Decisión nº 2366 de Juzgado Segundo de Municipio de Vargas, de 29 de Octubre de 2007

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION

JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS

197º y 148º

Maiquetía, Veintinueve (29) de Octubre del año 2007

Expediente Nº 1105/07

Vistos, sin informes de las partes.

PARTE ACTORA: ciudadana I.C.G., venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nº 6.479.402.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Dres. F.R.B., G.M.G. y X.H., Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 33.665, 12.289 y 21.556, respectivamente, según Poder autenticado ante la Notaria Segunda del Estado Vargas, en fecha 10 de julio de 2007.

PARTE DEMANDADA: ciudadano S.R., venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nº 273.956.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Dra. M.H.M., abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 38.346, según poder Apud-Acta otorgado en fecha 03 de Octubre de 2007.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

EXPEDIENTE Nº 1105/07

SENTENCIA: Definitiva

I

SINTESIS DE LAS DIFERENTES FASES DEL PROCESO

Previa distribución de Ley, efectuada en fecha Primero (01) de Junio del año 2007 por el Juzgado Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, le corresponde a este Tribunal el conocimiento Jurisdiccional del presente Juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoado por la ciudadana I.C.G. contra el ciudadano S.R. (las partes identificadas supra ampliamente).

En auto de fecha veinticinco (25) de julio del corriente año se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte querellada para el acto de la contestación de la demanda, dejando expresa constancia el Tribunal, del no libramiento de la compulsa de citación, por no haber proveído la parte actora de los fotostatos requeridos para ello, así mismo se apertura Cuaderno de Medidas en el cual se negó la Medida Preventiva de Secuestro solicitada por el actor en su libelo de Demanda.

Previa la consignación de los fotostatos de la compulsa por la parte actora en fecha veintisiete (27) de Julio del 2007 y previa habilitación del tiempo necesario, el Alguacil del Tribunal en diligencia de fecha veintiuno (21) de septiembre de 2007, manifiesta haber practicado la citación personal del demandado.

En la oportunidad de la contestación de la demanda la querellada solicitó al Tribunal fijar nueva oportunidad para dicho acto, por cuanto carecía de la asistencia de un abogado, ordenando el Tribunal lo conducente en su auto de fecha veinticinco (25) de septiembre del 2007.

En fecha tres (03) de octubre de 2007, el accionado otorga poder apud-acta a la Dra. M.H., certificado por el secretario.

Llegada la oportunidad de la litis contestación, en fecha cuatro (04) de Octubre del corriente año, el demandado consigna escrito, el que se agrega a los autos.

En fecha diez (10) de octubre del año 2007, la apoderada judicial de la parte demandada consigna escrito de promoción de pruebas, el cual se admite en auto de la misma fecha, y su Capitulo IV promueve como prueba la Inspección Judicial en el Inmueble objeto de la Demanda, la cual se practicó en fecha 18 de los corrientes.

En fecha 16 de Octubre de 2007, se fija acto conciliatorio entre las partes, al cual, en su debida oportunidad, solo compareció el apoderado actor.

En fecha diecinueve (19) de octubre del presente año, la parte actora consigna su escrito de promoción de pruebas, el cual se admite en auto de la misma fecha.

Efectuada la síntesis de las diferentes fases del proceso, quien esto conoce pasa a señalar de manera sucinta, lo alegado por las partes litigantes, tanto en su libelo de demanda como en la contestación a ella y acota lo siguiente:

II

SINTESIS DE LA LITIS

Expresó en su libelo de demanda la parte actora lo siguiente:

Que celebró con el demandado en fecha primero (01) de marzo del año 2002, contrato de arrendamiento a tiempo determinado, sobre un inmueble ubicado en la urbanización Playa Grande, edificio “Residencias Agua de Coco”, piso 03, apartamento 3-A, Parroquia C.L.M.d.E.V.. Que se fijaron los cánones de arrendamiento en la suma de cuatrocientos cincuenta mil bolívares mensuales (Bs. 450.000,ºº). Que el Contrato y sus prorrogas vencieron el 01/03/2007, que el Juzgado Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial practicó la Notificación Judicial al arrendatario. Que dentro de la prorroga legal dada al arrendatario se practicó una Inspección Judicial en el Inmueble en la cual se evidencia el deterioro progresivo en su estructura, en su construcción, aspecto físico y ambiental. Que el arrendatario ha dejado de cancelar el servicio de Aseo Urbano. Que en el apartamento conviven niños en situación de cuido y un perro de raza de gran tamaño. Que por ello acude ante este Tribunal para demandar al ciudadano S.R. por haber incumplido con la Cláusula Sexta del contrato de Arrendamiento, solicitando en el Capitulo III de su escrito Libelar, la Resolución del Contrato, el pago del Servicio de Aseo Urbano y el pago de las costas y honorarios profesionales que la demanda genere. Por su parte, en el Capitulo IV de su libelo de Demanda solicito decreto de Medida Preventiva de Secuestro, sobre el inmueble arrendado. Fundamentó su acción en los artículos 1159, 1592, 1167, 1160 del Código Civil y el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por ultimo estimó el monto de la demanda en la suma de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.500.000,ºº).

Por su parte la querellada en su escrito de contestación de la demanda señaló lo siguiente:

Negó, rechazó y contradijo lo invocado con la parte actora, por no ser cierto el hecho que lo hayan notificado de la prorroga legal concedida por la Ley. Negó, rechazó y contradijo que en el inmueble exista un deterioro progresivo en su estructura, construcción, aspecto físico y de ambiente para el cual fue diseñado y acondicionado. Que tampoco es cierto que existan en el inmueble un gran número de personas, de niños en situación de cuido y un perro de raza de gran tamaño. Que impugna la Inspección Judicial evacuada por el Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Negó, rechazó y contradijo la insolvencia en los pagos de los Servicios Públicos, impugnando el estado de cuenta de la Administradora Serdeco, presentado por la actora. Solicitó la admisión de su escrito y que la Demanda sea declarada Sin Lugar en su Definitiva.

Trabada la litis en los términos expuestos, quien aquí juzga pasa a resolver sobre el fondo de la materia controvertida y para ello efectuará el correspondiente análisis probatorio de las pruebas aportadas a los autos por las partes en la debida oportunidad procesal. Y considera al respecto:

III

ANALISIS PROBATORIO

La representación judicial de la parte actora promovió en su escrito de pruebas, las siguientes probanzas:

Documental pública que corre a los folios 10 al 39 del expediente contentiva de la notificación judicial practicada en fecha veintidós (22) de Enero del corriente año por el Juzgado Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial. Quien sentencia observa lo siguiente:

El instrumento público identificado, no fue impugnado ni tachado de falsedad por la parte a quien ella se opone, adquiriendo el valor probatorio que el Artículo 1359 del Código Civil le otorga a este tipo de documento. En tal virtud con él demostró la parte actora, su dicho plasmado en el libelo de demanda y referido a su voluntad manifestada a su inquilino y aquí querellado, a través de la Notificación Judicial que nos ocupa, de no renovar el contrato de arrendamiento entre ellos celebrado, de concederle la prórroga legal y de participarle, la vigencia de las cláusulas legales contenidas en el contrato de arrendamiento que las vincula. Así se establece.

Consignó la parte promovente y fue agregado a los folios 41 al 91 Inspección Ocular extra juicio, efectuada por ante el Juzgado Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, sobre el bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y evacuada en fecha diecinueve (19) de marzo del 2007. Quien sentencia observa lo siguiente.

La instrumental pública analizada no fue impugnada ni tachada de falsedad por la parte a quien se opone, adquiriendo el pleno valor probatorio que le confiere el Artículo 1359 del Código Civil. Ahora bien y en observancia al principio de economía procesal, la misma será valorada mas adelante en este mismo fallo, al momento de efectuarse el análisis de la Inspección Judicial promovida por la parte demandada y evacuada por este mismo Tribunal. Así mismo se indica que la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda manifestó lo siguiente: “… a todo evento impugno la supuesta inspección judicial evacuada por el Juzgado Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial…”(Sic); sin embargo y tal como quedo identificado supra, la Inspección Ocular promovida por la parte actora, fue sustanciada y evacuada por el Juzgado Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial y no por el Tribunal que indica la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, por lo que nada tiene que proveer este Juzgado al respecto. Así se establece.

A los folios 92 y 93 riela instrumento privado contentivo del estado de cuenta de la Administradora Serdeco C.A., correspondiente al servicio de electricidad y aseo del inmueble descrito a los autos. Quien sentencia observa:

La instrumental privada promovida emanada de un tercero ajeno a las partes contendientes en la presente causa, no fue ratificada por el tercero en juicio, esto es la sociedad mercantil Administradora Serdeco C.A., tal como lo dispone el Articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que ella carece de valor probatorio alguno. Así se establece.

Por ultimo se señala que corre a los autos a los folios 16 al 19 copia fotostática consignada por la parte actora, de la instrumental pública contentiva de la adquisición del inmueble objeto del contrato de arrendamiento que nos ocupa, protocolizado en fecha cinco (5) de Marzo de 1998 ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Vargas del otrora Distrito Federal, asentado bajo el Nº 15, Tomo 14, Protocolo Primero. Quien sentencia observa lo siguiente: La instrumental analizada ha de reputarse fidedigna al no haber sido impugnada por la parte querellada, conforme lo establece el Articulo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así mismo se señala, que tampoco fue tachada de falsedad por la parte a quien se opone, por lo que adquirió el pleno valor probatorio que la ley le confiere, conforme a lo estipulado en el Articulo 1360 del Código Civil en concordancia con el Articulo 1359 ejusdem. En tal virtud demostró la demandante ser propietaria del inmueble dado en arrendamiento y constituido por un apartamento, distinguido con el N0 3-A del Edificio Residencias Agua de Coco, construido sobre la parcela No 3, Manzana Letra “U” de la Urbanización Playa Grande, del Municipio Vargas del estado Vargas. Así se establece.

Por último, consigno la parte demandada contrato de arrendamiento que cursa del folio noventa y nueve (99) al ciento uno (101) del expediente; autenticado en fecha Primero (1º) de Abril del año dos mil dos (2002), ante la Notaría Pública Tercera del Estado Vargas, asentado bajo el Nº 72, tomo 10 de los Libros de Autenticaciones llevados al efecto por esa Oficina Notarial. Quien sentencia observa:

La instrumental analizada no fue impugnada ni tachada de falsedad por la parte a quien se opone y en tal virtud, conforme a lo dispuesto en el Artículo 1360 del Código Civil, adquirió el pleno valor probatorio que allí se le confiere a este tipo de instrumental pública. Con ello quedó demostrado a las actas procesales la relación contractual arrendaticia que vincula a los contendientes en la presente causa, así como los diferentes términos en que ellas regularon dicha relación contractual contemplada en las cláusulas del contrato. De manera tal, que quedo evidenciado tanto el objeto del contrato, esto es el inmueble dado en arrendamiento y descrito supra, como el canon de arrendamiento establecido en la suma de cuatrocientos cincuenta mil bolívares mensuales ( Bs.450.000.00), a ajustarse anualmente de acuerdo a la curva de inflación fijada por el Banco Central de Venezuela, tal como lo indica la cláusula segunda del contrato in comento; así como también lo atinente a su duración, reflejado en la cláusula tercera conforme a la cual: “La duración del presente contrato será de seis (6) meses fijos, comenzando a regir el día primero (1º) de marzo del dos mil dos (2002), y vencerá el día primero (01) de septiembre del año dos mil dos (2002), pero podrá ser prorrogado, salvo que una de las partes notificare por escrito a la otra, por lo menos con treinta (30) días consecutivos de anticipación su deseo de no prorrogarlo. Sin embargo, llegado el vencimiento del termino y siempre y cuando El Arrendatario estuviere solvente con el canon de arrendamiento, La Arrendadora se obliga a concederle la prórroga establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Durante el lapso de la prórroga legal, permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones establecidas en este contrato, salvo las variaciones del canon de arrendamiento, sobre lo cual se aplicara lo establecido en la cláusula segunda del estipulado contrato.”(Sic). Igualmente quedo evidenciado lo concerniente al uso del inmueble señalado en la cláusula cuarta cuando las partes manifiestan: “EL ARRENDATARIO, se obliga a utilizar el inmueble arrendado para destinarlo a fines de vivienda familiar y se compromete a no cambiar su destino, sin la autorización dada por escrito por LA ARRENDADORA.”(Sic). En cuanto a la conservación del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, las partes manifestaron en la cláusula sexta lo siguiente: “EL ARRENDATARIO deberá conservar en buen estado el inmueble arrendado y se compromete a conservarlo y devolverlo al finalizar este contrato por cualquier causa”. (Sic). En cuanto al pago de los servicios públicos del inmueble, en la cláusula décima primera fue pactado entre las partes contratantes que sería a cuenta del arrendatario el pago por el uso de los servicios públicos y/o privados tales como: luz eléctrica, aseo urbano, teléfono. Por ultimo y en la cláusula décima segunda del contrato los contratantes estipularon que el incumplimiento de algunas de ellas daría derecho a la arrendadora a dar por terminado el contrato o a exigir la desocupación judicial del inmueble arrendado. Así se establece.

Dentro del término procesal establecido para ello, a parte demandada promovió las siguientes probanzas:

Instrumento privado signado “A”, contentivo de factura emitida por la Administradora Serdeco, que corre a los folios ciento diecinueve (119) al ciento veinte (120). Quien sentencia observa lo siguiente:

La instrumental privada emanada de un tercero ajeno a las partes, carece de valor probatorio alguno al no haber sido ratificada en juicio por el tercero, tal como así lo dispone el Articulo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

Igualmente promovió la parte querellada, Instrumento privado signado “B”, contentivo de factura emitida por la Administradora Serdeco que corre a los folios ciento veintiuno (121) al ciento veintidós (122), las que carecen de valor probatorio alguno, por no haber sido ratificada por el tercero en el presente juicio, tal como lo dispone el Articulo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

Marcado “C” y al folio ciento veintitrés (123), la parte accionada produjo a los autos estado de cuenta de los servicios de energía eléctrica y aseo, emitida por la Administradora Serdeco C.A. Quien sentencia observa al respecto.

Carece de valor probatorio alguno la instrumental privada analizada, en virtud que no fue, tal como lo dispone el Articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, ratificada en juicio a través de la prueba testimonial por el tercero de quien ella emana. Así se establece.

Por ultimo la parte querellada promovió inspección judicial, la que fue evacuada por este Tribunal en fecha dieciocho (18) de Octubre del corriente año, la que es valorada por este Tribunal y adminiculada a las resultas de la inspección ocular extralitem practicada por el Juzgado Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial concluyéndose que en términos generales y tal como así fue constatado por ambos Juzgados, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento que nos ocupa, se encuentra en buen estado de conservación, mantenimiento y aseo, salvo pequeños detalles como los observados para el momento de la inspección practicada en este Tribunal, tales como retoques de pintura en el techo del área de la cocina, una pequeña filtración en el techo, desprendimiento parcial de la pintura del techo del área de la ducha de ambos baños, propios del uso normal del inmueble por sus ocupantes y el tiempo transcurrido. Igualmente se constató la presencia de un pequeño perro color blanco, y que en el inmueble, para la fecha de la practica de la inspección tan solo se encontraba habitado por el demandado y su cónyuge, ciudadana M.B., identificada con la cédula de identidad Nº 813.348. Así se establece.

Analizadas como así han sido las probanzas promovidas y evacuadas a los autos por ambas partes, quien esto decide pasa a dictar la fundamentación jurídica del presente fallo de la siguiente manera:

IV

FUNDAMENTACION JURIDICA DEL FALLO

Dispone el Artículo 1160 del Código Civil:

Articulo 1160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.”(Omissis)

En este mismo orden de ideas dispone el legislador civil en el Artículo 1167 del Código ejusdem que:

Articulo 1167: “El contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” (Omissis).

Aunado a las normas citadas, invocamos en este estado el Ordinal primero (1º) del Artículo 1592 del citado Código, conforme al cual:

Articulo 1592: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales:1º) Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, o a falta de convención para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias…”(Omissis).

Observa quien esto conoce, que en la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento que nos ocupa por presunto incumplimiento del arrendatario a sus obligaciones contractuales durante el lapso de disfrute de prórroga legal, tales como la falta de pago del servicio de aseo urbano del inmueble, así como los presuntos deterioros en la estructura del inmueble arrendado, no quedaron demostrados de manera alguna de las pruebas aportadas a los autos , por lo que no es posible otorgar a quien acciona la consecuencia legal contenida en el artículo 1167 del Código Civil, ni la consecuencia contractual pactada en la cláusula décima segunda del contrato; por lo que la presente acción no puede prosperar y deberá ser declarada sin lugar como en efecto así se hará, en el dispositivo de éste fallo.

V

DECISION

Por las razones y consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA: SIN LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de arrendamiento incoada por la ciudadana I.C.G. contra el ciudadano S.R. (Las partes ampliamente identificadas en el encabezamiento del presente fallo). En consecuencia se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida en el presente fallo, de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, Regístrese y líbrense las respectivas copias certificadas para el Archivo de este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los veintinueve (29) días del mes de Octubre del año dos mil siete (2007).

La Jueza

Dra. A.T.A.P.

El Secretario

Gamal Sai Gamarra.

En esta misma fecha siendo las tres post meridiem de la tarde (03:00 pm), se registró y publicó la anterior decisión.

El Secretario

Gamal Sai Gamarra

Exp. Nº 1105-07

Sentencia: Definitiva