPITULO II
DE LA PRUEBA TESTIMONIAL
Conforme lo señalado el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil promovió en calidad de testigo a los ciudadanos RAYNE F.C. y G.U.B..-
DE LA SENTENCIA
En fecha 09 de Abril del 2.008, el Tribunal A-quo dictó sentencia definitiva, declarando IMPROCEDENTE la demanda de DESALOJO que incoara el ciudadano H.F.M., en contra del ciudadano P.O.U., todos suficientemente identificados en los autos.-
DE LA APELACIÓN
En fecha 17 de Abril del 2.008, el co-apoderado de la parte actora, abogado R.R.H., APELO de la decisión dictada en fecha 09-04-08, que declara IMPROCEDENTE la acción solicitada, siendo oída la misma en fecha 22-04-08, ordenando remitir las presentes actuaciones a ésta Alzada a los efectos de la apelación interpuesta en fecha 17-04-08.-
ACTUACIONES DE ESTE TRIBUNAL DE ALZADA:
En fecha 23 de abril de 2.008, se recibió el presente recurso de apelación, dándole entrada éste tribunal de alzada en fecha 24 de abril de 2.008, al presente asunto.-
En fecha 07 de mayo de 2.008, el abogado G.B.A., renunció al poder que le fuera otorgado por el sustituto en el presente juicio.-
En fecha 14 de mayo de 2008, el tribunal dejó constancia de dicha renuncia y se tuvo a los abogados: H.A.B.N., H.M.E., R.R.H.E.S. y A.S.N., como únicos apoderados de la parte actora en el presente procedimiento, fijando el décimo día de despacho siguiente al de hoy para dictar sentencia en el presente asunto, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.-
En fecha 28 de mayo de 2008, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de conclusiones.
Cumplidos los trámites pertinentes ante esta Alzada y siendo la oportunidad legal para pronunciarse sobre el recurso de apelación propuesto, este tribunal lo hace bajo las siguientes consideraciones:
PUNTO PREVIO:
Debe esta juzgadora por razones de técnica procesal, realizar un análisis sobre lo alegado por la parte apelante con respecto a la falta de cualidad activa declarada por el juzgado A quo, en el escrito de conclusiones presentado en fecha 28-05-2008.-
En este sentido, considera esta sentenciadora esbozar las siguientes consideraciones:
En el caso de autos, la parte actora pretende la resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana J.F.M. -arrendadora- y el ciudadano P.O.U. -arrendatario- en fecha 02-10-06, sobre un bien inmueble constituido por un apartamento, ubicado en el Conjunto Residencial Los Turpiales, Torre “C”, Apartamento 3-1, Piso 3, entre las calles la Piscina y la Granja, sector la Sabanita de Ciudad Bolívar, quienes pactaron de mutuo acuerdo el canon de arrendamiento por la cantidad de Bs. 250,00; quien a decir del demandante, el referido inmueble es de su propiedad. Es por ello, que se hace necesario explanar algunas ideas sobre el contrato de arrendamiento:
El arrendamiento es un contrato consensual, sinalagmático perfecto, de buena fe y oneroso en virtud del cual una persona llamada arrendador se obliga a mantener en la posesión pacífica y útil de una cosa mueble o inmueble, durante cierto tiempo, a otra persona llamada arrendatario.
Ha sostenido de manera reiterada la doctrina y la jurisprudencia patria, que la legitimación para dar en arrendamiento, la tiene: El propietario que tenga la plena propiedad, pero si está hipotecado el propietario no puede arrendarlo a término fijo sin consentimiento del acreedor; el enfiteuta; el usufructuario; el propio arrendatario; incluso si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario o arrendatario, es decir, si se da en arrendamiento la cosa ajena, el contrato no es nulo ni anulable, porque el arrendatario es un poseedor precario, es un simple detentador de la cosa y por ello, mientras el no sea perturbado en el goce de la cosa, no tiene acción.
Ahora bien, si bien es cierto lo arriba señalado, también es cierto que la cualidad que se subrogue el demandante, para intentar la acción judicial de un contrato de arrendamiento, debe demostrarla en autos tal cualidad, bien sea, de propietario, usufructuario, enfiteuta (…).
En el caso de autos tenemos, que la parte demandante, alega “(…) Por contrato contenido en documento autentico el día 18 de octubre de 2006 en la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar, anotado bajo el N° 54, tomo 123 de los Libros de Autenticaciones respectivos, el cual acompaño en original marcada con la letra “B”, mi mandante cedió en arrendamiento al ciudadano P.O.U., venezolano mayor de edad, identificado con la cédula de identidad N° 11.169.943 y de este domicilio, un inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Los Turpiales, Torre C, apartamento 3-1, Piso 3, entre las calles La Piscina y la Granja del sector La Sabanita (…)”
Por su parte la defensora, arguyó en su escrito de contestación “(…) Niego, rechazo y contradigo todos y cada uno de los puntos alegados en el libelo de la demanda que inició el presente procedimiento por el ciudadano R.R.H.E.S.; en su carácter de apoderado judicial del ciudadano H.F.M..
Niego, rechazo y contradigo en su totalidad el contrato de arrendamiento señalado e identificado en el escrito de demanda, marcado con la letra “B”, así como todas y cada una de sus cláusula, que supuestamente fue celebrado entre H.F.M. y mi protegido (…)”.
En este orden de ideas, es importante acotar que, si bien nuestro sistema dispositivo, a tenor de lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, impone al juez el deber de atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados; la falta de interés, aún cuando no haya sido alegada, comporta una inadmisibilidad de la acción, que hace posible y necesario de parte del juzgador, se declare como punto previo, antes de entrar a conocer de la pretensión demandada.
Así las cosas, es importante señalarle a la representación judicial de la parte apelante, que aún cuando el Código de Procedimiento Civil no señala expresamente, para que la demanda sea declarada con lugar sea necesario que el proceso hubiese tenido existencia jurídica y validez formal, es decir, que se hubiesen cubierto los presupuestos procesales, dicha ausencia no sólo puede ser invocada por las partes, sino también por el tribunal oficiosamente; ya que, la falta de cualidad se trata de una materia que se eleva en un presupuesto o impedimento procesal vinculados con el concepto del debido proceso, es una exigencia de garantía jurídica consistente en la tramitación de un proceso regular y legal.
En principio, la falta de cualidad o de interés bien sea en el actor o en el demandado para intentar o para sostener el juicio respectivamente, representa una defensa perentoria que debe ser opuesta por el demandado en el acto de contestación de la demanda, para que en sentencia definitiva el Juez pueda decidirla. Esta posición es la mantenida por la doctrina jurisprudencial, así la propia Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 19 de septiembre de 2002, sostuvo:
(…) La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción (...) y que en nuestro ordenamiento jurídico debe ser opuesta como defensa de fondo, tal como se expresa en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil vigente.
(Sentencia Nº 01116, ya citada).
Pues bien, dentro de las defensas posibles de ser incoadas por el demandado en la contestación de la demanda puede éste hacer valer la falta de cualidad conforme al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. No obstante, el hecho de que la parte demandada no lo hubiese alegado, debe destacarse la importancia de lo que ha sido el criterio reiterado de nuestro M.T. respecto a que no es obstáculo para que el juez pueda, de oficio, declarar una sentencia inhibitoria si detecta su ausencia dado que se hallan fuera de la voluntad de las partes, ya que, como quedó dicho, por definición, presupuestos procesales son aquellas circunstancias sin las cuales el proceso carece de existencia jurídica o de validez formal.
El Juez tiene la potestad-deber para colocarse en aptitud de emitir de oficio un pronunciamiento sobre este punto, aun cuando no medie alegato expreso y directo de las partes sobre el tema (…)”.
Así, el autor Duque Corredor (1990), señala que el Juez está facultado para “dictar de oficio”, la prohibición de la ley de admitir la acción, la caducidad legal, la cosa juzgada y la falta de cualidad e interés (Duque Corredor, Román. 1990. Apuntaciones sobre el Procedimiento Ordinario. Editorial Jurídica Alva, Caracas, 186).
En Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, del 7 de abril de 1994, con ponencia del Magistrado Rafael Alfonzo Guzmán, exp. N° 93-388), se estableció:
(…) Para resolver tal planteamiento de la recurrida, corresponde a este Supremo Tribunal observar, que dada su especial naturaleza de orden público, el Juez está facultado para ‘dictar de oficio, la prohibición de la ley de admitir la acción, la caducidad legal, la cosa juzgada y la falta de cualidad e interés.
Es indispensable el llamamiento al proceso de todos los legitimados necesarios, por cuanto son quienes pueden verse afectados por la resolución a dictar.
Así pues, para la procedencia en derecho de la demanda de desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, se necesita que el actor, acompañe con el libelo de la demanda, el instrumento que demuestre su condición –relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la Ley concede la acción.
Ahora bien, en el caso que nos ocupa, tenemos que el accionante, afirmó que actuaba como arrendador del inmueble tantas veces mencionado, “según contrato marcado “B”, sin hacer referencia en su escrito libelar, que dicho inmueble fue arrendado por la ciudadana J.F.M.. No obstante, de una lectura del instrumento poder –folio 13- señala “(…) arrendatario de un inmueble de mi propiedad ubicado en el Conjunto Residencial Los Turpiales, Torre C, apartamento 3-1, piso 3 (…) que fue arrendado por mi hermana J.F.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-8.882..654 quien fue permisada por mí (…)”, sin acompañar los documentos que demostraran tal condición, a saber, de propietario del bien inmueble arrendado, los cuales son fundamentales, y por ende, a tenor de lo dispuesto en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, el juez está impedido de admitirlos en una oportunidad distinta a la admisión de la demanda.
El artículo en comento dispone lo siguiente:
Si el demandante no hubiere acompañado su demanda con los instrumentos en que la fundamenta, no se le admitirá después, a menos que haya indicado en el libelo la oficina o el lugar donde se encuentren, o sean de fecha posterior, o que aparezca, si son anteriores, que no tuvo conocimiento de ellos (...)
.
En este orden de ideas, es oportuno acotar que, el instrumento fundamental para alcanzar la justicia y parte del sustrato ideológico de nuestro ordenamiento jurídico, como lo ha reiterado la Sala Constitucional de nuestro M.T., es de primer orden determinar su nacimiento mediante la acción que incoe cualquier justiciable, a fin de que sirva de referencia la situación fáctica existente y permita al administrador de justicia, elaborar una conclusión que a manera de sentencia oriente el rumbo de la acción incoada.
Establecido lo anterior, en armonía con lo antes expuesto, nos encontramos que la condición de propietario del bien inmueble arrendado, ni ninguna otra –arrendador, enfiteuta, usufructuario…- no la detenta el actor, por lo que no es idóneo para accionar en esta vía jurisdiccional, por carecer de tal carácter, aunado al hecho de que al no haber sido probada tal condición en cabeza del actor, mal puede éste interponer la presente acción por carecer de la cualidad activa, observando que el contrato de arrendamiento no fue tachado en el curso del juicio, por lo que las partes contratantes son los ciudadanos J.F.M. –arrendadora- y P.O.U. –arrendatario-; hecho éste que lleva a esta superioridad a declarar en el dispositivo del presente fallo sin lugar el recurso de apelación interpuesto por el demandante de autos. Y ASÍ SE RESUELVE.-
DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho, derecho y jurisprudencial ut supra, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, AGRARIO Y DEL TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado R.R.H., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante.
CONFIRMADA la decisión dictada por el juzgado A-quo, en fecha 09-04-2008.-
Se condena en costas a la parte apelante por haber sido vencido totalmente.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de esta decisión, y oportunamente devuélvase el expediente al tribunal de origen.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho, a los treinta (30) días del mes de mayo de dos mil ocho. Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
La Juez.
Dra. H.F.G..
La Secretaria Accidental,
B.T..
HFG/BT/maye.-
Publicada en el día de su fecha, previo anuncio de Ley, a las dos de la tarde (3:20 p.m.) Conste.-
La Secretaria Accidental,
B.T..
Es copia fiel y exacta a su original que certifico en Ciudad Bolívar fecha Ut-Supra.-
La Secretaria Accidental,
B.T..
