Sentencia nº RC.000255 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 7 de Mayo de 2014

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. 2013-000635

Ponencia de la Magistrada: Y.A.P.E.

En el juicio por resolución de contrato de arrendamiento intentado ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la sociedad mercantil INVERSIONES BANY C.A., representados judicialmente por los abogados en ejercicio de su profesión J.G.R., R.E.T. y G.J.B., contra CREACIONES TAMON C.A. y CONFECCIONES PARIS C.A., patrocinadas judicialmente por el profesional del derecho Á.A.M.M.; el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conociendo la apelación interpuesta por la parte actora contra la decisión del a quo que estimó “…IMPROCEDENTE…” la demanda incoada; decidió en fecha 19 de diciembre de 2012 “…SIN LUGAR…” el recurso ejercido e “…INADMISIBLE LA DEMANDA…”. Revocó el fallo apelado, condenando en costas a la parte actora.

Contra la indicada decisión del ad quem, los apoderados judiciales de la parte demandante anunciaron recurso de casación, el cual fue formalizado con impugnación, réplica y contrarréplica.

Concluida la sustanciación, procede la Sala a dictar la decisión correspondiente, bajo la ponencia de la Magistrada que con tal carácter la suscribe, previa expresión de las siguientes consideraciones:

DENUNCIAS POR DEFECTO DE ACTIVIDAD

Invirtiendo el orden expuesto en el escrito de formalización sometido a análisis, la Sala procede a conocer, una vez verificada la procedencia de lo delatado en la misma, la denuncia enumerada como “…III…”.

Los argumentos del formalizante, apoyándose en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil y afirmando la incongruencia de la sentencia dictada en la segunda instancia; son los siguientes:

…Del análisis de la sentencia recurrida se observa que la misma incurre en el vicio de incongruencia negativa al no revisar y resolver los planteamientos realizados por la representación de la parte actora, violando lo previsto en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, configurándose el defecto de forma establecido en el ordinal 1° del artículo 313 eiusdem.

Así tenemos, que en el libelo de demanda se indicó la existencia de una relación arrendaticia a tiempo fijo o determinado que se encontraba en el término de prórroga legal de tres (3) años y en vista que las partes habían suscrito desde hace más de diez (10) años varios contratos; pues bien este alegato no fue considerado en forma alguna por la recurrida; a mayor abundamiento nos permitimos transcribir parcialmente el contenido del libelo señalado y de la siguiente forma:

…De modo que se trata de una relación arrendaticia a tiempo fijo o determinado a cuyo vencimiento operó de pleno derecho la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que en el caso sería de TRES (3) años, visto que en forma sucesiva (sin interrupción), ambas partes del contrato han suscrito hace más de diez (10) años y con el mismo objeto diversos contratos.

…

CONCLUSION (sic)

Comprobada la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado cuyo vencimiento operó en fecha 30 de abril de 2010, que para el momento de la interposición de la presente demanda se encuentra en prorroga (sic) legal y que establece e sus cláusulas la obligación a cargo de la arrendataria de pagar un canon mensual de arrendamiento y vista la contumacia de esta última, al no cancelar el canon de arrendamiento establecido en la Resolución N° 0013617, de fecha 06 de Noviembre (sic) de 2009, es forzoso concluir, que en aplicación a las normas invocadas, la presente demanda que en nombre de nuestra representada expresamente planteamos en contra de las sociedades mercantiles CREACIONES TAMON C.A. y CONFECCIONES PARIS C.A. (COPACA) debe ser declarada con lugar, como expresamente le pedimos a este Juzgado (sic) lo decida.

Es el caso, que la decisión recurrida si bien es cierto se pronunció sobre la no continuidad del contrato bajo la modalidad de tiempo determinado, lo hace tomando únicamente como referente lo estipulado en la Cláusula (sic) Tercera (sic) del convenio accionado, pero sin hacer consideración alguna sobre el alegato del accionante y relacionado con la existencia de contratos anteriores por más de diez (10) años y que tenían por objeto el arrendamiento del mismo inmueble; alegato este que resultó absolutamente silenciado por la Alzada (sic). A mayor abundamiento, se transcribe lo señalado por la decisión:

(…Omissis…)

En base a los criterios de jurisprudencia antes expuestos, tenemos que la sentencia recurrida omitió el debido pronunciamiento sobre aspectos fundamentales del contenido de la demanda y que por tanto forman parte de lo pedido; en este caso, que la relación arrendaticia existente era a tiempo fijo o determinado y que la misma se encontraba en el periodo de la prórroga legal, todo ello en virtud de la suscripción de diversos contratos, con el mismo objeto, desde hacía más de diez (10) años. De manera pues, que la falta de pronunciamiento sobre un aspecto planteado en el juicio configura el vicio de citrapetita.

En relación a como es determinante la incongruencia denunciada en el dispositivo del fallo; se observa, que la decisión recurrida declaró INADMISIBLE la demanda por Resolución (sic) de Contrato (sic) incoada por mi representada y tomando en consideración para ello que la relación contractual arrendaticia existente entre las partes es a tiempo indeterminado, por lo que al subsumir la recurrida la situación en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios se configura el vicio denunciado…”. (Negrillas y subrayado de la Sala)

Como se desprende del texto transcrito, se acusa de incongruente a la recurrida, afirmándose que en la misma no fue resuelto el alegato relativo a la existencia “…de una relación arrendaticia a tiempo fijo o determinado que se encontraba en el término de prórroga legal de tres (3) años…”, por cuanto, como se indicó en el libelo “…las partes habían suscrito desde hace más de diez (10) años varios contratos…”.

Afirma quien formaliza, que dicho alegato “…no fue considerado en forma alguna por la recurrida…”, y la Sala, por cuanto lo relativo a la duración del contrato, constituye un aspecto determinante para establecer la naturaleza del mismo, a los fines de verificar lo decidido en el caso de especie al respecto, procede, como sigue, a citar lo resuelto en tal sentido por la sentencia objeto del recurso.

A propósito de lo indicado, expuso el juez de la segunda instancia, una vez establecidos los límites de la controversia; lo siguiente:

…*Temporalidad Arrendaticia del Contrato.-

Planteada así la litis, conviene analizar la temporalidad arrendaticia del contrato existente entre las partes actuantes, para verificar sí ciertamente el presente contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, o si es un contrato a tiempo indeterminado, por cuanto, éste hecho incide indefectiblemente sobre la inadmisibilidad de la acción propuesta, cuando se trata de un contrato a tiempo determinado de un inmueble, solicitando resolución contractual vía artículo 1167 del Código Civil.

A los efectos de definir la naturaleza temporal del contrato, se observa que la cláusula tercera del contrato de arrendamiento habido entre las partes, establece lo siguiente:

(…Omissis…)

De la cláusula transcrita suscrita por las partes contratantes, queda entendido que consintieron en una relación a tiempo determinado de un (01) año e improrrogable, argumentando que no habrá necesidad de desahucio para la desocupación del inmueble por parte del Arrendador (sic) al Arrendatario (sic), la falta de ésta no producirá, los efectos de la tácita reconducción en el presente contrato.

Si bien es determinante y clara la voluntad de las partes de conferirle al contrato de arrendamiento un término fijo, este hecho por sí sólo no le hace inmodificable por eventos posteriores o por mandato legal, por lo que se impone examinar otros elementos que incidieron sobre esta relación contractual.

Para interpretar los elementos que inciden sobre una relación contractual de una modalidad temporal al alcance jurídico sobre eventos posteriores, que modifiquen la locación, nos comenta el Dr. G.Q.G., ciertas circunstancias que pueden converger dentro de una locación consentida entre las partes, esto es: (i) Un Contrato por tiempo determinado con duración concluida; (ii) Actitud silente o ausencia de oposición del arrendador; y (iii) el vencimiento de la prórroga legal y la conversión del contrato en otro por tiempo indeterminado. (ob. Cid. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, Pág. 294 y SS, Caracas 2.006),

*Un Contrato por tiempo determinado.-

A tales efectos, se observa de la cláusula tercera que las partes suscribieron un contrato de arrendamiento de un local comercial por un período de (01) año, improrrogable, contados a partir del 01.05.2009- hasta el 30.04.2010 (inclusive). Lo cual hace indicativo que se estableció ab initio por las partes un término fijo de duración en la relación locativa. Y ASI SE DECIDE

*Actitud silente o ausencia de oposición del arrendador.

Si bien, la modalidad del contrato determina un límite en su duración (un año), la parte actora demanda una acción de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago, sobre los meses de MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE del 2010, y ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL y MAYO de 2.011. Ahora bien, se observa que la parte demandada se mantuvo en posesión y ocupación del local comercial, una vez vencido el contrato de arrendamiento (30.04.2010), sin que el arrendador solicitare la entrega del inmueble arrendado, sólo en fecha 12.07.2011, interpone la presente acción judicial resolutoria de arrendamiento.

En este mismo sentido, consta consignaciones arrendaticias por los meses que se demanda el impago de las prestaciones de los cánones precitados, por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción judicial (sic) por parte del arrendatario (Art. 51LAI), tomándose por esta alzada como un documento procesal, que tiene fuerza de documento público según lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.-

En todo caso, las condiciones convenidas en el contrato sobre el deseo de no prorrogarlo preliminarmente, sin necesidad de desahucio (cl.3) (sic), coloca dentro de los eventos posteriores del término fijo, a que la arrendataria siga ocupando la posesión del inmueble sin oposición del arrendador, realizándose como se repite el pago por consignación arrendaticia por más de un año, ello sin duda alguna evidencia una imprevisión del arrendador al no exigir la desocupación del inmueble arrendado, consecuenciando (sic) una actitud silente en que el inquilino siga ocupando el local comercial después del vencido el término de la relación locataria, supuesto éste que se encuentra amparado en el artículo 1.614 del Código Civil. Es bueno tener presente, que no podríamos pensar que nos encontremos dentro de la prórroga legal en la presente relación locativa, ya que las variaciones que surgen de los cánones de arrendamientos en el subiudice (sic), es la de un procedimiento por regulación en sede administrativa, el cual no hace permanecer vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas en el contrato de arrendamiento primigenio, tal como lo prevé tal el parágrafo último del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliaria, al señalar:

(…Omissis…)

En virtud de la norma transcrita, y en las consideraciones expuestas, ciertamente surgió una locación o aceptación tácita del arrendador en la posesión del inmueble arrendado por el inquilino, sin haber ni tan siquiera una oposición después del vencimiento del término del contrato a que se hiciere la entrega material por el arrendatario. Este último extremo hace circunscribir la ausencia de inoponibilidad (sic) sobre la cosa arrendada por el arrendador, y aunado a que no se puede sostener que de forma “caprichosa” se incoe una acción resolutoria de arrendamiento por falta de pago, transcurriendo casi dos años después del vencimiento del contrato, y se considere a tiempo determinado, pensar así, sería darle una interpretación contra legem al artículo 1.614 del C.civi (sic), en concordancia al artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Y ASI SE DECIDE.-

*El vencimiento de la prórroga legal y la conversión del contrato en otro a tiempo indeterminado.

La explicación se da por reproducida ut supra, ya que la falta de pago que se demanda son las prestaciones por cánones de arrendamientos surgidas de un procedimiento por regulación en sede administrativa, el cual varia el contenido de la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, conforme al último parágrafo del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, naciendo una nueva locación tácitamente consentida al dejar en posesión del inmueble a la arrendataria, máxime cuando el impago que pretende el accionante es sobre meses que ya habían expirado el término fijo del contrato de arrendamiento. Ciertamente hay que decir, que al vencimiento del plazo estipulado en el contrato, es absurdo de hablar de la continuación del mismo a tiempo determinado, ya que cesa de derecho a la expiración del término establecido por mandato de ley, y presta como en el subiudice (sic) a un consentimiento por las partes en seguir una relación locativa pero a tiempo indeterminado, máxime si esta (sic) incurso en un procedimiento de regulación como lo es en esté (sic) caso, conforme al último aparte del artículo 38 LAI. Y ASI SE DECIDE.-

(…Omissis…)

De los otros alegatos y defensas.

En razón de lo antes expuesto, y de la prohibición de la Ley (sic) de admitir la acción propuesta por la demandante, se hace inoficioso pronunciarse sobre los demás alegatos y probanzas presentados durante la secuela del proceso. Y ASÍ SE DECLARA…

. (Negrillas de la Sala).

Se desprende de lo citado, que al dilucidar sobre el tiempo de duración del contrato de arrendamiento del cual se trata, el ad quem estimó, que aun cuando dicho convenio fue suscrito a término fijo, el mismo, por la actitud silente del arrendador, pasó a ser “…a tiempo indeterminado…”.

Estimó, que para el momento en el cual se demandó la resolución, había transcurrido más de un año del término de su vigencia, y vencido el lapso de prórroga legal correspondiente. De allí que, con fundamento en esa indeterminación de tiempo respecto a la duración del contrato, declaró la inadmisibilidad de la acción resolutoria que se introdujo con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, y alegando una de las causales propias de la acción de desalojo, dispuestas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, considerando que la misma no está contemplada en el ordenamiento legal respectivo.

Apoyándose en la cláusula tercera del contrato cuya resolución se demanda, especificó el juzgador de la alzada, que aun cuando “…las partes suscribieron un contrato de arrendamiento de un local comercial por un período de (01) año, improrrogable, contados a partir del 01.05.2009- hasta el 30.04.2010 (inclusive). Lo cual hace indicativo que se estableció ab initio por las partes un término fijo de duración en la relación locativa…”, hubo una actitud silente del arrendador en cuanto a la duración de la relación arrendaticia, “…la parte demandada se mantuvo en posesión y ocupación del local comercial, una vez vencido el contrato de arrendamiento (30.04.2010), sin que el arrendador solicitare la entrega del inmueble arrendado…” y “…en fecha 12.07.2011, interpone la presente acción judicial resolutoria de arrendamiento…”, cuando ya había transcurrido más de un año del vencimiento del contrato.

Ahora bien, sobre el alegato que se acusa omitido, contenido en el libelo y relativo a que “…las partes habían suscrito desde hace más de diez (10) años varios contratos…”, y que en virtud de ello, debía transcurrir la prórroga legal de tres años, contemplada en el artículo 38 de la ley que rige la materia de arrendamientos inmobiliarios, nada se encuentra en la recurrida, aun cuando en la revisión exhaustiva de los autos, se constató que dicho alegato forma parte de los términos sobre los cuales se apoya la pretensión plasmada en el libelo.

Ciertamente, el demandante (hoy recurrente), alegó en el libelo, que vista la duración de “…diez años…” de la relación arrendaticia, la demanda fue interpuesta durante el transcurso de la prórroga legal correspondiente, de “…tres años…”, dentro de la cual permanecían invariables las condiciones originalmente suscritas por las partes, como el tiempo fijo de un año establecido para la duración del contrato de arrendamiento. Sin embargo, observa la Sala, que dicho alegato no fue atendido en forma alguna por el juzgador de la instancia superior, quien nada señaló en dicho sentido.

Aun siendo un alegato fundamental para determinar la naturaleza del contrato y establecer la admisibilidad o no de la demanda, no existe consideración alguna por parte del sentenciador en el sentido indicado, ignorándose, como fue señalado, uno de los argumentos sobre los cuales fue esgrimida la demanda. Uno de los términos sobre los cuales fue trabada la litis, con lo cual incumplió ad quem, su obligación de decidir conforme a todos los alegatos y defensas de las partes, para garantizarles la tutela judicial efectiva de sus derechos e intereses a través del debido proceso.

Por lo descrito, resulta procedente el denunciado quebrantamiento del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, conforme al cual debía resolver el ad quem el asunto controvertido sometido a su conocimiento, en forma expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas por las partes.

Así, vista la procedencia de la infracción de forma detectada, la Sala se abstiene de analizar el resto de las denuncias contenidas en la formalización analizada. Así se decide.

D E C I S I Ó N

En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: CON LUGAR el recurso de casación ejercido en contra de la sentencia de fecha 19 de diciembre de 2012, proferida por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

En consecuencia se declara LA NULIDAD de la sentencia recurrida y SE ORDENA al juez superior que resulte competente, dicte nueva sentencia corrigiendo el vicio referido.

Queda de esta manera CASADA la sentencia impugnada.

Por la naturaleza de lo decidido, no es procedente la condenatoria en costas.

Publíquese, regístrese, y remítase este expediente al tribunal superior de origen.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los siete (7) días del mes de mayo de dos mil catorce. Años: 203º de la Independencia y 155º de la Federación.

Presidenta de la Sala-Ponente,

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Y.A.P.E.

Vicepresidenta,

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ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ

Magistrado,

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L.A.O.H.

Magistrada,

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AURIDES MERCEDES MORA

Magistrada,

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YRAIMA ZAPATA LARA

Secretario,

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C.W. FUENTES

Exp.: N° AA20-C-2013-0000635

Nota: Publicada en su fecha a las

Secretario,