La intermediación inmobiliaria como servicio privado de interés colectivo y la necesidad de articular un sistema formal para la prestación de ese servicio en Venezuela
| Autor | Alejandro Enrique Otero M. |
| Páginas | 35-82 |
Comentarios Monográficos
LA INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA COMO SERVICIO
PRIVADO DE INTERÉS COLECTIVO Y LA NECESIDAD DE
ARTICULAR UN SISTEMA FORMAL PARA LA PRESTACIÓN DE
ESE SERVICIO EN VENEZUELA
Alejandro Enrique Otero M.∗
Abogado
Resumen: Se analiza, en el presente estudio, la actividad de intermedia-
ción inmobiliaria, y más específicamente, el corretaje en ese mercado.
Tal actividad es considerada un servicio privado de interés colectivo en
el cual debe privar el régimen de autonomía de la voluntad de las partes.
Asimismo, se esbozan los principios de la regulación que debería imple-
mentarse a fin de garantizar el correcto desenvolvimiento de la actividad
que desarrollan los operadores inmobiliarios, especialmente en benefi-
cio de usuarios y clientes del servicio.
I. INTRODUCCIÓN
La intermediación o corretaje inmobiliario, es una actividad incidida por múltiples
variables del entorno de mercado y por otras circunstancias que desde un punto de vista
tanto material como virtual, hacen que se constituya en un oficio que requiere de altos
niveles de experticia por parte de los agentes que la desarrollan.
La realidad descrita exige entonces, que los sujetos que pretendan inmiscuirse en el
tráfico de las actividades y relaciones de corretaje inmobiliario (ya sean personas natura-
les o jurídicas), cuenten con una regulación especial de naturaleza normativa lo suficien-
temente amplia, que permita garantizar la prestación de un servicio con altos estándares
de calidad, que brinde seguridad a los usuarios o clientes y que deje en claro los diversos
tipos de responsabilidad que podrían generarse si se incurriera en prácticas que desnatu-
ralicen la esencia misma de la actividad y por la trasgresión de los deberes que se fijen
para el corredor inmobiliario (orden, seguridad y transparencia).
Al respecto explica Rodríguez Ruiz de Villa, refiriéndose a la situación concreta en
España, que:
“...la actividad de mediación inmobiliaria no sólo se manifiesta en etapas de expansión
inmobiliaria, sino que también tiene gran relevancia -ciertamente más cualitativa que
cuantitativa, en ocasiones- cuando nos encontramos en etapas recesivas de demanda
inmobiliaria, con exceso de oferta. El sector inmobiliario es un mercado de oferta inelásti-
ca, pues ante incrementos de demanda muy puntuales no es capaz de ofertar inmediatamente
∗ Abogado (UCAB). Especialista en Derecho Administrativo. Director del Instituto de Me joramiento y
Capacitación del Abogado (IMCA). E-mail: aotero@imca.org.ve.
REVISTA DE DERECHO PÚBLICO N° 106 / 2006
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más viviendas y locales, produciéndose, a la inversa, un exceso de inmuebles ofertados
cuando se producen súbitos descensos de demanda. [Precisamente en las] (...) fases de exce-
so de oferta y atonía de demanda (...) es entonces cuando el intermediario inmobiliario se
hace más necesario para ofertar los productos de las empresas inmobiliarias, por dos razones:
de un lado, el intermediario está especializado y volcado en el fomento de la contratación; de
otra parte, se produce un importante ahorro de costes en las empresas inmobiliarias, que, de
lo contrario, deberían contar con los costes fijos -en ocasiones posiblemente improductivos-
de la organización de un estable y agresivo sistema de marketing, encaminado a publicitar
sus ofertas; así, a través de la mediación, las empresas inmobiliarias externalizan, en su bene-
ficio, parte de sus gastos, pues como el intermediario inmobiliario sólo cobra cuando tiene
éxito su gestión –esto es, cuando se contrata, el cliente del intermediario se ahorra costes in-
útiles en los casos de fracasos de la actividad mediadora, que de acometer directamente debe-
ría soportar. Desde una perspectiva del análisis económico del Derecho, tan en boga en los
últimos años vid. Paz-Ares, Cándido: “Seguridad jurídica y sistema notarial (una aproxima-
ción económica”, La fe pública, Colegios Notariales de España, Madrid, 1994, pp. 81-89, pa-
ra quien la existencia de los mediadores en las transacciones se explica porque los costes
que añade la transacción se ven compensados por las utilidades netas que proporcionan
las partes contratantes; tales utilidades se manifiestan también en el sentido de que la
mediación funciona como una institución que, operando en el mercado de los servicios
transaccionales –el mercado de la información-, acorta la divergencia entre los merca-
dos reales e ideales; además, desde una perspectiva estrictamente económica, de análisis
de costes, la actuación en el mercado de los mediadores profesionales reduce los costes
de búsqueda de clientela”1. (Resaltado nuestro).
Efectivamente, la intermediación o corretaje inmobiliario es un componente fun-
damental para el desarrollo social y económico de cualquier Estado, pues constituye una
pieza elemental dentro su sistema de inversión y financiamiento, al punto de constituirse
en una fuente de captación de recursos para la República y Municipios2. En razón de
ello, es indispensable contribuir a su formalización como parte del desarrollo en el mer-
cado inmobiliario y del sistema económico-social venezolano en general.
No obstante lo anterior, nos resulta obligado aclarar desde ya, que cualquier pro-
puesta donde se formule la génesis de una corporación integrada por la universalidad de
sujetos anejos a la actividad de intermediación inmobiliaria, no debería formar parte de
la estructura estatal y no necesariamente tendría que ser pública, pues precisamente la
intervención del Estado debería limitarse simplemente a garantizar la prestación de un
servicio de calidad3, con fundamento en la autorregulación de los intereses comunes de
1 Rodríguez Ruiz de Villa, Daniel, El Contrato de Corretaje Inmobiliario: los Agentes de la Pro-
piedad Inmobiliaria, 2ª Edición, Thomson-Aranzadi, Navarra, 2005, p. 25, nota al pie Nº 1. Vale
acotar lo maravilloso de la obra presentada por el referido autor, la cual se constituye en la más
completa referencia doctrinal que exista hasta ahora -en habla hispana-, al contrato de corretaje
inmobiliario, la intermediación y asuntos conexos.
2 Vgr. Artículo 180 de la Ley Orgánica del Poder Público Municipal: “Corresponde al Municipio la
recaudación y control de los impuestos que, sobre transacciones inmobiliarias, creare el Poder Na-
cional. El Municipio lo regulará por ordenanza.
ESTUDIOS
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dicho grupo de sujetos, más sin embargo, permitiendo mediante habilitación expresa e
“incorporación”, la posibilidad de que una corporación de eminente naturaleza privada
pueda emanar “actos de autoridad”, susceptibles de regular e incidir directamente al
sector de corretaje inmobiliario y en especial a sus integrantes.
El Estado Venezolano entonces, debe hacerse eco de la progresiva formalización
universal de la actividad de intermediación inmobiliaria, mediante la regulación de los
agentes que ejecutan el servicio de corretaje destinado a la adquisición, transferencia,
venta, cesión, uso, usufructo, permuta, a título oneroso, de inmuebles o derechos sobre
inmuebles; para lo cual deberá, mediante los mecanismos idóneos, en aras de salvaguar-
dar derechos fundamentales de usuarios y clientes, y de sus propios intereses estatales,
restringir en cierto grado, la actividad informal de los agentes inmobiliarios en el territo-
rio del nacional.
Con base en lo anterior, hemos considerado relevante y justificado, hacer un estudio
que permita detectar las fallas existentes en la actividad de intermediación o corretaje
inmobiliario, para lograr que sean corregidas las respectivas deficiencias y así garantizar
una verdadera protección a la propiedad, economía, seguridad jurídica y demás derechos
fundamentales involucrados, pues insistimos, se trata de una actividad que incide de
manera directa en aspectos socio-económicos esenciales como tendremos la oportunidad
explicar con mayor detenimiento.
Podemos decir entonces que, mediante el presente trabajo se detectará, cuál es la
actual situación de la intermediación inmobiliaria en Venezuela, su regulación legal, y
en definitiva, cuál es la fórmula organizativa más adecuada para articular un sistema de
regulación flexible, que permita garantizar el efectivo y eficiente desarrollo de una acti-
vidad que como premisa mayor y para adelantarnos un poco, nos atrevemos a calificar
de “servicio privado de interés colectivo”.
Para lograr lo anterior, haremos un análisis sucinto de los elementos que envuelven
a las operaciones inmobiliarias desde una perspectiva de derecho constitucional, sin
descuidar los rasgos que le son propios según el derecho ordinario (civil /mercantil),
para luego adéntranos en aspectos propios del derecho público y en especial del derecho
administrativo. De igual forma, se acudirá a la comparación del sistema venezolano de
corretaje o intermediación inmobiliaria, con los sistemas existentes en algunos ordena-
mientos jurídicos y se esbozará una alternativa de derecho público para materializar una
verdadera regulación del sector.
II. ESTADO GENERAL DE LA ACTIVIDAD DE INTERMEDIACIÓN INMOBI-
LIARIA EN VENEZUELA Y LOS RASGOS PROPIOS A SU NATURALEZA
En la actualidad, Venezuela adolece de un sistema formal y especial que regule la
actividad de intermediación inmobiliaria.
Dicha actividad, viene desarrollándose a través de agentes privados en ejercicio es-
tricto de una actividad comercial (excepcionalmente civil), que tiene por objeto facilitar
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