Decisión de Juzgado Cuarto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 17 de Marzo de 2010

Fecha de Resolución17 de Marzo de 2010
EmisorJuzgado Cuarto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteCarlos Alberto Rodriguez Rodriguez
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 17 de Marzo de 2010

199º y 151º

ASUNTO: AP11-R-2009-000508

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil INMOBILIARIA HECMAR, S.R.L., de este domicilio e inscrita en el registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el día 09 de Enero de 1.997, bajo el N° 40, Tomo 4-A Sgdo.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: L.M.C.T. e I.B.L., abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO., bajo los Nos. 47.342 y 55.638, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano N.O.D., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-631.467.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: YAMAL A.H. B y FAIEZ A.H., abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO., bajo los Nos. 27.957 y 15.164 respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

-I-

Corresponde a esta Superioridad decidir la presente causa, en virtud de la Apelación interpuesta en fecha 24 de Noviembre de 2009, por el ciudadano L.S.E., en su carácter de Apoderado Judicial de la demandada, contra la Sentencia de fecha 16 de Noviembre de 2.009, dictada por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Alego la representación Judicial parte actora, que su representada, la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA HECMAR S.R.L., dio en arrendamiento al ciudadano N.O.D., antes identificado, un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No 6, Piso 2 del Edificio Asunción, Avenida R.G. con calle El Carmen de los Dos Caminos, Municipio Sucre del Estado Miranda.

Así las cosas tenemos que en fecha 20 de Enero de 2.009, fue admitida la presente demanda y ventilada por el procedimiento breve, ordenándose emplazar a la parte demandada, ciudadano N.O.D., antes identificado, a los fines que compareciera por ante este Tribunal al Segundo (2°) día de despacho siguiente a que constare en autos haberse practicado su citación.

Posteriormente en fecha 03 de Abril de 2.009, compareció por ante el Tribunal de la causa, el ciudadano Alguacil adscrito al Juzgado Aquo, y consignó diligencia mediante el cual dejó constancia de la imposibilidad de practicar la citación personal del ciudadano N.O.D.

En fecha 30 de Junio de 2.009, culminados los tramites inherentes a la citación personal de la parte demandada, el Tribunal de la causa dictó auto mediante el cual se designó Defensor Ad-Litem de la parte accionada, recayendo este nombramiento, en la persona del abogado en ejercicio J.D., inscrito en el INPREABOGADO, bajo el Nº 64.595, ordenándose su notificación mediante boleta, previa solicitud de la parte actora.

Asimismo en fecha 21 de Julio de 2.009, compareció el ciudadano N.O.D., parte demandada en el presente juicio, debidamente asistido de abogado y consignó diligencia mediante el cual se dio por citado en la presente causa.

En fecha 23 de Julio de 2.009, compareció el demandado del presente juicio, y debidamente asistido por el abogado en ejercicio YAMAL A.H. B., inscrito en el INPREABOGADO, bajo el N° 27.957, y consignó escrito de contestación a la demanda, donde entre otras cosas niega rechaza y contradice la demanda incoada en su contra

Abierto el presente Juicio a pruebas, en fecha 07 de Agosto de 2.009, compareció el abogado en ejercicio YAMAL A.H., en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada, y consignó sendo escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por el Tribunal, en fecha 11 de Agosto de 2.009.

Culminado el breve lapso de promoción de pruebas en el presente Juicio Juzgado Décimo Sexto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, dictó Sentencia dentro del lapso establecido por la Ley, en la presente Litis, declarando Con lugar la presente demanda de cumplimiento de contrato y ordenando la entrega del inmueble objeto de la misma

Luego de dictada la decisión antes descrita, en fecha 24 de Septiembre de 2.009, la representación Judicial de la parte demandada compareció por ante el Tribunal de la causa y consignó diligencia en la cual apeló de la Sentencia proferida por el ya tantas veces mencionado Juzgado Décimo Sexto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, el cual en fecha 28 de Septiembre de 2.009, oyó dicho recurso de apelación en ambos efectos y remitió el presente expediente mediante oficio Nº 09-0437, con destino al superior jerárquico.

Culminados los trámites inherentes a la distribución del presente expediente, le correspondió a este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en Alzada, el conocimiento de la presente apelación y en tal virtud en fecha 14 de Octubre de 2.009, este Tribunal le dio entrada al mismo y se fijó para el Décimo (10º) día siguiente a los fines de dictar Sentencia.

-II-

Planteados como han sido los términos de la presente controversia, pasa este Juzgador a dictar Sentencia, tomando en cuenta las siguientes consideraciones:

En el caso que nos ocupa se desprende, del mismo dicho de las partes, que efectivamente se trata de una relación arrendaticia; por lo que se considera forzoso para esta Superioridad; otorgarle pleno valor probatorio a la relación locativa alegada por el actor en su libelo y confirmada por la parte recurrente en su escrito de contestación, al no haber desvirtuado dicho alegato en la secuela del presente Juicio y así declarar como cierto el contrato de Arrendamiento escrito suscrito entre las partes intervinientes en el presente proceso. Y ASI SE DECIDE.

La parte actora en su libelo, señala que tiene suscrito con la parte demandada un contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado y por su parte la representación Judicial de la parte demandada adujo en su escrito de contestación que dicho contrato se indetermino en el tiempo, por cuanto en ningún momento fue notificado de la no prorroga del mismo.

A tal efecto corresponde a esta superioridad determinar si en efecto se trata de un contrato a tiempo determinado o un contrato sin determinación de tiempo, por tal motivo es necesario precisar, la figura de cómo un contrato se indetermina en el tiempo y ella no es otra que la jurídicamente famosa Tacita reconducción:

A este respecto, nuestra doctrina patria señala lo siguiente: “La figura de la tácita reconducción en el derecho venezolano, esta prevista en tres artículos del Código Civil; el primero se encuentra en el Capítulo II del Título VIII, Libro II, este capítulo se refiere a “Reglas Comunes al Arrendamiento de Casas y de predios rústicos”, y es el artículo 1.600; el segundo artículo, o sea el 1.614, se halla en la Sección I del referido Capítulo II, “Reglas particulares sobre arrendamiento de casas”, y el tercero, o sea, el 1.627 (in fine), está contenida en la Sección Segunda, intitulada “Reglas particulares sobre el arrendamiento de predios rústicos”; si se analizan estos tres artículos, se observa que los dos primeros, o sea, el 1.600 y el 1.614, son casi iguales, con simples diferencias de redacción, pues ambos se refieren a contratos de arrendamiento por tiempo determinado en los cuales, a la finalización del término el inquilino queda y se le deja “en posesión de la cosa”, en el primer artículo, y “ocupando la casa”, en el segundo, sin oposición del propietario y en ambos el legislador declara que el arrendamiento se presume renovado, en las mismas condiciones, dice el artículo 1.614, más explicito en esto que el 1.600; y, finalmente en ambos se dice que su efecto se regula por las disposiciones relativas a los contratos por tiempo indeterminado…” (Estudios de Derecho Inquilinario, I.B.L., segunda edición, Diciembre 1.976, Pág. 79 y 80).

Dentro del contexto que se a.c.a.e. Sentenciador, decidir si la acción que se intentó es procedente o no y en tal sentido se observa que tal como lo asienta la sentencia del Juez de la causa, al actor le incumbe la carga de alegar ( y de probar, se agrega por parte nuestra) los hechos en su demanda pero la calificación de la acción deducida es de la plena soberanía de los Jueces, no por lo que al respecto hayan afirmado las partes en la contienda judicial, ya sea en el libelo la parte actora, o en su contestación la demandada, si es que ya la ha rendido sino a lo que se desprende de la verdadera naturaleza del asunto y ello es posible mediante la aplicación del principio “ Iura novit curia “, matizado en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, en el que las partes, mediante la invocación de determinadas normas de derecho colaboran con el Juez en la solución del asunto sometido a su consideración, pero no por ello puede pensarse que el Juez deba estar atado de manos a los que únicamente hayan sostenido las partes. Si el Juez considera que la ley aplicable al caso es otra, puede perfectamente apartarse de la calificación que haya hecho el demandante (subrayado de este tribunal) y así, de esa manera, observar las normas de derecho adecuadas para el caso de que se trate.

Con vista a la doctrina antes explanada y de una revisión exhaustiva de las actas y autos que conforman el presente expediente, esta Superioridad observa que el contrato de marras en efecto comenzó el día 21 de Noviembre de 2.006, culminando el día 20 de Noviembre de 2.007, en virtud que no existe una notificación o manifestación de voluntad de parte del arrendador, tal y como lo exige la cláusula Tercera del contrato de marras; razón por la cual, es sencillo concluir que dicho contrato es a tiempo determinado y que por ende siguen vigentes todas y cada una de los derechos y obligaciones que de el se derivan y que por consiguiente, la vía para dilucidar cualquier controversia entre las partes con respecto a este contrato de arrendamiento en efecto es la del Cumplimiento de contrato, tal y como lo adujo el Juzgado de municipio, en consecuencia la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesta por la representación Judicial de la parte actora, se considera idónea y por demás eficaz para dilucidar la presente controversia. Y ASI SE DECLARA.

Ahora bien, procede quien aquí decide, a analizar y valorar, con base en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, los medios probatorios traídos a los autos, todo esto a los efectos de determinar si la parte actora cumplió con los requisitos que hacen procedente la pretensión que hace valer en el presente juicio; y en este sentido observa y analiza al efecto las pruebas aportadas.

En este sentido las partes aportaron al presente proceso las siguientes probanzas:

En primer lugar la representación Judicial de la parte actora consignó, copia simple de instrumento poder que fuere debidamente autenticado ante la Notaria Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital. Estas copias fueron impugnadas por la parte demandada, y habiendo aportado la actora, a los autos en copia certificada del mismo, en consecuencia, es apreciado por este Tribunal en cuanto al valor probatorio que de él emana. ASÍ SE ESTABLECE.

Por otro lado, el actor trajo a los autos original del contrato de arrendamiento debidamente autenticado en fecha 29 de marzo de 2.007; con respecto a esta probanza este Tribunal observa, que por cuanto los mismos no fueron impugnados, ni tachados en su oportunidad de ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, esta Alzada le otorga el valor de plena prueba. Y ASI SE DECIDE.

Asimismo consignó una copia certificada de la Resolución No 004346 emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, de fecha 11 de marzo de 2.002, mediante el cual fija el canon máximo mensual de arrendamiento para el inmueble de autos. Con respecto a esta probanza esta Superioridad observa que dicha resolución administrativa, es de efectos particulares, pero dicho efecto administrativo se refiere solamente al monto del canon de arrendamiento máximo del inmueble en cuestión, en tal virtud y por cuanto en la presente litis no se esta discutiendo pago de pensiones de arrendamiento ni el monto de las mismas, este Tribunal acogiendo el criterio del Tribunal de la causa desecha dicha prueba por no aportar nada a lo controvertido, Y ASI SE DECIDE.

Por su parte la representación Judicial de la parte demandada, consignó documento privado contentivo del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de este juicio, y que fuere autenticado en fecha 25 de noviembre de 2.004, y tratándose de uno de los documentos a los que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y que al no haber sido impugnado ni desconocido el mismo es ampliamente valorado y apreciado, otorgándosele el valor probatorio que indican los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, quedando plenamente demostrado con ellos que la relación arrendaticia inició en fecha 21 de junio de 2.004. ASÍ SE ESTABLECE.

Dentro de este mismo contexto se observa que, corre inserto copia simple del expediente de consignación, que cursa ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, la cual no fue tachada ni impugnada en su oportunidad legal, la misma es ampliamente valorada y apreciada por este Juzgado, de conformidad con lo establecido en el artículo 429, del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que el demandado esta solvente con sus obligaciones pecuniarias y por ende tenia derecho a disfrutar de su respectiva prorroga Legal. Y ASI SE DECLARA.

Ahora bien, valorados como han sido las pruebas aportadas por las partes, observa este Juzgador que la presente controversia viene dada en razón de una demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoare la INMOBILIARIA HECMAR, S.R.L contra el Ciudadano N.O.D., ambas partes plenamente identificadas en el encabezado del presente fallo, por cuanto según aduce la parte demandante la misma incumplió con su obligación de entregar el inmueble objeto del presente Juicio libre de bienes y personas en el tiempo estipulado en el contrato de marras y luego de vencerse la prorroga legal correspondiente.

Así pues, es menester para este Sentenciador hacer referencia al contenido del artículo 1.160 del Código Civil, el cual establece que:

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las circunstancias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

.

En este mismo orden de ideas, el artículo 1.354 del Código Civil establece que:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

.

La transcrita norma, contentiva de las pruebas de las obligaciones y de su extinción, crea la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decir, a la parte ejecutante el deber de probar la obligación accionada y, a la parte demandada, el deber de probar el pago o el hecho que hubiera extinguido su obligación. En el mismo orden de ideas, la doctrina y la Jurisprudencia están acorde en admitir de manera unánime que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el de arrendamiento, le basta al actor probar la existencia autentica de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin que pueda estar obligado a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo; esto es, que, probada la existencia de las obligaciones contenidas en el referido contrato de arrendamiento en forma auténtica, es el demandado quien debe probar que está solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales.

En el caso bajo estudio, la parte actora pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento, suscrito en fecha 21 de Noviembre de 2.006 y debidamente autenticado en fecha 29 de Marzo de 2007, por cuanto según aduce la parte actora el demandado ha violado la cláusula Tercera del contrato de marras, al no haber desocupado el inmueble dado en arrendamiento en el tiempo estipulado por la Ley, es decir al vencimiento de la prorroga legal correspondiente.

En este sentido, el artículo 1.167 del Código Civil establece:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

En este mismo orden de ideas, el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, este último se refiere a la petición de la ejecución de una obligación, deberá probarse, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de esa obligación.- A mayor abundamiento podemos afirmar que el cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación. En este sentido dispone el Artículo 1.159 del Código Civil vigente que “los contratos tienen fuerza de ley entre las partes no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”, este artículo es quizás uno de los fundamentos de más prosapia dentro de nuestro Código Civil Venezolano y constituye el fundamento de la fuerza obligatoria del contrato. Una vez perfeccionado el contrato, éste se independiza de tal modo que, en principio, una de las partes no puede darlo por terminado por su sola voluntad unilateral, a menos que la Ley lo autorice expresamente. El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento y en las diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse durante su vigencia.

En este mismo orden de ideas se sostiene que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que está obligado a cumplir la Ley. Este es uno de los principios de mayor abolengo en el campo del Derecho, y se ha reforzado a través del tiempo, con motivo de la influencia cada vez más creciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena conforme al artículo 1.264 del Código Civil Venezolano que reza: LAS OBLIGACIONES DEBEN CUMPLIRSE EXACTAMENTE COMO HAN SIDO CONTRAIDAS; lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada.

Es este el principio general y rector en materia de cumplimiento de las obligaciones y, como consecuencia del mismo, las partes deben cumplir esas obligaciones fielmente, al pie de la letra. El Juez, en caso de controversia, condenará ineludiblemente al deudor a ejecutar la prestación, prescindiendo de criterios subjetivos que atemperen o mediaticen la ejecución de la obligación.

Por su parte, establece el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:

Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

  1. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

  2. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

  3. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

  4. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación. (Subrayado de este Sentenciador).

Ahora bien, dicho esto, se observa de una minuciosa y exhaustiva revisión de las actas y autos del presente expediente que la prorroga legal correspondiente en el presente caso era de un (01) año, tal y como se lo concedió la parte actora INMOBILIARIA HECMAR, S.R.L, a la parte demandada, pero concluida dicha prorroga, el arrendatario siguió ocupando el inmueble incumpliendo así con sus obligaciones contractuales establecidas en el contrato de marras.

En este sentido, demostrada como ha quedado la infracción contractual en la que incurrió la parte demandada, esta Alzada, vista a la cláusula Tercera (3º) del contrato de marras y de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, anteriormente transcrita, considera que la presente acción debe prosperar en derecho, por lo que comparte el criterio explanado por el Tribunal de la causa y en consecuencia debe confirmarse la decisión apelada. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

-III-

Por los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta los siguientes pronunciamientos:

PRIMERO

Se declara SIN LUGAR la Apelación interpuesta por la Representación Judicial de la parte demandada, ciudadano: N.O.D. en contra de decisión dictada por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 22 de Septiembre de 2009.

SEGUNDO

Se confirma en todas y cada una de las partes la decisión apelada y se declara CON LUGAR la Demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la empresa INMOBILIARIA HECMAR, S.R.L contra el Ciudadano N.O.D. ambas partes suficientemente identificadas en el encabezado del presente fallo.

TERCERO

Se ordena a la parte demandada a hacer entrega material del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No 6, Piso 2 del Edificio Asunción, Avenida R.G. con calle El Carmen de los Dos Caminos, Municipio Sucre del Estado Miranda; a manos de la parte actora libre de bienes y personas.

CUARTO

De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en la presente instancia.

QUINTO

Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso procesal respectivo, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo previsto en los artículos 251 y 233 ambos del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 4º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 17 Días del mes de Marzo de 2010. Años 199º y 151º.

El Juez,

Dr. C.A.R.R.

La Secretaria

Abg. Maitrelly Vanessa Arenas

En esta misma fecha, siendo las 9:21 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria

Abg. Maitrelly Vanessa Arenas

Asunto: AP11-R-2009-000508

CARR/MVA/CC

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