Decisión nº PJ0172007000110 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Transito y de Protección del niño y del Adolescente de Ciudad Bolivar de Bolivar, de 22 de Mayo de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, y de Protección del Niño y del Adolescente del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar

Sede Civil

Ciudad Bolívar, 13 de Abril de 2007

196º y 148º

ASUNTO: FP02-R-2007-000115 (7040)

Visto con Informes

PARTE ACTORA: INVERSIONES EL DIAMANTE, inscrita inicialmente como Sociedad de Responsabilidad limitada ante el Registro de Primera Instancia Mercantil en el Registro Mercantil del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Transito y del Trabajo del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, bajo el numero 17 a los folios 40 al 45 Vto., en el Libro de Registro de Comercio N° 228, en fecha 05 de Febrero del año 1.987, cuyos estatutos fueron reformados en fecha 04 de Noviembre del 2.003, reforma inscrita en el registro Mercantil, de La Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, bajo el N° 58, Tomo 58-A.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: A.K.G.M., abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 54.725 y de este domicilio.-

PARTE DEMANDADA: BANCO CARONI C.A., Sociedad Mercantil, domiciliada en la Ciudad de Puerto Ordaz, Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar e inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, con sede en Puerto Ordaz de fecha 20 de Agosto del año 1981, bajo el número 17, Tomo A, Folios 73 al 149, con varias modificaciones inscritas ante el Registro Mercantil, siendo la ultima de fecha 26 de Abril del año 2.006, asentada bajo el N° 11, Tomo 19 –A-Pro.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: J.E.M.B. abogado en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 58.767 y de este domicilio.-

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

P R I M E R O:

1.1.-ACTUACIONES DE LA ACTORA:

El día 05 de Junio de 2006, la ciudadana A.K.G.M., abogada en ejercicio e inscrita en el inpreabogado con el número 54.725, en su condición Co-apoderada Judicial de INVERSIONES EL DIAMANTE C.A., (INVERDICA), inscrita inicialmente como Sociedad de Responsabilidad limitada ante el Registro de Primera Instancia Mercantil en el Registro Mercantil del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Transito y del Trabajo del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, bajo el número 17 a los folios 40 al 45 Vto., en el Libro de Registro de Comercio N° 228, en fecha 05 de Febrero del año 1.987, cuyos estatutos fueron reformados en fecha 04 de Noviembre del 2.003, reforma inscrita en el Registro Mercantil, de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, bajo el N° 58, Tomo 58-A., presento formal demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento contra la Sociedad Mercantil Banco Caroní C.A, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, con sede en Puerto Ordaz, de fecha 20 de Agosto del año 1981, bajo el número 17, Tomo A, Folios 73 al 149, con varias modificaciones inscritas ante el Registro Mercantil, siendo la ultima de fecha 26 de Abril del año 2.006, asentada bajo el N° 11, Tomo 19 –A-Pro, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Ciudad Bolívar (U.R.D.D).

1.2.- PRETENSION:

Alega la parte actora en síntesis lo siguiente: Que su representada celebró un contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil Banco Caroní, C.A., tal como consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar, en fecha 25 de Octubre de 1.996, bajo el N° 34, Tomo 84 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. Que dicho contrato tuvo por objeto los locales comerciales identificados con los números del uno al seis (01 al 06), ambos inclusive del Centro Comercial El Diamante, ubicado en la Avenida A.B., cruce con Avenida G. deC.B.. Que el canon estipulado en el contrato en cuestión, según la Cláusula Tercera, fue la cantidad de Novecientos Mil Bolívares exactos (Bs. 900.000,00) mensuales durante los tres (03) primeros años. Que a partir del cuarto año en adelante, si el índice de inflación anual establecido por el Banco Central de Venezuela no supera el 50%, el canon de arrendamiento sufriría un incremento del 15% del porcentaje del mencionado índice y si el índice de inflación supera el 50%, el canon de arrendamiento se incrementaría en un 35% del porcentaje del índice de inflación, fijado por el Banco Central de Venezuela, que para estos efectos se toma el año contado a partir de la fecha en la que se inicia el cuarto año del contrato de arrendamiento. Que en virtud de no haberse superado la inflación al 50%, según los datos suministrados por el Banco Central de Venezuela, durante el periodo del contrato transcurrido desde el inicio del cuarto año contractual hasta hoy, los aumentos contractuales fueros del 15% del respectivo porcentaje de inflación durante los años 2000, 2001, 2002, 2003, 2004 y 2005, por lo que el canon de arrendamiento mensual pasó de Novecientos Mil Bolívares (Bs. 900.000,00) en el año 1.996 a Bs.1.082.000 menos la retención de impuestos al valor agregado, para un total de Bs. 1.028.721,92. Que el plazo de duración del contrato fue establecido en quince (15) años, contados a partir del día en que el Banco Caroní C.A., abriera sus puertas para servir al público, pudiendo ser prorrogable a la sola voluntad del arrendatario por cinco (05) años más, en las mismas condiciones estipuladas inicialmente. Que el arrendatario sin haber solicitado autorización alguna del arrendador, comenzó a destruir la cerámica de la pared lateral izquierda de la entrada principal del Centro Comercial El Diamante, con la aparente intención de romperla y abrir una entrada adicional hacia un cajero dentro de los locales, para remodelar el que tenían incrustado en dicha pared y que fue inicialmente aceptado por sus mandantes, porque ya existía el área que lo permitía cuando se les arrendaron los locales; toda vez que antes estaba arrendado al Banco Provincial que tenía allí su cajero externo. Que demanda a la Sociedad Mercantil Banco Caroní C.A., a fin de que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal a lo siguiente: Primero: La resolución del contrato de arrendamiento acompañado con el libelo. Segundo: a Cancelar a su representada de conformidad con el artículo 1.616 del Código Civil, los cánones de arrendamiento por el tiempo que falte para la expiración natural del contrato, los cuales serán calculados desde el momento en que se declare resuelto el contrato hasta el mes de octubre de 2.011 (fecha de expiración normal), con el valor del canon que esté vigente para el momento según los incrementos anuales con fundamento en la inflación. Tercero: A cancelar los cánones que haya dejado de pagar luego de la instauración del procedimiento con el valor del canon que esté vigente para cada uno, según los incrementos anuales con fundamento en la inflación (al tenor de la cláusula tercera), de ser el caso que la demandada, deje de cancelar algún canon. Cuarto: Al pago de las costas y costos procesales.

En fecha 14 de Junio de 2006, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del T. delP.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, admitió la presente demanda, emplazando al ciudadano E.R.R.G., en su carácter de representante de Judicial de la Sociedad Mercantil Banco Caroní. C.A., para que concurra al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación más un día que se le concede como termino de distancia.

1.4.- CONTESTACION DE LA DEMANDA:

En fecha 06 de Abril del 2006, J.E.M.B., en su carácter de Apoderado Judicial, de la Sociedad Mercantil Banco Caroní C.A., procedió a dar contestación a la demanda interpuesta, de la siguiente manera: Rechazó negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda, tanto en los hechos como en el derecho invocado. Niega que su representada no diera cumplimiento a su obligación legal y contractual de hacer buen uso del inmueble arrendado, así como de las áreas comunes del Centro Comercial El Diamante, toda vez que las modificaciones realizadas por ella fueron debidamente autorizadas y en uso del contenido de la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento. En cuanto a la Inspección Judicial evacuada, la misma se hizo por vía de jurisdicción voluntaria graciosa, y sobre ella no tuvo mi representada ninguna posibilidad de control o participación, por lo que su valor probatorio lo constituye un mero indicio, pero que seria necesaria su evacuación dentro del proceso, con la intervención de todas las parte involucradas en el proceso. Niega lo dicho por la parte actora, ya que los aparatos de aire acondicionado instalados en el local, están en pleno funcionamiento, toda vez que se encuentran en buen y cabal estado de mantenimiento.

1.5.- DE LA RECONVENCION:

En la oportunidad de dar contestación a la demanda el abogado J.E.M.B., Apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil BANCO CARONI C.A., reconvino a la parte actora de conformidad con las previsiones del artículo 888 del Código de Procedimiento Civil de la siguiente manera: Que su representada Banco Caroní, C.A., tiene derecho a seguir ocupando el inmueble, por el tiempo pactado en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, que dice: que el plazo de duración del contrato es de quince (15) años, contados a partir del día en que el Banco Caroní C.A., abra sus puertas para servir al público y podrá ser prorrogado a voluntad de el Arrendatario por cinco (05) años más, en las mismas condiciones de dicho contrato.

1.6.- DE LA CONTESTACION DE LA RECONVENCION:

En fecha 09 de febrero del año 2.007, la ciudadana A.K.G.M., en su carácter de Apoderada Judicial de la Sociedad Mercantil Inversiones El Diamante C.A., (INVERDICA), procede a dar contestación a la reconvención de la siguiente manera: Que del escrito de la reconvención, no se desprende ningún petitorio por el cual reconviene. Rechaza, niega y contradice los escasos hechos y el derecho que le sirven de fundamento a la reconvención propuesta. Que si la intención de la demanda, es sostener que tiene derecho al plazo contractual, porque precisamente la demanda tiene como cometido demostrar al Juzgador que tal derecho ya no existe, porque ha sido perdido por quien ha incumplido obligaciones legales y contractuales lo que ha posibilitado esta resolución de contrato. Que no es cierto que por la Cláusula Cuarta del contrato donde hayan quedado permanentemente autorizados para hacer remodelaciones, al abrir las puertas al público, ya no existía autorización para otras remodelaciones. Que realizaron remodelación sin la autorización, incumpliendo la Cláusula Décima Segunda del Contrato de Arrendamiento. Que se les ha ocasionado un perjuicio en virtud que la cerámica que destruyeron reviste uniformemente las paredes internas y externas del centro comercial, pues las mismas no se consiguen en el mercado. Que el sistema de aire acondicionado del banco arrendatario colocado en el techo de los locales arrendados, ha causado daños en la estructura del Centro Comercial, específicamente en las áreas comunes; por filtraciones de agua ocasionadas por el deterioro en que se encuentra el sistema de aire. Que en la Cláusula Décima Tercera del Contrato de Arrendamiento se estableció, que el incumplimiento y violación de las obligaciones contenidas en el contrato; otorga a la arrendadora el derecho por resultado de pleno derecho del contrato, y a exigir la desocupación inmediata del inmueble. Que la presente reconvención sea declarada sin lugar.

1.7.- DE LAS PRUEBAS:

PARTE ACTORA:

-Reproduzco el merito favorable que se desprende de autos a favor de mi representada, especialmente de las pruebas documentales acompañadas con el libelo, signadas con las letras A, B, XX, Y, que cursan en autos.

Promovió documentos privados emanados de la gerencia del Banco Caroní C.A La Germania ubicada en el inmueble arrendado por contrato cuya resolución se solicita: solicitud de autorización “… para realizar trabajos de reparación y mantenimiento en las unidades de acondicionadores de aire…” de fecha de 20 de Diciembre del año 2.006., solicitud de autorización para realizar trabajos de reparación y mantenimiento en unidades de acondicionadores de aire, de fecha 03 de Enero del año 2.007, solicitud de autorización para acceso a la azotea, de fecha 05 de enero del año 2.007.

- Promovió duplicado de original de certificado de retensiones de impuesto sobre la renta (ISRL) del año 1.997 y sus anexos marcados con letra “Z”, donde se desprende que el BANCO CARONI C.A, cancelo los cánones correspondientes a los meses de Abril a Noviembre del año 1.997 y sus anexos marcado “Z”.

- Promovió Inspección Judicial a fin de que el Tribunal se traslade y constituya en el Centro Comercial El Diamante ubicado en la Avenida Germania cruce con A.B. de esta Ciudad.

- Promovió y opuso Inspección Judicial realizada por el Juzgado Tercero Municipio de la Circulación Judicial del Estado Bolívar, marcada con letra “C”.

PARTE DEMANDADA:

- Reprodujo el merito favorable que arrojan las actas procesales, en cuanto al contrato de arrendamiento, específicamente en el contenido de la Cláusula Cuarta del contrato.

- Reprodujo el merito favorable que arrojan las actas procesales, en cuanto al contrato de arrendamiento, en su cláusula Décima Segunda.

- Promovió Inspección Judicial en los inmuebles que constituyen objeto de contrato de arrendamiento identificado con los números del 01 al 06, que forman parte del centro comercial el diamante.

- Hace valer lo expresado en el escrito de reconvención presentado en la oportunidad de dar contestación, en cuanto a lo expresado en el artículo 1.580 del Código Civil Venezolano.

- Promovió marcado con letra “A”, de fecha 14 de Agosto del año 2.006, de la “Constructora Rivas”, contratada para realizar trabajos de la instalación de la cerámica en el cajero automático del banco.

1.5.- DE LA SENTENCIA:

En fecha 21 de Marzo del 2007, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del T. delP.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, declaro PARCIALMENTE CON LUGAR la Demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento intentada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES EL DIAMANTE (INDERVICA) C.A., contra la Sociedad Mercantil BANCO CARONI C.A.

1.6.-APELACION:

En fecha 26 de Marzo del 2007, el abogado J.E.M.B., en su carácter de Apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil BANCO CARONI C.A, plenamente identificado en autos, ejerció Apelación contra la sentencia de fecha 21 de Marzo, el Tribunal a quo oyó la apelación en ambos efectos, ordenando remitir el expediente a esta Alzada.

1.7.-DE LAS ACTUACIONES DE ESTA ALZADA:

En fecha 3 de Abril de año 2007, se le dio entrada en el registro de causas respectivo, previniéndose a las partes que esta alzada decidirá al Décimo día hábil siguiente de conformidad con el articulo 893 del Código de Procedimiento Civil.-

Consta a los folios 144 al 150 escrito de fundamentación de apelación presentado por la Apoderada Judicial de Inversiones El Diamante C.A., (INVERDICA) la abogada A.K.G., constante de seis (06) folios útiles.-

Consta a los folios 151 al 158 escrito de consideraciones, presentado por el Apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil C.A, Banco Mercantil C.A, constante de siete (07) folios útiles.-

En fecha 23 de Abril de 2007, se difirió el pronunciamiento de la sentencia para dentro de 30 días.

Cumplido con los trámites procedimentales este Tribunal pasa delimitar el eje del asunto.

S E G U N D O:

El eje principal de la presente acción versa sobre la demanda interpuesta por la Apoderada Judicial A.K.G. de la Sociedad Mercantil INVERSIONES EL DIAMANTE C.A., (INVERDICA), contra la Sociedad Mercantil BANCO CARONI, C.A., alegando que la arrendataria realizó una modificación o remodelación para acondicionar unos espacios para la prestación de servicios financieros, en concreto, para que allí funcionara un cajero automático, sin autorización alguna, asimismo alegó que por la falta de mantenimiento del sistema de aires se han generados filtraciones en el techo, siendo su pretensión Primero: que la parte demandada convenga o en su defecto sea condenado a la Resolución del Contrato de Arrendamiento del inmueble ubicado en el Centro Comercial El Diamante en la Avenida Germania cruce con Avenida A.B. de esta Ciudad. Segundo: a cancelar de conformidad con el artículo 1.616 del Código Civil Venezolano, los cánones de arrendamiento por el tiempo que faltare para la expiración natural del contrato, que deberán ser calculados desde el momento en que se declare resuelto el contrato hasta el mes de Octubre del año 2.011, (fecha de expiración normal) con el valor del canon que este vigente para el momento según los incrementos anuales de con fundamento en la inflación (cláusula tercera). Tercero: A cancelar los cánones que haya dejado de pagar luego de la instauración del presente procedimiento con el valor del canon que este vigente para cada uno, según los incrementos anuales con fundamento a la infracción. Cuarto: a pagar las costas y costos del presente procedimiento conforme a derecho.

Por otra parte, la representación de la entidad financiera adujo que la autorización se desprendía del contenido de las cláusulas cuarta y duodécima del contrato así como del artículo 1592 del Código Civil.

Llegada la oportunidad para dictar sentencia el Tribunal a quo declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la acción interpuesta, contra dicha sentencia la parte demandada ejerció Recurso de Apelación, señalando en sus consideraciones presentados por ante esta Alzada en síntesis lo siguiente:

PARTE ACTORA

… Como podrá observar el Juzgador, del contenido de la sentencia recurrida, a pesar de declarar con lugar la Resolución de Contrato, obvia por completo pronunciarse sobre la condena de la demanda, de conformidad con el articulo 1.616 del Código Civil, porque así se solicito expresamente en el libelo, por lo que el Juez de Primera Instancia es su deber pronunciarse para declararlo con o sin lugar y no lo hizo; en su lugar se pronuncio…. Sobre la resolución y la declaró con lugar; declara improcedente que se haya solicitado el pago de los cánones de arrendamiento que se dejaren de pagar, de haber sido el caso (pronunciamiento que no se discute ni es objeto del medio de impugnación), pero no se pronuncia sobre el segundo petitorio, es decir; sobre la condena al pago de los cánones por el tiempo que falta para la expiración normal del contrato, pronunciamiento que era obligado para el Juez. Que el artículo 1.616 expresa de manera clara lo que se intenta explicar en cuanto a este silencio….

Es obligación de la representación judicial hacer ver al Superior, como erró el Tribunal a quo al declarar la improcedencia de uno de los motivos alegados y probados en autos, para fundamentar la resolución solicitada. Para que en la mejor aplicación del derecho, se declare con lugar la resolución del contrato por haber quedado demostrado todos los incumplimientos legales y contractuales denunciados…

El Juez omite pronunciarse sobre la Inspección Judicial realizada, acompañada con el libelo, en la cual se dejo el estado en que se encontraba la cerámica y el sistema de aire acondicionado, sobre esta prueba nada se dijo, por lo tanto no la valoro...

La Inspección anticipada consta en el expediente acompañada con el libelo, inspección realizada luego que mi representada se dio cuenta de las labores de construcción que había iniciado el Banco, sin su autorización; para dejar constancia del estado de la pared cuya cerámica fue destruida sin permiso y evitar así que tal estado desapareciera para efectos de trasladar prueba de ello al juicio. Inspección anticipada que, valga decir, fue promovida y opuesta de toda forma de derecho en la oportunidad probatoria; mediante la cual se hizo constar que la arrendataria mantenía el sistema de aire acondicionado colocado en el centro del techo del centro comercial, sin tomar las previsiones necesarias para que el agua que derramara, no ocasionará daños, y en todo caso, obligado como estaba a hacer un buen uso de las instalaciones y áreas comunes, no había realizado las reparaciones que debió realizar oportunamente.

Sobre el valor probatorio de la inspección anticipada acompañada al libelo, debidamente promovida y opuesta a la demanda en la etapa probatoria, nada dijo el Juzgador de la causa. No la menciono, no la considero y por lo tanto, no la valoró como debió hacerlo, para aunar lo que de ella se desprende a las demás pruebas e indicios que constan en el expediente; y así poder verificar que ciertamente la demanda, para la fecha de la realización de la inspección anticipada y así mismo, para la fecha de introducción de la demanda, mantenía el sistema de aire acondicionado colocado en el techo del centro comercial, en estado de deterioro, con botes de agua constantes que habían provocado limo; y por lo tanto, sin hacer las reparaciones necesarias para evitar daños al inmueble arrendado o, a las áreas comunes del mismo.

Consta en el expediente por haber sido promovidos por ésta representación judicial, documentos privados emanados de la demandada en los que solicitó autorización para realizar labores de mantenimiento y reparación de los sistemas de aire acondicionado del Banco, colocados en el techo del centro comercial, documentos que no fueron desconocidos en su oportunidad por la demandada; con los cuales se comprueba que luego de la inspección anticipada y así, de la introducción de la demanda, la demandada procedió a efectuar reparaciones necesarias al sistema de aire acondicionado que no había realizado; es por lo que se observo en la inspección realizada del fecha 02 de Marzo del año 2.007, se observo que ya no había casi limo cerca del sistema de aire acondicionado, no habían botes de agua y se habían cambiado las mangueras guindando que se mantenían botando agua, por tuberías. Lo que puede verificar el Juzgador al comparar las tres inspecciones que cursan en autos.

Se invocaron dos causas o motivos para justificar la resolución del contrato y en este sentido, se insiste no se pidió la resolución por el daño ocasionado por los sistemas de aire acondicionado, como asevera erróneamente el Juzgador para desestimarlo, por que supuestamente no se probo con una experticia.

Aunque se hablo de los daños (filtraciones por agua), se denuncio el incumplimiento de cláusulas contractuales y normas legales, por que inicio una construcción para la cual necesitaba autorización y no la pidió y por mantener el sistema de aire como botes de agua y generación de limo, sin tomar las previsiones para evitar daños al inmueble y así, no hacer las reparaciones que les correspondían al efecto...…

Con todo lo expuesto, era suficiente como para que se declarase con lugar la resolución solicitada; no solo por que se comprobó que actuaron sin la autorización, al iniciar una remodelación o construcción y destruir la cerámica de la pared que deslinda los locales arrendados y forma parte de las áreas comunes en el centro comercial, en su entrada principal; sino también porque se comprobó que mantenían el sistema de aire acondicionado ocasionado daños, sin hacer las reparaciones necesarias para evitar que se produjeran los daños al inmueble y las áreas comunes, se comprobó que lo repararon luego de haber sido demandados…..

Sentencia 9 de Junio del año 2.005, Sala Constitucional del TSJ, caso mensajeros Express C.A., en Amparo. El caso que nos ocupa es similar, aunque no se trata de cánones insolutos, si de un incumplimiento que se demostró existía para la fecha de interposición de la demanda, pero que desaparece con posterioridad cuando la demanda cumplió tardíamente con su obligación, por haber sido demandada la resolución del contrato….

Ahora bien, por encima de que la resolución procede por mantener el sistema de botes constantes de agua sin hacer las reparaciones necesarias para evitar los daños que ello podía producir, obligada como estaba la arrendataria a hacer un buen y racional uso de las instalaciones y áreas comunes; importa destacar, que el daño ( filtraciones) no era lo primordial, si lo importante era que el arrendatario actué (utilice el inmueble) de manera que pueda venirle en perjuicio al arrendador- propietario (como asevera el Juzgador para un motivo y olvida para rechazar el otro); tal y como ha sucedido en el caso, al mantenerse los sistemas de aire con botes de agua y limo. No obstante, no se puede dejar de acotar, que si se hablo de daños, fue de los daños causados (filtraciones), por los comprobados botes de agua constante de los sistemas de aire, no por su mal funcionamiento o su instalación como asevera erróneamente la sentencia.

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia 01244, del 20 de Octubre de 2.004, sobre la inspección anticipada;… la inspección anticipada tuvo lugar para dejar constancia de la destrucción de la cerámica en la pared de la entrada principal del centro comercial por la construcción iniciada sin autorización, y adicionalmente del estado en que se mantenía el sistema del aire acondicionado del Banco…

Ciudadano Juez, omitió la sentencia pronunciarse sobre un documento privado emanado de tercero promovido por la demandada de autos y consecuencialmente del acto de declaración del tercero. Contra esta prueba se ejerció defensa en el acto de declaración del tercero, de allí que importe destacar, ante la falta de pronunciamiento del Juzgador de la causa (y el necesario pronunciamiento que de la misma deberá hacer esta Juzgador), como quedo desvirtuado en el contenido del documento con la declaración de su supuesto emisor. Además de que trataron de probar con el mismo, un hecho nueve alegado en un escrito de supuestos informes presentados en el expediente, contra el cual se presento debida defensa en escrito posterior….

Así las cosas, resulta que la demandada, a pesar de no haber dicho nada al respecto tanto en la contestación como en la reconvención, contraviniendo lo previsto en el articulo 364 del C.P.C, alego para justificar la construcción sin autorización denunciada, que había venido actuando conforme a la Cláusula Décima Segunda y que: “… Una clara demostración de ello, lo constituye la conducta asumida por el Banco Caroní, cuando en la oportunidad de realizar los trabajos para la instalación del cajero automático, simultáneamente contrato los servicios de la empresa CONSTRUCTORA RIVAS para que llevara a cabo de ser necesario, cualquier reparación, y así evitar daños a la estructura del inmueble. Todo ello se evidencia de la comunicación de fecha catorce (14) de Agosto del año 2006, debidamente promovida conforme al escrito de fecha 01 de Marzo del presente año, que si bien es cierto no fue evacuada conforme lo pautado en el 431 del Código de Procedimiento Civil, tampoco fue impugnado por la actora dentro de los cinco días siguientes a su presentación, por lo que se debe tener como reconocida en su contenido y firma, por tanto revestido de pleno valor probatorio conforme a(sic) lo pauta el articulo 1.363 del Código Civil….

Ante lo expuesto, se expreso en el escrito de defensa presentado en la Primera Instancia, que es cierto que tan pronto mi representada se dio cuenta de la destrucción de la cerámica de la pared, solicito la inmediata paralización de la obra no autorizada y procedió sin dilación a solicitar inspección para dejar constancia de los acontecido sin su autorización, y fue en la oportunidad de realizar la primera inspección, que se dio cuenta del estado de deterioro en el que mantenían el sistema de aire acondicionado (CON BOTES DE AGUA QUE PRODUJERON LIMO Y MANCHAS); por lo que mas pronto posible instauro la pretensión por resolución de contrato de arrendamiento que cursa en esta causa. Pero no es cierto que el catorce 14 de Agosto del año 2.006, (MUCHO TIEMPO DESPUES DE LA ADMISION DE LA DEMNADA), mi representada haya negado a la referida constructor (supuestamente contratada simultáneamente a las labores de remodelación: “para que llevara de ser necesario, cualquier reparación, y así evitar daños a la estructura del inmueble…” folios 95 segunda pieza), la posibilidad de reparación de la pared. Ordenó la paralización de la obra (estaban rompiendo la cerámica de la pared), no autorizada antes de hacer la inspección y eso fue mucho antes del 14 de Agosto del año 2.006. Aunque esta claro que ante la inexistencia de la misma cerámica, mi representada en todo caso se hubiese negado a que colocaran otra que disfrazara la estructura, como era su derecho; por que por muy simple que parezca la cosa, es el derecho de propiedad de mi representada, en el que le da la facultad de decidir como construye y como decora su propiedad y cualquier perturbación a ese derecho de decidir sobre lo propio, como lo hizo la demandada, justifica el ejercicio de cualquier medio de defensa….

Aunado a esto resulta que en la comunicación supuestamente emitida por el gerente encargado de la Constructora Rivas (DOCUMENTO PRIVADO EMANADO DE TERCERO, en comento), señala reparación de fechada de la entrada principal del centro comercial el diamante

sin embargo, como puede apreciar el ciudadano Juez: a.-) en las “conclusiones” presentada por la demanda (que es la oportunidad en al que trae a los autos este hecho o alegato de defensa), señala que la constructora Rivas, se contrato simultáneamente a los trabajos para la instalación del cajero, “para que llevar a cabo de ser necesario, cualquier reparación, y así evitar daños a la estructura del inmueble…” b.-) pero resulta, que en la comunicación se expresa: “labor encomendada de reparación de fachada de la entrada principal…” c.-) y adicionalmente el supuesto emisor del documento, en la respuesta a la CUARTA pregunta hecha por el apoderado de la demandada:¿Diga el testigo que clase de trabajo se le encomendó para ser realizado en la agencia del BANCO CARONI C.A, ubicado en el centro comercial el diamante? Respondió: Fui contratado para acondicionar el espacio para el buen funcionamiento del cajero automático. d.-) en ese orden, al preguntarle en la cuarta a repregunta, si había sido contratado para que llevara a cabo cualquier reparación, y así evitar daños a la estructura del inmueble, mientras se realizaban los trabajos para la instalación del cajero? Respondió: Fui contratado para el acondicionamiento del cajero automático. Y así cuando se le pregunto la última pregunta, si fue contratado para reparar la pared o fachada de la entrada principal del centro comercial, respondió que fue contratado para el acondicionamiento del cajero automático….

Entonces ¿QUIEN MIENTE? El ciudadano dice que fue contratado para el acondicionamiento del cajero automático. Pero incongruentemente en la comunicación supuestamente enviada por él al banco, dice que su labor era LA REPARACION DE LA FACHADA, y para remate, en el escrito de “conclusiones” se expresa que fue contratado simultáneamente a los trabajos para la instalación del cajero, “…para que llevara a cabo de ser necesario, cualquier reparación, y así evitar daños a la estructura del inmueble.

Como consecuencia de lo expuesto, se insistió ante el Juzgado de la causa, en que independientemente de los resultados de la declaración de los terceros que emitió el documento (denotados supra) y de que fue traído a los autos para comprobar un hecho alegado en una oportunidad distinta a la contestación, etc., no arroja prueba de los hechos expuestos por la demandada en la oportunidad procesal correspondiente, y en todo caso, no desvirtúa los incumplimientos denunciados (remodelación de cajero con destrucción de pared sin autorización. Acotación que se hace para que sea considerada para la decisión por este Juzgador…

PARTE DEMANDADA:

… El a quo olvido las reglas de la interpretación de los contratos, como un acto jurídico bilateral, formado o constituido por el acuerdo de dos o más voluntades sobre un objeto de interés común, con el fin de crear, modificar o extinguir derechos. Este acuerdo es indispensable para la existencia del contrato; es precisamente lo que hace engendrar la obligación….

Siendo un contrato una ley, su oscuridad debe aclararse su sentido ambiguo determinarse, su deficiencia completarse, siguiendo los métodos hermeuticos, la parte actora no demostró la obligación demandada, pues si bien presento el contrato de arrendamiento celebrado, documento que merece la plena fe probatoria a que se le atribuye al no ser desvirtuado en el proceso por prueba alguna en su contra, quedando demostrado que el demandado cumplió con su obligación en lo que respecte al contrato que celebró…

El accionante no probo que se haya producido el incumplimiento por parte del demandado, pues no se trajo a los autos la prueba idónea y fehaciente que la demandada haya violado obligaciones legales y contractuales por haber dejado de hacer las reparaciones necesarias para mantener en buen estado el inmueble, como tampoco demostró que la accionada haya realizado una construcción en la entrada principal del centro comercial….

Debemos disentir de la sentencia dictada, pues se coloca a mi representada en una franca violación a los términos del Contrato de Arrendamiento que constituye el objeto material de la presente controversia. El Banco Caroní C.A., no procedió de manera inconsulta a la hora de acometer los trabajos para la instalación de un nuevo cajero automático, pues en esa área ya existió uno con anterioridad, lo cual la misma actora expresamente reconoce en su libelo de demanda. Por lo tanto la instalación de un cajero automático de tecnología mas avanzada, no puede entenderse como una remodelación al inmueble, para la cual hiciera falta la autorización expresa de la arrendadora, sino como se fijo a lo largo del proceso, la intención era mejorar el servicio como institución financiera, bajo los términos contractuales…

No cabe la menor duda ciudadano Juez, que mi representada ha venido ejecutando el contrato de arrendamiento ajustado a su espíritu y razón, y de allí su estricto apego al contenido de la Cláusula Cuarta a lo largo del proceso en Primera Instancia,… la instalación de un nuevo cajero en el espacio en el cual ya funcionaba con anterioridad dicho servicio, no puede considerarse como una remodelación o cambio a las áreas arrendadas, y mucho mas cuando las áreas arrendadas, y mas cuando la misma actora lo reconoce, incluso el Juez de la causa lo expresa en la sentencia… reconoce que el Banco Caroní C.A., estaba facultado para realizar en el local arrendado las mejoras y adaptaciones para la prestación del servicio financiero que constituye su giro o razón comercial, por lo que en todo caso la instalación de tecnología mas avanzada en un área destinada a ello, incluso desde antes del inicio del contrato, no puede ser sancionada con la resolución del contrato; existen dos situaciones que deben llamar la atención de esta alzada: EL Juez de la causa desatendió la confesión que la misma actora expresa en el libelo, sobre la existencia en el área del local que da lugar a la presente controversia, cuando expresa: 1.- “… para remodelar el que colocaron incrustado en esa pared y que fue aceptado inicialmente por los mismo mandantes porque ya existía el área que lo permitía cuando se le arrendaron los locales, toda vez que antes estaba arrendado al Banco Provincial que tenia allí su cajero externo… ” 2.- la interpretación ajustada a derecho que sobre el contenido de la Cláusula Cuarta, expresa la sentencia objeto del presente recurso, pero la inexplicable contradicción, cuando considera que la instalación de un cajero automático, debe entenderse como una remodelación del inmueble objeto del contrato y de allí la necesaria autorización por parte de la arrendadora….

El Juez a quo, no tomo en cuenta el servicio público que prestan las entidades financieras, por lo que están obligadas a prestar un buen servicio público, con plena seguridad para las personas que utilizan los servicios bancarios que por ley están obligados a cumplir… .

Tal como se dijo a lo largo del proceso de Primera Instancia, nuestra representada se ha venido ajustando en su proceder estrictamente al contenido de la Cláusula Décima Segunda, que dice que “el arrendatario se obliga a observar en todo momento tanto por si, como por medio de las personas que tienen bajo su control o dependencia, una conducta moralmente irreprochable, normas de buena convivencia, sin causar daños y ruidos a vecinos, hacer un buen uso racional de las instalaciones y áreas comunes a cumplir las indicaciones que le formule la arrendadoras y las autoridades competentes”….

Como elemento probatorio de lo expresado en el párrafo anterior, en cuanto a la obligación del Banco Caroní C.A., de no causar daños y hacer un buen uso racional de las instalaciones y áreas comunes, se trajo a los autos comunicación de fecha 14 de agosto del año 2.006, debidamente promovida conforme a lo pautado en el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, por ser emanada de un tercero; dicha misiva no fue de ninguna forma analizada en la sentencia, configurándose lo que se entiende como silencio de pruebas toda vez que de la misma se infieren elementos necesarios e indispensables, para resolver acertadamente la siguiente controversia….

Para el día 14 de Agosto del año 2.006, oportunidad en que se vio imposibilitada bajo amenaza por parte de la propietaria del inmueble, la empresa contratada por mi representada para realizar los trabajos encomendados, ya cursaba una demanda incoada por INVERSIONES EL DIAMANTE C.A., de la cual insisto no tenia conocimiento el Banco Caroní, y que por supuesto era evitable, con simplemente indicar por escrito haciendo uso de la parte final de la Cláusula Décimo Segunda del contrato de arrendamiento, que dice “hacer un buen y racional uso de las instalaciones y áreas comunes a cumplir las indicaciones que le formule la arrendadora y las autoridades competentes”….

En conclusión el ejercicio de la presente demanda, infundada a todas luces, solo constituye una actitud innecesaria y desconsiderada hacia mi representada, y con el ánimo por parte de INVERSIONES EL DIAMANTE C.A., de deshacerse abusando de los procedimientos legales y de una interpretación acomodaticia del contrato de arrendamiento, de una relación contractual de larga duración, que ahora no le conviene a sus intereses económicos, creando un conflicto legal que como vengo expresando, no era necesario….

Consideramos de suma y vital importancia que esta Alzada la revisar el fallo cuestionado, tome en cuenta la misiva totalmente silenciada por el Juzgado de la causa, pues de la misma se desprende la actuación del Banco Caroní C.A., de total apego a la letra del contrato y de sus obligaciones legales como arrendatario, impedidas en un principio por la misma actora en su afán de crear un conflicto judicial, pretendiendo una pretensión judicial a todas luces improcedente y mal fundamentada sobre la necesidad de una autorización, para algo tan cotidiano como es la adaptación de un nuevo cajero automático con tecnología de punta en aras de la prestación de un mejor servicio a nuestra clientela y público en general, y para lo cual se tomaron las medidas necesarias para evitar cualquier daño al inmueble, con la contratación de personal calificado y presto para actuar de forma inmediata….

Este esta fundamentado en el hecho que la sentencia apelada se omite de manera total el pronunciamiento sobre una o todas las pruebas promovidas. En tal sentido, los jueces tienen el deber impretermitible de examinar cuantas pruebas se hayan aportado a los autos, para de esta manera no incurrir en la violación del articulo 509 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece: “los jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresando siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas”….

El examen de las pruebas constituye uno de los campos más importantes de la cuestión de hecho que el Juez puede resumirse en un solo postulado: el de examinar todas las pruebas. Bajo este postulado, la motivación de la sentencia tiene que contener los razonamientos apropiados, para acoger las pruebas, como para rechazarlas.

La Sala de Casación Civil de nuestro M.T. de la República, en reiteradas ocasiones, ha establecido “es Jurisprudencia de este Tribunal Supremo de Justicia, que para que los fundamentos de una sentencia sean, como es debido, demostración de los dispositivos, no pueden limitarse a simples afirmaciones sobre puntos de hecho sin que le preceda la exposición de tales hechos y el análisis de todas las pruebas constante en autos. Es decir, que no existe prueba sin importancia, pues todas ante el Juzgado, merecen ser tenidas en cuenta para su examen, ser acogidas o desechadas….

Mi representado el Banco Caroní, C.A., Banco Universal- promovió en tiempo hábil la testimonial del ciudadano J.R.,…. admitido y evacuado en su oportunidad procesal, en la que fue preguntado y a su vez repreguntado por la parte actora. El a quo en su fallo apelado omite en forma absoluta toda consideración sobre este elemento probatorio existente en los autos, cuando lo silencia totalmente, contrariando el mandato del articulo 243, ordinal °4 del Código de Procedimiento Civil que señala que el Juez bebe expresar los motivos de hecho y de derecho de la decisión….

En cuanto a la reconvención propuesta en la oportunidad de dar contestación a la demanda, no tenemos dudas que el Juez de la causa no razonó correctamente el contenido de la misma, y de allí que nos permitamos muy respetuosamente traer a esta Alzada lo expresado en el escrito presentado en fecha 06-02-2.007: la actora en su narrativa de los hechos contenidos en el libelo de demanda, incurre en una errónea interpretación del articulo 1.580 del Código Civil, que dice: “los inmuebles no pueden arrendarse por mas de quince (15) años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto”, cuando expresa que la prorroga de cinco (05) años establecida en la Cláusula Segunda dice textualmente: “el plazo de duración de este contrato de arrendamiento es violatoria de la norma antes trascrita en su primera parte. A este respecto ciudadano Juez, me permito explicar de manera muy sencilla, que la norma en cuestión solo limita a quince (15) años el tiempo de duración inicial de la relación arrendaticia, por lo que nada impide prorrogas de cualquier numero de años, incluso hasta de quince (15) años mas, pues la relación contractual de ninguna forma estaría rebasando el limite legal, pues siempre seria un contrato de quince (15) años. Para el caso en concreto la Cláusula Segunda dice textualmente: “el plazo de duración es de quince (15) años, contados a partir del día en que el Banco Caroní C.A., abra sus puertas para servir al público y podrá ser prorrogado a voluntada del arrendatario, por cinco (05) años más, en las mismas condiciones de este contrato”, en consecuencia, se arrendó por quince (15) años como tiempo inicial, y deja la posibilidad de una única y eventual prorroga de cinco (05) años del contrato en las mismas condiciones…..

En consecuencia no habiendo incumplido alguno por parte del Banco Caroní C.A., en sus obligaciones como arrendataria, toda vez que se limito a realizar las remodelaciones necesarias para prestar sus servicios como institución financiera al público, así como mantiene en perfecto estado de funcionamiento los servicios instalados en el inmueble objeto del contrato, entre ellos el aire acondicionado, la actora esta en la obligación de cumplir con el contrato de arrendamiento, a no perturbar la posesión de mi representada, lo cual se pretende con la presente acción, y de allí la procedencia del contenido del ordinal °3 del articulo 1.585 del Código Civil, que dice: “el arrendador esta obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial: 3°) a mantener en el goce pacifico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato”….

Por tal mi representada Banco Caroní C.A., tiene derecho a seguir ocupando el inmueble de autos, con fundamento a lo expresado anteriormente por el tiempo pactado en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, que dice: el plazo de duración de este contrato es de quince (15) años, contados a partir del día en que el Banco Caroní C.A., abra sus puertas para servir al público y podrá ser prorrogado a voluntad del arrendatario, por cinco (05) años más, en las mismas condiciones de este contrato……

T E R C E R O:

Luego de resumirse los términos en que ha quedado planteada la presente la controversia, este Tribunal de Alzada pasa al análisis del material probatorio para verificar la certeza de los hechos alegados por las partes.

La parte accionante acompañó al libelo de la demanda, inserto del folio 10 al 15 primera pieza de este expediente, contrato de arrendamiento celebrado entre INVERSIONES EL DIAMANTE C.A. (INVERDICA) representada por su presidente ciudadano P.P. y el BANCO CARONI C.A. representado en este caso por su Vicepresidente Ejecutivo por el Abog. E.R.R.G., debidamente Notariada Segunda de Ciudad Bolívar de fecha 25 de octubre del 2006. Dicho instrumento no fue impugnado ni tachado por tanto de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil conserva el valor probatorio de su contenido, quedando demostrado la relación arrendaticia entre las partes en litigio, siendo Ley entre las partes el respectivo contrato; y así se declara.-

Asimismo anexo a la demanda, del folio 16 al 503 de la primera pieza de este expediente referente a la documentación marcada “X” del expediente mercantil de la C. A. Banco Caroní. Dichos instrumentos sólo fueron mencionados al final del libelo, sin indicar cual fue su objeto probatorio, además los mismos resultan impertinentes para demostrar, los hechos controvertidos, a saber, si la demandada modificó el inmueble arrendado sin autorización y si las filtraciones alegadas por la accionantes, como causante de daños se deben a la falta de mantenimiento del sistema de aire, en todo caso, evidencian la Legitimación pasiva de la parte demandada reconviniente, y así se declara.

También anexo a la demanda, Inspección Judicial extra litem, inserta del folio 505 al 569 de la primera pieza de este expediente, de fecha 17 de mayo del 2006 realizada por el Juzgado Primero de Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, solicitada de conformidad con el artículo 1.429 del Código Civil.

Este Tribunal la aprecia como simple indicio que debe ser adminiculizado a otro indicio probatorio como lo es la prueba especial de experticia para evidenciar los daños para conformar una prueba plena, desprendiéndose a través de las fotografías anexas a la inspección, presuntos trabajos de instalación de Cajeros Automaticos, realizadas en el inmueble arrendado apreciándose según el Juez que evacuó la Inspección que en la entrada del Centro Comercial el Diamante en la pared lateral del Banco Caroní que esta revestida externamente por cerámica terracota en tanto que la zona adyacente al cajero automático se encuentra desprovisto de tal revestimiento observándose en su lugar una materia gris, así el tribunal dejó constancia de signos de filtraciones, no obstante, dejó constancia que en la parte internas no pudo observarse tales filtraciones por estar el techo cubierto de techo raso, no pudiéndose apreciar directamente las filtraciones. Se dejó constancia que la estructura en general del centro comercial tenía cerámica que revisten tanto la parte interna como externa.

También se acompañó Marcado “XX” , insertas del folio 570 al 654 Registro Mercantil del Expediente de la Empresa Mercantil Inversiones El Diamante. Dicho instrumento por ser público este Tribunal lo aprecia de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, quedando demostrativa la legitimación de la representación legal de la parte actora para sostener el presente juicio; y así se declara.

La parte demandada no acompaño elemento probatorio alguno en la contestación de la demanda.

En el lapso probatorio la parte accionante, reprodujo las pruebas documentales acompañadas en el libelo, signadas “B” “XX” y “X” , ya previamente analizadas.

La parte actora promovió comunicación de fecha 20 de diciembre del 2006 emanada de la Gerencia del Banco Caroní La Germania ubicada en el inmueble arrendado por contrato cuya resolución se pretende, Marcada “1” inserta al folio 58 al 59 de la segunda pieza de este expediente, donde se hace del conocimiento a Inversiones El Diamante C.A. que la empresa Goodman C.A. realizará trabajos de reparación y mantenimiento en las unidades de aires acondicionados. Dicho instrumentos no fue impugnado ni tachado por la parte demandada, por tanto se tienen como reconocido, conservando el valor probatorio de su contenido, a saber, demostrado que la parte demandada pretendía realizar reparaciones y mantenimiento al sistema de aire acondicionado en fecha 20 de diciembre del 2.006, posterior a la presente demanda, pero aún sin estar citados, lo que evidencia que la demandada no tenia conocimiento de la acción en su contra para dicha oportunidad, hasta la fecha en que se dieron por citados 01 de febrero del 2007, tal y como se evidencia de los autos al folio 37 de la segunda pieza, y así se declara.

En cuanto al duplicado del original de certificado de retenciones de impuesto sobre la Renta del Banco Caroní, cuyo beneficiario se indica a Inversiones El Diamante C.A., Este Tribunal no lo aprecia por no estar debidamente sellado ni sellado por la Dirección General Sectorial de Rentas.

En cuanto a la Inspección Judicial, promovida por las partes el Tribunal de la causa dejó constancia, que las paredes internas, pisos mobiliarios y sistema de iluminación se encuentra en buen estado de conservación. Se observó que el local consta con un sistema de aire acondicionado y que no se observa en las paredes del banco signos exteriores de filtraciones ni en el techo razo o en el piso del inmueble. En cuanto a la parte externa del inmueble (techo) dejando constancia que se encuentran instalados unos equipos por informe del práctico son aires compactos, no observó el juez que existiera en los alrededores del sistema donde esta ubicado dicho aire pozo de agua, grieta o fisuras en el techo, dejándose constancia que se encuentra revestido de un mando asfáltico de aluminio. Asimismo la representación judicial de la parte demandada, dejó constancia en dicho acto que el área donde funciona los aires acondicionados del banco es un lugar común donde están instalados los aires del resto del centro comercial, tal afirmación no fue denegada por la contraparte. Asimismo observa ese Tribunal de Alzada que en dicha inspección a instancia de la parte actora, se dejó constancia que en la pared lateral donde funciona el Banco Caroní especialmente en la que esta instalada una máquina: Cajero Automático se puede apreciar que la referida pared esta revestida externamente por cerámica terracota en tanto que la zona adyacente al cajero automático se encuentra desprovisto de tal revestimiento observándose en su lugar una materia gris. Dicha inspección es apreciada por este Tribunal, quedando demostrado a través de su contenido, que los daños determinados en la primera inspección extraditen referidos a los aires acondicionados no fueron apreciados bien porque fueron reparados conforme a la carta cursante al folio 58 al 59 de la segunda pieza, o, bien porque no se correspondían a los aires propiedad del demandado, no obstante se dejo expresa constancia que el sitio de los aires acondicionados del referido banco es común para todos los aires del centro comercial, lo que le deja seria dudas a este Juzgador de que los daños referidos en la Inspección extraditen acompañada a la demanda sean precisamente los pertenecientes al Banco, por no haber estado asistido el Juez de Municipio que practico la Inspección, de un practico que asegurada que esos daños y mal estado señalados sean precisamente causados por los aires acondicionados del demandado, por lo que la referida inspección extrajudicial por si solo no puede ser un medio probatorio suficiente para evidenciar los alegatos de la actora con este respecto. Por otra parte, se dejo constancia de la falta de un poco de terracota alrededor del cajero automático, lo cual no evidencia para este Juzgador gravedad tal que amerite resolver el contrato de arrendamiento de acuerdo al análisis que de la prueba que sigue se hace y al análisis e interpretación del contrato, y así se declara.

En lo que respecta a la comunicación de fecha 14 de agosto del 2006 marcada “A” inserta al folio 69 promovida por la parte demandada, emanada de CONSTRUCTORA RIVAS y dirigida al Banco Caroní, la cual fue debidamente ratificada de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue admitida y contra dicha admisión en su oportunidad la parte actora no ejerció ningún recurso de impugnación. Dicha evacuación se encuentra al folio 107 al 108, donde el suscrito J.M. RIVAS BOLÍVAR, Gerente encargado de la referida constructora ratifica el contenido de la comunicación donde participo al Banco Caroní no haber podido acondicionar el espacio para el buen funcionamiento del cajero automático por habérselo prohibido el Señor N.P., y a repregunta manifestó que fue contratado para reparar la pared o fachada de la entrada principal del Centro Comercial el Diamante. Este Tribunal aprecia dicha prueba, ya que en la presente causa no existe medida preventiva de las innominadas que impidiera la continuación de las remodelaciones y modificaciones a las cuales se refieren en el libelo de la demanda. Asimismo queda demostrado que el acondicionamiento que se estaba realizando era pues al que corresponde al cajero automático que es un servicio externo de todo banco y el cual se encontraba antes de que el demandado arrendara los locales por alegación de la propia actora, y así se decide.

No obstante, este Juzgador pasa a analizar las cláusulas del Contrato de arrendamiento a fin de verificar si la parte demandada estaba autorizada para realizar tales modificaciones. Se desprende del contrato de arrendamiento en su cláusula Cuarta que expresa:

La arrendadora entrega al arrendatario, el local comercial arrendado desde este mismo momento, para que la haga las mejoras y lo adopte para prestar los servicios financieros que son el objeto de su giro comercial, pero el canon de arrendamiento se comenzará a pagar desde el momento en que el BANCO CARONI abra sus puertas para servir al público

De la anterior cláusula se desprende claramente lo siguiente:

1°. Que INVERDICA (arrendadora) entrega el local comercial a BANCO CARONI (arrendatario) a partir de la fecha del contrato, así se infiere de la expresión “desde este mismo momento”.

2° Que esa entrega era con la finalidad de que BANCO CARONI hicieras las mejoras y adaptaciones pertinentes para permitir que Entidad Bancaria prestara los servicios financieros que son el objeto de su giro comercial.

3° La obligación de pagar el canon de arrendamiento se haría exigible a partir de que la institución financiera comenzara a ofrecer sus servicios al público.

De lo anterior resulta claro que la parte demandada estaba autorizada para realizar cualquier mejoras y adaptación a la estructuras del inmueble tendiente al servicio que presta la entidad en su giro comercial, no se desprende de manera expresa ni en esta cláusulas ni en otras de las contenidas en el contrato que la parte demandada BANCO CARONI en su condición de ARRENDATARIA, para realizar tales mejoras y adaptaciones, debía previamente ser autorizada, porque obviamente ya estaba autorizada en dicha cláusula. Por lo tanto, este Juzgador de Alzada considera que la parte demandada actuó conforme a lo pactado en el contrato, y realizó las mejoras de la cosa arrendada con ocasión a los servicios financieros que son el objeto de su giro comercial, para lo cual le fue arrendado dicho inmueble, en tal sentido, la conducta del demandado no encuadra en modo alguno con el contenido del artículo 1.593 del Código Civil, cual es que haya destinado la cosa inmueble arrendada para un fin distinto al arrendado, al igual que las mejoras. En conclusión resulta improcedente la pretensión de la parte actora, y así se dispondrá en la parte dispositiva de este fallo, y así se decide.

DE LA RECONVENCION

En la oportunidad de dar contestación de la demanda, la Empresa BANCO CARONI C.A. propuso formal reconvención a la actora INVERSIONES EL DIAMENTE C.A. alegando que no habiendo incumplimiento alguno por parte de la entidad en sus obligaciones como arrendataria, toda vez que se limito a realizar las remodelaciones necesarias para prestar sus servicios como institución financiera al público, así como manteniendo en perfecto estado de funcionamiento los servicios instalados en el inmueble objeto del contrato, entre ellos el aire acondicionado, la actora esta en la obligación de cumplir con el Contrato de Arrendamiento a no perturbar la posesión de la cosa arrendada, fundamentándose en el artículo 1.585 ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil y la clausula Segunda del Contrato de arrendamiento que expresa: “El plazo de duración de este Contrato es de quince (15) años contados a partir del día en que el BANCO CARONI C.A. abra sus puertas para servir al público y podrá ser prorrogado a voluntad del ARRENDATARIO, por cinco años más, en las mismas condiciones de este contrato”.

Por su parte la parte actora reconvenida, señaló que su contraparte nada pretende y que por ese motivo la reconvención es contraria a derecho. Al respecto se observa de la lectura de la reconvención que la pretensión de la demandada reconviniente, es el cumplimiento de contrato, tal como se desprende del indicado fundamento Artículo 1.585 ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil y la cláusula Segunda del Contrato de arrendamiento, el cual señala:

El arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial:

3° A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato.

De lo que se desprende que la parte actora la empresa INVERDICA, esta obligada a mantener a la ENTIDAD BANCO CARONI en el goce pacífico del inmueble arrendado, si está no ha incumplido con las obligaciones establecidas en el contrato, durante el tiempo del contrato, y como quiera que en el contrato de arrendamiento debidamente notariado en fecha 25 de octubre de 1996 en su Cláusula Segunda señala: El plazo de duración de este Contrato es de Quince (15) años, contados a partir del día en que el BANCO CARONI C.A. abra sus puertas para servir al público y podrá ser prorrogado a voluntad de EL ARRENDATARIO, por cinco años más en las mismas condiciones de este contrato

. De lo que se infiere de un simple cálculo matemático que el mismo no se encuentra vencido, y como quiera que la parte demandada no ha incumplido con sus obligaciones, resulta procedente la pretensión de la parte demandada reconviniente, a saber, el cumplimiento del contrato por el tiempo determinado, hasta tanto no exista motivo legal para su resolución y así dispondrá en la parte dispositiva del fallo.

D I S P O S I T I V A

En mérito de lo anteriormente expuesto este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, de Protección del Niño y del Adolescente del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDMAIENTO intentada por INVERSIONES EL DIAMANTE C.A. contra BANCO CARONI C.A. SEGUNDO: CON LUGAR la reconvención interpuesta por la BANCO CARONI C.A. contra INVERSIONES EL DIAMANTE C.A. En consecuencia se ordena a la parte demandante a cumplir el contrato por el tiempo determinado en su contenido, hasta tanto no exista motivo legal alguno para su resolución. Queda así REVOCADA la sentencia dictada en fecha 21 de marzo del 2007 por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del T. delP.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar. Se declara CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada BANCO CARONI C.A. Y SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandante INVERSIONES EL DIAMANTE C.A.

Se condena en costa a la parte demandante-reconvenida por haber resultado totalmente vencida.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de esta decisión y oportunamente devuélvase el expediente al Tribunal de Origen.-

Dada firmada y sellada en la sala del Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, del Transito, de Protección del Niño y del Adolescente del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Ciudad Bolívar a los veintidós (22) mayo del año dos mil siete (2.007). °196 años de la Independencia y °147 de la Federación.

EL JUEZ SUPERIOR TITULAR,

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, y de Protección del Niño y del Adolescente del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar

Sede Civil

Ciudad Bolívar, 13 de Abril de 2007

196º y 148º

ASUNTO: FP02-R-2007-000115 (7040)

Visto con Informes

PARTE ACTORA: INVERSIONES EL DIAMANTE, inscrita inicialmente como Sociedad de Responsabilidad limitada ante el Registro de Primera Instancia Mercantil en el Registro Mercantil del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Transito y del Trabajo del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, bajo el numero 17 a los folios 40 al 45 Vto., en el Libro de Registro de Comercio N° 228, en fecha 05 de Febrero del año 1.987, cuyos estatutos fueron reformados en fecha 04 de Noviembre del 2.003, reforma inscrita en el registro Mercantil, de La Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, bajo el N° 58, Tomo 58-A.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: A.K.G.M., abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 54.725 y de este domicilio.-

PARTE DEMANDADA: BANCO CARONI C.A., Sociedad Mercantil, domiciliada en la Ciudad de Puerto Ordaz, Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar e inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, con sede en Puerto Ordaz de fecha 20 de Agosto del año 1981, bajo el número 17, Tomo A, Folios 73 al 149, con varias modificaciones inscritas ante el Registro Mercantil, siendo la ultima de fecha 26 de Abril del año 2.006, asentada bajo el N° 11, Tomo 19 –A-Pro.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: J.E.M.B. abogado en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 58.767 y de este domicilio.-

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

P R I M E R O:

1.1.-ACTUACIONES DE LA ACTORA:

El día 05 de Junio de 2006, la ciudadana A.K.G.M., abogada en ejercicio e inscrita en el inpreabogado con el número 54.725, en su condición Co-apoderada Judicial de INVERSIONES EL DIAMANTE C.A., (INVERDICA), inscrita inicialmente como Sociedad de Responsabilidad limitada ante el Registro de Primera Instancia Mercantil en el Registro Mercantil del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Transito y del Trabajo del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, bajo el número 17 a los folios 40 al 45 Vto., en el Libro de Registro de Comercio N° 228, en fecha 05 de Febrero del año 1.987, cuyos estatutos fueron reformados en fecha 04 de Noviembre del 2.003, reforma inscrita en el Registro Mercantil, de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, bajo el N° 58, Tomo 58-A., presento formal demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento contra la Sociedad Mercantil Banco Caroní C.A, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, con sede en Puerto Ordaz, de fecha 20 de Agosto del año 1981, bajo el número 17, Tomo A, Folios 73 al 149, con varias modificaciones inscritas ante el Registro Mercantil, siendo la ultima de fecha 26 de Abril del año 2.006, asentada bajo el N° 11, Tomo 19 –A-Pro, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Ciudad Bolívar (U.R.D.D).

1.2.- PRETENSION:

Alega la parte actora en síntesis lo siguiente: Que su representada celebró un contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil Banco Caroní, C.A., tal como consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar, en fecha 25 de Octubre de 1.996, bajo el N° 34, Tomo 84 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. Que dicho contrato tuvo por objeto los locales comerciales identificados con los números del uno al seis (01 al 06), ambos inclusive del Centro Comercial El Diamante, ubicado en la Avenida A.B., cruce con Avenida G. deC.B.. Que el canon estipulado en el contrato en cuestión, según la Cláusula Tercera, fue la cantidad de Novecientos Mil Bolívares exactos (Bs. 900.000,00) mensuales durante los tres (03) primeros años. Que a partir del cuarto año en adelante, si el índice de inflación anual establecido por el Banco Central de Venezuela no supera el 50%, el canon de arrendamiento sufriría un incremento del 15% del porcentaje del mencionado índice y si el índice de inflación supera el 50%, el canon de arrendamiento se incrementaría en un 35% del porcentaje del índice de inflación, fijado por el Banco Central de Venezuela, que para estos efectos se toma el año contado a partir de la fecha en la que se inicia el cuarto año del contrato de arrendamiento. Que en virtud de no haberse superado la inflación al 50%, según los datos suministrados por el Banco Central de Venezuela, durante el periodo del contrato transcurrido desde el inicio del cuarto año contractual hasta hoy, los aumentos contractuales fueros del 15% del respectivo porcentaje de inflación durante los años 2000, 2001, 2002, 2003, 2004 y 2005, por lo que el canon de arrendamiento mensual pasó de Novecientos Mil Bolívares (Bs. 900.000,00) en el año 1.996 a Bs.1.082.000 menos la retención de impuestos al valor agregado, para un total de Bs. 1.028.721,92. Que el plazo de duración del contrato fue establecido en quince (15) años, contados a partir del día en que el Banco Caroní C.A., abriera sus puertas para servir al público, pudiendo ser prorrogable a la sola voluntad del arrendatario por cinco (05) años más, en las mismas condiciones estipuladas inicialmente. Que el arrendatario sin haber solicitado autorización alguna del arrendador, comenzó a destruir la cerámica de la pared lateral izquierda de la entrada principal del Centro Comercial El Diamante, con la aparente intención de romperla y abrir una entrada adicional hacia un cajero dentro de los locales, para remodelar el que tenían incrustado en dicha pared y que fue inicialmente aceptado por sus mandantes, porque ya existía el área que lo permitía cuando se les arrendaron los locales; toda vez que antes estaba arrendado al Banco Provincial que tenía allí su cajero externo. Que demanda a la Sociedad Mercantil Banco Caroní C.A., a fin de que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal a lo siguiente: Primero: La resolución del contrato de arrendamiento acompañado con el libelo. Segundo: a Cancelar a su representada de conformidad con el artículo 1.616 del Código Civil, los cánones de arrendamiento por el tiempo que falte para la expiración natural del contrato, los cuales serán calculados desde el momento en que se declare resuelto el contrato hasta el mes de octubre de 2.011 (fecha de expiración normal), con el valor del canon que esté vigente para el momento según los incrementos anuales con fundamento en la inflación. Tercero: A cancelar los cánones que haya dejado de pagar luego de la instauración del procedimiento con el valor del canon que esté vigente para cada uno, según los incrementos anuales con fundamento en la inflación (al tenor de la cláusula tercera), de ser el caso que la demandada, deje de cancelar algún canon. Cuarto: Al pago de las costas y costos procesales.

En fecha 14 de Junio de 2006, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del T. delP.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, admitió la presente demanda, emplazando al ciudadano E.R.R.G., en su carácter de representante de Judicial de la Sociedad Mercantil Banco Caroní. C.A., para que concurra al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación más un día que se le concede como termino de distancia.

1.4.- CONTESTACION DE LA DEMANDA:

En fecha 06 de Abril del 2006, J.E.M.B., en su carácter de Apoderado Judicial, de la Sociedad Mercantil Banco Caroní C.A., procedió a dar contestación a la demanda interpuesta, de la siguiente manera: Rechazó negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda, tanto en los hechos como en el derecho invocado. Niega que su representada no diera cumplimiento a su obligación legal y contractual de hacer buen uso del inmueble arrendado, así como de las áreas comunes del Centro Comercial El Diamante, toda vez que las modificaciones realizadas por ella fueron debidamente autorizadas y en uso del contenido de la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento. En cuanto a la Inspección Judicial evacuada, la misma se hizo por vía de jurisdicción voluntaria graciosa, y sobre ella no tuvo mi representada ninguna posibilidad de control o participación, por lo que su valor probatorio lo constituye un mero indicio, pero que seria necesaria su evacuación dentro del proceso, con la intervención de todas las parte involucradas en el proceso. Niega lo dicho por la parte actora, ya que los aparatos de aire acondicionado instalados en el local, están en pleno funcionamiento, toda vez que se encuentran en buen y cabal estado de mantenimiento.

1.5.- DE LA RECONVENCION:

En la oportunidad de dar contestación a la demanda el abogado J.E.M.B., Apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil BANCO CARONI C.A., reconvino a la parte actora de conformidad con las previsiones del artículo 888 del Código de Procedimiento Civil de la siguiente manera: Que su representada Banco Caroní, C.A., tiene derecho a seguir ocupando el inmueble, por el tiempo pactado en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, que dice: que el plazo de duración del contrato es de quince (15) años, contados a partir del día en que el Banco Caroní C.A., abra sus puertas para servir al público y podrá ser prorrogado a voluntad de el Arrendatario por cinco (05) años más, en las mismas condiciones de dicho contrato.

1.6.- DE LA CONTESTACION DE LA RECONVENCION:

En fecha 09 de febrero del año 2.007, la ciudadana A.K.G.M., en su carácter de Apoderada Judicial de la Sociedad Mercantil Inversiones El Diamante C.A., (INVERDICA), procede a dar contestación a la reconvención de la siguiente manera: Que del escrito de la reconvención, no se desprende ningún petitorio por el cual reconviene. Rechaza, niega y contradice los escasos hechos y el derecho que le sirven de fundamento a la reconvención propuesta. Que si la intención de la demanda, es sostener que tiene derecho al plazo contractual, porque precisamente la demanda tiene como cometido demostrar al Juzgador que tal derecho ya no existe, porque ha sido perdido por quien ha incumplido obligaciones legales y contractuales lo que ha posibilitado esta resolución de contrato. Que no es cierto que por la Cláusula Cuarta del contrato donde hayan quedado permanentemente autorizados para hacer remodelaciones, al abrir las puertas al público, ya no existía autorización para otras remodelaciones. Que realizaron remodelación sin la autorización, incumpliendo la Cláusula Décima Segunda del Contrato de Arrendamiento. Que se les ha ocasionado un perjuicio en virtud que la cerámica que destruyeron reviste uniformemente las paredes internas y externas del centro comercial, pues las mismas no se consiguen en el mercado. Que el sistema de aire acondicionado del banco arrendatario colocado en el techo de los locales arrendados, ha causado daños en la estructura del Centro Comercial, específicamente en las áreas comunes; por filtraciones de agua ocasionadas por el deterioro en que se encuentra el sistema de aire. Que en la Cláusula Décima Tercera del Contrato de Arrendamiento se estableció, que el incumplimiento y violación de las obligaciones contenidas en el contrato; otorga a la arrendadora el derecho por resultado de pleno derecho del contrato, y a exigir la desocupación inmediata del inmueble. Que la presente reconvención sea declarada sin lugar.

1.7.- DE LAS PRUEBAS:

PARTE ACTORA:

-Reproduzco el merito favorable que se desprende de autos a favor de mi representada, especialmente de las pruebas documentales acompañadas con el libelo, signadas con las letras A, B, XX, Y, que cursan en autos.

Promovió documentos privados emanados de la gerencia del Banco Caroní C.A La Germania ubicada en el inmueble arrendado por contrato cuya resolución se solicita: solicitud de autorización “… para realizar trabajos de reparación y mantenimiento en las unidades de acondicionadores de aire…” de fecha de 20 de Diciembre del año 2.006., solicitud de autorización para realizar trabajos de reparación y mantenimiento en unidades de acondicionadores de aire, de fecha 03 de Enero del año 2.007, solicitud de autorización para acceso a la azotea, de fecha 05 de enero del año 2.007.

- Promovió duplicado de original de certificado de retensiones de impuesto sobre la renta (ISRL) del año 1.997 y sus anexos marcados con letra “Z”, donde se desprende que el BANCO CARONI C.A, cancelo los cánones correspondientes a los meses de Abril a Noviembre del año 1.997 y sus anexos marcado “Z”.

- Promovió Inspección Judicial a fin de que el Tribunal se traslade y constituya en el Centro Comercial El Diamante ubicado en la Avenida Germania cruce con A.B. de esta Ciudad.

- Promovió y opuso Inspección Judicial realizada por el Juzgado Tercero Municipio de la Circulación Judicial del Estado Bolívar, marcada con letra “C”.

PARTE DEMANDADA:

- Reprodujo el merito favorable que arrojan las actas procesales, en cuanto al contrato de arrendamiento, específicamente en el contenido de la Cláusula Cuarta del contrato.

- Reprodujo el merito favorable que arrojan las actas procesales, en cuanto al contrato de arrendamiento, en su cláusula Décima Segunda.

- Promovió Inspección Judicial en los inmuebles que constituyen objeto de contrato de arrendamiento identificado con los números del 01 al 06, que forman parte del centro comercial el diamante.

- Hace valer lo expresado en el escrito de reconvención presentado en la oportunidad de dar contestación, en cuanto a lo expresado en el artículo 1.580 del Código Civil Venezolano.

- Promovió marcado con letra “A”, de fecha 14 de Agosto del año 2.006, de la “Constructora Rivas”, contratada para realizar trabajos de la instalación de la cerámica en el cajero automático del banco.

1.5.- DE LA SENTENCIA:

En fecha 21 de Marzo del 2007, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del T. delP.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, declaro PARCIALMENTE CON LUGAR la Demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento intentada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES EL DIAMANTE (INDERVICA) C.A., contra la Sociedad Mercantil BANCO CARONI C.A.

1.6.-APELACION:

En fecha 26 de Marzo del 2007, el abogado J.E.M.B., en su carácter de Apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil BANCO CARONI C.A, plenamente identificado en autos, ejerció Apelación contra la sentencia de fecha 21 de Marzo, el Tribunal a quo oyó la apelación en ambos efectos, ordenando remitir el expediente a esta Alzada.

1.7.-DE LAS ACTUACIONES DE ESTA ALZADA:

En fecha 3 de Abril de año 2007, se le dio entrada en el registro de causas respectivo, previniéndose a las partes que esta alzada decidirá al Décimo día hábil siguiente de conformidad con el articulo 893 del Código de Procedimiento Civil.-

Consta a los folios 144 al 150 escrito de fundamentación de apelación presentado por la Apoderada Judicial de Inversiones El Diamante C.A., (INVERDICA) la abogada A.K.G., constante de seis (06) folios útiles.-

Consta a los folios 151 al 158 escrito de consideraciones, presentado por el Apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil C.A, Banco Mercantil C.A, constante de siete (07) folios útiles.-

En fecha 23 de Abril de 2007, se difirió el pronunciamiento de la sentencia para dentro de 30 días.

Cumplido con los trámites procedimentales este Tribunal pasa delimitar el eje del asunto.

S E G U N D O:

El eje principal de la presente acción versa sobre la demanda interpuesta por la Apoderada Judicial A.K.G. de la Sociedad Mercantil INVERSIONES EL DIAMANTE C.A., (INVERDICA), contra la Sociedad Mercantil BANCO CARONI, C.A., alegando que la arrendataria realizó una modificación o remodelación para acondicionar unos espacios para la prestación de servicios financieros, en concreto, para que allí funcionara un cajero automático, sin autorización alguna, asimismo alegó que por la falta de mantenimiento del sistema de aires se han generados filtraciones en el techo, siendo su pretensión Primero: que la parte demandada convenga o en su defecto sea condenado a la Resolución del Contrato de Arrendamiento del inmueble ubicado en el Centro Comercial El Diamante en la Avenida Germania cruce con Avenida A.B. de esta Ciudad. Segundo: a cancelar de conformidad con el artículo 1.616 del Código Civil Venezolano, los cánones de arrendamiento por el tiempo que faltare para la expiración natural del contrato, que deberán ser calculados desde el momento en que se declare resuelto el contrato hasta el mes de Octubre del año 2.011, (fecha de expiración normal) con el valor del canon que este vigente para el momento según los incrementos anuales de con fundamento en la inflación (cláusula tercera). Tercero: A cancelar los cánones que haya dejado de pagar luego de la instauración del presente procedimiento con el valor del canon que este vigente para cada uno, según los incrementos anuales con fundamento a la infracción. Cuarto: a pagar las costas y costos del presente procedimiento conforme a derecho.

Por otra parte, la representación de la entidad financiera adujo que la autorización se desprendía del contenido de las cláusulas cuarta y duodécima del contrato así como del artículo 1592 del Código Civil.

Llegada la oportunidad para dictar sentencia el Tribunal a quo declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la acción interpuesta, contra dicha sentencia la parte demandada ejerció Recurso de Apelación, señalando en sus consideraciones presentados por ante esta Alzada en síntesis lo siguiente:

PARTE ACTORA

… Como podrá observar el Juzgador, del contenido de la sentencia recurrida, a pesar de declarar con lugar la Resolución de Contrato, obvia por completo pronunciarse sobre la condena de la demanda, de conformidad con el articulo 1.616 del Código Civil, porque así se solicito expresamente en el libelo, por lo que el Juez de Primera Instancia es su deber pronunciarse para declararlo con o sin lugar y no lo hizo; en su lugar se pronuncio…. Sobre la resolución y la declaró con lugar; declara improcedente que se haya solicitado el pago de los cánones de arrendamiento que se dejaren de pagar, de haber sido el caso (pronunciamiento que no se discute ni es objeto del medio de impugnación), pero no se pronuncia sobre el segundo petitorio, es decir; sobre la condena al pago de los cánones por el tiempo que falta para la expiración normal del contrato, pronunciamiento que era obligado para el Juez. Que el artículo 1.616 expresa de manera clara lo que se intenta explicar en cuanto a este silencio….

Es obligación de la representación judicial hacer ver al Superior, como erró el Tribunal a quo al declarar la improcedencia de uno de los motivos alegados y probados en autos, para fundamentar la resolución solicitada. Para que en la mejor aplicación del derecho, se declare con lugar la resolución del contrato por haber quedado demostrado todos los incumplimientos legales y contractuales denunciados…

El Juez omite pronunciarse sobre la Inspección Judicial realizada, acompañada con el libelo, en la cual se dejo el estado en que se encontraba la cerámica y el sistema de aire acondicionado, sobre esta prueba nada se dijo, por lo tanto no la valoro...

La Inspección anticipada consta en el expediente acompañada con el libelo, inspección realizada luego que mi representada se dio cuenta de las labores de construcción que había iniciado el Banco, sin su autorización; para dejar constancia del estado de la pared cuya cerámica fue destruida sin permiso y evitar así que tal estado desapareciera para efectos de trasladar prueba de ello al juicio. Inspección anticipada que, valga decir, fue promovida y opuesta de toda forma de derecho en la oportunidad probatoria; mediante la cual se hizo constar que la arrendataria mantenía el sistema de aire acondicionado colocado en el centro del techo del centro comercial, sin tomar las previsiones necesarias para que el agua que derramara, no ocasionará daños, y en todo caso, obligado como estaba a hacer un buen uso de las instalaciones y áreas comunes, no había realizado las reparaciones que debió realizar oportunamente.

Sobre el valor probatorio de la inspección anticipada acompañada al libelo, debidamente promovida y opuesta a la demanda en la etapa probatoria, nada dijo el Juzgador de la causa. No la menciono, no la considero y por lo tanto, no la valoró como debió hacerlo, para aunar lo que de ella se desprende a las demás pruebas e indicios que constan en el expediente; y así poder verificar que ciertamente la demanda, para la fecha de la realización de la inspección anticipada y así mismo, para la fecha de introducción de la demanda, mantenía el sistema de aire acondicionado colocado en el techo del centro comercial, en estado de deterioro, con botes de agua constantes que habían provocado limo; y por lo tanto, sin hacer las reparaciones necesarias para evitar daños al inmueble arrendado o, a las áreas comunes del mismo.

Consta en el expediente por haber sido promovidos por ésta representación judicial, documentos privados emanados de la demandada en los que solicitó autorización para realizar labores de mantenimiento y reparación de los sistemas de aire acondicionado del Banco, colocados en el techo del centro comercial, documentos que no fueron desconocidos en su oportunidad por la demandada; con los cuales se comprueba que luego de la inspección anticipada y así, de la introducción de la demanda, la demandada procedió a efectuar reparaciones necesarias al sistema de aire acondicionado que no había realizado; es por lo que se observo en la inspección realizada del fecha 02 de Marzo del año 2.007, se observo que ya no había casi limo cerca del sistema de aire acondicionado, no habían botes de agua y se habían cambiado las mangueras guindando que se mantenían botando agua, por tuberías. Lo que puede verificar el Juzgador al comparar las tres inspecciones que cursan en autos.

Se invocaron dos causas o motivos para justificar la resolución del contrato y en este sentido, se insiste no se pidió la resolución por el daño ocasionado por los sistemas de aire acondicionado, como asevera erróneamente el Juzgador para desestimarlo, por que supuestamente no se probo con una experticia.

Aunque se hablo de los daños (filtraciones por agua), se denuncio el incumplimiento de cláusulas contractuales y normas legales, por que inicio una construcción para la cual necesitaba autorización y no la pidió y por mantener el sistema de aire como botes de agua y generación de limo, sin tomar las previsiones para evitar daños al inmueble y así, no hacer las reparaciones que les correspondían al efecto...…

Con todo lo expuesto, era suficiente como para que se declarase con lugar la resolución solicitada; no solo por que se comprobó que actuaron sin la autorización, al iniciar una remodelación o construcción y destruir la cerámica de la pared que deslinda los locales arrendados y forma parte de las áreas comunes en el centro comercial, en su entrada principal; sino también porque se comprobó que mantenían el sistema de aire acondicionado ocasionado daños, sin hacer las reparaciones necesarias para evitar que se produjeran los daños al inmueble y las áreas comunes, se comprobó que lo repararon luego de haber sido demandados…..

Sentencia 9 de Junio del año 2.005, Sala Constitucional del TSJ, caso mensajeros Express C.A., en Amparo. El caso que nos ocupa es similar, aunque no se trata de cánones insolutos, si de un incumplimiento que se demostró existía para la fecha de interposición de la demanda, pero que desaparece con posterioridad cuando la demanda cumplió tardíamente con su obligación, por haber sido demandada la resolución del contrato….

Ahora bien, por encima de que la resolución procede por mantener el sistema de botes constantes de agua sin hacer las reparaciones necesarias para evitar los daños que ello podía producir, obligada como estaba la arrendataria a hacer un buen y racional uso de las instalaciones y áreas comunes; importa destacar, que el daño ( filtraciones) no era lo primordial, si lo importante era que el arrendatario actué (utilice el inmueble) de manera que pueda venirle en perjuicio al arrendador- propietario (como asevera el Juzgador para un motivo y olvida para rechazar el otro); tal y como ha sucedido en el caso, al mantenerse los sistemas de aire con botes de agua y limo. No obstante, no se puede dejar de acotar, que si se hablo de daños, fue de los daños causados (filtraciones), por los comprobados botes de agua constante de los sistemas de aire, no por su mal funcionamiento o su instalación como asevera erróneamente la sentencia.

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia 01244, del 20 de Octubre de 2.004, sobre la inspección anticipada;… la inspección anticipada tuvo lugar para dejar constancia de la destrucción de la cerámica en la pared de la entrada principal del centro comercial por la construcción iniciada sin autorización, y adicionalmente del estado en que se mantenía el sistema del aire acondicionado del Banco…

Ciudadano Juez, omitió la sentencia pronunciarse sobre un documento privado emanado de tercero promovido por la demandada de autos y consecuencialmente del acto de declaración del tercero. Contra esta prueba se ejerció defensa en el acto de declaración del tercero, de allí que importe destacar, ante la falta de pronunciamiento del Juzgador de la causa (y el necesario pronunciamiento que de la misma deberá hacer esta Juzgador), como quedo desvirtuado en el contenido del documento con la declaración de su supuesto emisor. Además de que trataron de probar con el mismo, un hecho nueve alegado en un escrito de supuestos informes presentados en el expediente, contra el cual se presento debida defensa en escrito posterior….

Así las cosas, resulta que la demandada, a pesar de no haber dicho nada al respecto tanto en la contestación como en la reconvención, contraviniendo lo previsto en el articulo 364 del C.P.C, alego para justificar la construcción sin autorización denunciada, que había venido actuando conforme a la Cláusula Décima Segunda y que: “… Una clara demostración de ello, lo constituye la conducta asumida por el Banco Caroní, cuando en la oportunidad de realizar los trabajos para la instalación del cajero automático, simultáneamente contrato los servicios de la empresa CONSTRUCTORA RIVAS para que llevara a cabo de ser necesario, cualquier reparación, y así evitar daños a la estructura del inmueble. Todo ello se evidencia de la comunicación de fecha catorce (14) de Agosto del año 2006, debidamente promovida conforme al escrito de fecha 01 de Marzo del presente año, que si bien es cierto no fue evacuada conforme lo pautado en el 431 del Código de Procedimiento Civil, tampoco fue impugnado por la actora dentro de los cinco días siguientes a su presentación, por lo que se debe tener como reconocida en su contenido y firma, por tanto revestido de pleno valor probatorio conforme a(sic) lo pauta el articulo 1.363 del Código Civil….

Ante lo expuesto, se expreso en el escrito de defensa presentado en la Primera Instancia, que es cierto que tan pronto mi representada se dio cuenta de la destrucción de la cerámica de la pared, solicito la inmediata paralización de la obra no autorizada y procedió sin dilación a solicitar inspección para dejar constancia de los acontecido sin su autorización, y fue en la oportunidad de realizar la primera inspección, que se dio cuenta del estado de deterioro en el que mantenían el sistema de aire acondicionado (CON BOTES DE AGUA QUE PRODUJERON LIMO Y MANCHAS); por lo que mas pronto posible instauro la pretensión por resolución de contrato de arrendamiento que cursa en esta causa. Pero no es cierto que el catorce 14 de Agosto del año 2.006, (MUCHO TIEMPO DESPUES DE LA ADMISION DE LA DEMNADA), mi representada haya negado a la referida constructor (supuestamente contratada simultáneamente a las labores de remodelación: “para que llevara de ser necesario, cualquier reparación, y así evitar daños a la estructura del inmueble…” folios 95 segunda pieza), la posibilidad de reparación de la pared. Ordenó la paralización de la obra (estaban rompiendo la cerámica de la pared), no autorizada antes de hacer la inspección y eso fue mucho antes del 14 de Agosto del año 2.006. Aunque esta claro que ante la inexistencia de la misma cerámica, mi representada en todo caso se hubiese negado a que colocaran otra que disfrazara la estructura, como era su derecho; por que por muy simple que parezca la cosa, es el derecho de propiedad de mi representada, en el que le da la facultad de decidir como construye y como decora su propiedad y cualquier perturbación a ese derecho de decidir sobre lo propio, como lo hizo la demandada, justifica el ejercicio de cualquier medio de defensa….

Aunado a esto resulta que en la comunicación supuestamente emitida por el gerente encargado de la Constructora Rivas (DOCUMENTO PRIVADO EMANADO DE TERCERO, en comento), señala reparación de fechada de la entrada principal del centro comercial el diamante

sin embargo, como puede apreciar el ciudadano Juez: a.-) en las “conclusiones” presentada por la demanda (que es la oportunidad en al que trae a los autos este hecho o alegato de defensa), señala que la constructora Rivas, se contrato simultáneamente a los trabajos para la instalación del cajero, “para que llevar a cabo de ser necesario, cualquier reparación, y así evitar daños a la estructura del inmueble…” b.-) pero resulta, que en la comunicación se expresa: “labor encomendada de reparación de fachada de la entrada principal…” c.-) y adicionalmente el supuesto emisor del documento, en la respuesta a la CUARTA pregunta hecha por el apoderado de la demandada:¿Diga el testigo que clase de trabajo se le encomendó para ser realizado en la agencia del BANCO CARONI C.A, ubicado en el centro comercial el diamante? Respondió: Fui contratado para acondicionar el espacio para el buen funcionamiento del cajero automático. d.-) en ese orden, al preguntarle en la cuarta a repregunta, si había sido contratado para que llevara a cabo cualquier reparación, y así evitar daños a la estructura del inmueble, mientras se realizaban los trabajos para la instalación del cajero? Respondió: Fui contratado para el acondicionamiento del cajero automático. Y así cuando se le pregunto la última pregunta, si fue contratado para reparar la pared o fachada de la entrada principal del centro comercial, respondió que fue contratado para el acondicionamiento del cajero automático….

Entonces ¿QUIEN MIENTE? El ciudadano dice que fue contratado para el acondicionamiento del cajero automático. Pero incongruentemente en la comunicación supuestamente enviada por él al banco, dice que su labor era LA REPARACION DE LA FACHADA, y para remate, en el escrito de “conclusiones” se expresa que fue contratado simultáneamente a los trabajos para la instalación del cajero, “…para que llevara a cabo de ser necesario, cualquier reparación, y así evitar daños a la estructura del inmueble.

Como consecuencia de lo expuesto, se insistió ante el Juzgado de la causa, en que independientemente de los resultados de la declaración de los terceros que emitió el documento (denotados supra) y de que fue traído a los autos para comprobar un hecho alegado en una oportunidad distinta a la contestación, etc., no arroja prueba de los hechos expuestos por la demandada en la oportunidad procesal correspondiente, y en todo caso, no desvirtúa los incumplimientos denunciados (remodelación de cajero con destrucción de pared sin autorización. Acotación que se hace para que sea considerada para la decisión por este Juzgador…

PARTE DEMANDADA:

… El a quo olvido las reglas de la interpretación de los contratos, como un acto jurídico bilateral, formado o constituido por el acuerdo de dos o más voluntades sobre un objeto de interés común, con el fin de crear, modificar o extinguir derechos. Este acuerdo es indispensable para la existencia del contrato; es precisamente lo que hace engendrar la obligación….

Siendo un contrato una ley, su oscuridad debe aclararse su sentido ambiguo determinarse, su deficiencia completarse, siguiendo los métodos hermeuticos, la parte actora no demostró la obligación demandada, pues si bien presento el contrato de arrendamiento celebrado, documento que merece la plena fe probatoria a que se le atribuye al no ser desvirtuado en el proceso por prueba alguna en su contra, quedando demostrado que el demandado cumplió con su obligación en lo que respecte al contrato que celebró…

El accionante no probo que se haya producido el incumplimiento por parte del demandado, pues no se trajo a los autos la prueba idónea y fehaciente que la demandada haya violado obligaciones legales y contractuales por haber dejado de hacer las reparaciones necesarias para mantener en buen estado el inmueble, como tampoco demostró que la accionada haya realizado una construcción en la entrada principal del centro comercial….

Debemos disentir de la sentencia dictada, pues se coloca a mi representada en una franca violación a los términos del Contrato de Arrendamiento que constituye el objeto material de la presente controversia. El Banco Caroní C.A., no procedió de manera inconsulta a la hora de acometer los trabajos para la instalación de un nuevo cajero automático, pues en esa área ya existió uno con anterioridad, lo cual la misma actora expresamente reconoce en su libelo de demanda. Por lo tanto la instalación de un cajero automático de tecnología mas avanzada, no puede entenderse como una remodelación al inmueble, para la cual hiciera falta la autorización expresa de la arrendadora, sino como se fijo a lo largo del proceso, la intención era mejorar el servicio como institución financiera, bajo los términos contractuales…

No cabe la menor duda ciudadano Juez, que mi representada ha venido ejecutando el contrato de arrendamiento ajustado a su espíritu y razón, y de allí su estricto apego al contenido de la Cláusula Cuarta a lo largo del proceso en Primera Instancia,… la instalación de un nuevo cajero en el espacio en el cual ya funcionaba con anterioridad dicho servicio, no puede considerarse como una remodelación o cambio a las áreas arrendadas, y mucho mas cuando las áreas arrendadas, y mas cuando la misma actora lo reconoce, incluso el Juez de la causa lo expresa en la sentencia… reconoce que el Banco Caroní C.A., estaba facultado para realizar en el local arrendado las mejoras y adaptaciones para la prestación del servicio financiero que constituye su giro o razón comercial, por lo que en todo caso la instalación de tecnología mas avanzada en un área destinada a ello, incluso desde antes del inicio del contrato, no puede ser sancionada con la resolución del contrato; existen dos situaciones que deben llamar la atención de esta alzada: EL Juez de la causa desatendió la confesión que la misma actora expresa en el libelo, sobre la existencia en el área del local que da lugar a la presente controversia, cuando expresa: 1.- “… para remodelar el que colocaron incrustado en esa pared y que fue aceptado inicialmente por los mismo mandantes porque ya existía el área que lo permitía cuando se le arrendaron los locales, toda vez que antes estaba arrendado al Banco Provincial que tenia allí su cajero externo… ” 2.- la interpretación ajustada a derecho que sobre el contenido de la Cláusula Cuarta, expresa la sentencia objeto del presente recurso, pero la inexplicable contradicción, cuando considera que la instalación de un cajero automático, debe entenderse como una remodelación del inmueble objeto del contrato y de allí la necesaria autorización por parte de la arrendadora….

El Juez a quo, no tomo en cuenta el servicio público que prestan las entidades financieras, por lo que están obligadas a prestar un buen servicio público, con plena seguridad para las personas que utilizan los servicios bancarios que por ley están obligados a cumplir… .

Tal como se dijo a lo largo del proceso de Primera Instancia, nuestra representada se ha venido ajustando en su proceder estrictamente al contenido de la Cláusula Décima Segunda, que dice que “el arrendatario se obliga a observar en todo momento tanto por si, como por medio de las personas que tienen bajo su control o dependencia, una conducta moralmente irreprochable, normas de buena convivencia, sin causar daños y ruidos a vecinos, hacer un buen uso racional de las instalaciones y áreas comunes a cumplir las indicaciones que le formule la arrendadoras y las autoridades competentes”….

Como elemento probatorio de lo expresado en el párrafo anterior, en cuanto a la obligación del Banco Caroní C.A., de no causar daños y hacer un buen uso racional de las instalaciones y áreas comunes, se trajo a los autos comunicación de fecha 14 de agosto del año 2.006, debidamente promovida conforme a lo pautado en el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, por ser emanada de un tercero; dicha misiva no fue de ninguna forma analizada en la sentencia, configurándose lo que se entiende como silencio de pruebas toda vez que de la misma se infieren elementos necesarios e indispensables, para resolver acertadamente la siguiente controversia….

Para el día 14 de Agosto del año 2.006, oportunidad en que se vio imposibilitada bajo amenaza por parte de la propietaria del inmueble, la empresa contratada por mi representada para realizar los trabajos encomendados, ya cursaba una demanda incoada por INVERSIONES EL DIAMANTE C.A., de la cual insisto no tenia conocimiento el Banco Caroní, y que por supuesto era evitable, con simplemente indicar por escrito haciendo uso de la parte final de la Cláusula Décimo Segunda del contrato de arrendamiento, que dice “hacer un buen y racional uso de las instalaciones y áreas comunes a cumplir las indicaciones que le formule la arrendadora y las autoridades competentes”….

En conclusión el ejercicio de la presente demanda, infundada a todas luces, solo constituye una actitud innecesaria y desconsiderada hacia mi representada, y con el ánimo por parte de INVERSIONES EL DIAMANTE C.A., de deshacerse abusando de los procedimientos legales y de una interpretación acomodaticia del contrato de arrendamiento, de una relación contractual de larga duración, que ahora no le conviene a sus intereses económicos, creando un conflicto legal que como vengo expresando, no era necesario….

Consideramos de suma y vital importancia que esta Alzada la revisar el fallo cuestionado, tome en cuenta la misiva totalmente silenciada por el Juzgado de la causa, pues de la misma se desprende la actuación del Banco Caroní C.A., de total apego a la letra del contrato y de sus obligaciones legales como arrendatario, impedidas en un principio por la misma actora en su afán de crear un conflicto judicial, pretendiendo una pretensión judicial a todas luces improcedente y mal fundamentada sobre la necesidad de una autorización, para algo tan cotidiano como es la adaptación de un nuevo cajero automático con tecnología de punta en aras de la prestación de un mejor servicio a nuestra clientela y público en general, y para lo cual se tomaron las medidas necesarias para evitar cualquier daño al inmueble, con la contratación de personal calificado y presto para actuar de forma inmediata….

Este esta fundamentado en el hecho que la sentencia apelada se omite de manera total el pronunciamiento sobre una o todas las pruebas promovidas. En tal sentido, los jueces tienen el deber impretermitible de examinar cuantas pruebas se hayan aportado a los autos, para de esta manera no incurrir en la violación del articulo 509 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece: “los jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresando siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas”….

El examen de las pruebas constituye uno de los campos más importantes de la cuestión de hecho que el Juez puede resumirse en un solo postulado: el de examinar todas las pruebas. Bajo este postulado, la motivación de la sentencia tiene que contener los razonamientos apropiados, para acoger las pruebas, como para rechazarlas.

La Sala de Casación Civil de nuestro M.T. de la República, en reiteradas ocasiones, ha establecido “es Jurisprudencia de este Tribunal Supremo de Justicia, que para que los fundamentos de una sentencia sean, como es debido, demostración de los dispositivos, no pueden limitarse a simples afirmaciones sobre puntos de hecho sin que le preceda la exposición de tales hechos y el análisis de todas las pruebas constante en autos. Es decir, que no existe prueba sin importancia, pues todas ante el Juzgado, merecen ser tenidas en cuenta para su examen, ser acogidas o desechadas….

Mi representado el Banco Caroní, C.A., Banco Universal- promovió en tiempo hábil la testimonial del ciudadano J.R.,…. admitido y evacuado en su oportunidad procesal, en la que fue preguntado y a su vez repreguntado por la parte actora. El a quo en su fallo apelado omite en forma absoluta toda consideración sobre este elemento probatorio existente en los autos, cuando lo silencia totalmente, contrariando el mandato del articulo 243, ordinal °4 del Código de Procedimiento Civil que señala que el Juez bebe expresar los motivos de hecho y de derecho de la decisión….

En cuanto a la reconvención propuesta en la oportunidad de dar contestación a la demanda, no tenemos dudas que el Juez de la causa no razonó correctamente el contenido de la misma, y de allí que nos permitamos muy respetuosamente traer a esta Alzada lo expresado en el escrito presentado en fecha 06-02-2.007: la actora en su narrativa de los hechos contenidos en el libelo de demanda, incurre en una errónea interpretación del articulo 1.580 del Código Civil, que dice: “los inmuebles no pueden arrendarse por mas de quince (15) años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto”, cuando expresa que la prorroga de cinco (05) años establecida en la Cláusula Segunda dice textualmente: “el plazo de duración de este contrato de arrendamiento es violatoria de la norma antes trascrita en su primera parte. A este respecto ciudadano Juez, me permito explicar de manera muy sencilla, que la norma en cuestión solo limita a quince (15) años el tiempo de duración inicial de la relación arrendaticia, por lo que nada impide prorrogas de cualquier numero de años, incluso hasta de quince (15) años mas, pues la relación contractual de ninguna forma estaría rebasando el limite legal, pues siempre seria un contrato de quince (15) años. Para el caso en concreto la Cláusula Segunda dice textualmente: “el plazo de duración es de quince (15) años, contados a partir del día en que el Banco Caroní C.A., abra sus puertas para servir al público y podrá ser prorrogado a voluntada del arrendatario, por cinco (05) años más, en las mismas condiciones de este contrato”, en consecuencia, se arrendó por quince (15) años como tiempo inicial, y deja la posibilidad de una única y eventual prorroga de cinco (05) años del contrato en las mismas condiciones…..

En consecuencia no habiendo incumplido alguno por parte del Banco Caroní C.A., en sus obligaciones como arrendataria, toda vez que se limito a realizar las remodelaciones necesarias para prestar sus servicios como institución financiera al público, así como mantiene en perfecto estado de funcionamiento los servicios instalados en el inmueble objeto del contrato, entre ellos el aire acondicionado, la actora esta en la obligación de cumplir con el contrato de arrendamiento, a no perturbar la posesión de mi representada, lo cual se pretende con la presente acción, y de allí la procedencia del contenido del ordinal °3 del articulo 1.585 del Código Civil, que dice: “el arrendador esta obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial: 3°) a mantener en el goce pacifico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato”….

Por tal mi representada Banco Caroní C.A., tiene derecho a seguir ocupando el inmueble de autos, con fundamento a lo expresado anteriormente por el tiempo pactado en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, que dice: el plazo de duración de este contrato es de quince (15) años, contados a partir del día en que el Banco Caroní C.A., abra sus puertas para servir al público y podrá ser prorrogado a voluntad del arrendatario, por cinco (05) años más, en las mismas condiciones de este contrato……

T E R C E R O:

Luego de resumirse los términos en que ha quedado planteada la presente la controversia, este Tribunal de Alzada pasa al análisis del material probatorio para verificar la certeza de los hechos alegados por las partes.

La parte accionante acompañó al libelo de la demanda, inserto del folio 10 al 15 primera pieza de este expediente, contrato de arrendamiento celebrado entre INVERSIONES EL DIAMANTE C.A. (INVERDICA) representada por su presidente ciudadano P.P. y el BANCO CARONI C.A. representado en este caso por su Vicepresidente Ejecutivo por el Abog. E.R.R.G., debidamente Notariada Segunda de Ciudad Bolívar de fecha 25 de octubre del 2006. Dicho instrumento no fue impugnado ni tachado por tanto de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil conserva el valor probatorio de su contenido, quedando demostrado la relación arrendaticia entre las partes en litigio, siendo Ley entre las partes el respectivo contrato; y así se declara.-

Asimismo anexo a la demanda, del folio 16 al 503 de la primera pieza de este expediente referente a la documentación marcada “X” del expediente mercantil de la C. A. Banco Caroní. Dichos instrumentos sólo fueron mencionados al final del libelo, sin indicar cual fue su objeto probatorio, además los mismos resultan impertinentes para demostrar, los hechos controvertidos, a saber, si la demandada modificó el inmueble arrendado sin autorización y si las filtraciones alegadas por la accionantes, como causante de daños se deben a la falta de mantenimiento del sistema de aire, en todo caso, evidencian la Legitimación pasiva de la parte demandada reconviniente, y así se declara.

También anexo a la demanda, Inspección Judicial extra litem, inserta del folio 505 al 569 de la primera pieza de este expediente, de fecha 17 de mayo del 2006 realizada por el Juzgado Primero de Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, solicitada de conformidad con el artículo 1.429 del Código Civil.

Este Tribunal la aprecia como simple indicio que debe ser adminiculizado a otro indicio probatorio como lo es la prueba especial de experticia para evidenciar los daños para conformar una prueba plena, desprendiéndose a través de las fotografías anexas a la inspección, presuntos trabajos de instalación de Cajeros Automaticos, realizadas en el inmueble arrendado apreciándose según el Juez que evacuó la Inspección que en la entrada del Centro Comercial el Diamante en la pared lateral del Banco Caroní que esta revestida externamente por cerámica terracota en tanto que la zona adyacente al cajero automático se encuentra desprovisto de tal revestimiento observándose en su lugar una materia gris, así el tribunal dejó constancia de signos de filtraciones, no obstante, dejó constancia que en la parte internas no pudo observarse tales filtraciones por estar el techo cubierto de techo raso, no pudiéndose apreciar directamente las filtraciones. Se dejó constancia que la estructura en general del centro comercial tenía cerámica que revisten tanto la parte interna como externa.

También se acompañó Marcado “XX” , insertas del folio 570 al 654 Registro Mercantil del Expediente de la Empresa Mercantil Inversiones El Diamante. Dicho instrumento por ser público este Tribunal lo aprecia de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, quedando demostrativa la legitimación de la representación legal de la parte actora para sostener el presente juicio; y así se declara.

La parte demandada no acompaño elemento probatorio alguno en la contestación de la demanda.

En el lapso probatorio la parte accionante, reprodujo las pruebas documentales acompañadas en el libelo, signadas “B” “XX” y “X” , ya previamente analizadas.

La parte actora promovió comunicación de fecha 20 de diciembre del 2006 emanada de la Gerencia del Banco Caroní La Germania ubicada en el inmueble arrendado por contrato cuya resolución se pretende, Marcada “1” inserta al folio 58 al 59 de la segunda pieza de este expediente, donde se hace del conocimiento a Inversiones El Diamante C.A. que la empresa Goodman C.A. realizará trabajos de reparación y mantenimiento en las unidades de aires acondicionados. Dicho instrumentos no fue impugnado ni tachado por la parte demandada, por tanto se tienen como reconocido, conservando el valor probatorio de su contenido, a saber, demostrado que la parte demandada pretendía realizar reparaciones y mantenimiento al sistema de aire acondicionado en fecha 20 de diciembre del 2.006, posterior a la presente demanda, pero aún sin estar citados, lo que evidencia que la demandada no tenia conocimiento de la acción en su contra para dicha oportunidad, hasta la fecha en que se dieron por citados 01 de febrero del 2007, tal y como se evidencia de los autos al folio 37 de la segunda pieza, y así se declara.

En cuanto al duplicado del original de certificado de retenciones de impuesto sobre la Renta del Banco Caroní, cuyo beneficiario se indica a Inversiones El Diamante C.A., Este Tribunal no lo aprecia por no estar debidamente sellado ni sellado por la Dirección General Sectorial de Rentas.

En cuanto a la Inspección Judicial, promovida por las partes el Tribunal de la causa dejó constancia, que las paredes internas, pisos mobiliarios y sistema de iluminación se encuentra en buen estado de conservación. Se observó que el local consta con un sistema de aire acondicionado y que no se observa en las paredes del banco signos exteriores de filtraciones ni en el techo razo o en el piso del inmueble. En cuanto a la parte externa del inmueble (techo) dejando constancia que se encuentran instalados unos equipos por informe del práctico son aires compactos, no observó el juez que existiera en los alrededores del sistema donde esta ubicado dicho aire pozo de agua, grieta o fisuras en el techo, dejándose constancia que se encuentra revestido de un mando asfáltico de aluminio. Asimismo la representación judicial de la parte demandada, dejó constancia en dicho acto que el área donde funciona los aires acondicionados del banco es un lugar común donde están instalados los aires del resto del centro comercial, tal afirmación no fue denegada por la contraparte. Asimismo observa ese Tribunal de Alzada que en dicha inspección a instancia de la parte actora, se dejó constancia que en la pared lateral donde funciona el Banco Caroní especialmente en la que esta instalada una máquina: Cajero Automático se puede apreciar que la referida pared esta revestida externamente por cerámica terracota en tanto que la zona adyacente al cajero automático se encuentra desprovisto de tal revestimiento observándose en su lugar una materia gris. Dicha inspección es apreciada por este Tribunal, quedando demostrado a través de su contenido, que los daños determinados en la primera inspección extraditen referidos a los aires acondicionados no fueron apreciados bien porque fueron reparados conforme a la carta cursante al folio 58 al 59 de la segunda pieza, o, bien porque no se correspondían a los aires propiedad del demandado, no obstante se dejo expresa constancia que el sitio de los aires acondicionados del referido banco es común para todos los aires del centro comercial, lo que le deja seria dudas a este Juzgador de que los daños referidos en la Inspección extraditen acompañada a la demanda sean precisamente los pertenecientes al Banco, por no haber estado asistido el Juez de Municipio que practico la Inspección, de un practico que asegurada que esos daños y mal estado señalados sean precisamente causados por los aires acondicionados del demandado, por lo que la referida inspección extrajudicial por si solo no puede ser un medio probatorio suficiente para evidenciar los alegatos de la actora con este respecto. Por otra parte, se dejo constancia de la falta de un poco de terracota alrededor del cajero automático, lo cual no evidencia para este Juzgador gravedad tal que amerite resolver el contrato de arrendamiento de acuerdo al análisis que de la prueba que sigue se hace y al análisis e interpretación del contrato, y así se declara.

En lo que respecta a la comunicación de fecha 14 de agosto del 2006 marcada “A” inserta al folio 69 promovida por la parte demandada, emanada de CONSTRUCTORA RIVAS y dirigida al Banco Caroní, la cual fue debidamente ratificada de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue admitida y contra dicha admisión en su oportunidad la parte actora no ejerció ningún recurso de impugnación. Dicha evacuación se encuentra al folio 107 al 108, donde el suscrito J.M. RIVAS BOLÍVAR, Gerente encargado de la referida constructora ratifica el contenido de la comunicación donde participo al Banco Caroní no haber podido acondicionar el espacio para el buen funcionamiento del cajero automático por habérselo prohibido el Señor N.P., y a repregunta manifestó que fue contratado para reparar la pared o fachada de la entrada principal del Centro Comercial el Diamante. Este Tribunal aprecia dicha prueba, ya que en la presente causa no existe medida preventiva de las innominadas que impidiera la continuación de las remodelaciones y modificaciones a las cuales se refieren en el libelo de la demanda. Asimismo queda demostrado que el acondicionamiento que se estaba realizando era pues al que corresponde al cajero automático que es un servicio externo de todo banco y el cual se encontraba antes de que el demandado arrendara los locales por alegación de la propia actora, y así se decide.

No obstante, este Juzgador pasa a analizar las cláusulas del Contrato de arrendamiento a fin de verificar si la parte demandada estaba autorizada para realizar tales modificaciones. Se desprende del contrato de arrendamiento en su cláusula Cuarta que expresa:

La arrendadora entrega al arrendatario, el local comercial arrendado desde este mismo momento, para que la haga las mejoras y lo adopte para prestar los servicios financieros que son el objeto de su giro comercial, pero el canon de arrendamiento se comenzará a pagar desde el momento en que el BANCO CARONI abra sus puertas para servir al público

De la anterior cláusula se desprende claramente lo siguiente:

1°. Que INVERDICA (arrendadora) entrega el local comercial a BANCO CARONI (arrendatario) a partir de la fecha del contrato, así se infiere de la expresión “desde este mismo momento”.

2° Que esa entrega era con la finalidad de que BANCO CARONI hicieras las mejoras y adaptaciones pertinentes para permitir que Entidad Bancaria prestara los servicios financieros que son el objeto de su giro comercial.

3° La obligación de pagar el canon de arrendamiento se haría exigible a partir de que la institución financiera comenzara a ofrecer sus servicios al público.

De lo anterior resulta claro que la parte demandada estaba autorizada para realizar cualquier mejoras y adaptación a la estructuras del inmueble tendiente al servicio que presta la entidad en su giro comercial, no se desprende de manera expresa ni en esta cláusulas ni en otras de las contenidas en el contrato que la parte demandada BANCO CARONI en su condición de ARRENDATARIA, para realizar tales mejoras y adaptaciones, debía previamente ser autorizada, porque obviamente ya estaba autorizada en dicha cláusula. Por lo tanto, este Juzgador de Alzada considera que la parte demandada actuó conforme a lo pactado en el contrato, y realizó las mejoras de la cosa arrendada con ocasión a los servicios financieros que son el objeto de su giro comercial, para lo cual le fue arrendado dicho inmueble, en tal sentido, la conducta del demandado no encuadra en modo alguno con el contenido del artículo 1.593 del Código Civil, cual es que haya destinado la cosa inmueble arrendada para un fin distinto al arrendado, al igual que las mejoras. En conclusión resulta improcedente la pretensión de la parte actora, y así se dispondrá en la parte dispositiva de este fallo, y así se decide.

DE LA RECONVENCION

En la oportunidad de dar contestación de la demanda, la Empresa BANCO CARONI C.A. propuso formal reconvención a la actora INVERSIONES EL DIAMENTE C.A. alegando que no habiendo incumplimiento alguno por parte de la entidad en sus obligaciones como arrendataria, toda vez que se limito a realizar las remodelaciones necesarias para prestar sus servicios como institución financiera al público, así como manteniendo en perfecto estado de funcionamiento los servicios instalados en el inmueble objeto del contrato, entre ellos el aire acondicionado, la actora esta en la obligación de cumplir con el Contrato de Arrendamiento a no perturbar la posesión de la cosa arrendada, fundamentándose en el artículo 1.585 ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil y la clausula Segunda del Contrato de arrendamiento que expresa: “El plazo de duración de este Contrato es de quince (15) años contados a partir del día en que el BANCO CARONI C.A. abra sus puertas para servir al público y podrá ser prorrogado a voluntad del ARRENDATARIO, por cinco años más, en las mismas condiciones de este contrato”.

Por su parte la parte actora reconvenida, señaló que su contraparte nada pretende y que por ese motivo la reconvención es contraria a derecho. Al respecto se observa de la lectura de la reconvención que la pretensión de la demandada reconviniente, es el cumplimiento de contrato, tal como se desprende del indicado fundamento Artículo 1.585 ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil y la cláusula Segunda del Contrato de arrendamiento, el cual señala:

El arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial:

3° A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato.

De lo que se desprende que la parte actora la empresa INVERDICA, esta obligada a mantener a la ENTIDAD BANCO CARONI en el goce pacífico del inmueble arrendado, si está no ha incumplido con las obligaciones establecidas en el contrato, durante el tiempo del contrato, y como quiera que en el contrato de arrendamiento debidamente notariado en fecha 25 de octubre de 1996 en su Cláusula Segunda señala: El plazo de duración de este Contrato es de Quince (15) años, contados a partir del día en que el BANCO CARONI C.A. abra sus puertas para servir al público y podrá ser prorrogado a voluntad de EL ARRENDATARIO, por cinco años más en las mismas condiciones de este contrato

. De lo que se infiere de un simple cálculo matemático que el mismo no se encuentra vencido, y como quiera que la parte demandada no ha incumplido con sus obligaciones, resulta procedente la pretensión de la parte demandada reconviniente, a saber, el cumplimiento del contrato por el tiempo determinado, hasta tanto no exista motivo legal para su resolución y así dispondrá en la parte dispositiva del fallo.

D I S P O S I T I V A

En mérito de lo anteriormente expuesto este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, de Protección del Niño y del Adolescente del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDMAIENTO intentada por INVERSIONES EL DIAMANTE C.A. contra BANCO CARONI C.A. SEGUNDO: CON LUGAR la reconvención interpuesta por la BANCO CARONI C.A. contra INVERSIONES EL DIAMANTE C.A. En consecuencia se ordena a la parte demandante a cumplir el contrato por el tiempo determinado en su contenido, hasta tanto no exista motivo legal alguno para su resolución. Queda así REVOCADA la sentencia dictada en fecha 21 de marzo del 2007 por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del T. delP.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar. Se declara CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada BANCO CARONI C.A. Y SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandante INVERSIONES EL DIAMANTE C.A.

Se condena en costa a la parte demandante-reconvenida por haber resultado totalmente vencida.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de esta decisión y oportunamente devuélvase el expediente al Tribunal de Origen.-

Dada firmada y sellada en la sala del Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, del Transito, de Protección del Niño y del Adolescente del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Ciudad Bolívar a los veintidós (22) mayo del año dos mil siete (2.007). °196 años de la Independencia y °147 de la Federación.

EL JUEZ SUPERIOR TITULAR,

Abog. J.F.H.O.

LA SECRETARIA,

ABOG. NUBIA DE MOSQUEDA

La anterior sentencia fue publicada en el día de hoy previo anuncio de Ley.

LA SECRETARIA,

ABOG. NUBIA DE MOSQUEDA

FP02-R-2007-000115(7040)

Abog. J.F.H.O.

LA SECRETARIA,

ABOG. NUBIA DE MOSQUEDA

La anterior sentencia fue publicada en el día de hoy previo anuncio de Ley.

LA SECRETARIA,

ABOG. NUBIA DE MOSQUEDA

FP02-R-2007-000115(7040)