Sentencia nº RC.000517 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 11 de Agosto de 2015

Fecha de Resolución11 de Agosto de 2015
EmisorSala de Casación Civil
PonenteYris Armenia Peña Espinoza

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp.: Nº 2015-000211

Ponencia de la Magistrada: Y.A.P.E.

En el juicio por retracto legal arrendaticio iniciado ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, por la sociedad mercantil INDUSTRIAS MUSICALES PABLO CANELA, C.A., representada judicialmente por los abogados V.B.R.d.C., V.I.C.B. y J.A.G.M., contra la empresa COMERCIAL ALZURU, S.R.L., y el ciudadano F.A.N.E., representados judicialmente por los profesionales del derecho E.S.M. y J.R.C.; el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de la misma Circunscripción Judicial, mediante sentencia de fecha 20 de febrero de 2015, declaró con lugar el recurso de apelación ejercido por la demandante reconvenida contra la sentencia del a quo de fecha 21 de abril de 2014, que había declarado sin lugar el retracto legal arrendaticio y sin lugar la pretensión de desalojo interpuesta por la parte demandada, en consecuencia modificó la sentencia apelada y declaró: “…1. De manera sobrevenida se declara INADMISIBLE la demanda de retracto legal arrendaticio intentada por la empresa INDUSTRIAS MUSICALES PABLO CANELA, C.A., contra la firma mercantil COMERCIAL ALZURU, S.R.L., y F.A.N.E., ya identificados en autos. 2. Respecto a la decisión de la Reconvención (sic) en la cual el a quo declaró sin lugar la reconvención de Desalojo (sic) incoada por estos últimos contra la primera, queda incólume en virtud de no haber formado parte del recurso de apelación en virtud del principio de non reformatio in peius. No hay condenatoria en costas en virtud de la naturaleza jurídica de la decisión tomada…”.

Contra el precitado fallo, la parte demandante anunció recurso de casación, el cual fue admitido y formalizado. Hubo impugnación y réplica.

Concluida la sustanciación del presente recurso y cumplidas las demás formalidades legales, esta Sala de Casación Civil pasa a dictar sentencia, bajo la ponencia de la Magistrada que con tal carácter la suscribe, en los términos siguientes:

DENUNCIAS POR DEFECTO DE ACTIVIDAD

ÚNICA

Con fundamento en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se delata la infracción por parte de la recurrida, de los artículos 12, 243 ordinal 5° y 244 eiusdem, por incurrir en el “…vicio de incongruencia, porque NO SENTENCIÓ con arreglo a lo alegado en el libelo de demanda…”.

Argumenta el formalizante para dar sustento a su denuncia lo siguiente:

…En el presente caso, el Juez (sic) de la recurrida, en apartes separados, luego de fijar los términos en que quedó planteada la controversia, precisando en CUATRO (4) LITERALES LOS HECHOS CONTROVERTIDOS, citar el contenido de la sentencia de apelada, reseñar las actuaciones realizadas por las partes en la alzada y delimitar su competencia respectivamente, procedió a decidir que “la actora [nuestra representada] no tiene cualidad o legitimatio ad causam para instaurar el juicio de autos” declarando la inadmisibilidad sobrevenida de la demanda de retracto legal arrendaticio de autos.

Así la recurrida textualmente sostuvo lo siguiente:

(…Omissis…)

Como puede apreciarse de la anterior cita, la recurrida, considerando que la cualidad o legitimación ad causam es un presupuesto del acto jurisdiccional, declaró la falta de cualidad de nuestra representada (la arrendataria demandante) para sostener este juicio que por retracto legal arrendaticio ella misma incoare por la enajenación que la propietaria hizo del inmueble que le había sido dado en arrendamiento, dirigiendo su pretensión, precisamente, en contra de dicha propietaria y del tercero adquirente.

Para ello, la recurrida sostuvo que: “...al ser la propietaria del inmueble objeto del presente p.u.t. respecto a la supra referida relación arrendaticia como lo es la empresa COMERCIAL ALZURU, S.R.L. ...”, (sic) entonces nuestra representada carecía de cualidad para sostener el juicio, por lo que se veía obligado a declarar “inadmisible de manera sobrevenida la demanda de refracto legal arrendaticio incoada por la sociedad mercantil INDUSTRIAS MUSICALES PABLO CANELA, C.A., contra la empresa COMERCIAL ALZURU, S.R.L. y el ciudadano F.A.N.E., prescindiéndose por innecesario del análisis de cualquier otro hecho, alegato o pruebas promovidas por ésta...”.

Ahora bien, con tal pronunciamiento, el Juez (sic) de la recurrida incurrió en un protuberante vicio de incongruencia por ultrapetita, al pronunciarse sobre algo nunca alegado; así como también por tergiversar los alegatos de las partes y los términos en que quedó trabada la controversia.

En efecto, en primer término, de acuerdo a los hechos controvertidos que la misma recurrida reseñó, por ninguna parte consta que la parte demandada hubiera, ni siquiera insinuado, ni mucho menos alegado, la falta de cualidad activa de nuestra representada para sostener el juicio, por lo que, evidentemente, la recurrida emite un pronunciamiento sobre un punto NUNCA ALEGADO en autos por los co-demandados, incurriendo así en una ultrapetita, como modalidad del vicio de incongruencia positiva.

Pero además, resulta claro que nuestra representada, sí tiene cualidad para sostener este juicio como demandante, al ser un hecho incontrovertido del proceso su condición de arrendataria, siendo ésta, precisamente en su condición de tal, la única que puede accionar judicialmente la pretensión de retracto legal arrendaticio en contra de la propietaria del inmueble arrendado (la enajenante) y del tercero adquirente como co-demandados, ante la venta del inmueble que ella tiene dado en arrendamiento que la primera le realizó a éste último.

Para arribar a esa situación, basta con ver el contrato de arrendamiento que cursa en autos, de donde se evidencia que la arrendataria es la misma demandante de autos, tal como lo alegó e hizo valer expresamente en el libelo de demanda, así como el contenido de los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (aplicables ratione temporae), los cuales son claros al establecer que la preferencia ofertiva es el derecho que tiene EL ARRENDATARIO (entiéndase la demandante de autos) para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en cualquier condición de arrendatario, y, que el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene EL ARRENDATARIO (entiéndase la demandante de autos) de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad respectivamente, sin que ninguna de las indicadas normas restringa, vete, proscriba ni elimine la existencia y ejercicio de los derechos en ella consagrados, en los casos de los arrendamientos de la cosa ajena, que no está expresamente prohibido en nuestro ordenamiento jurídico.

Distinta sería la situación en que una persona natural o jurídica, ajena a la arrendataria, es decir, a la demandante de autos, hubiese accionado el retracto legal arrendaticio en cuestión, porque mal pudiera una persona distinta a la arrendataria pretender subrogarse en la operación de venta realizada sobre un inmueble.

Sólo en ese hipotético supuesto, que no es el caso de autos, pudiera configurarse la declarada falta de cualidad activa para sostener el juicio. pero en el caso de autos, sí es la arrendataria la que determinó dicha subrogación, evidenciándose que sí tiene cualidad para sostener el juicio de retracto legal arrendaticio por ella incoado.

Sin embargo, la recurrida tergiversó los alegatos formulados por las partes e hizo girar en torno a esa tergiversación su argumento principal, confundiendo, lo que sería el hecho del arrendamiento de la cosa ajena, el cual no se encuentra prohibido en nuestro ordenamiento jurídico, y, en todo caso, no formó parte del debate ni fue motivo de excepción por ninguno de los demandados, con relación a la cualidad activa de nuestra representada que es la arrendataria del inmueble enajenado; de modo tal que, partiendo de esa tergiversación, el Juez (sic) de alzada terminó estableciendo que, como la propietaria no formó parte del contrato de arrendamiento, nuestra representada, que es la arrendataria demandante de autos, pretendiendo la subrogación en un tercero que adquirió el inmueble por ella alquilado, supuestamente no tendría cualidad activa para sostener este juicio.

Por tanto, al haberse declarado en la sentencia recurrida la falta de cualidad activa de la inquilina demandante para sostener este juicio, el Juez (sic) de alzada, claramente incurrió en el delatado vicio de incongruencia, porque NO SENTENCIÓ con arreglo a lo alegado en el libelo de demanda, en el que SIEMPRE se dejó claro que la demandante de autos INDUSTRIAS MUSICALES PABLO CANELA, C.A., como lo reconoce la misma recurrida, ostenta la cualidad de arrendataria, por lo que JAMÁS PODRÍA DECIRSE que la misma carece de cualidad activa para sostener este juicio, de la manera como lo hizo la recurrida, independientemente del tema del arrendamiento de la cosa ajena, porque eso nunca enervaría su indiscutida e incontrovertida condición de inquilina, como en efecto respetuosamente solicitamos sea declarado por esa Honorable (sic) Sala en su sentencia.

En consecuencia, evidenciado como se encuentra que el Juez (sic) de alzada efectivamente incurrió en el vicio de incongruencia, al emitir sentencia sin atenerse a lo alegado y probado en autos, de la manera antes delatada, con lo cual infringió los artículos 12 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, e inficionando de nulidad la sentencia recurrida, a tenor de lo establecido en el mencionado artículo 244 eiusdem, respetuosamente solicitamos que la presente delación sea declarada procedente por esa Honorable (sic) Sala, declarándose CON LUGAR el Recurso (sic) de Casación (sic) formalizado en este acto y ordenándose que un nuevo Tribunal (sic) Superior (sic) dicte nueva sentencia sin incurrir en el mencionado vicio…

. (Resaltado del texto).

Para decidir, la Sala observa:

Alega el recurrente que la recurrida incurrió en el vicio de incongruencia positiva, en la modalidad de ultrapetita, al pronunciarse sobre algo no alegado y también por tergiversar los alegatos de las partes y los términos en que quedó trabada la controversia, pues, sostiene que el ad quem declaró la falta de cualidad de la demandante para sostener el juicio, cuando no fue alegada, ya que -según sus dichos- no consta que la parte demandada hubiese alegado la falta de cualidad activa de la demandante para sostener el juicio.

Señala el recurrente que la demandante sí tiene cualidad para sostener el juicio, ya que su condición de arrendataria es un hecho no controvertido en el juicio, siendo que en tal condición es la única que puede accionar judicialmente la pretensión de retracto legal arrendaticio en contra de la propietaria del inmueble arrendado y del tercero adquirente.

No obstante ello, arguye el formalizante que la recurrida tergiversó los alegatos formulados por las partes al confundir el hecho del arrendamiento de la cosa ajena, el cual -según su decir- no formó parte del debate, ni fue motivo de excepción por ninguno de los demandados, en relación con la falta de cualidad activa de la demandante. Por lo tanto, alega el recurrente que el juez de alzada partiendo de esa tergiversación, estableció que como la propietaria no formó parte del contrato de arrendamiento, la demandante no tendría cualidad activa para sostener el presente juicio, al pretender subrogarse en un tercero que adquirió el inmueble en el cual ella es la arrendataria.

Ahora bien, respecto a lo alegado por la parte demandante, la recurrida en casación estableció lo siguiente.

“…MOTIVA

Corresponde a este juzgador determinar si la decisión de fecha 21 de abril de 2.014 (sic) en la cual el a quo declaró Sin (sic) Lugar (sic) la Acción (sic) de Retracto (sic) Arrendaticio (sic) intentada por la empresa INDUSTRIAS MUSICALES PABLO CANELA, C.A., contra la empresa COMERCIAL ALZURU, S.R.L., y F.A.N.E., y Sin (sic) Lugar (sic) la Reconvención (sic) que por Desalojo (sic) intentaron estos últimos contra la actora reconvenida, está o no conforme a derecho, y para ello, a los fines de establecer los limites (sic) de la controversia tal como lo prevé el artículo 243 ordinal 3º del Código (sic) Adjetivo (sic) Civil (sic) y basado en los escritos de demanda y contestación de ésta, así como también el de reconvención planteada y de la contestación a la misma, en criterio de quien emite el presente fallo, quedan como hechos reconocidos los siguientes:

  1. Que el contrato de arrendamiento por el cual la actora reconvenida demandó el Retracto (sic) Legal (sic) Arrendaticio (sic), fue suscrito por ésta como arrendataria y el ciudadano R.F.A.H. (sic), titular de la cédula de Identidad (sic) Nº V- 241.654, como arrendador, tal como lo describió la actora y aceptado por la accionada, así como también de la documental consistente en original de dicho contrato consignado como anexó “A” al escrito de contestación de Demanda (sic) cursante al folio 33 de la Pieza (sic) Nº 02, y del cual se evidencia, que dicho contrato fue suscrito con fecha de inicio el 1º de octubre del 2.001 (sic), y con vigencia de un lapso de 6 meses, prorrogable automáticamente por igual periodo (sic) salvo que las partes lo derogaran, lo cual debía hacerse por escrito y con un mes de anticipación a la fecha de vencimiento del mismo.

  2. Que el inmueble sobre el cual se pretende el Retracto (sic) Legal (sic) Arrendaticio (sic) de autos, pertenecía a la aquí accionada COMERCIAL ALZURU, S.R.L., quien se lo vendió al aquí coaccionado F.A.N.E., el 15 de noviembre de 2.012 (sic), a través de documento protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado (sic) Lara bajo el Nº 363.11.2.25252, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2.012 (sic), por un precio de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00), tal como se evidencia de copia fotostática de documento de venta cursante a los folios 24 y 25 de la Pieza (sic) Nº 01.

  3. Que en fecha 10 de octubre de 2.012 (sic), tal como consta de documento cursante al folio 48 y 49 de la Pieza (sic) Nº 02, la coaccionada COMERCIAL ALZURU, S.R.L., le hizo a la aquí accionante reconvenida notificación del derecho de preferencia ofertiva sobre el inmueble objeto de este proceso.

  4. Que en fecha 16 de noviembre de 2.012 (sic), la actora reconvenida por ante el Juzgado Distribuidor del Municipio Iribarren de esta Circunscripción Judicial, presentó escrito de consignación arrendaticia del mes de octubre de 2.012 (sic), a favor del ciudadano R.F.A.H. (sic), con ocasión del contrato de arrendamiento del inmueble objeto del este proceso, tal como consta de copia del expediente KP02-S-2012-0111951, cursante del folio 51 al folio 58 de la Pieza (sic) Nº 02 del expediente de autos, por lo que dicha consignación la hizo a su arrendador, a sabiendas que la propietaria del inmueble objeto de este proceso le había ofrecido en venta con anterioridad (el 10-10-2.012) (sic) e inclusive el referido inmueble para esta fecha de consignación (16-11-12) ya había sido vendido, lo cual ocurrió el 15 de noviembre de 2.012 (sic).

    Quedando como hechos controvertidos los siguientes: A) ¿Si es verdad o no, que el arrendador R.F.A.H. (sic), se había negado a recibirle a la arrendataria y aquí accionante reconvenida el canon de arrendamiento del inmueble objeto del contrato de este proceso?; B) ¿Si es verdad o no que la actora reconvenida estaba insolvente respecto a los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre y octubre de 2.012 (sic)?; C) ¿Si es o no valida (sic) la notificación de derecho de preferencia ofertiva sobre el inmueble objeto de este contrato efectuado el 10-10-2012, por la propietaria de dicho bien aquí accionada (COMERCIAL ALZURU, S.R.L.) a la accionante reconvenida?; D) ¿Si efectivamente la actora reconvenida tenía o no derecho al retracto arrendaticio de autos?, y así se establece.

    Una vez lo precedentemente establecido procede este Jurisdicente (sic) a hacer los siguientes pronunciamientos:

    PUNTO PREVIO

    Dado a que en el caso sub lite hubo demanda y reconvención, las cuales fueron declaradas por el a quo sin lugar, pero en virtud que sólo la parte actora reconvenida ejerció el recurso de apelación contra la sentencia definitiva de fecha 21/04/2014, pues en virtud del principio de reformatio in peius se ha de considerar que sólo se apeló de lo decidido sobre la acción principal, es decir, de la declaratoria de sin lugar de la acción de retracto legal arrendaticio incoada por la actora reconvenida INDUSTRIAS MUSICALES PABLO CANELA, C.A., contra la empresa COMERCIAL ALZURU, S.R.L., y F.A.N.E., que es lo desfavorable respecto a la apelante; por lo que quien emite el presente fallo se abstendrá de pronunciarse sobre la decisión de sin lugar la reconvención que por Desalojo (sic) incoaron estos últimos contra la actora reconvenida, y así se establece.

    DEL FONDO DEL ASUNTO

    Respecto a la acción de retracto legal arrendaticio incoada por la empresa INDUSTRIAS MUSICALES PABLO CANELA, C.A., contra la empresa COMERCIAL ALZURU, S.R.L., y F.A.N.E., todos identificados en autos, el suscrito, disiente del A quo (sic) quien se pronunció al fondo del asunto declarando Sin (sic) Lugar (sic) la misma, por cuanto de acuerdo a la normativa legal que consagra tanto la preferencia ofertiva como el derecho de Retracto (sic) Legal (sic) Arrendaticio (sic) y a los hechos admitidos por las partes, e incluso, probado documentalmente, se evidencia, que la actora no tiene cualidad o legitimatio ad causam para instaurar el juicio de autos; instituto jurídico procesal éste consagrado en el artículo 361 del Código (sic) Adjetivo (sic) Civil (sic), y que la Sala de Casación Civil de nuestro M.T.d.J. en sentencia Nº 118, Exp. 2009-000471, de fecha 23 de abril de 2.010 (sic), con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortíz Hernández, estableció lo siguiente:

    (…Omissis…)

    Lo cual impedía pronunciarse sobre el mérito de la causa como lo hizo y en su lugar, debió declarar de oficio la inadmisibilidad sobrevenida de la demanda de retracto legal arrendaticio de autos, por cuanto tal como lo estableció la doctrina de la Sala de Casación Civil supra transcrita, aplicada al caso sub iudice de acuerdo al artículo 321 eiusdem, la legitimación ad causam es un presupuesto procesal del acto jurisdiccional que debe ser verificado por el Juez (sic).

    Efectivamente, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para la fecha en que se inició el proceso de autos y aplicable a la solución del mismo regula tanto la preferencia ofertiva como al retracto arrendaticio, cuando en sus artículos 42 y 43 preceptúa:

    (…Omissis…)

    De esta normativa transcrita se infiere, que tanto para la preferencia ofertiva como la del derecho de retracto arrendaticio se requiere la existencia de la relación jurídico sustancial arrendaticia entre el arrendador propietario del inmueble arrendado y el arrendatario; situación legal ésta que no se da en este caso, por cuanto del texto del contrato de arrendamiento invocado por la actora como el fundamento por el cual ejerce la acción de retracto legal arrendaticio consignado con el libelo de la demanda marcado con letra “B”, y en original por la demandada como anexó “B”, cursante al folio 16 de la Pieza (sic) Nº 01 y 53 de la Pieza (sic) Nº 02 respectivamente, cuyo tenor es el siguiente:

    “…Nosotros, R.F.A.H., venezolano, mayor de edad, casado, de este domicilio, Titular (sic) de la cédula de identidad Nro. V-241.654, quien en lo adelante y en los efectos de este contrato se denomina “EL ARRENDADOR” por una parte, y por la otra I.J.C.M. venezolano, mayor de edad, casado, de este domicilio también, Titular (sic) de la cédula de identidad Nro. V-4.072.655, en representación de INDUSTRIAS MUSICALES “PABLO CANELA” C.A.; registrdo (sic) por ante el Registro Mercantil Segundo de Lara, bajo el Nro. 28, Tomo (sic) 48-A de fecha 10 de Octubre (sic) del 2001y (sic) quien a los mismos efectos en lo adelante se denominara (sic) “LA ARRENDATARIA”, declaramos haber celebrado un contrato de arrendamiento el cual se rige por las siguientes cláusulas: PRIMERA.- “EL ARRENDADOR” da en arrendamiento a “LA ARRENDATARIA” dos (02) locales comerciales y anexos de la planta de un edificio, marcado con los Nros. 29-32 y 29-42, ubicados en la carrera 21 entre calles 29 y 30, de la ciudad de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado (sic) Lara…Sic…”

    Se determina, que dicho contrato fue suscrito como arrendador, por el ciudadano R.F.A.H., y en ningún momento éste argumentó actuar en nombre de la propietaria del inmueble, por lo que actuó en nombre propio y por tanto, al ser la propietaria del inmueble objeto del presente p.u.t. respecto a la supra referida relación arrendaticia como lo es la empresa COMERCIAL ALZURU, S.R.L., tal como lo aceptan las partes y así consta del documento de venta hecha por ésta al codemandado F.A.N.E., cursante a los folios 21 al 31 de la Pieza (sic) Nº 01 en copia certificada; pues obliga a concluir, que la actora no tiene cualidad activa de acuerdo al artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios supra transcrito para ejercer la acción de retracto legal arrendaticio sobre el inmueble supra identificado; apreciación ésta que no varía a pesar de la notificación de preferencia ofertiva hecha a la actora por la codemandada propietaria del referido inmueble (COMERCIAL ALZURU, S.R.L.), ya que la actora en virtud de no tener relación contractual arrendaticia sobre dicho bien con dicha codemandada, sino que la tenía con un tercero (RUPERTO F.A.H.), no tenía derecho a dicha notificación ofertiva y cualquier controversia o derecho que eventualmente le pudiera generar ésta a la actora, deberá ser dilucidado de acuerdo al artículo 111 del Código de Comercio, por ser la actora y la codemandada propietaria oferente, personas jurídicas de carácter mercantil en concordancia con los artículos 101 y 1.090 eiusdem, y así se decide.

    De manera que en virtud de no tener la actora cualidad para intentar el juicio de autos de acuerdo al artículo del Código (sic) Adjetivo (sic) Civil (sic) en concordancia con el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos vigente para la fecha en que se inició caso sub liten (sic), y habiéndose pronunciado el A quo (sic) al fondo del asunto declarando sin lugar la acción de retracto legal arrendaticio estando impedido para ello en virtud de la falta de legitimatio ad causam de la actora, tal como lo estableció la doctrina casacional supra transcrita y acogida, obliga a declarar con lugar la apelación interpuesta por la abogado V.I.C.B., apoderada judicial de la parte actora reconvenida sociedad mercantil INDUSTRIAS MUSICALES PABLO CANELA, C.A., modificándose la misma, declarándose en su lugar, inadmisible de manera sobrevenida la demanda de retracto legal arrendaticio incoada por la sociedad mercantil INDUSTRIAS MUSICALES PABLO CANELA, C.A., contra la empresa COMERCIAL ALZURU, S.R.L., y el ciudadano F.A.N.E., prescindiéndose por innecesario del análisis de cualquier otro hecho, alegato o pruebas promovidas por esta, así como de la tercería ejercida ante esta Alzada (sic), quedando incólume lo decidido sobre la reconvención por no haber sido objeto de esta incidencia en virtud del principio reformatio in peius, y así se decide.

    DISPOSITIVA

    En virtud de las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad (sic) de la Ley (sic), decide: Se declara CON LUGAR la apelación interpuesta por la Abogado (sic) V.I.C.B., apoderada judicial de la parte actora reconvenida sociedad mercantil INDUSTRIAS MUSICALES PABLO CANELA, C.A., en contra de la sentencia definitiva, dictada en fecha 21 de abril del año 2014, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Lara, la cual declaró:

    …1. SIN LUGAR la pretensión de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, intentada por los ciudadanos IVAN (sic) JOSE (sic) CANELA MENDOZA Y MARIA (sic) DE LOS ANGELES (sic) CANELA GONZALEZ (sic), actuando como Presidente y Vicepresidente de la Sociedad (sic) Mercantil (sic) INDUSTRIAS MUSICALES PABLO CANELA, C.A., en contra del ciudadano F.A.N.E., y de la Firma (sic) Mercantil (sic) “COMERCIAL ALZURU S.R.L.”, ya identificadas; y

    2. SIN LUGAR la pretensión de DESALOJO, intentada por los últimos de nombrados en contra de los primeros.

    Se condena en costas tanto a la parte demandante reconvenida, por haber sido desechada su pretensión, cuanto a la parte demandada reconviniente, por haber fracasado la reconvención por ella propuesta, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

    Se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 eiusdem…

    Modificándose la misma así:

  5. De manera sobrevenida se declara INADMISIBLE la demanda de retracto legal arrendaticio intentada por la empresa INDUSTRIAS MUSICALES PABLO CANELA, C.A., contra la firma mercantil COMERCIAL ALZURU, S.R.L., y F.A.N.E., ya identificados en autos.

  6. Respecto a la decisión de la Reconvención (sic) en la cual el a quo declaró sin lugar la reconvención de Desalojo (sic) incoada por estos últimos contra la primera, queda incólume en virtud de no haber formado parte del recurso de apelación en virtud del principio de reformatio in peius.

    No hay condenatoria en costas en virtud de la naturaleza jurídica de la decisión tomada…”. (Resaltado del transcrito).

    De la sentencia recurrida ut supra transcrita, se evidencia que el ad quem declaró de oficio la inadmisibilidad de la demanda, al establecer que la parte demandante no tenía cualidad para intentar el juicio, ya que consideró que en el presente caso no se había configurado la relación jurídico sustancial arrendaticia entre el arrendador propietario del inmueble arrendado y el arrendatario, al determinar que el contrato de arrendamiento fue suscrito como arrendador, por el ciudadano R.F.A.H., quien -según la recurrida- habría actuado en nombre propio, por lo que consideró que al ser la empresa COMERCIAL ALZURU, S.R.L., propietaria del inmueble, un tercero con respecto a la relación arrendaticia, la parte actora no tendría cualidad activa para ejercer la acción de retracto legal arrendaticio, de acuerdo con lo previsto en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    Ahora bien, respecto a la falta de cualidad o legitimación ad causam y su declaratoria de oficio por los jueces, esta Sala en sentencia N° 258, de fecha 20 de junio de 2011, caso: Y.M.G., contra Centro Agrario Montañas Verdes, expediente N° 2010-400, señaló lo siguiente:

    …La falta de cualidad o legitimación ad causam (a la causa) es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia (Vid. sentencia de la Sala Constitucional N° 1930 del 14 de julio de 2003, expediente N° 02-1597, caso: P.M.J.), por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces. (Vid. sentencia de la Sala Constitucional N° 3592 del 6 de diciembre de 2005, expediente N° 04-2584, caso: C.E.T.A. y otros, ratificada en sentencias números 1193 del 22 de julio de 2008, expediente N° 07-0588, caso: R.C.R. y otros y 440 del 28 de abril de 2009, expediente N° 07-1674, caso: A.A.J. y otros).

    Tales criterios vinculantes de la Sala Constitucional fueron acogidos por esta Sala de Casación Civil en sentencia N° 462 del 13 de agosto de 2009, expediente N° 09-0069, caso: B.P.Q. c/ Inversiones Plaza América, C.A., ratificada en sentencia N° 638 del 16 de diciembre de 2010, expediente N° 10-203, caso: Inversora H9, C.A. c/ Productos Saroni, C.A., ambas con ponencia de quien suscribe, que aquí se reiteran.

    Ahora bien, como quiera lo sostenido en dichas decisiones discrepa de lo decidido por esta misma Sala en otras oportunidades, conforme a lo establecido en el artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, este Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil juzga necesario garantizar la supremacía y efectividad de las normas y principios constitucionales, por lo que en su condición de máximo y último intérprete de la Constitución encargado de velar por su uniforme interpretación y aplicación, tomando en consideración que de acuerdo con lo establecido en dicho precepto, las interpretaciones que establezca la Sala Constitucional sobre el contenido o alcance de las normas y principios constitucionales son vinculantes para las otras Salas del Tribunal Supremo de Justicia y demás tribunales de la República, abandona expresamente el criterio jurisprudencial según el cual, la falta de cualidad no puede ser declarada de oficio por el juez, sentado entre otras, en sentencia N° 207 del 16 de mayo de 2003, expediente N° 01-604, caso: N.J.M.A. y otros c/ J.L.M.C. y otra; sentencia N° 15 del 25 de enero de 2008, expediente N° 05-831, caso: Arrendadora Sofitasa C.A, Arrendamiento Financiero c/ M.C.B. y otro; sentencia N° 570 del 22 de octubre de 2009, expediente N° 09-139, caso: J.A.V.M. y otros contra Banco Occidental de Descuento, Banco Universal, C.A., así como cualquier otra decisión que contenga el aludido criterio que aquí se abandona…

    . (Resaltado del transcrito).

    Como se advierte de la sentencia supra transcrita, esta Sala abandonó expresamente el criterio jurisprudencial según el cual, la falta de cualidad no podía ser declarada de oficio por el juez, por lo que a partir de la fecha en la cual se publicó la referida sentencia, los jueces de instancia podrían declarar la falta de cualidad de las partes, aun cuando dicha falta no hubiese sido alegada por las partes.

    Ahora bien, el criterio supra señalado es aplicable al presente caso, ya que la demanda en este juicio fue admitida el 17 de diciembre de 2012, es decir, en fecha posterior al criterio de esta Sala, el cual fue establecido en fecha 20 de junio de 2011.

    De manera pues, que en el presente caso el juez de alzada podía declarar de oficio la falta de cualidad de la parte demandante, a pesar de que la parte demandada no la hubiere alegado, pues, conforme al criterio jurisprudencial supra transcrito, la falta de cualidad o legitimación ad causam, es materia de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces, ya que la misma, es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia, por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa.

    Por lo tanto, al estar autorizado el juez de alzada para declarar de oficio la falta de cualidad de la parte demandante, mal podía el ad quem incurrir en el vicio de incongruencia alegado por el recurrente, pues el principio dispositivo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, cede o sucumbe ante la falta de cualidad, aun cuando no haya sido alegada, ya que la cualidad o legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional, por lo tanto, comporta una inadmisibilidad de la acción, que hace posible y necesario de parte del juzgador, que se declare como punto previo, antes de entrar a conocer de la pretensión demandada. (Vid. sentencia de la Sala Constitucional N° 3592 del 6 de diciembre de 2005, expediente N° 04-2584, caso: C.E.T.A.).

    En consecuencia, el sentenciador superior no cometió el vicio de incongruencia. Por este motivo, la Sala declara improcedente la denuncia de infracción de los artículos 12 y 243 ordinal 5º y 244 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

    DENUNCIAS POR INFRACCIÓN DE LEY

    ÚNICA

    Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción de los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por errónea interpretación.

    El formalizante para fundamentar su denuncia expresa lo siguiente:

    …Las normas jurídicas cuya errónea interpretación por parte de la sentencia recurrida se denuncian en este acto, establecen lo siguiente:

    (…Omissis…)

    Como puede observarse, los citados dispositivos legales establecen que preferencia ofertiva es el derecho que tiene EL ARRENDATARIO (entiéndase la demandante de autos) para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en cualquier condición de arrendatario y, que el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene EL ARRENDATARIO (entiéndase la demandante de autos) de subrogarse, en las condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad respectivamente, sin que ninguna de las indicadas normas restrinja (sic), vete, proscriba ni elimine la existencia y ejercicio de los derechos en ellas consagrados, en los casos de los arrendamientos de la cosa ajena, el cual no está expresamente prohibido en nuestro ordenamiento jurídico.

    Efectivamente, para declarar la inadmisibilidad sobrevenida de la demanda de Retracto (sic) Legal (sic) Arrendaticio (sic) incoada por nuestra representada, interpretando el contenido de las citadas normas, bajo el argumento de que la misma supuestamente carecía de cualidad activa para sostener este juicio, la sentencia recurrida, textualmente sostuvo lo siguiente:

    (…Omissis…)

    De acuerdo a lo anterior, se evidencia que el Juez (sic) de la recurrida erró en el análisis e interpretación de los citados dispositivos legales, desnaturalizando su sentido y alcance, al inferir: “....que tanto para la preferencia ofertiva como para ejercer el derecho de retracto arrendaticio se requiere LA EXISTENCIA DE LA RELACIÓN JURÍDICO SUSTANCIAL ARRENDATICIA entre el ARRENDADOR PROPIETARIO del inmueble arrendado y el arrendatario; SITUACIÓN LEGAL ÉSTA QUE NO SE DA EN ESTE CASO...”.

    En efecto, el Juez (sic) de alzada le dio un sentido y alcance a los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que no se desprende de su texto expreso, ni de su espíritu y razón, al establecer que para ejercer el derecho de preferencia ofertiva y el derecho de retracto legal arrendaticio, es necesario que el arrendador del inmueble a enajenar sea el mismo propietario.

    Sobre la base de la anterior interpretación, la recurrida concluyó estableciendo que:

    …por cuanto del texto del contrato de arrendamiento invocado por la actora como el fundamento por el cual ejerce la acción de retracto legal arrendaticio. …(Omisis)... Se determina, que dicho contrato fue suscrito como arrendador, por el ciudadano R.F.A.H., y en ningún momento éste argumentó actuar en nombre de la propietaria del inmueble, por lo que actuó en nombre propio y por tanto, AL SER LA PROPIETARIA DEL INMUEBLE OBJETO DEL PRESENTE P.U.T. respecto a la supra referida relación arrendaticia como lo es la empresa COMERCIAL ALZURIJ (sic), S.R.L. ...(Omisis,)... pues obliga a concluir, que la actora no tiene cualidad activa de acuerdo al artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios supra transcrito para ejercer la acción de retracto legal arrendaticio sobre el inmueble supra identificado; apreciación ésta que no varía a pesar de la notificación de preferencia ofertiva hecha a la actora por la codemandada propietaria del referido inmueble (COMERCIAL ALZURU, S.R.L.), ya que la actora, en virtud de no tener relación contractual arrendaticia sobre dicho bien con dicha codemandada, sino que la tenía con un tercero (RUPERTO F.A.H.), NO TENÍA DERECHO A DICHA NOTIFICACIÓN OFERTIVA y cualquier controversia o derecho que eventualmente le pudiera generar ésta a la actora, deberá ser dilucidado de acuerdo al artículo 111 del Código de Comercio, por ser la actora y la codemandada propietaria oferente personas jurídicas de carácter mercantil, en concordancia con los artículos 101 y 1.090 eiusdem, y así se decide

    . (Resaltado añadido).

    Sin embargo, como se indicó anteriormente, en ninguna parte los preceptos jurídicos contenidos en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establecen que: “para que el inquilino pueda ser acreedor del derecho de preferencia ofertiva, ni que para que el mismo pueda ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio, sea necesario que el arrendador del inmueble a enajenar sea el mismo propietario, como erróneamente lo interpretó la recurrida, desnaturalizando el alcance de dichas normas”. Por el contrario, ambos dispositivos consagran DERECHOS IRRENUNCIABLES del ARRENDATARIO, en virtud del carácter tuitivo y de orden público que revisten las normas arrendaticias, sin que en modo alguno condicionen o de modo alguno restrinjan (sic) la existencia o el ejercicio de los mismos, al hecho de que el arrendador del inmueble enajenado a un tercero, sea el mismo propietario, como erróneamente lo interpretó la recurrida, alterando así el contenido y alcance de dichas normas.

    Y es que en Venezuela no existe ninguna disposición legal que limite o prohíba el arrendamiento de la cosa ajena, o que la haga anulable, como sí ocurre en el caso de la venta de la cosa ajena. MENOS AÚN, AL HABER CONTRATADO NUESTRA REPRESENTADA DE BUENA FE, Y CUANDO SU ARRENDADOR NO ES CUALQUIER TERCERO, SINO NADA MÁS Y NADA MENOS OUE EL REPRESENTANTE LEGAL _DE LA PROPIETARIA DEL INMUEBLE ARRENDADO (COMERCIAL ALZURU, S.R.L.), que fuera enajenado por ésta al co-demandado F.A.N.E..

    Por las razones antes expuestas, respetuosamente solicitamos que la presente denuncia sea declarada CON LUGAR anulándose la sentencia recurrida y ordenándose que otro Tribunal (sic) Superior (sic) dicte nueva sentencia, acatando el criterio establecido por esa Sala (sic) en su sentencia, pasando a conocer sobre el mérito de la controversia, analizando si nuestra representada resultaba acreedora o no del derecho de preferencia ofertiva, si la propietaria co-demandada otorgó legalmente a nuestra representada dicho derecho o no y si el inmueble enajenado es el mismo inmueble arrendado o no.

    INFLUENCIA DE LA INFRACCIÓN EN EL DISPOSITIVO DE LA RECURRIDA

    La delatada errónea interpretación de los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en que incurrió la sentencia recurrida fue absolutamente determinante en la suerte de su dispositivo, porque fue, precisa y exclusivamente, sobre la base de esa interpretación que de los mismos realizó el Juez (sic) de alzada, que terminó declarándose la inadmisibilidad de la demanda de Retracto (sic) Legal (sic) Arrendaticio (sic) incoada por nuestra representada, por considerarse que: “...de esta normativa transcrita se infiere, que tanto para la preferencia ofertiva como la del derecho de retracto arrendaticio se requiere la existencia de la relación jurídico sustancial arrendaticia entre el arrendador propietario del inmueble arrendado y el arrendatario”, por lo que, al determinarse: “...que dicho contrato fue suscrito como arrendador, por el ciudadano R.F.A.H. y en ningún momento éste argumentó actuar en nombre de la propietaria del inmueble, por lo que actuó en nombre propio y por tanto, AL SER LA PROPIETARIA DEL INMUEBLE OBJETO DEL PRESENTE P.U.T. respecto a la supra referida relación arrendaticia como lo es la empresa COMERCIAL ALZURU, S.R.L., ...(Omissis)... pues obliga a concluir que la actora no tiene cualidad activa...”, siendo que esa situación jurídica NO DESPRENDE del contenido de las normas jurídicas cuya infracción aquí se denuncian.

    De igual forma, el delatado vicio de errónea interpretación fue tan determinante en la suerte del dispositivo de la sentencia recurrida, que fue con base a ella que la recurrida, no solo terminó declarando, como se indicó, la inadmisibilidad sobrevenida de la demanda de Retracto (sic) Legal (sic) Arrendaticio (sic) incoada por nuestra representada, sino que, además, se prescindió “por innecesario del análisis de cualquier otro hecho, alegato o pruebas promovidas por [nuestra representada], estableciéndose además que: “...cualquier controversia o derecho que eventualmente le pudiera generar ésta [la propietaria del inmueble arrendado COMERCIAL ALZURU, S.R.L.] a la actora, deberá ser dilucidado de acuerdo al artículo 111 del Código de Comercio, por ser tanto la actora como la codemandada propietaria oferente, personas jurídicas de carácter mercantil, en concordancia con los artículos 101 y 1.090 eiusdem”.

    NORMAS APLICABLES PARA RESOLVER LA CONTROVERSIA

    Para dar cumplimiento a lo establecido en el ordinal 4° del artículo 317 del Código de Procedimiento Civil, en este acto indicamos a esa Honorable (sic) Sala que las normas jurídicas que se deben aplicar para la resolución de la controversia son los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el sentido antes señalado, estableciéndose que nuestra representada, en su condición de arrendataria, tiene plena cualidad activa para considerar vulnerado su derecho a la preferencia ofertiva, así como a accionar el Retracto (sic) Legal (sic) Arrendaticio (sic) ante la enajenación del inmueble que tiene arrendado, para subrogarse en el tercero adquirente, debiendo emitirse sentencia de mérito, examinándose el cumplimiento de los extremos de Ley (sic), con base a los alegatos y probanzas de las partes que cursan en autos. En consecuencia, respetuosamente solicitamos que la presente denuncia sea declarada CON LUGAR…”. (Resaltado del transcrito).

    Para decidir, la Sala observa:

    Alega el formalizante que el juez de alzada infringió los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por errónea interpretación, al establecer que para ejercer el derecho de preferencia ofertiva y el derecho de retracto legal arrendaticio, es necesario que el arrendador del inmueble a enajenar sea el mismo propietario, con lo cual -según el formalizante- el ad quem le habría dado un sentido y alcance a las referidas normas que no se desprende de su texto ni de su espíritu y razón, pues, sostiene el recurrente que en ninguna parte dichas normas establecen que para que el arrendatario pueda ser acreedor del derecho de preferencia ofertiva o para que el mismo pueda ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio, sea “…necesario que el arrendador del inmueble a enajenar sea el mismo propietario, como erróneamente lo interpretó la recurrida, desnaturalizando el alcance de dichas normas…”.

    Por el contrario, arguye el recurrente que ambos dispositivos consagran derechos irrenunciables del arrendatario, en virtud del carácter de orden público que revisten las normas arrendaticias, sin que en modo alguno -según sus dichos- condicionen o restringan la existencia o el ejercicio de los mismos, al hecho de que “….el arrendador del inmueble enajenado a un tercero, sea el mismo propietario, como erróneamente lo interpretó la recurrida, alterando así el contenido y alcance de dichas normas…”.

    Señala que no existe ninguna disposición legal que limite o prohíba el arrendamiento de la cosa ajena, o que la haga anulable.

    Asimismo, sostiene que la infracción en la cual incurrió el ad quem fue determinante en el dispositivo del fallo recurrido, ya que sobre la base de esa interpretación se declaró la inadmisibilidad de la demanda de retracto legal arrendaticio al concluir el ad quem que la actora no tiene cualidad activa y también al prescindir del análisis de cualquier otro hecho, alegato o pruebas promovidas por la demandante y por establecer que “...cualquier controversia o derecho que eventualmente le pudiera generar ésta [la propietaria del inmueble arrendado COMERCIAL ALZURU, S.R.L.] a la actora, deberá ser dilucidado de acuerdo al artículo 111 del Código de Comercio, por ser tanto la actora como la codemandada propietaria oferente, personas jurídicas de carácter mercantil, en concordancia con los artículos 101 y 1.090 eiusdem…”.

    Por último, señala que las normas jurídicas que se deben aplicar para la resolución de la controversia son los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el sentido por él señalado, por lo tanto, alega que se debe establecer que la demandante en su condición de arrendataria, tiene plena cualidad activa para considerar vulnerado su derecho a la preferencia ofertiva, así como accionar el retracto legal arrendaticio, ante la enajenación del inmueble que tiene arrendado, para subrogarse en el tercero adquirente.

    Ahora bien, la Sala a los fines de resolver la presente denuncia considera necesario dar por reproducida la sentencia recurrida transcrita parcialmente en la única denuncia por defecto de actividad, en la cual se evidencia que el ad quem declaró la inadmisibilidad de la demanda por falta de cualidad de la parte demandante para intentar el juicio, por considerar que conforme a los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios “...tanto para la preferencia ofertiva como la del derecho de retracto arrendaticio se requiere la existencia de la relación jurídico sustancial arrendaticia entre el arrendador propietario del inmueble arrendado y el arrendatario…”, situación legal que -según el ad quem- no se dio en el presente caso, ya que determinó que el contrato de arrendamiento había sido suscrito por el ciudadano R.F.A.H., como arrendador, por lo que consideró que al ser la empresa COMERCIAL ALZURU, S.R.L., propietaria del inmueble, un tercero con respecto al contrato de arrendamiento suscrito entre la demandante y el ciudadano R.F.A., la parte actora no tendría cualidad activa para ejercer la acción de retracto legal arrendaticio, conforme a lo previsto en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    Asimismo, estableció el ad quem que la falta de cualidad declarada no varía a pesar de la notificación de preferencia ofertiva hecha a la actora por la codemandada COMERCIAL ALZURU, S.R.L., propietaria del inmueble, ya que -según el ad quem- en virtud de no tener la demandante relación contractual arrendaticia sobre dicho bien con la referida codemandada, sino que la tenía con R.F.A.H., quien es un tercero, la demandante no tenía derecho a la notificación ofertiva.

    Ahora bien, estima la Sala necesario realizar algunas consideraciones con respecto a la constitución de la relación arrendaticia inmobiliaria que surge como consecuencia de la celebración del contrato de arrendamiento, al respecto encontramos que existen dos formas a través de la cual se constituye la relación arrendaticia entre el propietario del inmueble arrendado y el arrendatario que lo ocupa con tal condición. La primera, cuando es el propietario quien suscribe el contrato de arrendamiento y arrienda el inmueble de su propiedad al arrendatario que lo ocupa en tal condición y, la segunda, cuando quien suscribe el contrato de arrendamiento con el arrendatario es un tercero y no el propietario, por lo tanto el arrendador del inmueble es un tercero que arrienda con el consentimiento expreso o tácito del propietario del inmueble arrendado, tal como ocurre frecuentemente en el mercado inquilinario con las empresas y personas naturales que se dedican a la administración de inmuebles, quienes arriendan en representación del propietario, ya sea mediante poder y/o autorización escrita o verbal del propietario.

    De allí, que quienes figuran como arrendadores en los contratos de arrendamientos, no sean los propietarios de los inmuebles arrendados, sino las personas que actúan por encargo de estos, quienes se deben considerar como intermediarios en la relación arrendaticia que nace entre el propietario del inmueble arrendado y el arrendatario que lo ocupa en tal condición, como consecuencia de la celebración del contrato de arrendamiento que realiza el tercero, ello significa que la relación arrendaticia siempre se constituirá entre el propietario del inmueble arrendado y el arrendatario que lo ocupa en tal condición, aun cuando quien figure como arrendador en el contrato de arrendamiento sea un tercero, salvo que el propietario del inmueble que ha sido demandado demuestre que el demandante ocupa ilegalmente el inmueble de su propiedad o que no es arrendatario del inmueble que ocupa.

    Ahora bien, realizadas las anteriores consideraciones, la Sala estima conveniente referirse al contenido y alcance de las normas previstas en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, delatadas por el recurrente por error de interpretación. Al respecto, establecen los referidos artículos, lo siguiente:

    …Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario…

    .

    …Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior…

    .

    La primera norma supra transcrita, prevé la figura de la preferencia ofertiva, con la cual el legislador consagró el derecho del arrendatario a que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a un tercero, el inmueble que ha ocupado en tal carácter, siempre y cuando reúna los siguientes requisitos: 1.- Haber habitado el inmueble en calidad de arrendatario por más de dos (2) años. 2.- Que se encuentra solvente con el pago de los cánones de arrendamiento y, 3.- Que satisfaga las aspiraciones con respecto al precio establecido por el propietario.

    Por su parte, la segunda norma antes transcrita, prevé la figura del retracto legal arrendaticio, el cual es definida por el legislador como el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.

    Para que opere el derecho de subrogación a favor del arrendatario, la norma exige que se deban cumplir con las mismas condiciones del que reclama el derecho de preferencia, previstas en el artículo 42 eiusdem.

    Ahora bien, tanto el derecho de preferencia ofertiva como el de retracto legal arrendaticio, previstos en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, están concebidos para proteger y beneficiar a toda persona que ocupe el inmueble en condición de arrendatario. Pues, las referidas normas, no condicionan ni restringen el ejercicio de estos derechos a que el arrendador del inmueble a enajenar sea el mismo propietario del inmueble que ocupa el arrendatario, ya que, tanto la preferencia ofertiva y el retracto legal, son derechos exclusivos del arrendatario del inmueble que ocupa en tal condición, quien es el legitimado activo para interponer el retracto legal arrendaticio, conforme a lo previsto en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, independientemente de que el inmueble haya sido arrendado por el propietario o por un tercero con su consentimiento, pues como ya se ha dicho, es posible que el arrendador del inmueble sea un tercero que arrienda con el consentimiento del propietario del inmueble arrendado, quien se debe considerar como un intermediario en la relación arrendaticia entre el arrendatario que ocupa el inmueble y su propietario.

    De allí, que la pretensión en los juicios de retracto legal, debe estar dirigida en contra del propietario del inmueble que el demandante ocupa en su condición de arrendatario, independientemente de que el propietario no haya suscrito el contrato de arrendamiento como arrendador y no contra el tercero que figura como arrendador en el referido contrato, pues, como ya se ha dicho, el tercero es un intermediario en la relación arrendaticia surgida entre el arrendatario del inmueble y su propietario.

    Por lo tanto, el ejercicio de los derechos de preferencia ofertiva y de retracto legal arrendaticio, no son solo posibles en el supuesto en el cual el arrendador del inmueble a enajenar sea el mismo propietario, sino también cuando el arrendador es un tercero, ya que sería un intermediario en la relación arrendaticia surgida entre el arrendatario del inmueble y su propietario, con motivo de la celebración del contrato de arrendamiento realizado por el tercero.

    Ahora bien, en la sentencia recurrida el juez de alzada estableció como quedaron los “hechos reconocidos” por las partes, en la cual se evidencia que la relación arrendaticia quedó constituida entre la arrendataria, la sociedad mercantil INDUSTRIAS MUSICALES PABLO CANELA C.A., parte demandante y la propietaria del inmueble arrendado, la empresa COMERCIAL ALZURU, S.R.L., parte codemandada, pues, el ciudadano R.F.A.H., quien figura como arrendador en el contrato de arrendamiento celebrado con el arrendatario, es un intermediario en la relación arrendaticia, ya que la codemandada no negó ni desconoció su intermediación, es decir, ello no fue un hecho controvertido en el presente juicio.

    No obstante, la recurrida con base en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consideró que tanto para la preferencia ofertiva como para el derecho de retracto arrendaticio “…se requiere la existencia de la relación jurídico sustancial arrendaticia entre el arrendador propietario del inmueble arrendado y el arrendatario…”, situación legal que -según el ad quem- no se dio en el presente caso, ya que consideró que la empresa COMERCIAL ALZURU, S.R.L., propietaria del inmueble era un tercero con respecto al contrato de arrendamiento suscrito entre la demandante y el ciudadano R.F.A.H., como arrendador, por lo tanto estableció que la parte actora no tendría cualidad activa para ejercer la acción de retracto legal arrendaticio, con lo cual el ad quem estaría condicionando y restringiendo el derecho de preferencia ofertiva y de retracto legal arrendaticio al solo supuesto en el cual el arrendador del inmueble a enajenar sea el mismo propietario y, no cuando el inmueble es arrendado por un tercero con el consentimiento del propietario, con lo cual el juez de alzada infringió las referidas normas por errónea interpretación, ya que hizo derivar de ellas consecuencias que no concuerdan con su contenido y alcance.

    Pues, las referidas normas no condicionan ni restringen el ejercicio de los derechos de preferencia ofertiva y de retracto legal arrendaticio a que el propietario del inmueble que ocupa el arrendatario sea también el arrendador, ya que siendo derechos exclusivos del arrendatario pueden ser ejercidos por este, independientemente de que el inmueble haya sido arrendado por el propietario o por un tercero con su consentimiento, pues como ya se ha dicho, es posible que el arrendador del inmueble sea un tercero que arrienda con el consentimiento del propietario del inmueble arrendado, tal como ocurrió en el presente caso, ya que la parte demandada no contradijo el hecho de que el inmueble de su propiedad lo había arrendado el ciudadano R.F.A.H., por lo tanto, el ad quem no ha debido condicionar ni restringir los derechos de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio, al solo supuesto en el cual la relación arrendaticia se constituye cuando el propietario del inmueble arrendado es al mismo tiempo el arrendador del inmueble que se pretende retraer.

    Ahora bien, la infracción fue determinante en el dispositivo del fallo recurrido ya que el ad quem con base en la errada interpretación de las referidas normas declaró la inadmisibilidad de la demanda por falta de cualidad de la parte demandante, por considerar que para la preferencia ofertiva y el derecho de retracto arrendaticio se requiere la existencia de la relación jurídico sustancial arrendaticia entre el arrendador propietario del inmueble arrendado y el arrendatario.

    Pues, de haber interpretado correctamente las referidas normas en el sentido antes explicado, no hubiese establecido la falta de cualidad del demandante para ejercer la acción de retracto legal arrendaticio y tampoco hubiese negado el derecho a la preferencia ofertiva que fuera notificada por la demandada al demandante y, por ende, no hubiere declarado la inadmisibilidad de la demanda, ya que al haber quedado establecida la relación arrendaticia entre el demandante y la demandada, tal como fue advertido, el demandante tenía cualidad para ejercer la acción de retracto legal arrendaticio y también el derecho a que se le notificara de la venta del inmueble arrendado.

    Por las consideraciones antes expuestas, se declara procedente la denuncia de infracción de los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por errónea interpretación. Así se decide.

    D E C I S I Ó N

    Por las razones antes expuestas, este Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: CON LUGAR el recurso de casación formalizado por la parte demandante contra la sentencia de fecha 20 de febrero de 2015, dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Lara. En consecuencia, ANULA la sentencia recurrida y ORDENA al juez superior que corresponda, dicte nueva sentencia acogiendo la doctrina aquí establecida. Queda de esta manera CASADA la sentencia impugnada.

    No ha lugar la condenatoria al pago de las costas, por haber prosperado el recurso.

    Publíquese y regístrese. Remítase el expediente al juzgado superior antes mencionado, de conformidad con lo previsto en el artículo 322 del Código de Procedimiento Civil.

    Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los once (11) días del mes de agosto de dos mil quince. Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.

    Presidente de la Sala,

    ____________________________

    G.B. VÁSQUEZ

    Vicepresidente,

    ______________________________

    L.A.O.H.

    Magistrada-Ponente,

    ____________________________

    Y.A.P.E.

    Magistrada,

    _________________________

    ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ

    Magistrada,

    ________________________

    M.G. ESTABA

    Secretario,

    __________________________

    C.W. FUENTES

    Exp.: Nº AA20-C-2015-000211

    Nota: Publicado en su fechas a las

    Secretario,

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