Decisión de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y con Competencia Transitoria en Protección del Niño y del Adolescente. Guanare. de Portuguesa, de 10 de Diciembre de 2010

Que el contrato de arrendamiento suscrito con la accionante ha experimentado las siguientes renovaciones: del 01-032007 hasta el 01-09-2007, del 01-09-2007, hasta el 01-03-2008, el 01-03-2008, hasta el 01-09-2008, del 01-09-2008, hasta el 01-03-2009, del 01-03- 2009 hasta el 0-09-2009, del 01-09-2009, hasta el 0-03-2010, del 01-03-2010, hasta el 01-09- 2010, del 01-09-2010 hasta el 0-03-2011. Segundo: En base a lo anterior y como se demuestra de los recibos de pagos de los cánones se le reconozca como inquilino y que el contrato de arrendamiento esta vigente en aplicación del artículo 1.614 del Código Civil. Tercero: En consecuencia de que el contrato de arrendamiento no esta vencido, se declarare extemporáneo la acción judicial interpuesta por el actor de cumplimiento de contrato. Cuarto: Invoca a todo evento a su favor la Prorroga Legal establecida en el artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios. Estima la presente reconvención en la cantidad de Un Mil Bolívares (Bs. 1.000,oo) lo que constituye Quince con Treinta y Ocho Unidades Tributarias (15.38 UT). Anexa documentales Contratos con la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Mayuper, Recibos de pago de alquiler y Comunicaciones, que rielan del folio veintisiete (27) al ciento trece (113).

En fecha 22-10-2010, el Tribunal a quo, declara inadmisible la demanda reconvencional propuesta por el demandado.

Abierta la causa a prueba, el apoderado de la actora, Abogado J.F., consigna escrito en el cual promueve los documentales privados que se encuentran en los folios 14 y 15, de igual forma ratifica el contenido de las comunicaciones aportadas por la parte demandada constante en los folios 28 al 59.

Por su parte el apoderado del demandado, Abogado Joham Quiñones Betancourt, presenta escrito donde ratifica el contenido de las pruebas documentales acopiadas al escrito de contestación a la demanda marcado “A”.

II

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

El asunto sometido a examen de esta alzada, consiste en la impugnación por la parte demandada de la decisión definitiva del a quo, del 15-11-2010, la cual declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento planteada y se ordena al arrendatario a la entrega material del inmueble objeto del presente juicio libre de personas y de bienes.

El Tribunal, antes de resolver el fondo del asunto, pasa a pronunciarse con relación a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada en el siguiente orden:

1. ) La existencia de una condición o plazo pendiente contenida en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haber terminado el contrato de arrendamiento, alegando que hasta la fecha continúa vigente y concluye el día 01-03-2011, tal como lo indica el último recibo de pago suscrito entre las partes y forma parte del legajo de recibos que se anexa con la letra “A”. Además no se ha agotado el desahucio que argumenta el actor en la demanda. Con base en la existencia de una condición o plazo pendiente en la forma expuesta, es por lo que también opone la cuestión previa de prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirlas por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda con base en el ordinal 11 del artículo 346 eiusdem.

   El Tribunal para resolver estas cuestiones previas, considera necesario pasar al estudio de las pruebas promovidas por la parte actora, relativas al contrato de arrendamiento de fecha 01-03-2007, promovido por las partes y los recibos de pago de alquileres, instrumentos estos que no fueron impugnados por la parte demandada y por tanto se les confiere mérito probatorio de conformidad con el artículo 1.364 del Código Civil en conexión con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

   En cuanto al mencionado contrato de arrendamiento, cabe significar lo dispuesto en su Cláusula TERCERA: “El tiempo de duración es de seis (6) meses, contados a partir del 01-03-2007 hasta el 21-09-2007, entendiéndose prorrogado por períodos sucesivos e iguales, siempre y cuando alguna de las partes no diere notificación a la otra de no prorrogar la convención con no menos treinta (30) días continuos de antelación a la fecha de vencimiento del primer lapso o de cualquiera de sus prórrogas, quedando entendido que las continuos prórrogas no convierten al contrato a tiempo indeterminado. SI ha habido desahució y aún cuando el Inquilino haya continuado con el goce de la cosa, después del vencimiento del contrato o de la última prórroga convencional, no puede operar la tácita reconducción, es decir, sólo se producirá la prórroga legal según lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia una vez vencido, debe el Inquilino devolver la cosa tal como la recibió. Tampoco operará la tácita reconducción del contrato por el hecho de haber recibido La Administradora cánones de arrendamientos posteriores al vencimiento de la prórroga legal, los cuales se resultarán como compensación por el uso, goce y disfrute del inmueble por parte de El Inquilino, mientras se materialice la entrega y devolución del inmueble”.

   En tal sentido, cabe destacar que cursan en autos dos (2) recibos de pago de alquileres a los folios 14 y 15, de fechas 10-06- y 10-07 ambos de 2009, debidamente suscritos por las partes, en los cuales el ciudadano J.M.F.Y., en su condición de Director Gerente y Administrador de la empresa Inmobiliaria Mayuper C.A., al ciudadano S.A.P.Q. ‘que el contrato de arrendamiento vence el 01-09-2009 y a que a solicitud del propietario por necesidad e ocuparlo otros factores, decidió no renovar el presente contrato por lo que se le notifica a los fines que tome las previsiones para desocupar el inmueble dejándolo libre de personas y bienes y solvente todos los servicios de los cuales estado dotado’.

   Con lo cual queda así evidenciado, que el contrato de arrendamiento a partir de su fecha de inicio el 01-03-2007, se prorrogó en el tiempo por períodos de seis (6) meses, cada uno en las siguientes fechas: 01-09-2007, 01-03-2008, 01-09-2008, 01-03-2009; y que los días 10-06 y 10-08-2009, fue notificado el demandado que al vencer la prórroga en fecha 01-09-2009, el contrato no sería prorrogado, lo cual le fue participado en el lapso acordado en la Cláusula TERCERA, esto es, con treinta (30) días de antelación a dicho vencimiento del contrato.

   Ahora bien, siendo que la duración del contrato fue del 01-09-2007 al 01-09-2009, o sea un tiempo efectivo de dos (2) años y seis (6) meses, por consiguiente, de conformidad con el artículo 38 literal b), el demandado gozaba de la prórroga legal del contrato de un año, cual venció el 01-09-2010; de manera que en este caso, siendo interpuesta la demanda en fecha 17-09-2010, ya se encontraba vencida la prórroga legal del contrato, lo que desde luego, sirve de fundamento al Tribunal para declarar que no ha lugar, a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, relativas a la existencia de una condición o plazo pendiente y de inadmisibilidad de la pretensión, establecidas en el orden expuesto en el artículo 346 ordinales 7º y 11 del Código de Procedimiento Civil. Y así se juzga.

2. ) La contenida en el numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 340 ordinal 5º, referida al defecto de forma de la demanda en razón de que el actor en su demanda no relaciona, ni motiva la acción en alguna de las causales indicadas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues el actor se limita a buscar la entrega del inmueble y como consecuencia de ello el desalojo, bajo el pretexto de que el contrato está vencido, siendo cierto que se ha producido una reconducción del contrato de arrendamiento por un lapso de seis meses a partir del 01-09-2010, pues cada renovación ocurre por seis meses venciéndose este 01-03-2011.

   Al respecto, se aprecia del escrito libelar que la parte actora basa la presente acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento en el prenombrado contrato celebrado entre las partes el día 01-03-2007, el cual conforme fue pactado a pesar de las prórrogas nunca se convirtió a tiempo indeterminado conforme la previsión establecida en el artículo 1.600 del Código Civil y en tal sentido el actor motiva la demanda en el cumplimiento del lapso del contrato, vencido el cual, el demandado estaba obligado a entregarlo libre de personas y cosas, de acuerdo al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en conexión con los artículos 1.159, 1.160 y 1.267 del Código Civil; el primero, que pauta de que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes; el segundo, que indica que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley; y el tercero, que señala que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra parte puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   Dadas las condiciones que anteceden, en criterio de este Tribunal, la presente acción está debidamente motivada tanto en los hechos como en el derecho aplicable al caso, por lo que en consecuencia, la referida cuestión previa por defecto de forma del libelo, debe ser declarada sin lugar. Así se acuerda.

   Expuesto lo anterior, el Tribunal pasa al análisis del material probatorio.

   La parte demandante produjo las pruebas siguientes:

   1) Copia del Documento Constitutivo de la empresa Inmobiliaria Mayuper, emitido por el Registrador Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa en fecha 21-04-2006, el cual no aporta mérito probatorio a la presente causa.

   2) Contrato de arrendamiento de fecha 01-03-2007, el cual fue promocionado por ambas partes; así como también, los recibos de pago de alquileres de fechas 10-06- y 10-07 ambos de 2009, los cuales fueron valorados en el cuerpo de este fallo y sirvieron para demostrar en forma fehaciente que la parte actora participó a la parte demandada en tiempo útil su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento que vencía el 01-09-2009, acorde con el artículo 1.599 del Código Civil.

   La parte demandada promociona los siguientes instrumentos:

   1. - El contrato de arrendamiento privado celebrado en fecha 01-03-2007 entre la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Mayuper, C.A., y el ciudadano el ciudadano S.A.P.Q., el cual ya fue valorado en el cuerpo de este fallo.

   2. - Tres (3) comunicaciones de fechas 12-03-2010, 12-04-2010 y 12-05-2010, dirigidas por la parte demandante al demandado, mediante la cual le da en opción de compraventa, el inmueble arrendado, situado en esta ciudad de Guanare, Estado Portuguesa en la Urbanización San Francisco, Calle 3, Quinta La Morochera, signada con el Nº 88.

   3. - Comunicación emitida por el ciudadano S.A.P.Q. de fecha 12-04-2010, donde pide a la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Mayuper C.A., la presentación del avalúo de dicho inmueble a los efectos de la opción de compra que le trasmite.

   4. - Comunicación emanada de la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Mayuper C.A., de fecha 26-11-2008, al ciudadano S.P., mediante la cual le efectúa la participación de la nueva administración; que al ser documento privado no impugnado en su debida oportunidad por la parte demandante se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo no aporta ningún elemento de interés en la presente decisión.

   5. - Dos (2) comunicaciones emanadas de la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Mayuper C.A., de fechas 31-10-2007 y 05-11-2008, dirigidas al ciudadano S.P., mediante las cuales se le informa el período vacacional de la referida empresa a los fines de que tome las previsiones necesarias a los efectos de los compromisos adquiridos como arrendatario.

   6. - Tres (3) comunicaciones emanadas de la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Mayuper C.A., de fechas 18-07-2007, 13-12-2007 y 13-06-2008, dirigidas al ciudadano S.A.P.Q., mediante las cuales participa al arrendatario su voluntad expresa de prorrogar el contrato de arrendamiento y en la última comunicación le hace saber al arrendatario el incremento del canon en la cantidad de Cuatrocientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 420.000,00) hoy Cuatrocientos Veinte Bolívares (Bs. 420,00) recibidas y firmadas ilegibles.

   7. - Recibos emitidos por la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Mayuper C.A., por concepto de pagos de cánones de arrendamiento y gastos por depósito en el tiempo comprendido del 22-02-2007 al 04-08-2009, cursantes a los folios cuarenta y dos al ciento trece (42-113).

   Con relación a los instrumentos promocionados por la parte demandada, distinguidos en los numerales 2, 3, 4, 5, 6 y 7, los cuales fueron admitidos por las partes, considera el Tribunal que no aportan mérito probatorio a la presente causa por cuanto se refieren a las siguientes cuestiones que no forman parte del thema decidendum: a) La opción de compraventa conferida por la demandante al demandado sobre el inmueble arrendado; b) La solicitud del demandado de un avalúo del mismo a los fines de su compra; c) La participación que hace dicha empresa al demandado de la nueva administración del inmueble; d) Informe del período vacacional de la empresa en las fechas 31-07-2007, 13-12-2007 y 13-06-2008; d) La voluntad de prorrogar el contrato de arrendamiento; y d) La comunicación, de que el canon de arrendamiento será aumentado en la cantidad de Cuatrocientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 420.000,00).

   Así se resuelve.

   En cuanto al fondo de la controversia, el Tribunal para decidir observa:

   Señala la doctrina que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes, se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.

   El arrendatario, tiene dos obligaciones principales: 1º) Debe servirse de la cosa arrendada como buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias y 2º) Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

   En la presente causa, se demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento con fundamento en que la arrendadora expresó al demandado su voluntad de no prorrogar el contrato que culminaba en fecha 01-09-2009 y en razón de haber vencido el lapso legal de su prórroga de un año de conformidad con el artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual quedó claramente establecido por el Tribunal al analizar las cuestiones previas opuestas por la parte demandada y partiendo de la premisa cierta que en el presente caso se está en presencia de un contrato a tiempo determinado el cual, por mandato de su Cláusula Tercera, se convino que “las continuas prórrogas no convierten al contrato a tiempo indeterminado; si ha habido desahucio y aún cuando el Inquilino haya continuado con el goce de la cosa, después del vencimiento del contrato o de la última prórroga convencional, no puede oponer la tácita reconducción, es decir, sólo se producirá la prórroga legal según lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”.

   Ahora bien, estando demostrado de las actas procesales que la parte actora notificó oportunamente al demandado de su voluntad de no continuar con el contrato de arrendamiento cuya última prórroga vencía para el día 01-09 2009, y habiéndose verificado su prórroga legal de un año cumplida en fecha 01-09-2010, conforme lo pautado en el artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y sin que posteriormente a esta fecha, el demandado haya dado cumplimiento a su obligación de entregar el inmueble arrendado, totalmente desocupado de bienes y personas, en tales motivos, ha lugar a la pretensión de cumplimiento de contrato deducida en la presente causa. Así se resuelve.

   Corolario de lo expuesto, la apelación de la parte demandada debe ser declarada sin lugar. Así se dispone.

   DECISION

   En fuerza de las consideraciones anteriores, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y con competencia Transitoria en Protección del Niño, Niña y Adolescente del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, declara Con Lugar la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento del lapso de prórroga legal, incoada por la sociedad mercantil INMOBILIARIA MAYUPER C.A., contra el ciudadano S.A.P.Q., ambos identificados.

   En consecuencia, se condena al demandado a entregar el identificado inmueble a la parte actora, totalmente desocupado de personas y bienes. Así se acuerda.

   Se declara sin lugar la apelación formulada por el Abogado Joham Quiñones Betancourt y queda confirmada la sentencia proferida en fecha 15-11-2010 por el Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito Judicial del Estado Portuguesa.

   Se condena en costas a la parte apelante de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

   Publíquese, regístrese, déjese copia y remítase el expediente al Tribunal de la causa.

   Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal Superior Civil, en Guanare, Estado Portuguesa, a los diez días de Diciembre de dos mil Diez. Años 200º de la Independencia y 200º de la Federación.

   El Juez Superior

   Abg. R.E.D.C..

   La Secretaria

   Abg. Soni Fernández de Pagliocca.

   En la misma fecha, se dictó y publicó, siendo las 10:00 a.m. Conste.

   Stria.