Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Merida, de 29 de Abril de 2014

El término de duración del presente contrato de Arrendamiento (sic) es de tres (03) anos (sic) contados a partir del primero de julio del año 2.001, cuyo lapso será prorrogado por períodos iguales y sucesivos, siempre y cuando una de las partes manifieste a la otra por escrito su voluntad de no prorrogarlo, con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del término o prorroga que estuviera vigente; bastando a los efectos de la mencionada notificación un telegrama con acuse de recibo. (…) (negrillas y subrayado agregados).

Como se puede apreciar la citada cláusula, la misma señala como término fijo un lapso de tres (03) años, prorrogable por períodos iguales y sucesivos, con la advertencia que si una persona de las partes no deseaba continuar con la relación arrendaticia, participaría a la otra con por lo menos treinta (30) días de anticipación a la expiración del contrato; es decir, que si no habido notificación por ninguna de las partes sobre su deseo de no continuar con la relación arrendaticia, el mismo se ha ido renovando automáticamente, como quedó establecido en la citada cláusula SEGUNDA del contrato de arrendamiento que vínculo a las partes.

En este sentido, considera necesario este Juzgado traer a colación el criterio sostenido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº [sic] 381, de fecha 07/03/2007, Caso: ZAZPIAK INVERSIONES C.A, Exp. Nº [sic] 06-1043, señaló lo siguiente:

… omissis…

Por las razones expuestas, resulta forzoso para este Tribunal concluir que la demanda incoada por el abogado en ejercicio J.Y.R.M., actuando con el carácter de co-apoderado judicial de los ciudadanos V.H., S.M. y J.M.P.E., contra el ciudadano J.A.Á., en su carácter de Director Gerente de la empresa Club Bar Restaurant Tasca The Candiles, C.A., actualmente denominada Candilejita Piano Bar Restaurant, C.A., por DESALOJO DE INMUEBLE POR FALTA DE PAGO DE CANONES DE ARRENDAMIENTO, debe declararse INADMISIBLE, por cuanto la parte accionante no interpuso la acción procesalmente válida para lograr la procedencia de su pretensión, puesto que la acción que escogió el actor no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, por cuanto la vía a accionar era resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo; así debe ser establecido”(sic) (folios 16 al 22).

INFORMES DE LA PARTE QUERELLANTE

En el escrito contentivo de los informes presentados en fecha 31 de mayo de 2013, ante esta alzada, el apoderado judicial de los demandantes, expresamente ratificó en todas y cada una de sus partes los planteamientos formulados en la acción de desalojo interpuesta, los cuales, en su criterio, “la juez interpretó erróneamente el contrato suscrito por sus representados y el ciudadano ARSILIO AVILA, al calificarlo como contrato a tiempo determinado, fundamentándose en un supuesto falso,” insistiendo en que actualmente el contrato de arrendamiento vigente es a tiempo indeterminado, por las razones que indico del tenor siguiente

…omissis…

PRIMERO: Hay que advertir a este Tribunal sobre la imprecisión presente en el contrato sobre la voluntad de los contrayentes en establecer el lapso de duración o tiempo del contrato, constituyéndose una situación de ambigüedad, en vista de que la cláusula segunda establece lo siguiente:

‘El termino de duración de este contrato es a tres (3) AÑOS contados a partir del primero de julio del año 2001 cuyo lapso será prorrogado por períodos iguales y sucesivos, siempre y cuando una de las partes manifieste a la otra por escrito su voluntad de no prorrogarlo, con (30) días de anticipación al vencimiento del termino o prorroga que estuviere vigente’

Ahora analicemos la cláusula octava:

‘Si por cualquier motivo el arrendatario continuare ocupando el inmueble una vez vencido el plazo convenido para la expiración del presente contrato de arrendamiento, ello no dará lugar a que opere la tacita reconducción, a la cual expresamente renuncia el arrendatario.’

SEGUNDO: ...Si interpretamos de manera relajada como lo hizo el Tribunal a quo, se constituye una desviación del concepto a tiempo determinado, debido a que la doctrina es unánime en establecer que es una fecha fija, específica, concreta y limitada, contrario a una interpretación que su culminación es sobre unas PROBABLES FECHAS DE EXPIRACIÓN dependiendo de la expresión de una voluntad. Sin lugar a dudas, es totalmente lo opuesto, se debe interpretar que la expresión de la voluntad es un presupuesto para que se renueve el contrato a tiempo determinado porque de no expresar su decisión y continuar con la relación arrendaticia, la solución que establece la doctrina, la ley y la jurisprudencia es que opere de forma automática la reconducción tacita como es el caso de marras NO A TIEMPO DETERMINADO sino a TIEMPO INDETERMINADO.

TERCERO: la interpretación del a quo no tiene sentido, para la protección del arrendatario o inquilino, por la siguiente importante razón: si damos por cierto la interpretación que el contrato es a tiempo determinado, eso quiere decir, que para efectos del computo de años la prorroga legal el inquilino según el contrato, jurídicamente va a cumplir solo tres años de arrendamiento y la prorroga entonces sería un (1) año como así lo establece el artículo 38 de la LAI….

CUARTO: Por otro lado, es considerable informar al tribunal, que existe contratos anteriores al último pactado, que demostraría la intención del arrendador en no permitir la prorroga del contrato sin la renovación voluntaria de las partes, cosa que no fue posible probar, al decidir el tribunal de forma inmediata en la etapa de admisión, sobreexcediendo el principio de conducción judicial

(sic). (folios 33 al 36).

III

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada la litis en los términos que se dejaron expuestos y cuyo reexamen fue sometido por vía de apelación al conocimiento de esta Alzada, procede seguidamente el juzgador a pronunciarse sobre su mérito, y, en consecuencia, revisar si la decisión apelada, que declaró inadmisible la acción de desalojo interpuesta, debe ser confirmada, revocada o anulada, a cuyo efecto observa:

De la revisión realizada al escrito libelar que encabeza las presentes actuaciones y su petitum, observa el juzgador que la pretensión allí deducida por el abogado J.Y.R.M., en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos V.H.P.E., S.M.P.E. y J.M.P.E.M. contra la sociedad mercantil CLUB BAR RESTAURANT TASCA THE CANDILES C.A., actualmente denominada CANDELIJITA PIANO BAR RESTAURAN C.A. el ciudadano A.E., corresponde a la acción de DESALOJO DE INMUEBLE, cuya consagración positiva se encuentra prevista en el artículo 34, literales “d” y “ e” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Ahora bien, la pretensión de desalojo de inmueble, propuesta por los demandantes, a tenor del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe sustanciarse de conformidad con lo previsto en el artículo 33 eiusdem, con las disposiciones contenidas en el procedimiento breve previsto en el Libro IV del Código de Procedimiento Civil.

Por tanto, es tarea del Juez, que recibe y da entrada a la causa puesta a su conocimiento, indicar cual es el procedimiento idóneo por el cual se deberá sustanciar y tramitar el iter procesal de conformidad con la pretensión deducida, de manera pues, que el Juez como director del proceso, posterior a darle entrada al correspondiente expediente, deberá pronunciarse sobre la admisibilidad de la acción propuesta, y a ese respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 18 de mayo de 2001, dictada bajo ponencia del magistrado JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, en el juicio del abogado R.E.M.P., se pronunció en referencia al examen de admisibilidad de la demanda, al expresando lo siguiente:

"Según los casos previstos en las leyes, el Juez cuando recibe una demanda debe examinar la admisibilidad de la misma, bien constatando el cumplimiento de requisitos generales, atinentes tanto al escrito (demanda) como a la acción, tales como los previstos en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil; o bien, si el actor cumplió formalidades especiales, como por ejemplo las contempladas en los artículos 630, 640, 661 y 667 del Código de Procedimiento Civil. En esta etapa de preadmisión, no hay actividad permitida al actor, quien si le niegan la admisión podrá apelar del auto negativo". (Pierre Tapia, O.R.: "Juris¬prudencia del Tribu¬nal Supremo de Justicia, vol. 5, mayo de 2001, T. II, p. 793).

Así pues, que la doctrina jurisprudencial vertida supra del fallo parcialmente transcrito, resulta plenamente aplicable, mutatis mutandi, a la pretensión de desalojo propuesta por el actor de autos.

En consecuencia, se infiere que el Juez ante quien se propone la demanda de desalojo, deberá dentro de los tres (3) días de despacho siguientes a su recibo, ex artículo 10 del Código de Procedimiento Civil, inaudita parte, examinar sobre la admisibilidad de acción interpuesta, constatando, en primer término, el cumplimiento de requisitos generales, atinentes tanto al escrito de demanda, previstos en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil; y, en segundo lugar, a la acción propuesta, esto es determinar si se encuentran satisfechas las condiciones especiales de admisibilidad de la demanda de desalojo previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que en el caso de marras corresponde al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo tenor es el siguiente:

"ARTÍCULO 34 LAI: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

2. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

3. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

4. En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

5. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

6. Que el arrendatario haya incurrido en violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble. En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno. ”(negrillas de esta Superioridad)…

De la norma supra trascrita, se puede colegir en la primera parte de la disposición, la admisibilidad de la demanda de desalojo esta supeditada a determinados contratos de arrendamiento, atendiendo a, si son: i.- Contratos verbales; y ii.- Contratos escrito a tiempo indeterminado. En consecuencia el Juez, al revisar la admisión de la demanda propuesta, considerará en primer lugar, los requisitos previstos a contrario sensu para toda especie de demanda en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, y en segundo lugar, los que expresamente consagre la Ley especial, para el caso de marras en el precitado artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Visto que el reexamen de autos que nos ocupa, se circunscribe a la apelación interpuesta contra el auto de admisión proferido por el Juzgado a quo, el cual declaró INADMISIBLE, la acción de desalojo propuesta por los actores, hoy apelantes, al alegar éstos que el Juez de instancia, yerro al considerar que la parte acciónate no interpuso la acción procesalmente idónea. Ahora Bien, del nuevo estudio realizado tanto al escrito libelar de autos, como al contrato objeto de la pretensión interpuesta, esta Alzada infiere, por cuanto así se desprende del texto literal contenido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento objeto de la pretensión de autos, que la voluntad de las partes al suscribir dicho contrato, correspondió a la celebración de un contrato a tiempo determinado, que literalmente señala:

SEGUNDA: El término de duración del presente contrato de Arrendamiento es de tres (03) anos (sic)contados a partir del primero de julio del año 2.001, cuyo lapso será prorrogado por períodos iguales y sucesivos, siempre y cuando una de las partes manifieste a la otra por escrito su voluntad de no prorrogarlo, con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del término o prorroga que estuviera vigente; bastando a los efectos de la mencionada notificación un telegrama con acuse de recibo.…

(sic).

Por consiguiente, concatenando el contenido de la cláusula segunda de dicho contrato (folio 09) con la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda de desalojo, proferida por el Juez a quo, es palpable que no se encuentran dados los supuestos previstos en el encabezado del 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que determinan la procedencia de la acción de desalojo invocada por los querellante.

En efecto, mal podría tramitarse hasta el final un procedimiento de desalojo de inmueble, si ab initio no han sido verificados los supuestos previstos en la ley especial arrendaticia, para interponer la acción de desalojo, y puesto que de la cláusula segunda supra trascrita del contrato de arrendamiento de autos, puede deducirse que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo fijo renovable automáticamente por períodos iguales, el cual aún cuando no aparece expresamente mencionado en la Ley, es un tipo de contrato de arrendamiento muy usado, y ha sido definido por la doctrina jurisprudencial dentro de las clases de contrato de arrendamiento a tiempo determinado, de la manera que sigue:

Contrato de arrendamiento a tiempo fijo renovable automáticamente por períodos iguales: Este es el tipo de contrato más corriente. Tiene la ventaja de que por más que pasen los años, el contrato se conserva como uno de tipo fijo. Para que esto sea así, suele tener estos tipos de contrato una cláusula inserta que dice más o menos lo siguiente: (1) “La duración de este contrato será de un año a contar de hoy y se entenderá prorrogado automáticamente por períodos iguales, si al finalizar el año o sus prórrogas ninguna de las partes avisa a la otra, con dos meses de anticipación a dicho vencimiento, se deseo de darlo por terminado” (sic) (tomado del Código Civil Venezolano. Comentado y Concordado de E.C.B.P.. 650, que cita a Garay, Juan. Garay Miren. Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Pág. 7. Corporación ACR, S.C. 2018. Caracas-Venezuela.

Por ello, es evidente que las condiciones acordadas en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble propiedad de los demandantes, es concordante, con la definición que la doctrina y jurisprudencia han establecido para definir ciertos contratos a tiempo determinado, contra los cuales la acción procesal idónea, sería la de Resolución de Contrato, razón por la cual este Sentenciador al revisar el contrato inserto al folio 9 del presente expediente, puede evidenciar que se trata de un contrato a tiempo determinado, y en razón de ello se puede colegir que contra dicho convenio no puede prosperar la acción de desalojo, por cuanto no es acción idónea, tal como lo indicó el Juez a quo en la sentencia objeto de revisión, en virtud que los requisitos específicos de procedibilidad de la demanda de desalojo, definidos en el tantas veces citado artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no corresponde con el supuesto invocado por el querellante como fundamento de su pretensión, puesto que mal puede existir desalojo de un bien arrendado bajo la modalidad de contrato de arrendamiento determinado.

Como consecuencia de lo expuesto, se concluye que el Juez de la causa al declarar la inadmisibilidad de la demanda interpuesta por el abogado J.Y.R., en su carácter de co-apoderado judicial de los ciudadanos V.H., S.M. y J.M.P.E., lo hizo de manera adecuada, por tanto esta Superioridad deberá confirmar en la parte dispositiva del presente fallo, en todas y cada una de sus partes la sentencia proferida por el entonces Juzgado Segundo de los Municipio Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del estado Mérida, actualmente Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del estado Mérida y se declarará sin lugar la apelación interpuesta.

IV

DISPOSITIVA

En fuerza de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, actuando en sede civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta sentencia en los términos siguientes:

Se declara INADMISIBLE la acción de desalojo interpuesta por ante el entonces Juzgado Segundo de los Municipio Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del estado Mérida, actualmente Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del estado Mérida, por el abogado J.Y.R., en su carácter de coapoderado judicial de los ciudadanos V.H.P.E.; S.M.P.E. y J.M.P.E., contra el ciudadano J.A.A., en su carácter de Director Gerente de la Sociedad Mercantil CLUB BAR RESTAURANT TASCA THE CANDILES C.A., actualmente denominada CANDILEJITA PIANO BAR RESTAURANT C.A., por DESALOJO DE INMUEBLE.

Como consecuencia del pronunciamiento anterior se declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto, en fecha 30 de abril de 2013, por el abogado J.Y.R., en su carácter de coapoderado judicial de los ciudadanos V.H.P.E.; S.M.P.E. y J.M.P.E., contra la sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva de fecha 18 de abril de 2013, proferida por el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del estado Mérida, mediante la cual el mencionado Tribunal, negó la admisión de la referida acción de desalojo de inmueble. En consecuencia, se CONFIRMA en todas y cada una de sus partes dicha decisión.

Dada la índole del presente fallo y el estado del procedimiento en que el mismo se dicta, no se hace especial pronunciamiento sobre costas procesales.

Por cuanto el presente fallo se publica fuera del lapso legal, se ordena la notificación de las partes o sus apoderados judiciales, de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, haciéndoseles saber de la publicación de esta sentencia y que, una vez que conste en autos la última notificación, comenzará a correr el lapso para la interposición de los recursos procedentes a que haya lugar contra la misma.

Publíquese, regístrese y cópiese. Bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad. Así se decide.

Bájese el presente expediente al Tribunal de origen en su debida oportunidad. Así se decide.

Dada, firmada, sellada y refrendada en el despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, a los veintinueve días del mes de abril del año dos mil catorce.- Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

El Juez,

J.R.C.Q.

La Secretaria Temporal

Yosanny C.D.O..

En la misma fecha, y siendo las una y cinco minutos de la tarde (1:05 pm.), se publicó la anterior sentencia, lo que certifico.

La Secretaria Temporal

Yosanny C.D.O..

EXP.Nº 04061

JRCQ/mamm