Decisión de Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 14 de Diciembre de 2012

Exp. Nº AP71-R-2012-000479

Definitiva/Mercantil

Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento/Recurso.

Sin Lugar Apelación/Confirma/”D”

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

Vistos

, con sus antecedentes.

I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.

PARTE ACTORA: INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A., sociedad mercantil de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 23 de julio de 1993, bajo el Nº 42, Tomo 40-A-Sgdo.

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: MARÍA COMPAGNONE, S.A. e YVANA BORGES ROSALES, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, abogadas en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.156.897, V-2.911.283 y V-12.159.116 e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 6.755, 10.820 y 75.509, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: A.M.H.B., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-9.419.873.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: F.J.A.H., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 43.698.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

II. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.

Suben las presentes actuaciones ante esta alzada, en razón del recurso de apelación ejercido en fecha 14 de agosto de 2012, por el abogado F.J.A.H., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 06 de agosto de 2012, por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, contenidas en los ordinales 2º y 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; sin lugar la impugnación de la cuantía realizada por la parte demandada; con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato, incoada por la sociedad mercantil Inmobiliaria Fincareal, C.A., en contra de la ciudadana A.M.H.B.; y, condenó a la parte demandada en la entrega material real y efectiva de los inmuebles objeto de los contratos de arrendamiento, constituidos por las Oficinas Nos. 34 y 11 del edificio Bapgel, ubicado entre las Esquinas El Conde y Padre Sierra, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital.

Cumplida la distribución de ley, correspondió el conocimiento de la causa a esta alzada, que por auto de fecha 15 de octubre de 2012 (f. 426), la dio por recibida, entrada y fijó los trámites para su instrucción en segunda instancia, conforme lo establecido en los artículos 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 893 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con la sentencia Nº 1040 del 07 de julio de 2008, emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, expediente Nº 07-1568, bajo ponencia del Magistrado Dr. P.R.R.H..

En fecha 07 de noviembre de 2012, el abogado F.J.A.H., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada-recurrente, consignó escrito de conclusiones.

Por auto del 14.11.2012, se difirió por treinta (30) días continuos la oportunidad para dictar la sentencia definitiva.

III. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS.

Se inició el presente juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento, mediante libelo de demanda, presentado en fecha 12 de diciembre de 2011, por las abogadas M.C., S.A. e Y.B.R., en su carácter de apoderadas judiciales de la sociedad mercantil Inmobiliaria Fincareal, C.A., en contra de la ciudadana A.M.H.B., por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas.

Cumplida la distribución de ley, correspondió su conocimiento al Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que por auto de fecha 14 de diciembre de 2011 (f. 35), admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, conforme las reglas del procedimiento breve, conforme lo previsto en los artículos 1 y 2 de la Resolución Nº 2009-0006 de fecha 18/03/2009, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.152 de fecha 02 de abril de 2009, en concordancia con los artículos 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 881 del Código de Procedimiento Civil.

En diligencias de fecha 25 de enero de 2012, la abogada S.A.E., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, dejó constancia de haber consignado los fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa y de los emolumentos necesarios para la practica de la citación de la parte demandada.

En fecha 26 de enero de 2012, la ciudadana E.C., Secretaria del juzgado de la causa, dejó constancia de haberse librado la compulsa.

En fecha 02 de febrero de 2012, el ciudadano E.P., Alguacil del circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia de la imposibilidad de practicar la citación personal de la parte demandada y consignó la compulsa librada.

En fecha 10 de febrero de 2012, la abogada S.A., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó citación por carteles; la cual fue acordada mediante auto de fecha 13 de febrero de 2012, librando cartel de citación, conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 1º de marzo de 2012, la abogada S.A.E., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó cartel de citación, publicado en los diarios “El Nacional” y “Ultimas Noticias”.

En fecha 08 de marzo de 2012, la abogada S.A.E., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, dejó constancia de la entrega de los emolumentos necesarios para el traslado para la fijación del cartel de citación.

En fecha 16 de marzo de 2012, la abogada E.C.S., Secretaria del juzgado de la causa, dejó constancia de la fijación del cartel de citación; así como del cumplimiento de las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 10 de abril de 2012, compareció ante el tribunal de la causa el abogado F.J.A.H., consignó sustitución de poder que le realizó el ciudadano P.E.B.B., en su carácter de apoderado de la parte demandada; y, en tal carácter se dio por notificado de la demanda.

En fecha 13 de abril de 2012, el abogado F.J.A.H., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito mediante el cual opuso cuestiones previas, contestó la demanda e impugnó la cuantía.

En fecha 20 de abril de 2012, las abogadas M.C., S.A. e Y.B., en su carácter de apoderadas judiciales de la parte actora, consignaron escrito de contradicción a las cuestiones previas; asimismo, impugnaron la sustitución del poder.

En fecha 26 de abril de 2012, el abogado F.J.A.H., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 30 de abril de 2012, el tribunal de la causa, se pronunció sobre las pruebas promovidas por la parte demandada.

En fecha 03 de mayo de 2012, la abogada S.A.E., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito de impugnación a las documentales promovidas por la parte demandada y escrito de promoción de prueba. En esa misma fecha, el abogado F.J.A.H., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, solicito cómputo.

En fecha 04 de mayo de 2012, el juzgado de la causa, se pronunció sobre las pruebas promovidas por la parte actora. Asimismo, practicó cómputo de los días de despacho.

En fecha 14 de mayo de 2012, el juzgado de la causa, difirió la oportunidad para dictar sentencia, por cinco (5) días, conforme lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 15 de mayo de 2012, las abogadas M.C., S.A. e Y.B.R., en su carácter de apoderadas judiciales de la parte actora, consignaron escrito de conclusiones. En esa misma fecha, el abogado F.J.A.H., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de conclusiones.

En fecha 06 de junio de 2012, la abogada S.A.E., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó sentencia.

En fecha 19 de junio de 2012, el abogado F.J.A.H., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, solicitó sentencia.

En fecha 10 de julio de 2012, la abogada S.A.E., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó sentencia.

En fecha 26 de julio de 2012, el abogado F.J.A.H., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, solicitó sentencia.

En fecha 06 de agosto de 2012, el juzgado de la causa, dictó sentencia, mediante la cual declaró sin lugar las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, contenidas en los ordinales 2º y 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; sin lugar la impugnación de la cuantía efectuada por la parte demandada; con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoada por la sociedad mercantil Inmobiliaria Fincareal, C.A., en contra de la ciudadana A.M.H.B.; y, condenó a la parte demandada, en la entrega material, real y efectiva de los inmuebles objeto de arriendo, que se constituyen por las Oficinas 34 y 11 del edificio Bapgel, ubicado entre las esquinas El Conde y Padre Sierra, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital.

Contra dicha decisión fue ejercido recurso de apelación en fecha 14 de agosto de 2012, por el abogado F.J.A.H., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada; alzamiento que sube las presentes actuaciones ante esta alzada, que para decidir observa:

IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

I

DE LA COMPETENCIA DE ESTE TRIBUNAL EN SEGUNDO GRADO DE CONOCIMIENTO

Conforme la Resolución Nº 2009-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18 de marzo de 2009, mediante la cual se modificó a nivel nacional la competencia de los Juzgados de Municipio, para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, estableciendo su competencia para conocer en primera instancia, de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3000 U.T.), de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y de familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes; así como de la interpretación de dicha resolución, realizada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión dictada en fecha 10 de marzo de 2010, expediente Nº AA20-C-2009-000673, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, en donde se expresó:

...Ante cualquier otra consideración, es necesario señalar que existe reciente Resolución de la Sala Plena de éste Supremo Tribunal, dictada en fecha 18 de marzo de 2009, que modifica a nivel nacional las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, dichas modificaciones se suscitaron en virtud de que tal y como la mencionada Resolución lo dispone en uno de sus considerando: “...Los Juzgados de Primera Instancia con competencia en lo Civil, Mercantil y Tránsito, cuya ubicación suele estar en las capitales de los estados, agotan buena parte de sus recursos disponibles atendiendo asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa, tales como inspecciones, notificaciones, evacuación de títulos supletorios, justificativos de perpetua memoria, títulos supletorios, rectificaciones de actas y partidas, solicitudes de divorcio o separaciones de cuerpo amigables, entre otros asuntos de semejante naturaleza...”, sin embargo estas modificaciones surtirán sus efectos a partir “...de su entrada en vigencia, y no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino tan sólo en los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia...”.

...Omissis...

De la jurisprudencia supra transcrita, se desprende que las competencias de los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, se redistribuyó mediante Resolución emanada de la Sala Plena de este Máximo tribunal, determinando que a los Juzgados de Municipio corresponderá la competencia para conocer en primera instancia; de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, siendo que por vía de consecuencia, las apelaciones que se interpongan contra las decisiones dictadas por los referidos Juzgados de Municipio, los cuales actuarán como jueces de primera instancia, deberán ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial, a la que pertenece al Juzgado de Municipio.

En cuanto a las condiciones de aplicabilidad, se estableció que la misma comenzaría a surtir efectos a partir de su entrada en vigencia, es decir, a partir del 2 de abril de 2009, fecha de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela...

. (Subrayado, negrita y cursiva de este Tribunal).-

Dada la redistribución de competencias efectuada por la Sala Plena del Máximo Tribunal de la República Bolivariana de Venezuela, la cual acata este jurisdicente, se puede determinar del escrito libelar, que la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por la sociedad mercantil INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A., en contra de la ciudadana AURA MARINA HERRERA BELLO, fue instaurada en fecha 12 DE DICIEMBRE DE 2011, y por cuanto conforme a la Resolución y fallo citado, la competencia en segundo grado de conocimiento otorgada a los Juzgados Superiores Civiles de los juicios provenientes de los Juzgados de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, actuando como Tribunales de Primera Instancia, quedó supeditada a los asuntos que se interpusieren posteriores a su vigencia; esto es, a partir del 2 DE ABRIL DE 2009; fecha en la cual se publicó en Gaceta Oficial Nº 39.152, tal como se dispuso en el artículo 5 de dicha Resolución, lo que delimitó su aplicabilidad; con fundamento en ello y en estricto apego a lo indicado, este Juzgado Superior asumió por auto de fecha 15 DE OCTUBRE DE 2012, la COMPETENCIA, para conocer del presente asunto en segunda instancia, dado que en el caso bajo análisis la demanda fue interpuesta luego de la entrada en vigencia de la Resolución que otorgó a este órgano jurisdiccional tan especialísima competencia. Así se establece.-

II

DE LA RESERVA LEGAL OFICIOSA Y DEL REEXAMEN A LA ADMISIBILIDAD

DEL RECURSO DE APELACION PLANTEADO

En el punto bajo examen, se aprecia que la doctrina patria ha definido los recursos, desde el punto de vista instrumental, como medios de ataque y defensa establecidos en beneficio de las partes, que por regla general se interponen en los procesos pendientes y que originan o bien un trámite incidental u otro procedimiento en una instancia superior. Empero, el recurso como se ha sostenido no puede dársele solo ese sentido técnico instrumental de carácter procedimental, ya que el soporte de esta institución descansa en el valor de justicia, pues, el recurso se instituye como medio de impedir arbitrariedades e injusticias. Darle solo el sentido de medio de ataque o defensa puede conducir al reconocimiento de hecho del abuso de derecho, y en cualquier circunstancia las partes se sentirían autorizadas para intentar recursos de impugnación sin el cumplimiento previo de los requisitos de modo, tiempo y lugar, para que puedan ser considerados como un derecho subjetivo del justiciable. De allí que surge la definición como medio de impugnación por quien está legitimado para ello, de un proveimiento o decisión judicial, dirigida a provocar su sustitución por un nuevo pronunciamiento.-

En sintonía con lo expuesto, cabe añadir que los recursos requieren indubitablemente ciertos presupuestos. La procedibilidad de éstos está supeditada a la concurrencia de determinados presupuestos procesales, tanto para su admisión y sustanciación como para la resolución de la cuestión planteada. Es claro que si no se cumplen los requisitos exigidos por la Ley para su admisión, no podrá sustanciarse ni mucho menos decidirse sobre la cuestión planteada por el recurrente. Por lo general, la doctrina sostiene que todos los presupuestos y requisitos de los recursos deberían ser controlables de oficio y en el momento previo de la admisión. -

En términos generales se sostiene que cada recurso tiene sus presupuestos especiales, de igual manera existen requisitos generales relativos a la legitimación, gravamen, plazo, competencia del órgano jurisdiccional y recurribilidad de la resolución. De dichos presupuestos surgen:

* Los Requisitos Subjetivos: Este tipo de exigencias atiende a dos criterios diferenciadores:

1. - Que el sujeto puede hacer el acto, esto es, que tenga aptitud subjetiva;

2. - La intención o voluntad efectiva de querer hacer el acto, estos requisitos se refieren específicamente a los sujetos procesales, los cuales son el órgano jurisdiccional competente y las partes –Competencia y Legitimación; y,

* Los Requisitos Objetivos: Se refieren a los aspectos externos propiamente, es decir, a las circunstancias que existen fuera de la decisión judicial que se impugna y que establece la Ley. Por ello, estos se tienen que ver con la recurribilidad de la decisión, el agravio que causan, la formalidad y plazo. Decisión Impugnable o R., Agravio o Perjuicio, Formalidades y Plazo y en algunos casos se exige adicionalmente la Cuantía Habilitante.-

De lo expuesto se colige que, en el caso de los recursos estos se dirigen contra las decisiones judiciales, las cuales en principio todas son recurribles, salvo que la propia Ley estipule lo contrario. En este sentido se puntualiza que entre los requisitos enunciados, en algunos casos se exige adicionalmente la cuantía habilitante. En razón de ello, se trae a colación el contenido de los artículos 891 del Código de Procedimiento Civil y 2 de la Resolución Nº 2009-0006, del 18 de marzo de 2009, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, que en materia de recurribilidad en los procesos que se ventilen bajo el procedimiento breve, dispusieron:

Artículo 891.-De la sentencia se oirá apelación en ambos efectos si ésta se propone dentro los tres días siguientes y la cuantía del asunto fuere mayor de cinco mil bolívares.

.-

Artículo 2.- Se tramitarán por el procedimiento breve las causas a que se refiere el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, y cualquier otra que se someta a este procedimiento, cuya cuantía no exceda de mil quinientas unidades tributarias (1.500 U.T.); asimismo, las cuantías que aparecen en los artículos 882 y 891 del mismo Código de Procedimiento Civil, respecto al procedimiento breve, expresadas en bolívares, se fijan en quinientas unidades tributarias (500 U.T.).-

En este sentido se puntualiza que habiendo surgido el asunto que nos ocupa en un proceso ventilado por el procedimiento breve previsto en Código de Procedimiento Civil, se resalta que entre los requisitos enunciados, se ha de verificar con preferencia su recurribilidad dada la exigencia de la cuantía habilitante en estos tipos de procesos. Ello con la finalidad de reexaminar los presupuestos procesales de admisibilidad del medio recursivo, sobre la base de la regla de orden público que preside su regulación, con fundamento en ello y atendiendo a ese poder-deber debe este revisor verificar la cuestión de la admisibilidad de los recursos intentados a pesar del examen previo realizado por el a-quo, cuando constate alguna causal de inadmisibilidad; tal y como ha sido sostenido por la Sala de Casación Civil, en reiterados fallos:

…Constituye una consolidada tesis procesal en materia recursoria, la que establece que el tribunal ad quem tiene plena e ilimitada facultad para de oficio reexaminar si, respecto al recurso de apelación del cual conoce, se han cumplido o no los requisitos o extremos que condicionan su admisibilidad, con independencia de lo que al efecto haya establecido el juzgado a quo.

…Es pertinente traer a colación el conjunto de citas doctrinales que a continuación se transcriben:

‘En virtud del principio de reserva legal y de la regla de orden público que preside la regulación de este tema, debe entenderse que el tribunal superior tiene el poder (y el deber) de reexaminar la cuestión de admisibilidad de los recursos; en consecuencia, y a pesar del examen por el juez a quo, si entiende que esta mal concedido, lo debe rechazar… -omissis-

Por supuesto que, según lo dicho, se supone que tal reexamen puede (y debe) hacerse de oficio, aun cuan las partes no lo planteen’ (V., E.: Los recursos judiciales y demás medios impugnativos en Iberoamérica, Ediciones Desalma, Buenos Aires, 1988, p.148 y 149).

…El J. ad quem en su sentencia puede volver a reexaminar la admisibilidad de la apelación aunque las partes no lo soliciten, porque la decisión del juez a quo no lo compromete. Es de la esencia de su competencia la cuestión de la admisibilidad de su apelación…

Establecido lo anterior y retomando el hilo argumental, se aprecia de las actas que conforman el expediente, con especial atención al escrito libelar, que la demanda fue estimada en la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs.F. 48.000,oo), equivalente a SEISCIENTAS TREINTA Y UN UNIDADES TRIBUTARIAS CON CINCUENTA Y OCHO CENTIMOS DE UNIDADES TRIBUTARIAS (631,58 U.T.), pues el valor de la Unidad Tributaria para la época de interposición de la demanda era de SETENTA Y SEIS BOLIVARES FUERTES (BS. F. 76,oo); estimación que fue negada, rechazada y contradicha por la parte demandada, de manera genérica, pues no señaló las bases como debe procederse para el cálculo de la estimación de la demanda, ni mucho menos aportó prueba alguna que, por lo menos, hiciese presumir a quien decide, lo exagerado o exigua de la misma; lo que determina la firmeza de la estimación realizada por la demandante en su escrito libelar; y, por tanto, colige este jurisdicente, que en el caso de marras, se cumple con la cuantía habilitante de QUINIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (500 U.T.), establecida en el artículo 2 de la Resolución Nº 2009-0006 del 18 de marzo de 2009, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en relación con el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil; lo que determina la ADMISIBILIDAD del recurso de apelación ejercido en fecha 14 de agosto de 2012, por la representación judicial de la parte demandada. Así se establece.

*

Conforme lo establecido en la presente decisión, se precisa que lo deferido al conocimiento de esta alzada, es el recurso de apelación ejercido en fecha 14 de agosto de 2012, por el abogado F.J.A.H., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 06 de agosto de 2012, por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: 1) sin lugar las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2º y 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuestas por la parte demandada; 2) sin lugar la impugnación de la cuantía efectuada por la parte demandada; 3) con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoada por la sociedad mercantil Inmobiliaria Fincareal, C.A., en contra de la ciudadana A.M.H.B.; y, condenó a la parte demandada, en la entrega material real y efectiva de los inmuebles objeto de arriendo, que se constituyen por las oficinas 34 y 11 del edificio Bapgel, ubicado entre las esquinas El Conde y Padre Sierra, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital.

**

Fijados los términos del recurso, este tribunal para resolver considera previamente los fundamentos de hecho y de derecho en que se sustentó la decisión recurrida, dictada el 06.08.2012; ello con la finalidad de determinar si fue emitida conforme a derecho, en tal sentido se traen parcialmente al presente fallo:

…Impugnación de cuantía que este Juzgado de Municipio resuelve en los términos que siguen:

El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, establece:

…Omissis…

N. de la que se infiere, que la estimación que el demandante debe hacer en el libelo no ha de ser una estimación caprichosa, sino que para hacerla, el demandante deberá tomar en cuenta las circunstancias de la cosa, su productividad, su situación y estado, su naturaleza, los incrementos y mejoras que haya sufrido si fuere al caso que contribuyan a hacer una estimación justa de la cosa y además el demandante debe probar en el proceso todas esas circunstancias, a fin de que el Juez pueda considerar ajustada la verdad de dicha estimación.

Es así que estimado el valor de la demanda por parte del actor, la propia ley concede al demandado la facultad de rechazar dicha estimación cuando: La considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. Esta facultad se justifica porque la inexacta estimación de la demanda por el actor pudiera perjudicar al demandado, bien porque hiciera caer la causa dentro de la competencia de un Juez que no le conviene a sus intereses o ya porque pudiere afectarle en materia de costas con relación a la tasación de los honorarios de los apoderados de la parte contraria, o bien finalmente, en lo referente a la admisibilidad o inadmisibilidad de ciertas clases de pruebas.

En este sentido este Juzgado, para decidir sobre el rechazo e impugnación de la cuantía hace suya la doctrina que al efecto sentó la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 17 de Febrero de 2.000, con Ponencia del Magistrado C.O.V. publico en el libro de “Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia” P.T., O., Tomo II Año 2000, páginas 224 y 225, en la cual estableció:

…Omissis…

Criterio que fue reiterado por la Sentencia de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 22 de Abril de 2.003, con ponencia del Magistrado Dr. L.I.Z., recaída en el expediente Nº 2000-1180, sentencia Nº 00580, en la que se dejó sentado:

…Omissis…

De cuyos criterios jurisprudenciales, claramente se desprende que el demandado debe inexorablemente en el supuesto de haber impugnado la cuantía estimada por el actor, probar ese hecho nuevo (insuficiencia o exageración de la cuantía) so pena de quedar firme la estimada en el libelo contentivo de la pretensión, sin que pueda posteriormente probar tal situación.

Así, la demandada al momento de proceder a impugnar la cuantía estimada por el actor, no sólo no señaló que norma resultaría infringida por parte de la actora al momento de estimar su cuantía, sino que además no señala si la misma es insuficiente o exagerada, adicional la impugnación trae al juicio elementos probatorios que sustenten la impugnación realizada, razón por la cual se desecha del proceso al declararse Sin Lugar, quedando estimada la pretensión en la suma señalada por la actora en su libelo de demanda, vale decir, Cuarenta y Ocho Mil Bolívares (Bs. 48.000,oo) o su equivalente en unidades tributarias de seiscientas treinta y uno coma cincuenta y ocho unidades tributarias (631,58 ut.), a razón de setenta y seis bolívares cada una (76,00 Bs.). Así se decide.

…Omissis…

Resueltos los anteriores puntos previos, se adentra quien decide al estudio, análisis y resolución del fondo del asunto que le es sometido a su potestad jurisdiccional, lo cual realiza bajo las siguientes consideraciones:

Alega la parte actora como fundamento de su pretensión, que la parte demandada en la causa habría incumplido con su obligación de entregar del inmueble arrendado una vez verificada la expiración o terminación de la vigencia del contrato y su prorroga legal, suscritos por ante la Notaría Publica Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotados bajos los números 172 y 13, tomos 190 de los libros de autenticaciones en fechas 08 y 22 de Diciembre de 2099 respectivamente, en los cuales se habría estipulado una duración de un (01) año prorrogable fijo sin prórroga convencional, contado a partir del 01 de Noviembre de 2009 al 31 de Octubre de 2010, conforme a la cláusula Tercera de los mismos, los cuales tuvieron por objetos a las oficinas 11 y 34 del Edificio denominado B., ubicado entre las Esquinas de El Conde a Padre Sierra, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital.

Contra dicho alegato, la parte demandada, esgrimió en primer punto, que no se le había notificado de la no renovación de los contratos de arrendamientos controvertidos, cuya relación se inició el 06 de Diciembre de 2012 y no el 1º de Abril de 2007 como se alega, más cuando no estarían negociando unas nuevas renovaciones de los mismos, pero lo obtenido fueron evasivas por parte de la arrendadora, lo que le motivo a proceder a consignar los cánones de arrendamientos por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, dadas las excusas y evasivas en recibir el pago de los mismos por parte de la hoy demandante; notificación de no prorroga que a su entender, debía efectuarse de manera expresa, pues en base a ello, nacería a su favor el derecho a hacer uso de la prorroga legal que señala el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues en modo alguno la actora podía dar por terminado de forma unilateral la relación contractual pactada.

Argumentos que efectivamente deben ser analizados por éste Juzgado de Municipio, bajo la perspectiva de los artículos 1264 y 1159 del Código Civil en concordancia con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los fines de la resolución de la causa.

Dispone el artículo 1159 del Código Civil, “los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 eiusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por tanto, el principio fundamental de los contratos es el CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS POR LOS CONTRATANTES en los términos y condiciones asumidas en las mismas, por disposición del artículo 1.264 del Código Civil.

En efecto, el artículo 1.264 del Código Civil expresa:

…Omissis…

Estatuye el fundamento legal básico con que cuenta el acreedor para exigir de su deudor el cumplimiento de su obligación, o en otras palabras, configura el principio general en ésta materia, pues como es sabido, el cumplimiento o ejecución de las obligaciones es su efecto fundamental, ordinario y típico, indistintamente de su naturaleza y a falta de éste cumplimiento voluntario pedir su correspondiente en vía judicial, es decir, no le es potestativo al deudor cumplir o no su obligación ya que se encuentra obligado a ello, tal y como lo dice el autor E.M.L. en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil II”, cuando afirma textualmente (SIC)”…Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar su obligación contraída…”, pues así debe entenderse en virtud de lo estatuido en el artículo 1.167 del Código Civil, que textualmente reza:

…Omissis…

Que en el caso de obtenerse su cumplimiento voluntario, libera al deudor de su obligación y hace cesar o extingue las acciones del acreedor contra el mismo, por pérdida del interés, siendo en consecuencia éstas las premisas fundamentales para la obtención del cumplimiento de las relaciones contractuales.

Normativa que encuentra, medio de ejecución en lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo cuerpo sustantivo, cuando dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”.

Asimismo y visto que se encuentra en discusión en la causa, la existencia o no de la reconducción del contrato de arrendamiento una vez expirado su término de duración, y no habiéndole notificado la no renovación de los contratos de arrendamientos, es conveniente a los fines de decidir la causa, tener presente que:

La tácita reconducción consiste en la continuación o renovación del contrato, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso, goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado para el arriendo. Así, dispone el artículo 1.600 del Código Civil:

…Omissis…

Tácita reconducción a la cual se le opone para su improcedencia el denominado desahucio o requerimiento del arrendador a su arrendatario para la entrega del inmueble, tal y conforme expresamente lo dispone el artículo 1.601 eiusdem.

Por ello, del contenido del artículo 1.600 del Código Civil, se desprenden sus requisitos de procedencia, ellos son:

1.- La necesidad de existencia de un contrato a tiempo determinado o a tiempo fijo, dado que a su vencimiento es que puede dejársele en posición del bien al arrendatario.

2.- Es indispensable que a la expiración del término fijado en el contrato, se le deje o se quede el arrendatario en posesión del bien; y,

3.- Que no haya habido desahucio por parte del arrendador a su arrendatario, ello es, el requerimiento de no continuar la relación arrendaticia con su consecuente entrega de lo arrendado, pues si éste existió, la voluntad clara del arrendador se contrapone con la intención de dejarlo en posesión del mismo.

No obstante, adicionado a los tres elementos indispensables o requisitos para la procedencia de la tácita reconducción en materia inquilinaria, el autor G.G.Q., en su obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INQUILINARIO, VOLUMEN 1”, formula otros elementos, que podrían resumirse en:

4.- Vencimiento de la prórroga legal (de haber operado) por la sola conclusión del lapso previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

5.- Que en el contrato no exista expresa estipulación que permita o autorice la prorroga automática del contrato a plazo fijo.

T. reconducción que se contrapone con la denominada Prorroga Legal Arrendaticia, que es el derecho acordado por el legislador a favor del arrendatario de seguir ocupando el inmueble por él arrendado por un período de tiempo previamente establecido por la norma sustantiva, una vez vencida la vigencia del contrato, sin que ello implique su indeterminación en el tiempo, requiriéndose para su procedencia que el arrendatario se encuentra solvente en sus obligaciones para con el arrendador.

Dicha protección inquilinaria se encuentra configurada a favor del arrendatario cuando en el propio artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, dispone:

…Omissis…

Es decir, no le es potestativo al arrendador otorgarla o no, sino que es la propia norma quien le requiere su aplicación imperativa, a cual a su vez y en atención a lo previsto en el artículo 39 eiusdem, opera de pleno derecho, es decir, sin necesidad de requerimiento o notificación del arrendador a su arrendatario, en el entendido que el contrato se seguirá rigiendo bajo las cláusulas iniciales salvo el derecho de estipular un nuevo canon de arrendamiento, no siendo admisible entablar demandas de cumplimiento por vencimiento del término del contrato de arrendamiento mientras se encuentra en vigencia la prórroga legal.

Sentado lo anterior y con vista a las pruebas aportadas y admitidas en la causa, ha de observarse que efectivamente en el caso de marras, la relación arrendaticia se originó en las fechas señaladas por la parte actora en el proceso, vale decir, desde el 1º de Noviembre de 2007 al 31 de octubre de 2010, ello en virtud de las varias renovaciones del contrato ocurridas en la relación (…) cuyas contratos cursan a los folios 11 al 34 y 103 al 126 y 132 al 162 del expediente, valorados en el proceso a tenor de lo previsto en los artículo 1357, 1359, 1360 y 1384 del Código Civil, como demostrativos de la existencia de la relación contractual demandada en cumplimiento, modo, condiciones y términos pactados obligantes para las partes; y no como lo adujera la parte demandada en su escrito de contestación que sería a partir del día 1º de Noviembre de 2006 para ambas oficinas, pues conforme a las pruebas aportadas en su escrito de promoción, dichas relaciones contractuales suscritas por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital en fechas 06 de Diciembre de 2006, anotados bajo los nºs. 45, tomo 107 y nº 60, tomo 108 de los libros de autenticaciones, lo fueron entre la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Fincareal C.A. y el ciudadano P.E.B.B., venezolano, mayor de edad y portador de la cédula de identidad Nº V-11.120.152; persona natural que es distinta a la hoy arrendataria demandada, no pudiendo relacionarse dichos contratos entre sí, pues el único supuesto previsto por la norma lo contempla el artículo 1163 del Código Civil, lo que no sucede en el caso de autos, razón por la cual se desecha tal alegato. Así se decide.

Así las cosas en los últimos contratos de arrendamientos suscrito entre las partes contendientes de la presente causa, ambas pactaron un término de duración en sus cláusulas TERCERA, cuyo tenor es el siguiente:

…Omissis…

Vale decir, que ambas partes pactaron un término fijo de duración de un (01) año sin prórroga automática convencional, aunado a ello, igualmente pactaron no la necesidad de notificación de no prorroga, dado el termino fijo de duración, por lo que conforme a lo convenido, no había necesidad de notificar la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, tal y como lo señaló la parte demandada en su escrito de contestación a la pretensión, pues fue precisamente en base a la autonomía de la voluntad de las partes, que ellas mismas adoptaron la no necesidad de tal comunicación, razón por la cual se desecha tal argumento del proceso. Así se decide.

Aunado lo cual, una vez vencido el término de duración pactado por las partes y ante la ausencia de necesidad de notificar la no prorroga de los contratos de arrendamiento (…) nació conforme a lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el derecho potestativo del arrendatario y obligatorio a la arrendadora, de la prorroga legal, la que, dado el tiempo de duración del contrato (…) correspondería con una duración de un (01) año, conforme al literal “B” del ya mencionado artículo de la ley especial arrendaticia.

Así las cosas, venciendo los contratos de arrendamiento en fecha 31 de Octubre de 2010 y sus prorrogas legales en fecha 31 de Octubre de 2011, era obligante para la parte demandada conforme a lo previsto en los artículos 1159 y 1264 ambos del Código Civil, proceder a entregar desocupado las oficinas arrendadas y no proceder a consignar por ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, los respectivos cánones de arrendamientos, pues ello no había sido lo convenido, mas cuando en forma alguna se discute en este proceso la insolvencia o no de su personal, sino el vencimiento o no del derecho a ocupar el inmueble arrendado.

Por ello, no evidenciada de las actas del proceso, prueba alguna de la entrega del inmueble, muy por el contrario, conforme a los propios alegatos de la demandada expuestos en su escrito de contestación a la demanda, así como de las consignaciones arrendaticias efectuadas por ante el Juzgado de consignaciones correspondiente, evidencian a todas luces, la no entrega de los inmuebles cuestionados en este proceso, obligación que expresamente se había pactado y a la cual ha venido incumpliendo, soslayando con ello la confianza y fe contractual con la que han de manejarse los contratantes a la hora de pactar obligaciones, no tocando otra alternativa para quien decide que declarara Con Lugar la pretensión de cumplimiento formulada. Así se decide.

En relación a la Ilegitimidad, cuyo argumento correcto lo sería la falta de cualidad de la parte actora para sostener y pretender el cumplimiento del contrato impetrado, es más que evidente que dichos alegatos fueron analizados por quien decide en los puntos previos resueltos en paginas anteriores, resultando infecundo proceder a repetir lo ya dicho en esta oportunidad, reiterándose la posición doctrinal y jurisprudencial que señalan que la cualidad activa en este tipo de situaciones arrendaticias, la poseen tanto el titular del derecho de propiedad en franco ejercicio de los atributos legales del mismo, como el arrendador del inmueble por imperativo del artículo 1166 del Código Civil, cuando ambas figuras no se correspondan con una misma persona. Así se decide…

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***

Con la finalidad de fundamentar su recurso, la parte demandada-recurrente, consignó ante esta alzada, escrito de conclusiones, en los términos que siguen:

…Sobre esta sentencia apelada es necesario destacar los siguientes aspectos que serán detallados en el extenso del presente escrito que solicito del ciudadano J. Superior sean analizados al momento de dictar la sentencia de mérito.

Tal y como se alegó en la oportunidad correspondiente mi representada en ningún momento fue debidamente notificada de la no renovación de los contratos de arrendamiento, cuya relación se inicia el 06 de Diciembre de 2006 y no el 01 de Abril de 2007 como lo pretender hacer ver la parte demandante, estas notificación de no renovación del contrato no se dan; puesto que al iniciarse los trámites para una nueva renovación de las convenciones locativas, solo se obtuvo evasivas por parte de la arrendadora, lo cual obliga a mi representada a consignar el canon de arrendamiento por ante el Tribunal de consignaciones del Área Metropolitana de Caracas, pues de mala fe se negaba la arrendadora a recibir los pagos del canon de arrendamiento. Esta notificación a la cual se hace referencia debe ser hecha de forma autentica ya que así lo establece la ley en su artículo 44 y la jurisprudencia patria de forma reiterada; así una vez hecha la misma, nacería a favor de mi mandante el uso de la prorroga legal que señala el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual regula lo referente al arriendo de locales comerciales.

El artículo 1.600 del Código Civil, establece:

…Omissis…

De la lectura anterior, se desprenden los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, los cuales culminaran en el día convenido por las parte para ello; sin embargo, el Código Civil señala que en caso de que haya expirado el contrato de arrendamiento, tal y como lo convinieron las partes, y el arrendatario se mantiene en posesión del bien inmueble, se presume que se ha renovado el contrato de arrendamiento.

En efecto, la presunción contenida en el artículo 1.600 del Código Civil será aplicable en caso de que culminando el arrendamiento en el tiempo fijado por las partes, y el arrendatario continua poseyendo el bien inmueble, lo cual hace suponer la renovación del contrato, pero bajo la forma de un arrendamiento a tiempo indeterminado. Sin embargo, no se puede presumir la renovación del contrato, si el mismo prevé prorrogas automáticas por períodos determinados, por cuanto no se materializa uno de los supuestos de hecho previstos en el artículo 1.600 del Código Civil, que no es más que la ter5minación del contrato de arrendamiento a término fijo, en virtud de que mientras que las prórrogas automáticas tenga lugar, no se puede considerar como terminada la relación arrendaticia.

En el presente caso puesto que la representación de la ARRENDADORA se negó a recibir los cánones de arrendamiento actuando de mala fe, al negarse a mantener conversaciones con mi representada sobre la renovación de los contratos de arrendamiento, mi mandante se vio en la necesidad de recurrir por ante el Tribunal de consignaciones a fin de depositar el canon de arrendamiento, este hecho trajo como consecuencia que conforme con el artículo 1.600 del Código Civil, operara la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, artículo este aplicable por disposición del artículo 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 7 ejusdem; que esta articulación es irrenunciable por ser dicha ley de interés público, no teniendo valor legal alguno la renuncia hecha por sus mandantes sobre la tacita reconducción en el contrato de arrendamiento firmado entre las partes por la omisión del demandante de no realizar la notificación de desahucio correctamente, situación que hace que el contrato de arrendamiento por tiempo determinado se convierta en un contrato por tiempo indeterminado.

Demás esta mencionar que mientras un arrendatario se encuentra haciendo uso de la prorroga legal establecida en la ley, persisten las mismas condiciones del contrato de arrendamiento suscrito; no entiende esta representación como es que subsistiendo las mismas clausulas se negó en todo momento a recibir el canon de arrendamiento, contrariando lo dispuesto en la norma, demostrando con esto la mala fe en querer hacer incurrir a mi representada en insolvencia para accionar por la vía jurisdiccional, causándole graves perjuicios.

En efecto, el orden público inquilinario, lo constituye ese conjunto de normas obligatorias que tutelan un interés o beneficio que la ley concede, como expresión del equilibrio en la sociedad y con fundamento en la necesidad de resguardo y protección de los derechos. En tal sentido, el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios somete a protección los derechos que la misma establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios y los reviste de irrenunciabilidad, declarando como nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos. Se trata de un orden público inquilinario de protección que no podemos entender como absoluto, sino que gravita en el ejercicio de los derechos protegidos dentro de la necesaria relatividad inquilinaria que surge del indispensable equilibrio en el cumplimiento de las obligaciones reciprocas, pues, las normas inquilinarias no son absolutamente irrenunciables ya que si el arrendatario no ejercita su derecho puede extinguirse el mismo por el transcurso del tiempo.

Ahora bien, partiendo de la premisa antes anotada del orden público inquilinario y siendo que la temporalidad arrendaticia es fundamento para determinar la pertinencia de la acción, es menester señalar lo que nuestro autor patrio G.G.Q., señala, en cuanto a la duración del contrato, lo siguiente:

…Omissis…

Pareciera que allí puede encontrarse la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presente el arrendador o el arrendatario. Se trata de la “cláusula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. Y como la mayoría de los problemas arrendaticios tienen su origen en la falta de pago del alquiler, o por daños al inmueble arrendado, o debido a otro incumplimiento, la duración del contrato es prácticamente la clave conducente hacia una solución favorable.

En el caso, por ejemplo, del cumplimiento de contrato de arrendamiento, en relación al término de su duración, al tipo de contrato, a la debida notificación de la prórroga de ley que corresponda, es importante deducir en los términos en que se ha desarrollado la procedencia o no de la tacita reconducción que no es más que el resultado de un contrato a tiempo indeterminado.

Con relación a la pretensión de nulidad de la cláusula temporal establecida contractualmente, se prevé que el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:

…Omissis…

Asimismo, el autor G.G.Q., en su obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO”, comenta que:

…Omissis…

Después de analizada la doctrina patria parcialmente transcrita, nos podemos dar cuenta que la parte actora pretende la nulidad de la cláusula contractual que es la previsión del comienzo de la prórroga legal una vez finalizado el término contractual, pues es necesaria la notificación de forma autentica donde se le comunique al arrendatario, que su contrato finaliza en una fecha determinada y que desde esta última hará uso de la prorroga legal establecida en la ley.

Es por esto ciudadano Juez que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, denuncio la Nulidad Absoluta del fallo dictado por el Tribunal Decimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial en fecha 06/08/2012, por violación del ordinal 4º del artículo 243 ejusdem, según lo dispuesto en el artículo 241 ibídem, al haber incurrido la recurrida en el vicio de suposición falsa.

Señaló, la recurrida, que no era necesario la notificación de forma autentica sobre la finalización del contrato y el correspondiente uso de la prorroga legal que corresponde a la parte demandada en el juicio que se ventilo, esta falsa apreciación del Juez de Instancia Recurrido, es contraria a lo dispuesto por el legislador, puesto que en materia inquilinaria el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

…Omissis…

Y esto se evidencia claramente del contrato de arrendamiento suscrito, en donde la arrendadora impuso a la arrendataria una clausula totalmente contraria a la ley, y que ahora pretende hacer valer ante el órgano jurisdiccional causando graves perjuicio con este proceder, puesto que estamos en presencia de un contrato, que por el hecho de no haberse practicado la notificación sobre el vencimiento del contrato e inicio de la prorroga legal, en el lapso correspondiente y por haber permanecido mi representada ocupando el inmueble de forma pacífica y dando cumplimiento puntualmente al contrato de arrendamiento se convierte el mismo en un contrato a tiempo indeterminado.

En tal sentido incurrió el Juez de la recurrida en un vicio de falso supuesto de hecho, pues ha fundamentado su decisión en una supuesta notificación al arrendatario, notificación esta que no existe, dejando inclusive sentado que no era necesario notificar la no prórroga de los contratos, contrariando flagrantemente lo dispuesto en el artículo 7 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El vicio de falso supuesto de hecho se produce al fundamentar su decisión en hechos que no son ciertos, bien porque nunca ocurrieron, o bien, porque se interpretan los hechos existentes de una manera errada.

…Omissis…

En mérito de las razones de hecho y de derecho expuestas con anterioridad solicito, muy respetuosamente de esta Alzada se sirva declarar CON LUGAR el presente recurso de apelación y en consecuencia la nulidad del fallo recurrido resultando su revocatoria…

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puntualizados los límites del recurso, con vista al memorial de la parte demandada-recurrente y lo establecido por el juzgador de primer grado, corresponde determinar si la decisión recurrida, se encuentra inficionada de nulidad, por no haberse cumplido con los requisitos exigidos en el ordinal 4º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que según el recurrente, el juzgador de primer grado, partió de un falso supuesto o suposición falsa, con la finalidad de declarar con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato. En caso de no proceder la denuncia anterior, deberá proseguirse al fondo de lo debatido, toda vez, que las cuestiones previas opuestas, no tienen apelación, conforme lo dispuesto en el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil; lo que determinará la resolución sobre la procedencia o no de la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento, por vencimiento del término y su prórroga legal, declarada con lugar por la sentencia recurrida, para lo cual el tribunal observa:

La recurrente, en su escrito de conclusión, alegó la nulidad del fallo, por violación del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, por considerar que la sentencia apelada incurre en el vicio de falso supuesto, al establecer que no había necesidad de notificación auténtica del desahucio, para el comienzo de la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, una vez verificado el vencimiento establecido contractualmente de la relación locativa.

En este sentido, esgrimió la recurrente, que la sentencia recurrida adolece del vicio de falso supuesto, pues cambió el objeto de la controversia, por lo que no decidió conforme a la pretensión deducida y la excepción opuesta, de acuerdo a lo alegado y probado en autos, sacando elementos de convicción fuera del proceso, supliendo excepciones y argumentos de hecho no alegados ni probados. Alegó además que el sentenciador yerro al momento de establecer –en la recurrida- el objeto de la pretensión actoral, pues estableció que no era necesaria la notificación del desahucio, para que se verificara la ejecución del contrato, mediante la entrega del inmueble arrendado, cumplido el término de duración establecido contractualmente y de la prórroga legal; con lo cual incumplió sus obligaciones contenidas en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil.

Conforme lo planteado, observa este jurisdicente que la recurrente, para fundamentar su petición de nulidad, trae argumentos de hecho y de derecho que tocan el fondo o mérito de la presente demanda; y, que deben ser objeto de revisión por este juzgador al analizar el mérito de la causa, dado los efectos del recurso interpuesto. En razón de ello y dado que tal petición de nulidad, en sus fundamentos abraza el mérito de la controversia, que debe ser objeto de revisión por este sentenciador, lo procedente es que sea declarada improcedente la nulidad del fallo apelado y procederse a resolver sobre el mérito de la presente causa de cumplimiento de contrato de arrendamiento, en cuya decisión quedará inmersa la nulidad delatada. Así expresamente se establece.

Siguiendo el orden resolutivo y declarada improcedente la nulidad solicitada, debe adentrarse a la resolución de la petición de cumplimiento de contrato de arrendamiento, que propiciaron el presente recurso de revisión, en este sentido el tribunal establece:

DEL THEMA DECIDENDUM:

Alega la parte actora la celebración de varios contratos de arrendamientos con la demandada, dando inició a la relación locativa desde el 1º de abril de 2007, sobre los inmuebles constituidos por las oficinas Nos. 11 y 34 del edificio Bapgel, ubicado entre las esquinas El Conde y Padre Sierra, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital; que la última contratación tuvo lugar con el otorgamiento de los contratos de fecha 09 de marzo de 2007, anotados bajo los Nos. 67 y 01, Tomos 14 y 15, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, en donde se estableció en la cláusula Tercera de ambos contratos, que la duración de la relación arrendaticia era de un (1) año fijo sin prorrogas; asimismo, alegó que una vez verificado el vencimiento del término contractual, comenzó a correr el lapso de la prórroga legal y verificado su vencimiento, la demandada no hizo entrega de los inmuebles; por lo que acude ante el órgano jurisdiccional, para que la accionada, conviniese o a ello fuese condenada en la entrega de las oficinas dadas en arrendamiento, dando así ejecución a su obligación contractual.

En descargo a la pretensión actoral, la parte demandada alegó que la relación arrendaticia, no había iniciado en la fecha indicada, sino que tuvo lugar el 01 de diciembre de 2006, para ambas oficinas y se mantiene en virtud que la arrendadora no quiso realizar nuevos contratos de arrendamiento, ni comunicó el fin de la relación, ni mucho menos el inicio de la prórroga legal, a pesar de las gestiones que realizó con la finalidad de la elaboración de los nuevos contratos, como hasta ese entonces se venía realizado, recibiendo respuestas evasivas; por lo que, en vista de esa situación y viendo que pasaban los días sin tener respuesta alguna por la arrendadora, que cobraba los cánones de arrendamiento indebidamente, procedió al depósito de los mismos a partir del 3 de diciembre de 2010, por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, pues la actora, se negó tácitamente a recibir el pago correspondiente al mes de noviembre de 2010, lo que le permitió inferir una situación irregular, con el solo propósito de hacerla incurrir en faltas graves de inejecución de sus obligaciones contractuales. Alegó que dada la falta de notificación auténtica por parte de la arrendadora, con respecto a la finalización del término de duración de los contratos y del inicio de la prórroga legal, los contratos de arrendamientos dejaron de ser a tiempo determinado, por cuanto se verificó la tácita reconducción de los mismos, al permitírsele el uso de los inmuebles. Alegó que Inmobiliaria Fincareal, C.A., no podía unilateralmente dar por concluidos los contratos de arrendamiento, ya que para ello debió notificar de manera auténtica la no renovación de la relación, para que iniciase la prórroga legal, con la cual pretende la actora, sorprender en su buena fe al tribunal. Alegó que no le ha nacido derecho para demandar el cumplimiento de los contratos de arrendamiento, ya que carece de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, por no ser la propietaria de los inmuebles arrendados, ya que los legítimos propietarios, son las empresas Inmobiliaria Bagpel, C.A., y la Corporación Edificio B.G., C.A., por lo que carece de la capacidad necesaria para otorgar poderes. Se negó a entregar los inmuebles arrendados, hasta tanto no se le den cumplimiento pleno a sus derechos, calificando la demanda como ilegal e infundada. De igual forma negó, rechazó y contradijo la estimación de la demanda.

En cuanto a la negación, rechazo y contradicción de la estimación de la demanda, debe este jurisdicente establecer que dicho punto fue resuelto al momento de pronunciarse sobre la admisibilidad del recurso de apelación, como punto previo, razón por la cual, se da por reproducido dicho razonamiento en éste acápite. Así se establece.

Establecidos los límites de la controversia, corresponde a este jurisdicente, emitir pronunciamiento sobre la petición de cumplimiento de contrato de arrendamiento, realizada por la sociedad mercantil Inmobiliaria Fincareal, C.A., por vencimiento del término de los contratos locativos que la une con la ciudadana A.M.H.B.; ello por cuanto la demandada, arguyó que la relación contractual, no es a tiempo determinado, sino que en razón de la falta de desahucio, con la finalidad de establecer el inicio de la prórroga legal, convirtió la relación a tiempo indeterminado; asimismo, toca revisar las defensas de falta de cualidad de la parte actora, para intentar la demanda, en razón de no ser la propietaria de los inmuebles dados en arrendamiento, opuesta por la parte demandada; y, como punto previo, la impugnación que realizó la parte actora, a la sustitución del poder que le hiciera el ciudadano P.E.B.B., al abogado F.J.A.H., para que patrocinase a la ciudadana A.M.H.B..

DE LA IMPUGNACIÓN DEL PODER OTORGADO AL ABOGADO

F.J.A.H.

Establecido lo anterior y en vista de la impugnación realizada por la parte actora, mediante escrito presentado en fecha 20 de abril de 2012 a la sustitución del poder que otorgó la ciudadana A.M.H.B. al ciudadano P.E.B.B., en la persona del abogado F.J.A.H., este jurisdicente observa:

Los artículos 3 y 4 de la Ley de Abogados, 155, 159, 162 y 166 del Código de Procedimiento Civil, disponen lo siguiente:

Artículo 3. Para comparecer por otro en juicio, evacuar consultas jurídicas, verbales o escritas y realizar cualquier gestión inherente a la abogacía, se requiere poseer título de abogado, salvo las excepciones contempladas en la Ley.

Los representantes legales de personas o de derechos ajenos, los presidentes o representantes de sociedades cooperativas, asociaciones o sociedades civiles o mercantiles que no fueren abogados, no podrán comparecer en juicio a nombre de sus representados sin asistencia de abogados en ejercicio

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Artículo 4. Toda persona puede utilizar los órganos de la administración de justicia para la defensa de sus derechos e intereses. Sin embargo, quien sin ser abogado deba estar en juicio como actor, como demandado o cuando se trate de quien ejerza la representación por disposición de la Ley o en virtud de contrato, deberá nombrar abogado, para que lo represente o asista en todo el proceso…

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Artículo 155. Si el poder fuere otorgado a nombre de otra persona natural o jurídica, o fuere sustituido por el mandatario, el otorgante deberá enunciar en el poder y exhibir al funcionario los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce. El funcionario que autorice el acto hará constar en la nota respectiva, los documentos, gacetas, libros o registros que le han sido exhibidos, con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificarlos, sin adelantar ninguna apreciación o interpretación jurídica de los mismos

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Artículo 159. El apoderado que hubiere aceptado el mandato, podrá sustituirlo en la persona que el poderdante le hubiere designado o le designare, y a falta de designación, en abogado capaz y solvente, si en el poder se le hubiere facultado para sustituir. Si en el poder nada se hubiere dicho de sustitución, el apoderado podrá sustituirlo también en abogado de reconocida aptitud y solvencia, cuando por cualquier causa no quisiere o no pudiere seguir ejerciéndolo.

Si en el poder se le hubiere prohibido sustituir, no podrá hacerlo; pero en caso de enfermedad, alejamiento forzado, envío de la causa a Tribunal de otra localidad, o por cualquier otro motivo grave que le impidiere seguir ejerciéndolo, deberá avisarlo al poderdante inmediatamente, por el medio más rápido, para que provea lo conducente.

Si la prohibición se hubiere hecho por instrucción o instrumento privado, el sustituyente será responsable del perjuicio que la sustitución causare a su representado

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Artículo 162. Las sustituciones de poderes y las sustituciones de sustituciones, deben hacerse con las mismas formalidades que el otorgamiento de los poderes

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Artículo 166. Sólo podrán ejercer poderes en juicio quienes sean abogados en ejercicio, conforme a las disposiciones de la Ley de Abogados

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De las normas transcritas se infiere que la asistencia letrada en juicio es de carácter obligatorio; que el espíritu y razón de ser de la asistencia jurídica ha sido garantizar la validez del juicio, evitando el desgaste innecesario de la actividad jurisdiccional por impericia de los contendores y asegurar a ultranza la función pública del proceso; sin embargo, estatuye también que quien sin ser abogado deba comparecer en juicio, podrá realizarlo por medio de apoderado o asistido de abogado.

De lo anterior se deduce que la actuación del ciudadano P.E.B.B., mediante la cual sustituye el poder que le otorgó la ciudadana A.M.H.B., en la persona del abogado F.J.A.H.; resulta eficaz en el caso de autos, pues por sí solo no podía presentarse al proceso en representación de la parte demandada, por carecer de título de abogado; y, por tanto, no podía presentarse al juicio, en representación de su mandataria, aún con asistencia de un profesional de la abogacía, por carecer de la capacidad de postulación necesaria para actuar como representante judicial en juicio; en razón de ello, al haber sustituido el mandato que le fuere otorgado en profesional del derecho, actúo apegado a las normas que regulan la materia; confiriendo la representación judicial atribuida en persona idónea para actuar en un proceso judicial; no aceptar tal representación, se opondría al principio de la autonomía de la voluntad y la posibilidad de ser representado por otras personas, naturales o jurídicas; en razón de ello, debe declararse la impugnación de la sustitución del poder realizada por la representación de la parte actora, improcedente, máxime cuando estaba en juego el derecho de defensa de la demandada, que sin estar presente en juicio se hizo representar por letrado, mediante la sustitución del poder otorgado a su apoderado general. Así se establece.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES:

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Resuelto lo anterior, pasa este jurisdicente a pronunciarse sobre el elenco probatorio aportado por las partes; en tal sentido evidencia, que el actor acompañó al libelo de demanda, las siguientes probanzas:

1. -) Marcado “B”, documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 08 de diciembre de 2009, anotado bajo el Nº 32, Tomo 172 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. De dicha documental se evidencia que la sociedad mercantil Inmobiliaria Fincareal, C.A., dio en arrendamiento a la ciudadana A.M.H.B., un inmueble constituido por la Oficina Nº 34, que forma parte del edificio Bapgel, situado en las esquinas de El Conde y Padre Sierra, Parroquia Catedral de esta ciudad de Caracas. Que dicho inmueble, conforme a la cláusula segunda, sería utilizado para consultorio dental; conforme a la cláusula tercera, las partes convinieron que la relación locativa tendría una duración de un (1) año como plazo fijo sin prórroga, comprendido entre el 1º de noviembre de 2009 y el 31 de octubre de 2010, por lo que acordaron que no sería necesario comunicaciones de ningún tipo para dar por terminada la relación contractual al vencimiento natural del plazo de arrendamiento. Documental que es apreciada y valorada por este jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, 1357 y 1579 del Código Civil, toda vez que es documento público, autorizado por funcionario público con facultades para dar fe pública, del cual emanan las obligaciones, deberes y derechos de los contratantes, con respecto a la relación locativa que ambos se obligaron. Así se establece.

2. -) Marcado “C”, documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 22 de diciembre de 2009, anotado bajo el Nº 13, Tomo 190 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. De dicha documental se evidencia que la sociedad mercantil Inmobiliaria Fincareal, C.A., dio en arrendamiento a la ciudadana A.M.H.B., un inmueble constituido por la Oficina Nº 11, que forma parte del edificio Bapgel, situado en las esquinas de El Conde y Padre Sierra, Parroquia Catedral de esta ciudad de Caracas. Que dicho inmueble, conforme a la cláusula segunda, sería utilizado para venta de materia de papelería en general y prestación del servicio de impresión, en particular para oficina de la sociedad mercantil Mil Formas y Colores, C.A.; conforme a la cláusula tercera, las partes convinieron que la relación locativa tendría una duración de un (1) año como plazo fijo sin prórroga, comprendido entre el 1º de noviembre de 2009 y el 31 de octubre de 2010, por lo que acordaron que no sería necesario comunicaciones de ningún tipo para dar por terminada la relación contractual al vencimiento natural del plazo de arrendamiento. Documental que es apreciada y valorada por este jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, 1357 y 1579 del Código Civil, toda vez que es documento público, autorizado por funcionario público con facultades para dar fe público, del cual emanan las obligaciones, deberes y derechos de los contratantes, con respecto a la relación locativa que ambos se obligaron. Así se establece.

3. -) Marcado “D”, documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 09 de marzo de 2007, anotado bajo el Nº 67, Tomo 14 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. De dicha documental se evidencia que la sociedad mercantil Inmobiliaria Fincareal, C.A., dio en arrendamiento a la ciudadana A.M.H.B., un inmueble constituido por la Oficina Nº 34, que forma parte del edificio Bapgel, situado en las esquinas de El Conde y Padre Sierra, Parroquia Catedral de esta ciudad de Caracas. Que dicho inmueble, conforme a la cláusula segunda, sería utilizado para consultorio dental; conforme a la cláusula tercera, las partes convinieron que la relación locativa tendría una duración de siete (7) meses como plazo fijo sin prórroga, comprendido entre el 1º de abril de 2007 y el 31 de octubre de 2007, por lo que acordaron que no sería necesario comunicaciones de ningún tipo para dar por terminada la relación contractual al vencimiento natural del plazo de arrendamiento. Documental que es apreciada y valorada por este jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, 1357 y 1579 del Código Civil, toda vez que es documento público, autorizado por funcionario público con facultades para dar fe público, del cual emanan las obligaciones, deberes y derechos de los contratantes, con respecto a la relación locativa que ambos se obligaron. Así se establece.

4. -) Marcado “E”, documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 09 de marzo de 2007, anotado bajo el Nº 01, Tomo 15 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. De dicha documental se evidencia que la sociedad mercantil Inmobiliaria Fincareal, C.A., dio en arrendamiento a la ciudadana A.M.H.B., un inmueble constituido por la Oficina Nº 11, que forma parte del edificio Bapgel, situado en las esquinas de El Conde y Padre Sierra, Parroquia Catedral de esta ciudad de Caracas. Que dicho inmueble, conforme a la cláusula segunda, sería utilizado para consultorio dental; conforme a la cláusula tercera, las partes convinieron que la relación locativa tendría una duración de siete (7) meses como plazo fijo sin prórroga, comprendido entre el 1º de abril de 2007 y el 31 de octubre de 2007, por lo que acordaron que no sería necesario comunicaciones de ningún tipo para dar por terminada la relación contractual al vencimiento natural del plazo de arrendamiento. Documental que es apreciada y valorada por este jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, 1357 y 1579 del Código Civil, toda vez que es documento público, autorizado por funcionario público con facultades para dar fe público, del cual emanan las obligaciones, deberes y derechos de los contratantes, con respecto a la relación locativa que ambos se obligaron. Así se establece.

   **

   En la etapa de promoción y evacuación de pruebas, la representación judicial de la parte actora, produjo las siguientes probanzas:

1. -) Ratificó e hizo valer el valor probatorio de los contratos de arrendamiento que produjo como documentos fundamentales de la pretensión, marcados con las letras “B”, “C”, “D” y “E”, conjuntamente con el libelo de demanda. Sobre dichas documentales ya se emitió pronunciamiento sobre su valoración y apreciación, el cual se da por reproducido en este acápite. Así se establece.

2. -) Documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, en fecha 4 de mayo de 2005, anotado bajo el Nº 28, Tomo 37 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. De dicha documental se evidencia que la sociedad mercantil Inmobiliaria Bapgel, C.A., celebró contrato de administración con la sociedad mercantil Inmobiliaria Fincareal, C.A., mediante el cual designó a ésta última como administradora del Edificio Bapgel; de la cláusula segunda, se evidencia que la administradora asumiría las funciones y deberes señalados en el reglamento del edificio, quedando facultada para la recaudación de las cuotas ordinarias y/o extraordinarias de gastos del edificio, así como el pago con los fondos disponibles de los servicios de mantenimiento, conserjería, agua, electricidad, teléfonos, útiles de limpieza, conservación y reparación de equipos y todo lo demás concernientes a las cosas comunes; en la cláusula sexta, se estableció que la administradora, haría cumplir las disposiciones de los acuerdos de las asambleas de la empresa, ejerciendo la representación de la comunidad en juicio y extrajudicialmente en todos los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes; quedando facultada en la cláusula séptima, para representar a la comunidad y especialmente para establecer juicios. Documental que es apreciada y valorada por este jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, toda vez que es documento público, autorizado por funcionario público con facultades para dar fe público, del cual emanan las obligaciones, deberes y derechos de los contratantes, el cual es oponible a terceros. Así se establece.

3. -) Documento privado suscrito en fecha 04 de mayo de 2005, por el ciudadano L.A.B.Z., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 3.401.138, documento privado emanado de tercero ajeno al presente proceso, que debió ratificarlo en el juicio, conforme lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, con la finalidad que pudiese serle opuesto a la parte demandada; en razón de ello, se desecha del presente juicio, por no cumplir con las exigencias legales validas para su promoción en juicio. Así se establece.

   ***

   Por su parte, la demandada, en la etapa probatoria, produjo las siguientes probanzas:

1. -) Copia fotostática de documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, en fecha 22 de diciembre de 2009, anotado bajo el Nº 13, Tomo 190 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. Sobre dicha documental ya se emitió pronunciamiento sobre su valoración y apreciación, el cual se da por reproducido en este acápite. Así se establece.

2. -) Copia fotostática de documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, en fecha 19 de noviembre de 2008, anotado bajo el Nº 11, Tomo 111 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria. De dicha documental se evidencia que la sociedad mercantil Inmobiliaria Fincareal, C.A., dio en arrendamiento a la ciudadana A.M.H.B., un inmueble constituido por la oficina Nº 11, que forma parte del edificio Bapgel, situado en las esquinas de El Conde y Padre Sierra, Parroquia Catedral de esta ciudad de Caracas. Que dicho inmueble, conforme a la cláusula segunda, sería utilizado para consultorio dental; conforme a la cláusula tercera, las partes convinieron que la relación locativa tendría una duración de un (1) año como plazo fijo sin prórroga, comprendido entre el 1º de noviembre de 2008 y el 31 de octubre de 2008, por lo que acordaron que no sería necesario comunicaciones de ningún tipo para dar por terminada la relación contractual al vencimiento natural del plazo de arrendamiento. Documental que es tenida por este jurisdicente, cono fidedigna, conforme lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia fotostática de documento público. Así se establece.

3. -) Copia fotostática de documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, en fecha 14 de noviembre de 2007, anotado bajo el Nº 13, Tomo 92 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. De dicha documental se evidencia que la sociedad mercantil Inmobiliaria Fincareal, C.A., dio en arrendamiento a la ciudadana A.M.H.B., un inmueble constituido por la oficina Nº 11, que forma parte del edificio Bapgel, situado en las esquinas de El Conde y Padre Sierra, Parroquia Catedral de esta ciudad de Caracas. Que dicho inmueble, conforme a la cláusula segunda, sería utilizado para consultorio dental; conforme a la cláusula tercera, las partes convinieron que la relación locativa tendría una duración de un (1) año como plazo fijo sin prórroga, comprendido entre el 1º de noviembre de 2007 y el 31 de octubre de 2008, por lo que acordaron que no sería necesario comunicaciones de ningún tipo para dar por terminada la relación contractual al vencimiento natural del plazo de arrendamiento. Documental que es tenida por este jurisdicente, cono fidedigna, conforme lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia fotostática de documento público. Así se establece.

4. -) Copia fotostática de documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, en fecha 06 de diciembre de 2006, anotado bajo el Nº 45, Tomo 107 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. Dicha documental es desechada por este jurisdicente, dada la impugnación que realizó la parte actora del mismo, y sobre el cual la parte demandada no lo hizo valer por medio de los medios de pruebas admisibles en nuestro ordenamiento jurídico. Así se establece.

5. -) Copia fotostática de documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, en fecha 08 de diciembre de 2009, anotado bajo el Nº 32, Tomo 172 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. Sobre dicha documental ya se emitió pronunciamiento sobre su valoración y apreciación, el cual se da por reproducido en este acápite. Así se establece.

6. -) Copia fotostática de documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, en fecha 19 de noviembre de 2008, anotado bajo el Nº 10, Tomo 111 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria. De dicha documental se evidencia que la sociedad mercantil Inmobiliaria Fincareal, C.A., dio en arrendamiento a la ciudadana A.M.H.B., un inmueble constituido por la oficina Nº 34, que forma parte del edificio Bapgel, situado en las esquinas de El Conde y Padre Sierra, Parroquia Catedral de esta ciudad de Caracas. Que dicho inmueble, conforme a la cláusula segunda, sería utilizado para consultorio dental; conforme a la cláusula tercera, las partes convinieron que la relación locativa tendría una duración de un (1) año como plazo fijo sin prórroga, comprendido entre el 1º de noviembre de 2008 y el 31 de octubre de 2008, por lo que acordaron que no sería necesario comunicaciones de ningún tipo para dar por terminada la relación contractual al vencimiento natural del plazo de arrendamiento. Documental que es tenida por este jurisdicente, cono fidedigna, conforme lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia fotostática de documento público. Así se establece.

7. -) Copia fotostática de documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, en fecha 09 de marzo de 2007, anotado bajo el Nº 67, Tomo 14 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. Documental que fue producida por la parte actora en original, sobre la cual se emitió pronunciamiento en relación a su valoración y apreciación, el cual se da por reproducido en este acápite. Así se establece.

8. -) Copia fotostática de documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, en fecha 14 de noviembre de 2007, anotado bajo el Nº 14, Tomo 92 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. De dicha documental se evidencia que la sociedad mercantil Inmobiliaria Fincareal, C.A., dio en arrendamiento a la ciudadana A.M.H.B., un inmueble constituido por la oficina Nº 34, que forma parte del edificio Bapgel, situado en las esquinas de El Conde y Padre Sierra, Parroquia Catedral de esta ciudad de Caracas. Que dicho inmueble, conforme a la cláusula segunda, sería utilizado para consultorio dental; conforme a la cláusula tercera, las partes convinieron que la relación locativa tendría una duración de un (1) año como plazo fijo sin prórroga, comprendido entre el 1º de noviembre de 2007 y el 31 de octubre de 2008, por lo que acordaron que no sería necesario comunicaciones de ningún tipo para dar por terminada la relación contractual al vencimiento natural del plazo de arrendamiento. Documental que es tenida por este jurisdicente, cono fidedigna, conforme lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia fotostática de documento público. Así se establece.

9. -) Copia fotostática de documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, en fecha 06 de diciembre de 2006, anotado bajo el Nº 60, Tomo 108 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. Dicha documental es desechada por este jurisdicente, dada la impugnación que realizó la parte actora del mismo, y sobre el cual la parte demandada no lo hizo valer por medio de los medios de pruebas admisibles en nuestro ordenamiento jurídico. Así se establece.

10. -) Marcadas “B”, copias certificadas, emanadas del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. De dicha documental se evidencia que la parte demandada, procedió a realizar las consignaciones de los cánones de arrendamiento en dicho ente jurisdiccional, a partir del mes de noviembre de 2010, hasta el mes de marzo de 2012, a razón de dos mil bolívares (Bs. 2.000,oo) mensuales, a favor de la parte actora. Documentales que son apreciadas y valoradas por este jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 111, 112 y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

11. -) Marcadas “C”, copias certificadas del acta constitutiva y actas de asambleas ordinarias y extraordinarias de la sociedad mercantil Inmobiliaria Bapgel, C.A., emanadas del Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda; dentro de las cuales produjo, acta constitutiva de dicha empresa; acta de asamblea general ordinaria de fecha 04 de marzo de 1969, inscrita bajo el Nº 75, Tomo 11-A; acta de asamblea general ordinaria de fecha 26 de febrero de 1980, inscrita bajo el Nº 46, Tomo 30-A-Sgdo.; acta de asamblea general extraordinaria de fecha 26 de mayo de 2000, inscrita bajo el Nº 35, Tomo 86-A-Pro. Dichas documentales son desechadas del presente procedimiento, no solo por la impugnación que realizó la parte actora en su contra, sino también por considerarlas impertinentes, toda vez que no son las documentales idóneas para demostrar si dicha sociedad mercantil es propietaria o no de los inmuebles que le fueron dado en arrendamiento a la parte actora. Así se establece.

12. -) Marcadas “D”, copias certificadas de acta constitutiva de la empresa Corporación Edificio B.G., C.A., emanadas del Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda. Documental que es desechada por este jurisdicente, no solo por la impugnación de la cual fue objeto, sino que se consideran impertinentes al presente proceso, toda vez que la sociedad mercantil Corporación Edificio B.G., C.A., es una persona jurídica distinta a las partes contendientes en el presente proceso. Así se establece.

13. -) Marcadas “E”, copias certificadas de documentos protocolizados por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el Nº 20, Tomo 20, Protocolo 3º de fecha 25 de abril de 1967; bajo el Nº 17, Tomo 03, Protocolo 3º, de fecha 25 de abril de 1967; y, bajo el Nº 33, Tomo 1, Protocolo 3º de fecha 17 de noviembre de 1965. Documentos que son valorados y apreciados por este jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 111, 112 y 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copias certificadas de documentos públicos y de los cuales se evidencia la propiedad que ostenta la sociedad mercantil Inmobiliaria Bapgel, C.A., sobre el edificio Bapgel, situado entre las esquinas de El Conde a Padre Sierra de esta ciudad de Caracas. Así se establece.

    DE LA FALTA DE CUALIDAD O LEGITIMATIO AD CAUSAM

    Constata este juzgador que, como ciertamente lo afirmó la recurrida, la falta de cualidad o legitimatio ad causam de la parte actora, fue opuesta por la parte demandada, bajo la confusión del argumento de la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual, como anteriormente se expresó, dado los efectos de su declaratoria sin lugar, no tiene el recurso de apelación, conforme lo dispuesto en el artículo 357 eiusdem. Sin embargo, se constata que también fue opuesta como defensa de fondo, por tanto, dado el principio de exhaustividad, de su alegación y de la resolución del a-quo, pasa este jurisdicente a pronunciarse sobre la defensa de falta de cualidad, en los términos que siguen:

    Para definir la cualidad o legitimación a la causa, nos remitimos al fallo dictado en fecha 18 de septiembre de 2002, por la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado L.I.Z., que expresó:

    …La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y podemos entenderla siguiendo las enseñanzas del M.L.L., como aquélla “... relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera...”. (Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación R.G.. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, p.183. ).

    Es decir, la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra; y que en nuestro ordenamiento jurídico debe ser opuesta como defensa de fondo, tal como se expresa en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil vigente…

    . (Subrayado y resaltado del Tribunal).

    Del criterio jurisprudencial anteriormente transcrito, del cual se hace eco este sentenciador, conforme lo establecido en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, con la finalidad de defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia; y del acervo probatorio producido por las partes, analizado y valorado por este jurisdicente, quedó plenamente comprobada la cualidad de arrendadora de la sociedad mercantil Inmobiliaria Fincareal, C.A., del edificio Bapgel, donde se encuentran situados los bienes inmuebles objeto de arrendamiento y propiedad de la sociedad mercantil Inmobiliaria Bapgel, C.A., lo que constituye una de las defensas argüidas por la parte demandada, al señalar que la parte actora, carece de la cualidad necesaria para comparecer en este juicio, por no ser la propietaria de los bienes arrendados; defensa que este jurisdicente desecha, toda vez, que la sociedad mercantil Inmobiliaria Fincareal, C.A., es la administradora del edificio donde se encuentran situados los inmuebles arrendados y es la persona con la cual la ciudadana A.M.H.B., celebró la convención locativa que pretende su ejecución; lo que determina sin lugar a dudas la identidad de la persona del arrendador con la que pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento. Así expresamente se establece.

    Como ciertamente señaló la decisión recurrida, negar la posibilidad que la sociedad mercantil Inmobiliaria Fincareal, C.A., como arrendadora de los inmuebles y como persona jurídica con la cual la ciudadana A.M.H.B., celebró las convenciones locativas, accione ante los órganos jurisdiccionales la ejecución de los contratos, por el hecho de no ser la propietaria, es negar la posibilidad de la libre contratación de las partes; ya que en el contrato de arrendamiento, no necesariamente tiene que ser el arrendador el propietario de la cosa arrendada, para que se perfeccione la convención locativa, argumentar lo contrario, sería tanto como desconocer su existencia en nuestro derecho; pues, el contrato de arrendamiento solo requiere, con respecto al arrendador, que garantice a su arrendatario el uso, goce y disfrute de la cosa; pero no requiere para su perfeccionamiento que el propietario y arrendador se conjuguen en una sola persona. Así expresamente se establece.

    Aunado a lo anterior, resulta contradictorio en este caso específico, que la arrendataria alegue en el juicio la falta de cualidad de la actora, para peticionar la ejecución del contrato, por no ser la propietaria del inmueble donde están ubicadas las oficinas arrendadas, cuando a lo largo de la relación arrendaticia, aceptó como su arrendador a la hoy accionante. Aunado al hecho de efectuar las consignaciones de los cánones de arrendamiento, ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a favor de su arrendadora y no de la propietaria del inmueble, con lo cual ratifica la identidad de la demandante para pedir la ejecución de los contratos celebrados y la cualidad de la actora para ejercer la presente demanda. En razón de ello, se desecha la falta de cualidad activa argüida por la parte demandada. Así formalmente se decide.

    III

    DEL MÉRITO DE LA PRESENTE CAUSA

    Estando circunscrito el asunto a la determinación del cumplimiento de la ciudadana A.M.H.B., en su condición de arrendataria, en la entrega de los inmuebles arrendados, al vencimiento del término de la relación locativa y de su prórroga legal, se constató de las pruebas producidas y apreciadas en esta instancia, que la demandada no logró enervar el alegato esgrimido por la demandante, en razón que la relación locativa inició el 1º de abril de 2007, con la celebración de los contratos de arrendamiento, otorgados por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, en fecha 09 de marzo de 2007, anotados bajo los Nos. 67 y 01, Tomos 14 y 15, respectivamente, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría; limitándose únicamente a la comprobación de haber realizado las consignaciones de los cánones de arrendamiento por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, lo que en nada convalida el hecho que los contratos en cuestión, fueron suscritos por tiempo determinado, con una duración de un (01) año cada uno, sin prórroga; asimismo, tampoco produjo elemento probático alguno, que denotase que la parte actora estaba en la obligación de notificar la finalización del término de duración de los contratos, con el objeto que iniciase a computarse el lapso de la prórroga legal; contrario la propia convención determina que no se necesitará ninguna notificación para la culminación del término contractual, lo que se colige de la cláusula Tercera de cada contrato; la cual no se contrapone con la cláusula Vigésima Quinta, alegada por la demandada como antagonista de la obligación de notificar el desahucio. Así expresamente se establece.

    Asimismo, se constata que en la contestación de la demanda, la parte demandada, alegó que debió notificársele la terminación de los contratos, con el objeto de manifestar si hacía uso de ella. En torno a ello, es menester para este jurisdicente, establecer que la prórroga legal tiene el carácter de orden público relativo, en razón que es potestativo para el arrendatario y obligatorio para el arrendador. En tal sentido, dispone el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:

    En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas…

    . (Subrayado y resaltado del tribunal).

    Así las cosas, conforme lo dispuesto en la cláusula tercera de los contratos de arrendamiento cuya ejecución se demandó, se estableció que la relación locativa tendría “…una duración de un (01) año como plazo fijo sin prórroga comprendido entre el día primero (1º) de noviembre del 2009 y el día treinta y uno (31) de octubre del 2010, por lo que las partes acuerdan de mutuo acuerdo que no será necesario comunicaciones de ningún tipo para darlo por terminado al vencimiento natural del plazo acordado…”; con lo cual se evidencia la voluntad declarada de las partes, de que la relación locativa fuese a tiempo determinado, sin ningún tipo de prórroga convencional. Aunado a ello, tenemos que, dado que la demandada no logró desvirtuar el hecho sobre el inicio de la relación arrendaticia, ésta tuvo lugar por un período superior al año, pero inferior a cinco (5), lo que conlleva a una prórroga legal, de carácter obligatorio para el arrendador, de un período máximo de un (1) año, siguiente al vencimiento natural de los contratos de arrendamiento, conforme al literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así expresamente se establece.

    Siendo que el vencimiento natural de los contratos de arrendamiento se verificó el 31 de octubre de 2010, y no había obligación de notificación o desahucio pues contractualmente se pactó así; cumplida la prórroga legal, de un (1) año, esto es el 31 de octubre de 2011, la demandada incumplió su obligación de entregar los inmuebles al vencimiento de la prórroga legal; lo que hace procedente la pretensión de la actora. Así expresamente se establece.

    A mayor abundamiento, debe precisarse que la demanda fue iniciada el 12 de diciembre de 2011, en razón de ello, no puede considerarse que se verificó la tácita reconducción de la relación locativa, por el solo hecho que la demandada haya procedido a realizar las consignaciones de los cánones de arrendamiento por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, pues ello en nada la liberaba de la obligación de entregar los inmuebles arrendados, ni convalida la inejecución de su obligación, máxime cuando no hay aceptación de los cánones de arrendamiento posteriores al vencimiento de la prórroga legal. Así se establece.

    Conforme los artículos 1159, 1160, 1167, 1264 y 1592 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, debiendo ejecutarse de buena fe y obligan no solo a cumplir con las obligaciones que expresan, sino a todas las consecuencias que derivan de ellos; por tanto, la falta de ejecución de una de las partes con sus obligaciones, da derecho a la otra para reclamar judicialmente su resolución o ejecución, con los daños y perjuicios a que hubiere lugar, en ambos casos; ya que las obligaciones deben cumplirse tal como fueron contraídas, haciendo responsable al deudor de esos daños y perjuicios en casos de contravención. De ello tenemos que el contrato de arrendamiento, tiene dos obligaciones principales, como son: el arrendador en mantener al arrendatario en el uso, goce y disfrute de la cosa arrendada; y, el arrendatario en pagar al arrendador el precio de la pensión en los términos convenidos, durante el tiempo que dure la relación locativa. En el presente caso, la demandada no cumplió su obligación, de la manera como convino y aceptó en el contrato locativo que la une con la actora, como era la de entregar los inmuebles arrendados, al vencimiento del término convencionalmente establecido y su prórroga legal; siendo, por vía de consecuencia, ésta capaz de peticionar judicialmente la ejecución de los mismos; por lo que, no habiendo aportado elemento probático alguno, que desvirtúe la pretensión actoral, debe este jurisdicente, declarar SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 14 de agosto de 2012, por el abogado F.J.A.H., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 06 de agosto de 2012, por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Por lo que, se declara CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y su prórroga legal, incoada por la sociedad mercantil INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A., en contra de la ciudadana AURA MARINA HERRERA BELLO. En consecuencia, se condena a la parte demandada, a dar cumplimiento a los contratos de arrendamiento autenticados por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, en fechas 08 y 22 de diciembre de 2009, anotados bajos los Nos. 32 y 13, Tomo 172 y 190, respectivamente, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, mediante la entrega a la parte actora, libre de bienes y personas, de las oficinas distinguidas con los Nos. 34 y 11, situadas en el edificio BAPGEL, ubicado entre las esquinas de El Conde a Padre Sierra de esta ciudad de Caracas. Así formalmente se decide.

    IV. DISPOSITIVA.

    En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR, la apelación interpuesta en fecha 14 de agosto de 2012, por el abogado F.J.A.H., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 06 de agosto de 2012, por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

SEGUNDO

CON LUGAR, la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y su prórroga legal, incoada por la sociedad mercantil INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A., en contra de la ciudadana AURA MARINA HERRERA BELLO. En consecuencia, se condena a la parte demandada, a dar cumplimiento a los contratos de arrendamiento autenticados por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, en fechas 08 y 22 de diciembre de 2009, anotados bajos los Nos. 32 y 13, Tomo 172 y 190, respectivamente, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, mediante la entrega a la parte actora, libre de bienes y personas, de las oficinas distinguidas con los Nos. 34 y 11, situadas en el edificio BAPGEL, ubicado entre las esquinas de El Conde a Padre Sierra de esta ciudad de Caracas.

TERCERO

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la recurrente.

CUARTO

Queda CONFIRMADA la decisión apelada.

L. oficio de participación al Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, A., Marítimo y Aeronáutico del año 2012, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.-

Publíquese, regístrese y déjese copia en la sede de este despacho en cumplimiento a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los catorce (14) días del mes de diciembre del año dos mil doce (2012). Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación.

EL JUEZ,

LA SECRETARIA Acc.,

EDER JESUS SOLARTE MOLINA.

A.. MAYRA LELY RAMIREZ S.

Exp. Nº AP71-R-2012-000479.

Definitiva/Civil/Recurso

Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.

Sin Lugar Apelación/Con lugar La Demanda/”D”

EJSM/EJTC/carg.

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las tres post meridiem (3:00 P.M.). Conste,

LA SECRETARIA Acc.,

Abg. M.L.R.S.