Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 30 de Abril de 2010

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO

ADMINISTRATIVO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL

DE LA REGIÓN CAPITAL

Exp. Nº 006597.-

Mediante escrito presentado ante el Juzgado Superior Primero de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital (sede Distribuidora), en fecha veintinueve (29) de enero de dos mil diez (2010), los ciudadanos R.R.G. y J.R.U., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 58.327 y 130.774, respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil Inspectorate Venezuela Sociedad en Comandita Simple, S.C.S., inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 01 de junio de 1989, bajo el Nº 23, Tomo 68-A-Pro y modificados íntegramente sus estatutos y denominación social según consta de documento inscrito en el precitado Registro Mercantil, en fecha 02 de diciembre de 2008, bajo el Nº 73, Tomo 154-A-Pro-Cto; interpusieron recurso contencioso administrativo de nulidad conjuntamente con medida cautelar de suspensión de efectos, de conformidad con lo previsto en los artículos 10, 77 y 78 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 93 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, contra el Acto Administrativo dictado mediante Resolución N° 00013542, de fecha 22 de octubre de 2009, por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, que fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para oficina, al inmueble identificado como Oficina Nº C-905, Torre C, Piso 9, del Edificio denominado Centro Comercial Ciudad Tamanaco, Segunda Etapa, ubicado en la Avenida La Estancia, Urbanización Chuao, Municipio Chacao del Estado Miranda.

Que se inició el procedimiento mediante solicitud de regulación de canon de arrendamiento efectuada en fecha 10 de septiembre de 2009, por la ciudadana Atilia Balestrini de Lamas; y una vez cumplidas las formalidades procesales, en fecha 23 de septiembre de 2009 se consignó en el expediente administrativo el Informe Técnico junto con el Avalúo correspondiente.

Que en fecha 22 de octubre de 2009 la Dirección General de Inquilinato dictó la Resolución impugnada, mediante la cual se resolvió: ”(…) fijar el canon de arrendamiento máximo mensual para oficina, a la Oficina Nº C-905, Torre C, Piso 9, (PROPIEDAD HORIZONTAL) del Edificio denominado “Centro Comercial Ciudad Tamanaco”, Segunda Etapa, ubicado en la Avenida La Estancia, Urbanización Chuao, Municipio Chacao del Estado Miranda, con 93,70 m2 de placa A, en la cantidad de: VEINTIÚN MIL TRESCIENTOS SETENTA Y SIETE BOLÍVARES FUERTES CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (BS.F. 21.377,66), y 11,25 m2 de estacionamiento sot., en la cantidad de: CIENTO CATORCE BOLÍVARES FUERTES CON OCHO CÉNTIMOS (BS.F.114,08). Disponiéndose además establecer la cantidad de: UN MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLÍVARES FUERTES CON UN CÉNTIMOS (BS.F. 1.886,01), como contribución para el pago de los gastos comunes (condominio) causados por la administración, conservación, reparación, o reposición de las cosas comunes a que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal, (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, artículo 30, parágrafo único).(…)”

Que denuncian el vicio de falso supuesto en el acto impugnado, por vulnerar los principios consagrados en los artículos 25 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; y en ese sentido señalaron que el Informe Técnico de Avalúo vulnera lo dispuesto en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en consecuencia la Dirección General de Inquilinato tuvo una inexacta e incompleta apreciación de los hechos por cuanto “(…) no abarcó todos los factores básicos y determinantes que deben cubrirse de acuerdo a la ley a los fines de obtener una apreciación del estado de conservación y mantenimiento para la fijación del canon de arrendamiento respectivo …omissis… no hace referencias específicas en cuanto a la situación del inmueble…no se dejó constancia de ciertas circunstancias de deterioro que afectan al inmueble al momento de hacer el avalúo, entre las que podemos mencionar: (i) Deficiencias en la distribución de los servicios básicos (agua) diferentes al racionamiento que sufre la Gran caracas; (ii) Deficiencias en la prestación del servicio de limpieza en las área (sic) comunes, específicamente en los sanitarios; (iii) La inclusión en el avalúo de un metraje correspondiente a un puesto de estacionamiento, el cual no se encuentra arrendado a INSPECTORATE, pues el arrendamiento sólo se circunscribe al local allí determinado tal y como se desprende de la lectura del Contrato de Arrendamiento vigente entre las partes, y el cual se encuentra anexado al expediente administrativo y corre inserto en los folios 55 en adelante; (iv) La inclusión en el avalúo (sic) el monto correspondiente a los gastos de condominio, cuando ello no está estipulado en el contrato suscrito por las partes. (…)”

Que por haberse efectuado solamente el Informe Técnico de Avalúo, se dieron por ciertos hechos que no fueron analizados de forma específica generándose un incremento desproporcionado del canon de arrendamiento, cuyo monto no se corresponde con las condiciones objetivas ni estructurales que lo afectan, ni con el valor real de mercado, todo ello afectando al acto recurrido de un falso supuesto de hecho, en virtud de la errónea apreciación que se hizo sobre las condiciones del inmueble.

Que el inmueble se encuentra sobrevaluado, dado que inmuebles de características similares existen en el mercado inmobiliario por debajo de los montos establecidos en los informes presentados por la Dirección General de inquilinato; y que en virtud de ello, solicitarán en la oportunidad procesal correspondiente, se realice un nuevo avalúo del inmueble que abarque todas las circunstancias, operaciones y cálculos necesarios para fijar su justo valor.

Que de conformidad con lo dispuesto en los artículos 9 y 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, denuncian el vicio de inmotivación del acto administrativo recurrido por cuanto no existe en el mismo ninguna motivación en cuanto a los factores tomados en consideración para realizar el ajuste, incumpliendo de ese modo con lo dispuesto en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y en ese sentido señalan que omitió indicar “(…) de donde provienen los ‘precios medios de los últimos 2 años’, ni el valor de los actos de transmisión de propiedad, ni los valores actuales del mercado arrendaticio inquilinario …omissis… Omite hacer la comparación entre los datos, valoraciones, ponderaciones, origen de los cálculos, metodología y en fin, entre los elementos sustanciales establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para regular los cánones de arrendamiento (…)”

Que el Informe Técnico en el cual se sustenta el acto impugnado carece de datos fundamentales a nivel técnico y valuatorio, y del mismo modo la Resolución emanada de la Dirección General de Inquilinato tampoco se manifiesta cuáles fueron ni en que forma y modo fueron valorados los elementos de hecho y de derecho para dictar su decisión, generándole así indefensión a su representada.

Que existe una absoluta desproporción en el incremento del monto a pagar por concepto de canon de arrendamiento, que fue aumentado en una proporción equivalente a 17 veces el canon pagado por su patrocinada, apartándose así de lo dispuesto en el artículo 12 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, el cual establece que la providencia administrativa debe mantener la debida proporcionalidad y adecuación con el supuesto de hecho y con los fines de la norma, en razón de lo cual es carente de racionalidad y de eficacia por hacerse prácticamente imposible su ejecución por haber desproporción exagerada en el referido incremento del canon.

Que el acto impugnado tampoco es acorde al fin del procedimiento administrativo, puesto que al establecerse la referida desproporción en el canon regulado, su patrocinada se ve en la imposibilidad de cumplir materialmente con lo dispuesto en dicha providencia, generándose un estado de indefensión al abrirse la posibilidad de estar incursa en el supuesto de hecho contemplado en el artículo 34, literal a, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que de conformidad con lo establecido en el artículo 87 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 136 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, solicitó la parte actora la suspensión de los efectos del acto impugnado.

Finalmente solicitó la representación judicial de la parte actora se declare con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto; y se decrete la medida cautelar innominada de suspensión de los efectos de la resolución impugnada.

Siendo la oportunidad para proveer acerca de la medida cautelar de suspensión de efectos del acto administrativo impugnado, y realizado el estudio de las actas que conforman el expediente, se pasa a decidir en los términos siguientes:

DE LA MEDIDA CAUTELAR DE SUSPENSIÓN DE EFECTOS

En primer lugar, se observa que la representación judicial de la recurrente solicitó la medida cautelar de suspensión de efectos del acto impugnado, de conformidad con lo previsto en el artículo 87 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 136 de la derogada Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia; y en ese sentido este Juzgado, en aras de garantizar al justiciable el derecho al debido proceso y a la tutela judicial efectiva, estima que efectivamente se refería a la suspensión de efectos contemplada en el artículo 21, aparte 22 de la vigente Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, aplicable al caso de autos ante la inexistencia de una Ley que regule la jurisdicción contencioso-administrativa.

Ahora bien, alega la representación judicial de la querellante que la apariencia del buen derecho se desprende de “(…) las omisiones de la Dirección de Inquilinato al haberse pronunciado en la definitiva sobre la solicitud de regulación del canon de arrendamiento realizado por el propietario del inmueble, se vulneraron los derechos y garantías constitucionales consagradas (sic) en los 25 y 49 de la Constitución Bolivariana de la República de Venezuela, ya que dicho acto administrativo se encuentra viciado por la inmotivación que se desprende de la lectura del mismo, en cuanto a que los factores que fueron tomados en consideración para la fijación del canon de arrendamiento no se especificaron razonadamente, omitiéndose a la vez otros factores determinantes a tales efectos y además de ello, se incluyeron ciertos aspectos que no se encuentran dentro de lo pactado por las partes al momento de la suscripción del contrato de arrendamiento, lo que generó una regulación desajustada a los términos que fueron delimitados en la relación contractual. Asimismo dicha providencia se encuentra viciada por haber incurrido la administración en un falso supuesto de hecho, pues no se tomaron en consideración los verdaderos factores de conservación y mantenimiento en el que se encuentra el inmueble, sino que por el contrario se puede evidenciar que partiendo de la sola apreciación del ingeniero encargado de realizar el avalúo, se tomaron como ciertos hechos que no fueron analizados de forma específica y que generó consecuencialmente, el ajuste desproporcionado del canon de arrendamiento del inmueble en referencia (…)”

Que el peligro en la mora “(…) se materializa con el desproporcionado incremento sustancial al cual nos vemos obligados a pagar por concepto de canon de arrendamiento, ya que el último canon pagado por INPECTORATE es de TRES MIL DIEZ BOLÍVARES CON SETENTA CÉNTIMOS (Bs. F. 3.010,70) monto este que responde al pactado en el contrato de arrendamiento y sus ajustes anuales de conformidad con lo establecido en la Ley, y en esta oportunidad se incrementa más del 700% en el antiguo monto al ordenar al pago de VEINTIUN MIL TRESCIENTOS SESENTA Y SIETE BOLIVARES CON SESENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. F. 21.377,66), más lo correspondiente a un puesto de estacionamiento y gastos de condominio, aun cuando ello no está estipulado dentro del contrato de arrendamiento debidamente suscrito por las partes …omissis… se debe lidiar con la probabilidad casi certera de que se causen serios daños al patrimonio de INPECTORATE debido al retardo en el proceso -agravado por el hecho de la fijación desproporcionada del canon de arrendamiento en comparación con los inmuebles de similares características en el mercado inquilinario- y consecuencialmente se agrave de forma inminente el daño mientras se produce la sentencia, que en el caso de declararse con lugar el presente recurso, ya el daño generado por la no suspensión de los efectos no podría revertirse, con la consecuencia de quedar burlada la justicia en su aspecto práctico (…)”

Que el peligro de daño consiste en que “(…) tendría que asumir la obligación de asumir inmediatamente con lo ordenado, es decir, el cumplir con el pago del canon regulado de forma desproporcionada y exagerada por la Dirección de Inquilinato, nos causaría un daño COMPLETAMENTE IRREPARABLE en virtud de las grandes cantidades de dinero que mensualmente deberíamos pagar para no incumplir, ni con la providencia, ni con las disposiciones legales que regulan la relación arrendaticia, lo cual generaría una descompensación absoluta en las finanzas de la empresa, en virtud de que tendría que presupuestar como gastos un monto que es superior al 700% en comparación al canon de arrendamiento mensual que se fijó por medio de contrato entre las partes y sus respectivos ajustes anuales (…)”

De seguidas pasa este Tribunal a analizar los requisitos de procedencia de la medida cautelar solicitada, es decir, en primer término el fumus boni iuris, o presunción de buen derecho, y el periculum in mora, constituido por los perjuicios irreparables o de difícil reparación que se puedan causar por la sentencia definitiva, sustentado en un hecho cierto y comprobable que deje en el ánimo del sentenciador la certeza que de no suspenderse los efectos del acto administrativo, se le ocasionarían tales daños.

A tal efecto, se tiene que el aparte 22 del artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, establece lo siguiente:

(…) Artículo 21. …omissis…El Tribunal Supremo de Justicia podrá suspender los efectos de un acto administrativo de efectos particulares, cuya nulidad haya sido solicitada, a instancia de parte, cuando así lo permita la Ley o la suspensión sea indispensable para evitar perjuicios irreparables o de difícil reparación por la definitiva, teniendo en cuenta las circunstancias del caso. A tal efecto, se deberá exigir al solicitante preste caución suficiente para garantizar las resultas del juicio….omissis… (…)

Visto lo antes expuesto, este Juzgado pasa a decidir lo referente a la solicitud de suspensión de efectos del acto administrativo impugnado hasta tanto se decida el recurso de nulidad.

Se ha sostenido que la medida preventiva de suspensión de efectos procede sólo cuando se verifiquen concurrentemente los supuestos que la justifican; esto es, que la medida sea necesaria a los fines de evitar perjuicios irreparables o de difícil reparación, o bien para evitar que el fallo quede ilusorio y que, adicionalmente resulte presumible que la pretensión procesal principal resultará favorable, todo ello sin descartar la adecuada ponderación del interés público involucrado.

En este sentido, aprecia este Juzgado en lo que respecta a la existencia de la presunción de buen derecho, que se ha señalado que toda cautela debe proceder cuando exista una sustentación de hecho y de derecho favorable al solicitante, aun cuando sea en el ámbito de presunción, a fin de determinar que quien reclama la protección a su derecho, es el titular aparente del mismo aunque sea verosímilmente, de tal manera que haga presumir que existe la posibilidad de que la acción pueda prosperar, sin perjuicio que durante el juicio pueda demostrarse lo contrario.

De esta manera, este Juzgado ha podido constatar de la revisión de los documentos cursantes en autos, que consta a los folios 01 al 06 del expediente administrativo, copia del Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 18 de septiembre de 2007 por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, por la ciudadana Atilia Balestrini de Lamas en su condición de Arrendador, y por el ciudadano F.A.G.G., representante de la Sociedad Mercantil Inspectorate de Venezuela, C.A., en su condición de Arrendatario, en cuya Cláusula Primera se estableció: “OBJETO DEL CONTRATO: EL ARRENDADOR da en arrendamiento a ARRENDATARIO y este lo recibe en calidad tal, un local de su propiedad constituido una oficina distinguida con la letra y número C-905, ubicada en el noveno piso, Torre C, Centro Ciudad Comercial Tamanaco, Segunda Etapa, Municipio Baruta, Estado Miranda”; y en su Cláusula Décima Primera se pactó: “Será por cuenta de EL ARRENDATARIO el pago de cualesquiera servicios públicos que fueren necesarios en el Local antes señalado, a cuyo fin hará uso las instalaciones para los servicios de agua, fuerza eléctrica y los de teléfono. El pago los servicios de teléfono, aseo domiciliario y de fuerza eléctrica será por cuenta de ARRENDATARIO.”

Asimismo se observó que corre inserto a los folios 66 al 68 del expediente administrativo, original del “INFORME DE AVALÚO” relativo al inmueble objeto de regulación, donde se incluyó a los efectos se su valoración, el puesto de estacionamiento ubicado en el sótano. De tales documentos se comprueba la existencia de presunción de buen derecho requerida, así se declara.

Ahora bien, en cuanto al requisito del periculum in mora, advierte este Tribunal que la parte recurrente se limitó a exponer un alegato de daños irreparables, sin acreditar lo suficiente para demostrar lo alegado, y por cuanto del expediente administrativo no se evidencian documentales que sustenten fehacientemente el requisito exigido, es por lo que debe forzosamente considerarse que el requisito que aquí se analiza no se ha verificado y así se decide.

Así las cosas, y dado que los requisitos de procedencia de la suspensión de los efectos del acto recurrido, como ya se indicó, deben verificarse de manera concurrente, y por cuanto el requisito del periculum in mora no fue suficientemente demostrado por la parte recurrente, es por lo que resulta forzoso para este órgano jurisdiccional declarar la improcedencia de la medida cautelar de suspensión de efectos solicitada por la representación judicial de la actora, y así se declara.

DECISIÓN

Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: IMPROCEDENTE la Medida Cautelar de Suspensión de Efectos, solicitada por los abogados R.R.G. y J.R.U., antes identificados, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil Inspectorate Venezuela Sociedad en Comandita Simple, S.C.S., también identificada, la cual fue interpuesta conjuntamente con el recurso contencioso administrativo de nulidad, de conformidad con lo previsto en los artículos 10, 77 y 78 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 93 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, contra el Acto Administrativo dictado mediante Resolución N° 00013542, de fecha 22 de octubre de 2009, por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, que fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para oficina, al inmueble identificado como Oficina Nº C-905, Torre C, Piso 9, del Edificio denominado Centro Comercial Ciudad Tamanaco, Segunda Etapa, ubicado en la Avenida La Estancia, Urbanización Chuao, Municipio Chacao del Estado Miranda.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital. En Caracas, a los treinta (30) días del mes de abril del año dos mil diez (2010). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

EL JUEZ PROVISORIO,

H.L.S.L.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

K.F.R.

En el mismo día, treinta (30) de abril de dos mil diez (2010), siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

K.F.R.

Exp. Nº 006597.-

HLSL/Oda.-