Decisión de Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Adolescen de Tachira, de 15 de Julio de 2010

Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, del Tránsito,

Bancario, de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

Demandante: M.H.F.V., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V – 15.231.611, domiciliado en San Cristóbal – Estado Táchira.

Apoderado de la parte demandante: Abogado R.E.B.G., inscrito en el inpreabogado bajo el Nro.13.117

Demandado: J.S.H.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V – 5.265.953, domiciliado en la Avenida 12 esquina con calle 12, centro de la ciudad de Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira.

Motivo: DESALOJO. Apelación de la decisión de fecha 31 de Mayo de 2010, dictado por el juzgado de los Municipio Junín y R.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, que declara sin lugar la demanda de desalojo intentada por el ciudadano M.H.F..

Se encuentran las presentes actuaciones en este tribunal superior, recibidas, previa distribución, en fecha 22 de junio de 2010, según consta en nota de secretaría procedentes del juzgado de los Municipios Junín y R.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, contentivo del procedimiento de Desalojo llevado por el ciudadano M.H.F.V. contra el ciudadano J.S.H.S..

En fecha 5 de octubre de 2010, el abogado R.E.B.G., actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano M.H.F.V., presento libelo de la demanda, en el cual señalo que consta del original del documento Registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Junín y R.U. delE.T., que en fecha 19 de julio de 2005, su poderdante adquirió por compra hecha al ciudadano P.A.C.F., un inmueble constante de un salón de techo de teja en parte y acerolit, por la otra parte paredes de bloque, pisos de cemento, puertas, ventanas, dos baños, una cocina, instalaciones eléctricas, construido sobre un área de 256 metros cuadrados, cuyos linderos y medidas son: NORTE: 10,60 mts con predios de P.C.; SUR: 10,60 metros con calle 12. ESTE: 24,20 metros con predios de L.V. y OESTE 24,20 metros con la avenida 12. Que consta de los planos aprobados para su construcción por el departamento de Ingeniera de la Alcaldía a del Municipio Junín. Que de la copia simple del contrato de arrendamiento autenticado por ante la oficina Subalterna de Registro de los Municipios Junín y R.U. delE.T., de fecha 20 de marzo de 1998, bajo el N° 55, tomo 06, suscrito por los ciudadanos P.A.C.F. y J.S.H.S., se desprende que la duración o término del contrato es de 2 años prórrogables a voluntad de las partes, que el canon de arrendamientos era por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo) mensuales en el primer año, en el segundo año el canon de arrendamiento tendrían un incremento del 30% anual, y que el pago de dichos cánones se realizaría los 5 primeros días de cada mes y que el atraso en el pago de las 2 mensualidades consecutivas daría lugar a que el contrato quede resuelto de pleno derecho. Que el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario establece las causales para que proceda el desalojo de un inmueble, basando su pretensión en el literal C del mencionado artículo que establece: Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación, y que en el presente caso el ciudadano J.S.H. continua negándose a entregar el inmueble, a pesar de que ya se le concedió la prórroga legal y esta se encuentra vencida, por lo que se le demandado por no entregar el inmueble causándole daños y perjuicios a su representado. Que es por todo lo anterior que ocurre para demandar como formalmente demanda al ciudadano J.S.H.S. para que entregue totalmente desocupado de personas y bienes el inmueble constante de un salón de techo de teja en parte y acerolit, por la otra parte paredes de bloque, pisos de cemento, puertas, ventanas, dos baños, una cocina, instalaciones eléctricas, construido sobre un área de 256 metros cuadrados, cuyos linderos y medidas son: NORTE: 10,60 mts con predios de P.C.; SUR: 10,60 metros con calle 12. ESTE: 24,20 metros con predios de L.V. y OESTE 24,20 metros con la avenida 12. Estimo la demanda en la cantidad de CINCO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 5.500, oo). (folios 1 – 4).

Anexó al libelo de demanda:

1. - Copia certificada del documento por medio del cual el ciudadano P.A.C.F., declara que da en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano M.H.F.V., un inmueble constante de un salón de techo de teja en parte y acerolit, por la otra parte paredes de bloque, pisos de cemento, puertas, ventanas, dos baños, una cocina, instalaciones eléctricas, construido sobre un área de 256 metros cuadrados, cuyos linderos y medidas son: NORTE: 10,60 mts con predios de P.C.; SUR: 10,60 metros con calle 12. ESTE: 24,20 metros con predios de L.V. y OESTE 24,20 metros con la avenida 12. Documento inscrito bajo la matricula 2005, tomo 15, documento 04, de la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Junín y R.U. delE.T..

2. - Copia simple de la sentencia de fecha 27 de marzo de 2009, dictada por el juzgado superior cuarto en lo civil, mercantil, tránsito, protección del niño y del adolescente, agrario y bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

3. - Copia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos P.A.C. (arrendador) y J.S.H. (Arrendatario), el cual quedo inserto bajo el N° 55, tomo 06, de los libros de autenticaciones llevados por la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Junín y R.U. delE.T..

4. - Planos contentivos del proyecto de construcción a realizar en el inmueble ubicado en el centro de Rubio, Avenida 12, esquina con la calle 12, Municipio Junín del Estado Táchira.

   Por auto de fecha 08 de octubre de 2009, el juzgado de los Municipios Junín y R.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, admitió la demanda.

   Mediante diligencia de fecha 22 de octubre de 2009, el ciudadano J.S.H., debidamente asistido por el abogado J.N.E., se dio por citado en la causa.

   DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA:

   En fecha 26 de octubre de 2009 el abogado N.E., actuando con el carácter de co - apoderado judicial de la parte demandada, dio contestación a la demanda en los siguientes términos:

   Punto Previo:

   Que previo a conocer el fondo del asunto oponía de conformidad con lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y 361 del Código de Procedimiento Civil, la cuestión previa a que se refiere el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda. Que la misma procede en derecho, toda vez que el artículo 34 de la ley de arrendamiento inmobiliario establece que: “solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales…”..y se observa que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, renovable automáticamente por periodos iguales, así que la parte demandante equivoco su acción al demandar por desalojo del inmueble arrendado bajo el señalado contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Contraviniendo el artículo 34 de la ley de arrendamiento inmobiliario. Que en el caso concreto, la parte demandante propuso la acción por desalojo del inmueble arrendado descrito en el contrato de arrendamiento a tiempo determinado corriente de los folios 24 al 27 alegando el literal C) que el inmueble va a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación. Que quedo claramente establecido en la cláusula segunda de dicho contrato de arrendamiento a tiempo determinado que la duración o término del contrato es de 2 años prórrogables a la voluntad de las partes contados a partir del 15 de marzo de 1998, que el demandante nunca notifico el desahucio a su representado, sino que reconoció que tiene derecho a la prórroga legal, que conforme con el artículo 38 de la ley de arrendamiento procede en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, con lo cual el actor reconoce que el mencionado contrato es a tiempo determinado, y dejando claro que la prórroga legal aún no ha comenzado a transcurrir en virtud de que su poderdante, hasta la presente fecha, nunca ha sido notificado el desahucio. Que colocando el libelo y el contrato de cara con la ley de arrendamiento inmobiliario, del mismo se desprende que se reconocen 2 pretensiones según la naturaleza del contrato 1) cumplimiento del contrato o resolución del contrato y 2) Desalojo cuando es a tiempo indeterminado, así mismo se observa entonces que la pretensión esta dirigida a desocupar o desalojar el inmueble objeto del aludido contrato, con soporte en el literal C del artículo 34 de la ley de arrendamiento inmobiliario, así mismo se observa que en el texto libelar la parte demandante no hizo mención alguna sobre el cumplimiento del contrato o resolución de un contrato de arrendamiento. Que por los razonamientos que anteceden solicita que con fundamento en los artículos 361 y 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil y 34 de la ley de arrendamiento inmobiliario se declare con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y consecuencialmente se declare desechada la demanda y extinguido el proceso de conformidad con el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil.

   CONTESTACION AL FONDO:

   Que niega, rechaza y contradice lo aseverado por la representación de la parte demandante en el ordinal tercero del capitulo III de su demanda, es decir, que niega, rechaza y contradice que “…consta de los planos aprobados para su construcción..., que el ciudadano M.H.F., adquirió el inmueble descrito anteriormente para construir sobre el inmueble a que se refieren los planos descritos”. Que niega, rechaza, y contradice que el ciudadano J.S.H., se haya negado a entregar el inmueble que ocupa como inquilino, pese a los requerimientos hechos por el anterior propietario P.A.C.F. y por el actual propietario M.H.F.V.. Que niega, rechaza y contradice que la cláusula tercera de dicho contrato de arrendamiento a tiempo determinado establezca que el canon de arrendamiento era por la cantidad de 300.000. Que niega, rechaza y contradice que los hechos afirmados en la demanda se subsuman en la norma contenida en el literal “C” del artículo 34 de la ley de arrendamiento inmobiliario, a saber, que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación. Que niega, rechaza y contradice que el ciudadano J.S.H. continúe negándose a entregar el inmueble que ocupa como inquilino. Que niega, rechaza y contradice que su representado haya causado daños y perjuicios algunos al demandante, porque el valor de los materiales y mano de obra se hayan incrementado por la inflación. Que niega, rechaza y contradice que por las razones de hecho y de derecho presentadas por el libelista en su texto libelar, su representado deba convenir o a ellos sea condenado por el Tribunal en entregar totalmente desocupado el inmueble objeto del señalado contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Que niega, rechaza y contradice que la estimación de la demanda sea por 5.500,oo Bs. Toda vez que no se establece a que obedece dicho monto. Que niega rechaza y contradice que ya se le haya concedido la prórroga legal a su representado de conformidad con el artículo 38 de la ley de arrendamiento inmobiliario, así como también niega rechaza y contradice que la prórroga legal se encuentra vencida. Que su representado nunca ha sido notificado del desahucio es decir, de la voluntad de la arrendadora de no prorrogar dicho contrato de arrendamiento, para que finalizado el mismo comience a trascurrir el lapso de la prórroga legal. Que por todo lo anteriormente expuesto es que solicita al tribunal que el contrato de arrendamiento existente entre las partes es a tiempo determinado y del contenido de la cláusula tercera queda demostrado que es una cláusula de prórroga sucesiva. Que se declare con lugar la cuestión previa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Que se declare desechada la demanda y extinguido el presente proceso conforme a lo establecido en el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil. (folios 40 al 52).

   Adjuntó al escrito de contestación:

1. - Copia certificada del expediente N° 5962, nomenclatura interna del juzgado cuarto de primera instancia en lo civil, mercantil, y del tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

   En diligencia de fecha 26 de octubre de 2009, el abogado R.E.B., actuando con el carácter acreditado en autos manifestó su rechazo a la cuestión previa opuesta por la parte demandada y pidió que la misma sea declarada sin lugar. (folio 267)

   En escrito de fecha 27 de octubre de 2009, el abogado R.E.B., actuando con el carácter de apoderado especial del ciudadano M.H.F. y estando dentro de la oportunidad establecida en el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, señalo: Que rechaza y contradice la cuestión previa opuesta por la parte demandada referida a la prohibición de la le de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas e la demanda contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ya que el artículo 34 de la ley de arrendamiento inmobiliario ordena que solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado o bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, tal como sucede en el caso que nos ocupa. Que consta en el expediente que el contrato de arrendamiento suscrito entre el demandado y el ciudadano P.A.C.F., propietario anterior del inmueble objeto de desalojo, es un principio tenia un lapso de duración determinado, pero en decisión dictada por el juzgado superior cuarto en lo civil, mercantil tránsito, protección del niño y del adolescente, agrario y bancario de esta circunscripción judicial, cedicio que el contrato es a tiempo indeterminado, y es por ello que solicita que sea declarada sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada. (folio 268)

   ESCRITO DE PROMOCION DE PRUEBAS (PARTE DEMANDANTE)

   En fecha 02 de octubre de 2010, el abogado R.E.B.G., actuando con el carácter de apoderado especial del ciudadano M.H.F.V., estando dentro de la oportunidad legar presento escrito de promoción de pruebas en los siguientes términos: (folios 269 – 270)

1. - Que promueve el valor y mérito probatorio de la copia de la sentencia dictada en fecha 27 de marzo de 2009, dictada por el juzgado superior cuarto en lo civil, mercantil, transito, protección del niño y adolescente, agrario y bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la cual se decidió que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado y por ello se demando el desalojo del inmueble arrendado fundamentado en la causal contenida en el literal C del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

2. - Que promueve el valor y mérito probatorio de los documentos que constan en autos.

3. - Que promueve inspección judicial ocular en el inmueble objeto de la demanda de desalojo el cual se encuentra ubicado en la esquina de la calle 12 con avenida 12, centro de la ciudad de Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira, local que ocupa el demandado ciudadano J.S.H.S..

4. - Que promueve en un (1) folio útil permiso de construcción suscrito en fecha 31 de mayo de 2006 por el ingeniero Reneiro Peñaloza, para lo cual solicita pida oído el testimonio de dicho ciudadano, sobre la necesidad de demolición del inmueble ubicado en la esquina de la Avenida 12 con calle 12 de la ciudad de Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira.

5. - Que promueve en dos (2) folios útiles renovación de permiso de construcción suscrito en fecha 14 de mayo de 2009 por el ingeniero J.R., para esa fecha director de ingeniería municipal para lo cual pide sea oído su testimonio sobre la necesidad de la demolición del inmueble ubicado en la esquina de la avenida 12 con calle 12 de Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira.

6. - Que promueve en cinco (5) folios útiles escrito presentado por el demandado J.S.H.S., en fecha 17 de mayo de 2004 donde confesó que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado y que rechazo la oferta de venta dada las condiciones de vetustez y ausencia total de criterios técnicos de carácter arquitectónico en la construcción de dicho inmueble.

   ESCRITO DE PROMOCION DE PRUEBAS (PARTE DEMANDADA)

   En fecha 03 de noviembre de 2009 el abogado N.E., actuando con el carácter de co – apoderado judicial de la parte demandada, presento escrito de promoción de pruebas en los siguientes términos: (folios 280 – 281).

   Que en la sentencia proferida por el juzgado superior cuarto en lo civil, mercantil, tránsito, protección del niño y del adolescente, agrario y bancario de la circunscripción judicial del Estado Táchira, declaro con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, declarando desechada la demanda y extinguido el proceso, que dicha cuestión previa fue presentada en el escrito que riela a de los folios 80 al 89, obsérvese que esta misma cuestión previa opuesta en el presente proceso, es la misma decidida por el juzgado cuarto superior del Estado Táchira.

2. - Que promueve el valor y merito probatorio que la parte actora procura vanamente mostrar su tesis, con la documental que se encuentra en los folios 274 al 277, que dicha documental se contrae a la oferta preferente de venta que le hizo el ciudadano P.A.C. a su representado; no obstante a ello, la parte actora quiere hacer valer la frase que utilizo su representado “soy arrendatario a tiempo indeterminado”, cuando el apoderado de la parte demandante sabe de sobra que el artículo 38 de la ley de arrendamiento inmobiliario establece que la prórroga lega es potestativa del arrendatario, es decir, que es este quien puede renunciar en beneficio de una forma expresa. Que en el mencionado instrumento no se desprende que su conferente expresamente haya convenido o transigido ni que haya acortado o renunciado expresamente el plazo de la prórroga. Que la parte actora, con dicha probanza instrumental no prueba que su representado haya renunciado o recortado la prórroga legal, ni tampoco se demuestra que se haya notificado del desahucio a su mandante.

   En diligencia de fecha 09 de noviembre de 2009, abogado N.E., apoderado judicial de la parte demandada, señaló: Que la parte demandante indica que es necesaria la demolición del inmueble, con lo cual se contraviene frontalmente lo establecido en el artículo 364 del código de procedimiento civil y la sentencia N° 3084 del 14 de octubre de 2005 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia. (folio 285).

   En escrito de fecha 10 de noviembre de 2009, el abogado N.E., actuando con el carácter acreditado en autos, promovió las siguientes pruebas:

1. - Valor y merito probatorio de las actas procesales y sus anexos suministrados por la parte actora.

   En fecha 10 de noviembre de 2009, se llevo a cabo la inspección judicial solicitada por la parte demandante, constituyéndose el tribunal en un inmueble ubicado en la esquina de la calle 12 con avenida 12, centro de Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira; en la cual se dejo constancia entre otras cosas de:

   a.- Que el estado de conservación y mantenimiento del inmueble son perfectos y acordes al uso y funcionamiento del fondo de comercio que funciona en el mismo.

   b.- Que el techo del inmueble cuenta con 30 metros cuadrados en techo de teja en perfecto estado, en acerolit existen aproximadamente 150 metros.

   c.- Que el área general es de 150 metros, donde se encuentra ubicada la mercancía propia al fondo de comercio al mayor y detal.

   d.- Que en palabras del experto, no se observa construcciones recientes en el inmueble.

   e.- Que el inmueble no se encuentra deteriorado y tiene una data aproximada de 35 a 40 años, que no esta la razón necesaria para la demolición, teniendo en cuenta que para realizar una nueva construcción con diferentes medidas y proyectos tendría de demolerse el inmueble.

   En fecha 31 de mayo de 2010, el juzgado de los municipios Junín y R.U. de la circunscripción judicial del Estado Táchira, dicto sentencia declarando sin lugar la demanda de desalojo intentada por el ciudadano M.H.F.V.. (folios 323 al 338)

   En diligencia de fecha 07 de junio de 2010, el abogado R.E.B., actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano M.H.F., apeló de la decisión dictada por el juzgado de los municipios Junín y R.U. delE.T., en fecha 31 de mato de 2010. (folios 347 – 348)-

   En fecha 22 de junio de 2010, se recibieron en este juzgado, previa distribución, las actuaciones procedentes del juzgado de los Municipios Junín y R.U. delE.T.. (folio 351)

   En fecha 06 de julio de 2010, el abogado R.B.G., actuando con el carácter acreditado en autos, presento de conformidad con el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, escrito de promoción de pruebas, señalando:

   Que promueve el valor y merito probatorio de la Renovación de Permiso de Construcción mayor expedido por la dirección de infraestructura de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Junín del Estado Táchira, de fecha 08 de junio de 2010, con lo cual se prueba que los planos adjuntos al libelo de la demanda cumplen con lo pautado en las normas municipales. (folios 353 al 358).

   DE LA VALORACIÓN PROBATORIA:

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADANTE:

   ADJUNTAS AL LIBELO DE DEMANDA:

1. - Respecto a la copia certificada del documento por medio del cual el ciudadano P.A.C.F., declara que da en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano M.H.F.V., un inmueble constante de un salón de techo de teja en parte y acerolit, por la otra parte paredes de bloque, pisos de cemento, puertas, ventanas, dos baños, una cocina, instalaciones eléctricas, construido sobre un área de 256 metros cuadrados, cuyos linderos y medidas son: NORTE: 10,60 mts con predios de P.C.; SUR: 10,60 metros con calle 12. ESTE: 24,20 metros con predios de L.V. y OESTE 24,20 metros con la avenida 12. Documento inscrito bajo la matricula 2005, tomo 15, documento 04, de la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Junín y R.U. delE.T.; el mismo será valorado por este juzgado de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y del mismo se desprende el derecho de propiedad que tiene el demandante sobre el inmueble objeto de la pretensión de desalojo.

2. - En relación a la copia simple de la sentencia de fecha 27 de marzo de 2009, dictada por el juzgado superior cuarto en lo civil, mercantil, tránsito, protección del niño y del adolescente, agrario y bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, será valorada por este juzgado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

3. - Con respecto a la copia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos P.A.C. (arrendador) y J.S.H. (Arrendatario), el cual quedo inserto bajo el N° 55, tomo 06, de los libros de autenticaciones llevados por la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Junín y R.U. delE.T., el mismo será valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de este se desprende la relación arrendaticia existente entre demandante y demandado.

4. - En relación a los planos contentivos del proyecto de construcción a realizar en el inmueble ubicado en el centro de Rubio, Avenida 12, esquina con la calle 12, Municipio Junín del Estado Táchira, este juzgado no los valora por cuanto que se observa que los mismo no fueron ratificados de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

   DENTRO DEL LAPSO:

1. - Con relación a la inspección judicial ocular en el inmueble objeto de la demanda de desalojo el cual se encuentra ubicado en la esquina de la calle 12 con avenida 12, centro de la ciudad de Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira, local que ocupa el demandado ciudadano J.S.H.S., esta juzgadora de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, le da valor y observa que de la misma se desprende entre otras cosas:

   a.- Que el estado de conservación y mantenimiento del inmueble son perfectos y acordes al uso y funcionamiento del fondo de comercio que funciona en el mismo.

   b.- Que el techo del inmueble cuenta con 30 metros cuadrados en techo de teja en perfecto estado, en acerolit existen aproximadamente 150 metros.

   c.- Que el área general es de 150 metros, donde se encuentra ubicada la mercancía propia al fondo de comercio al mayor y detal.

   d.- Que en palabras del experto, no se observa construcciones recientes en el inmueble.

   e.- Que el inmueble no se encuentra deteriorado y tiene una data aproximada de 35 a 40 años, que no esta la razón necesaria para la demolición, teniendo en cuenta que para realizar una nueva construcción con diferentes medidas y proyectos tendría de demolerse el inmueble.

2. - Con relación al permiso de construcción N° PCM/204/05/06 suscrito en fecha 31 de mayo de 2006 por el ingeniero Reneiro Peñaloza Director de Ingeniería de la Alcaldía del Municipio Junín, no será valorado por este juzgado por cuanto se observa que el mismo no fue ratificado de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

3. - En cuanto al oficio N° RPC/DI/204/05/09, relativo a la renovación del permiso de construcción, suscrito en fecha 14 de mayo de 2009 por el ingeniero J.R., para esa fecha director de ingeniería municipal de la Alcaldía del Municipio Junín, no será valorado por este juzgado por cuanto se observa que el mismo no fue ratificado de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

4. - Con respecto, al escrito presentado por el demandado J.S.H.S., en fecha 17 de mayo de 2004 donde confesó que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado y que rechazo la oferta de venta dada las condiciones de vetustez y ausencia total de criterios técnicos de carácter arquitectónico en la construcción de dicho inmueble, no será valorado por este juzgado, por cuanto el mismo no aporta valor probatorio al merito de la causa, ya que nada ayuda a comprobar acerca de la demolición del inmueble objeto de la controversia.

   PARTE DEMANDADA:

1. - Copia certificada del expediente N° 5962, nomenclatura interna del juzgado cuarto de primera instancia en lo civil, mercantil, y del tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, será valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

   EL TRIBUNAL PARA DECIDIR LO HACE PREVIO A LAS SIGUIENTES CONSIDERACIONES:

   Punto Previo: De la cuestion previa contenida en el Numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil:

   Observa este juzgado, que la parte demandada en su escrito de contestación, opone de conformidad con lo establecido en el artículo 35 de la ley de arrendamiento inmobiliario y del 361 del Código de Procedimiento Civil la cuestión previa establecida en el ordinal 11° del artículo 346 ejusdem, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sea de las alegadas en la demanda.

   Entonces, se observa que el mencionado artículo prevé 2 hipótesis para la procedencia de la mencionada cuestión previa, a saber: 1) Cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta y 2) cuando la ley permite admitir la acción propuesta sólo por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda.

   En este mismo orden de ideas, se observa que la parte demandante basa su pretensión en el artículo 34 literal C de la ley de arrendamiento inmobiliario, alegando el demandado que no es procedente en derecho dicha causal, ya que la misma sólo procede cuando se trata de contratos a tiempo indeterminado, y que en el presente caso, el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado.

   Ahora bien, visto los alegatos realizados por las partes, este juzgado necesariamente, para resolver acerca de la procedencia de la cuestión previa, pasa a pronunciarse sobre si el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado o indeterminado.

   Entonces, se observa que el contrato de arrendamiento, instrumento fundamental de la presente pretensión de desalojo, establece en su cláusula segunda:

   …SEGUNDA: La duración, o término de este contrato es de dos (02) años prorrogables a voluntad de las partes contados a partir del 15 de marzo de 1998…

   Ahora bien, es importante señalar que en doctrina hay algo que se conoce como cláusula de prórroga sucesiva según la cual las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo del contrato se entenderá prorrogado por períodos iguales o sucesivos, si con cierta anticipación al vencimiento del plazo original o al de las prórrogas, una de las partes no manifiesta su decisión de dar por terminado el contrato. Entonces se observa que en el presente caso, no ocurrió ésto, ya que de las pruebas no se desprende que alguna de las partes haya manifestado su deseo de finalizar la relación arrendaticia, además de que los contratantes previeron que a su voluntad se prorrogaría el contrato, observando entonces, que el contrato en principio tenía su tiempo determinado de 2 años, pero en virtud de que no aparece que las partes antes del vencimiento hayan concertado su voluntad de prorrogarlo y el demandado siguió ocupando el inmueble, púes el contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, lo cual hace improcedente la cuestión previa alegada, ya que siendo el contrato a tiempo indeterminado como ya se dijo, pues lógicamente puede basar su pretensión en el artículo 34 de ley de arrendamiento inmobiliario.

   Por lo tanto la cuestión previa opuesta debe declararse SIN LUGAR y ASI SE DECIDE-.

   DEL FONDO DE LA CAUSA:

   En el caso sometido al conocimiento de este Tribunal de Alzada, el juzgado de los Municipios Junín y R.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, dicto sentencia en fecha 31 de mayo de 2010, declarando sin lugar el desalojo de inmueble solicitado por la parte demandante

   Observa este Juzgado que del libelo de demanda se desprende que los demandantes basan su pretensión en el artículo 34 literal C de la ley de arrendamiento inmobiliario que establece:

   “Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

   …c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten su desocupación.

   Entonces de lo dispuesto en la norma anterior, se desprende que los requisitos necesarios para que proceda el desalojo por esta causal son:

1. - La existencia de una relación arrendaticia verbal.

2. - Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten desocupación.

   Entonces en cuanto al primer requisito, es decir, la existencia de una relación arrendaticia, se desprende del contrato de arrendamiento que corre inserto a los folios 23 y 24 del presente expediente, que la misma existe, y que nació como una relación arrendaticia a tiempo determinado, pero posteriormente se convirtió en una relación a tiempo indeterminado como quedo demostrado anteriormente cuando se resolvió la cuestión previa opuesta. Por lo tanto considera este juzgado cumplido el primer requisito.

   Ahora bien, en cuanto al segundo requisito señala el tratadista G.G.Q. en su libro “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, en cuanto a esta causal contenida en el literal c del artículo 34 de la ley de arrendamiento inmobiliario, que: “ El motivo conducente al desalojo del inmueble arrendado nada tiene que ver con el incumplimiento del arrendatario, sino en determinadas circunstancias ajenas al mismo, e incluso que podrían no ser imputables al arrendador o propietario. En efecto que el inmueble vaya a ser objeto de demolición, puede obedecer al estado de ruina que caracteriza al inmueble debido a su vetustez y pone en peligro la vida de las personas, o bien porque el propietario procederá a edificar una nueva construcción en el lugar, o tratándose de que la demolición obedece a fallas estructurales causadas por fuerza mayor y otros motivos que justifican la destrucción total o parcial del inmueble arrendado… No se trata, pues, de una reparación que permita mantenerse al arrendatario ocupando, sino de aquellas que obliguen al mismo a ser desalojado por la magnitud de las mismas, pues de otra forma no procedería el desalojo a que alude la noma en comento.”

   Entonces, visto lo anteriormente señalado, se observa, que de las pruebas aportadas y ya valoradas, la parte demandante, no comprobó efectivamente que fuera a realizar reparaciones en el inmueble de su propiedad, así como tampoco de las mencionadas pruebas se desprende que el inmueble vaya a ser demolido o tenga necesidad alguna de ser demolido, ya que dichos permisos de construcción emanados del departamento de ingeniería municipal del Municipio Junín, no son suficientes para comprobar las construcción o la demolición que alega el demandante que se va a realizar en el inmueble, aunado al hecho de que de la inspección judicial realizada se desprende que el inmueble se encuentra en buen estado físico y de conservación.

   Entonces, visto todo lo anteriormente expuesto, este Tribunal considera que no se encuentran llenos los extremos para declarar el desalojo del inmueble solicitado por el demandante. Y ASI SE DECIDE.

   DISPOSITIVA

   En mérito de las consideraciones expuestas y con fundamento de las disposiciones legales y jurisprudenciales, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide: