Decisión nº PJ0252014000296 de Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de Bolivar, de 28 de Octubre de 2014

Fecha de Resolución28 de Octubre de 2014
EmisorTribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito
Número de ExpedienteFP02-V-2013-001519
PonenteOrlando Torres Abache
ProcedimientoResolucion De Contrato De Arrendamiento

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR

Ciudad Bolívar, veintiocho de octubre de Dos Mil Catorce

204° y 155°

RESOLUCION Nº: PJ0252014000296

ASUNTO: FP02-V-2013-001519

PARTE DEMANDANTE: INMOBILIARIA ALIANZA, C.A., de este domicilio, inscrita originalmente en el Registro Mercantil que llevó el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, el 17 de abril de 1995, Libro Nº2-1 (adicional), asiento Nº 127, folios del 87 al 93, con modificaciones posteriores de su Acta Constitutiva, inscritas en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, el 3 de octubre de 2011, bajo el Nº 23, Tomo 36-A, REGMESEGB0 304 del año 2011, con Registro de Información Fiscal (RIF) J30353633-6.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: J.C.G., K.Y.B., L.J. CARAUPE Y L.J.J.I., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 33.183, 133.119,10.820 y 101.973, respectivamente, según se evidencia del instrumento poder autenticado en la Notaría Pública Segunda del Municipio Heres del Estado Bolívar, inserto a los folios 12 y 13 del presente asunto.

PARTE DEMANDADA: firma mercantil PRÉSTAMOS NUEVO SUCRE BELLORÍN, de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, el 28 de octubre de 1999, Tomo Nº 17-B, bajo el Nº 44; representada legalmente por su propietaria, ciudadana S.M.B., venezolana, mayor de edad, comerciante, con cédula de identidad Nº V-3.171.383 y de este domicilio.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: G.A.G., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 169.732, según se evidencia del poder apud acta inserto al folio 40 del presente asunto.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y SUBSIDIARIAMENTE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS.

ANTECEDENTES

El día 15/11/2013 el abogado J.C.G. alegó lo siguiente:

Que consta de documento público autenticado en la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar, el 16 de mayo de 2011, inserto bajo el No. 45, Tomo 27 de los respectivos libros de autenticaciones, que su poderdante INMOBILIARIA ALIANZA, C.A. suscribió con la firma mercantil PRÉSTAMOS NUEVO SUCRE BELLORIN un CONTRATO DE PRÓRROGA LEGAL, cediéndole en arrendamiento por el tiempo determinado de TRES (3) AÑOS un local para comercio, que forma parte de otros locales individuales y plenamente identificados, de su propiedad ubicados en la calle Sucre nº 56 de Ciudad Bolívar, según consta del contrato suscrito por las partes en el que se identifica a dicha sociedad mercantil como “EL ARRENDATARIO” que anexa original marcado “B”.

Que las principales cláusulas contractuales convenidas por las partes en dicho contrato corresponden a un convenio arrendaticio escrito de prórroga inquilinaria a tiempo determinado, fundamentado en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en el principio de la autonomía y libre voluntad de las partes contratantes consagrado en el artículo 1.159 del Código Civil.

Que en la cláusula SEGUNDA del referido contrato, las partes acordaron que la prórroga legal será de tres (3) años fijo, que finaliza el 31 de marzo de 2014, es decir, se trata de una prórroga contractual inquilinaria en la cual se pactó un incremento anual en el canon arrendaticio mensual, calculado según el índice nacional de precios al consumidor (INPC) establecido por el Banco Central de Venezuela.

Que las partes acordaron expresamente, en la cláusula tercera, que al finalizar cada año de la referida prórroga, se aumentaría el canon arrendaticio y para el tercer año que va desde el 1º de abril de 2013 hasta el 30 de marzo de 2014 el canon resultante más el impuesto al valor agregado (IVA), es de DOS MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y TRES BOLÍVARES CON SEIS CÉNTIMOS (Bs. 2.383,06), cuya pensión fue determinada por la Contadora Pública Carlessa P.A., inscrita en el Colegio de Contadores Públicos con la matrícula nº 100.560, en documento que produce marcado “C”.

Que la arrendataria PRESTAMOS NUEVO SUCRE BELLORÍN, incumplió su referida obligación contractual de pagar el monto completo y exacto del canon mensual correspondiente al tercer año de la prórroga contractual, adeudando desde el mes de ABRIL de 2013 hasta la fecha de presentación de la demanda a su poderdante las pensiones arrendaticias, acumuladas de los mes de ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE y OCTUBRE de 2013. Según lo antes expresado, la arrendataria Préstamos Nuevo Sucre Bellorín C.A, adeuda a su mandante la suma de DIECISEIS MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y UN BOLÍVARES CON CUARENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 16.681,42), por concepto de ocho (8) cánones mensuales consecutivos, incluyendo el impuesto al valor agregado de abril a octubre de 2013.

Que la referida deuda de la ARRENDATARIA, constituye su evidente incumplimiento a las cláusulas tercera y séptima del respectivo contrato de prórroga arrendaticia y a su obligación legal fundamental establecida en los artículos 1.579 y 1.592 del Código Civil, cuya obligación fundamental debe cumplirse en los términos pactados en dicho contrato, según lo dispuesto en el artículo 1.264 eiusdem.

Expreso que ese incumplimiento reiterado a la referida obligación arrendaticia legal y contractual hace procedente la resolución judicial del respectivo contrato de arrendamiento, prorrogado.

Indicó que por las razones expuestas demanda a la mencionada arrendataria PRÉSTAMOS NUEVO SUCRE BELLORÍN, por cuanto ha incumplido la referida obligación contractual y legal, resultando procedente la resolución del contrato arrendaticio, debiendo devolver el inmueble arrendado en buen estado, pagar los cánones arrendaticios adeudados y entregar los recibos demostrativos del pago total de los servicios utilizados por dicho arrendatario, incumpliendo en el pago de ocho (8) meses de arrendamiento incluyendo el impuesto al valor agregado, por ello demanda formalmente para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por este Tribunal a lo siguiente:

PRIMERO

resolver el contrato de prórroga arrendaticia, entregando a su dueña el inmueble arrendado en el mismo buen estado de funcionamiento, limpieza y conservación que lo recibió, libre de bienes y personas.

SEGUNDO

en pagarle por vía de pretensión subsidiaria y de daños y perjuicios, los cánones arrendaticios adeudados hasta ahora, a los meses de ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE y OCTUBRE de 2013, a razón de DOS MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y TRES BOLÍVARES CON SEIS CÉNTIMOS (Bs. 2.383,06), mensuales, incluyendo el monto correspondiente al I.V.A., desde el mes de ABRIL de 2013, ascendiendo hasta la fecha de presentación de la demanda a la suma de DIECISEIS MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y UN BOLÍVARES CON CUARENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 16.681,42), así como, también se demanda las mensualidades que sigan causándose o venciéndose hasta la desocupación y entrega del inmueble arrendado.; incluyéndose también, el pago de los intereses legales acordados en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

TERCERO

entregar los recibos demostrativos del pago de los servicios de agua, luz eléctrica, aseo urbano consumidos por la arrendataria-demandada en el referido inmueble alquilado.

CUARTO

pagar las costas y costos judiciales, incluyendo honorarios de abogados.

Fundamentó su pretensión en los artículos 25, 27, 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en los artículos 1.159, 1.133, 1.160, 1.167, 1.264, 1.579, 1.592 y 1.594 del Código Civil.

ADMISIÓN DE LA DEMANDA

Mediante auto de fecha 29/11/2013 se admitió la pretensión de la parte demandante y se acordó el emplazamiento de la firma mercantil PRESTAMOS NUEVO SUCRE BELLORÍN, en la persona de su representante legal ciudadana S.M.B., plenamente identificada en autos, para que compareciera por ante este Juzgado al SEGUNDO DÍA hábil de despacho siguiente a la constancia en autos de haber sido citado, a dar contestación a la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento.

En fecha 20-12-13 (folio 25), el ciudadano alguacil de este juzgado señaló que le fue imposible realizar la citación personal de la ciudadana S.M.B., posteriormente, previa solicitud de la parte interesada se procedió a la citación por carteles conforme alo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, el 12/03/2014 la ciudadana S.M.B., actuando en su condición de representante de la empresa Préstamo Nuevo Sucre Bellorín, CA consignó en autos poder apud acta otorgado al profesional del derecho G.A.G..

CONTESTACION DEMANDA Y CUESTION PREVIA

El día 14/03/2014 compareció el apoderado judicial de la parte demandada, el abogado G.A.G. y antes de contestar la demanda procedió a oponer cuestiones previas en los siguientes términos:

Opuso las cuestiones previas de conformidad con lo establecido en el ordinal 7 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil “la existencia de una condición o plazos pendientes” la norma establecida en los numerales 5º y 6º del artículo 340 eiusdem “al no establecer una correcta relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que basa su pretensión con las pertinentes conclusiones” y “al no presentar los instrumentos en que basa su pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo” y la norma establecida en el literal “c” del artículo 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Protección a llos Arrendatarios de Inmuebles Destinados al Desempeño de Actividades Comerciales, Industriales o de Producción, publicado en Gaceta Oficial Nº 40.305, de fecha 29 de noviembre de 2013 “al establecer que quedan sin efecto las cláusulas contenidas en contratos de arrendamiento de inmuebles destinados al comercio que establezcan los ajustes periódicos del canon de arrendamiento durante la vigencia del contrato”.

• Niega, rechaza y contradice la presente demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos explanados, el derecho invocado, el valor de los cánones, los daños y perjuicios causados e indexación solicitada.-

• Niega, rechaza y contradice los argumentos expresados en la exposición de los hechos con la finalidad de exponer contra su representada la Resolución del Contrato con los Daños y Perjuicios, por cánones vencidos.-

• Niega, rechaza y contradice que los actores puedan solicitar la resolución del contrato, porque los actores se basan en incrementos, los cuales son elevados de manera exorbitante, derogados por el literal “c” del artículo 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Protección a los Arrendatarios de Inmuebles Destinados al Desempeño de Actividades Comerciales, Industriales o de Producción, publicado en Gaceta Oficial Nº 40.305, lo cual el anexo marcado “A-1” del procedimiento de Canon de Arrendamiento, en copia certificada, se encuentra demostrada la solvencia hasta la presente fecha por su mandante.-

• Niega, rechaza y contradice que su mandante haya dejado de cancelar los cánones de arrendamientos correspondiente a los meses ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO AGOSTO, SEPTIEMBRE y OCTUBRE del 2013 ajustados a la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y TRES BOLÍVARES CON SEIS CENTIMOS (Bs. 2.383,06), siendo lo correcto que su mandante ha venido cancelando el canon de arrendamiento por la cantidad de UN MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CUATRO CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs. 1.744,10), el cual se demuestra en la copia certificada del anexo marcado “A-1”.-

• Niega, rechaza y contradice que su poderdante esté obligado a pagar la cantidad de DIECISEIS MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y UNO CON CUARENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 16.681,42), por concepto de daños y perjuicios ocasionados por una supuesta insolvencia, puesto que su mandante ha dado cumplimiento al pago de los cánones de arrendamiento hasta la presente fecha.-

• Niega, rechaza y contradice el pago de Costas y Costos procesales derivados de este procedimiento.-

DE LA PROMOCION DE PRUEBAS:

Abierto el juicio a pruebas, las partes hicieron uso de este derecho en el lapso establecido, de la manera siguiente:

De las pruebas promovidas por la parte actora:

  1. Produce, opone y hace valer respecto a la contraparte en dos (2) folios útiles marcados “X” el documento suscrito por su representante legal S.M.B., de fecha 8 de abril de 2013 -

  2. Hace valer solamente en lo que respecta a la reiteración por la demandada de la CLÁUSULA TERCERA del respectivo CONTRATO PRORROGADO sobre el RECONOCIMIENTO AL INCREMENTO ANUAL DEL CANON ARRENDATICIO, a partir del mes de MARZO de cada uno de los tres (3) años de duración de la respectiva prórroga, cuyo RECONOCIMIENTO LO RATIFICA la contraparte en las copias denominadas “CONSIGNACIÓN DE CANON DE ARRENDAMIENTO” presentadas marcada “A1” con su Escrito de Contestación a la demanda.-

  3. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 314 del Código de Procedimiento Civil promueve el testimonio técnico-calificado de la ciudadana CARLESSA PÉREZ, venezolana, Contadora Pública, inscrita en el Colegio de Contadores Públicos con la matrícula Nº 100.560 y de este domicilio, para que reconozca en contenido y firma el documento anexo al libelo de la demanda marcado “C”.-

    De las pruebas promovidas por la parte demandada:

  4. Promueve el mérito favorable de autos que se desprende del anexo marcado con letra “A-1” en su folio 16 de fecha 11 de marzo de 2013.

  5. Reproduce y hace valer, ratificando todo su contenido, las copias certificadas del expediente de Consignación de Canon de Arrendamiento, la cual fue consignada en su oportunidad adjunto a la contestación de la demanda marcado “A-1” folios 49 al 130, para demostrar la solvencia por parte de su mandante.-

    COMPETENCIA DEL TRIBUNAL

    Luego de efectuado el estudio de las actas que conforman el expediente FP02-V-2013-0001519, el Tribunal procede a decidir la causa con fundamentos en las siguientes consideraciones:

    La parte actora manifiesta que es apoderada Judicial de la Empresa INMOBILIARIA ALIANZA C.A, da en arrendamiento un inmueble destinado al uso comercial, ubicado en la calle Sucre N° 56 de Ciudad Bolívar, tal como consta de documento debidamente Notariado por ante la Notaria Segunda de Ciudad Bolívar, quedando anotado bajo el Nro. 23, Tomo 36, de fecha 03-10-2011, en fecha 16 de mayo de 2011 celebran un contrato de Prorroga Legal con la firma Mercantil PRESTAMO NUEVO SUCRE BELLORIN por tiempo determinado por tres (03) años fijos que finalizara el 31 de Marzo del año 2014.-

    Siendo la oportunidad procesal a los fines de que este Juzgador emita el pronunciamiento correspondiente a la demanda interpuesta por la INMOBILIARIA ALIANZA C.A contra la firma mercantil PRÉSTAMOS NUEVO SUCRE BELLORIN C.A, por Resolución de Contrato de Prorroga legal y subsidiariamente daño y perjuicios pasa enunciarse con relación a la competencia del procedimiento en los siguientes términos:

    Que la acción propuesta dimana de un procedimiento de RESOLUCION DE CONTRATO DE PRORROGA LEGAL contenidas en las disposiciones de los artículos 25, 27, 33 y 34 de Ley de Arrendamiento Inmobiliario y en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.579, 1.592 y 1.594 del Código Civil, de lo cual del libelo de la demanda se desprende que la acción fue estimada en la suma de DIECISEIS MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y UN BOLIVAR CON CUARENTA Y DOS CENTIMOS (Bs.16.681,42) equivalente a (155,90 U.T. ), cada unidad tributaria al momento de interponerse la demanda tenía un valor de Bs. 107.

    Ahora bien, que con entrada en vigencia la resolución Nº 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, modificó a nivel nacional la cuantía de los tribunales de Municipio y del contenido del literal a) del artículo 1 expresa lo siguiente:

    Los Juzgados de Municipio, categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.).

    De la norma antes trascrita se infiere, que para determinar el conocimiento de la acción y posterior decisión del procedimiento el Juez como director del proceso debe verificar si la acción esta subsumida en lo establecido en el ordenamiento antes mencionado, con el fin de garantizar el debido proceso de las actuaciones judiciales y una tutela judicial efectiva en lo que respecta a la acción propuesta por ante el órgano jurisdiccional.

    Dicho lo anterior, y verificada como han sido las actuaciones que conforman el procedimiento de la acción de RESOLUCION DE CONTRATO DE PRORROGA LEGAL Y SUBSIDIARIAMENTE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS, incoada por la Empresa INMOBILIARIA ALIANZA C.A, contra la empresa PRÉSTAMO NUEVO SUCRE BELLORIN C.A, la cuantía estimada por el actor en unidades tributarias, vale decir la cantidad de 155,90, U.T., no rebasa los límites de la cuantía atribuida a los Tribunales de Municipio establecida en el literal a) del artículo 1 de la Resolución Nº. 2009-0006, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, en razón de ello este tribunal se declara competente para la sustanciación y decisión del presente procedimiento, por lo que procede a emitir el pronunciamiento del fallo respectivo.- Así se decide.-

    Realizado el estudio pormenorizado de las actas que conforman este expediente seguidamente el Tribunal dictará su decisión definitiva con fundamento en las consideraciones que a continuación se exponen:

    Es preciso antes de juzgar sobre el fondo realizar algunas consideraciones relacionadas con la especial materia inquilinaria, a saber:

    El litigante actor en materia arrendaticia, tiene como primera labor la calificación del contrato de arrendamiento, vale decir, debe precisar claramente si se está en presencia de un contrato a tiempo determinado o indeterminado, (en el caso que el contrato sea verbal, siempre será a tiempo indeterminado); una vez calificado el contrato, deberá escoger su pretensión, en este sentido si el contrato es a tiempo indeterminado deberá escoger la pretensión de desalojo, si encuentra que el supuesto de hecho evidenciado se subsume en los supuestos de hecho contenidos en la norma del artículo 33 del mencionado Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que era la que estaba vigente al momento de interponer la demanda el actor, ahora bien si el contrato es a tiempo determinado, podrá demandarse su cumplimiento o resolución dependiendo si ha vencido el término arrendaticio y su prorroga legal; o si ha dejado de cumplir alguna de las obligaciones contractuales, respectivamente.

    En consecuencia, en el presente caso estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado por ser un contrato a tiempo fijo, por lo que al haber el accionante demandado por la vía de RESOLUCION DE CONTRATO DE PRORROGA LEGAL, este jurisdicente constata la correcta escogencia y calificación de la pretensión. Y ASÍ SE DECLARA.

    Asimismo analizadas y valoradas como fueron exhaustivamente todas y cada una de las pruebas aportadas al proceso de conformidad con el principio de comunidad de la prueba este juzgador concluye que ha quedado suficientemente demostrado la existencia de una relación arrendaticia entre las partes en el presente juicio.

    Por lo tanto constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

    El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

    Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

    Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

    Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del

    Juez respecto de ellas.

    PUNTO PREVIO

    Antes de entrar a conocer el fondo de la controversia en esta causa este Juzgador como punto previo a la decisión pasa a resolver las cuestiones previas promovidas por la parte demandada.-

    RESOLVER CUESTIONES PREVIAS

    Por su parte en la contestación de la demanda la parte demandada opuso las siguientes CUESTIONES PREVIAS establecidas en el artículo 346 ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil, “la existencia de una condición o plazo pendiente”, la norma establecida en el numeral 5° y 6° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.

    Para decidir el Tribunal observa:

    Por una parte el ordinal 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil exige “la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión. Con las pertinentes conclusiones”.

    Por una parte el ordinal 6º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil exige “los instrumentos en que se fundamenta la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo”.

    Planteada en esos términos la presente incidencia, este Tribunal observa:

    En atención a la Cuestión Previa promovida referida al ordinal 7°, del artículo 346, del Código de Procedimiento Civil, este Despacho observa: El autor R.H.L.R., en el TOMO III, página 60, titulado CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, al hacer su comentario acerca del artículo 346, del Código de Procedimiento Civil, en lo relacionado a la Cuestión Previa sobre la CONDICION o Plazo pendiente, expone: “(...)(...) La doctrina distingue tres tipos de interés procesal: el que deviene del incumplimiento de una obligación, el que devine de la ley (procesos constitutivos) y el que deviene de la falta de certeza...(sic) La cuestión previa atañe solo a estipulaciones contractuales de término o condición aún no cumplidas; al quando debeatur de la obligación.

    Tal como lo han venido señalando las partes, la condición es una “relación arbitraria entre la obligación y un acontecimiento futuro e incierto por el cual se hace depender la existencia o la resolución de la obligación misma del hecho de verificarse o no aquel acontecimiento”; tomado este concepto del Código de Procedimiento Civil comentado del autor E.C.V., página 366. Ahora bien, en nuestras enseñanzas de pre grado, la categoría “Condición” ha estado siempre ligada a la categoría “Riesgos”, que conceptualiza E.M.L. como la “situación Jurídica que se presenta cuando las partes de un contrato, o una de ellas, se encuentra en la imposibilidad de cumplir sus obligaciones o sus prestaciones debido a una causa extraña que no le es imputable (Curso de Obligaciones Derecho Civil III, página 521. Subrayado y negrillas del Tribunal).

    Ello equivale a decir, que cuando el Legislador habla de una obligación condicional como “aquélla cuya existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto” (artículo 1197 del Código Civil), que puede categorizarse como Suspensiva o Resolutoria, Causal o Imposible; presupone la existencia previa de una OBLIGACIÓN ya convenida, con un Acreedor y un Deudor, ya previamente pautados. Por ello cuando el Legislador establece la posibilidad que en vez de contestarse la demanda se puedan oponer Cuestiones Previas, dentro de ellas establece la posibilidad de promover la Cuestión Previa contenida en el ordinal 7º, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y, dentro de los supuestos establecidos esta la CONDICION O PLAZO PENDIENTES; pero referidas exclusivamente a las pactadas en un contrato, a una obligación ya contraída, pues la condición-como se planteó en el caso In Concreto-, lo que hace es suspender o resolver el CUMPLIMIENTO O NO DE UNA OBLIGACION previamente contraída; o sea, se trata en definitiva de una RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL.

    En la Legislación patria, aunque toda cuestión prejudicial es previa, no todas las cuestiones previas son prejudiciales. Lo que caracteriza a éstas (a las cuestiones prejudiciales) es que no son como aquellas (las cuestiones previas), meros incidentes en una litis; sino que siendo por lo común la materia principal de un juicio y tener carácter y existencia propia hasta el punto de poder ser promovidas independientemente en un proceso separado, se encuentran tan íntimamente ligadas a la cuestión de fondo de otro juicio pendiente y son de tal modo inseparables de dicha cuestión, que exigen una decisión previa, porque de ella depende o a ella debe estar subordinada la decisión del proceso en curso…

    . (Negrillas y subrayado del Tribunal).

    Asimismo, el más alto Tribunal de la República, en sentencias reiteradas, ha sostenido:

    ...cuando la decisión del litigio depende de una cuestión previa que debe necesariamente ventilarse en juicio autónomo y separado y de la cual depende la suerte del litigio planteado y en curso. Es decir, la cuestión prejudicial no guarda identidad alguna con el otro juicio, son dos asuntos distintos seguidos en tribunales diferentes y hasta en jurisdicciones distintas, pero cuya decisión debe ser previa al otro juicio por depender de ella la suerte de éste último

    . (Negrillas y subrayado del Tribunal).

    Ahora bien, este Sentenciador a los fines de determinar la procedencia e improcedencia de la declaración con lugar de la cuestión previa planteada, debe verificar la existencia concurrente o no, según se adapte al caso concreto, de los presupuestos siguientes:

    1. Que existan dos procesos judiciales, no importa en cuales tribunales o en cuales jurisdicciones, ni siquiera, en qué estado o grado se encuentren los dos juicios;

    2. Que ambos procesos sean distintos y por tanto no proceda la acumulación de las acciones debatidas;

    3. Que el juicio que se invoca como “cuestión prejudicial” no esté concluido por sentencia definitivamente firme; y,

    4. Que el juicio que se invoque como “cuestión prejudicial” esté iniciado, bastando para su prueba, además de la copia certificada del libelo de demanda, el auto de admisión de la misma.

    Ahora bien, este Juzgador no pudo constatar en actas que la parte demandada haya consignado como prueba que exista otro juicio y menos aún consigno copia certificada del libelo de demanda, el auto de admisión de la misma; es el caso que no existe tal cuestión prejudicial que deba influir en la decisión de mérito, siendo que lo esencial para que proceda es que la cuestión sea de naturaleza tal que su resolución ha de anteceder necesariamente a la decisión del asunto en el cual se plantea, por constituir aquélla un requisito previo para la procedencia de esta, y no consta en autos tales requisitos, por lo tanto esta cuestión previa opuesta por la parte demandada contenida en el artículo 346 ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil debe ser declarada sin lugar. Así se decide.-

    Por una parte el ordinal 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil exige “la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión. Con las pertinentes conclusiones”.

    Manifiesta la parte demandada que el demandante no indico la relación de los hechos y los fundamentos de derechos en su libelo de demanda, verificado como ha sido y riela desde el folios 2 vto al folio 3 vto una relación de la pretensión que reclama la parte demandante y al folio 4 vto está indicado la fundamentación jurídica en la cual encuadra su pretensión la parte demandante, cumpliendo el demandante así para este Jusisdicente lo establecido en el ordinal 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, quedando evidenciado que es improcedente lo alegado por la parte demandada, se declara sin lugar la cuestión previa opuesta. Así se decide.-

    Por una parte el ordinal 6º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil exige “los instrumentos en que se fundamenta la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo”.

    Con respecto a lo alegado por la parte demandada, al manifestar que no consta los instrumentos fundamentales en que se fundamenta la pretensión, riela desde el folio (14) al folio (17) contrato de arrendamiento de Prorroga legal celebrado entre las partes, documento fundamental de la pretensión de donde se deduce el derecho y el cual se quiere resolver, por lo cual es improcedente lo alegado por la parte demandada y se declara sin lugar la cuestión previa opuesta. Así se decide.-

    CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.-

    Resueltos los puntos previos a la decisión de fondo de esta causa, corresponde a este Tribunal decidir el presente proceso de la siguiente manera:

    El presente juicio trata de una acción de resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por la empresa INMOBILIARIA ALIANZA, C.A., contra la empresa PRESTAMO NUEVO SUCRE BELLORIN, argumentando la actora que entre ella y la demandada se celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con una duración de TRES (03) años contado desde el 1º de abril de 2011 hasta el 31 de marzo de 2.012, el segundo año de prorroga legal del 01 de Abril de 2012 hasta el 31 de marzo de 2013, y para el ultimo año desde el 01 de abril hasta el 31 de marzo de 2014, con un cano de arrendamiento variable en cada año, para el primer año el canon de arrendamiento seria de UN MIL DOSCIENTOS SETENTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 1.272,oo), los subsiguientes incrementos de los cánones de arrendamientos para los años siguientes se calcularían tomando en cuenta la inflación pautada por el Banco Central de Venezuela, tomando en cuenta como base el canon de arrendamiento de la segunda prorroga, que la arrendataria deberá cancelar con puntualidad a la Arrendadora o a quien sus derechos represente dentro de los cinco (5) días de cada mes tal como esta establecido en la cláusula Tercera del Contrato.

    También manifiesta la actora en la cláusula Cuarta: que el incumplimiento en el pago oportuno de dos (2) mensualidades del canon de arrendamiento, será causa suficiente para que la Arrendadora considere la violación del convenio de la prorroga legal por parte de la Arrendataria y ordene el desalojo inmediato del inmueble y la entrega efectiva del mismo. (…)

    En la cláusula Séptima: el incumplimiento por parte de la Arrendataria hará que el presente convenio quede rescindido y la Arrendadora podrá demandar el desalojo y desocupación del local Comercial arrendado ante los tribunales competentes. (…)

    Alegando la parte actora que la demandada ha dejado de cancelar los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO AGOSTO, SEPTIEMBRE y OCTUBRE del 2013 ajustados a la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y TRES BOLÍVARES CON SEIS CENTIMOS (Bs. 2.383,06), mensuales, incluyendo el monto correspondiente al I.V.A., que es la pensión inquilinaria vigente desde el mes de ABRIL de 2013, motivo por el cual pretende la resolución del contrato, la entrega consecuencial del inmueble y el pago de los cánones de arrendamiento dejados de cancelar más el incremento en el canon mensual en el plazo contractual de prórroga resultante de la revisión de dicho canon.

    Las partes han admitió la existencia del Contrato de Prorroga Legal Arrendaticio entre ellas sobre el local comercial descrito, así como el monto mensual del canon de arrendamiento señalado por la parte actora que era inicialmente la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS SETENTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 1.272,oo), y que dicha relación es a tiempo determinado.

    Asimismo manifiesta la demandada que lo cierto del caso es que la empresa INMOBILIARIA ALIANZA, C.A, parte demandante de manera abusiva pretendió un aumento aproximado del ciento veinte por ciento (120%) del canon de arrendamiento de acuerdo al índice inflacionario, y al alto costo de la cesta básica alimentaría, al alto costo de las medicinas, etc., decidiendo la parte demandante incrementar el canon de arrendamiento a la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (2.500, oo) mensual, lo cual no fue por la parte demandada y por lo cual la parte demandante se negó a recibir el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril del año 2013, lo que motivó que la parte demandada activara el procedimiento de consignación arrendaticia previsto en la ley de arrendamientos Inmobiliario basándose en el articulo 51 de dicha Ley especial, cuyo expediente cursa en este el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, con el asunto alfanumérico FP02-S-2013-001412, en el cual se evidencia el estado de solvencia de su representada, negando estar insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento señalados por la actora.

    Expuestos los hechos anteriores y que son los hechos verdaderamente controvertidos y relevantes para la solución de este litigio, corresponde a este Tribunal analizar las pruebas producidas por las partes en este proceso de la siguiente manera:

    De las pruebas promovidas por la parte actora:

  6. - Hace valer a la contraparte el documento suscrito por su representante legal S.M.B., de fecha 8 de abril de 2013, constante de dos (2) folios útiles marcados “X”, revisado como ha sido las actas procesales que conforman esta causa, este jurisdicente constata que no existe contrato alguno suscrito en fecha 8 de abril de 2013, por lo contrario se observa que existe un contrato en fecha 16 de Mayo de 2011, que las partes han admitido, motivo por el cual constituye un documento Publico autorizado por un funcionario que da fe publica que tal acto fue realizado ante el, como lo establece el articulo 1.357 del Código Civil vigente, otorgándosele pleno valor probatorio de conformidad a lo establecido en los artículos 1.359 y 1. 360 del Código Civil. Así se decide.-

  7. - En relación a que la parte demandante hace valer solamente en lo que respecta a la reiteración por la demandada de la CLÁUSULA TERCERA del respectivo CONTRATO PRORROGADO sobre el RECONOCIMIENTO AL INCREMENTO ANUAL DEL CANON ARRENDATICIO, a partir del mes de MARZO de cada uno de los tres (3) años de duración de la respectiva prórroga, cuyo RECONOCIMIENTO LO RATIFICA la contraparte en las copias denominadas “CONSIGNACIÓN DECANON DE ARRENDAMIENTO” presentadas marcada “A1” con su Escrito de Contestación a la demanda, analizada la cláusula tercera del contrato que fuera celebrado por las partes y que en este oportunidad la parte actora no hace valer la cláusula si no lo manifestado por la parte demandada en su escrito de contestación donde no es cierto lo manifestado por la parte actora al afirmar que la demandada reconoció el incremento anual del canon de arrendamiento mientras dure la Prorroga Legal, lo cierto es que la parte demandada se opuso a lo narrado en su libelo de demanda del actor, por consiguiente este jurisdicente no le otorga ningún valor probatorio a lo afirmado por la parte actora tomándose solo como un indicio de sus afirmaciones desechando estos argumentos de la parte actora. Así se decide.-

  8. - Promueve el testimonio técnico-calificado de la ciudadana CARLESSA PÉREZ, venezolana, Contadora Pública, inscrita en el Colegio de Contadores Públicos con la matrícula Nº 100.560 y de este domicilio, para que reconozca en contenido y firma el documento anexo al libelo de la demanda marcado “C”.-

    En su deposición en fecha 1 de abril de 2014, a preguntas del promovente. Acto continuo la parte promovente de la actora pasa a formular sus preguntas.- PRIMERA PREGUNTA.- DIGA LA TESTIGO, SI RECONOCE EN SU CONTENIDO Y FIRMA EL INFORME DE FECHA 16/10/2013, Y EL CALCULO DEL AUMENTO DE ALQUILER POR EL INDICE NACIONAL DE PRECIO AL CONSUMIDOR QUE SE LE PONE DE MANIFIESTO CURSANTE A LOS FOLIOS 18 y 19 DEL expediente.- contesto.- Si reconozco, el documento que se pone a la vista por cuanto lo elabore y el calculo respectivo para el aumento del alquiler basándome en los datos suministrados por la pagina Web del Banco Central de Venezuela, tomando en cuenta los datos que me fueron suministrados del contrato de arrendamiento que tiene celebrado la empresa PRESTAMOS NUEVO SUCRE BELLORIN y la INMOBILIARIA ALIANZA C.A. SEGUNDA PREGUNTA.- DIGA LA TESTIGO, SI EL INFORME Y CALCULO ELABORADO POR USTED, LOS HIZO POR SUS CONOCIMIENTOS TECNICOS COMO CONTADOR PUBLICO ESPECIALIZADA EN LA MATERIA.- contesto.- Si, es cierto dicho informes los elabore en mi carácter de Contador Publico especializado en la materia.-

    Analizado la testimonial de la testigo, visto que la parte contraria no impugno el documento privado que se acompaño la parte actora con el libelo de demanda, aunado que en la cláusula Tercera del Contrato de arrendamiento las partes convinieron en que se realizaría el aumento del canon de arrendamiento tomando en cuenta la inflación pautada por el Banco Central de Venezuela, dando cumplimiento la parte actora al mandar elaborar el informe por medio de un profesional en la materia, realizándola un contador publico y que compareció a este Tribunal y lo reconoció en su contenido y firma mas el calculo presentado por ella; este Tribual de conformidad con lo establecido en el articulo 1363, 1364 del Código Civil, por ser un documento privado no fue impugnado por la parte contraria y fue reconocido por el testigo que lo realizo, se le otorga pleno valor probatorio quedando establecida la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS ACHENTA Y TRES BOLIVARES CON CERO SEIS CENTIMOS (Bs. 2.383,06), para el segundo años de prorroga legal.- Así se declara.-

    Ahora bien, analizamos la forma como la parte actora por medio de un contador publico realizo el calculo del aumento del canon de arrendamiento de la prorroga legal convencional pactada en el contrato celebrado por las partes en fecha 16 de mayo de 2013, en los contrato que sean a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, versen sobre inmueble que estén exento de regulación y cuando las partes no hayan pactado cláusulas en el contrato celebrado de arrendamiento, a los fines del ajuste mensual de acuerdo al Índice General de Precios al Consumidor que es establecido por el Banco Central de Venezuela, acumulado en el mismo periodo del ajuste del canon de arrendamiento.-

    Para fijar el ajuste o en su defecto aumentar los cánones de arrendamientos sobre los inmueble que este exento de regulación se pueden hacer de dos formas: Primero, por la autonomía y voluntad de las partes, quienes tienen la libertad de realizar el aumento del canon de arrendamiento mediante acuerdo entre ella; segundo, estableciendo las partes entre si que en el contrato de arrendamiento este una cláusula donde puedan indicar un aumento anual de cada contrato conforme a los Índices de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, y tercero, por disposición de la Ley.-

    La forma de realizar el calculo del ajuste del canon de arrendamiento cuando esta expresamente convenido en una cláusula, es de acuerdote Índice de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, acumulado para ese mismo periodo, la arrendataria debió ante la negativa de la parte arrendadora de recibir los cánones de arrendamiento, consignar por ante el tribunal primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas donde cursa la consignación de cánones de arrendamiento, el cano de arrendamiento pactado mas el ajuste determinado por el Índice de Precios al Consumidor que ha sido acumulado en el periodo de vigencia del contrato para la segunda prorroga que seria un total de DOS MIL TRESCIENTOS ACHENTA Y TRES BOLIVARES CON CERO SEIS CENTIMOS (Bs. 2.383,06), para el segundo años de prorroga legal tal como esta establecido en la cláusula tercera del contrato celebrado por las partes, el segundo año de prorroga legal del 01 de Abril de 2012 hasta el 31 de marzo de 2013.

    La arrendataria no puede obligar a la arrendadora a seguir recibiendo el canon de arrendamiento inicial cuando en el contrato celebrado se dejo de forma expresa el incremento del canon de arrendamiento de cada año, tornándose contraria a lo convenido por los contratantes del contrato de arrendamiento, en la consignación del canon de arrendamiento que lleva el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres realizado por la representante de la empresa PRÉSTAMO NUEVO SUCRE BELLORÍN a la parte demandada en esta causa a favor de la EMPRESA INMOBILIARIA ALIANZA C.A., consignando la cantidad de UN MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLIVARES CON DIEZ CENTIMOS ( Bs. 1744;10) incluyendo el valor agregado (I.V.A), para el segundo periodo del contrato de arrendamiento correspondiente desde del 01 de Abril de 2012 hasta el 31 de marzo de 2013, y la arrendataria no consigno el monto ajustado para ese segundo año de prorroga que seria la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y TRES BOLIVARES CON CERO SEIS CENTIMOS (Bs. 2.383,06), de esta forma la parte actora tiene el derecho de cobrar los ajustes del cánones de arrendamientos del segundo año y tercer año de la prorroga legal convenida por las partes, y con ello estima este Juzgador la procedencia de la pretensión de Resolución de Contrato evidenciándose que las consignaciones que fueron efectuadas por la parte demandada en beneficio de la parte actora en su conjunto, no fueron legítimamente efectuadas en la causa signada con la nomenclatura alfanumérico FP02-S-2013-001412,que cursa por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, al no haber consignado la demandada el canon respectivo con el ajuste acordado en el contrato de arrendamiento de prorroga legal y estar estipulado en la cláusula tercera de dicho contrato celebrado entre las partes en fecha 16 de mayo de 20011, y que debía determinarlo la arrendataria basado en el articulo 14 del Decreto Ley de arrendamiento Inmobiliario vigente para la época que fue realizado el contrato.- Así se decide.-

    De las pruebas promovidas por la parte demandada:

  9. Promovió el mérito favorable de autos que se desprende del anexo marcado con letra “A-1” en su folio 16 de fecha 11 de marzo de 2013.

    La parte demandada hace valer un documento Privado que es emitido presuntamente por la parte demandante que riela a los folios 67 y 68 de esta causa manifestando que la parte actora le comunico que por alto costo de la vida y el alto costo de la cesta básica ha decidido incrementar el canon de arrendamiento a la cantidad de DOS MIL QUINIENTO BOLIVARES (2.500,00), el procedimiento para que sea valorado un instrumento privado esta consagrado en los articulo 1363 y 1364 de nuestro Código Civil, la persona que haya emitido dicho documento si alguna de las partes quiere hacerlo valer en juicio debe venir a reconocerlo como lo establece el articulo 1364 del Código Civil, este no es el caso porque la parte que quiere hacer valer dicho instrumento privado debió hacer instar a la persona para que ratificara en este juicio si reconocía el contenido y firma de dicho instrumento lo cual no sucedió, por lo tanto de conformidad con lo establecido en el articulo 509 del Código de Procedimiento Civil, no se le otorgan ningún valor probatorio al documento privado que riela a los folios 67 y 68 de este expediente.- Así se establece.-

  10. Reproduce y hace valer, ratificando todo su contenido, las copias certificadas del expediente de Consignación de Canon de Arrendamiento, la cual fue consignada en su oportunidad adjunto a la contestación de la demanda marcado “A-1” folios 49 al 130, para demostrar la solvencia por parte de su mandante.-

    Visto las copias certificadas del expediente que cursa por ante Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, con el asunto alfanumérico FP02-S-2013-001412, que rielan desde el folios 49 al 130, correspondiente a la consignación de Cánones de Arrendamiento Local comercial, interpuesto por la ciudadana S.M.B. en representación de la empresa (Prestamos Nuevo Sucre Bellorin) a favor de la ciudadana M.M.A. de Rodríguez representante legal de la empresa (INMOBILIARIA ALIANZA C.A.),consignada en la promoción de pruebas, este Juzgador al ser documentos públicos conforme a reiteradas jurisprudencias de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, se le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.-

    La parte demandada manifiesta en su contestación de la demanda que de conformidad con lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Protección a los arrendamientos de Inmuebles Destinados al Desempeño de Actividades Comerciales, Industriales o de Protección, Publicada en Gaceta Oficial N° 40.305, de fecha 29 de Noviembre de 2013, en su articulo 4 literal “c”.

    Articulo 4 literal “c”.- “al establecer que quedan sin efecto las cláusulas contenidas en contratos de arrendamiento de inmuebles destinados al comercio que establezcan los ajustes periódicos del canon de arrendamientos durante la vigencia del contrato”.

    Ahora bien, observa este Juzgador que la demanda fue interpuesta en fecha 15 de Noviembre de 2013 por el actor y el decreto que la parte demandada hace referencia fue Publicada en Gaceta Oficial N° 40.305, de fecha 29 de Noviembre de 2013, no se aplica la irretroactividad de la Ley, en vista que el decreto fue posterior a la introducción de la demanda, y no produce efectos retroactivos en la presente causa como lo estipula el articulo 4 del Código Civil, como se ha constatado que desde la fecha de su publicación entrara en vigencia como lo dispone en la Disposiciones Finales, que el presente Decreto Ley entrara en Vigencia a partir de la Publicación en la Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela, se concluye que la cláusula tercera del Contrato celebrado por las partes en fecha 16 de mayo de 2011, en análisis se mantiene con plena vigencia entre las partes y en el año segundo y el año tercero de prorroga establecido y convenido entre las partes.- Así se declara.-

    La parte demandante alega que la demandada en esta causa le adeuda los meses de ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO AGOSTO, SEPTIEMBRE y OCTUBRE del 2013 ajustados a la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y TRES BOLÍVARES CON SEIS CENTIMOS (Bs. 2.383,06), y la parte demandada manifiesta que esta al día con los pagos.

    Tenemos que quedo establecido en la cláusula tercera del contrato de Prorroga legal lo siguiente, (…) se celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con una duración de TRES (03) años contado desde el 1º de abril de 2011 hasta el 31 de marzo de 2.012, el segundo año de prorroga legal del 01 de Abril de 2012 hasta el 31 de marzo de 2013, y para el ultimo año desde el 01 de abril hasta el 31 de marzo de 2014, con un cano de arrendamiento variable en cada año, para el primer año el canon de arrendamiento seria de UN MIL DOSCIENTOS SETENTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 1.272,oo), los subsiguientes incrementos de los cánones de arrendamientos para los años siguientes se calcularían tomando en cuenta la inflación pautada por el Banco Central de Venezuela, tomando en cuenta como base el canon de arrendamiento de la segunda prorroga, que la arrendataria deberá cancelar con puntualidad a la Arrendadora o a quien sus derechos represente dentro de los cinco (5) días de cada mes. (…).

    Las partes tienen la facultad de convenir sobre el canon de arrendamiento, en sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 5 de Febrero de 2009, sentencia 55, expediente. 07-1731.

    En el caso sub iudice, los peticionarios persiguen que se revise el acto decisorio del Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, del 16 de noviembre de 2007, que declaró que:

    Si bien es cierto que nuestro legislador establece que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, y que las partes contratantes convinieron en su cláusula tercera que el canon de arrendamiento se pagaría por mensualidades adelantadas los primeros cinco (5) días de cada mes, no es menos cierto que según el artículo 51 de la Ley en comento, el arrendatario tendrá quince (15) días luego de vencida la mensualidad para consignar la misma por ante el Tribunal de Municipio; y por otra parte el artículo 7 de la mencionada ley establece la irrenunciabilidad de los derechos conferidos por ésta a los arrendatarios, calificando de nulas todas las estipulaciones contractuales que menoscaben dichos derechos, siendo así, es de entender por este Juzgador que el mes de enero se venció el día 31 de ese mes, y el mes de febrero el día 28 de ese mes, y el mes de marzo el día 31 de ese mes, por lo cual si computamos los quince días establecidos por la norma supra señalada es de entender que el mes de enero venció a los efectos de la consignación el día 15 de febrero, y el mes de febrero el día 15 de marzo y el mes de marzo el día 15 de abril, por lo cual podemos concluir que el arrendatario pagó extemporáneamente la mensualidad correspondiente al mes de enero, ya que de los autos se desprende que realizó los pagos en el Tribunal de Municipio el 9 de marzo de 2007, lo cual hace notar que el mes de marzo lo pagó de forma adelantada, y el mes de febrero lo consignó de forma oportuna, por lo cual mal podría considerar esta alzada que el demandado se encontraba incurso en incumplimiento de la cláusula sexta del contrato objeto de la litis, ya que el mismo solo se encontraba insolvente en un (1) solo canon de arrendamiento.

    En efecto, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:

    Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

    Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago.

    Esta disparidad de criterios crea gran inseguridad jurídica en los justiciables, lo cual es observado por esta Sala con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares pues, como lo afirma el acto de juzgamiento que es objeto de la pretensión de autos, el arrendador sólo dispone de la posibilidad de instaurar su demanda cuando el arrendatario se encuentre en mora en el pago de dos o más cánones mensuales.

    En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).

    Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.

    Así, esta Sala Constitucional considera que los argumentos que fueron formulados por los peticionantes constituyen fundamentación suficiente para la procedencia de la presente revisión, pues la interpretación que, de manera errada, hizo el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –y comparten otros tribunales-, afecta directamente la garantía de acceso a la justicia de los particulares que reconoce expresamente el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con el agravante de que, como fue señalado supra, no hay uniformidad entre los tribunales de instancia a este respecto, con la consecuente lesión a la seguridad jurídica.

    Como consecuencia de todo lo antes expuesto y, en virtud de que esta Sala considera que la revisión de la sentencia de autos es necesaria para la uniformidad de la interpretación jurisprudencial acerca del alcance de la garantía de acceso a la justicia de los arrendadores cuyos co-contratantes incumplan su deber de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, declara que ha lugar a la revisión de autos.

    Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide.

    En vista de la sentencia Vinculante la estipulación de los contratantes sobre los cánones de arrendamientos pagados en los primeros cinco (05) días de cada mes es legítimamente valida y entra dentro del ámbito de la autonomía y la voluntad de las partes, teniendo las partes legitima libertad de contratar y convenir en el monto de los cánones de arrendamiento y la fecha de su cancelación, teniendo el arrendatario la posibilidad de hacer los pagos dentro de los cinco días de cada mes y el articulo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliaria le otorga una gracia de quince (15) días más, y tendría hasta el día 20 de cada mes para hacer los pagos conducentes de los cánones de arrendamiento a su arrendador y no incurrir en incumplimiento.-

    Ahora bien, se analiza la forma y fecha de pago consignado por la parte demandada en el alfanumérico FP02-S-2013-001412, que lleva el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, se evidencia que la arrendataria procedió a consignar los cánones de arrendamiento correspondientes al mes de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre 2013 a razón de Un Mil Setecientos Cuarenta y Cuatro con diez céntimos (Bs. 1.744,10), sin incluir el respectivo monto del doce por ciento (12%) del IVA, es decir, la misma suma estipulada para el periodo del contrato de arrendamiento vigente desde el 1 de abril de 2011 al 30 de marzo de 2012, el 1 de abril de 2012 al 30 de marzo de 2013 y el 1 de abril de 2013 al 30 de marzo de 2014.

    El mes de abril de 2013, la arrendataria lo cancelo en fecha 9 de Mayo de 2013, lo tenía que haberlo cancelado en los cinco (5) primeros días del mes de abril o en su defecto el 20 de abril de 2013, tal cual como lo establece el artículo 51 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios que le otorgaba quince (15) días más de gracia, por consiguiente el canon de arrendamiento del mes de abril de 2013, no fue legítimamente efectuado y no se corresponde el monto real convenido por las partes que sería la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y TRES BOLÍVARES CON SEIS CENTIMOS (Bs. 2.383,06), mensuales, incluyendo el monto correspondiente al I.V.A., fue consignados en forma extemporánea por tardío. Así se declara.

    Con respecto al mes de mayo de 2013, fue cancelado por la demandante en fecha 13 de junio de 2013 por la cantidad de Un Mil Setecientos Cuarenta y Cuatro Bolívares, con diez céntimos (Bs. 1.744,10) se observa que ese canon de arrendamiento no lo cancelo dentro de lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, no fue legítimamente efectuado y no se corresponde el monto real convenido por las partes que sería la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y TRES BOLÍVARES CON SEIS CENTIMOS (Bs. 2.383,06), mensuales, incluyendo el monto correspondiente al I.V.A., fue consignados en forma extemporánea por tardío. Así se declara.

    Los meses de Julio, Agosto y Septiembre de Dos Mil Trece, fueron consignados en fecha 19 de J.d.D.M.T., siendo consignado el mes de julio conforme a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y los meses de Agosto y Septiembre fueron consignado en forma extemporánea por adelantada y es válida pero no se considera valida la consignación porque la arrendataria no cancelo la cantidad convenida en el contrato celebrado en fecha 16 de mayo de 2011, considerando este tribunal que la consignación de los meses de Agosto y Septiembre del año Dos Mil Trece, aun cuando fueron consignados de forma tempestiva por adelantado. Así se decide.-

    Con respecto a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2013, el mes de Octubre fue cancelado en fecha 29 de Octubre de 2013, siendo esa consignación extemporánea por tardía y no válida la consignación, y los meses de Noviembre y Diciembre de Dos mil trece por la cantidad de Un Mil Setecientos Cuarenta y Cuatro con Diez céntimos (Bs. 1.744,10) cada uno, fueron consignados por adelantado pero no consignaron la cantidad convenida por las partes en el contrato celebrado en fecha 16 de mayo de 2011, por consiguiente y se toma no válida la consignación de los meses de Noviembre y Diciembre del año Dos Mil Trece, aun cuando fueron consignados de forma tempestiva por adelantado. Así se establece.-

    El mes de Enero de Dos Mil Catorce fue consignado en fecha 13 de febrero de 2014, tomándose como no válida la consignación de ese mes de Enero por tardía y los meses de Febrero y Marzo de 2013 fueron consignados en forma adelantada y no se toma como válida, considerando este tribunal que la consignación de los meses de Febrero y Marzo del año Dos Mil Catorce, por el monto de Un Mil Setecientos Cuarenta y Cuatro Bolívares con Diez Céntimos (Bs. 1.744,10), no fueron consignados como fue establecido por las partes en el contrato suscrito en fecha 16 de mayo de 2011, aun cuando fueron consignados de forma tempestiva por adelantado. Así se decide.-

    Analizada cada una de las consignaciones tanto la fecha como el monto de los cánones de arrendamiento consignado por la parte demandada a la demandante, con respecto al lapso convenido por las partes en el contrato de arrendamiento de prorroga arrendaticia de fecha 16 de mayo de 2011, como lo establecido en el Decreto Ley de Arrendamiento en su artículo 51, que le otorgaba al arrendatario un tiempo de gracia de quince días (15) para que cumpliera con su deber de pagar el monto real de los cánones de arrendamiento tal como lo estipularon en la cláusula tercera del contrato celebrado por las partes en fecha 16 de mayo de 2011, cumplió con respecto al procedimiento pero no con respecto al monto más el ajuste de acuerdo a lo establecido a la inflación acumulada del Banco Central de Venezuela, que debió la arrendataria realizar el ajuste y hacer el deposito del monto para desde el 1 de abril de 2012 hasta el 30 de Marzo de 2013 y así con el tercer año de prorroga hacerle el ajuste respectivo, no fue cumplido por la arrendataria violentando la cláusula tercera del contrato de arrendamiento de Prorroga legal, haciendo pagos parciales del segundo y tercer año de la Prorroga legal incurriendo en la insolvencia en los pagaos del segundo y tercer año de Prorroga incurriendo en la causal de falta de pago de forma de los cánones de arrendamiento del ajuste del canon de arrendamiento consecutivos incurriendo en la causal de resolución del contrato al dejar de cancelar en forma legal el canon correspondiente a dos mensualidades consecutivas, motivo por el cual debe estimarse procedente la demanda de resolución de contrato de arrendamiento ejercida por la parte actora. Así se declara.

    Con respecto a la pretensión de la actora de que la demandada entregue los recibos demostrativos de la cancelación de los servicios de agua, luz eléctrica y aseo urbano correspondiente al inmueble, el Tribunal observa que, conforme a la cláusula sexta del contrato de arrendamiento, los servicios públicos tales como electricidad, agua, aseo urbano y otros servicios similares del inmueble arrendado serán cancelados por la exclusiva cuenta de la arrendataria, quien deberá presentar a la arrendadora las constancias o solvencias emitidas por los prestadores de tales servicios a la fecha de terminación del contrato tal como fue convenida en la cláusula Sexta de dicho contrato.-.

    En tal sentido, habiéndose declarado procedente la resolución del contrato de arrendamiento y con ello terminada la relación arrendaticia existente entre ellas, es procedente la pretensión de la parte actora en que la demandada le haga entrega de los recibos demostrativos de la cancelación de los servicios de agua, electricidad y aseo urbano correspondiente al inmueble arrendado identificado con el número 56, ubicado en la Calle Sucre, Ciudad Bolívar. Así se declara.

    Sin embargo, en caso de adeudarse alguna suma de dinero por la prestación de alguno de esos servicios, este Tribunal está impedido, en este proceso, de condenar a la demandada al pago de los mismos, como lo pretende en forma subsidiaria la actora, ya que las posibles deudas que posea el inmueble en los servicios públicos especificados no fueron determinados en la demanda incoada y por tanto quedarían, si tal es el caso, fuera de los límites de la presente controversia. Así se declara.

    En vista de que previamente este Juzgador determinó que la arrendataria incumplió con la obligación de cancelar los cánones de arrendamiento de la prorroga convencional a partir del 1 de abril de 2012 al 30 de marzo de 2013 y del 1 de abril de 2013 hasta el 30 de marzo de 2014 y su respectivo ajuste o aumento, en consecuencia, al estar incursa en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales, debe estimarse procedente la Resolución de Contrato propuesta por la parte demandada. Así se declara.

    D I S P O S I T I V A

    Por todas las razones antes expuestas, este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE PRORROGA y subsidiariamente por DAÑOS Y PERJUICIOS, incoada por la INMOBILIARIA ALIANZA, C.A. contra PRÉSTAMOS NUEVO SUCRE BELLORÍN, en consecuencias;

PRIMERO

SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.

SEGUNDO

CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesta por la empresa INMOBILIARIA ALIANZA, C.A., contra la empresa PRESTAMOS NUEVO SUCRE BELLORIN.

SE CONDENA A LA PARTE DEMANDADA, A LO SIGUIENTE:

PRIMERO

Se declara Resuelto el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes empresa INMOBILIARIA ALIANZA, C.A., y la empresa PRESTAMOS NUEVO SUCRE BELLORIN suscrito en fecha 16 de mayo de 2011 por ante la Notari Publica Primera de Ciudad Bolivar.

SEGUNDO

A entregarle a la parte actora el inmueble arrendado constituido por el local para comercio Nº 56, ubicado en la Calle Sucre, Ciudad B.E.B., de su propiedad, libre de cosa y en el mismo buen estado que lo recibió.

TERCERO

A cancelarle a la actora la cantidad de DIECISEIS MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y UN BOLIVAR CON CUARENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 16.681,42), por concepto de los cánones de arrendamientos de los meses de ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE Y OCTUBRE 2013, a razón de DOS MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y TRES CON CERO SEIS CENTIMOS (Bs. 2.383,06) cada mes incluyendo el Impuesto al valor agregado del doce por ciento (12%) (I.V.A), de lo cual dicha alícuota debe ser enterada al Fisco Nacional, más los meses que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado.

CUARTO

A cancelarle a la actora la cantidad de CATORCE MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y OCHO BOLIVARES CON TREINTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 14.298,36), por concepto de los cánones de arrendamientos de los meses Noviembre y Diciembre 2013, Enero, Febrero y Marzo de 2014, a razón de DOS MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y TRES BOLIVARES CON CERO SEIS CENTIMOS (Bs. 2.383,06) cada mes incluyendo el Impuesto al valor agregado (I.V.A) DEL DOCE POR CIENTO (12%) de lo cual dicha alícuota debe ser enterada al Fisco Nacional, más lo que se sigan venciendo hasta la fecha cierta de la entrega definitiva del local comercial a la parte demandante.

QUINTO

A cancelarle a la actora los intereses legales de mora acordados en el articulo 27 de la Ley de arrendamiento Inmobiliario, correspondiente a las mensualidades ordenadas a cancelar en los particulares tercero y cuarto, calculadas desde sus respectivas fechas de vencimiento hasta la fecha de la experticia complementaria del fallo que se ordenará practicar, en base a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades federales, conforme a la información suministrada por el Banco Central de Venezuela.

SEXTO

A cancelarle a la actora la cantidad consistente en la diferencia resultante del incremento en el canon arrendaticio mensual en el plazo de la prórroga convencional desde el 1 de abril de 2012 al 31 de marzo de 2013 y del 1 de abril de 2013 al 31 de marzo de 2014, de acuerdo al Índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, acumulado para el periodo correspondiente, conforme a lo establecido en el artículo 14 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

SÉPTIMO

A entregarle a la actora los recibos demostrativos de la cancelación de los servicios de agua, luz eléctrica y aseo urbano correspondiente al inmueble arrendado.

Se condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida en forma total en este proceso, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Se ordena la notificación de las partes conforme a los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense las respectivas boletas de notificación.

Publíquese, regístrese, y déjese copia certificada en el copiador de sentencias del Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Ciudad Bolívar, a los veintiocho días del mes de Octubre del año dos mil catorce. Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.

El Juez,

Abg. O.T.A.

La Secretaria.

Abg. E.C.S.

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las tres y veinticinco minutos de la tarde (3:25 p.m.) .

La Secretaria.

Abg. E.C.S.