Decisión nº 9 de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 17 de Diciembre de 2010

Los demandados impugnaron por exagerada la estimación de la demanda en VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.20.000.000,00), arguyendo que dicha estimación estaba en contradicción con lo regulado en el artículo 31 del Código de Procedimiento Civil y con lo que las partes establecieron en el CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE OFERTA DE COMPRAVENTA. A esto añaden que no se especificaron en forma detallada los conceptos tomados en consideración para hacer la estimación, refiriéndose luego al contenido y alcance del contrato.

Para decidir, se observa:

El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil estipula:

Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo a la sentencia definitiva.

Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente

.

Como puede notarse, la licencia o autorización que esta regla jurídica da al actor para estimar o calcular el cuantum de la demanda está condicionada al hecho de que “el valor de la cosa demandada no conste”. Tal no es, sin embargo, la realidad procesal debatida, porque las partes fijaron el precio del inmueble en QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00), lo que pone de bulto que en el caso de autos hay un título acreditativo del valor del bien cuya tradición y entrega se pretenden, por ende, al no mediar ninguna alegación de aumento de ese valor para el día de la introducción de la demanda, ello nos coloca fuera del supuesto normativo in commento, lo que en definitiva se traduce en que la actora actuó al margen de la ley al recurrir a la figura de la estimación, cuando lo correcto era que se atuviera al precio de venta pactado. En razón de este reparo, el tribunal concluye que ciertamente la estimación de la demanda, como lo afirmó de forma pura y simple la parte accionada, fue exagerada; en consecuencia, se establece a los efectos de esta sentencia que el valor de la demanda es de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00), equivalentes a la fecha a QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00). Así se decide.

Precisado lo anterior, corresponde examinar la cuestión de fondo disputada, a cuyo fin, se observa:

Como ha quedado de manifiesto de lo narrado, ambas partes están totalmente de acuerdo en que celebraron un contrato que llamaron PROMESA BILATERAL DE OFERTA DE COMPRAVENTA, contenido en el instrumento autenticado en fecha 13 de julio de 1998, acompañado con la demanda, cursante a los folios 14 al 16 de la primera pieza de este expediente. Para una mejor compresión de lo que aquí se decide, el sentenciador se permite reproducir las cláusulas del referido contrato, las cuales expresan:

“PRIMERA: Los “Oferentes” son los únicos dueños de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, distinguida con (N° J-15), la cual forma parte de la primera etapa del conjunto residencial “La Arboleda San Rafael”, situado en la posesión “San Rafael”, calle los Naranjos, jurisdicción de la ciudad de s.C., del Municipio Lamas del Estado Aragua, cuyas medidas y linderos , y demás determinaciones constan de documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Municipio Sucre del Estado Aragua, anotado bajo el N° 22, Folios 168 al 174, protocolo primero, tomo 3, de fecha 13 de Mayo de 1.985, y se dan aquí por reproducidos en este contrato en su totalidad. SEGUNDA: Los “Oferentes” otorgan a el “Aceptante”, con carácter exclusivo, la opción de compra-venta, y éste se compromete adquirir el inmueble de los “Oferentes”, descrito en la cláusula primera, constituido por el terreno y la casa construida sobre el mismo, a cuyo efecto se hace constar, que dicho inmueble pertenece a los “Oferentes”, según consta de instrumento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Municipio Sucre de Estado Aragua. A estos fines, se deja constancia de que todas las partes que suscriben este documento, conocen a cabalidad el inmueble y la documentación inherente a su propiedad, y lo han apreciado visualmente y lo han hallado convenientemente en sus dimensiones y comodidades. TERCERA: El precio de la oferta de venta será por la cantidad de Quince Millones de Bolívares (Bs.15.000.000,00), y en caso de que el “Aceptante” ejerciera la opción, pagará dicho precio de venta a los “Oferentes” en dinero efectivo de curso legal en el país, al momento de protocolizar el documento de compra-venta, por ante la Oficina Subalterna de Registro competente. CUARTA: El plazo de la oferta a que se refiere la cláusula segunda de este convenio pactado en beneficio de ambas partes, será de 45 días continuos, contados a partir de la fecha cierta del presente documento, e igualmente acuerdan establecer un plazo como prórroga de solo 45 días continuos, previa participación por escrito del “Aceptante” a los “Oferentes”. Para mejor cumplimiento de las obligaciones de las partes, se establece que: 1) la opción deberá ser ejercida efectivamente y realizada la operación de compra-venta, dentro del término señalado hasta el último día del plazo vencido. 2) Los “Oferentes” se comprometen a gestionar todos los recaudos necesarios, como: solvencias. R.I.F., copia de las cédulas de identidad, para que proceda el “Aceptante” a la presentación ante la Oficina Subalterna de Registro competente, del respectivo documento de compra-venta, y éste se obliga a solicitar por escrito a los “Oferentes”, los referidos recaudos, por lo menos con 15 días de anticipación a la fecha tope establecida para la firma del mismo. 3) Para cualquier notificación a los “Oferentes”, se establece la dirección siguiente: Calle J.I. C.C Vianna, local N° 2, de la Parroquia Caucagua, jurisdicción del Municipio A.d.E.M., para cualquier notificación a el “Aceptante”, se establece la dirección siguiente: Calle las Brisas, casa N° 119 de la misma jurisdicción. 4) Todos los gastos de esta negociación, inclusive los de redacción de documentos, pago de derecho y cualquier otro que deba hacerse, tales como: protocolización del documento definitivote compra-venta ante el Registro respectivo, y cualquier otro análogo, serán por cuenta exclusiva del el “Aceptante”, y deberá notificar por escrito a los “Oferentes”, el día, la hora y lugar de la protocolización del referido documento, por lo menos con cinco días de anticipación a la fecha de la firma definitiva. QUINTO: Los “Oferentes”, el dinero efectivo a su entera satisfacción, la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs.3.000.000,00), y que no devengarán intereses, en calidad de garantizar y por concepto de arras en la presente negociación. se conviene que si el “Aceptante”, por su culpa o negligencia, o por cualquier otra causa, no cumpliere con las obligaciones que por este documento asume, y en especial de la Cláusula segunda de este convenio, dentro del plazo establecido en la Cláusula Cuarta, se resolverá de pleno derecho la presente negociación, y los “Oferentes” retendrán para sí, la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,00), recibidos en arras, como justa indemnización, Así mismo, si el incumplimiento fuese imputable a los “Oferentes” por su culpa o negligencia, estos quedarán obligados a pagar a el “Aceptante”, por el mismo concepto de daños y perjuicios, la misma cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs.3.000.000,00), así como a devolverles en forma inmediata la referida suma de Tres Millones de Bolívares(Bs. 3.000.000,00), que han recibido en calidad de garantía. SEXTO: De efectuarse la operación de compra-venta, el monto de garantía entregada, es decir, la suma de tres millones de Bolívares (Bs.3.000.000,00), libres de intereses, se considerará como parte del precio total de compra-venta, al momento de la firma del documento definitivo. SEPTIMA: Se establece que en el presente contrato, que el documento definitivo de compra-venta, será otorgado en un plazo no mayor a 90 días continuos, contados a partir de la firma del presente documento por ante la Oficina de Registro Público correspondiente. OCTAVA: El “Oferente” se obliga, a que el inmueble objeto de este contrato, será vendido libre de todo gravamen, hipoteca y al día con los impuestos Nacionales, Municipales y Estadales, y deberá ser entregado libre y desocupado. NOVENA: Para todos los efectos de este contrato, se elige como domicilio especial, la ciudad de Caracas, a la jurisdicción de cuyos tribunales competentes declaran someterse”.

Lo que si discuten arduamente las partes es la naturaleza de esa relación jurídica, así como acerca de quién la incumplió, ya que para la demandante los incumplientes fueron los demandados al no presentarse a firmar la escritura definitiva de compraventa ante la Oficina de Registro respectiva el 27 de octubre de 1998, mientras que para éstos quien faltó a la palabra empeñada fue la accionante, debido a que el otorgamiento del documento definitivo de venta fue fijado fuera del límite temporal convenido para ello.

En efecto, ya vimos que la demandante desde el principio planteó la firmeza de la “operación de de Compraventa por efecto del consentimiento legítimamente manifestado entre las partes”, mientras que los apoderados de los demandados negaron, rechazaron y contradijeron al contestar la querella, que sus representados hayan suscrito con la ciudadana G.E.M.M. “algún contrato de compraventa que tenga por objeto el inmueble señalado en la demanda”, pues, en su concepto, lo que sus mandantes suscribieron con la actora fue un contrato de PROMESA BILATERAL DE OFERTA DE COMPRAVENTA, y que es por ello que en ninguna parte del documento contentivo de dicha promesa se identifica plenamente el inmueble con sus características, linderos y especificaciones, reiterando que el contrato en cuestión “fue una simple expectativa para la celebración del contrato posterior”, por lo que darle otro sentido y propósito a esta contratación resulta temerario y fuera de lugar y así pidieron que se decidiera.

Con semejantes argumentos, intuye el juzgador, la representación judicial de los demandados plantea el viejo asunto de descifrar si un contrato concluido en los términos anteriormente transcritos tendría efectos reales, lo que entrañaría la posibilidad de que el demandante pueda pedir su ejecución en especie, o si por el contrario lo que contrae el promitente vendedor es una simple obligación de hacer y no de transferir. El problema ha sido abordado por la doctrina nacional y por la jurisprudencia. Sobre el tema ha escrito el profesor Melich Orsini: (“Estudios de Derecho Civil”, páginas 165 y 166, primera edición, diciembre de 1974):

La cuestión fue objeto de vivo debate en la doctrina italiana anterior a la promulgación del Código Civil vigente en ese país, a propósito de la distinción entre la “venta obligatoria” (verdadero contrato con eficacia real, por contener ya la voluntad de dar, mediante la cual se deja automáticamente consumado el acto traslativo de la propiedad de la cosa), y la “promesa de venta” (no continente de una voluntad de dar, sino de una promesa de contraer, y por lo mismo, de una simple obligación de cumplir en el futuro un “hacer” que en razón del ordenamiento jurídico constituya automáticamente para el acreedor un modo de adquisición de la propiedad).

Un acreditado sector de la doctrina consideraba entonces que la “venta obligatoria” era susceptible de ejecución forzosa -en tanto y en cuanto el precio y la cosa eran ya debidos-, mientras que no lo sería la “promesa de venta”, por ser la voluntad contractual insubrogable, o sea, por consistir ella en un hacer personalísimo del deudor que no podía ser cumplido por otro sujeto en sustitución suya. Hoy, el problema ha sido expresamente resuelto por el artículo 2.932 del Código Civil italiano, que consiente a quien resulta acreedor en razón de un contrato preliminar -allí donde su contratante se muestre renuente a prestar su consentimiento para la estipulación del contrato definitivo-, provocar mediante demanda judicial, la emanación de una sentencia que produzca los efectos, traslativos o constitutivos, del contrato no concluido espontáneamente.

Fácil resulta advertir en el caso, que se trata de una forma de tutela jurisdiccional netamente diferente de la que se otorga respecto de otras obligaciones de hacer. La satisfacción procesal del sujeto activo se cumple y agota en esta hipótesis con una sentencia, la cual puede ser transcrita luego en el Registro Público a los meros fines de darle publicidad y hacer oponible a terceros los efectos producidos por ella, pero sin que se requiera en absoluto el empleo de fuerza alguna, de actos materiales de ningún género que se añadan al procedimiento de cognición. Por eso, algunos procesalitas hablan en el caso, de “actuación de la tutela mediante ejecución no forzosa”, señalando, además, que éste suele ser, en general, el medio adecuado para la actuación de los llamados derechos potestativos.

Ahora bien, la simple consideración de ser la sentencia constitutiva un medio autosuficiente no sólo para crear un vínculo obligatorio del cual derivaría por vía de consecuencia la transmisión de la propiedad, sino aun para constituir directamente el derecho de propiedad fundado en el poder soberano del Estado, no puede ser un argumento concluyente para aplicar entre nosotros -en ausencia de todo texto legal en qué apoyar la autoridad del juez para emitir la sentencia- una solución similar a la que impera hoy en Italia por obra de una expresa reforma legislativa. El precepto constitucional que impide que un incumplimiento pueda ser sancionado con penas no establecidas por leyes preexistentes (art.69) constituiría, a mi juicio, una razón suficiente para excluir tal pretensión

(cursivas del tribunal).

Es evidente que la tesis afirmada por el notable profesor en el último párrafo transcrito quizá pudo tener sentido para la fecha en que hizo sus comentarios (1970), pero no hoy día, ni tampoco para la época en que se suscitaron los acontecimientos que se juzgan, visto que en el Código de Procedimiento Civil vigente a partir de 1986 figura la regla jurídica del artículo 531, que en el decir del doctor R.H.L.R. está tomada del artículo 2.932 del Código Civil italiano, la cual reza:

Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos

.

En la especie, las partes fijaron de modo inequívoco el valor de la cosa negociada y su identificación, pues, si bien no especificaron sus linderos, en cambio señalaron su ubicación, situación y también el título inmediato de adquisición de los vendedores, todo lo cual permite saber con exactitud de qué objeto se trata, a la par que también quedó explícita la voluntad de vender y comprar. El artículo 1.161 del Código Civil contempla, por su lado, que “En los contratos que tienen por objeto la trasmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado”.

Partiendo de estas consideraciones, el tribunal concluye que la demandante perfectamente podía demandar el cumplimiento de la obligación de transferir asumida en el contrato de marras por los demandados, siempre y cuando desde luego no fuera ella la incumpliente, por lo que no ha lugar la defensa esgrimida por los demandados de que simplemente lo que tenía aquélla era una expectativa para la celebración del contrato posterior, al tratarse, en el fondo, no de dos relaciones jurídicas diversas con sus respectivos modos contractuales, sino de una relación material única, al haberse definido de una vez el contenido íntegro del negocio celebrado y consecuencialmente las obligaciones recíprocas de las partes. Así se decide.

En fuerza de cuanto antecede, el tribunal disiente de la opinión expresada en los informes rendidos en esta alzada por el abogado E.C. de que el juicio se reducía sólo a esclarecer cuál de los contratantes incumplió, porque, se recalca, la demandante afirmó que lo convenido fue una venta, en tanto que este señalamiento fue resistido por los demandados, de ahí que considere este ad quem que no incurrió en incongruencia positiva el juez a quo por el hecho de que haya dejado sentado que en la situación procesal controvertida lo que las partes celebraron fue un contrato de compraventa. Así se declara.

Hecho el despeje precedente, nos toca ahora dilucidar lo relativo al incumplimiento que recíprocamente las partes se atribuyen.

Para decidir, se observa:

Los demandados reconocen que su contraparte introdujo en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre, Cagua, estado Aragua, el documento de venta del inmueble objeto de la oferta, el 9 de octubre de 1998, sin embargo apuntan que en vez de habilitar para que la protocolización se efectuara el 13 de octubre de 1998 como máximo, cuando expiraba el plazo de prórroga establecido por las partes, al introducir el documento de venta para ser otorgado fuera de la fecha convenida incumplió el contrato. Consecuentes con esta argumentación, en otro pasaje del escrito de contestación traen a flote que ellos no pueden ser obligados a otorgar un documento transcurrido el lapso pautado, “cuya fecha fue decidida en forma unilateral por una sola de las partes arbitrariamente”, concluyendo que fue por culpa o negligencia exclusiva de la aceptante G.E.M.M. que no se materializó la operación en la fecha acordada, 13 de octubre de 1998.

Esta posición de los demandados nos lleva a tener que hacer algunas precisiones, para determinar en definitiva la justeza o no de tan grave imputación.

Comencemos por aseverar que el plazo de la oferta fue fijado en cuarenta y cinco días continuos, que por contarse a partir de la fecha cierta del documento, vencieron el 27 de agosto de 1998. Igualmente establecieron “un plazo como prórroga de sólo 45 días continuos” previa participación por escrito del “aceptante” a los “Oferentes”, quedando a cargo de la actora la presentación del documento definitivo de compraventa ante la Oficina Subalterna de Registro competente, para lo cual los accionados se comprometieron a entregarle los recaudos necesarios, como solvencias, R.I.F. y copias de las cédulas de identidad. Para el momento de la firma de la opción, según se evidencia de la copia certificada del documento acompañado con el libelo como anexo “D”, pesaba sobre el inmueble negociado un gravamen hipotecario contraído por el ciudadano DACNY R.O.M. con la Entidad de Ahorro y Préstamo Bancarios, para garantizar el préstamo que dicha Entidad le concediera por la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.300.000, 00). La cancelación de dicho gravamen tuvo lugar el 23 de septiembre de 1998 ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del estado Miranda (véase anexo “C”, folios 17 al 20); pero no fue sino el 6 de octubre de 1998 cuando el Registrador Subalterno estampó la respectiva nota de cancelación, como aparece al vuelto del folio 26 de la primera pieza.

Como todos sabemos, la existencia de esa hipoteca no impedía la circulación jurídica de la propiedad r.n.o., en el caso de autos ello (gravamen) si tenía una significación muy especial, puesto que las partes pactaron que el inmueble sería vendido “libre de todo gravamen, hipoteca, y al día con los impuestos Nacionales, Municipales y Estadales”, por lo que tampoco podía constreñirse a la actora a que realizara la negociación antes de que registralmente constara la cancelación hipotecaria; por consiguiente, cuando los demandados remitieron en fotocopia a la demandante los documentos a que se refiere la comunicación formante del folio 147 de la primera pieza, consignada junto con el escrito de contestación a la demanda (R.I.F de DACNY OROPEZA e I.P.; cédulas de identidad de ambos, solvencia municipal y documento de liberación de la hipoteca), recibida por la destinataria en fecha 2/10/98 según la nota y firma de recepción, no había sido liberada en el Registro la hipoteca. Siendo así, resulta comprensible y justificado el que la demandante, una vez acreditada registralmente la cancelación en referencia, encomendara la redacción y posterior presentación de la escritura definitiva de compraventa ante el Registro Subalterno correspondiente, no antes. De acuerdo con la planilla de liquidación número 6732, cursante al folio 29 de la primera pieza, expedida el 8-10-98 y cancelada en el Banco Industrial de Venezuela, oficina Maracay, al día siguiente, según el sello húmedo bancario que en ella se visualiza, tal presentación tuvo lugar, como lo reconoce la propia representación de los demandados, en fecha 9 de octubre de 1998. Formalizada la presentación, el otorgamiento regular del instrumento debió fijarse para el décimo día hábil siguiente, de conformidad con la previsión del artículo 98 de la Ley de Registro Público de 1993, aplicable en razón del tiempo. De la revisión del calendario judicial, el tribunal ha podido constatar que ese término correspondió al viernes 23, por lo que de haber cumplido el Registro con el mandato que le imponía para ese entonces dicha norma, la protocolización debió ocurrir incluso un poco antes del 27 de octubre, por lo que en puridad tampoco puede aceptarse como válido el alegato de los demandados de que la fecha del otorgamiento “fue decidida en forma unilateral por una sola de las partes arbitrariamente”. En cuanto a la afirmación de que todo fue culpa o negligencia exclusiva de la aceptante G.E.M.M., encuentra el juzgador que ello tampoco es cierto, porque mal podían pensar los demandados que habiéndose retrasado considerablemente el registro de la cancelación de la hipoteca, tal demora no afectara a su vez el cumplimiento de las prestaciones a cargo de la demandante, quien de lo menos que puede acusársele es de haber obrado con negligencia, al dar muestras de querer honrar de la manera más cabal y cumplida sus obligaciones, si consideramos que en apenas tres días después de dicha liberación logró la redacción del documento definitivo, con la consiguiente presentación y pago de los derechos y tasas correspondientes. Los accionados aducen que la oferida debió habilitar a los fines de que la protocolización se materializara a lo sumo el día 13 de octubre; no obstante, el sentenciador sabe por máximas de la experiencia que esa habilitación tenía un costo adicional, que jurídicamente no tenía porque asumir la compradora.

El tribunal aprecia que en el caso de autos era imprescindible, para el feliz desenlace del negocio jurídico celebrado, la cancelación previa de la hipoteca, ya que al pactarse la venta libre de gravamen así debía reflejarse en el instrumento redactado como prueba de la convención, y obviamente que no constando en el Registro la liberación del existente, ello se erigía en un obstáculo para la presentación del documento definitivo, pues, ¿cómo podía dársele el trámite legal a la escritura si en ella se expresaba que el acto traslativo se hacía libre de todo pasivo pero al propio tiempo no había sido liberada la hipoteca en la Oficina Subalterna?.

Habiéndose sucedido los hechos de la manera fijada en este fallo, cree el tribunal que el no otorgamiento del documento definitivo de venta dentro del plazo máximo acordado (hasta el 13 de octubre de 1998, inclusive) se debió esencialmente a la tardanza en la cancelación del gravamen hipotecario, y no a la exclusiva negligencia de la demandante, como lo alegan sus adversarios. Ahora bien, el artículo 1.160 del Código Civil prevé que los contratos deben ejecutarse de buena fe, y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley, lo que interpreta esta superioridad en el sentido de que las partes tienen que tomar en cuenta, especialmente en el tipo de contratación como la de autos (donde al margen de las obligaciones y prestaciones principales existen otras de menor rango, pero que igualmente hay que satisfacer), que pueden surgir en el tiempo de espera pequeños y salvables inconvenientes o accidentes, que deben tratar de superar con espíritu de responsabilidad compartida y hasta con cierta laxitud, atendido al superior interés y a las expectativas legítimas que han tenido en mientes al contratar, sin perder de vista que una cosa es el incumplimiento y otra muy distinta el simple retraso.

Es oportuno observar que a pesar de haberse estampado la nota de cancelación del gravamen el día 6 de octubre, los demandados han soslayado completamente ese episodio, y por el aislado hecho de pautarse el acto de protocolización apenas catorce días después de la fecha límite establecida, se han mostrado rebeldes a firmar el instrumento de venta definitivo. Con ello han incurrido, en opinión de este ad quem, en una rebeldía injustificada, ya que sencillamente se han valido del contenido literal del contrato (que habla del 13 de octubre), pero sin explicar en lo más mínimo porqué el relativo breve alargamiento del otorgamiento para el día 27 de octubre de 1998 atentaba contra sus intereses o los desmejoraba de manera importante, y lo que es peor, poniendo de lado -se acentúa nuevamente- que la falta de registro del documento definitivo se debió esencialmente, más que a un hecho de la accionante, a la conducta de los demandados. Así se declara.

En lo que tiene que ver con el precio de compra, el mismo fue establecido en QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.15.000.000, 00), hoy QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs.15.000, 00). Consta del contrato de opción cuyo cumplimiento se solicita, que los oferentes (léase los demandados) recibieron de la aceptante (léase la demandante), TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.3.000.000, 00), equivalentes hoy día a TRES MIL BOLÍVARES (Bs.3.000, 00), a título de arras, estipulándose que de efectuarse la operación de compraventa, el monto de garantía entregado, es decir, la suma de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000, 00), libre de intereses, se consideraría como parte del precio total de compraventa, al momento de la firma del documento definitivo. La accionante sostiene que aparte de la entrega de las arras, pagó TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) a través de depósito en efectivo en la cuenta corriente número 104-721150-2 de Corp Banca, agencia Caucagua, mediante vauchers número 14771399 de fecha 21 de agosto de 1998, producido con la demanda como anexo “E”, cursante al folio 28 de la primera pieza. En estrecha relación con las aseveraciones inmediatas anteriores, se expresa en el libelo que la demandante se proponía entregar a los oferentes cheque de gerencia número 2108024607 de fecha 26 de octubre de 1998, girado contra el Banco Unión, cuyo vaucher acompañó con el libelo marcado “F”, cursante también al folio 28. Los accionados negaron haber recibido esa suma e impugnaron, rechazaron, contradijeron y desconocieron dicho recaudo (anexo marcado “E”). Importa decir al respecto que en la doctrina de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, la planilla de depósito bancario se equipara a la prueba de tarjas a que se contrae el artículo 1.383 del Código Civil (ver, entre otras, sentencia de fecha 20 de diciembre de 2005, expediente N° AA20-C-2005-000418, caso: M.A.G. contra Envases Occidente C.A.), por lo que tal probanza demuestra, por desprenderse de sus menciones, la realidad del depósito en cuestión; sin embargo, dado que el mismo aparece como un hecho desconectado totalmente del prementado contrato de compraventa, puesto que la demandante se contentó con decir que hizo el pago pero no demostró su causa, el tribunal carece de elementos de juicio para imputarlo al precio de venta, sobre todo cuando el valor del inmueble debía entregarse en el acto de la protocolización. Así se decide.

En cuanto al anexo marcado “F” (copia de cheque de gerencia), el mismo evidenciaría cuando más que un día antes de la fecha fijada para la firma del documento definitivo en el Registro Subalterno, el ciudadano J.V. compró un cheque de gerencia por DIEZ MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.10.700.000,00), a nombre de los ciudadanos I.P.D. y DACNY OR0PEZA MACHUCA; no obstante, el hecho de que se haya comprado o no el cheque de gerencia lo juzga el tribunal como un evento intrascendente en esta relación procesal, porque finalmente la renuencia de los demandados de suscribir el documento definitivo de venta obedeció a que el otorgamiento se fijó para el día 27 de octubre de 1998, y no a que la actora se haya negado o haya dado muestras de no querer pagar el precio. Así se decide.

Observa el tribunal, desde otro ángulo, que la demandante también pidió la entrega material del inmueble vendido, como lo destacó la parte expositiva de la recurrida; sin embargo, el tribunal de primer grado nada resolvió en torno a esta petición de entrega, incurriendo por consiguiente en el vicio de incongruencia negativa, por cuanto su pronunciamiento omitió un aspecto significativo de la pretensión, infringiendo así el mandato de los artículos 12 y 243, ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil.

En virtud de que los requisitos objetivos de la sentencia son de orden público, por cuanto su cumplimiento recae ex lege en cabeza del órgano jurisdiccional, oficiosamente se decreta la nulidad de la recurrida de acuerdo con lo previsto en el artículo 244 eiusdem, y con base en lo dispuesto en el artículo 209 del indicado Texto Adjetivo, se entra a conocer de dicha petición, para lo cual se observa:

El artículo 1.265 del Código Civil prescribe que “La obligación de dar lleva consigo la de entregar la cosa y conservarla hasta la entrega…”. A dicha obligación también se refieren los artículos 1.495 y 1.496 del citado Texto Sustantivo, así:

Artículo 1.495. La obligación de entregar la cosa comprende la de entregar sus accesorios y todo cuanto esté destinado a perpetuidad para su uso.

Está obligado igualmente a entregar los títulos y documentos concernientes a la propiedad y uso de la cosa vendida

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Artículo 1.496. El vendedor está obligado a entregar la cosa en toda la cantidad expresada en el contrato, salvo las modificaciones siguientes:

Si la venta de un inmueble se ha hecho con expresión de su cabida, a razón de tanto por medida, el vendedor está obligado a entregar al comprador que lo exija, la cantidad expresada en el contrato.

Cuando esto no sea posible, o el comprador no lo exija, el vendedor estará obligado a su sufrir una disminución proporcional en el precio.

Si se encuentra que la cabida del inmueble es superior a la expresada en el contrato, el comprador debe pagar la diferencia del precio; pero puede desistir del contrato si el excedente del precio pasa de la veintava parte de la cantidad declarada

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De acuerdo con los dispositivos transcritos, se hace palmario que los demandados estaban obligados, además de transferir la propiedad, a la entrega de la cosa objeto del contrato. Esta entrega, en ausencia de un plazo convenido para ello, tenía que hacerse sin solución de continuidad, tomando en cuenta que según lo sancionado en el artículo 1.212 del Código Civil, “Cuando no haya plazo estipulado, la obligación deberá inmediatamente si la naturaleza de la obligación, o la manera como deba ejecutarse, o el lugar designado para cumplirla, no hagan necesario un término, que se fijará por el Tribunal”, por lo que ha lugar la pretensión de entrega material que se a.y.a.s.r. en el dispositivo de este fallo.

En resumen, la alzada concluye que en el caso de autos los incumplientes fueron los demandados; por lo tanto, no habiendo motivo justificado para que éstos se negaran a hacer la tradición del inmueble, otorgando el documento definitivo de venta ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva, la pretensión de cumplimiento en especie deducida por la accionante resulta procedente; en consecuencia, en el dispositivo de esta sentencia se declarará parcialmente con lugar la demanda, con los demás pronunciamientos de rigor.

Finalmente, a los fines previstos en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el tribunal deja constancia de que no le atribuye eficacia probatoria alguna a las constancias expedidas a petición de parte interesada por las ciudadanas A.A. y V.C. en su calidad de Registradora Subalterna la primera y Registradora Subalterna accidental la segunda del Registro Público de los municipios Sucre y Lamas del estado Aragua, cursantes a los folios 30 y 31 de la primera pieza, respectivamente, por considerar que se trata de certificaciones de mera relación, en cuanto se concretan a la emisión de sus particulares opiniones o testimonios, y no a dar fe de un dato estrictamente objetivo, que por añadidura tampoco versan sobre hechos controvertidos. Así se resuelve.

DECISIÓN

Por los fundamentos antes expuestos, este tribunal superior administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: 1) PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de compraventa intentada por la ciudadana G.E.M.M. contra los ciudadanos I.Y.P.D. y DACNY R.O.M., todos ellos identificados con anterioridad. 2) Como consecuencia de lo decidido en el numeral anterior, se condena a los demandados a otorgar el documento definitivo de compraventa por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario respectiva, a favor de la demandante G.E.M.M., del inmueble constituido por una parcela y la casa sobre ella construida, identificada con la letra y número jota raya quince (J-15), la cual forma parte de la primera etapa del conjunto residencial “ La Arboleda de San Rafael”, situada en la posesión “San Rafael”, calle Los Naranjos, jurisdicción del Municipio Lamas del estado Aragua, cuyos linderos son, según el documento constitutivo del gravamen, los siguientes: NORTE, en VEINTICUATRO METROS, con la parcela J-14; SUR, en VEINTICUATRO METROS, con la parcela J-16; ESTE, en NUEVE METROS CON CINCUENTA CENTÍMETROS, con la parcela J-4; y OESTE, en NUEVE METROS CON CINCUENTA CENTÍMETROS, con calle Los Naranjos. El identificado inmueble pertenece a los demandados según se evidencia de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Registro del Distrito Sucre del estado Aragua el día 13 de mayo de 1985, bajo el número 22, tomo 3, protocolo primero; previo el pago de DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 12.000,00), equivalentes a DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.000, 00) según la escala monetaria anterior, puesto que las arras entregadas deben imputarse en este caso al precio de venta ya que así fue convenido por las partes (cláusula sexta del referido contrato). 3) SE DISPONE que si los demandados no cumplen voluntariamente con la condena impuesta en el numeral inmediato anterior, esta sentencia producirá los efectos del contrato no concluido, sirviendo de título de propiedad, la cual se registrará en la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario correspondiente. 4) SE CONDENA a los demandados a entregar a la demandante el inmueble identificado en el numeral segundo de este dispositivo, una vez protocolizado el documento definitivo de venta, o esta sentencia, si fuere el caso. 5) PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 17 de mayo del 2010 por el profesional del derecho E.C.C. en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada en esta causa el 16 de abril del 2010 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Queda NULA la apelada.

En razón del carácter de esta sentencia, no hay especial condenatoria en costas, dado el relativo éxito que tuvo la parte demandada al cuestionar el valor de la demanda.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de diciembre del año dos mil diez (2010). Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

EL JUEZ,

J.D.P.M.

LA SECRETARIA,

E.R.G.

En la misma fecha, 17/12/2010, se registró y publicó la anterior decisión. Se publicó siendo las 9:00 a.m.

LA SECRETARIA,

E.R.G.

Exp. N° 5.992

JDPM/ERG/leidy.-