Decisión nº PJ0042014000622 de Juzgado Cuarto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 14 de Agosto de 2014

Se inicia la fase de instrucción de la causa mediante escrito presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 8 de octubre de 2013, por el ciudadano C.E.M.K., comerciante, venezolano, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad No. V-3.185.824, debidamente asistido de abogado, actuando en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil “MK INGENIERÍA, C.A.”, con motivo a la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA incoada contra la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., ambas plenamente identificadas en el encabezado del presente fallo; correspondiéndole por efectos de la Distribución el conocimiento a este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para su debida sustanciación y decisión.

Alegó la parte actora, que en fecha 3 de agosto de 2012, para entrar en vigencia a partir del 1 de septiembre de 2012, quedó autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el No.42, Tomo 127, de los Libros respectivos, el contrato mediante el cual la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., antes identificada, dio en arrendamiento a su representada un (1) inmueble constituido por un (1) galpón con oficinas, identificado como Galpón No.2, y demás construcciones, pertenencias y accesorios, que le corresponderían de conformidad con el respectivo documento de condominio, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Plaza, Estado Miranda, en fecha 21 de marzo de 2012, el cual forma parte integrante del inmueble denominado PARQUE INDUSTRIAL EL RECREO 1, ubicado en la Urbanización El Recreo, adyacente a la población de Guarenas, Municipio Plaza del Estado Miranda cuyas medidas, linderos y demás especificaciones fueron señaladas por la parte actora en su escrito libelar.

Que en la Cláusula Tercera se acordó que su duración sería de seis (6) meses, contados a partir del 1 de septiembre de 2012, es decir, que su vigencia sería hasta el 28 de febrero de del 2013, y en la misma cláusula las partes convinieron: “(…) que el Arrendatario tendrá derecho a la prórroga legal a que se contrae el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solo si ha cumplido con todas y cada una de las obligaciones a que se refiere este documento. Durante la vigencia de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes, el Arrendador tendrá derecho, vencida la prórroga legal, a ocurrir ante el órgano jurisdiccional competente de la jurisdicción para solicitar el secuestro del inmueble y la entrega material del mismo…”

Que en la Cláusula Décima Sexta, la Propietaria-Arrendadora, convino en darle a su representada el derecho de opción de compra sobre el inmueble arrendado.

Que de acuerdo con la Cláusula Tercera, citada y transcrita parcialmente supra, su representada tenía un plazo para hacer uso de la opción referida, hasta el 1 de septiembre de 2013.

Que en fecha 26 de Agosto de 2013, su representada a través de la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, hizo entrega de su carta del día 21 de agosto de 2013, a la empresa INVERIONES RUJU, C.A., mediante la cual le participó su decisión de hacer uso del derecho de opción de compra del inmueble a que se refiere la presente demanda, todo ello de acuerdo con las previsiones de la Cláusula Décima Sexta.

Que su comunicación se produjo como respuesta al correo que la Arrendadora le envió a su representada el día 9 de junio del año 2013, en la cual, entre otras cosas, señaló: “(…) en atención al contrato de arrendamiento sobre el Galpón No.2 del Parque Industrial El Recreo 2 (,) el cual venció en fecha 28 de febrero de 2013 (,) cuya prórroga vence el 31 de agosto de 2013 (.) le ratificamos que estamos dispuestos a otorgarles una prórroga adicional de un mes, siempre y cuando ustedes se comprometan a desocuparlo a más tardar el día 30 de septiembre de 2013. En espera de su respuesta nos suscribimos. Inversiones Ruju. C.A…”

Que el día 2 de octubre de 2013, su representada envió a la demandada un correo electrónico, de tres folios útiles, mediante el cual se le hizo llegar el borrador de una posible transacción para poner término a las diferencias que enfrentan a las partes, referidas especialmente a la fecha y oportunidad a partir de la cual “MK INGENIERÍA, C.A.”, podía hacer uso del derecho a la opción de compra convenida en la Cláusula Décima Sexta del contrato de marras.

Que las respuestas a sus buenas intenciones, las recibieron el día siguiente, que como se verá sería una amenaza directa a demandarlos.

Que las partes convinieron, en el contrato de arrendamiento, que el precio de venta del citado inmueble, de su representada ejercer el derecho a la opción de compra, convenida en la Cláusula Décima Sexta, sería de dos millones de bolívares fuertes (Bsf.2.000.000,00), que ésta cancelaría en dos partes: una, de cuatrocientos mil bolívares fuertes (Bsf.400.000,00) que se le entregaron a la propietaria-arrendadora en la misma oportunidad de firmarse el contrato de arrendamiento; y la otra, de un millón seiscientos mil bolívares fuertes (Bsf.1.600.000,00) al otorgarse por ante el Registro Público el respectivo documento de compra-venta, tal como se acordó en la Cláusula Décima Séptima.

Fundamentó la presente demanda en los artículos 1133, 1159, 1160, 1167, 1264, 1474 y 1579, todos del Código Civil; y en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

Que el contrato es ley entre las partes en todo cuanto se refiere a su materia u objeto, y que además debe ejecutarse de buena fe y obliga a cumplir todo lo expresado en él, debiendo entenderse, que la empresa INVERSIONES RUJU, C.A., antes identificada, estaría obligada a cumplir con lo estipulado en las Cláusulas Décima Sexta y Décima Séptima, respectivamente, del contrato de arrendamiento que tiene celebrado con su representada y en tal sentido, obligada a transferirle la propiedad del inmueble arrendado, por el precio convenido.

Que en razón de todo cuanto ha quedado señalado y en atención a las previsiones de las Cláusulas 1°, 3°, 16° y 17°, respectivamente del contrato de arrendamiento con opción de compra celebrado entre las partes, y de la carta de su representada para la Propietaria-Arrendadora, en la cual le manifestó su decisión de hacer uso del derecho de opción de compra a que se refiere el contrato en cuestión y que le fue entregada, proceden a demandar como en efecto lo hizo, a la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., antes identificada, a los fines de convenir o a ello fuera condenada por este Tribunal, por los particulares especificados por la parte actora en su escrito libelar.

Solicitó medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto fundamental de la presente causa; así mismo estimó la demanda en la cantidad de Dos Millones de Bolívares (Bsf. 2.000.000, 00) equivalentes a 18.691, 59 unidades tributarias.

Por último, a los efectos del trámite de las correspondientes citaciones y/o notificaciones, señaló como domicilio procesal de la parte actora en la persona de la Dra. E.H.S., en edificio La Previsora, piso 3, oficina 32, Esquinas de Conde a Principal, Caracas; y con respecto a la parte demandada, solicitó que se hiciera en la persona de su Director-Gerente ciudadano R.P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-13.112.140, en la siguiente dirección: PARQUE INDUSTRIAL EL RECREO 1; Galpones 1° y 2°, urbanización El Recreo, en la población de Guarenas, Municipio Plaza del Estado Miranda.

Por auto de fecha 16 de octubre de 2013, se admitió la presente demanda y se ordenó el emplazamiento de la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., antes identificada, en la persona de su representante legal ciudadano R.P., antes identificado, a los fines de comparecer por la sede de este Tribunal a dar contestación a la misma u oponer defensas previas.

Por auto de fecha 5 de noviembre de 2013, el abogado C.A.R., en su carácter de Juez Provisorio de este Tribunal, se avocó al conocimiento de la presente causa en el estado en que se encontraba.

En fecha 6 de noviembre de 2013, compareció la representación judicial de la parte actora, mediante diligencia consignó los fotostátos a los fines de librar la compulsa a la parte demandada.

Por auto de fecha 5 de diciembre de 2013, se libró el despacho comisión y la compulsa de citación correspondiente a la parte demandada.

En fecha 17 de enero de 2014, compareció el ciudadano J.R., en su carácter de Alguacil adscrito al Circuito Judicial Civil de el Área Metropolitana de Caracas, mediante diligencia consignó recibo de MRW con el número de cupón: 108771112 C, dejando constancia de la entrega en la referida oficina del oficio No, 2013-075, dirigido al Juzgado del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, dando así cumplimiento con la misión encomendada.

En fecha 24 de febrero de 2014, compareció el abogado F.L.D.F., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 97.228, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., antes identificada, parte demandada en la presente causa, y mediante diligencia se dio por citado en la causa en nombre de su representada, de conformidad con lo establecido en el artículo 217 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 28 de marzo de 2014, compareció el apoderado demandado, y consignó escrito de contestación de la demanda.

Mediante nota de Secretaría de fecha 29 de abril de 2014, se dejó constancia de haberse agregado las pruebas promovidas por las partes; en consecuencia, se procedió como lo dispone el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto de fecha 5 de mayo de 2014, este Tribunal dictó pronunciamiento en relación a la admisión de las pruebas promovidas por las partes en la presente causa.

Por auto de fecha 27 de mayo de 2014, se dio por recibida las resultas de la comisión de compulsa de citación proveniente del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.

Por auto de fecha 30 de mayo de 2014, se dictó pronunciamiento en cuanto a la prueba de informes promovida por la parte actora en la presente causa, dejándose constancia que el mismo se tendría como complemento del auto dictado en fecha 5 de mayo de 2014.

Por auto de fecha 17 de junio de 2014, se acordó prorrogar por quince (15) días, el lapso establecido para la evacuación de las pruebas en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 30 de junio de 2014, se dio por recibida comunicación de fecha 26 de junio de 2014, emanado del Banco Venezolano de Crédito, dando respuesta al oficio No. 2014-0429, de fecha 9 de junio de 2014, enviado por este Tribunal.

En fecha 1 de agosto de 2014, comparecieron los apoderados judiciales de ambas partes, y consignaron escritos de informes.

Quedó de esta manera trabada la Litis.

-II-

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Planteados como han quedado los términos de la presente controversia procede quien aquí decide, a analizar y valorar, con base en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, los medios probatorios traídos a los autos, todo a los efectos de determinar si las partes cumplieron con los requisitos que hacen procedentes las pretensiones y defensas que quieren hacer valer en el presente juicio; y en este sentido se observan y analizan al efecto las pruebas aportadas.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:

Reprodujo la parte actora junto al escrito libelar:

1. Marcado con letra “A”, ejemplar de la publicación del documento Constitutivo- Estatutario de la sociedad mercantil “MK INGENIERÍA, C.A.”, inscrito bajo el No. 74, Tomo 664-A Qto., ante el Registro Mercantil V de esta Circunscripción Judicial, en fecha 27 de mayo de 2002. Al respecto, en autos, aparece consignado a los folios que van del 10 al 15 del expediente, original del Diario ABC de Caracas Publicaciones, edición No. 2.653 de fecha 31 de mayo de 2002, en cuyas páginas 11 y 12, respectivamente, aparece debidamente publicado dicho documento constitutivo-estatutario, por lo que este Tribunal aprecia y valora, la publicación respectiva como fidedigna, de conformidad con lo establecido en los artículos 212 y 219 del Código de Comercio, en concordancia con lo previsto en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.

2. Marcado con letra “B”, en su forma original, documento suscrito en fecha 3 de agosto de 2012, por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao, del Estado Miranda, inserto bajo el No. 42, Tomo 127, de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, contentivo del Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra, del cual se desprende de su lectura que entre la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., denominado EL ARRENDADOR, por una parte; y por la otra “MK INGENIERÍA, C.A.”, debidamente representada por su Presidente ciudadano C.E.M.K., denominado EL ARRENDATARIO, se convino celebrar un contrato de arrendamiento con opción a compra, sobre el inmueble ya identificado en autos. El citado documento al no haber sido tachado, ni impugnado en forma en alguna, merece el valor probatorio que otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1357 y 1359, ambos del Código Civil, y con ello deja probado la existencia de la relación contractual sobre el inmueble objeto de este juicio suscrito por ambas partes. Y ASÍ SE ESTABLECE.

3. Marcado con letra “C”, en su forma original, comunicación vía correo electrónico enviada en fecha 9 de junio de 2013, por INVERSIONES RUJU, C.A., a la Arrendataria “MK INGENIERÍA, C.A.”, mediante la cual se desprende de su lectura la disposición de la Arrendadora de acordar la prórroga legal adicional de un mes, siempre y cuando la Arrendataria se comprometiera formalmente a desocupar a más tardar el día 30 de septiembre de 2013.

4. Marcado con letra “D”, en su forma original, comunicación vía correo electrónico enviada en fecha 2 de octubre de 2013, por “MK INGENIERÍA, C.A.”, a la Arrendadora INVERSIONES RUJU, C.A., mediante la cual lleva anexo, documento, sin firmar, de Transacción, a fin de poner término a las dudas y controversias que habrían surgido entre las partes sobre la interpretación de las Cláusulas Décima Sexta, Décima Séptima y Décima Octava, respectivamente, del contrato de arrendamiento con opción de compra.

5. Marcado con letra “E”, en su forma original, correo electrónico fechado 3 de octubre de 2013, remitido por R.P., en representación de INVERSIONES RUJU, C.A., a C.M. K., en representación de la sociedad mercantil “MK INGENIERÍA, C.A.”, mediante la cual desprende de su lectura, sobre la posibilidad de demandar el cumplimiento del contrato y mediante la transacción judicial se acordara un plazo a los arrendatarios para la entrega del inmueble, el pago por el uso del inmueble y cualquier otro asunto relacionado con el inmueble o con el contrato que quisieren las partes reglamentar o convenir.

   Al efecto, observa este Juzgador que se trata de una prueba tecnológica, la cual tiene características muy especiales, dada la forma de generación de dichos documentos.

   El correo electrónico está consagrado en la legislación venezolana, pero bajo el nombre de MENSAJE DE DATOS, definiéndolo como “toda información inteligible en formato electrónico o similar, que puede ser almacenada o intercambiada por cualquier medio”. (Artículo 2 ley sobre mensajes de datos y firmas electrónicas).

   Ahora bien, el correo electrónico, como documento de tipo electrónico (Mensaje de Datos) puede ser estudiado desde dos puntos de vista:

   Desde un punto de vista estricto: Es un mensaje de datos (documento), que sólo puede ser recibido por una persona a través de un computador, es decir, una máquina de traducción del lenguaje digital (sistema alfanumérico-técnico binaria o bits) a un lenguaje natural (sistema alfabético).

   Desde un punto de vista amplio, el correo electrónico puede ser percibido a través de su lectura directa en la pantalla o a través de la impresión en papel del mensaje, forma esta última, que transforma el documento en per cartam.

   De tal manera, que este Juzgador debe analizar si los correos electrónicos impresos gozan de eficacia probatoria. Al respecto, considera, que un mensaje enviado a través de un correo electrónico si se imprime ¿qué es lo que aparece representado en el papel? El contenido del mensaje, pero no la firma del emisor, pues la firma electrónica no se puede apreciar a simple vista, (en caso de que la contenga) ya que se trata de la utilización de códigos que no tienen una forma determinada. Pero, en conjunto con otros medios probatorios, este documento impreso podría constituir un indicio sobre la ocurrencia de un hecho, a falta de apreciación de la firma directo en la pantalla del computador.

   El artículo 4 de la Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, señala:

   …Los mensajes de datos tendrán la misma eficacia probatoria que la ley otorga a los documentos escritos (…)

   .

   Es decir consagra el llamado principio denominado en doctrina “Equivalencia Funcional”, se refiere a que el contenido de un documento electrónico surta los mismos efectos que el contenido en un documento en soporte papel, en otras palabras, que la función jurídica que cumple la instrumentación mediante soportes documentales en papel y firma autógrafa respecto a todo acto jurídico, la cumpla igualmente la instrumentación electrónica a través de un mensaje de datos. La equivalencia funcional atribuye a los mensajes de datos un principio de no discriminación respecto de las declaraciones de voluntad, independientemente de la forma en que hayan sido expresadas, en este sentido, los efectos jurídicos deseados por el emisor de la declaración deben producirse con independencia del soporte en papel o electrónico donde conste la declaración.

   Así mismo, la citada norma dispone que la información contenida en un mensaje de datos, reproducida en formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas.

   De manera que, con independencia de que al mensaje de datos se haya asociado o no una firma electrónica que identifique al emisor, su reproducción en formato impreso debe considerarse siempre como una copia fotostática; en consecuencia, en el caso de marras, y en referencia a los medios de prueba identificados con las letras “C”, “D” y “E”, respectivamente, se les otorga el valor de plena prueba, salvo su apreciación o no en la dispositiva del presente fallo. Y ASÍ SE ESTABLECE.

6. Marcado con letra “F”, en copias debidamente notariadas, documentación producida relacionada a la decisión de la sociedad mercantil “MK INGENIERÍA, C.A.”, hacer uso de la opción de compra, así como las respuestas enviadas y recibidas por la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., referente a la decisión de ésta última y en concatenación con lo estipulado en la cláusulas del Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra, ampliamente analizado en autos. Los citados documentos al no haber sido tachados, ni impugnados en forma en alguna, merecen el valor probatorio que otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1357 y 1359, en relación al contenido que emana de dichos documentos, los cuales serán debidamente apreciados a los fines de emitir el pronunciamiento de fondo. Y ASÍ SE ESTABLECE.

   En el lapso probatorio:

   La representación judicial de la parte actora, en el denominado Capítulo I, de las Documentales promovió lo siguiente:

1. En copias certificadas, actuaciones realizadas en el juicio de desocupación del inmueble arrendado por la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., a su representada, el cual cursó por ante el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, bajo el No. AP31-V-2013-001702.

2. Marcado con letra “L”, en copias certificadas, copia de la sentencia proferida por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 2 de abril de 2014, con motivo de recurso de Apelación interpuesto por la abogada M.E.P., contra la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

   En relación a las anteriores probanzas, por tratarse de copias certificadas de instrumentos públicos, las cuales al no haber sido impugnadas en su oportunidad, aunado al hecho de su admisión por auto de fecha 5 de mayo de 2014; en consecuencia, se tienen como fidedignas, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto al contenido que de dichas sentencias emanan de autoridades judiciales competentes, salvo su apreciación en el dispositivo del fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

3. Promueven en copia certificada, el Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra, suscrito ante la Notaría Pública Séptima de Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 3 de agosto de 2012, anotado bajo el No.42, Tomo 127, y que fuera consignado junto al escrito libelar, específicamente en las Cláusulas 3° 16° y 17°, respectivamente. Con respecto al anterior medio probatorio, observa este Sentenciador que el mismo ya fue objeto de valoración en su oportunidad correspondiente, por lo tanto se hace inoficioso emitir un nuevo pronunciamiento sobre el mismo, sin embargo queda reiterado que al ser apreciado otorgándole el valor probatorio que emerge de su contenido, al no haber sido tachado ni impugnado en la oportunidad procesal respectiva, será objeto de análisis para sustentar la decisión de fondo que se confirmará en el dispositivo del fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

4. En el denominado Capítulo II, promueve la Confesión Espontánea de la parte Accionada atribuida mediante el escrito de contestación de la demanda.

   En tal sentido, conviene precisar lo que ha señalado la Sala de Casación de Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en relación a la prueba de la confesión espontánea, según sentencia Nº 794 de fecha 3 de agosto de 2004 (Caso: G.G. vs. Unidad Educativa Pbro. General J.M.Z. C.A.), que señala:

   “…Ahora bien, en relación a los alegatos y defensas hechos por las partes en el libelo de demanda, contestación y excepcionalmente en los informes, los mismos no pueden ser considerados como confesiones espontáneas, pues solamente delimitan la controversia y quedan relevados de prueba, si alguno de ellos supone una admisión de los hechos de la contraparte. En efecto, la confesión considerada como prueba es el testimonio que una de las partes hace contra sí mismo, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas en su contra. En una sentencia de vieja data (21 de junio de 1984, caso: Inversora Barrialito C.A. c/ F. Giudice) pero apropiada al caso que se estudia, la Sala expresó que en muchas oportunidades las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus defensas, no constituyen una “confesión como medio de prueba”, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal. Así, pues, el demandado en un juicio, el opositor en una querella interdictal o el ejecutado en el procedimiento de ejecución de hipoteca, no comparecen como “confesantes” sino para defenderse de las pretensiones de sus contrapartes y tratar de enervarlas. Dicho de otra manera, cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con “animus confitendi”. La ausencia del “animus confitendi” en los alegatos rendidos por el demandado en su escrito de contestación fue expresada en la doctrina de esta Sala de fecha 17 de noviembre de 1954, reseñada en la sentencia antes aludida, en el sentido de que no toda declaración envuelve una confesión. Para que ella exista, se requiere que verse sobre un hecho capaz de tener la juridicidad suficiente para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien se hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa […]” (Cursiva y Negrilla de este Juzgado).

   Trascrito lo anterior, este Juzgado tomando en consideración lo señalado por la Sala de Casación Civil, en relación a que los alegatos y defensas hechos por las partes en el libelo de demanda, no pueden ser considerados como confesiones espontáneas, ya que estos alegatos sólo delimitan la controversia y quedan relevados de prueba, es motivo por el cual, resulta forzoso negar la prueba promovida de confesión espontánea. Y ASÍ S EDECIDE.

5. En el denominado Capítulo III, solicitaron oficiar al Banco Venezolano de Crédito, Agencia San Luís, Caracas, a los fines de informar la fecha en la cual se hizo efectivo la cantidad de dinero en cheque de Gerencia de la cuenta No. 01040011240111278571, perteneciente a “MK INGENIERÍA, C.A.”, número de cheque 59297148, a nombre de INVERIONES RUJU, C.A., por la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs.400.000, 00). En relación a la presente probanza se tiene que la misma fue admitida y en efecto se acordó librar el correspondiente oficio No. 2014-0429, de fecha 9 de junio de 2014, dirigido al Gerente del Banco Venezolano de Crédito Agencia San Luís, el cual envió sus resultas dimanando, mediante comunicación de fecha 26 de junio de 2014, emitida por la referida institución financiera, dirigida a este Tribunal, respuesta en relación al pedimento efectuado sobre el cheque en cuestión, certificando que el mismo fue cancelado en fecha 8 de agosto de 2012, a través de la Cámara de Compensación a favor de su beneficiario según endoso. Al respecto por cuanto dicha resulta no fue impugnada ni desconocida por el adversario, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgador le otorga el valor de plena prueba, salvo su apreciación en la definitiva Y ASÍ SE ESTABLECE.

   PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:

   En lapso de promoción de pruebas, la representación judicial de la parte demandada, promovió la siguiente:

1. En el denominado Capítulo I, Del Valor y Mérito de los Autos, reproducen el mérito favorable de los autos, en todo cuanto pueda favorecer a su representada.

   En relación al documento denominado como Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra invocado como merito favorable de los autos, fórmula esta que es frecuentemente utilizada en la práctica forense y aceptada por la gran mayoría de nuestros abogados litigantes, nuestro sistema probatorio esta regido por una serie de principios entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba también denominado principio de adquisición procesal, el cual explica el autor colombiano J.P.Q., de la siguiente manera:

   …El resultado de la actividad probatoria de cada parte se adquiere para el proceso y esta no puede pretender que solo a ella la beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a lo favorable de la declaración de un testigo, ya que esta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso...

   En el mismo sentido el tratadista S.S.M., citando al autor i.A.S., con respecto a este principio, nos dice:

   … principio de adquisición en virtud del cual las pruebas una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…

   Esto quiere decir, que al decidir la controversia, el sentenciador no sólo va a apreciar la parte favorable de las pruebas por cada parte, sino que tiene que apreciarlas en su totalidad, tanto lo favorable como lo desfavorable que pueda contener la prueba con respecto a todas las partes involucradas en la controversia, y no solo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó en el proceso, respetando así los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba. Y ASÍ SE DECLARA.

   -III-

   DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

   Ahora bien, observa este Juzgador, que la presente controversia viene dada en razón de una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA, incoada por el ciudadano C.E.M.K., antes identificado, actuando en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil “MK INGENIERÍA, C.A.”, contra la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., ambas partes plenamente identificadas en el decurso de la presente causa, motivado, al decir de la actora, en que la parte demandada no cumplió y no ha cumplido con lo estipulado en el contrato de marras, específicamente en el cumplimiento de las cláusulas 3°, 16° y 17°, respectivamente, relacionadas a la duración real del contrato y el derecho de opción de compra del inmueble de marras, habiendo la Arrendadora incumplido con su compromiso de otorgar el documento definitivo de venta del inmueble, suficientemente identificado, dentro del plazo convenido.

   El citado negocio jurídico de opción de compra venta recayó sobre un (1) bien inmueble constituido por un (1) Galón con oficinas, identificado como Galpón No.2, y demás construcciones, pertenencias y accesorios, que le corresponden de conformidad con el respectivo documento de Condominio, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha 21 de marzo de 2012, bajo el No.38, Folio 251, Tomo 7, Protocolo de Transcripción del año 2012, el cual forma parte integrante del inmueble denominado PARQUE INDUSTRIAL EL RECREO 1, ubicado en la urbanización El Recreo, adyacente a la población de Guarenas, Municipio Plaza del Estado Miranda, cuya superficie, medidas y demás linderos se encuentran especificados en el escrito libelar.

   Ahora bien, a los efectos de enervar la pretensión de la parte actora, la representación judicial, de la parte accionada en la oportunidad de la contestación de la demanda, alegó en su defensa, entre otras cosas, lo siguiente:

   Que es cierto que entre la empresa INVERSIONES RUJU, C.A., y la compañía “MK INGENIERÍA, C.A.”, antes identificadas, celebraron un contrato de arrendamiento con opción a compra, sucrito y autenticado entre ambas partes en fecha 3 de agosto de 2012, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el No.42, Tomo 127, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.

   Que es cierto que en fecha 2 de octubre de 2013, su representada recibió de la sociedad mercantil “MK INGENIERÍA, C.A.”, una especie de transacción, la cual nunca fue suscrita ni aceptada por su mandante, al tratase de un simple borrador de acuerdo propuesto por la demandante pero nunca aceptado por su representada y por lo tanto no existiría contrato de ninguna especie; y por tal, el referido escrito carecería de naturaleza probatoria.

   Negó, rechazó y contradijo que en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado en fecha 3 de agosto de 2012, tuviere una especie de vacatio legis, tal y como lo ha propuesto la parte actora, ya que conforme a la Cláusula Tercera, se convino una fecha de inicio y de terminación de la relación arrendaticia muy distinta, al plazo acordado en la Cláusula Décima Sexta, en donde se convino una fecha de inicio y de terminación para ejercer el derecho de opción de compra.

   Que en dicha Cláusula Décima Sexta, se otorgó un derecho de opción de opción de compra a la sociedad mercantil “MK INGENIERÍA, C.A.”, por un período de doce (12) meses contados a partir de la fecha del contrato, es decir, desde la firma del mismo, esto es, el día 3 de agosto de 2012 y el cual vencería en fecha 3 de agosto de 2013.

   Que a fin de clasificar los hechos que son relevantes para este proceso, es necesario señalar que el documento que se anexó al libelo de la demanda, es un contrato complejo que contiene dos convenciones diferentes entre las mismas partes y sobre un mismo bien inmueble.

   Que por una parte, los contratantes pactaron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre el inmueble de marras, al cual se le fijó una duración exacta de seis (6) meses, los cuales comenzarían a correr a partir del día 1 de septiembre de 2012, porque así expresamente se convino en el texto de la Cláusula Tercera de dicho contrato, independientemente de que el acuerdo se otorgó de manera auténtica el día 3 de agosto de 2012.

   Que tal duración es obvio que se refiere al arrendamiento y no a ninguna otra relación jurídica, muy especialmente no se refiere a la opción de compra venta pues, en ese lugar de la exposición por las partes, no se había hecho referencia a la misma, la cual es regla en la Cláusula Décima Sexta.

   Que en la Cláusula Tercera, indica una fecha de terminación de la relación arrendaticia y una eventual prórroga legal de la misma, razón por la cual sería evidente que las partes, en ese pasaje contractual, no estarían reglando sus convenciones sobre la opción de compra venta.

   Que los contratantes, en una Cláusula distinta, a saber la Décima Sexta, también acordaron sobre el mismo inmueble una opción de compra, conforme a la cual, el arrendador propietario concede un derecho de opción de compra y el arrendatario oferente se obliga a adquirirlo.

   Que para esta convención, las partes dispusieron de un lapso distinto y autónomo, pues, a diferencia del arrendamiento que tenía como duración seis (6) meses, esta opción tenía una vigencia de doce (12) meses, lo que se explicaría en la autonomía de dichas dos relaciones jurídicas convergentes las cuales serían autónomas aunque se encuentren vertidas en un mismo documento sus regulaciones.

   Que extender la fecha de vigencia del arrendamiento a la vigencia del derecho de opción de compra, no sería más que un artificio argumental de la parte actora para acomodar su desidia e incumplimiento, dentro de una ventana de tiempo que se acomodaría a sus intereses.

   Que habiendo sido notariado el contrato el día 3 de agosto de 2012, esa sería su fecha cierta, y por ende, conforme a lo establecido en la Cláusula Décima Sexta, la opción de compra venció el mismo día del mismo mes de agosto un año después, esto es, el 3 de agosto de 2013, y no en ninguna otra fecha posterior.

   Que es evidente que habiéndose vencido la opción por la inercia e inactividad de la hoy demandante, esta quisiera no verse sujeta a los efectos de su propia convención, esto es, la pérdida de la expectativa de adquirir el inmueble, la conservación del precio, y la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs.400.000, 00) que pagó a la fecha de suscripción del contrato, imputables al precio de dos millones de bolívares sin céntimos (Bs.2.000.000, 00) pactado por las partes.

   Que pretender, como lo ha hecho la actora, que habiendo procedido a realizar una inoficiosa notificación judicial de su deseo de adquirir el inmueble, la cual carecería de efectos por haberse hecho después de vencida la opción, sería un acto de mala fe, mediante el cual la actora quisiera obtener un beneficio al cual no tendría derecho, como lo es la adquisición de del inmueble a un precio que, un año después, no es real ni ajustado al mercado.

   Negó, rechazó y contradijo que la comunicación enviada por su representada vía correo electrónico a la empresa “MK INGENIERÍA, C.A.”, antes identificada, en fecha 9 de julio de 2013, se haya referido al tiempo de vencimiento para ejercer el derecho de opción a compra, muy por el contrario, fehacientemente se denota que se hace mención exclusivamente al vencimiento del tiempo del arrendamiento.

   Negó, rechazó y contradijo que hayan firmado, aceptado o valorado dichos suyos en una transacción enviada por la empresa “MK INGENIERÍA, C.A.”, en fecha 2 de octubre de 2013, y que en todo caso, de una lectura realizada a dicha transacción se puede verificar que la intención de la parte demandante fue quedarse en calidad de arrendatario.

   Negó, rechazó y contradijo que su patrocinado esté obligado a darle en venta el inmueble de marras, por cuanto el plazo acordado por las partes, venció antes de que la parte demandante notificara el hacer uso del derecho de opción, tal y como se explanó anteriormente.

   Que en el supuesto caso y a todo evento de que este Tribunal considere que el plazo del derecho de opción de compra establecido en la Cláusula Décima Sexta debió ser contado desde el día 1 de septiembre de 2012, hasta el 1 de septiembre de 2013, oponen a la parte demandante lo establecido en la Cláusula Décima Octava del contrato de Arrendamiento con Opción a Compra objeto fundamental de la presente causa.

   Ahora bien, es conveniente resaltar las obligaciones de las partes, las cuales por tratarse de un contrato de arrendamiento que incluye dentro de sus Cláusulas una opción de compraventa, las obligaciones de las mismas deben cumplirse en forma simultánea, salvo que en el contrato se acuerde el cumplimiento para una de ellas, o para ambas en oportunidad distinta y posterior, entendiéndose que en el presente caso se debió, según la Cláusula Décima Sexta, efectuarse por parte de la Arrendadora, el trámite establecido para otorgar el derecho de la opción de la Arrendataria de adquirir el inmueble con la tradición legal de la transmisión de la propiedad; es decir, que una vez cancelado el precio al vendedor por la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs.400.000, 00), al momento de suscribirse el contrato de marras, como cantidad imputable al precio final, significó la señal de aceptación por parte del Arrendador-Vendedor de efectuar la venta del inmueble objeto fundamental de la causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 1488 del Código Civil, el cual establece: “…El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del documento de propiedad…”.

   Para mayor entendimiento, se hace menester hacer referencia a lo estipulado en las Cláusulas controvertidas, Tercera y Décima Sexta del contrato de marras, respectivamente, la cual textualmente señalan: Cláusula Tercera: “…El plazo de duración del presente contrato es de seis (6) meses, contado a partir del primero (1) de septiembre del año 2012, y hasta el veintiocho (28) de febrero del año 2013…”; por su parte la Cláusula Décima Sexta: “…El ARRENDADOR concede al ARRENDATARIO, quien acepta, un derecho de opción de compra sobre el inmueble descrito en la cláusula I. El derecho de opción se concede por un período de DOCE (12) MESES a partir de la fecha del presente contrato. El ARRENDADOR se compromete a no gravar, ceder ni disponer de forma alguna del inmueble sin el consentimiento expreso del ARRENDATARIO durante la vigencia de esta opción…” (Negrilla y subrayado de este Tribunal).

   En los contratos debe indagarse cuál ha sido la intención común de las partes contratantes, y en caso de duda se debe siempre suponer lo que las partes han debido pensar al contratar de buena fe, a menos que lo que hayan escrito sea manifiestamente contrario a la ley, de igual manera en la interpretación del contrato, debe tomarse en cuenta la aplicación de principios contenidos en normas expresas establecidas por el legislador. Así tenemos que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone: “…En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…”.

   Bajo el anterior precepto normativo, este Juzgador observa en el caso de marras, si bien es cierto en la Cláusula Décima Sexta, tantas veces referida, se estableció una fecha de duración del derecho de opción de compra al arrendatario (12 meses), no es menos cierto que en la misma se indica también que tal derecho tendría vigencia a partir de la fecha del presente contrato, pero no queriendo decir que se refiere a un contrato de opción de compra-venta independiente o autónomo, tal como lo alega la Demandada; es decir, que no se trata de un contrato aparte del contrato de arrendamiento, ya que el mismo se estipuló en una Cláusula dentro del contrato original, por medio del cual ya había establecido, en su Cláusula Tercera específicamente, una fecha en la que comenzaba a regir la vigencia del mismo (del contrato), tal como se estipuló también en la Cláusula Décima Sexta, como se dijo anteriormente, a partir de la fecha del presente contrato, refiriéndose al contrato sucrito en fecha 3 de agosto de 2012, pero que entraría en vigencia a partir del 1 de septiembre de 2012; es decir, que la cláusula mediante la cual el Arrendador concedió un derecho de opción a compra no puede considerarse “un contrato de opción de compra autónomo e independiente”. Y ASÍ SE DECIDE.

   Conforme al artículo 1159 del Código Civil: “…Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento por las causas autorizadas por la ley…”, significándose con ello la obligatoriedad de su cumplimiento para las partes so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento. Por su parte, el artículo 1160 ejusdem, establece que: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”;

   Es así, que ha quedado claro que lo que se invoca como incumplida es la opción; por lo que es el contrato de opción el de objeto de cumplimiento, incluido dentro del arrendamiento.

   La parte demandada ha alegado en la contestación, que dicha opción no fue ejercida. Y no fue ejercida—según dice—por cuanto el plazo acordado por las partes, venció antes de que la accionante notificara el hacer uso del derecho de opción, de conformidad con lo establecido en la Cláusula Décima Sexta del contrato en cuestión.

   Ahora bien, consideramos que “ejercer” una opción de compra, es manifestar el deseo o voluntad de comprar, con lo cual se establece que el contrato ulterior o definitivo de compra venta, se perfecciona; produciendo todos sus efectos, de conformidad con el artículo 1161 del Código Civil, que preceptúa que:

   ”…Los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquiriente, aunque la tradición no se haya verificado…”

   La opción de compra como tal es la manifestación del vendedor de que está dispuesto a vender si el comprador le manifiesta su deseo de comprar, en un determinado lapso de tiempo. Es como una suerte de oferta irrevocable que se le hace a otra persona de celebrar un contrato (de compra venta), siempre que esa otra persona (que es el optante) la acepte en un determinado tiempo.

   El artículo 1137 del Código Civil, contempla: “…Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto plazo o si esta obligación resulta de la naturaleza del negocio, la revocación antes de la expiración del plazo no es obstáculo para la formación del contrato…”, es decir, si la opción es ejercida por el comprador en el tiempo estipulado, en el sentido de ser aceptada la oferta que ha formulado el vendedor, podemos decir que el contrato definitivo ulterior se ha perfeccionado, se ha formado, como dice la norma.

   Es así, que lo que nos corresponde investigar entonces, es si la opción de compra ha sido o no ejercida por la parte actora dentro del plazo, como ella misma lo afirma; en el entendido, de que el ejercicio de la opción no solo puede provenir del consentimiento expreso, como se lee en la Cláusula Décima Sexta del contrato, sino de toda manifestación de la demandante, conocida por la oferente (como lo dice la norma del aparte penúltimo del artículo 1137 del Código Civil), que denote sin lugar a dudas la voluntad clara de ésta de comprar.

   En el caso de autos, como ya dijimos la opción de compra no es otra cosa que una “oferta irrevocable” de vender un determinado bien por un precio, que una persona emite a favor de otra (optante), para que ésta, si esta de acuerdo, le manifieste su voluntad de comprar, en un determinado plazo (ejerza la opción), comprometiéndose el autor de la oferta a mantenerla vigente durante el plazo estipulado para que el destinatario de la oferta (optante) emita su aceptación; y por ello la ley dice que es “irrevocable”, formándose el contrato, tan pronto como el autor de la oferta tenga conocimiento de la aceptación de la oferta, de acuerdo con el artículo 1137 del Código Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.

   En relación al argumento opuesto por la representación judicial de la parte demandada, de conformidad con lo establecido en la Cláusula Décima Octava del contrato de arrendamiento objeto de la presente causa, la cual dispone: “…Si el propietario decide no realizar la venta por cualquier razón que él considere pertinente, EL PROPIETARIO reintegrará a EL COMPRADOR, cualquier depósito que haya recibido hasta esa fecha sin penalidad alguna adicional…”, este Juzgador considera que tal argumento es inadmisible, en razón de que al observar lo estipulado en el referido contrato, específicamente a lo contemplado en la Cláusula Décima Sexta, ésta contiene un impedimento al expresar textualmente: “…El ARRENDADOR concede al ARRENDATARIO, quien acepta, un derecho de opción de compra sobre el inmueble descrito en la cláusula I. El derecho de opción se concede por un período de DOCE (12) MESES a partir de la fecha del presente contrato. El ARRENDADOR se compromete a no gravar, ceder ni disponer de forma alguna del inmueble sin el consentimiento expreso del ARRENDATARIO durante la vigencia de esta opción…” (Negrilla y subrayado de este Tribunal); es decir, que lo que está en discusión no es la decisión o no de la Arrendadora de no querer realizar la venta, en caso de no favorecerle el presente fallo, ya que el propio demandado alegó que la posible venta del inmueble al actor-arrendador, no se debe a su decisión de no querer venderle, sino a la supuesta negligencia de éste último, de no notificar a tiempo su voluntad de comprar dentro del plazo establecido en el contrato de marras, intentando así sacar cierto provecho en perjuicio del comprador. Y ASÍ SE DECIDE.

   En conclusión, y bajo los argumentos de hecho y de derecho anteriormente explanados, tal como quedó demostrado de los instrumentos consignados a los autos de todos y cada uno de los trámites inherentes a los fines de perfeccionar la voluntad de adquirir en venta el inmueble de marras, y aceptada por ambas partes al suscribir el contrato, es razón por la cual, la tradición legal por parte de LA PROPIETARIA-VENDEDORA sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., antes identificada, debe ser ejecutada tal como ha sido demandada por la accionante, resultando forzoso para este Juzgador concluir que la presente acción incoada por el ciudadano C.E.M.K., en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil “MK INGENIERÍA, C.A., antes identificados, deberá prosperar en derecho, tal como será confirmada en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

   -IV-

   DISPOSITIVA

   Por los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta los siguientes pronunciamientos: