Decisión de Juzgado Superior Septimo en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 30 de Marzo de 2011

Fecha de Resolución30 de Marzo de 2011
EmisorJuzgado Superior Septimo en lo Civil y Contencioso Administrativo.
PonenteFlor Leticia Camacho
ProcedimientoRecurso Contencioso Administrativo De Nulidad

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO DE LO

CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA REGIÓN CAPITAL

200° y 152°

Parte recurrente: Inversiones 8839 Compañía Anónima, sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (Hoy Distrito Capital) y Estado Miranda, en fecha 25 de junio de 1980, bajo el documento Nº 44, Tomo 132-A-Sgdo.

Apoderado judicial de la parte recurrente: Abogado M.G.R.Y., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo la matrícula Nº 47.014.

Parte recurrida: Alcaldía del Municipio Chacao del Estado Miranda.

Apoderados judiciales de la parte recurrida: A.N.O.G. y M.B.A.S., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo las matrículas Nº 117.514 y 49.057, respectivamente.

Motivo: Recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto contra el acto administrativo contenido en la providencia Nº 003-2010, de fecha once (11) de enero del año dos mil diez (2010), mediante la cual se declaró sin lugar el recurso jerárquico interpuesto por la sociedad mercantil recurrente, y se confirmó la resolución identificada con el número R-LG-09-0052.

Se inician las presentes actuaciones mediante escrito presentado en fecha veintidós (22) de septiembre del año dos mil diez (2010), ante el Juzgado Superior Noveno de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, actuando en sede distribuidora. Realizada la distribución respectiva, se le asignó el conocimiento de la causa a este Juzgado Superior Séptimo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, siendo la misma recibida en fecha veinticuatro (24) de septiembre del año dos diez (2010), y anotada en el libro de causas bajo la identificación Nº 2857-10.

En fecha veinte (20) de octubre del año dos mil diez (2010), este Juzgado dictó auto mediante el cual admitió el presente recurso, y libró las notificaciones correspondientes para la sustanciación de la causa. Sin embargo, consta a los autos que las notificaciones fueron impulsadas por la parte recurrente en fecha 20/01/2011.

Ahora bien, celebrada la audiencia de juicio en fecha siete (07) de febrero del presente año, consumado el lapso probatorio solicitado por ambas representaciones judiciales, presentados los informes escritos el día dieciséis (16) de marzo del año en curso, y cumplidas todas las formas del procedimiento, este Juzgado fijó oportunidad para dictar sentencia a través del auto dictado en fecha dieciocho (18) de marzo del presente año. Por lo tanto, llegada la oportunidad para dictar sentencia en la presente controversia, este Tribunal lo hace en los siguientes términos:

I

DEL RECURSO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE NULIDAD INTERPUESTO

La parte recurrente fundamentó su pretensión de nulidad, en base a los siguientes argumentos de hecho:

Explicó que su representada es administradora de los inmuebles que le pertenecen a la sucesión de J.S.C.M. -ubicados en la estructura del Edificio San Juan- tal y como se desprende del contrato celebrado entre su mandante y la referida sucesión. (Autenticado según documento inserto en fecha 10/06/2008 ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda).

Destacó que conforme a lo establecido en la cláusula primera del referido contrato, su representada quedó encargada de la simple administración de las propiedades que le pertenecían a la referida sucesión, y por ende quedó facultada para “administrar el [Edificio San Juan] con la diligencia de un buen padre de familia… celebrar en su propio nombre los contratos de arrendamiento, así como… las prórrogas y resoluciones de dichos contratados… representar a la propietaria ante las autoridades judiciales, administrativas… nacionales, estadales, municipales… de jurisdicción ordinaria, contencioso administrativa o cualquier otra especia… [y ejercer] cualquier otra acción judicial o no que se derive de la propiedad o del arrendamiento...”.

Resaltó que en fecha diecisiete (17) de agosto del año dos mil siete (2007), uno de los arrendatarios del Edificio San Juan introdujo -por ante la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Chacao del Estado Miranda- una solicitud para el otorgamiento de la constancia de conformidad de uso urbanístico, debido al desempeño de su actividad económica en la oficina identificada con las siglas PT-2-A.

Señaló que en fecha veintiuno (21) de agosto del referido año, la Administración (En la persona de un funcionario adscrito a la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Chacao del Estado Miranda) practicó una inspección en la oficina del precitado arrendatario, y levantó un acta mediante la cual dejó constancia que “parte del área denominada según el plano, como circulación, fue integrada al área de oficina…”.

Precisó que en fecha diecisiete (17) de septiembre del mismo año, la Dirección de Ingeniería Municipal dictó un acto administrativo mediante el cual explicó que como “se constataron modificaciones respecto… a la ampliación de [una] oficina en un área aprobada como área de circulación… [las cuales] no fueron notificadas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 84 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística… [se hacía necesario] que el propietario o quien este autorice [diera cumplimiento] a los trámites (De notificación de inicio de construcción y de terminación de la obra) previstos en los artículos 94, 85 y 95 de la Ley citada… [y que de igual manera se precisara] el carácter que posee la sociedad mercantil INVERSIONES 8839, C.A. para dar el inmueble en arrendamiento, toda vez que la solvencia de impuesto de inmuebles urbano señala como propietario a la Suc, J.S. COURY MUSA…”.

Narró que en respuesta a la precitada declaración, el arrendatario del inmueble cuestionado presentó una comunicación > mediante el cual “anexó el documento donde se expresa el carácter por el cual la empresa Inversiones 8839, C.A. daba en arrendamiento el inmueble en referencia”, y le indicó a la Dirección de Ingeniería Municipal que “con respecto a las modificaciones… referidas a la ampliación de la oficina en área de circulación… el documento de condominio aprobado por la Dirección del Desarrollo U.d.D.S.d.E.M. y registrado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito… [señala que] “el área de circulación es área común limitada de uso exclusivo de los locales situados en cada piso…”.

Apuntó que en réplica a la precitada misiva, la Dirección de Ingeniería Municipal emitió un acto mediante el cual aseveró que “si bien dichas áreas pertenecen al uso exclusivo de los locales… las mismas no son susceptibles de ser incorporadas al área habitable de la unidad vendible del inmueble… [Por lo que] deberá el propietario o quien este autorice, cumplir con los trámites previstos en los artículos 84, 85 y 95 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística… previa obtención del consentimiento unánime de los copropietarios del Edificio San Juan, de conformidad con el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal…”.

Remarcó que contra el acto emanado del ente municipal, su representada presentó un escrito (Considerado por la Administración como la interposición de un recurso de reconsideración) mediante el cual formuló una serie de consideraciones para que la Administración modificara los actos emitidos, solicitó que al arrendatario afectado no se le exigiera la obligación de cumplir con los trámites de notificación de inicio de construcción y de terminación de la obra, y que además, le fuera otorgada la conformidad de uso previamente requerida para la oficina Nº PT-2-A.

Relató que tras la interposición del referido “recurso de reconsideración”, la Administración emitió un acto -Nº R-LG-09-0052- mediante el cual declaró sin lugar mismo.

Explicó que contra dicha resolución, su representado interpuso un recurso jerárquico ante el despacho del ciudadano Alcalde del Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual fue declarado sin lugar por la Resolución Nº 003-2010 de fecha 11/01/2010, mediante la cual el ente municipal concluyó que “el otorgamiento de exclusividad a que hace referencia el documento de condominio, no implica la apropiación de esa área como habitable… como extensible al uso de oficina que es desarrollada en el inmueble de autos… y que de los autos se [comprueba] la existencia de una modificación que obliga [al] propietario a cumplir cabalmente los artículos 80 y 84 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística…”.

A los efectos de enervar la validez del acto administrativo referido en el párrafo precedente, la parte recurrente expuso las siguientes delaciones:

Denunció el vicio de falso supuesto de derecho, motivado a que, en su criterio, la Administración desconoció “la noción del derecho real de uso exclusivo dentro del régimen de propiedad horizontal”, contemplado en los artículos 8 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Para robustecer su delación dicha representación explicó que en vista a las disposiciones contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal, la figura del uso exclusivo de las cosas comunes -atribuido o determinado a determinados apartamentos o locales- tiene similitudes con el derecho real de uso y el derecho real de habitación (Arts. 624 y 625 del Código Civil) y en consecuencia debe entenderse que “el titular del uso exclusivo recibe, por mandato de la Ley de Propiedad Horizontal, la posesión material, el poder de hecho, la autorización para servirse de la cosa ajena, y la facultad de tomar los provechos y frutos sobre el área común delimitada”, en correspondencia a sus necesidades personales.

Bajo el sustento de la anterior premisa, dicha representación señaló que las áreas de uso exclusivo -contenidas en las cláusulas 2-10, 2-13 y 3-2 del documento de condominio- son de “absoluta posesión [por parte de quien ostente] el título otorgado por la ley”.

Denunció el vicio de falso supuesto de hecho, el cual fue generado, a su decir, cuando la Administración:

- Afirmó > la existencia de una “ampliación” o “extensión”, cuando lo cierto es que en el inmueble objeto de la controversia, no se ha realizado alguna construcción, ampliación, modificación o extensión “sobre el área aprobada como pasillo de circulación del Edificio San Juan”.

- Desconoció las disposiciones contenidas en el Documento de Condominio -más la conformidad legal que fue impartida al mismo- y erradamente señaló que el área común de uso limitado no podría ser incorporada al área habitable de la unidad vendible del inmueble, cuando lo cierto es que, a su criterio, tal área “sí es susceptible de ser incorporada”.

Finalmente, dicha representación solicitó la declaratoria con lugar de la presente acción, y que en virtud de ello sea declarada la nulidad del acto administrativo lesivo con los consecuentes efectos legales, vale decir, que su representada “no sea conminada al cumplimiento de las obligaciones impuestas por la Administración”. (Notificación de las modificaciones y obras ejecutadas).

II

DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE RECURRIDA

Por otra parte, los profesionales del derecho A.N.O.G. y M.B.A.S., en su carácter de apoderados judiciales de la parte recurrida, presentaron los siguientes alegatos para desvirtuar la procedencia de la acción propuesta por la parte recurrente:

Explicaron que, a su decir, el uso exclusivo entraña un privilegio unido propiamente, no a la titularidad del propietario, sino al fenómeno de la construcción que hizo posible el acceso exclusivo a ciertas áreas comunes a través de determinada unidad, por lo que, a su decir, “no es dable decir que el uso exclusivo sea un derecho que tenga por objeto una cosa ajena (…) puesto que el área afectada es bien común, esto es… que sobre el área afectada recae un co-codominio o condómino…”.

Recalcaron que “en ningún momento su representado ha objetado la existencia de áreas de uso exclusivo de los locales que conforman un inmueble, si no que tal exclusividad no debe ser interpretada como un calificativo que permita distorsionar el origen para el cual estaba destinado el área sobre la cual recaiga el uso exclusivo…”.

Señalaron que “independientemente de las conjeturas que haga la parte actora sobre lo que [entiende de] la expresión “uso exclusivo”, los pasillos son espacios de paso largo y estrecho que sirven para comunicar distintos ambientes de una planta, teniendo por finalidad, permitir el libre tránsito de las personas y servir como medida de prevención de siniestros…”.

Concluyeron que la finalidad para la cual los pasillos de circulación fueron previstos, no debe ser modificada a conveniencia de los particulares, y que en todo caso, la posibilidad de modificar el medio físico existente en un inmueble, que conlleve la deforestación, movimiento de tierra, demolición, construcción o refacción, debe ser notificada a la Dirección de Ingeniería Municipal de conformidad con el artículo 84 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, y en concordancia con el artículo 56 de la Ordenanza sobre Urbanismo, Arquitectura y Construcciones en General.

Precisaron que en el caso de marras “fue verificado por parte del Órgano de Control Urbano, una modificación en el inmueble… que contradecía lo previsto tanto en el permiso de construcción original, como en su plano anexo…” y por ende le fue participado al arrendatario que tras cumplir con su deber ineludible de notificar las modificaciones existentes en el inmueble, y previo el análisis técnico de las modificaciones ejecutadas, le sería otorgada la conformidad de uso solicitada.

Revelaron que si bien el documento de condominio prevé la existencia de una serie de áreas -incluyendo la del pasillo de circulación debatida en el caso de autos- como de uso exclusivo de las plantas que conforman la edificación, lo cierto es que tal exclusividad no implica la apropiación de esas áreas como habitables, y mucho menos que la misma sea extensible al uso de oficina que es desarrollado en el inmueble de autos.

Sostuvieron que tal y como lo expresa el documento de condominio, el área discutida del pasillo de circulación “es un área común limitada exclusiva, estando limitada a los demás comuneros, y siendo exclusiva para los propietarios de cada una de las planas, sin que esto signifique la pérdida de naturaleza común de dicha área”.

Remarcaron que si bien el artículo 2-10 del documento de condominio señala cuáles son las “áreas comunes de limitadas de uso exclusivo”, ello no significa que los propietarios de cada planta puedan hacer un uso distinto para el cual fueron concebidas tales áreas; a modo de ejemplo, dicha representación explicó la situación existente con los cuartos de baños exclusivos asignados a cada planta, ya que -similar a lo ocurrido con el área del pasillo- el uso destinado a tales cuartos debe permanecer incólume, ya que resultaría inocuo “ejercer un uso de oficina en un área que está prevista como baño…”.

Enfatizaron que, y a su decir, el área cuestionada y demarcada como pasillo de circulación debe emplearse y utilizarse como tal, y remarcaron que en caso de prever y ejecutar alguna modificación técnica sobre tal área -que modifique el uso destinado- el propietario está conminado a notificar la existencia de tal transformación, a tenor de lo dispuesto en el artículo 84 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística y 56 de Ordenanza de Urbanismo, Arquitectura y Construcciones en General del Municipio Chacao.

Acentuaron que la existencia de la modificación resulta ser un elemento incuestionable, pues de los autos emerge que el propietario del inmueble incorporó el área del pasillo, al área vendible de la oficina identificada con el número PT-2-A.

Destacaron que tal adscripción puede lógicamente deducirse de la revisión exhaustiva del contrato de arrendamiento que suscribiera la Administradora recurrente con la Empresa Crédito Titulizadora de Créditos C.A., en donde se aprecia que la precitada representante arrendó la oficina PT-2-A como un área de CIENTO NOVENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (195 m2), cuando del documento de condominio se desprende que tal oficina está constituida por un área de CIENTO OCHENTA Y DOS METROS CUADRADOS (182 m2), evidenciándose de tales documentos una disparidad de TRECE METROS CUADRADOS (13m2), debido a la inclusión del área común limitada como parte integrante de la oficina en cuestión.

Señalaron que de convalidar la incorporación del área exclusiva como parte habitable de la unidad vendible, ello “causaría una variación en lo que respecta al porcentaje de construcción aprobado para el inmueble”, y además “no quedaría urbanísticamente certificación alguna de la inclusión de esa área en los planos de la edificación…”.

Precisaron que, en todo caso, su representado no desconoce que al referido documento de condominio se le haya otorgado su conformidad legal -por parte de la Directora de la Gerencia de Desarrollo Urbano del entonces Distrito Sucre (Hoy en día Municipio Chacao del Estado Miranda- pero lo que “…sí se discute es que el inmueble de autos, en los actuales momentos, fue modificado, y en consecuencia, difiere a lo expresado en el citado Documento de Condominio…”.

Bajo la exposición de los argumentos precitados, los representantes judiciales de ente municipal solicitaron la nugatoria de la presente acción.

III

DE LA COMPETENCIA

En primer término este Órgano Jurisdiccional considera necesario pronunciarse en relación a la competencia que ostenta para conocer y decidir el presente recurso contencioso administrativo de nulidad, incoado contra el acto administrativo contenido en la providencia Nº 003-2010 -de fecha once (11) de enero del año dos mil diez (2010)- mediante la cual se declaró sin lugar el recurso jerárquico interpuesto por la sociedad mercantil recurrente, y se confirmó la resolución identificada con el número R-LG-09-0052.

Al respecto conviene precisar que el artículo 25, numeral tercero, de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, le otorga la competencia a los Juzgados Superiores Estadales de la Jurisdicción Contencioso Administrativa (Hoy Juzgado Superiores de lo Contencioso Administrativo) para conocer y dilucidar las demandas de nulidad interpuestas “contra los actos administrativos de efectos particulares dictados por las autoridades municipales…”. En virtud de ello, este Juzgado ratifica su competencia para conocer y decidir la presente acción. Y así lo declara.

IV

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Al analizar el fondo de la presente controversia se evidencia que el mismo es la pretendida declaratoria de nulidad del acto administrativo contenido en la providencia Nº 003-2010 -de fecha once (11) de enero del año dos mil diez (2010)- mediante la cual se declaró sin lugar el recurso jerárquico interpuesto por la sociedad mercantil recurrente, y se confirmó la resolución identificada con el número R-LG-09-0052.

Con el objeto de lograr la invalidez el acto administrativo cuestionado, la parte recurrente denunció el vicio de falso supuesto de derecho y el vicio de falso supuesto de hecho; por su parte, consta que los representantes de la parte recurrida esbozaron múltiples argumentos para desvirtuar las denuncias y alegatos que fueran esgrimidos por su contraparte.

Trabada como ha quedado la litis, este Tribunal pasa a la resolución de las delaciones presentadas por la parte recurrente.

Recordemos que, en primer lugar, la parte recurrente denunció el vicio de falso supuesto de derecho, motivado a que, en su criterio, la Administración desconoció “la noción real del uso exclusivo dentro del régimen de la propiedad horizontal”, contemplado en los artículos 8 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal. Para robustecer su delación dicha representación expuso que el uso exclusivo -similar al derecho real de uso y el derecho real de habitación previstos en los artículos 624 y 625 del Código Civil- permite que el titular tenga posesión, poder y facultad para servirse del área común limitada, según lo dicten sus necesidades, debe entenderse que las áreas de uso exclusivo previstas en lo cláusulas 2-10, 2-13 y 3-2 del documento de condominio, son de “absoluta posesión [por parte de quien ostente] el título otorgado por la ley”.

Por su parte, la representación de la Municipalidad rebatió la posición esgrimida por la parte recurrente, ya que, a su criterio, la exclusividad no permite que aquél que tenga poder sobre un área, cambie el uso para el cual fue destinada la misma, a plena conveniencia de su voluntad, ya que para modificar el medio físico existente en un inmueble -a través de procesos que conlleven la deforestación, movimiento de tierra, demolición, construcción o refacción- es necesario que el propietario o interesado cumpla con las disposiciones contenidas en el artículo 84 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística -en concordancia con el artículo 56 de la Ordenanza sobre Urbanismo, Arquitectura y Construcciones en General- y notifique la existencia de la refacción pretendida.

Previo a la resolución de la delación presentada, quien hoy sentencia precisa que el vicio de falso supuesto se patentiza de dos (02) maneras, a saber: Cuando la Administración, al momento de dictar el acto administrativo, toma la decisión en base a hechos inexistentes, inciertos o distorsionados (Falso supuesto de hecho); y cuando sustenta el acto en normas inexistentes al caso concreto, o desconoce normas que eran de obligatoria observancia (Falso supuesto de derecho).

Precisado lo anterior, quien hoy sentencia considera pertinente traer a colación un extracto del acto administrativo impugnado, el cual expresó:

…Ahora bien, en el presente caso no se encuentra en discusión que tal área de circulación efectivamente sea de uso exclusivo de los propietarios de la Oficina PT-2-A, ni menos aún, que al momento de construirse la edificación, los planos no hayan contado con la respectiva aprobación… sino muy por el contrario, lo que precisamente se discute, es que ese otorgamiento de exclusividad al que hace referencia el documento de condominio, no implica la apropiación de esa área como habitable, es decir, como extensible al uso de oficina que es desarrollada en el inmueble.

La exclusividad en este caso, no se traduce en una extensión del uso que detente el inmueble, no menos aún implica que esa área deje de ser común, o… que el pasillo haya perdido la naturaleza para la cual está previsto.

…el artículo 2-10 de Documento de Condominio ya citado… [señala que también serán áreas comunes limitadas de uso exclusivo]… el área del pasillo que conduce del pasillo o núcleo de circulación central a los locales…

…Omissis…

De lo antes indicado… ese pasillo de circulación al ser declarada como de uso exclusivo no ha perdido su naturaleza de área común… las áreas limitadas y exclusivas, no pierden su naturaleza común…

.

Vista la motivación contenida en el acto administrativo cuestionado, quien hoy sentencia considera necesario traer a colación los artículos invocados por la parte recurrente que, a su decir, fueron desconocidos por la Administración; en efecto, los artículos 8 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal disponen que:

Artículo 8. “Cada propietario podrá servirse de las cosas comunes según su destino ordinario y sin perjuicio del uso legítimo de los demás, salvo que de conformidad se haya atribuido su uso exclusivamente a un determinado apartamento o local o a determinados apartamentos o locales. No podrán acordarse la división de las mismas sino en los casos en que lo autorice la presente Ley o la Asamblea de Copropietarios por el voto de las dos terceras (2/3) partes de sus miembros, y en este último caso siempre y cuando se obtengan los permisos de las Autoridades competentes”.

Artículo 12. “Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme al artículo 72, le hayan sido atribuidos. Sin embargo, si existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por esta Ley, serán por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes así como las reparaciones menores que requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores. Los propietarios pueden liberarse de tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento a favor de los propietarios restantes…”.

La primera de las normas precitadas le otorga a los propietarios la posibilidad de hacer uso de aquellas áreas que, siendo de uso común, no estén limitadas y conferidas a un determinado local u apartamento, y a su vez, contempla el procedimiento legal a seguir para lograr la división de una determinada área común; la segunda de las disposiciones interpretadas prevé que los propietarios contribuirán a la cancelación de los gastos comunes > pero que en relación a las áreas denominadas como “bienes comunes de uso exclusivo”, serán los propietarios, a quienes les fue atribuido el uso de tal área, quienes soportarán los gastos de mantenimiento que deban efectuarse para la conservación o preservación de tal espacio físico.

Precisado lo anterior es dable concluir que si bien las normas referidas consagran un derecho de uso a favor de los propietarios -similar al derecho de uso previsto en el artículo 624 del Código Civil- lo cierto es que el mismo es limitado, ya que los propietarios deben hacer uso de las cosas comunes -exclusivas y no exclusivas- atendiendo al “destino ordinario de las cosas y sin perjuicio del uso legítimo de los demás”.

En efecto, los propietarios beneficiados por el uso de exclusivo de determinadas áreas comunes, están obligados a efectuar las “reparaciones necesarias” para la conservación de tales espacios, sin que ello signifique que la ley les habilite, o confiera, per se, una potestad incuestionable para modificar -a su voluntad- el destino ordinario de tales áreas.

No obstante a lo anterior, este Juzgado, a los efectos de impartir una tutela judicial efectiva, pasa a revisar las cláusulas invocadas por la parte recurrente -y contenidas en el documento de condominio señalado e inserto desde el folio 195 al folio 210 de las actas procesales- a los efectos de verificar la conformación y regulación dada por el precitado documento público a las áreas de uso común limitado y exclusivo previstas en el Edificio San Juan. En este sentido, constata este Juzgado que las cláusulas 2-10, 2-13 y 3-2 del precitado documento de condominio, prevén lo siguiente:

Artículo 2-10. “Plantas Tipo… Cada una de estas plantas tipo para oficinas constantes de los mismos servicios y cosas comunes en cada piso que se indican a continuación… así como las áreas comunes limitadas de uso exclusivo de los locales situados en cada piso, tales como… el pasillo que conduce del pasillo o núcleo de circulación central a los locales, situados en el nivel respectivo con un área de veinte metros cuadrados con treinta decímetros (20,31 m2). Además de las áreas y cosas comunes y comunes limitadas indicadas, se ubican también en cada una de estas plantas, como unidades susceptibles de apropiación privada, dos (2) locales para oficinas distinguidas como… PT-2-A Y PT-2B… tiene cada uno de ellos una superficie de ciento ochenta y dos metros cuadrados con ochenta decímetros cuadrados (182,80 m2).

Parágrafo Primero: Los cuartos de baños sanitarios de cada uno de estos niveles, siempre y en todo caso serán partes comunes a los locales situados en ese mismo nivel, así como también el pasillo que comunica a cada uno de los locales con el pasillo o núcleo de circulación central del nivel o planta respectiva…

Parágrafo Segundo: En el caso de que una misma persona natural o jurídica llegare a ser el único propietario de los dos (02) locales que conforman una planta tipo de oficinas del edificio, su área susceptible de apropiación privada estará integrada por… los locales anteriormente descritos… los sanitarios de uso común situados en este (sic) nivel… así como el pasillo [que] comunica a cada uno de dichos locales con el pasillo o núcleo central…”.

Artículo 2-13. En relación con los cuartos de baños o sanitarios y pasillos comunes limitados determinados para los niveles plantas tipos… en los precios de adquisición de cada uno de esos locales, estará incluido el valor correspondiente a la parte proporcional que a cada uno de áquellos locales corresponda en el pasillo que conduce del pasillo o núcleo de circulación central a los locales… y los cuartos de baños o sanitarios comunes en el local del cual se trate…”.

Artículo 3-2. Son de uso y propiedad común en el edificio… todas las dependencias de paso común de las distintas plantas del inmueble, así como las jardineras que no sean propias o de uso exclusivo de determinado apartamento o local y zonas libres… en general cualquier otra área… que no haya sido asignada en uso exclusivo a determinada unidad del conjunto…”.

De los precitados artículos este Tribunal observa lo siguiente: i) El pasillo que comunica a los locales de cada planta con el pasillo central > es un área común de uso exclusivo limitado para los propietarios de los locales existentes en cada planta; ii) El parágrafo segundo de la cláusula 2-10 prevé la posibilidad que tal “área común limitada” pueda convertirse en un “área de apropiación privada”, siempre y cuando una misma persona jurídica sea propietaria de los dos (02) locales existentes en cada piso, o planta; iii) Que el valor proporcional de las áreas comunes limitadas o exclusivas, estará incluido dentro del valor correspondiente a cada local, según corresponda; iv) Que las dependencias de paso común, así como las jardineras (No propias o de uso exclusivo) son de uso y propiedad común del edificio.

Tras el análisis precitado aprecia este Tribunal que el documento de condominio contempla una posibilidad cierta para que las áreas comunes limitadas de cada planta (Pasillo y cuartos de baño) puedan formar parte, y constituyan, un área susceptible de apropiación privada, esto es, siempre que un mismo propietario tenga los títulos correspondientes sobre cada local de la planta o piso respectivo. (De hecho, la conformidad de tal documento no fue cuestionada por la propia parte demandada, quien en el uso de sus potestades, le confirió la debida aprobación, y por ende, las disposiciones del mismo, tienen plenos efectos jurídicos).

Del conjunto de cláusulas interpretadas por este Tribunal se colige que, en principio, la parte recurrente tiene razón al afirmar que el pasillo en cuestión puede ser un área susceptible de apropiación privada, más ello no deviene del derecho de uso que se encuentra previsto en los artículos 8 y 12 Ley de Propiedad Horizontal, sino más bien, como efecto del parágrafo segundo de la cláusula 2-10 del precitado documento de condominio, máxime cuando en el caso de marras no resulta controvertida la propiedad conjunta de los locales ubicados en la planta segunda del Edificio San Juan, pues tal y como se desprende del contrato de administración inserto a los folios 34 al 38 de las actas procesales, la Sucesión J.S.C.M. es la única propietaria de las plantas que conforman al inmueble en referencia (Edificio San Juan).

Sin embargo, quien hoy sentencia aclara que la procedencia del argumento en cuestión resulta improcedente para lograr la nulidad del acto administrativo impugnado, motivado a que, en todo caso, el dictamen de la Administración no devino por “por la capacidad o desconocimiento de la noción del derecho real de uso y/o las posibilidades de apropiación privada de un área determinada” sino por la presunta ilegalidad de unas modificaciones que debían ser notificadas [A los efectos de que la Municipalidad determine si la construcción o modificación del medio físico existente se ajusta a las variables urbanas, y de ser así, expida la correspondiente constancia de ello] en atención a lo previsto en el artículo 84 y 85 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística (A cuyas normas remite el literal a) del artículo 13 del Reglamento Sobre la C.d.C.d.U.U.d.M.C., el cual dispone que: “En el supuesto que en el proceso de verificación [para el otorgamiento de la conformidad de uso] se determine que en el inmueble existen construcciones no contempladas en los proyectos y planos aprobados por la Dirección de Ingeniería Municipal, ésta procederá de la siguiente manera… a. En el caso que las construcciones adicionales no resulten contrarias a las variables urbanas fundamentales, pero se haya incumplido lo previsto en el artículo 84 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, se dictará un auto exigiendo al interesado que subsane la omisión y cumpla respecto de tales construcciones los trámites previsto en el referido artículo…”). Por tales razones, quien hoy sentencia desecha la denuncia presentada al encontrarla manifiestamente inconducente para originar la nulidad del acto administrativo impugnado. Y así se decide.

En segundo lugar consta a los autos que la representación judicial de la parte recurrente denunció el vicio de falso supuesto de hecho, generado, a su decir, cuando la Administración aseveró erróneamente la existencia de una “ampliación” o “extensión” sobre el inmueble objeto de la controversia, cuando lo cierto es que, a su decir, no se ha realizado alguna construcción, ampliación, modificación o extensión “sobre el área aprobada como pasillo de circulación del Edificio San Juan”; y por el desconocimiento de las previsiones contenidas en el documento de condominio, en base a las cuales la Administración aseveró erradamente que el área común de uso exclusivo no podría ser incorporada al área habitable de la unidad vendible del inmueble, cuando lo cierto es que, a su criterio, tal área “sí es susceptible de ser incorporada”.

Por su parte, la representación del Órgano Municipal debatió los argumentos esgrimidos por su contraparte, y señaló que de los autos se puede observar la modificación que sufrió la oficina identificada con el Nº PT-2-A, al ser incorporado, dentro de su unidad vendible, el pasillo denominado como área común de uso exclusivo.

Además de ello, dicha representación sostuvo que la adscripción del pasillo al cuerpo de la unidad vendible de la oficina PT-2-A, puede deducirse tras la propia revisión exhaustiva del contrato de arrendamiento que suscribiera la Administradora recurrente con la Empresa Crédito Titulizadora de Créditos C.A., en donde se aprecia que la precitada representante arrendó la oficina PT-2-A como un área de CIENTO NOVENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (195 m2), cuando del documento de condominio se desprende que tal oficina está constituida por un área de CIENTO OCHENTA Y DOS METROS CUADRADOS (182 m2), evidenciándose, al decir de los apoderados del Municipio, una disparidad de TRECE METROS CUADRADOS (13m2) debido a la inclusión del área común limitada como parte integrante de la oficina en cuestión.

Como punto final, los apoderados judiciales del órgano municipal señalaron que de convalidar la incorporación del área exclusiva como parte habitable de la unidad vendible, ello “causaría una variación en lo que respecta al porcentaje de construcción aprobado para el inmueble”, y además “no quedaría urbanísticamente certificación alguna de la inclusión de esa área en los planos de la edificación…”; que en todo caso, su representado no desconoce que al referido documento de condominio se le haya otorgado su conformidad legal -por parte de la Directora de la Gerencia de Desarrollo Urbano del entonces Distrito Sucre (Hoy en día Municipio Chacao del Estado Miranda- pero lo que “…sí se discute es que el inmueble de autos, en los actuales momentos, fue modificado…” .

Con relación al primero de los argumentos, y a los efectos de concluir la existencia de la modificación rebatida por la parte recurrente, este Juzgado debe referirse al examen sensorial practicado en la prueba de inspección judicial que fuera evacuada en fecha veintitrés (23) de febrero del presente año; en efecto, consta que al vuelto del folio 255 de las actas procesales, este Tribunal dejó constancia de lo siguiente:

… se pudo constatar el estado actual del área cuestionada por ambas partes, en la cual se pudo apreciar la existencia de dos (02) oficinas colindantes (Ubicadas justo detrás del ascensor que dan con el inmueble 2-A) dotadas de mobiliario de oficina, puertas de madera, tapizado de alfombra y vidrios empotrados para la visibilidad externa de las referidas oficinas, con el pasillo longitudinal…

.

Del citado extracto es dable concluir que, contrario a lo que sostiene la parte recurrente, se pudo constatar in situ la existencia de una modificación ejecutada para incorporar como parte de la oficina Nº PT-2-A, el pasillo (identificado en plano arquitectónico como área de circulación) que comunica a cada uno de los locales con el pasillo o núcleo de circulación central de la planta.

En efecto, quien hoy sentencia aprecia que las modificaciones delatadas por la Administración Municipal fueron ejecutadas, ya que la ampliación de las divisiones de las oficinas ubicadas en el inmueble identificado con las siglas PT-2-A, fue extendida sobre un área común de uso exclusivo (Pasillo de circulación) identificada en el plano arquitectónico con la palabra ductos; en efecto, y como prueba de la ampliación ejecutada, este Tribunal concuerda con lo expuesto por la parte recurrida, ya que al contrastar el contenido del documento de condominio -inserto al folio 143 de las actas procesales- con el contrato de arrendamiento -inserto en las actas del expediente administrativo- suscrito entre la administradora y el hoy arrendatario de la oficina PT-2-A, se evidencia que la administradora arrendó la oficina PT-2-A como un área de CIENTO NOVENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (195 m2), cuando del documento de condominio se desprende que tal oficina tiene un área de CIENTO OCHENTA Y DOS METROS CUADRADOS (182 m2).

Amén de todo lo anterior, también aprecia esta Sentenciadora que los argumentos de la parte recurrente se destruyen por sí mismos, puesto que, por un lugar, afirma que la noción de uso exclusivo le otorgó pleno dominio sobre el área común de uso exclusivo, y por otro, afirma no haber ejecutado alguna modificación que comprendiera la disposición de tal área.

En consecuencia, y en vista a que este Despacho Judicial aprecia la existencia de una modificación que incluyo la disposición del área común exclusiva, quien hoy sentencia desestima el primer alegato propuesto para el sustento de la presente delación. Y así se decide.

Con relación al segundo de los argumentos propuestos para el sustento del vicio delatado, quien hoy sentencia considera que el mismo reproduce argumentos que ya fueron resueltos en la resolución del vicio de falso supuesto de derecho, en cuya oportunidad este juzgado concluyó que, según las cláusulas previstas en el documento de condominio, el área cuestionada podría ser susceptible de apropiación privada, más sin embargo, enfatizó claramente que la procedencia de tal argumento no generaba la nulidad del acto administrativo cuestionado; en consecuencia, se desecha el segundo argumento al encontrarlo este Juzgado manifiestamente inconducente para la perseguir la nulidad del acto cuestionado. Y así se decide.

Desechados cada uno de los argumentos expuestos para el sustento del vicio de falso supuesto de hecho, quien hoy sentencia desestima el vicio en cuestión al encontrarlo manifiestamente infundado. Y así se decide.

En virtud a la improcedencia de las delaciones esbozadas por la parte recurrente, quien hoy sentencia declarará sin lugar la acción interpuesta, y así lo decretará en el fallo correspondiente.

V

DECISIÓN

En mérito de lo anteriormente expuesto, este Juzgado Superior Séptimo Contencioso Administrativo de la Región Capital, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara: ÚNICO: Sin lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por el profesional del derecho M.G.R.Y.i.e. el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo la matrícula Nº 47.014, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil Inversiones 8839, C.A., contra el acto administrativo contenido en la providencia Nº 003-2010, de fecha once (11) de enero del año dos mil diez (2010), mediante la cual se declaró sin lugar el recurso jerárquico interpuesto por la sociedad mercantil recurrente, y se confirmó la resolución identificada con el número R-LG-09-0052. Publíquese, regístrese y déjese copia conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese de la presente decisión al Síndico Procurador Municipal de la Alcaldía del Municipio Chacao y al ciudadano Alcalde del Municipio Chacao del Estado Miranda.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, en Caracas al trigésimo (30º) día del mes de marzo del año dos mil once (2011).

La Juez,

F.L. CAMACHO A.

El Secretario,

T.G.L.

En esta misma fecha, al trigésimo (30º) día del mes de marzo del año dos mil once (2011) y siendo las dos horas de la tarde (02:00 p.m.), se publicó y registró la anterior decisión.

El Secretario,

T.G.L.

Asunto: 2857-10

FLCA/TGL/jldg

Asunto: Recurso de Nulidad

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