Decisión de Juzgado Cuarto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 2 de Febrero de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 2 de Febrero de 2010

199º y 150º

ASUNTO: AP11-R-2009-000544

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil INMOBILIARIA M.C., constituida e inscrita debidamente por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Capital) y Estado Miranda, el día 28 de Junio de 1.982, bajo el Nº 22, Tomo 81-A-Sgdo.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos, J.R.P. y M.T.R.B., Venezolanos, de este domicilio, abogados en ejercicio, e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 32.581 y 13.315, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano BALDOMIR G.D., Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-2.891.001

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadana, M.B., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 17.181.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. (APELACIÓN).

SENTENCIA: DEFINITIVA.

-I-

Subieron a esta alzada las presentes actuaciones, en virtud de la apelación interpuesta por la representación Judicial de la parte demandada, anteriormente identificada, y oída en ambos efectos por el Juzgado Noveno de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado antes mencionado, en fecha 28 de Septiembre de 2.009, quien ordenó remitir el expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y en virtud a la distribución le corresponde a esta Superioridad conocer de la presente apelación.

Se dio inicio al presente procedimiento de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, mediante escrito libelar presentado por los abogados J.R.P. y M.t.R.B., antes identificados, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA M.C., mediante el cual alegaron entre otras cosas lo siguiente:

Que a la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA M.C., le fue adjudicada en plena propiedad, un edificio denominado “VAM”, constante de Trece pisos (13) pisos, con ochenta (80) apartamentos, todo de conformidad con el acta de adjudicación Judicial que corre inserta en el expediente Nº Q-73, la cual es una solicitud de quiebra de la Sociedad Mercantil llamada SIMANTOB, C.A.

Asimismo la representación de la parte actora agregó que dio en arrendamiento un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 102, situado en el edificio VAM, ubicado en la Avenida A.B., Parroquia El Recreo, Jurisdicción, Municipio Libertador del Distrito Capital; al ciudadano BALDOMIR GONZALEZ, antes identificado.

En fecha 16 de Abril de 2.007, el Juzgado de la causa, Juzgado Décimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, dicto providencia donde admitió la presente demanda, ventilando la misma por el procedimiento Breve contemplado en los artículos 881 y siguientes de nuestro Código Adjetivo, así pues se ordeno el emplazamiento de la parte demandada, a los fines que diera contestación a la demanda incoada en su contra.

Posteriormente en fecha 21 de Mayo de 2.007, el Tribunal de la causa dicto auto donde revoca la providencia de admisión antes descrita y dicta otro, esto, por cuanto se incurrió en un error material involuntario al emplazar a una persona que no era parte en el juicio.

Subsanado el error antes mencionado y culminados los tramites inherentes a la citación personal de la parte demandada, en fecha 06 de Marzo de 2008, el ciudadano H.D.I.R., en su carácter de Defensor Judicial de la parte demandada en el presente Juicio, procedió a dar contestación a la demanda incoada en contra del ciudadano BALDOMIR GONZALEZ, antes identificado, negando, rechazando y contradiciendo la demanda en todos y cada uno de sus términos y dejando expresa constancia de la imposibilidad de comunicarse con el ciudadano antes mencionado quien es la parte demandada en el presente Juicio.

Abierto de pleno derecho el brevísimo lapso para evacuar y promover pruebas en el presente procedimiento, en fecha 31 de Marzo de 2.008, compareció el ciudadano BALDOMIR GONZALEZ, antes identificado, y debidamente asistido de abogado, consigno un escrito de alegatos entre los cuales solicitó la reposición de la causa; por otro lado y en fecha posterior el ciudadano en cuestión consignó escrito de pruebas contentivo de Tres (03) folios útiles y varios anexos.

Bajo este mismo contexto, se observa que la representación Judicial de la parte actora también hizo uso de su derecho probatorio al consignar sendo escrito de promoción de pruebas en fecha 07 de Julio de 2.009, a lo cual en esa misma fecha el Juzgado de la causa se pronuncio sobre la admisibilidad de las mismas y a su vez en dicha providencia se pronuncio sobre las pruebas promovidas por la parte demandada.

Posteriormente en fecha 06 de Mayo de 2.008, el Juzgado Aquo, dicto auto donde repone la causa al estado que la parte demandada de contestación a la demanda incoada en su contra, en tal sentido en fecha 16 de Junio de 2.009, la parte demandada contesto la demanda y promovió las cuestiones previas contenidas en los ordinales 7 y 11 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, y a su vez negó rechazo y contradijo a todo evento la demanda incoada en su contra.

Luego de dicha reposición de la causa y consumada la trabazón de la Litis, el presente Juicio se abrió a pruebas de pleno derecho, lapso este, donde las partes litigantes hicieron uso de su derecho probatorio, ahora bien culminado dicho lapso probatorio, y siendo la oportunidad para dictar Sentencia en la presente causa, el Juzgado Aquo, en fecha 28 de Septiembre de 2.009, dicto Sentencia declarando con lugar la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento y en consecuencia se ordeno la entrega del inmueble objeto del presente Juicio.

Interpuesto el recurso ordinario de apelación, contra de la Sentencia de fechan 28 de Septiembre de 2.009, el Juzgado A quo, oyó dicho recurso en doble efecto y de conformidad con los artículos 290 y 891 ambos del Código de Procedimiento Civil, procediendo pues, a remitir el físico del expediente al Juzgado Superior Jerárquico en funciones de Distribución, para que este ultimo le asigne de manera aleatoria el conocimiento de la presente causa a un Juzgado Superior.

Distribuida la presente causa, en fecha 10 de Noviembre de 2.009, quien aquí describe los hechos se avoco al conocimiento de la presente causa y se fijo para el Décimo (10º) día a esa fecha a los fines de dictar Sentencia.

-II-

Planteada en los términos anteriores la presente controversia, éste Tribunal pasa a dictar sentencia previa las siguientes consideraciones:

DE LAS CUESTIONES PREVIAS

La representación Judicial de la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda, opuso la condición o plazo pendiente contenida en el ordinal 7 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a que no es cierto que el ciudadano BALDOMIR G.D., antes identificado, sea el arrendatario de la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA M.C., C.A., antes identificada, por cuanto dicha sociedad Mercantil actora, propietaria del edificio VAM, por adjudicación, decidió destinar para ser enajenado por el sistema de propiedad horizontal, y constituyó un documento de condominio debidamente protocolizado por ante la oficina del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 48, Tomo 36, Protocolo primero, el día 31 de Mayo de 1.984, donde expresa esa voluntad y que debido a esa manifestación dicha voluntad adquirió publicidad.

Asimismo alego la parte demandada, que en virtud que existe la anterior oferta publica y de conformidad con lo establecido en los artículos 1137 y 1161 del Código Civil venezolano, se dio el acto jurídico el cual por la negativa de la parte actora no ha sido perfeccionado.

Ahora bien dentro del contexto que se a.c.a.e. Sentenciador, decidir si la defensa previa o cuestión previa opuesta por la representación Judicial de la parte demandada es procedente o no y en tal sentido se observa; que tal como lo asienta la sentencia del Juez de la causa, al actor le incumbe la carga de alegar ( y de probar, se agrega por parte nuestra) los hechos que esgrime en su defensa, pero la calificación de la defensa deducida es de la plena soberanía de los Jueces, no por lo que al respecto hayan afirmado las partes en la contienda judicial, ya sea en el libelo la parte actora, o en su contestación la demandada, sino a lo que se desprende de la verdadera naturaleza del asunto y ello es posible mediante la aplicación del principio “ Iura novit curia “, matizado en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, en el que las partes, mediante la invocación de determinadas normas de derecho colaboran con el Juez en la solución del asunto sometido a su consideración, pero no por ello puede pensarse que el Juez deba estar atado de manos a los que únicamente hayan sostenido las partes. Si el Juez considera que la ley aplicable al caso es otra, puede perfectamente apartarse de la calificación que haya hecho el demandante (subrayado de este tribunal) y así, de esa manera, observar las normas de derecho adecuadas para el caso de que se trate.

Por lo tanto, en conformidad con el criterio sustentado en la sentencia apelada, este Juzgador, deduce que el demandado opuso dicha cuestión previa procurando que este Tribunal o en su caso, el Tribunal de Merito es decir el Juzgado Noveno de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, resuelva una acción que en principio no esta propuesta por cuanto no consta en autos y aparte seria una demanda totalmente independiente de la que aquí se ventila y por ende mal pudiera el Juzgado de la causa solventar tal controversia con relación a la existencia de una titularidad de propiedad; en consecuencia esta cuestión previa referente al ordinal 7 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil debidamente opuesta por la parte demandada de autos, no debe prosperar en derecho tal y como lo adujo el Juzgado Aquo. Y ASÍ SE ESTABLECE

Por otro lado y con respecto a la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debidamente opuesta por el ciudadano BALDOMIR G.D., antes identificado, en su escrito de contestación a la demanda, el demandado pretende que el Tribunal de Merito declare con lugar dicha cuestión Previa en virtud que la parte actora acciona por vía de resolución de contrato de arrendamiento y presente como documento fundamental un contrato de arrendamiento privado y suscrito en fecha 01 de Enero de 1.965, el cual según aduce el demandado se indetermino en el tiempo y por ende se tiene que declarar con lugar la cuestión propuesta por esa representación Judicial.

Ahora bien, para decidir la cuestión previa propuesta por la parte demandada, este Tribunal considera necesario citar la Sentencia de la Sala de Casación Civil, de fecha 04 de Abril de 2.003, Ponente Magistrado Dr. F.A., Sentencia Nº 0138; la cual en su extracto reza lo siguiente: “…El Juez de la recurrida considero que el supuesto de hecho contenido en el art. 140 del CPC es uno de los casos a los que se refiere el ord. 11 del art. 346 ejusdem. En otras palabras, considero que la prohibición de admitir la acción propuesta a que se contrae la citada regla, es aplicable a aquellos casos donde se ejerza en nombre propio un derecho ajeno. Se equivoca el Juez de alzada puesto que para no admitir la acción propuesta requiere que tal prohibición sea expresa y clara, y que en términos objetivos no exista la menor duda de que la Ley niega la tutela jurídica o ciertos intereses hecho valer a juicio. En cambio en el art. 140 del citado CPC…, se refiere a la cualidad o interés de las personas para intentar la acción lo que supone pronunciamiento sobre el fondo que debe declararse en la Sentencia definitiva y no incidentalmente en una decisión interlocutoria…”

Dicho esto este Tribunal considera, que la defensa opuesta por la parte demandada no puede ser enmarcada en una cuestión previa, ya que la misma debe ser resuelta con el fondo de la demanda puesto que la indeterminación o determinación de tiempo del contrato se debe analizar junto con los requisitos de fondo y las pruebas aportadas en el trascurso de la contienda Judicial, en tal sentido este sentenciador difiriendo en la motivación con el Juzgado de la causa, declara sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada por cuanto dicha defensa se va a dilucidar en el cuerpo motivo de la Sentencia del fondo de la presente controversia. Y ASI SE DECIDE.

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

Planteada en los términos anteriores la presente controversia, y resuelto lo anterior, éste Tribunal en función de Alzada pasa a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido, previa las siguientes consideraciones:

La parte actora en su libelo, señala que tiene suscrito con la parte demandada un contrato de arrendamiento escrito y privado a tiempo determinado y por su parte la representación Judicial de la parte demandada adujo en su escrito de contestación que dicho contrato se indetermino en el tiempo por cuanto el mismo empezó desde el día 01 de enero de 1.966; a tal efecto se hace necesario precisar, la figura de cómo un contrato se indetermina en el tiempo y ella no es otra que la jurídicamente famosa Tacita reconducción:

A este respecto, nuestra doctrina patria señala lo siguiente: “La figura de la tácita reconducción en el derecho venezolano, esta prevista en tres artículos del Código Civil; el primero se encuentra en el Capítulo II del Título VIII, Libro II, este capítulo se refiere a “Reglas Comunes al Arrendamiento de Casas y de predios rústicos”, y es el artículo 1.600; el segundo artículo, o sea el 1.614, se halla en la Sección I del referido Capítulo II, “Reglas particulares sobre arrendamiento de casas”, y el tercero, o sea, el 1.627 (in fine), está contenida en la Sección Segunda, intitulada “Reglas particulares sobre el arrendamiento de predios rústicos”; si se analizan estos tres artículos, se observa que los dos primeros, o sea, el 1.600 y el 1.614, son casi iguales, con simples diferencias de redacción, pues ambos se refieren a contratos de arrendamiento por tiempo determinado en los cuales, a la finalización del término el inquilino queda y se le deja “en posesión de la cosa”, en el primer artículo, y “ocupando la casa”, en el segundo, sin oposición del propietario y en ambos el legislador declara que el arrendamiento se presume renovado, en las mismas condiciones, dice el artículo 1.614, más explicito en esto que el 1.600; y, finalmente en ambos se dice que su efecto se regula por las disposiciones relativas a los contratos por tiempo indeterminado…” (Estudios de Derecho Inquilinario, I.B.L., segunda edición, Diciembre 1.976, Pág. 79 y 80).

Con vista a la doctrina antes explanada y de una revisión exhaustiva de las actas y autos que conforman el presente expediente, esta Superioridad observa que el contrato de marras comenzó el día 01 de enero de 1.966, y de allí se ha venido prorrogando de manera simultanea por periodos de tiempo iguales, esto debido al contenido de la cláusula Tercera, del contrato de marras, la cual establece, que el contrato se renovará automáticamente por periodos iguales si, en efecto, ocurre que ninguna de las partes con un mes de anticipación, manifiesta de forma escrita la voluntad de la no renovación del mismo, en tal sentido y observando que no cursa en autos misiva o carta alguna donde se pueda verificar la voluntad expresa, de alguna de las partes contratantes con respecto a la renovación o no, del contrato objeto del presente debate, es sencillo concluir que dicho contrato es a tiempo determinado y que por ende siguen vigentes todas y cada una de los derechos y obligaciones que de el se derivan y que por consiguiente, la vía para dilucidar cualquier controversia entre las partes con respecto a este contrato de arrendamiento en efecto es la resolución de contrato, tal y como lo adujo el Juzgado de municipio. Y ASI SE DECLARA.

Resuelto lo anterior, tenemos que en el caso que nos ocupa se desprende, que efectivamente se trata de una relación arrendaticia; por lo que se considera forzoso para esta Superioridad; otorgarle pleno valor probatorio a la relación locativa alegada por el actor en su libelo y confirmada por el demandado al no haber desvirtuado dicho alegato en la secuela del presente Juicio y así declarar como cierto el contrato de Arrendamiento escrito con determinación de tiempo y suscrito entre las partes intervinientes en el presente proceso. Y ASI SE DECIDE.

Por otra parte, se tiene que doctrinariamente el Arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes llamada arrendador, se obliga a hacer gozar a la otra llamada arrendatario, de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.

El arrendamiento como contrato, presenta las siguientes características: Conmutativo: una vez celebrado las partes conocen las ventajas del mismo, así como las obligaciones a cumplir tanto de su parte como la contraprestación a recibir. Oneroso: ambas partes están obligadas a cumplir obligaciones dentro del contrato. No formal: sino más bien consensual a razón de que no tiene que cumplir formalidades esenciales para su formación. De Tracto Sucesivo: Su ejecución se verifica de manera continua y en este sentido, la obligación principal del arrendador es mantener al arrendatario en uso y disfrute de la cosa arrendada hasta que el contrato termine, mientras que la obligación del arrendatario es la cancelación consecutiva del canon de arrendamiento. Temporal: Sus efectos están limitados a un período de tiempo.

Así mismo, lo anterior se encuentra sustentado por la normativa del Código Civil en lo atinente a los artículos siguientes:

Artículo. 1159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. ” (Negrillas del Tribunal)

Esto conduce a que el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplirla en la misma forma como esta sujeto a cumplir las leyes, todo ello en v.d.P. de la Autonomía de la Voluntad de las Partes.

Articulo 1167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Subrayado de este Tribunal).

La parte demandante basa su pedimento en el hecho de existir contrato de arrendamiento con cánones vencidos desde el mes de Noviembre de 2.006 hasta el mes de Abril de 2.007, tal como lo refiere en escrito Libelar.

Al momento de consumarse la contestación al fondo de la demanda, la parte demandada alegó como defensa, la indeterminación de tiempo con respecto al contrato de marras, punto este que fue resuelto por este Juzgador en capitulo previo, sumado a esto, este Tribunal pudo constatar a través de las pruebas consignadas que la Sociedad Mercantil accionante, es la propietaria del inmueble objeto del presente Juicio y por ende la misma goza de la cualidad suficiente para accionar en contra del arrendatario, tal y como sucede en el presente juicio. Y ASI SE DECLARA.

Asimismo se observó que no consta en autos depósito alguno efectuados por la parte recurrente, por concepto de pago de pensiones de alquileres pendientes, que en efecto puedan desvirtuar la pretensión de la parte actora plasmada en su escrito Libelar. Y ASI SE DECLARA.

Así las cosas, observando el caso bajo estudio y valorados los argumentos producidos por la actora, este Tribunal concluye que siendo que se encuentra probado la existencia del contrato de arrendamiento, así como la veracidad de los hechos esgrimidos por la misma, no constando en autos probanza o argumento alguno esgrimido por el demandado que desvirtúen la pretensión del actor donde efectivamente se demuestre la solvencia al pago de los cánones de arrendamiento contraídas en el referido contrato; y enmarcándose esta Alzada al fundamento principal utilizado por la parte actora y ratificado por el Tribunal de la causa, referente a la omisión del pago de las pensiones de arrendamiento contenido en la cláusula Primera (1º) del Contrato de arrendamiento donde el arrendador podía pedir la restitución del inmueble de marras al arrendatario si sucedía, entre otras cosas la circunstancia de que el arrendatario no cumpliera cabalmente con los pagos de las cánones de arrendamiento; a tal efecto, a este Sentenciador le es sencillo concluir que la presente acción debe prosperar en derecho, por cuanto al haber sido demostrada la existencia de la relación jurídica que vincula al demandado, correspondía a este desvirtuar las pretensiones de la parte actora. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

-III-

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, emite los siguientes pronunciamientos:

PRIMERO

Se declara SIN LUGAR la Apelación interpuesta por la parte demandada, en contra de decisión dictada por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 28 de Septiembre de 2009. En consecuencia se CONFIRMA la decisión apelada, bajo una diferente motivación y se declara CON LUGAR la Demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoara la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA M.C., C.A., contra el ciudadano BALDOMIR G.D., ambas partes plenamente identificadas en el encabezado del presente fallo.

SEGUNDO

Se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de Enero de 1.965, sobre un inmueble, constituido por un apartamento distinguido con el Nº 102, situado en el edificio VAM, ubicado en la Avenida A.B., Parroquia El Recreo, Jurisdicción, Municipio Libertador del Distrito Capital y asimismo se le ordena a la parte demandada a hacerle entrega inmediata del referido inmueble a la parte actora libre de bienes y personas.

TERCERO

Se condena a la parte recurrente Ciudadano BALDOMIR G.D., antes identificado, a pagarle a la parte actora las pensiones de arrendamiento insolutas que van desde Noviembre de 2.006 hasta la Abril de 2.007, ambos inclusive, a razón de SEISCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 640,00), mensuales.

CUARTO

De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida.

QUINTO

Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso procesal respectivo, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo previsto en los artículos 251 y 233 ambos del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE, REGISTRESE y NOTIFIQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 4º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 2 de Febrero de 2010. 199º y 150º.

El Juez,

Dr. C.A.R.R.

La Secretaria

Abg. Maitrelly Vanessa Arenas

En esta misma fecha, siendo las 11:32 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria

Abg. Maitrelly Vanessa Arenas

Asunto: AP11-R-2009-000544

CAM/IBG/