Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de Anzoategui (Extensión Barcelona), de 7 de Octubre de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui

Barcelona, siete de octubre de dos mil nueve

199º y 150º

JURISDICCIÓN CIVIL – BIENES

ASUNTO : BP02-R-2009-000366

Parte demandante: INMAR CENTRO COMERCIAL LOS ALEROS, C.A. (INMAR LOS ALEROS , C.A.), sociedad mercantil domiciliada en la ciudad de Puerto La Cruz, Municipio J.A.S.d.E.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, el 07 de Agosto de 1.991, bajo el Nº 27, Tomo A-48, modificada por asiento de comercio Nº 17, Tomo A-86, de fecha 28 de noviembre de 1,994, posteriormente modificada por asiento de comercio Nº 56, Tomo 18-A, de fecha 16 de junio de 1.999. --------------------------

Apoderado Judicial del demandante: Abogada F.M.D.B., de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 68.189. -----------------------

Parte demandada: Sociedad mercantil INVERSIONES SOTILLO, C.A. (INVERSOCA), inscrita en el registro de Comercio que llevó el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, bajo el Nº 3, del folio 5 al Vto. del folio 14, Tomo B, de fecha 10 de enero de 1.977, y posteriormente modificada por asiento de comercio inscrito por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, el 15 de Marzo de 1.979, bajo el Nº 533, Tomo A. -----------------

Apoderadas Judiciales de la Demandada: C.M.G. y A.G., abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 70.934 y 94.670, respectivamente. ---------------------------------------------

Parte Co-Demandada: RECUPERADORA BTV, C.A., sociedad mercantil domiciliada en Caracas, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del distrito Federal y Estado Miranda, el 14 de marzo de 1.985, bajo el Nº 60, Tomo 47-A Sgdo, cuya intervención fue ordenada por la Superintendencia de Bancos y otras Instituciones Financieras, según Resolución Nº 057-96 de fecha 10 de julio de 1.996 y publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 36.001 de fecha 16 de julio de 1.996, actualmente bajo régimen de liquidación, según Resolución Nº 376-05 de fecha 04 de agosto de 2.005, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 38.250 de fecha 15 de Agosto de 2.005. ---------------------------------------------------------------------------------------

Apoderados Judiciales de FOGADE: J.L.M.G., G.L.R.P., J.R.D.M., O.B.H. y M.A.T.R., abogados en ejercicio e inscritos en el Ipsa bajo los números 66.653, 56.990, 104.293, 106.639 y 97.813, respectivamente. --------------------------------------------------------------------------------------

Juicio: DERECHO DE PREFERENCIA Y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

Motivo: APELACIÓN. --------------------------------------------------------------------------------

II

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.

Ha subido a esta Instancia, el presente Expediente, mediante Oficio Nº 356 – 2.009, de fecha 10 de Agosto del 2.009, procedente del Juzgado Primero del Municipio J.A.S. de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, contentivo de Recurso de Apelación, interpuesto por el Abogado F.D.B., en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora, contra la decisión emanada del Juzgado Primero del Municipio J.A.S. de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui en fecha 26/03/2.009, en el juicio de DERECHO DE PREFERENCIA Y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, incoado por la sociedad de comercio INMAR CENTRO COMERCIAL LOS ALEROS, C.A. (INMAR LOS ALEROS , C.A.), contra la Sociedad mercantil INVERSIONES SOTILLO, C.A. (INVERSOCA) y RECUPERADORA BTV, C.A. ---------------------------------------------------------------------

Manifiesta en su decisión en Tribunal a quo que: “…Se inició el presente juicio por Retracto Legal Arrendaticio, incoado por el abogado F.D.B. (…omissis...) en su condición de apoderado judicial de la empresa INMAR CENTRO COMERCIAL LOS ALEROS, C.A. (INMAR LOS ALEROS , C.A.), (…omissis...) mediante el cual señaló al tribunal entre otras cosas lo siguiente: Que su representada, suscribió contrato de arrendamiento por tiempo determinado con la empresa INVERSIONES SOTILLO, C.A. (INVERSOCA), por una parcela de terreno de 2.539,70 M2, ubicada en la Avenida Paseo Colón de la ciudad de Puerto La Cruz (…omissis...) en fecha 09 se Septiembre de 1.991 (…omissis...) que sobre la parcela de terreno…su representada construyó un centro comercial de dos plantas, denominado Colón Plaza, integrado por locales comerciales, señaló que la mayoría de ellos se encuentran arrendados a terceras personas; que el referido inmueble lo ha venido ocupando su representada desde hace diez (10) años, y que durante ese tiempo ha venido cumpliendo bien y fielmente todas y cada una de las estipulaciones contempladas en el contrato, en especial el pago de los cánones de arrendamiento. (…omissis...) que el referido inmueble era propiedad de la empresa INVERSOCA, (…omissis...) por formar parte de una extensión mayor de su propiedad. Que la referida empresa entró en fase de liquidación, según acuerdo tomado en Asamblea Extraordinaria de Accionistas de INVERSOCA, celebrada en fecha 22 de octubre de 1.998 (…omissis...) que los liquidadores designados en la asamblea procedieron a la integración de las parcelas propiedad de INVERSOCA con una superficie total de 26.052 metros cuadrados, alegó que estos manifestaron su voluntad de destinar el inmueble resultante a venta por parcelas otorgando al efecto el documento de parcelamiento. Adujo asimismo que la parcela de 26.052 metros cuadrados propiedad de INVERSIONES SOTILLO, C.A. (INVERSOCA) en liquidación, de la cual formaba parte la parcela de 2.539,79 metros cuadrados, arrendada por INVERSOCA a su representada, fue dividida en parcelas y destinadas a la venta; que al lote de terreno arrendado a su representada se le asignó la letra “C”, quedando denominada parcela “C” con un área de 2.268 metros cuadrados, que en fecha 25 de marzo de 1.999, la arrendadora envía una comunicación a su representada mediante la cual le ofrece en venta el inmueble objeto del contrato por el precio de 350.000,00 el M2, a fin de que ejerciera el derecho de preferencia, que posteriormente en fecha 28 de junio de 1.999, la arrendadora envió otra comunicación ofreciendo ofreciendo la venta en los mismos términos; que su representada dio respuesta en fecha 01 de agosto de 1.999, señalándole que el valor del terreno era muy elevado; que en fecha 23 de noviembre de 1999 la arrendadora realizó una nueva oferta de venta por Bs. 230.000,00 el M2, sin que hasta la fecha se concretara la venta del inmueble. Arguyó que su representada se enteró por rumores que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento ya no era propiedad de la arrendadora INVERSOCA (…omissis...) y se enteraron que dicha empresa, adjudicó en propiedad a la empresa RECUPERADORA BTV, C.A., el inmueble que ocupa como inquilino. Alegó que toda esa negociación se hizo sin tomar en cuenta el derecho especial de preferencia que la ley le concede a su representada (…omissis...) que en fecha 05 de febrero de 2002, mediante comunicación (…omissis...) uno de los liquidadores de INVERSOCA, notificó a su representada la finalización del contrato el día 15 de abril del 2.002, exigiéndole la entrega voluntaria del inmueble y notificándole que el contrato no sería renovado; que el día 15 de febrero de 2.002, INVERSOCA recibió una comunicación de su representada mediante la cual le notificaba el ejercicio de la prórroga legal por tres (3) años, a partir de la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento, conforme al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Señaló que en virtud del incumplimiento de las normas legales por parte del propietario del inmueble trajo como consecuencia la trasgresión de los derechos de su representada amparados por las normas que regulan la materia (…omissis...) que quien tenía el derecho de adquirir era su representada, que si bien es cierto que a ella se le ofreció en venta dicho inmueble, la misma quedó sin efecto por haber transcurrido el lapso señalado en el artículo 45 de la mencionada Ley; que no se le ofreció en los términos en que se realizó la adjudicación, por lo que alegó que es nula (…omissis...) que en nombre y representación de la empresa INMAR LOS ALEROS , C.A., demanda a las sociedades mercantiles INVERSIONES SOTILLO, C.A. (INVERSOCA) y RECUPERADORA BTV, C.A., supra identificadas, la primera como arrendadora y transmisora del derecho de propiedad, y la segunda en calidad de adquirente o adjudicataria de la parcela de terreno, para que convengan o en su defecto sean condenadas en lo siguiente: PRIMERO: Que la sociedad mercantil INMAR LOS ALEROS , C.A., en su condición de arrendataria tiene el derecho preferencial para la adquisición de la parcela que le fuere arrendada (…omissis...) por haber sido arrendataria de dicha parcela por más de dos (02) años y estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento (…omissis...) SEGUNDO: Que la sociedad mercantil INMAR LOS ALEROS , C.A., tiene el derecho de retracto legal arrendaticio que le concede el artículo 43 ejusdem, para subrogarse en el lugar de la sociedad mercantil RECUPERADORA BTV, C.A., en las mismas condiciones establecidas en el documento en el cual fue transmitida la propiedad de la parcela. TERCERO: Que para que se subrogue a su representada INMAR LOS ALEROS , C.A., en la persona de la sociedad RECUPERADORA BTV, C.A., como adquirente y propietaria de la parcela “C”, antes identificada, en las mismas condiciones que en el contrato de adjudicación, tiene que pagar el precio por el cual fue adjudicada y transmitida la propiedad de la parcela a RECUPERADORA BTV, C.A., es decir, la cantidad de DOS MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y UN BOLIVARES CON OCHENTA CENTIMOS (Bs. 2.480.851,80), que resulta de haber tomado como base el precio señalado en el documento traslativo de propiedad, por la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00), lo que determina que el metro cuadrado de terreno fue valorizado a razón de UN MIL NOVENTA Y TRES CON OCHENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 1.093,85) por metro cuadrado, o subsidiariamente, la cantidad de DOS MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLIVARES CON DOCE CÉNTIMOS (Bs. 2.753.556,12). CUARTO: Igualmente demando que la adjudicación en propiedad del lote “C” de 2.268 m2, se declare nula a objeto de que el inmueble se le adjudique a su representada en propiedad en los mismos términos y condiciones en que se realizó; asimismo que se subrogue a INMAR LOS ALEROS , C.A., por RECUPERADORA BTV, C.A., como propietaria de dicha parcela o lote, y que la sentencia que al efecto se dicte sirva a la sociedad mercantil INMAR LOS ALEROS , C.A., como título de propiedad de dicho inmueble con todos los demás pronunciamientos de ley; de igual manera demando las costas y costos del presente juicio incluyendo los honorarios profesionales de abogados. Estimo la demanda en la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.500.000,00). Solicito medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la demanda…” ---------------------------------------------------------------

Continúa expresando el Tribunal a quo en el fallo recurrido que: “(…omissis...) Agotados los trámites para la citación de la parte demandada, compareció la abogada C.M.G. (…omissis...) con el carácter de apoderada judicial de la co-demandada INVERSIONES SOTILLO, C.A. (INVERSOCA), antes identificada, y estando dentro de la oportunidad para dar contestación a la demanda lo hizo de la siguiente manera: Opuso la cuestión previa contemplada en el ordinal 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la caducidad de la acción, bajo el alegato de haber transcurrido más de cuarenta (40) días desde la fecha de protocolización del documento hasta la fecha de interposición de la demanda, conforme al supuesto establecido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; asimismo opuso la cuestión previa referente a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean alegadas en la demanda. Fundamentó dicha cuestión previa bajo el argumento de que la operación mercantil realizada el 03 de agosto de 2001, no es configurativa de una negociación de compraventa o dación de pago, sino una consecuencia del procedimiento de liquidación, alegó que hubo un reparto de haberes patrimoniales de la sociedad y no la enajenación a terceros extraños y ajenos al seno interno de los socios accionistas; de igual manera adujo que no se cumplieron algunos de los requisitos exigidos para gozar del derecho de preferencia; señaló que la adjudicación de los bienes de la empresa INVERSOCA fue de una extensión mayor de terreno y no sólo de la parcela “C”, que se configuró el supuesto establecido en el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. (…omissis...) procedió a dar contestación al fondo de la demanda de la siguiente manera: negó, rechazó y contradijo que la actora tuviera derecho a ser notificada de la transmisión de los derechos de propiedad de la parcela objeto del arrendamiento, con fundamento en que no se vendieron los lotes de terreno, sino que se realizó la adjudicación del acervo social a los propios accionistas de los bienes de la sociedad y no a un tercero como exige la ley especial; negó, rechazó y contradijo que la demandante pretenda adjudicar el precio por dos millones setecientos cincuenta y tres mil quinientos cincuenta y seis bolívares con doce céntimos (Bs. 2.753.556,12), a la parcela o lote “C” bajo el alegato de que la declaración de propiedad que se realizó a los socios fue por lotes de mayor extensión con un valor referencial, y no real ya que según no se trató en ningún momento de venta alguna sino declarar la plena propiedad que los socios de INVERSOCA tenían sobre los haberes de la empresa; negó, rechazó y contradijo que la actora tenga derecho de retracto arrendaticio por cuanto la partición de los bienes de la empresa fue no sólo del lote “C”, sino que la adjudicación fue por una extensión mayor de terreno, por lo que en su decir se configuró el supuesto previsto en el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; negó, rechazó y contradijo que deban pagar costas en el presente juicio por cuanto el mismo debe declararse sin lugar en la definitiva; por último solicitó se declare sin lugar todos y cada uno de los pedimentos contenidos en la demanda, que se proceda a levantar las medidas cautelares decretadas en el presente procedimiento. (…omissis...) De la misma manera siendo la oportunidad para dar contestación a la presente demanda compareció la representación judicial de la empresa co-demandada RECUPERADORA BTV, C.A., y a tales efectos opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de ley de admitir la acción propuesta, alegando que no se cumplieron los requisitos del artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para gozar del derecho de preferencia; enfatizó que la segunda forma de evidenciarse la prohibición de ley de admitir la acción propuesta, es que la partición de los bienes de la empresa INVERSOCA, C.A. fue no sólo el lote C, sino que fue la adjudicación de una extensión mayor de terreno, que analógicamente se estaría configurando el supuesto previsto en el artículo 9 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De igual manera el co-apoderado judicial de la co-demandada RECUPERADORA BTV, C.A., dio contestación al fondo de la demanda de la siguiente manera: negó, rechazó y contradijo que la demandante tenga derecho de subrogarse por medio del retracto legal arrendaticio, alegó que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal a) del artículo 3, excluye del ámbito de aplicación el arrendamiento o subarrendamiento de los terrenos urbanos o suburbanos no edificados, que en el presente caso, se desprende del contrato de arrendamiento que el objeto del mismo era un terreno no edificado; y que a la luz del criterio jurisprudencial en sintonía con la legislación vigente, no cabe el retracto legal del arrendamiento de un terreno sobre el cual se edificó unas bienechurías (…omissis...) Negó, rechazó y contradijo que la actora goce del derecho de preferencia por cuanto según no se vendieron los lotes de terreno, sino que se realizó la partición de los bienes de la sociedad, y que se declararon como propietarios a los socios de INVERSOCA, C.A., por la cuota parte que les correspondía; negó, rechazó y contradijo que la actora tenga derecho de retracto arrendaticio por cuanto la partición de los bienes de la empresa fue no solo del lote C, sino que fue la adjudicación de una extensión mayor de terreno, configurándose según sus alegatos el supuesto previsto en el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; negó, rechazó y contradijo que deba pagar las costas en el presente juicio por cuanto el mismo debe declararse sin lugar en la definitiva; por último solicitó se declare sin lugar la demanda, y que se impongan en costas a la parte actora; asimismo, rechazó la cuantía señalada por el demandante, por considerarla insuficiente ya que consideraron que el valor de lo litigado oscila en un monto aproximado de OCHOCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 800.000.000,OO)…” ----------------------------------------------------------

…En la oportunidad del lapso probatorio, compareció el abogado J.J.A.C., (…omissis…) reprodujo y ratificó el mérito favorable de los autos a favor de su representada; (…omissis…) contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 09 se septiembre se 1.991, así como del documento de liquidación de los haberes societarios (…omissis…) prueba de experticia (folio 158 y su vto); dichas pruebas fueron agregadas y admitidas por auto de fecha 19/12/2002 (…omissis…) En fecha 07/01/2003 compareció el apoderado actor y presentó escrito mediante el cual contradijo las cuestiones previas opuestas por la parte demandada (…omissis…) y en esa misma fecha el referido abogado se opuso a la prueba de experticia promovida por la co-demandada (…omissis…) en fecha 15 de enero de 2003, estando dentro del lapso probatorio, compareció nuevamente el apoderado judicial de la parte actora, y a tales efectos reprodujo el mérito favorable a su representada, especialmente: 1) El contrato de arrendamiento y su modificación; 2) Recibos de pago emitidos por INVERSOCA; 3) El documento de parcelamiento y su modificación; 4) las comunicaciones de fechas 25 de marzo, 28 de junio, 01 de agosto y 23 de noviembre todas del año 1.999; 5) El documento de adjudicación; 6) La comunicación Nº IS-019-2002, de fecha 05 de febrero de 2002. En esa misma fecha la co-apoderada judicial de la empresa demandada INVERSIONES SOTILLO, C.A. (INVERSOCA), presentó escrito de pruebas a través del cual ratificó el mérito favorable de autos; promovió acta constitutiva estatutaria de INVERSOCA, asimismo promovió asambleas extraordinarias de accionistas de INVERSOCA, así como un acuerdo transaccional ; dichas pruebas fueron agregadas y admitidas por no ser ilegales ni impertinentes, salvo su apreciación en la definitiva (…omissis…) En fecha 20-01-2003, compareció el apoderado actor, y presentó escrito de ampliación de pruebas, a tal efecto reprodujo el mérito favorable a su representada, en especial es escrito Nº G.G.L.C.A.A.-02896, de fecha 23 de julio de 2002, emanada de la Procuraduría General de la República. (folio 231 de la segunda pieza); y en fecha 20-01-2003, el Tribunal agregó y admitió las referidas pruebas (…omissis…) En fecha 20-01-2003 y 23-01-2003, las partes presentaron escrito de informes…

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En cuanto al fondo del asunto, el Tribunal a quo se pronunció en los términos siguientes: “…La relación arrendaticia entra la parte actora y la codemandada INVERSIONES SOTILLO, C.A. (INVERSOCA), queda establecida por cuanto no fue discutida su existencia (…omissis…) queda firme la estimación realizada por la parte actora en el libelo de demanda, por la cantidad de tres millones quinientos mil bolívares (Bs. 3.500.000,00) en virtud que no consta en autos el valor de la cosa demandada a tenor de lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil (…omissis…) en relación al alegato expuesto por la referida co-demandada RECUPERADORA B.T.V., referente a que el objeto del contrato era un terreno no edificado excluido del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…omissis…) efectivamente se trataba de un terreno no edificado, empero a voluntad de ambas partes el referido inmueble se arrendó a los fines de construir un centro comercial, por lo que en criterio de este Tribunal no le es aplicable al presente caso la Jurisprudencia invocada por la co-demandada RECUPERADORA B.T.V., por cuanto la misma se refiere a construcciones realizadas por el arrendatario por su cuenta y riesgo, contrario al caso de autos, ya que como anteriormente se dijo las partes acordaron de mutuo acuerdo que la parcela de terreno arrendada sería utilizada para la construcción de un centro comercial (…omissis…) corresponde a este tribunal determinar la naturaleza jurídica del acto que dio lugar a la acción de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio, ya que la parte actora aduce que la co-demandada INVERSOCA, adjudicó en propiedad a la empresa RECUPERADORA B.T.V., C.A, sometida a régimen de intervención (…omissis…) el inmueble que ocupa sin tomar en cuenta el derecho de preferencia que la Ley le concede a su representada y por otro lado las codemandadas aducen en su defensa que lo que se realizó fue la partición de los haberes patrimoniales de la sociedad, que se declararon como propietarios a los socios de INVERSOCA, por la cuota que les correspondía (…omissis…) la mencionada disposición legal nos habla de venta, es decir, que es requisito indispensable para la procedencia de la preferencia ofertiva que el arrendador propietario tenga interés en vender el inmueble, en cuyo caso está obligado a ofrecerlo al arrendatario en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero. En el presente caso no avizora esta juzgadora que el arrendador haya dado en venta el inmueble objeto de arrendamiento, pues tal como se evidencia del documento fundamental de la acción, dicho inmueble le fue adjudicado a la co-demandada RECUPERADORA B.T.V., C.A,, en su condición de socia de la sociedad mercantil, en virtud de la partición de los haberes patrimoniales de la sociedad . De tal manera, que al no tratarse del referido acto a un contrato de compra-venta resulta improcedente a la luz de la disposición contenida en el artículo 42 anteriormente transcritos la preferencia ofertiva alegada; nótese además que la norma también se refiere a “cualquier tercero”, condición que no está dada en el caso de autos ya que se trata de un socio, que como tal tiene derecho a que en la fase de liquidación de la sociedad se le entregue la cuota de liquidación correspondiente, claro está, una vez extinguidos los pasivos de la sociedad, a tenor de lo previsto en el ordinal 4º del artículo 350 del Código de Comercio ahora bien como quiera que la situación planteada no está contemplada en la ley de arrendamientos Inmobiliarios, por remisión expresa del artículo 50 ejusdem le son aplicables las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Civil, a tales efectos el artículo 1.546 del mencionado Código establece: “El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato…” Fíjense que conforme al referido artículo es el comunero quien tiene el derecho de subrogarse en lugar del extraño que haya adquirido un derecho en la comunidad, por lo que mal puede entonces pretender un extraño subrogarse en el derecho del comunero, como es el caso de autos (…omissis…) en tal sentido, considera esta juzgadora que en el presente caso resulta igualmente improcedente el retracto legal arrendaticio, y así se decide (…omissis…) Aunado a lo anterior, atisba esta Juzgadora, que la co-demandada RECUPERADORA B.T.V., C.A., fue sometida a régimen de intervención mediante Resolución (…omissis…) por la extinta Junta de Emergencia Financiera, actualmente bajo régimen de liquidación (…omissis…) Al respecto cabe destacar que ha sido criterio constante y reiterado de nuestro m.T., que no es posible ejercer el retracto legal arrendaticio en el marco de una situación excepcional, como lo sería la emergencia financiera decretada por el Presidente de la República en el año 1994, que trajo consigo la publicación de normas y procedimientos extraordinarios. De manera pues, que en atención a lo anterior criterio jurisprudencial no es posible ejercer el retracto legal arrendaticio en el presente caso, por cuanto la co-demandada RECUPERADORA B.T.V., es una empresa relacionada al Grupo Financiero Banco de Los Trabajadores de Venezuela, por tanto sometida a un régimen excepcional, en consecuencia, la acción por retracto legal arrendaticio debe ser declarada sin lugar (…omissis…) Por todas las razones antes expuestas, este Tribunal (…omissis…) declara SIN LUGAR la demanda por Derecho de Preferencia y Retracto Legal Arrendaticio (…omissis…) ------------------------------------------------------

III

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR:

Toda la compleja serie de actos que se realizan en un procedimiento está sujeta, para que puedan producir el efecto al cual están destinados, a una serie de exigencias, pues las formas procesales responden a una necesidad de orden, de certeza, de eficiencia, y su escrupulosa observancia representa una garantía del derecho de defensa de las partes. En otras palabras, los requisitos procesales son modelos legales que se proponen a la actividad del proceso para que produzca su propósito: garantía de un desarrollo legal del proceso que respete los derechos de los litigantes.

En este orden de ideas, es obligación del Juez, en el momento establecido para dictar la Sentencia que ponga fin al juicio, examinar en primer lugar, si durante la pendencia del proceso las partes, en contradictorio y el Juez Director del proceso, aplicaron adecuadamente las normas procesales, que regulan su comportamiento durante el desarrollo de dicho proceso para que, una vez determinada la regular observancia de tales normas procesales, pase a pronunciarse sobre el mérito de la causa para resolver sobre lo conducente.

Dispone el Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en su primer párrafo que: “En la Contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar…”.

El “thema decidendum” se forma de lo dicho por el actor en el libelo como sustento de su pretensión procesal y de las razones y defensas expuestas por el demandado en el escrito de contestación con relación a lo dicho por el accionante, sin que puedan ser traídos hechos nuevos a la causa.

Nos enseña la doctrina, que “La ley procesal, mediante las normas que regulan el debate probatorio, se interesa en que se circunscriba lo más posible el campo disentimiento entre las partes, y les ofrece con este fin, la facultad de limitarlo según su propio interés, a los hechos realmente controvertidos y excluir así del debate, aquellos admitidos como efecto de la libre determinación de los litigantes” (Rengel-Romberg, Arístides. “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”. Volumen Tres, Organización Graficas Carriles C.A. Caracas 2.003, pág. 247).

En cuanto a la procedencia de la pretensión aducida, el Juez queda en libertad para resolver lo que considere ajustado a Derecho, y con miras a ello, este Sentenciador hace el siguiente análisis:

Los procesos jurisdiccionales se encuentran regidos por los llamados Principios Generales del Derecho, por los cuales, mediante un proceso de comparación, generalización y abstracción progresivamente creciente, se pueden inducir de todo sistema jurídico vigente positivo, representando sus presupuestos y directrices conforme a la recta razón e idea de Justicia, siendo incita su aceptación universal así como la incorporación a la legislación positiva, tal como lo es el Principio de Veracidad y Legalidad contemplado en el artículo 12 de nuestro Código de Procedimiento Civil, que ordena a los jueces a pronunciarse conforme a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones de hecho no alegados ni probados, correspondiendo la carga de tales probanzas a las partes, de acuerdo a su particular situación en el juicio, para todo lo cual deberán hacer uso de los lapsos probatorios legalmente previstos, sin que por lógica jurídica sea necesario probar los hechos confesados o admitidos expresa o tácitamente por las partes.

Ahora bien, en un sentido estrictamente procesal se puede decir que la carga de la prueba, implica un mandato para ambos litigantes, para que acrediten la verdad de los hechos enunciados por ellos, es decir, la carga de la prueba no supone, pues un derecho para el adversario, sino un imperativo del propio interés de cada parte, acreditando la verdad de los hechos que la ley señala. Todo esto lleva a aseverar que, tanto el actor como el demandado deben probar sus respectivas afirmaciones. Como quedó establecido en narrativa del presente fallo, abierto el lapso probatorio, tanto el actor como el demandado, hicieron uso de su derecho a promover pruebas.

A este respecto se observa que las partes están contestes en afirmar que existe una relación arrendaticia sobre la referida parcela de terreno, entre INVERSIONES SOTILLO, C.A. (INVERSOCA) como arrendadora e INMAR LOS ALEROS , C.A., como arrendataria, y que esta última, según lo estipulaba el contrato de arrendamiento, construyó en dicha parcela un centro comercial de dos (2) plantas denominado Colón Plaza, que la actual propietaria de la parcela es RECUPERADORA B.T.V., C.A., por adjudicación en propiedad de una extensión mayor de terreno por partición de los haberes patrimoniales de la arrendadora que se efectuó en fecha 03/08/2001.

En consecuencia, queda planteada la litis, por una parte entre la afirmación del actor, contentiva de su pretensión que se le permita ejercer la opción preferencial para la adquisición del inmueble objeto de la presente controversia y que para ello se haga efectivo el retracto legal arrendaticio, vale decir, que se le subrogue en el lugar del tercero adquiriente del inmueble que ocupa en calidad de arrendataria, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad y las codemandadas que aducen en su defensa que lo que se realizó fue la partición de los haberes patrimoniales de la sociedad, que se declararon como propietarios a los socios de INVERSOCA, por la cuota parte que le correspondía, que no hubo venta y por tanto que no aplica la preferencia ofertiva y por ende no procede el retracto legal arrendaticio. Así se declara.

A tal efecto recurrimos a lo dispuesto por el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que expresa en su artículo 1º: “El presente Decreto¬ Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes”, asimismo en su Artículo 3º estipula: “Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto ¬Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:

1. Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.

2. Las fincas rurales.

3. Los fondos de comercio.

4. Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales recreacionales y demás establecimientos de alojamiento

   turístico, los cuales estén o sujetos a regímenes especiales.

5. Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente.”

   La Cláusula Segunda del Contrato de que rige esta relación arrendaticia estipula que la parcela sería utilizada por la arrendataria para la construcción de un centro comercial de dos plantas y 19 puestos de estacionamiento, y la Cláusula Séptima del referido contrato establece que: “La arrendataria se obliga a tener concluida la obra o centro comercial en el término de un año y posteriormente fue modificada dicha cláusula, estableciendo entonces la fecha fija del 15/05/1995. Por lo que es evidente, tal como lo señala el tribunal a quo, que el referido inmueble no queda excluido del ámbito de aplicación de la ley especial que rige la materia. Así se declara.

   Por su parte el artículo 42 ejusdem, contempla que: “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario” y a tal efecto, como consta en autos, ratificando lo apreciado por el Tribunal a quo, la operación realizada entre las co-demandadas no constituye una venta, sino que lo que operó fue un proceso en el cual se adjudicó en propiedad los haberes sociales proporcionalmente a los derechos de cada uno de los accionistas, sobre la base del documento de parcelamiento y el plano respectivo, por lo cual no aplica la preferencia ofertiva, sino por el contrario, como lo contempla el Artículo 50, ejusdem, “Para las situaciones no previstas en el presente Título, se aplicarán las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Civil.”, (el subrayado y las negrillas son nuestros). Así se declara.

   En cuanto al Retracto Legal Arrendaticio, se ratifica lo decidido por el Tribunal a quo, en cuanto a que no es posible ejercerlo en el marco de una situación excepcional como en el presente caso, por cuanto la co-demandada RECUPERADORA B.T.V., C.A., es una empresa relacionada al Grupo Financiero Banco de los Trabajadores de Venezuela, por tanto sometida a un régimen excepcional. Así se declara.

   Por el contrario lo que se ampara es el Retracto Legal a favor del comunero ante el extraño que adquiera un derecho en la comunidad: Artículo 1.546, del Código Civil expresa: “ El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.

   En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.”

   IV

   DECISIÓN

   Con base a los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Tribunal Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: -------

Primero

SIN LUGAR la demanda que por DERECHO DE PREFERENCIA Y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO fue incoada por INMAR CENTRO COMERCIAL LOS ALEROS, C.A. (INMAR LOS ALEROS, C.A.), contra las sociedades mercantiles INVERSIONES SOTILLO, C.A. (INVERSOCA) y RECUPERADORA B.T.V., C.A. -------------------------------------------------------------------

Segundo

SIN LUGAR, el “Recurso de Apelación” interpuesto por la parte demandante INMAR CENTRO COMERCIAL LOS ALEROS, C.A. (INMAR LOS ALEROS, C.A.), en contra de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero del Municipio J.A.S.d.E.A. en fecha 26 de Marzo de 2.009, la cual queda confirmada con el presente fallo. Así se decide.-

Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así también se decide.

Remítase el presente expediente a su tribunal de origen, cumplidas como hayan sido las notificaciones ordenadas y demás formalidades de ley.

Regístrese, publíquese y déjese copia de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. En Barcelona, a los siete ( 07 ) días del mes de Octubre de 2.009, Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

El Juez Temporal,

A.J.P.R.

La Secretaria,

J.M.M.S.

En esta misma fecha, siendo las Diez y veinte minutos (10:20) a.m., se dictó y publicó la anterior Sentencia, previas las formalidades de ley. Conste.

La Secretaria

Judith Milena Moreno