Decisión de Juzgado Tercero de los Municipios San Cristobal y Torbes de Tachira, de 3 de Diciembre de 2013

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE DEMANDANTE: INMOBILIARIA SOFITASA, C.A., ahora INMOBILIARIA GAL, C.A., domiciliada en la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira; cuyo documento constitutivo se encuentra inscrito por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira, en fecha 30-03-88, bajo el Nro. 19, Tomo 17-A, posteriormente aprobado su cambio de denominación en documento inscrito ante la misma oficina en fecha 08 de agosto de 2011, inserto bajo el Nro. 08, Tomo 25-A, RMI.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: C.Z.C.D.Z., Venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad Nro. V-2.893.068, abogada, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 20.055.

PARTE DEMANDADA: FIRMA PERSONAL EL PUNTO RESTAURANTE, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira, en fecha 06 de octubre de 2004, bajo el Nro. 22, Tomo 18-B; y en forma conjunta y solidaria a su representante y propietario el ciudadano HERLES A.R.M., venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad Nro. V-16.664.574.

MOTIVO: Resolución de contrato de arrendamiento (Local comercial).

EXPEDIENTE: Nº 8154.

I

ANTECEDENTES DE LA LITIS

La causa sujeta a la resolución judicial de este Juzgado, tiene como inicio recepción de libelo de demanda proveniente del Juzgado distribuidor de causas en fecha 07 de octubre de 2.013, verificando que la misma se encuentra referida a una pretensión de Resolución de contrato de arrendamiento incoada por la Sociedad de comercio INMOBILIARIA SOFITASA, C.A., ahora INMOBILIARIA GAL, C.A., contra FIRMA PERSONAL EL PUNTO RESTAURANTE y en forma conjunta y solidaria a su representante y propietario el ciudadano HERLES A.R.M..

La demanda se argumenta en las siguientes alegaciones:

.- que la demandante cedió en calidad de arrendamiento a la firma personal EL PUNTO RESTAURANTE, representada por su propietario, HERLES A.R.M., un local comercial ubicado en la carrera 20, entre calles 13 y 14, Nro. 13-79, Barrio Obrero, de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, conformado por una salón con lámparas fluorescentes, un baño con todas sus piezas sanitarias, piso de granito, según contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública cuarta de San Cristóbal, de fecha 31 de marzo de 2005.

.- que en el contrato de arrendamiento se indicó que el mismo sería por seis meses, contados a partir del 02 de octubre de 2.004, pudiendo ser prorrogado por periodos iguales, a menos que una de las partes del contrato comunicara a la otra, dentro de los 30 días de anticipación por escrito y con acuse de recibo, su deseo de no renovar el contrato de arrendamiento.

.- que en el mes de septiembre de 2011, se le envió la notificación de no renovación a la demandada, en la persona de su propietario, comunicando que el contrato de arrendamiento no sería renovado y que de conformidad con lo establecido en el artículo 38 literal C) del decreto con rango y fuerza de Ley de arrendamientos inmobiliarios le correspondía una prórroga legal de dos años, con fecha de inicio el día dos de octubre del año 2011 y fecha de terminación el dos de octubre del año 2013, en el que debía ser entregado el inmueble señalado.

.- que pasado el plazo señalado, la demandada no ha cumplido con su obligación de entrega del inmueble.

.-señala que por no haber cumplido la demandada con los compromisos adquiridos, se dan los presupuestos de hecho y derecho para la aplicación de las disposiciones legales y contractuales establecidas en la convención arrendaticia, el artículo 39 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, 1.159, 1.160, 1.579, 1.594 del Código Civil.

.-Peticiona formalmente la resolución del contrato de arrendamiento debido al vencimiento de la prórroga legal, para que se convenga en darse por resuelto el contrato de arrendamiento, que el arrendatario cumpla con su obligación de entrega del inmueble, pague los cánones de arrendamiento hasta la entrega definitiva del inmueble, pague lo pactado por cláusula penal y pague las costas y honorarios Judiciales.

.-Peticiona medida de secuestro.

ADMISION DE LA DEMANDA:

Folio 18, auto de fecha 15 de octubre de 2013, por la que se da admisión de la presente demanda con la orden de comparecencia para que el demandado diera contestación al segundo día despacho de la constancia en autos de su citación.

Folio 19, corre diligencia de fecha 21 de octubre de 2.013, por el que la apoderada actora, indica suministrar los emolumentos necesarios para la citación de la demandada.

Folio 20, diligencia del alguacil de fecha 21 de octubre de 2013, por la que al alguacil señala haber recibido lo necesario para la elaboración de compulsa, por lo que en fecha 30 de octubre de 2013, se acuerda expedir compulsa (f.21)

Folio 22, diligencia de fecha 06 de noviembre de 213, en la que el alguacil del Tribunal indica haber citado al demandado, por lo que consigna las boletas firmadas.

CONTESTACION DE DEMANDA:

A los folios 25 al 36, riela escrito de contestación de demanda realizado por la accionada en los siguientes términos:

.- Formula como defensa previa, la falta de cualidad activa de la demandante, ya que al consignar la misma copia simple del poder que le fuera otorgada, procede a impugnar la misma, ya que según su dicho, el poder debe ser conforme a lo indicado en el artículo 151 del Código de Procedimiento Civil, esto es, en forma pública o autentica. Y en el momento de intentarse la acción, la apoderada lo hace con una copia simple sin la certificación del Tribunal.

.- denuncia la inadmisibilidad de la demanda por inepta acumulación de pretensiones excluyentes, ya que se observa del libelo de demanda en su petitorio que la actora acumula en su libelo dos pretensiones que se excluyen mutuamente y que son contrarias entre sí, esto es, la resolución de contrato por que supuestamente venció la prórroga legal, siendo el caso que esta acción no resulta procedente cuando ha vencido la prórroga legal, ya que la acción que resulta procedente es la de cumplimiento de contrato de arrendamiento.

.- que la demandada hace una mezcla de acciones contrapuestas, la de resolución de contrato, que el demandado cumpla con la obligación de entrega del inmueble y demanda el pago de cánones de arrendamiento.

.- que conforme al artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, y lo indicado en la Jurisprudencia patria, por acumularse acciones que se excluyen mutuamente, contrarias entre sí, ni las de procedimientos incompatibles, debe declararse de oficio la inadmisibilidad de la acción,

.- Al fondo de la demanda, niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda intentada en su contra, por ser infundada, temeraria y falsa, inverosímil y no ajustada a derecho, que la misma no se ajusta a los hechos por cuanto la relación arrendaticia que mantienen las partes, aún sigue vigente contractualmente en virtud de las prórrogas automáticas que han operado, ya que aún no se ha puesto fin al contrato.

.-señala que la copia fotostática de la supuesta notificación anexa al libelo, resulta inexistente en derecho, conforme a lo indicado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que solicita se declare inexistente la notificación presentada por no tener valor probatorio alguno.

.- que en el supuesto que se le opusiera el original de la notificación, tal documento tampoco tendría valor probatorio, por no ser la firma del demandado la que aparece al pie del instrumento, y que niega la firma y contenido de la supuesta notificación, por ser falso que se haya efectuado notificación en su persona, para notificarle que no se renovaría el contrato.

.- que al analizar la notificación presentada, la misma carece de la fecha en que supuestamente fue notificado.

.- que respecto a la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, suponiendo que el Tribunal atendiera a la voluntad de las partes que la anticipación a que se hace referencia de 30 días, y que esa fecha sea al vencimiento del contrato, se tiene que el instrumento no tiene fecha cierta, por lo que existiría incertidumbre sobre la fecha de la supuesta notificación.

.- que el documento de notificación presentado no tiene valor probatorio alguno para demostrar que se le hubiere notificado sobre la no prórroga del contrato, ni para demostrar la supuesta fecha de la notificación.

.- que en consecuencia de la inexistencia de la notificación, el contrato actualmente sigue prorrogándose automáticamente, siendo la última de ellas, la ocurrida el 02 de octubre de 2013. Y no habiéndose puesto término al contrato, mal puede indicar la actora que venció la prórroga legal, por lo que no resulta procedente ninguna acción.

.-señala que no puede demandarse a la firma personal y a su propietario, en razón de que la firma personal no mantiene personalidad jurídica, ni es sujeto de derecho.

En fecha 18 de noviembre de2.013, la representación actora, presenta escrito donde consigna copia certificada de poder, notificación original con membrete de Inmobiliaria Sofitasa, lo cual se admite como pruebas en auto de fecha 20 de noviembre de 2013.

II

PARTE MOTIVA

A manera de prolegómeno y en estricto cumplimiento a lo indicado en los artículos 12 y 243 numeral 3 del Código de Procedimiento Civil, éste Operador de Justicia precisa una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que quedó planteada la controversia.

DE LA DEMANDA Y SU PETITORIO:

Señala haber cedido en calidad de arrendamiento a la firma personal EL PUNTO RESTAURANTE representada por su propietario HERLES A.R.M., un local comercial ubicado en la carrera 20, entre calles 13 y 14, Nro. 13-79, Barrio Obrero, de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira; según contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, de fecha 31 de marzo de 2005. Que el contrato de arrendamiento se pactó por seis meses, contados a partir del 02 de octubre de 2.004, pudiendo ser prorrogado por periodos iguales, a menos que una de las partes del contrato comunicara a la otra dentro de los 30 días de anticipación por escrito y con acuse de recibo su deseo de no renovar el contrato de arrendamiento; que en el mes de septiembre de 2011 la demandada fue notificada de la no renovación y que de conformidad con lo establecido en el artículo 38 literal C) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le correspondía una prórroga legal de dos años, con fecha de inicio el día dos de octubre del año 2011 y fecha de terminación el dos de octubre del año 2013, en el que debía ser entregado el inmueble señalado.

Igualmente arguye, que por no haber cumplido la demandada con los compromisos adquiridos peticiona formalmente la resolución del contrato de arrendamiento debido al vencimiento de la prórroga legal, para que se convenga en darse por resuelto el contrato de arrendamiento, que el arrendatario cumpla con su obligación de entrega del inmueble, pague los cánones de arrendamiento hasta la entrega definitiva del inmueble, pague lo pactado por cláusula penal y pague las costas y honorarios Judiciales.

DE LA DEFENSA DE LA ACCIONADA:

Formula como defensa previa, la falta de cualidad activa de la demandante, denuncia la inadmisibilidad de la demanda por inepta acumulación de pretensiones excluyentes, ya que se observa del libelo de demanda en su petitorio que la actora acumula en su libelo dos pretensiones que se excluyen mutuamente y que son contrarias entre sí, esto es, la resolución de contrato por que supuestamente venció la prórroga legal, siendo el caso que esta acción no resulta procedente cuando ha vencido la prórroga legal, ya que la acción que resulta procedente es la de cumplimiento de contrato de arrendamiento.

Al fondo de la demanda: Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda intentada en su contra por ser infundada, temeraria y falsa, inverosímil y no ajustada a derecho; que la misma no se ajusta a los hechos por cuanto la relación arrendaticia que mantienen las partes aún sigue vigente contractualmente en virtud de las prórrogas automáticas que han operado, ya que aún no se ha puesto fin al contrato por la inexistencia de la notificación y señala, que no puede demandarse a la firma personal y a su propietario, en razón de que la firma personal no mantiene personalidad jurídica ni es sujeto de derecho.

DETERMINACIÓN DE LA CONTROVERSIA

Trabada la Litis en los anteriores términos, se tiene, que la presente demanda es planteada por la demandante como una resolución de contrato por el hecho de haber notificado a la demandada de la no prórroga del contrato y haber disfrutado de la prórroga legal, con el reclamo de pago de cánones arrendaticios y la cláusula pena. Ante ello, la demandante opone como defensas perentorias la falta de cualidad, La inepta acumulación de acciones y realiza una negativa y rechazo al fondo de la demanda.

Determinado los límites de la controversia, señala quien juzga de manera previa, que del estudio de las actas procesales se evidencia, que las partes suscribieron un contrato de arrendamiento el cual pretende la demandante sea resuelto debido al vencimiento de la prórroga legal de conformidad con lo establecido en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Al efecto observa quien juzga, que la norma citada por la accionante se encuentra referida a la acción otorgada al arrendador para que una vez verificado que el arrendatario disfrutó válidamente del beneficio de la prórroga legal y éste no hace entrega del inmueble, pueda ser reclamado ello Judicialmente. Igualmente se tiene, que los hechos narrados por la demandante se encuentran referidos a la circunstancia de la celebración de un contrato de arrendamiento del que -según su dicho- fue notificada la parte demandada no sería prorrogado, con lo que tal arrendataria comenzaría el goce de la prórroga establecida en Ley y que finalizada la misma, ésta no ha hecho entrega del inmueble. Tales hechos, sin duda alguna son los presupuestos fácticos para la instauración de la acción inicialmente señalada, esto es, la acción de cumplimiento de contrato del artículo 39 de la ley indicada.

Así las cosas se tiene, que no obstante la demandante señalar de manera acertada la norma que debía aplicarse a los hechos que narra, peticiona la resolución del contrato de arrendamiento, cuando dicha acción no resulta procedente para el presente caso, ya que la Ley especial que rige la materia ha estipulado de manera precisa la acción a intentarse en el supuesto de la no entrega del inmueble por parte del arrendatario luego de ser comprobado el disfrute de la prórroga de ley, a tal efecto establece el artículo 39 lo siguiente:

La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…

.

De tal manera, que del contenido normativo anteriormente indicado puede claramente constatarse, que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de Inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”, tal como lo estableció en amparo la Sala Constitucional de nuestro mas Alto Tribunal de la República, en sentencia N° 834, expediente No. 02-0570, de fecha 24 de abril de 2002, caso J.J.C.P., con ponencia del Magistrado Dr. P.R.R.H., donde entre otras cosas se señala que:

“(…) En efecto consta en el expediente que el demandante pretendía entre otras cosas que el demandado conviniera “... en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.”

…omissis…

(…) lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.

Por consiguiente, es evidente que la acción escogida por la demandante no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza de los hechos en que la misma es fundamentada, ya que no se constata en el mundo jurídico en materia de arrendamiento una demanda de resolución de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, siendo la acción correcta a aplicar a criterio de este Juzgador la de cumplimiento de contrato prevista en el artículo 39 de la ley inmobiliaria, en el sentido de que el demandado arrendatario por el hecho de la finalización del término contractual y haber disfrutado de la prórroga legal sea obligado Judicialmente a entregar el inmueble arrendado a su arrendador. Así se establece.

Ahora bien, dadas las explicaciones que anteceden y de la aplicación de la normativa legal para la admisibilidad de la demanda, indica expresamente el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:

Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa...

Establecido lo anterior y a juicio de quien decide, analizado detenidamente cada uno de los alegatos esgrimidos en el escrito de demanda y advertida la contradicción en que incurrió la actora al solicitar una acción que no es procedente en derecho, se debe declarar la inadmisibilidad de la demanda in limine litis, como de manera expresa, precisa y positiva, se indicará en el dispositivo del fallo. Así se decide.

III

DISPOSITIVO DEL FALLO

Por los razonamientos anteriormente señalados este JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

INADMISIBLE la presente demanda que por Resolución de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal, es incoado por la INMOBILIARIA SOFITASA, C.A., ahora INMOBILIARIA GAL, C.A., contra la FIRMA PERSONAL EL PUNTO RESTAURANTE y en forma conjunta y solidaria su representante y propietario el ciudadano HERLES A.R.M., todos suficientemente identificados.

SEGUNDO

Se condena en costas procesales a la parte demandante por resultar vencida en la litis conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria Temporal del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los tres días del mes de diciembre de dos mil trece. AÑOS: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.

El Juez Temporal,

Abog. J.J.M.C.

REFRENDADA:

La Secretaria Temporal,

Abog. A.E.B.C.

En la misma fecha siendo las 03:15 de la tarde se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº

JJMC/Aebc/nj.

Exp. Nº 8154.