Decisión de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 28 de Septiembre de 2012

En la resolución del contrato de arrendamiento antes mencionado, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con los artículos 1.264 y 1.592 del mismo cuerpo legal y consecuencialmente a la entrega del inmueble en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.

En pagar a titulo de daños y perjuicios y por vía subsidiaria como indemnización por el uso, la cantidad de Trece Millones Setecientos Cuarenta y Dos Mil Un Bolívar (Bs. 13.742.000,00), hoy equivalente a Trece Mil Setecientos Cuarenta y Dos Bolívares Fuertes (Bs. f 13.742,00), monto este equivalente a los cánones de arrendamiento dejados de pagar oportunamente, correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio del año dos mil ocho (2.008) y los que se siguieran venciendo hasta la entrega total o definitiva del inmueble.

En que había incumplido con su obligación de pago de los cánones de arrendamiento antes articulados y cuotas mensuales por consumo de agua, en los términos pactados y que por su incumplimiento el contrato de arrendamiento que la vinculaba a su mandante había quedado resuelto.

En entregar sin plazo alguno, totalmente desocupado de bienes y personas, solvente en el pago de los servicios públicos que disfruta y en perfecto estado de conservación y mantenimiento, local comercial “B”, que formaba parte del Edificio Morbell, situado en la Avenida Oeste (6) esquina la Gorda, El Silencio jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital.

Solicitaron de conformidad con lo establecido en el ordinal 7º del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, se decretara medida de secuestro sobre el inmueble antes identificado.

Estimó la demanda en la cantidad de Trece Millones Setecientos Cuarenta y Dos Mil Un Bolívar (Bs. 13.742.000,00), hoy equivalente a Trece Mil Setecientos Cuarenta y Dos Bolívares Fuertes (Bs. f. 13.742,00).

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

EN SU CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

La representante judicial de la parte demandada, en la oportunidad de la contestación de la demanda, adujo como punto previo, lo siguiente:

Que los abogados GENIO GUTIEREZ y W.B., esgrimían al inicio del libelo de la demanda que actuaban como apoderados judiciales de la sociedad mercantil Inmobiliaria A.R., S.R.L., obviando a todas luces la identificación de la persona natural que representaba y el carácter de representaba a la empresa, produciéndose la ilegitimidad de la persona actuante como actora, contraviniendo los requisitos exigidos en el numeral 2º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.

En cuanto a la contestación al fondo de la demanda, la apoderada judicial, alegó lo siguiente:

Que ciertamente desde el día primero (1º) de diciembre del año dos mil (2000), había celebrado contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil Inmobiliaria A.R., por un local comercial marcado con la letra “B” que formaba parte del edificio MORELL ubicado en la Avenida Oeste (6), Esquina La Gorda, El Silencio, Municipio Libertador del Distrito Capital.

Negó, rechazó, contradijo y se opuso tanto en los hechos como en el derecho y que haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio del año dos mil ocho (2.008), a razón de Un Millón Novecientos Sesenta y Tres Mil Ciento Cuarenta y Tres Bolívares (Bs. 1.963.143,00), lo cual en moneda actual sumaba la cantidad de Mil Novecientos Sesenta y Tres Bolívares Fuertes con catorce Céntimos (Bs. f. 1.963,14), monto estimado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la infraestructura en razón de la regulación del alquiler.

Que no era cierto que adeudaba a la arrendadora sociedad mercantil Inmobiliaria Rivera, S.R.L., la cantidad de Trece Millones Setecientos Cuarenta y Dos Mil Setecientos Bolívares (Bs. 13.742.700,00), lo cual en moneda actual es la cantidad de Trece Mil Setecientos Cuarenta y Dos Bolívares Fuertes con Setenta Céntimos (Bs. f. 13.742, 70), por concepto de cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio del año dos mil ocho (2.008).

Que en fecha quince (15) de agosto del año dos mil siete (2.007), había depositado en la cuenta corriente a favor de A.M., C.A., representada por el ciudadano N.R. propietario del local, la cantidad de Catorce Mil Bolívares Fuertes (Bs. f. 14.000,00), del Banco Exterior y a su vez le efectúo el pago a la inmobiliaria arrendadora.

Que en fecha veintinueve (29) de octubre del año dos mil siete (2007) había depositado en la cuenta corriente Nº 01340038580383085616 a nombre de F.M., la cantidad en moneda actual de Dos Mil Bolívares Fuertes (Bs. f 2.000,00), de Banesco Banco Universal.

Que en fecha veintiuno (21) de noviembre del año dos mil siete (2007) había depositado en la misma cuenta y a la misma ciudadana, F.M., la cantidad en moneda actual de Dos Mil Bolívares Fuertes (Bs. f 2.000,00), de Banesco Banco Universal.

Que en fecha cuatro (04) de enero y seis (6) de febrero del año dos mil ocho (2.008), habían sido depositados la cantidad de Dos Mil Bolívares Fuertes (Bs. f. 2.000,00) respectivamente, a nombre de la ciudadana F.M..

Que en el año dos mil ocho (2.008), había depositado a nombre de la ciudadana F.M., en su condición de presidenta de Inmobiliaria Rivera S.R.L., quien había aceptado y convalidado el modo la forma de pago realizada de las cantidades de dinero que indicó en su escrito de contestación con numero de deposito, fecha y monto: Depósitos Nros. 270553520 de fecha seis (6) de marzo de dos mil ocho (2.008) por un monto de cuatro mil bolívares fuertes (Bs. f. 4.000,00); 273499530 y 273499531 de fechas veintiuno (21) de mayo, por un monto cada uno de Dos Mil Bolívares Fuertes (Bs. f. 2.000,00); 288859079 de fecha dieciséis (16) de julio, por un monto de Dos Mil Bolívares Fuertes (Bs. f. 2.000,00); 268903741 de fecha veintidós (22) de agosto, por un monto de Dos Mil Bolívares Fuertes (Bs. f. 2.000,00); 272138005 de fecha dos (2) de octubre, por un monto de Dos Mil Bolívares Fuertes (Bs. f. 2.000,00);366807153 de fecha primero (1º) de noviembre, por un monto de Cuatro Mil Bolívares Fuertes (Bs. f. 4.000,00); y 366900177 de fecha veinte (20) de noviembre de dos mil ocho (2.008), por un monto de Cuatro Mil Bolívares Fuertes (Bs. f. 4.000,00).

Que el primer deposito correspondía al mes de diciembre del año dos mil siete (2.007), y enero de dos mil ocho (2.008); el segundo febrero de dos mil ocho (2008); el tercero, marzo os mil ocho (2008); el cuarto, abril de dos mil ocho 82008); el quinto, mayo dos mil ocho (2.008); el sexto, junio de dos mil ocho (2.008); el séptimo, julio y agosto de dos mil ocho (2.008); y el último, septiembre y octubre de dos mil ocho (2.008). Asimismo adujo, que no tenía pendiente pago alguno a la parte actora por deudas del año dos mil siete (2.007).

Por otra parte, contradijo la demanda interpuesta por resolución de contrato en contra de su defendido, en virtud que el contrato de arrendamiento de carácter privado había sido celebrado en fecha primero (1º) de diciembre del año dos mil (2.000); que se había prorrogado automáticamente por períodos iguales, transcurriendo de ese modo, ocho (8) años más del término convenido a favor de su poderdante, y, que la negociación se había convertido en un contrato a tiempo indeterminado, que en ningún momento las partes había manifestado por escrito o verbalmente el deseo de no continuar con la relación arrendaticia según lo convenido en la cláusula cuarta del contrato.

Que si los apoderaos judiciales de la parte actora, consideraban que la parte demandada estaba incursa en el incumplimiento de la cláusula tercera, lo correcto era que demandaran el desalojo conforme lo establecía el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no por Resolución de Contrato.

Que la resolución del contrato procedía si en el transcurso del inicio del contrato celebrado en fecha primero (1º) de diciembre de dos mil (2000), la parte demandada hubiese incumplido el contenido de la cláusula tercera del contrato.

Que de hecho y de derecho, se había generado cambios en la relación arrendaticia, porque inicialmente el canon de arrendamiento estipulado había sido por la cantidad de Trescientos Noventa y Cinco Mil Bolívares (Bs. 395.000,00) y el pago reclamado era la suma de Un Mil Novecientos Sesenta y Tres Bolívares Fuertes con Catorce Céntimos (Bs. f.1.963, 14), esto según lo acordado en la Resolución No., 009750 de fecha tres (3) de noviembre de dos mil cinco (2005), dictada por la Dirección de Inquilinato, dinero depositado consecutivamente por su representada a la inmobiliaria en referencia y así lo habían aceptado las partes contratantes.

Fundamentó la contestación conforme a lo previsto en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 33 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 174, 340, 346 y 601 al 606 del Código de Procedimiento Civil, 1.167, 1.264 y 1.592 del Código Civil.

Igualmente la apoderada judicial de la parte demandada, se opuso formalmente que se decretara la media de secuestro solicitada por los apoderados judiciales de la parte actora, por cuanto la misma no había sido motivada, solo se había limitado a señalar el numeral 7º del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, pues esta estaba conformada por tres puntos: 1) Por falta de pago; 2) Por estar deteriorada la cosa y 3) Que en el transcurso del año dos mil ocho (2.008), su representado había depositado a la sociedad mercantil Inmobiliaria A.R., las cantidades de dinero correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses desde enero hasta julio de dos mil ocho (2.008), inclusive, continúo depositando hasta el mes de noviembre de ese mismo año.

ESCRITO DE ALEGATOS PRESENTADOS POR LA PARTE ACTORA ANTE ESTA ALZADA

El representante judicial de la parte actora, en su escrito de alegatos presentado ante este Tribunal, adujo lo siguiente:

Que la sentencia recurrida, había incurrido en el vicio de inmotivación por silencio de prueba y falso supuesto por falta de aplicación del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto había omitido de manera total el pronunciamiento, y en consecuencia no había realizado el debido análisis y valoración de las pruebas promovidas, producidas y evacuadas por las partes en el proceso, como los originales de planillas de depósito.

Adujo el apoderado de la parte actora, que la sentencia era nula de toda nulidad por inmotivación por silencio de prueba y falso supuesto, por cuanto la recurrida había desechado los depósitos signados con los números 1,8,9,10, y 11, y los que había valorado fueron los enumerados 2,3,4,5,6,7,12 y 13, pero que en la parte motiva de la sentencia había valorado los signados con los números 4,5,6,7,8,9,10.

Que la recurrida había valorado los depósitos números 8, 9 y 10, para fundamentar su decisión, cuando anteriormente los había desechado del proceso, incurriendo como se había señalado en inmotivación de sentencia y falso supuesto, al no hacer un debido análisis de los depósitos bancarios, ya que los mismos eran extemporáneos y no cubrían la totalidad de los cánones no pagados, ni con los pagos que había señalado el a-quo.

Que el a-quo había valorado un deposito efectuado en fecha cuatro (4) de enero de dos mil ocho (2.008), que correspondía al mes de noviembre del año dos mil siete (2.007) (deposito Nº 322410777); deposito Nº 32650849 de fecha seis (6) de febrero de dos mil ocho (2008), correspondiente al mes de diciembre de dos mil siete (2007), los cuales para su valoración fueron signados con los números 2 y 3, y con los cuales incurrió en falso supuesto el a-quo, ya que no correspondía a los meses de enero y febrero como lo había señalado en la parte motiva de la sentencia.

Que demostrado los cánones de arrendamiento en mora por parte de la parte demandada, solicitaron se declarare con lugar la apelación, de conformidad con los artículos 206, 243 ordinal 4º, 244 y 509 del Código de Procedimiento Civil, por inmotivación de la sentencia por silencio de prueba y falso supuesto y declare con lugar la demanda.

-IV-

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

PUNTO PREVIO

Planteada como quedó la controversia, en lo términos antes señalados, esta Sentenciadora, antes de proceder a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido; y, a valorar las pruebas producidas en el proceso, pasa a examinar el punto previo que se indica a continuación:

En la oportunidad de la contestación a la demanda, los apoderados de la actora, además de otras defensas, opuso las cuestiones previas contempladas en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referido al defecto de forma de la demanda, por no llenar el requisito que indica el ordinal 2º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.

Observa esta sentenciadora, que el a quo, en la sentencia recurrida sometida al conocimiento de este Tribunal, concretamente en el capítulo quinto referente al punto previo, declaró: “…el libelo de demanda y sus recaudos, dan cumplimiento al requisito exigido en el artículo 340 ordinal 2 del Código de Procedimiento Civil, en cuya virtud la cuestión previa delatada por la parte demandada debe declararse SIN LUGAR…”

Es de hacer notar, además que la decisión que deseche las cuestiones previas contenidas en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil no tiene apelación por mandato expreso del artículo 357 del mismo cuerpo legal.

En este sentido, en este caso, como ya se dijo, fue declarada sin lugar la cuestión previa a que se contrae el ordinal 6º del artículo 346 citado, contra la cual, la ley no concede recurso alguno, ni de apelación ni de Casación.

El Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, ha mantenido pacíficamente el siguiente criterio:

…En un asunto similar al de autos, la Sala en decisión Nº. 878, de fecha 12 de noviembre de 1998, en el caso de Industria Técnica C.M.B, C.A. contra Feber Iluminación Venezolana, C.A. Exp. Nº 96-741, estableció criterio sobre este tipo de decisiones, en los términos siguientes:

...No tiene apelación, y mucho menos casación, por el contrario, la decisión del juez que considere subsanado el defecto u omisión por la actividad subsanadora del actor. En este caso, la decisión que ordene la continuidad del proceso, asimilándose a la primera decisión que pudiera dictar el juez en la incidencia de cuestiones previas, mediante la cual se declare sin lugar la cuestión previa planteada; este fallo no tendrá apelación conforme al artículo 357 del Código de Procedimiento Civil.

En conclusión, se ratifica a doctrina de la Sala que establece como única excepción que las decisiones que se dicten en incidencias de cuestiones previas y que rechacen la actividad realizada por el actor para corregir los defectos u omisiones indicados y concluye extinguiendo el procedimiento, tiene apelación en ambos efectos y casación; no así, la decisión que se tome dentro de la referida incidencia y que no le ponga fina al juicio por considerar el sentenciador que el aludido vicio o defecto fue suficientemente subsanado...

.

En congruencia con lo transcrito, es oportuno resaltar el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, que dispone lo siguiente:

Artículo.- 357: La decisión del Juez sobre las defensas previas a que refieren los ordinales 2º, 3º, 4º ,5º, 6º, 7º y 8º del artículo 346, no tendrá apelación...

.

De conformidad con el criterio Jurisprudencial y la norma precedentemente transcritos y aplicables al caso en concreto, se concluye que las decisiones donde el sentenciador considere suficientemente subsanada las cuestiones previas promovidas y, referidas en los ordinales del artículo 357 supra reproducido, no ponen fin al juicio. Esto significa que, son sentencias que tiene naturaleza de interlocutorias sin fuerza de definitivas y que, por el contrario, ordenan la continuación del mismo con la contestación de la demanda y demás trámites procesales. Además, el legislador las excluyó de aquellas contra las cuales pueda ejercerse el recurso de apelación, por lo que si contra ellas no cabe el recurso ordinario, mutatis mutandi, no pueden ser recurribles en casación lo que hace determinante para la Sala la inadmisibilidad del recurso de casación anunciado en el sub iudice, lo cual trae como consecuencia, la declaratoria sin lugar del presente recurso de hecho. Así se decide…” (Sentencia de la Sala de Casación Civil del 30 de abril de 2002, con Ponencia del Magistrado FRANKLIN ARRIECHE G., EXP. Nº 2002-000161).

En vista de lo anterior, y como quiera que la sentencia recurrida, desechó la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y por mandato del artículo 357 del mismo código, no tiene recurso de apelación ni recurso de casación, según se desprende del criterio establecido por la Sala de Casación Civil, mal puede esta Juzgadora, asumir el conocimiento acerca de la procedencia o no de la referida cuestión previa. Así se decide.

DEL FONDO DE LO DEBATIDO

El Juzgado de la causa, en lo que se refiere al fondo de la controversia, en su fallo, estableció lo siguiente:

“…CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Ahora bien, explanados los términos en que ha quedado trabada la controversia, este Juzgador pasa a resolver el fondo de la misma en los siguientes términos:

En criterio de quien juzga quedaron demostrados los siguientes hechos:

• Que la sociedad mercantil INMOBILIARIA ARCILA-RIVERA, S.R.L., representada por los ciudadanos G.A.S. y F.M. en su condición de administradores, y la sociedad mercantil LA PEDRERA C.A., representada por el ciudadano J.A.C.A., en su condición de director gerente, suscribieron en fecha primero (1ro.) de diciembre del año dos mil (2000), un contrato de arrendamiento sobre un local distinguido con la letra “B” que forma parte del edificio Morbell, situado en la Avenida Oeste (6) esquina de la Gorda, El Silencio, Municipio Libertador del Distrito Capital.

• Que el contrato de arrendamiento entraría en vigencia a partir del primero (1ro.) de diciembre del año dos mil (2000) y que las partes acordaron el la cláusula tercera que las mensualidades correspondientes al canon de arrendamiento debían ser canceladas dentro de los QUINCE (15) días siguientes a la fecha de vencimiento.

• Que el contrato de arrendamiento tendría una duración de UN (01) AÑO prorrogable por períodos iguales, salvo que una de las partes comunicara a la otra en cualquier oportunidad antes del vencimiento la voluntad de no continuar con el contrato, tal como lo establece la cláusula cuarte del referido contrato, por lo que el mismo no pasó a tiempo indeterminado.

• Que mediante Resolución N° 009750 de la Dirección General de Inquilinato de fecha tres (03) de noviembre del año dos mil cinco (2005) expediente N° 43.672-2do.C., se estableció una nueva regulación de alquileres, estableciendo el canon de arrendamiento máximo mensual del inmueble identificado como edificio Morbell, ubicado en la Avenida Baralt con Esquina La Gorda, Urbanización El Silencio de la Parroquia Catedral, objeto del contrato de arrendamiento, por un monto de MIL NOVECIENTOS SESENTA Y TRES FUERTES CON CATORCE CENTIMOS (Bsf. 1.963,14).

En ese sentido, alegada por la parte demandante la falta de pago de los cánones de arrendamiento, debe señalar este Juzgador que, el autor H.D.E., en su obra Teoría General de la Prueba Judicial, Tomo 2, indica:

Las presunciones legales son reglas jurídicas sustanciales para la aplicación del derecho objetivo a ciertos casos concretos, cuyos efectos sustanciales se producen fuera del proceso y son reconocidos en éste, donde además influyen en la carga de la prueba…(omissis)….pero una vez que el hecho presumido se discute en el proceso, tales presunciones producen el efecto procesal de limitar el presupuesto fáctico, que la norma sustancial contempla para que surtan sus efectos jurídicos; sacando del mismo el hecho presumido, por lo cual el favorecido por ello no necesita demostrarlo, bastándole con probar los otros hechos que sirven de base a tal presunción

. (Página 697).

Con relación a los hechos que sirven de base a la presunción legal, el mismo autor señala:

… quien alega una presunción legal iuris tantum o iuris et de iure, debe probar plenamente y por los medios conducentes, los hechos que sirven de base a la presunción, es decir, aquellos que son el presupuesto para su aplicación. En principio esa prueba es libre y por lo tanto, puede consistir en indicios o testimonios que den al Juez la plena convicción; salvo que una norma legal exija un medio determinado o excluya alguno.

(Página 703).

En este orden de ideas, alegada por la parte demandante la falta de pago de los cánones de arrendamiento, específicamente de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio del año dos mil ocho (2008), el hecho generador y sustento legal de esa obligación, estas plenamente probado en autos, constituido por el contrato de arrendamiento privado, suscrito entre la sociedad mercantil INMOBILIARIA A.R. S.R.L., y la sociedad mercantil LA PEDRERA C.A., en fecha primero (01) de diciembre del año dos mil (2000), sobre un local distinguido con la letra “B” que forma parte del edificio Morbell, situado en la Avenida Oeste (6) esquina de la Gorda, El Silencio, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyo canon de arrendamiento quedó estipulado MIL NOVECIENTOS SESENTA Y TRES FUERTES CON CATORCE CENTIMOS (Bsf. 1.963,14).

Este alegato en referencia constituye una presunción legal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1395 el alegato en referencia l Código Civil, ordinal 2, que establece:

Artículo 1.395 La presunción legal es la que una disposición especial de la Ley atribuye a ciertos actos o a ciertos hechos. Tales son:

2. Los casos en que la Ley declara que la propiedad o la liberación resultan de algunas circunstancias determinadas.

   La parte demandante queda dispensada de aportar pruebas, por constituir el alegato de falta de pago referido una presunción legal, conforme a lo establecido en el artículo 1.397 del Código Civil, el cual expresa:

   Artículo 1.397 La presunción legal dispensa de toda prueba a quien la tiene en su favor.

   En tal virtud, constituye carga probatoria de la parte demandada destruir la presunción legal sobre la falta de pago de de los cánones de arrendamiento imputados como insolutos, ha saber los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio del año dos mil ocho (2008), y en tal sentido, quien aquí sentencia pasa al análisis de los depósitos bancarios señalados con anterioridad, a los fines de demostrar si la parte demanda canceló los cánones de arrendamiento demandados por la parte actora:

   La sociedad mercantil LA PEDRERA C.A., alega haber pagado los canones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio del año dos mil ocho (2008), según planillas de depósitos Nros. 322410777 de fecha 04-01-2008; 322650849 de fecha 06-02-2008; 270553520 de fecha 06-03-2008; 273499530 de fecha 21-05-2008; 273499531 de fecha 21-05-2008; 288859079 de fecha 17-07-2008 y 268903741 de fecha 22-08-2008 y la parte demandante aceptó que tales depósitos fueron efectuados y estaban destinados al pago de los canones de arrendamiento mencionados, sin embrago alega que los mismos fueron efectuados extemporáneamente y que un su criterio prueban la morosidad de la accionada en el pago de esos canones de arrendamiento, (punto “E” del escrito de promoción de pruebas folio 80 y su vuelto).-

   En tal sentido este juzgador debe indicar que, la demandada-arrendataria estaba en la obligación de pagar dentro de los primeros quince (15) días primeros días siguientes a la fecha de vencimiento las mensualidades arrendaticias, conforme a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, sin embargo, la parte demandante reconoce los depósitos referidos como efectuados por la arrendataria-demandada en la cuenta de la persona natural que funge como Presidente de la arrendadora, para pagar los cánones de arrendamiento imputados como insolutos, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio del año dos mil ocho (2008), y no trajo ningún elemento a los autos que demuestre haber rechazado los mismos, o devuelto las sumas depositadas, en cuya virtud, forzoso es concluir que la arrendadora-actora aceptó los depósitos y con ello convalidó su extemporaneidad e incluso el haber sido efectuados en la cuenta de la persona natural que funge como Presidente de la arrendadora y no en una cuenta titularizada por ésta, liberando a la demandada-arrendataria de tal obligación de pago, toda vez que ha de tenerse como cumplida, en cuya virtud la pretensión de resolución de contrato basada en tal incumplimiento de pago debe declararse sin lugar y consecuencialmente tampoco es procedente la indemnización de daños y perjuicios- Y ASÍ SE DECIDE…”.

   Ante ello, el Tribunal observa:

   El artículo 1.354 del Código Civil, dispone:

   Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

   Por su parte, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano establece:

   Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación

   En atención a las normas citadas, por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión y, a la parte demandada probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada.

   La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual tiene justificación filosófica en la necesidad práctica ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado y evitar el daño de perderlo, de probar el nacimiento del derecho reclamado si quiere que le sea reconocido por el Juez, o su extinción, si se defiende alegándola, más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones sino que constituyen cargas procesales.-

   En ese sentido, observa este Juzgado Superior, que para demostrar tales circunstancias, la actora trajo al proceso las siguientes pruebas:

   1. - Copia fotostática del contrato de arrendamiento privado suscrito entre la sociedad mercantil INMOBILIARIA ARCILA-RIVERA, S.R.L., en su condición de arrendadora y la sociedad mercantil LA PEDRERA, C.A., sobre un local comercial, ubicado en la Avenida Oeste, esquina la Gorda; Edificio Morbell, Local B, Planta Baja; El Silencio; Municipio Libertado del Distrito Capital, a los efectos de demostrar la relación arrendaticia entre las partes.

      Relación arrendaticia aceptada por la parte demandada en la oportunidad de contestar la demanda, al convenir que ciertamente desde el primero (1º) de diciembre del dos mil (2000), celebró contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil Inmobiliaria A.R. S.R.L., antes identificada por el local comercial marcado “B”, que forma parte del edificio Morbel.

   2. - Recibos de pagos de alquiler suscritos entre Inmobiliaria Arcila-Rivera S.R.L., y el ciudadano J.A.C. correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo del año 2006, los cuales este Juzgado desecha por cuanto los mismos no guardan relación a lo pretendido por la parte actora en la presente demanda, como lo es, la resolución de contrato de arrendamiento, por la falta de pago de los meses comprendidos de enero a julio del dos mil ocho (2008). Y así se decide.

   3. - Copia fotostática de Resolución Nº 009750 emanada del Ministerio de Infraestructura de la Dirección General de Inquilinato, de fecha 3 de noviembre de 2005, expediente Nº 43.672-2do.C., en la cual se estableció el canon de arrendamiento máximo mensual del inmueble identificado como edificio “Morbell”, ubicado en la Avenida Baralt con Esquina La Gorda, Urbanización El Silencio, Parroquia Catedral.

      En lo que respecta a dicha documentación, esta Superioridad siendo que el documento antes señalado constituye la actuación administrativa de un funcionario competente, en el ejercicio de sus funciones, y conforme a la doctrina establecida de manera reiterada por el más alto Tribunal de Justicia, la cual se ha mantenido hasta la fecha al establecer la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 04 de mayo de 2004, lo siguiente: “…En consecuencia, la Sala considera que el ad quem aplicó falsamente el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto dichos documentos no son privados simples, sino públicos administrativos, e infringió por falta de aplicación los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, por cuanto a pesar de no encajar en rigor en la definición que del documento público, se asemeja a éste y tiene el mismo efecto probatorio de aquél, en razón de que emanan de funcionarios públicos que cumplen atribuciones que les ha conferido la Ley, y contienen, por tanto, una presunción de certeza que el interesado en lo contrario debe desvirtuar en el proceso judicial. Así se decide…”, la tiene como fidedigna y le da pleno valor probatorio, de conformidad y por aplicación analógica del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

      Asimismo, la parte demandada acompañó a su escrito de contestación a la demandada, las siguientes pruebas:

   2. - Originales de planillas de depósitos e identificadas de la siguiente manera:

      a.- Planilla de depósito del Banco Exterior Nº 45886894, de fecha 15 de agosto de 2007, por la cantidad de Bs. 14.000.000.

      b.- Planilla de depósito del Banco Banesco Nº 238321335, de fecha 29 de octubre de 2007, por la cantidad de Bs. 2.000.000.

      c.- Planilla de depósito del Banco Banesco Nº 316843907, de fecha 21 de noviembre de 2007, por la cantidad de Bs. 2.000.000.

      d.- Planilla de depósito del Banco Banesco Nº 322410777, de fecha 4 de enero de 2008, por la cantidad de Bs. 2.000.000.

      e.- Planilla de depósito del Banco Banesco Nº 322650849, de fecha 6 febrero de 2008, por la cantidad de Bs. 2.000,

      f.- Planilla de depósito del Banco Banesco Nº 270553520, de fecha 6 de marzo de 2008, por la cantidad de Bs. 4.000.

      g.- Planilla de depósito del Banco Banesco Nº 273499530, de fecha 21 de mayo de 2008, por la cantidad de Bs. 2.000.

      h.- Planilla de depósito del Banco Banesco Nº 273499531, de fecha 21 de mayo de 2008, por la cantidad de Bs. 2.000.

      i.- Planilla de depósito del Banco Banesco Nº 288859079, de fecha 16 de julio de 2008, por la cantidad de Bs. 2000.

      j.- Planilla de depósito del Banco Banesco Nº 268903741, de fecha 22 de agosto de 2008, por la cantidad de Bs. 2000.

      k.- Planilla de depósito del Banco Banesco Nº 272138005, de fecha 2 de octubre de 2008, por la cantidad de Bs. 2000.

      l.- Planilla de depósito del Banco Banesco Nº 366807153, de fecha 1º de noviembre de 2008, por la cantidad de Bs. 4000.

      m.- Planilla de depósito del Banco Banesco Nº 366900177, de fecha 20 de noviembre de 2008, por la cantidad de Bs. 4000.

      Asimismo, en el lapso probatorio, solicitó prueba de informes, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los efectos de que se oficiara a BANESCO BANCO UNIVERSAL y AL BANCO EXTERIOR C.A., y se solicitara información, sobre si los mencionados depósitos, se habían realizado en la cuenta corriente Nº 01340038580383085616 a favor de la ciudadana F.M. y a favor de A.M. C.A, la cual no fue tramitada.

      Ahora bien, respecto al valor probatorio de dicho depósito bancario, en sentencia Nº 877, dictada en fecha veinte (20) de diciembre de dos mil cinco (2005), por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia se señaló:

      “…La norma denunciada alude a documentos privados emanados de un tercero, por lo tanto, es menester dilucidar igualmente si los depósitos bancarios representan documentos privados emanados de un tercero.

      Ahora bien, el Dr. Valmore A.A., en su libro Los Depósitos Bancarios, nos indica lo siguiente:

      se entiende por depósito bancario, el acto por el cual una persona entrega a un banco una suma de dinero con la obligación para el banco de restituirla a la primera solicitud o en la fecha que se hubiere convenido

      . (Valmore A.A., Los Depósitos Bancarios, Universidad Central de Venezuela, Sección de Publicaciones, Caracas 1955).

      Las operaciones bancarias, no siempre se encuentran respaldadas por una sola figura jurídica, pues en reiterados casos convergen en una misma operación, distintas figuras jurídicas que se entrelazan unas a otras y así resulta, o nacen determinadas operaciones bajo la regulación de distintas figuras jurídicas.

      En este sentido, el aludido autor en el trabajo antes citado, nos señala nuevamente lo siguiente:“…Si bien los actos bancarios por su naturaleza especial no presentan la configuración típica de los contratos tradicionales, se los asimilaba a ellos y así se aplicaban a estas operaciones bancarias las disposiciones sobre el mutuo, sobre el depósito o sobre el mandato (…) Esto explica que a una operación de banco sea necesario aplicar disposiciones referentes a diversos tipos de contrato. No se trata de dos operaciones distintas reguladas por sus respectivos modos contractuales, sino de una única operación que por su complejidad participa de las características de diversas categorías contractuales…”.

      Tal es el caso de la operación de depósito bancario, en la cual emergen características propias de los contratos de mandato, depósito y prestación de servicio.

      En efecto, no cabe duda, que la banca privada presta un servicio a sus clientes, de ahí que nace entre el banco y la persona que apertura una cuenta, por ejemplo, un contrato de servicio, donde a su vez, se materializará la figura del mandato, por cuanto el cliente bien sea cuenta ahorrista o cuentacorrentista, por ejemplo, le permite al banco como mandatario, recibir en su nombre determinados bienes, títulos valores, moneda, cantidades de dinero, etc.

      Vale decir, existe una relación de intermediación por parte del banco, con respecto a terceras personas, actuando en nombre del cliente del banco (mandante), que permite evidenciar la figura del mandato en esas operaciones, no obstante que se establezcan dentro del marco de una figura jurídica específica, por ejemplo, contrato de ahorros.

      Por ello, cuando las entidades bancarias reciben el dinero de terceras personas, para ser depositado en una determinada cuenta, el banco no actúa en nombre propio, lo recibe en nombre de su cliente, vale decir mandante y, la planilla de depósito bancario, por consiguiente, no puede considerarse como un documento emanado propiamente de un tercero, sino que representa un documento que certifica un tercero y que en su formación han intervenido dos personas, por un lado el banco que certifica la operación y recibe el dinero como (mandatario), en nombre del titular de la cuenta (mandante) y el depositante quien puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta.

      En el caso sub iudice, en los depósitos bancarios figura como depositante el accionado, quien acompañó como medio de prueba dichos depósitos o planillas de depósitos con el propósito de probar el pago y así oponerse a la ejecución de hipoteca incoada.

      No obstante, el accionante- quien formula la presente denuncia- estima que estos depósitos deben ser ratificados mediante la prueba de testigos, a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, ya que constituye un documento emanado de un tercero.

      Este planteamiento, no lo comparte la Sala, por cuanto como se señaló anteriormente, los depósitos bancarios no son documentos que se forman de manera unilateral por parte de un tercero, los bancos. En su formación participan el depositante y el banco, quien recibe el dinero en nombre de su mandante- el titular de la cuenta- y certifica el depósito mediante símbolos y validación propios de esa operación e institución bancaria y no a través de una firma.

      Ahora bien, de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, facultad que realiza la Sala en virtud de la naturaleza de la presente denuncia, se aprecia que el accionado figura como depositante en dichos depósitos bancarios y considerando que en esta operación bancaria media también la figura del mandato, y la de prestación de un servicio, donde el banco actúa como mandatario e intermediador del titular de la cuenta con terceros, no podría considerarse en este caso los depósitos bancarios como un documento emanado de un tercero.

      En efecto, como consecuencia de esta relación de mandato e intermediación por la prestación de un servicio, el dinero al ingresar en la cuenta es recibido por el propio titular de la cuenta, no por el banco. Esto permite concluir, considerando que el demandante es el titular de la cuenta y, el depositante el accionado, que los depósitos bancarios que cursan en autos no son documentales propiamente emanadas de un tercero.

      Por el contrario, esta Sala estima que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental.

      Las tarjas se encuentran previstas en nuestro Código Civil en su artículo 1383, que textualmente dispone lo siguiente:

      Las tarjas que corresponde con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal

      .

      El Dr. J.E.C.R., expone el significado de las tarjas de la siguiente manera:

      …las tarjas en su versión más primitiva, consisten en dos listones o pedazos separados de madera, cuero u otro material, los cuales reposan en poder de cada parte, y que en materia de ventas a crédito, cada vez que el vendedor entrega mercancías al comprador, juntan los dos listones o pedazos y sobre ellos, a su vez en el mismo instante y con un mismo movimiento, se efectúa una marca que abarca a ambos. Cada muesca corresponde a una entrega, y la coincidencia de las muescas en ambos listones, prueba el número de entregas. Si tomamos en cuenta que el CC contempló a las tarjas dentro de la pruebas por escrito, debemos rechazar que dicho Código se esté refiriendo con exclusividad a la forma primitiva expuesta, y por ello, pensamos que los documentos-tarjas (escritos) siempre ha sido posible emitirlos conforme al CC, quien además, no los prohibe. Esto sin que importe si las tarjas escritas emanan de máquinas, o son suscritas…

      . (Jesús E.C.R., Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo II, Pag 92).

      Por otro lado, en un valioso trabajo contenido en la revista de derecho probatorio dirigida por el Dr. J.E.C., elaborado por la Dra. M.L.T.R., se sostiene igualmente que las planillas de depósitos bancarios constituyen documentos asimilables a las tarjas, y en ese sentido se puntualiza lo siguiente:

      …Hoy día hay una serie de documentos escritos o impresos que pueden asimilarse a las tarjas, tales como los vouchers de las tarjetas de crédito, las planillas de depósito de los bancos y por qué no incluir aquí, las notas de consumo de servicios públicos. En el caso de los documentos escritos tipo tarjas, cada parte conserva un original idéntico, que debe guardar coincidencia con el otro original, el elemento característico de estos instrumentos es la coincidencia, lo cual se evidencia del artículo 1383 del CC,. Anteriormente transcrito; de acuerdo con él, para que las tarjas hagan fe entre las partes, es requisito indispensable que éstas se correspondan entre sí, no siendo importante, y hasta irrelevante, la firma de los ejemplares

      …

      …Omisis…

      …Es importante señalar que desde el momento en que la nota de consumo ha sido validada efectivamente por el cajero, es cuando queda evidenciado el uso de este documento-tarja, pues tal actividad indica que la misma se utiliza normalmente para cancelar los cargos realizados por el uso del servicio público contratado, así como demuestra que el organismo que presta el servicio tiene el documento-tarja, que debe contener la misma seña de cancelación. La nota de validación la podemos asimilar a las muescas o marcas que se les hacía en un mismo instante y con un solo movimiento a las formas primitivas de las tarjas, pues, el corresponder ambas notas de validación, se prueba la cancelación del servicio. (…) los documentos-tarjas son medios de prueba admisibles en juicio, forman parte del elenco de pruebas nominadas (comúnmente llamadas legales).Revista de Derecho Probatorio, Tomo 9, Paginas 355 -360).

      Es preciso destacar igualmente, que los depósitos bancarios vistos como documentos-tarjas no puede considerarse documentos públicos, por cuanto en su formación no interviene ab initio, un funcionario público o particular facultado para dar fe pública por ley. Este documento nace privado y en su contenido constan los símbolos probatorios capaces de demostrar su autoría y, por ende, su autenticidad.

      Una característica particular de las tarjas y de los depósitos bancarios, es que los mismos carecen de la firma de su autor, recordemos que se trata de un documento que se forma por la intervención de dos personas, por una parte el banco y por la otra el depositante, lo que podría dificultar la determinación de su autoría, pues el banco se limita a imprimir electrónicamente la validación, mediante un grupo de números, signos y señas, por otro lado, le imprime a la tarja un sello húmedo con el símbolo y nombre del banco, no impide que ello ocurra, por cuanto los símbolos probatorios que constan en su contenido, son capacez de permitir la determinación de su autoria.

      En la obra citada supra, contenida en la Revista de Derecho Probatorio N°V 9, la autora interpretando el valor probatorio de las notas de consumo de servicio eléctrico, vistas como tarjas igualmente, hace la siguiente afirmación:

      “…El caso de las notas de consumo (…) es muy peculiar, debido a que las mismas carecen de firmas, lo que hace un tanto difícil determinar su autoría (autenticidad en sentido estricto), por lo que se hace necesario indagar dentro de su contenido para ubicar rasgos, señas o símbolos que permitan identificar la fuente de quien emanaron. Entramos aquí en el mundo de los Símbolos Probatorios.

      …el símbolo probatorio no indica un hecho, lo representa, y ante el signo, quien lo ve, por fuerza directa o indirecta de la ley, debe creer que un hecho en particular ha sucedido, el cual está representado (vuelto a presentar) por el símbolo…Del símbolo nace una presunción…No es puridad un medio de prueba, el no es un vehiculo de transporte de hechos al proceso, él aparece grabado o estampado en un bien y es transportado a la causa junto con ese bien, por los medios capaces de hacer el traslado; pero, cuando ingresa al expediente, como una abstracción hace presumir iuris tantum un cúmulo de situaciones que se comprendían en él sin que exista una razón lógica o natural fuera del mandato legal, entre el signo y todo lo que representa…Pero, los símbolos probatorios, al revés de los hechos que hacen presumir, no está dirigidos al Juez para que fije un hecho desconocido, sino que tiene como destinatarios al público, ya que ellos producen como otro efecto jurídico, al ser garantía, información o identificación de alto nivel masivo. Esta característica hace que los símbolos de por sí sean autenticantes…

      (Cabrera Romero.Oc.II.122.) .

      En relación con lo anteriormente expuesto, las notas de consumo de los servicios de energía eléctrica y teléfono, poseen un símbolo probatorio, representado, a través de un logotipo en el primer caso y de las siglas identificadoras al segundo caso, los cuales son reconocidos comúnmente por todas las personas por cuanto el mismo se ha incorporado a nuestro quehacer diario, lo que quiere decir que no hace falta demostrar su autoría por medio de la firma, sino la misma la vamos a demostrar con la autenticidad que emana de un hecho público y notorio como lo son los símbolos representativos característicos de estas empresas.

      Las consideraciones expuestas permiten concluir que los depósitos bancarios no constituyen documentos emanados de terceros, sino tarjas, lo cual evidencia que el formalizante no tiene razón al haber afirmado que era necesaria su ratificación mediante prueba testimonial, la cual ha debido ser promovida en el juicio.

      Si bien es cierto que las planillas de depósito no constituyen un medio de prueba libre, por ser asimilable a las tarjas y, por ende, ser un medio de prueba consagrado en forma particular en la ley, respecto del cual existe regla legal expresa que regula su eficacia probatoria, como es el artículo 1.383 del Código Civil, lo cierto es que ello no fue alegado por el formalizante ni forma parte de esta denuncia, y en todo caso, el error cometido por el juez de alzada respecto de la calificación jurídica de la prueba y su eficacia no sería determinante en el dispositivo del fallo, pues de haber aplicado el juez el artículo 1.383 del Código Civil, en lugar de los artículos 1.363 y 1.364 del mismo Código, la conclusión sería la misma: se trata de un medio eficaz capaz de dar fe de su contenido.

      De manera tal que, independientemente del examen de los comprobantes de depósitos efectuados por la parte demandada, promovidos como pruebas, conforme a la jurisprudencia antes transcrita. Se le da valor probatorio, en virtud que fueron reconocidos por la parte accionante cuando expresó lo siguiente:

      …efectuada en la cuenta de mi representada Inmobiliaria A.R. S.R.L., en la persona de la Presidenta…… ciudadana F.M. CONDORELLI…

      Analizados los medios probatorios aportados a los autos por las partes intervinientes, considera por tanto, esta Juzgadora que ha quedado demostrado lo siguiente:

      Que existió una relación arrendaticia entre la sociedad mercantil A.R. S.R.L., y la sociedad mercantil La Pedrera C.A., sobre un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Avenida Oeste (6) esquina la Gorda, El Silencio, jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, local comercial “B”, que forma parte del edificio MORBELL.

      Que el contrato de arrendamiento había entrado en vigencia a partir del primero (1º) de diciembre de año dos mil (2000), que en la cláusula tercera las partes habían acordado que el canon de arrendamiento debían ser cancelados dentro de los quince (15) días siguientes a la fecha del vencimiento.

      Que la duración del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, tendría una duración de un (1) año, tal y como quedó establecido en la cláusula cuarta, prorrogables por períodos iguales, salvo que una de las partes comunicara a la otra en cualquier oportunidad antes del vencimiento la voluntad de no continuar con el contrato. Por lo cual estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado y no a tiempo indeterminado, tal como lo señaló la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, al pretender señalar que el mismo se había convertido a tiempo indeterminado, porque ninguna de las partes había manifestado por escrito o verbalmente el deseo de no continuar con la relación arrendaticia, según lo convenido.

      Es decir, dicho argumento no es procedente, precisamente, porque de la cláusula cuarta, se desprende que estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado que se prorrogaba por períodos iguales al inicial, de no cumplirse con las comunicaciones antes referidas.

      De manera tal, que al haber continuado la relación arrendaticia en los términos pactados, nos encontramos en presencia de una relación a tiempo determinado, como ya se dijo. Y así se decide.

      Siguiendo con las pruebas aportadas, mediante Resolución Nº 009750 de la Dirección General del Inquilinato de fecha tres (3) de noviembre de dos mil cinco (2005), se había establecido una nueva regulación de alquileres, estableciéndose el canon de arrendamiento máximo mensual del inmueble identificado como Edificio Morbell, ubicado en la Avenida Baralt con esquina La Gorda, Urbanización El Silencio de la Parroquia Catedral, objeto del contrato de arrendamiento, por un monto de Mil Novecientos Sesenta y Tres Bolívares Fuertes con Catorce Céntimos (Bs.f 1.963,14).

      Sobre la base de ello, tenemos:

      Ahora bien, aprecia este Tribunal que la actora en su libelo de demanda indicó que la parte demandada había dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio del año dos mil ocho (2008), a razón de Un Mil Novecientos Sesenta y Tres con Catorce Céntimos (Bs. f 1.963,14) cada una, conforme a la Resolución Nº 009750 de fecha tres (3) de noviembre del año dos mil cinco (2005), emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.

      La demandada en su contestación al fondo de la demanda, señaló, lo siguiente: que en transcurso del año 2008, se le había depositado a nombre de la ciudadana F.M., presidenta de la Inmobiliaria Rivera S.R.L, quien aceptaba y convalidaba, el modo de la forma de pago realizada, las cantidades de dinero que indicaba con Nº de depósito, fecha y monto, y que los mismos, correspondían a los siguientes pagos:

      6 de marzo de 2008, correspondiente a los meses de diciembre del año 2007 y enero de 2008;

      21 de mayo de 2008, correspondiente al mes de febrero 2008;

      21 de mayo de 2008, correspondiente al mes de marzo de 2008;

      16 de julio de 2008, correspondiente al mes de abril de 2008;

      22 de agosto de 2008, correspondiente al mes de mayo de 2008;

      2 de octubre de 2008, correspondiente al mes de junio de 2008;

1. de noviembre de 2008, correspondiente a los meses de julio- agosto de 2008.

   Y asimismo señaló, que no tenía pendiente pago alguno a la parte actora por deudas del año 2007.

   Ahora bien, tal como se señaló la parte demandada alegó encontrarse solvente y, que según no adeudaba monto alguno, por concepto de canon de arrendamiento.

   Y la parte actora, señaló en el lapso probatorio que los depósitos antes referidos, correspondían la cancelación de cánones correspondientes al año 2007.

   Pasa entonces este Tribunal analizar si las referidas consignaciones, pueden tenerse como válidas a tenor de lo previsto por la ley de la materia, como apunta la demandada y pueden producir efecto liberatorio; o, si por el contrario, son extemporáneas como afirma la parte demandante.

   En ese sentido, observa el Tribunal lo siguiente:

   El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de Ley entre las partes, esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento y en las diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse durante su vigencia.

   En este orden de ideas se mantiene que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la Ley, es decir, el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena el artículo 1.264 del Código Civil que reza: “…Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”; lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada. El Juez, en caso de controversia condenará ineludiblemente al deudor e ejecutar la prestación, prescindiendo de criterios subjetivos que atemperen o mediaticen la ejecución de la obligación.

   En la cláusula tercera del contrato de arrendamiento reconocido por ambas partes, se estableció, que cuando la arrendataria no hubiese cancelado el alquiler mensual, dentro de los quince (15) días siguientes a la fecha de vencimiento, la arrendadora tendría derecho a solicitar la resolución del contrato y la inmediata desocupación del inmueble, sin estar obligado a ningún aviso previo.

   Como fue señalado, constan en autos planillas de depósitos correspondientes a los cánones de arrendamientos, de los meses ya referidos, efectuados por la parte demandada, a los cuales este Juzgado Superior les atribuyó valor probatorio, como quedó establecido en este fallo.

   Por un lado, la demandada aduce que no adeudaba las pensiones que le fueron demandadas, toda vez que realizó las consignaciones correspondientes; y por el otro, la parte actora, invoca las consignaciones efectuadas por el arrendatario para demostrar la extemporaneidad, lo que a su criterio, prueban la morosidad del arrendatario en el pago de su obligación principal.

   Ahora bien, ante la situación planteada en este caso en concreto, pasa hacer las consideraciones siguientes esta sentenciadora:

   Si bien es cierto, tal como lo ha señalado la representación de la demandada, esta última, realizó los depósitos en la cuenta ya referida, a la arrendadora.

   No es menos cierto que, todos los depósitos fueron hechos de manera extemporánea.

   Además de ello, aprecia esta sentenciadora, que para la fecha de interposición de la demanda como lo fue el día once (11) de agosto de dos mil ocho (2008), el arrendatario no había aún depositado en la cuenta tantas veces referida, los cánones correspondientes a los meses de mayo, junio, julio y agosto del dos mil ocho (2008).

   Por lo que a criterio de quien aquí decide, la parte demandada no dio cumplimiento a sus obligaciones conforme fue pactado en el contrato, el cual como he sabido es ley entre las partes.

   El hecho que el pago del canon de arrendamiento, se realice a través de depósito bancario, no implica que el arrendatario tenga la potestad de realizarlos, en oportunidades distintas a las pactadas, porque ello lleva consigo la falta de cumplimiento de sus obligaciones.

   El pago, acorde a las directrices del derecho común, no libera al deudor por el hecho de efectuarse, si no cumple con los requisitos de validez, de igual manera, la consignación arrendaticia, no libera al arrendatario por la simple circunstancia de realizarse, a menos que sea legítima, vale decir, acorde con lo pactado convencionalmente, o conforme a las normas especiales que regulan la consignación de alquileres inmobiliarios.

   Siendo que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es clara al establecer que el arrendatario, está en la obligación de cancelar los cánones de arrendamiento, conforme a lo pautado, mal puede establecerse, como válido un pago por haberse hecho en una cuenta bancaria relacionada como en este caso con la arrendadora, y menos aún cuando no hay lugar a duda de la inconformidad del arrendador cuando para la fecha, como ya se dijo, de interposición de la demanda, aún ni siquiera se habían depositado los meses antes referidos, en la oportunidad en que correspondía, conforme a lo pactado convencionalmente, y los otros se habían depositado de manera extemporánea, por lo que, ha quedado demostrado que la arrendataria no dio cumplimiento a sus obligaciones, conforme a lo convenido en el contrato de arrendamiento, y es por ello, que la presente demanda de resolución de contrato, debe prosperar. Y así se decide.

   En vista de lo anterior, es forzoso concluir que la apelación interpuesta en fecha tres (03) de octubre de dos mil once (2011), por el abogado W.B.T., en su condición de apoderada judicial de la parte actora, sociedad mercantil INMOBILIARIA A.R. S.R.L., en contra de la decisión de fecha veintiuno (21) de junio de dos mil once (2011), dictada por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, debe ser declarada CON LUGAR y en consecuencia, la decisión recurrida debe ser revocada. Así se establece.

   DISPOSITIVO

   Por las razones y consideraciones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

CON LUGAR la apelación interpuesta en fecha tres (03) de octubre de dos mil once (2011), por el abogado W.B.T., en su condición de apoderada judicial de la parte actora, sociedad mercantil INMOBILIARIA A.R. S.R.L., en contra de la decisión de fecha veintiuno (21) de junio de dos mil once (2011), dictada por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Se declara CON LUGAR la demanda de resolución de contrato interpuesta por sociedad mercantil INMOBILIARIA A.R. S.R.L., contra sociedad mercantil LA PEDRERA, C.A, ambas ya identificadas. En consecuencia, queda resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes; y, se ordena a la parte demandada, sociedad mercantil LA PEDRERA, C.A, hacer entrega a la parte actora sociedad mercantil INMOBILIARIA A.R. S.R.L., del inmueble arrendado, constituido por un local comercial distinguido con la letra “B” que forma parte del Edificio Morbell, situado en la Avenida Oeste (6), Esquina La Gorda, El Silencio, Municipio Libertador del Distrito Capital.

Se condena a la sociedad mercantil LA PEDRERA, C.A. a cancelar a la parte actora, sociedad mercantil A.R. S.R.L, por concepto de daños y perjuicios, el monto de TRECE MIL SETECIENTOS CUARENTA Y DOS BOLÍVARES FUERTES (Bs., 13.742,00).

Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Se ordena notificar a las partes de la presente decisión a tenor de lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Queda revocado el fallo recurrido.

Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de septiembre del año dos mil doce (2012). AÑOS: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.-

LA JUEZ

DRA. EVELYNA D’ APOLLO ABRAHAM.

LA SECRETARIA

MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ

En esta misma fecha, a las doce de la tarde (12:00 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA

MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ