Decisión nº S-No. de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y del Trabajo. Extensión Tucacas. de Falcon (Extensión Tucacas), de 22 de Septiembre de 2016

Fecha de Resolución22 de Septiembre de 2016
EmisorJuzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y del Trabajo. Extensión Tucacas.
PonenteCrispulo Blanco
ProcedimientoEjecución De Hipoteca

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN CON SEDE EN TUCACAS.

EXPEDIENTE N°: 3155

PARTE ACTORA: INVERSIONES FERNANDEZ, C.A., sociedad mercantil registrada ante la oficina de Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, en fecha 07 de febrero de 1995, bajo el Nº 42, tomo 4-A, y modificada por acta de asamblea extraordinaria registrada en fecha 14 de septiembre de 1995, bajo el Nº 36, tomo 11-A, con domicilio en Tucacas.

APODERADOS JUDICIALES: I.V.T., YDAHELENA VERDÚ DE FERNÁNDEZ, CLEODALDO J.B., M.E.H., J.G.G. y H.L.M.H., venezolanos, titulares de las cédulas de identidad N°V.-1.336.728, V.-7.050.581, V.-12.317.523, V.-9.925.704 y V.-12.603.089, respectivamente; inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los N°3.907, 24.207, 105.808, 54.955,168.533, y 141.816, respectivamente, con domicilio en la ciudad de Valencia, estado Carabobo.

PARTE DEMANDADA: CORPORACIÓN PROCOYMACA, C.A., sociedad mercantil registrada ante la oficina de Registro Mercantil Primero de la circunscripción judicial del estado Carabobo en fecha 28 de junio de 2005, bajo el Nº 65, tomo 58-A, y posteriormente inscrita ante la oficina de Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Falcón en fecha 15 de noviembre de 2005, bajo el Nº 33, tomo 20-A, con domicilio en Tucacas, representantes legales, ciudadanos: J.M.V.M. y GENNARO TAGLIAFERRI SANTONASTASO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V.-7.101.606 y V.-13.045.065, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados O.O.T.B., L.G.R., MARIANNEY DEL C. T.R. y E.A.L.B., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 129.785, 207.408, y 228.912.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

I

Se inicia el presente procedimiento mediante escrito presentado ante este tribunal en fecha 28 de abril de 2015, por el apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES FERNÁNDEZ C.A., en el cual demanda a la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN PROCOYMACA C.A., para que conviniera o en defecto a ello fuera condenado por el Tribunal, en: 1) En la entrega y tradición a su mandante del muelle de la Marina, totalmente terminado (construido), o pagarle el costo actual de construcción del mismo, y lista y terminada el área comercial descrita en el libelo; 2) En hacerle entrega y tradición del área destinada ahora a lanchas (antes estacionamiento de 18 vehículos) que fue canjeada por los doscientos ochenta y cuatro metros con ochenta centímetros cuadrados (284,80 m2) de construcción, acordados con posterioridad al contrato de cesión del lote de terreno integrado; 3) En determinar el número o cantidad de puestos de estacionamiento de vehículos y su identificación numérica, que corresponde a cada uno de los apartamentos y local comercial asignados por el contrato de su mandante; 4) En determinar claramente, con sus linderos, el derecho de paso desde la calle hasta la marina y el muelle (aun sin construir), para el acceso a la misma de los propietarios de los puestos de lancha de la Marina; 5) En Registrar ante la Oficina de Registro Inmobiliario competente el documento autenticado en fecha 24 de agosto de 2011, por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Iturriza y Palmasola del estado Falcón, con funciones notariales, bajo el Nº 22, tomo 16; 6) En pagarle a su mandante en concepto de daños y perjuicios materiales la cantidad de dos millones ochocientos ochenta mil bolívares (Bs.2.880.000,00), que es la cantidad de dinero que ha dejado de percibir por el arrendamiento de los puestos de lancha del área que fue canjeada por los dieciocho puestos de estacionamientos de vehículos a puestos de lancha, que se alquilan a razón de diez mil bolívares (Bs.10.000,00) mensuales, que son dieciséis meses que van desde el 31 de diciembre de 2013 hasta el 31 de abril de 2015, y demanda igualmente el pago de las mensualidades de alquiler de puestos de lancha que ocurran hasta la entrega definitiva de dichos puestos de lancha a su mandante, a razón de diez mil bolívares mensuales por puesto de lancha. Solicitó el ajuste por inflación por estas cantidades.

Alegó la representación judicial de la parte demandante que consta de documento protocolizado por ante la Oficina de registro Inmobiliario del Municipio S.d.e.F., en fecha 20 de julio de 2006, bajo el Nº 22, folios 151 al 160, protocolo primero, tomo 3°, anexo “B”, que su mandante fue propietaria de cuatro (4) lotes de terreno ubicados en la calle Libertad de la población de Tucacas, Municipio S.d.e.F.; que estos cuatro (4) lotes fueron integrados en un solo lote con un área aproximada total de 5328 m2, y los linderos generales de la integración son: Norte, con calle libertad que es su frente; Sur, con el m.C.; Este, con terreno que es o fue de C.P.; y Oeste, con terreno que es o fue de Constructora Barín; que dicha integración consta del plano agregado al cuaderno de comprobantes consignado en la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio S.d.e.F., con la circunstancia de que en el lindero SUR de la parcela integrada y cedida, existe un muelle de pilotes y madera que tiene una longitud de 100 metros, por 03 metros de ancho.

Alegó además que su representada INVERSIONES FERNÁNDEZ C.A., el día 02 de enero de 2006, por documento notariado por ante la Notaria Pública Segunda de Valencia, estado Carabobo, bajo el Nº 01, tomo 01 de los libros respectivos, posteriormente registrado o protocolizado en fecha 20 de julio de 2006, por ante Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio S.d.e.F., bajo el Nº 22, folios 151 al 160, protocolo 1°, tomo 3°, tercer trimestre de 2006, celebró con la empresa CORPORACIÓN PROCOYMACA, C.A., un contrato de cesión de propiedad del lote de terreno integrado antes descrito, por el cual su mandante, le transfirió la propiedad de dicho lote de terreno, bajo las siguientes estipulaciones:

1) Desarrollar una edificación constante de un área comercial constituida por una marina, dos locales comerciales y muelle de rampa (que para la fecha 28 de abril de 2015 no se ha construido este muelle de la marina), destacó que para el momento de la cesión del lote integrado, ya estaba y actualmente está funcionando la marina con puestos de lancha a nombre de su mandante, quien la posee y atiende desde hace mucho tiempo.

2) Un área residencial con sus respectivos puestos de estacionamiento y un área recreacional.

3) Ceder la totalidad del área comercial a su mandante INVERSIONES FERNÁNDEZ, C.A., constituida por: 1) la estructura (riostras, columnas y placas), para una marina con sus respectivos puestos de lanchas y dos locales comerciales, todo conforme a la memoria descriptiva y planos agregados al cuaderno de comprobantes. 2) el cederle a su mandante INVERSIONES FERNÁNDEZ, C.A., el diez por ciento (10%) de los metros cuadrados resultantes del área de construcción de las unidades de vivienda vendibles (área residencial). En caso de liberación por cancelación en dinero efectivo y de curso legal del 10% del área de construcción (área residencial), la determinación de su valor se hará al precio de venta del metro cuadrado de dichos inmuebles al momento en que se materialice la entrega de los mismos, tomándose en cuanta los precios de venta de los inmuebles. El valor estimado de la cesión fue de un mil millones de bolívares fuertes (Bs.F.1.000.000.000,00).

Que los detalles de tiempo de construcción, medidas, plazo de entrega, etc., constan de documento autenticado el día 02 de enero de 2006, y que Corporación Procoymaca C.A., se obligó igualmente a iniciar las obras pautadas inmediatamente después de la firma del contrato de cesión y a no paralizarla hasta su culminación, en un plazo inicial de cuatro años, más dos de prórroga y por acuerdo expreso si fuere necesario. Estos plazos fueron posteriormente prorrogados como se indica en esta demanda, con última fecha el 31 de diciembre de 2013.

Indica que como garantía de cumplimiento del contrato por parte de CORPORACIÓN PROCOYMACA C.A., se constituyó hipoteca convencional y de primer grado a favor de su mandante INVERSIONES FERNÁNDEZ C.A., hasta por la cantidad de dos mil seiscientos millones de bolívares (Bs.2.600.000.000,00), sobre el lote de terreno integrado que fue cedido a la CORPORACIÓN PROCOYMACA, C.A., que dicha hipoteca se constituyó inicialmente por un plazo de cuatro años, prorrogables por dos años más, a la sola consideración de INVERSIONES FERNÁNDEZ C.A., contados a partir de la fecha de otorgamiento del documento de fecha 20 de julio de 2006, siendo su última prorroga, tanto para culminar la obra, como para mantener la garantía hipotecaria, hasta el 31 de diciembre de 2013. Que el núcleo central del incumplimiento lo constituye el hecho de que hasta la fecha no se ha construido el muelle de la marina, más los otros elementos indicados en el petitorio de esta demanda, que señaló tampoco se han cumplido a esa fecha.

Que posteriormente, en fecha 16 de enero de 2012 por documento de transacción del juicio iniciado por CORPORACIÓN PROCOYMACA, C.A., en contra de su mandante INVERSIONES FERNANDEZ, C.A., exigiendo un cambio de la garantía hipotecaria vigente, expediente Nº 3005 llevado en este mismo juzgado, las partes acordaron una prórroga para la culminación de la obra que no se había concluido dentro de los plazos establecidos (4 años más prórroga de 2 años, contados desde el 20 de julio de 2006), y que se prorrogó el contrato hasta una fecha “...que no podrá exceder del 27 de julio de 2013...” (Cláusula segunda de la transacción), y que luego se dio otra prórroga por documento autenticado el 12 de julio 2013, hasta el 31 de diciembre de 2013.

Que en ese documento de transacción judicial su mandante INVERSIONES FERNANDEZ C.A., se obligó a liberar la hipoteca en cuestión (garantía de fiel cumplimiento del contrato), dentro del plazo de ocho días hábiles siguientes al serle notificado por escrito la fecha de obtención de la habitabilidad del conjunto ATLANTICA RESIDENCIAL MARINA & YACHT CLUB por parte de las autoridades competentes.

Que conforme a la cláusula tercera de la transacción judicial se dejó constancia de las entregas “de facto” de parte de las obligaciones a cumplir CORPORACIÓN PROCOYMACA C.A., con su mandante INVERSIONES FERNANDEZ, C.A., dejándose constancia expresa de que “...aun están pendientes de entrega la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y CUATRO METROS CON OCHENTA CENTIMOS CUADRADOS (284,80)...”, que luego fue sustituido este acuerdo por la entrega de un área que estaba destinada a estacionamiento de automóviles, sustituyéndola por un área destinada a puestos de lancha.

Que los inmuebles en cuestión transferidos “de facto”, en apariencia han sido transferidos en propiedad a su mandante INVERSIONES FERNANDEZ, C.A., por documento autenticado en fecha 24 de agosto de 2011, otorgado por ante la Oficina de registro Público de los Municipios Iturriza y Palmasola del estado Falcón, con funciones notariales, bajo el Nº 22, tomo 16.

Que estos documentos no son títulos traslativos de propiedad, dada la especialidad con que son tratados por ley los bienes inmuebles en el área registral, un documento registrado es oponible a terceras personas, cuestión esta que no caracteriza a los documentos autenticados que carecen de esta posibilidad y sólo serían oponibles entre las partes contratantes, como lo establece el artículo 1924 del Código Civil.

Que si bien es cierto que la demandada dice que desea transferirle la propiedad de los bienes inmuebles señalados en el documento autenticado del 24 de agosto de 2011, no es menos cierto que para que se concrete la negociación y asegure la propiedad de los bienes inmuebles que se pretenden transferir, el demandado tiene que terminar la obra y hacer los trámites registrales del edificio en cuestión, para posteriormente poder registrar el documento notariado aludido. Al no terminarse o culminarse la obra en el plazo establecido en los documentos antes señalados, se corre el riesgo de que el incumplimiento termine por poner en mayor riesgo lo convenido en el contrato por el cual se traspasó o cedió la propiedad a INVERSIONES FERNÁNDEZ, C.A.

Que El riesgo que existe en este caso para su mandante, es que por el tiempo que ha transcurrido desde que se inició la obra el 22 de julio de 2006 y hasta el día de hoy han transcurrido casi 9 años; el término se ha prorrogado en varias oportunidades por acuerdo entre las partes a fin de facilitar a la demandada la culminación y cumplimiento de entrega de los apartamentos y locales involucrados en la negociación (10% área neta del proyecto de construcción vendible).

Que el retardo en la culminación de la obra, la obtención de la habitabilidad, la elaboración y protocolización del documento de condominio del edificio, ponen en riesgo el cumplimiento en la transferencia a su mandante de las propiedades ofrecidas como pago del terreno donde se construye el edificio RESIDENCIAS M.A.Y.C., estimado en la suma de dos mil seiscientos millones de bolívares fuertes, hoy dos millones seiscientos mil bolívares (Bs.2.600.000,00), que se han ido erosionando fuertemente por la galopante inflación que hay en el país, lo que abre la posibilidad de que acreedores y terceros adquirientes de las unidades residenciales, a quien no se ha podido cumplir con la entrega a tiempo de los adquirido en preventa, intenten demandas y reclamaciones en contra de la demandada, con el riesgo para su mandante de no poder oponerse a estas actuaciones de terceros por mandato expreso del artículo 1924 del Código Civil.

Que CORPORACIÓN PROCOYMACA, C.A., no ha cumplido con las obligaciones del contrato de cesión, a pesar de las múltiples prórrogas conferidas, siendo la última la acordada en la transacción judicial de fecha 16 de enero de 2012, antes aludida, en que se fijó en la CLÁUSULA PRIMERA una nueva prórroga hasta el 27 de julio de 2013, y como se dijo, luego se dio una nueva prórroga hasta el 31 de diciembre de 2013, y todavía la demandada no ha dado cumplimiento a las obligaciones que le impone el contrato.

Que la demandada debió terminar la obra en fecha 20 de julio de 2010 y aún para el día presentación de la demanda, no ha culminado, ni ha habido acuerdo expreso de nueva prórroga después del 31 de diciembre de 2013, provocando los reclamos correspondientes por parte de su mandante, ya que aunque se firmó un documento en fecha 21 de abril de 2007, por el cual la demandada le reconoce a su mandante su derecho a recibir y poner a su disposición los inmuebles de dicho edificio identificados como A5-7 de 99 m2 aproximadamente y el A4-6 de 99 m2 aproximadamente, y apartamentos: A2-7, A2-8, B1-1, E4-9 y F5-9, que en conjunto suman novecientos sesenta y dos metros cuadrados (962 m2), quedando pendiente de determinarse doscientos ochenta y cuatro metros cuadrados con ochenta centímetros cuadrados (284,80 m2) dos locales comerciales, la marina y su muelle, tampoco han protocolizado el documento de Condominio del edificio ATLANTICA RESIDENCIAS MARINA & YACHT, con lo cual se producen graves daños, todo por el retardo en la conclusión de la obra.

Solicitó medida de prohibición de enajenar y gravar, estimó la demanda en ciento cinco millones cuatrocientos ochenta mil bolívares (Bs.105.480.000,00), equivalentes a 703.200 unidades tributarias, solicitó se ajuste por inflación las cantidades de dinero demandadas, y señaló domicilio procesal.

Admitida la demanda en fecha 04 de mayo de 2015, se ordenó la citación de la demandada CORPORACIÓN PROCOYMACA, C.A., en la persona de sus representantes legales, ciudadanos: J.M.V.M. y GENNARO TAGLIAFERRI SANTONASTASO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V.-7.101.606 y V.-13.045.065, respectivamente, para que compareciera en uno de los veinte (20) días de despacho siguiente a que constara en autos la citación, para dar contestación de la demanda.

En fecha 18 de mayo de 2015, se decretó medida cautelar de PROHIBICIÓN DE ENJENAR Y GRAVAR, ordenándose la apertura del Cuaderno Separado de Medidas

En fecha 21 de Mayo de 2015, comparecieron los ciudadanos J.M.V.M. y Gennaro Tagliaferri Santonastaso, actuando con el carácter de Directores de la empresa CORPORACIÓN PROCOYMACA, C.A., asistidos de abogado, y diligenciaron a fin de otorgar poder apud acta.

En fecha 22 de junio de 2015, compareció el apoderado judicial de la parte demandada y presentó escrito de oposición de cuestiones previas en los siguientes términos:

Primero

opuso el defecto de forma del libelo, de conformidad a lo dispuesto en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haber cumplido los demandantes con los requisitos previstos para la redacción de la demanda en el ordinal 4º del artículo 340 eiusdem. Indicó que la parte demandante no especifica ni establece claramente la ubicación en la cual debería de estar el muelle así como sus medidas, constitución y linderos, lo cual genera un estado de indefensión a su representada; que la demandante le cedió a su representada la integración de varios lotes de terreno, con preexistencia en el lindero sur de un muelle que mide 100 mts de largo, por 30 mts de fondo, siendo el único muelle que existía al iniciar la negociación entre las partes del juicio; que en otro documento auténtico en fecha 14-09-2006, inserto bajo el número 21, Tomo VII, su representada construyó e hizo entrega “de facto” a la demandada de 02 muelles, que no es el indicado en el documento del 20-07-2006, porque ambos inician en los locales comerciales y para aquel momento esos locales no estaban construidos. Por lo que considera que crea incertidumbre y desconocimiento de la existencia de otro muelle y solicita se especifique a qué muelle se refiere y su localización dentro del plano autorizado del proyecto.

Segundo

una vez más opone el defecto de forma del libelo, de conformidad con lo dispuesto en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haber cumplido los demandantes con los requisitos previstos para la redacción de la demanda en el ordinal 4º del artículo 340 eiusdem. Señaló que el presunto costo de la construcción del muelle a que estaría obligada su representada, constituye un aspecto de suma importancia a los fines de dar contestación a la demanda, pues se hace necesario el saber cuál es el origen o los parámetros tomados en cuenta a los fines de establecer tal aspecto, por qué ese costo y no otro más bajo o incluso más alto.

En fecha 26 de junio de 2015, compareció la apoderada judicial de la parte demandante, y presentó escrito en los siguientes términos: “Acudo a dar contestación al escrito de cuestiones previas de los numerales 4 y 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil

Rechazó y contradijo en todas sus partes las cuestiones previas propuestas por la demandada, al considerar que los linderos señalados en la demanda son los mismos que constan en los documentos públicos consignados por su mandante junto al libelo, por no ser ciertas y además temerarias; que en todo caso a la demandada le corresponde señalar los linderos que estime correctos, y si en efecto son diferentes a los señalados en autos.

En su extenso escrito la apoderada judicial de la parte actora realizó una serie de consideraciones relacionadas a cuestiones previas que no fueron opuestas por la parte demandada, relacionadas con la ilegitimidad de la persona citada como representante de la demandada o la inepta acumulación de acciones, por lo que se omite pronunciamiento al respecto.

Finalmente rechazó las cuestiones previas opuestas y ratificó que la parte actora cumplió con el requisito de forma relativo a la determinación del objeto de la pretensión, pues tratándose de un inmueble, lo identificó plenamente, indicando su ubicación y linderos; por lo que siendo así resulta improcedente la cuestión previa opuesta.

En fecha 30 de junio de 2015, compareció la apoderada judicial de la parte demandante, y diligenció a fin de exponer que contradice en todas sus partes las cuestiones previas propuestas por la parte demandada y subsana el libelo de la demanda conforme al artículo 350, numeral 4º del Código de Procedimiento Civil, en relación a los linderos del muelle no construido dentro del plazo contractual por la demandada, indicando que los linderos son: Norte: calle Libertad; Sur: M.C.; Este: terrenos del Yatch Club Morrocoy; y, Oeste: terrenos de la M.V.. Además consignó copia de la propaganda de la Marina a los fines de fijar con mayor claridad los linderos y ubicación exacta de la misma, y que con esto deja subsanado el libelo de la demanda.

En fecha 30 de julio de 2015, el apoderado judicial de la parte demandada realizó observaciones referentes a los escritos presentados por su contraparte en juicio relacionados con las cuestiones previas, señalando que las partes deben actuar con lealtad y probidad de conformidad a lo establecido en el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil; que los escritos de la parte actora tienen actuaciones opuestas, en tanto de que rechaza y luego pretende subsanar la cuestión previa sobre el lindero del muelle, que en ningún momento hizo referencia a la cuestión previa relacionada con el monto de construcción del muelle, por lo que a su criterio hace aplicable el artículo 352 del Código de Procedimiento Civil.

Que la subsanación sobre la indicación precisa y linderos, no se corresponde con los del muelle, pues señala que coinciden con los linderos del todo el inmueble donde se desarrolla el proyecto Atlántica Residencias Marina y Yacht, por lo que solicita de declare no subsanada.

Promovió documento autenticado en fecha 24 de agosto de 2011, otorgado por ante la Oficina de registro Público de los Municipios Iturriza y Palmasola del estado Falcón, con funciones notariales, bajo el Nº 22, tomo 16.

En fecha 10 de julio de 2015, este juzgado dictó auto a solicitud de la parte demandada donde aclaró sus dudas relativas al procedimiento de las cuestiones previas y en la misma fecha admitió las pruebas promovidas.

Respecto a la oportunidad de la presentación de los escritos relacionados con las cuestiones previas se hizo necesario la realización de un cómputo de los días de despacho transcurridos según calendario del tribunal a partir de la citación de los demandados, a saber: se dieron por citados el 21 de mayo de 2015 (folio 69), transcurrieron para el emplazamiento los días 22, 25, 26, 27 de mayo y 1, 2, 3, 4, 5, 8, 9, 10, 11, 12, 15, 16, 17, 18, 19, 22 de junio; para la subsanación voluntaria o la oposición a las cuestiones previas transcurrieron 25, 26, 29, 30 de junio y el 1 de julio; la articulación probatoria transcurrió 2, 3, 6, 7, 8, 9, 10 y 13 de julio, todos del año 2015, por lo que los escritos presentados en fechas posteriores resultaron extemporáneos por tardíos y se tuvieron como no presentados.

En fecha 16 de septiembre de 2015 el Tribunal dictó sentencia interlocutoria (Cuestiones previas) donde declaro lo siguiente: PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa de defecto en el libelo de demanda, de conformidad al ordinal 6º del artículo 346, en concordancia con el ordinal 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil en relación a la determinación de la descripción y linderos de un muelle que la parte actora reclama como parte de su pretensión de cumplimiento de contrato. SEGUNDO: SIN LUGAR, la cuestión previa de defecto en el libelo de demanda de conformidad al ordinal 6º del artículo 346, en concordancia con el ordinal 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, fundada en el monto de Bs.102.000,00 que señaló la parte actora como el costo actual de construcción del muelle al momento de señalar el valor o estimación de la demanda. Se ordenó la notificación de las partes.

En fecha 05 de noviembre de 2015, la representación judicial de la parte demandante, se dio por notificada de la sentencia interlocutoria y solicitó la notificación de la demandada, lo cual se acordó por auto de fecha 10 de noviembre de 2015.

En fecha 26 de noviembre de 2015, la representación judicial de la parte demandante, solicitó cómputo de los días transcurridos desde el 05 de noviembre de 2015, hasta el 12/11/2015, así mismo solicito copia certificada del libro de préstamos llevados por el Tribunal, lo cual fue acordado por auto de fecha 30 de noviembre de 2015.

En fecha 30 de noviembre de 2015, el apoderado judicial de la parte demandante presentó escritos, solicitando la confesión ficta de la demandada.

En fecha 01 de diciembre de 2015, el Tribunal declaró improcedente lo solicitado por la representación judicial de la parte actora.

En fecha 08 de diciembre de 2015, el apoderado judicial de la parte demandante, apelo de la sentencia interlocutoria dictada por este Tribunal en fecha 01 de diciembre de 2015.

En fecha 10 de diciembre de 2015, el apoderado judicial de la parte demandada, se dio por notificado de la sentencia interlocutoria dictada en fecha 16/09/15.

En fecha 15 de diciembre de 2015, el Tribunal oyó en un solo efecto la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandante.

En fecha 18 de diciembre la parte demandada, mediante su apoderado judicial abogado L.G.R., presentó escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos:

DE LO QUE NIEGA:

Rechazo, negó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho, la falsa e infundada demanda que a estas alturas se presenta en contra de sus representados, por no ser cierto los hechos y los dichos tal cual como son narrados en la demanda.

Negó, rechazó y contradijo, en todas y cada una de sus partes que:

  1. ) Que su representada, no haya dado cumplimiento a las obligaciones que se le impusieron el contrato (negocio) planteado y realizado con la empresa demandante y su representante legal, ciudadano E.A.F.G..

  2. ) Que haya habido reclamo por parte del representante de la empresa demandante, ciudadano E.A.F.G., relacionados con el presunto incumplimiento en cuanto al presunto y negado incumplimiento de su representada.

  3. ) Que la falta de protocolización del documento de condominio le haya producido “graves daños”.

  4. ) Que la antes referida falta de protocolización del documento de condominio haya sido causa del retardo en la conclusión de la obra.

  5. ) Que haya que hacerle entrega del muelle de la marina totalmente terminado o pagarle el costo actual de la construcción.

  6. ) Que haya que entregarle lista y terminada el área comercial.

  7. ) Que haya que hacerle entrega y tradición del área destinada ahora a lanchas (antes estacionamiento de 18 vehículos) que fue canjeada por los DOSCIENTOS OCHENTA Y CUATRO METROS CON OCHENTA CENTIMETROS CUADRADOS (284,80 mts²) de construcción, acordados con posterioridad al contrato de cesión del lote de terreno integrado.

  8. ) Que haya que determinar el número o cantidad de puestos de estacionamiento de vehículos y su identificación numérica, que corresponde a cada uno de los apartamentos y local comercial asignados por el contrato de su mandante.

  9. ) Que haya que determinar claramente, con sus linderos, el derecho de paso desde la calle hasta la marina y el muelle (aun sin construir), para el acceso a la misma de los propietarios de los puestos de lancha de la Marina.

  10. ) Que se deba Registrar ante la Oficina de Registro Inmobiliario competente el documento autenticado en fecha 24 de agosto de 2011, por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Iturriza y P.S. del estado Falcón, con funciones notariales bajo el N° 22, tomo 16.

  11. ) Que haya pagarle a la demandante por concepto de daños y perjuicios materiales la cantidad de dos millones ochocientos ochenta mil bolívares (Bs.2.880.000,oo), que sería la cantidad de dinero que ha dejado de percibir por el arrendamiento de los puestos de lancha del área que fue canjeada por los dieciocho puestos de estacionamiento de vehículos a puestos de lancha, que se alquilan a razón de diez mil bolívares (Bs.10.000,oo) mensuales, que son dieciséis meses que van desde el 31 de diciembre de 2013, hasta el 31 de abril de 2015.

  12. ) Que haya que pagarle a la demandante las mensualidades de alquiler de puestos de lancha que ocurran hasta la entrega definitiva de dichos puestos de lancha, a razón de diez mil bolívares mensuales por puesto de lancha.

  13. ) Que haya que realizar ajuste por inflación a las cantidades de dinero demandadas,

DE LA VERDAD DE LOS

HECHOS

Primero

Que ciertamente, en fecha 24 de agosto del año 2005 se da inicio al negocio con la firma de una especie de documento de intención mediante el cual se sientan las bases de lo que seria después. En ese documento, debidamente autenticado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio S.d.e.F., con Funciones Notariales, inserto en los libros de autenticaciones bajo el N° 14, tomo V, se estableció la obligación de la empresa Inversiones Fernández C.A., de adquirir un lote de terreno perteneciente a la municipalidad para luego integrarlos a otros de su propiedad, y dividido como lo fuera en dos parcelas, cederle una a su empresa, así mismo en su cláusula tercera se estableció que la empresa permitiría la construcción de un muelle paralelo a la parcela no cedida para permitir el paso de los futuros adquirientes para llegar al mar.

Que la empresa demandante se comprometió a prestar a favor de su representada o de las personas que esta designare, el servicio de marina.

Que con posterioridad a ello, mediante documento otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de Valencia, estado Carabobo, en fecha 02 de enero de 2006 inserto en los respectivos Libros de Autenticaciones bajo el N° 02, tomo 01, se acordó que ya la cesión del terreno sería por la totalidad de los cuatro (4) lotes de terreno, una vez integrados. Ya en este documento se comienza a perfilar lo correspondiente a los beneficios que obtendría la empresa demandada cuando se plantea la cesión de un área comercial y de una marina. Ya aquí se establece o se señala por primera vez una fecha para el cumplimiento de la obligación a cargo de su representada, como lo fue el día 30 de enero de 2006, es decir, veintiocho (28) días después de la firma del documento.

Que en esa misma fecha, cinco minutos más tarde, por ante la misma Notaría Pública Segunda de Valencia, pero ahora por documento inserto en los respectivos Libros de Autenticaciones bajo el N° 01, tomo 01, documento que luego sería protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio S.d.e.F., en fecha 20 de julio de 2006, bajo el N° 22, folios 151 al 160, Protocolo Primero, tomo 3°, tercer trimestre, se concreto en líneas generales lo que sería el negocio planteado entre las empresas. En función de ello, la empresa Inversiones Fernández C.A., le cedió a su representada la propiedad del lote de terreno y a su vez su representada se obligaba a llevar a cabo la construcción de lo que se llamaría Atlántica Residencias Marina y Yacht, de lo cual recibiría como contraprestación un área comercial constituida por la estructura (riostras, columnas y placa) para una marina con sus respectivos puestos de lanchas, dos locales comerciales, así como el 10% de los metros cuadrados resultantes del área de construcción de unidades de vivienda vendibles (área residencial).

Que con el objetivo de garantizar las obligaciones asumidas por su representada se constituyó hipoteca convencional de primer grado sobre el terreno y lo que se construyera sobre el mismo, hasta por la cantidad de Bs.2.600.000,oo, por un tiempo de 4 años, prorrogable por 2 años más, a la sola consideración de la empresa Inversiones Fernández, C.A.

Que allí mismo se estableció como una posibilidad, razonable por demás, el traslado la garantía constituida, en caso de ser requerido préstamo bancario para financiar la obra.

Que ocho (8) meses después, es decir, en fecha 14 de septiembre de 2006, mediante documento debidamente autenticado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio S.d.e.F., en Funciones Notariales, inserto debidamente en los Libros de autenticaciones bajo el N°.21, tomo VII, se deja constancia que la empresa Inversiones Fernandez C.A., recibió una primera parte del área comercial, DOS MUELLES, una rampa de embarque y desembarque y se concreta el total del área residencial a que se tendría derecho y que debería de ceder su representada. Aquí se ratifica lo relacionado con que Inversiones Fernández C.A., se comprometía con su representada o con las personas que esta designare- que en todo caso debían ser compradores o futuros adquirientes de las viviendas del Atlántica Residencias Marina y Yacht- el servicio de marina de manera preferente. De igual manera se ratifica la voluntad de ambas partes de permitir y construir un muelle A FAVOR y por cuenta de su representada, el cual estaría ubicado a todo lo largo del lindero este de la parcela cedida.

Que posterior a esto, por documento autenticado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio S.d.e.F., en Funciones Notariales, inserto debidamente en los Libros de Autenticaciones bajo el N° 22, tomo 16, se deja constancia de la entrega de unos apartamentos, correspondiente a la obligación de su representada de entregar el equivalente al 10% del área residencial, quedando solo pendiente de entregar o concretar sobre que se concretaría la entrega la cantidad de 284,80 Mts², se hizo entrega de la segunda parte de la marina y se declaró expresamente que no quedaba “…obligación alguna por cumplirse con respecto a la entrega del área comercial marina, muelles y rampas.”

Que luego de esto, en la transacción realizada por ante este mismo Tribunal, en fecha 16 de enero de 2012, con ocasión de la demanda que interpusiera su representada, se acordaron ciertas y determinadas modificaciones a todo lo anteriormente pactado entre ellas la prorroga en el tiempo para que su representada cumpliera con sus obligaciones existentes, el cambio del área residencial adeudada por su representada por una adición en los puestos de la marina, cumplidos como le fueran ciertos tramites, la separación en cuanto a los servicios de la marina de los servicios del conjunto residencial y lo relacionado con la construcción del muelle a que se refiere el documento del 14 de septiembre de 2006, A FAVOR y por cuenta de su representada.

Segundo

Que el adelantar una obra de la envergadura y magnitud que ha adelantado su representada, significa desde un principio la necesidad implícita, y hasta explícita, de contar con el apoyo o auxilio económico de una institución financiera. Esto precisamente lo tuvieron en cuenta las partes cuando en el documento suscrito por ante la Notaría Pública Segunda de Valencia, inserto en los respectivos Libros de Autenticaciones bajo el N° 01, tomo 01, documento que luego sería protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Municipio S.d.e.F., en fecha 20 de julio de 2006, bajo el N° 22, folios 151 al 160, Protocolo Primero, tomo 3°, tercer trimestre, en el cual, se concretó en líneas generales lo que sería el negocio planteado, se consagró como una posibilidad, razonable por demás, el traslado la garantía constituida, en caso de ser requerido préstamo bancario para financiar la obra.

Que con el tiempo, la situación llevó a que los representantes de la empresa Procoymaca C.A., le solicitaran e insistieran al ciudadano E.F., sobre la necesidad de sustituir la garantía constituida a favor de la empresa demandante, con una gran parte de la obra adelantada, para así poder obtener el financiamiento necesario para la rápida conclusión. La respuesta que se obtuvo fue de una irracional e infundada negativa, y fue lo que llevó a que se presentaré la demanda conocida por ante este Tribunal según expediente 3005 y que culminará en la transacción antes aludida.

Que el adelanto de la obra se ha llevado a cabo a fuerza de pura inversión de los accionistas de mi representada, quienes ante la actitud del ciudadano E.F. y la empresa que representa, lo que hicieron y han hecho durante todo el tiempo que se ha mantenido en vigencia el negocio es invertir, traer dinero obtenido de otros negocios o de préstamos personales, mientras que la demandada y su representada lo que han hecho es entorpecer y torpedear de todas las maneras posibles la definitiva culminación de la obra, eso si sin dejar de percibir beneficios gracias a eso que ahora denomina “entregas fácticas” que para él ahora no tienen ningún valor y representan un riesgo, pero que durante todo este tiempo ha explotado, llegando incluso a realizar actuaciones inexplicables para mi representado como la obtención de ciertas documentaciones, como es el caso de la “habitabilidad parcial” otorgada por la Dirección de Ingeniería del Municipio S.d.e.F., cuando la empresa Inversiones Fernández C.A., ni es propietaria ni es constructora, pues esta cualidades la tiene su representada, de lo cual por supuesto su representada se reserva el ejercer las acciones legales correspondientes por ante los organismos correspondientes a los fines de esclarecer tales situaciones.

Que el accionar de mala fe de este ciudadano y su representada ha llegado al extremo de desconocer la obligación asumida de otorgar el derecho preferencial que tiene su representada o la persona que esta designare – que en todo caso debían ser compradores o futuros adquirientes de las viviendas del Atlántica Residencias Marina y Yacht, sobre el servicio de marina, y proceder a vender los puestos a terceros.

Tercero

Que a los efectos de lograr o poder llevar a cabo los definitivos traspasos de la propiedad de todos los inmuebles en que se divide la obra, incluyendo todo lo relacionado con la marina y los locales comerciales “entregados de facto” a la demandante, se debían y tenían que cumplir con una serie de pasos por ante la autoridad municipal respectiva. A los efecto de la redacción y registro del documento de condominio, se hace necesario que Ingeniería Municipal del Municipio S.d.e.F., otorgase la “Habitabilidad”, lo cual solo es posible una vez que la obra cumple con una serie de requisitos relacionados con la aducción a servicios básicos como aguas blancas, aguas servidas, electricidad y se lleven a cabo una serie de inspecciones por parte de funcionarios adscritos a dicha dependencia. Nada puede hacer el solicitante sino se cumplen con todos los extremos exigidos por el organismo referido y en ese supuesto, hay que esperar a que el organismo y sus funcionarios cumplan con su labor y lleven a cabo las labores de aducción. En el caso de su representada, en todo momento se estuvo diligenciando lo relacionado con el otorgamiento de esa habitabilidad a los fines de proceder a la protocolización del respectivo documento de condominio, lo cual no se pudo realizar debido a la falta de otorgamiento o entrega de esta habitabilidad por parte de Ingeniería Municipal del Municipio S.d.e.F., lo cual ocurrió apenas en el mes de septiembre del presente año.

Cuarto

Que en el caso de marras, su representada ha realizado todo lo necesario para cumplir con sus obligaciones, que hoy solo no abarcan a quien esta demandado, sino también a todo un conglomerado de personas que han adquirido lo ofertado en lo que se denomina Atlántica Residencias Marina y Yacht, el no haber podido otorgar los respectivos documentos de propiedad no se ha debido a negativa de su representada, sino a una situación extraña a ella y que tiene que ver con la falta del otorgamiento o entrega de la Habitabilidad por parte de Ingeniería Municipal del Municipio S.d.e.F., lo cual hoy ya está resuelto.

Que lo relacionado con el muelle no construido por su representada, lo cierto y concreto es que tal como ha sido alegado, su representada ya entregó “facticamente” toda el área comercial a que se obligado, incluyendo en ello el o los muelles a que se había obligado y que era y es necesario a los efectos de la explotación de la actividad de la demandante. El muelle que bien puede llegar a considerarse faltante, es uno, que como bien ha quedado referido, lo sería en beneficio de su representada, el cual estaría destinado a permitir el paso de los futuros adquirientes para llegar al mar. En todo caso, el o los muelles a que hace referencia la demandante, están debidamente autorizados y permisados por la autoridad competente (INEA), a su representada quien tiene la administración, de acuerdo a la ley, como propietaria del proyecto, hoy desarrollo Atlántica Residencias Marina y Yacht, estando incluso permisado su remodelación.

DE LA RECONVENCIÓN:

De conformidad con lo establecido en el artículo 365 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, reconvino a la empresa INVERSIONES FERNANDEZ C.A., para que convenga o ello sea condenada por el Tribunal en:

  1. - Reconocer y otorgar preferencia a su representada o las personas que esta designare- que en todo caso debían ser compradores o futuros adquirentes de las viviendas del Atlántica Residencias Marina y Yacht en el servicio de marina.

  2. - Reconocer y otorgar preferencia a su representada o las personas que esta designare- que en todo caso debían ser compradores o futuros adquirentes de las viviendas del Atlántica Residencias Marina y Yacht- en la posible decisión de la demandante-reconvenida de vender los puestos que conforman la marina.

  3. - Que se condene en costas a la empresa INVERSIONES FERNANDEZ.

Estimó la presente reconvención en la cantidad de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 200.000.000,oo), equivalentes a UN MILLON TRESCIENTAS Y TRES MIL UNIDADES TRIBUTARIAS CON TREINTA Y TRES CENTECIMAS (1.333.333,33 U.T), que representa el derecho preferente de su representada en que los adquirientes o propietarios de las unidades habitacionales de Atlántica Residencias Marina y Yatch puedan tener un derecho preferente en el uso y/o adquisición de los puestos de marina entregada a la empresa Inversiones Fernández C.A.

En fecha 13 de enero de 2016, se admitió la reconvención, y quedó emplazada la Sociedad Mercantil INVERSIONES FERNÁNDEZ, para que compareciera ante este Tribunal al quinto (5°) día de despacho siguiente, a los fines de dar contestación a la reconvención presentada.

En fecha 15 de enero de 2016, el apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida contestó la reconvención, donde negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la reconvención propuesta por la demandada de autos CORPORACIÓN PROCOYMACA C.A., por no ajustarse a la verdad de los hechos y tratarse de una jugada que tiende a confundir el proceso.

En fecha 20 de enero de 2016, la abogada M.C., se aboco al conocimiento de la presente causa, como Juez Temporal.

En fechas 02 y 04 de febrero de 2016, el apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida, presentó escritos contentivos de la contestación a la reconvención, los cuales fueron agregados a los autos del presente expediente.

En fecha 05 de febrero de 2016, el apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida desistió de la apelación en contra de la decisión mediante el cual el Tribunal se pronunció en fecha 29 de enero de 2016, el Tribunal la declaro desistida por auto de fecha 10 de febrero de 2016.

Abierto el lapso probatorio, en fecha 05 de febrero de 2016, la parte demandante reconvenida mediante su apoderado judicial, presentó escrito de promoción de pruebas, y en fecha 15 de febrero de 2016, la parte demandada reconveniente mediante su apoderado judicial, presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron agregadas en fecha 16 de febrero de 2016.

En fecha 24 de Febrero de 2016, se admitieron las pruebas, cuanto ha lugar en derecho, salvo su apreciación o no en la definitiva.

En fecha 26 de febrero de 2016, el apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida, de conformidad con los artículos 499 y 501 del Código de Procedimiento Civil, presentó escrito contentivo de Tacha de testigo, la cual se admitió por auto de fecha 02 de Marzo de 2016.

En fecha 28 de marzo de 2016, el juez que suscribe la presente decisión se aboco al conocimiento de la presente causa.

En fecha 22 de mayo de 2016, compareció el apoderado judicial de la parte demandante, y recuso al juez de esta causa.

En fecha 27 de junio de 2016, el juez recusado consideró que la recusación propuesta era inadmisible, en razón del artículo 102 del Código de Procedimiento Civil, ya que la misma fue intentada sin expresar motivos legales para ella, pues a pesar de haber señalado el recusante el numeral 15 del artículo 82 eiusdem, consideró que no se encuentra incurso en el contenido del mismo.

Vencido como se encontraba el lapso de allanamiento, de conformidad con el artículo 84 del Código de Procedimiento Civil, en fecha 30 de junio de 2016, se ordenó oficiar a la Juez Rectora del estado Falcón, a los fines de gestionar la designación de un juez accidental, en virtud de la recusación planteada por el apoderado judicial de la parte demandante en fecha 30 de mayo de 2018 en la presente causa, librándose al efecto oficio N°. 05-359.185-2016.

En fecha 19 de julio de 2016, la abogada E.G.G., juez accidental designada, se abocó al conocimiento de la presente causa, a los fines de decidir la recusación planteada en contra del Juez Provisorio Abg. CRISPULO A.B.C..

El 09 de Agosto de 2016, los abogados I.V.T. y O.O.T.B., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 3.907 y 61.188, respectivamente, con el carácter de apoderados judiciales de las empresas INVERSIONES FERNANDEZ C.A., Y CORPORACIÓN PROCOYMACA C.A., ambas identificadas plenamente en autos, respectivamente, consignaron escrito contentivo de transacción judicial.

En fecha 10 de agosto de 2016, se agregó a los autos el escrito de transacción presentado por las partes, e igualmente se acordó oficiar a la Juez Rector del Estado Falcón, a los fines de que informara que Tribunal debería resolver la transacción presentada, es decir, si la decidía el Tribunal natural o el Tribunal accidental.

En fecha 20 de Septiembre de 2016, el Juzgado Accidental de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Falcón declaró: CON LUGAR el desistimiento a la recusación formulada en contra del Juez Provisorio, Abg. CRISPULO A.B.C., efectuado por la parte recusante, y se HOMOLOGO el desistimiento, oficiando a la Juez Rector del estado Falcón, participando dicha decisión, y se pasaron inmediatamente los autos al tribunal natural, a objeto de que continúe con el conocimiento de la presente causa.

II

Siendo la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones:

Visto que en fecha 20 de Septiembre de 2016, fue dictado sentencia por el Tribunal Accidental, designado para conocer de la recusación planteada en la presente causa, resolviendo respecto al desistimiento de dicha recusación, declarando CON LUGAR el desistimiento a la recusación formulada en contra del Juez Provisorio, Abg. CRÍSPULO A.B., efectuado por la parte recusante, procediendo a HOMOLOGAR el mismo de conformidad con lo previsto en el artículo 98 del Código de Procedimiento Civil, dando por concluida la incidencia de recusación y ordenado se pasaran inmediatamente los autos al Juez natural a objeto de que continuara con el conocimiento de la presente causa. Ahora bien, observa quien aquí decide, que las partes intervinientes en la presente causa, presentaron en fecha 09/08/2016, escrito de Transacción, el cual corre inserto a los folios 8 al 10, de la pieza N° 3 del presente expediente, la cual textualmente señala:

…Nosotros, I.V.T. y O.O.T.B., venezolanos, mayores de edad con cédulas de identidad Nº V-1.336.728 y V-7.117.740, Abogados debidamente inscritos en el INPREABOGADO bajo el Nº 3.907 y 61.188, respectivamente y con domicilios procesales expresamente señalados en autos, actuando en nuestros caracteres de apoderados judiciales de las empresas INVERSIONES FERNANDEZ, C.A. y CORPORACION PROCOYMACA, C.A., ambas plenamente identificadas en autos, respectivamente, con el debido respeto y formalidad del caso ocurrimos ante su competente autoridad a fin de exponer:

Por expresas y precisas instrucciones de nuestras mandantes, así como debida y suficientemente facultados según consta en poderes que cursan en autos, uno de ellos debidamente autenticado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Silva, Iturriza y Palmasola del Estado Falcón, con Funciones Notariales en fecha 15-11-2.011, inserto en los respectivos Libros de Autenticaciones bajo el Nº 23, tomo 23, el cual cursa inserto a los folios 7 al 10 y el otro otorgado apud acta en fecha 21-05-2.015 y cursa inserto a los folios 69 al 70, con el objetivo de terminar el presente proceso y cualquier otro que esté en curso, con fundamento en lo establecido en los artículos 1.713 y siguientes del Código Civil (en lo sucesivo CC), en concordancia con lo establecido en los artículos 255 y 256 del Código de Procedimiento Civil(en lo sucesivo CPC) se ha acordado celebrar, como en efecto se celebra en este acto, la presente TRANSACCIÓN que se ha regir por las siguientes clausulas o condiciones:

PUNTO PREVIO

Conforme lo establecido en los artículos 263, 265 y siguientes de la ley adjetiva civil, LA DEMANDANTE desiste de la recusación presentada en contra del juez natural del tribunal del presente procedimiento y así expresa y formalmente lo acepta LA DEMANDADA, razón por la cual se entiende como terminado el procedimiento e invocando lo consagrado en el artículo de 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por el cual Venezuela desde 1.999 se constituyó en un Estado Social de Derecho y de Justicia, le pedimos que pase el conocimiento de la causa al juez natural, se proceda a su homologación a la brevedad posible, pues la solución de este conflicto comporta la solución habitacional para múltiples familias materia esta prioritaria de Estado.

PRIMERA: Ambas partes declaran expresa y formalmente que el conflicto surgido entre ambas firmas mercantiles abarca y alcanza los procesos contenidos tanto en el presente expediente como en el que cursa por ante este mismo Tribunal en signado con el Nº 3.196, lo cual implica que si bien la transacción a que se contrae este acto, solo implicaría la finalización del presente, es entendido que a todos los efectos de dar por terminado el conflicto que envuelve las relaciones entre ambas firmas mercantiles, con ocasión de la construcción del proyecto denominado Atlántica Residencias Marina & Yacht, la intención final y definitiva es también poner fin o terminar en lo inmediato dicho procedimiento de ejecución de hipoteca, bajo cualquiera de las figuras de autocomposición procesal establecidas en nuestra legislación vigente, con el mismo espíritu y propósito que aquí será declarado;

SEGUNDO: Ambas partes declaran y aceptan, expresa y formalmente, que el proyecto denominado Atlántica Residencias Marina & Yacht, se encuentra culminado en sus áreas comunes, residencial y comercial y listo para su entrega a sus respectivos propietarios y/o adquirentes, incluyendo la “LA DEMANDANTE”, como así en lo sucesivo se le denominará a la empresa INVERSIONES FERNANDEZ, C.A., salvo en los aspectos y/o áreas que más adelante se especificaran;

TERCERO: Ambas partes declaran, expresa y formalmente, que, a los efectos de poder llegar al presente acuerdo, ha jugado un importante papel como mediador y garante de fiel cumplimiento de los acuerdos alcanzados, como más adelante se establecerá, el ciudadano A.J.L.G., quien es venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad Nº V-17.561.150y domiciliado en la Avenida B.N., Edificio Torre Estratos, piso 8, oficina 8-6 de la ciudad de Valencia, Estado Carabobo;

CUARTO: Como reciprocas concesiones que las partes se dan, en lo relacionado con el proyecto denominado Atlántica Residencias Marina & Yachty que van a modificar, en parte, los acuerdos, convenios y/o contratos suscritos con anterioridad, se establece lo siguiente:

a.- CORPORACION PROCOYMACA, C.A., en lo sucesivo “LA DEMANDADA”, conforme al documento de fecha 20 de Julio de 2006, que quedó protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio S.d.E.F. en los folios 151 al 160, N° 22, Tomo 3° el cual se da aquí por reproducido, convino en ceder a “LA DEMANDANTE” entre otras, el diez por ciento (10%) del área vendible representada en apartamentos; los cuales se le entregaría a “LA DEMANDANTE” según lo pactado y a los cuales les correspondería un puesto individual de estacionamiento para vehículo; de igual forma, fue autorizada por CORPORACION PROCOYMACA C.A. a negociar con terceros dichos inmuebles, como efectivamente negoció los identificados como A2-7, A2-8, A4-6, A5-7 B1-1, E4-9, y F5-8, F5-9; Ahora bien, dado que “LA DEMANDANTE” se comprometió a que se adicionara un puesto de vehículo para cada apartamento, con excepción del apartamento B1-1, CORPORACION PROCOYMACA C.A. conviene en ceder y/o entregar en propiedad a “LA DEMANDANTE”, a los efectos de que la misma complete y cumpla con los compromisos asumidos con los cesionarios de los inmuebles cedidos por ella la cantidad de SEIS (6) PUESTOS PARA ESTACIONAR VEHICULO, ya asignándosele otro puesto individual o reasignándole un puesto con capacidad para dos vehículos y el puesto que originalmente se le había asignado se le reasignara a otro apartamento; en todo caso “LA DEMANDANTE” y “LA DEMANDADA” convienen que este requerimiento no excederá de seis espacios para aparcar vehículo, de los que aun puedan estar disponibles en el proyecto; en este sentido, es entendido que los puestos de estacionamiento que LA DEMANDADA se obliga a ceder y/o entregar en propiedad a LA DEMANDANTE, se asignaran mediante o a través del respectivo documento de condominio a registrar próximamente, sin que exista obligación alguna de asignar los mismos en un nivel o espacio físico determinado, sino que los mismos serán aquellos que resulten de la disponibilidad existente para la presente fecha;

b.- “LA DEMANDADA” se obliga a llevar a cabo la reparación en la filtración que ha aparecido en el área de la piscina, la cual es o comprende la parte del techo del área de la Marina que ya fue entregada a LA DEMANDANTE; LA DEMANDADA se obliga a llevar a cabo la remodelación del muelle ubicado en la parte delantera con frente al m.c. tal y como fue aprobado en la transacción judicial que se celebró en el expediente 3005 por ante este mismo tribunal.

c.- LA DEMANDANTE conviene en que una vez este cumplida la obligación asumida por “LA DEMANDADA” a que se contrae el literal “b” antes enunciado, renunciara en favor de “LA DEMANDADA” y le adjudicara en plena propiedad CATORCE (14) PUESTOS PARA EMBARCACIONES (LANCHAS y/o YATES) perfectamente acondicionados y listos para ser utilizados o dispuestos, ubicados en el área disponible correspondiente para el funcionamiento de una “MARINA” que es o será operada por la misma y/o por la persona que a bien tenga designar, esta área forma parte del proyecto denominado Atlántica Residencias Marina & Yacht; a los efectos de cumplir con la renuncia de sus haberes y derechos y adjudicar en la propiedad de los catorce (14) puestos de lancha aquí establecidos, en función de haberse llevado a cabo el respectivo registro de condominio de todo el proyecto denominado Atlántica Residencias Marina & Yacht y así mismo LA DEMANDANTE haber llevado a cabo todo lo necesario y correspondiente al acondicionamiento y delimitación e individualización de cada uno de los puestos de embarcación, procederán simultáneamente a protocolizar las respectivas manifestaciones, mientras proceda LA DEMANDADA a cumplir con todas las obligaciones asumidas en esta transacción y mientras no haya dado cumplimiento a las obligaciones asumidas, LA DEMANDANTE designa depositario y garante de los CATORCE (14) puestos de embarcaciones, al ciudadano A.J.L.G., quien es venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad Nº V-17.561.150 y domiciliado en la Avenida B.N., Edificio Torre Estratos, piso 8, oficina 8-6, de la ciudad de Valencia, Estado Carabobo, quien cumplirá conforme lo establecido en el Código Civil como garante de buena fe de fiel cumplimiento de las obligaciones asumidas por LA DEMANDANTE y por LA DEMANDADA, obligándose en todo caso a hacer las respectivas entregas materiales; podrá LA DEMANDANTE otorgar poder para protocolizar el documento definitivo de la renuncia en la Oficina de Registro correspondiente, en cuyo caso se obliga a otorgar poder de forma especial único y exclusivamente otorgado a el garante ciudadano A.J.L.G. ya identificado los efectos de protocolizar la renuncia a los Catorce (14) puestos de embarcaciones en favor de LA DEMANDADA. Se establece como requisito sine qua nom que una vez todas las obligaciones asumidas por las partes hayan sido cumplidas, la protocolización de la cesión a que se contrae el citado documento protocolizado el 20 de Julio de 2016 y que aquí se da por reproducido, así como el acuerdo en transacción judicial a que se contrae el expediente 3005 que conoció este mismo tribunal y los cambios a la nueva obligación que por esta transacción se le realiza, la hará LA DEMANDADA en el mismo momento en el que se protocolice la renuncia a los haberes y derechos en los catorce puestos de embarcaciones ya enunciados.

QUINTO: Para todos los efectos y consecuencias de los acuerdos contenidos en la presente transacción, ambas partes convienen en aceptar como mediador y garante de fiel cumplimiento de todas las obligaciones asumidas por LA DEMANDANTE y por LA DEMANDADA hasta le definitiva entrega, otorgamiento y/o protocolización de toda la documentación a que se pueda contraer la definitiva culminación de todo el proyecto denominado Atlántica Residencias Marina & Yacht, alciudadano A.J.L.G., quien es venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad Nº V-17.561.150 y domiciliado en la Avenida B.N., Edificio Torre Estratos, piso 8, oficina 8-6 de la ciudad de Valencia, Estado Carabobo, razón, por la cual será la persona que velará, supervisará, podrá recibir y dar formal finiquito de cumplimiento, hasta tener bajo su guarda y custodia cualquier bien o elemento que conforme las obligaciones aquí asumidas por las partes.

SEXTA: Ambas partes ratificamos que invocando lo consagrado en el artículo de 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por el cual Venezuela desde 1.999 se constituyó en un Estado Social de Derecho y de Justicia, le pedimos que pase el conocimiento de la causa al juez natural, se proceda a su homologación a la brevedad, para lo cual JURAMOS LA URGENCIA DEL CASO Y PEDIMOS QUE SE HABILITE EL TIEMPO Y EL DESPACHO QUE SEA NECESARIO A TALES EFECTOS, procediéndose en consecuencia al levantamiento de la medida de prohibición de enajenar y gravar que fuera decretada por este Tribunal en fecha 18 de mayo de presente año 2015 y se libre el respectivo oficio a la Oficina de Registro Inmobiliario de esta jurisdicción; en cuanto a las costas y costos del presente proceso, ambas partes declaran que no hay nada que reclamar por este concepto y en todo caso cada una asumirá lo correspondiente al pago de los abogados actuantes;

SÉPTIMA: Las partes reconocen y aceptan el carácter de cosa juzgada que la presente transacción tiene a todos los efectos legales de conformidad con lo previsto en el artículo 1.718 del Código Civil.

Pedimos que la misma sea agregada a los autos que componen el expediente, surta sus efectos legales y se provea lo solicitado a la brevedad posible, en función de lo cual JURAMOS LA URGENCIA DEL CASO Y PEDIMOS QUE SE HABILITE EL TIEMPO Y EL DESPACHO QUE SEA NECESARIO A TALES EFECTOS. Es Justicia que esperamos en Tucacas, en su fecha de presentación por ante el Tribunal…

Este Tribunal pasa a pronunciarse sobre la referida transacción, en los términos que a continuación se expresan:

La transacción aparece definida en el artículo 1.713 del Código Civil, el cual dispone:

Artículo 1.713. La transacción es un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual.

Asimismo, señalan los artículos 255 y 256 del Código de Procedimiento Civil:

Artículo 255. La transacción tiene entre las partes la misma fuerza que la cosa juzgada.

Artículo 256. Las partes pueden terminar el proceso pendiente, mediante la transacción celebrada conforme a las disposiciones del Código Civil. Celebrada la transacción en el juicio, el Juez la homologará si versare sobre materias en las cuales no están prohibidas las transacciones, sin lo cual no podrá procederse a su ejecución.

Respecto a la transacción, dejó sentado el autor patrio A.R.R., en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987”, Tomo II Teoría General del Proceso, página 327, lo siguiente:

(…) a) La transacción es un contrato bilateral, lo que es conforme con la función típica de la transacción, que es la composición de la Litis mediante las recíprocas concesiones que se hacen las partes. Para que exista la transacción es necesario que concurran dos elementos: subjetivo (animus transigendi) y otro objetivo (concesiones recíprocas).

Así no sería realmente una transacción, v. gr., el acuerdo entre las partes para terminar el litigio mediante la sola renuncia del actor a la prestación sin contraprestación alguna. Para que haya transacción en la hipótesis señalada, sería necesario que el demandado renunciase, por lo menos, al derecho a las costas, dándose así las recíprocas concesiones.… Omissis…b) En la transacción hay concesiones recíprocas, las cuales, como se ha visto antes, constituyen la combinación de dos negocios simultáneos, condicionados el uno al otro: la renuncia y el reconocimiento.

El esquema más simple de esta combinación de negocios en qué consisten las concesiones recíprocas, se tiene cuando la renuncia y el reconocimiento versan sobre el mismo objeto (consensu in edem), como cuando el actor, que pretende el pago de un crédito de Bs. 10.000 reduce su pretensión a 8.000 y el demandado la reconoce, componiéndose la Litis mediante una renuncia parcial y un reconocimiento parcial de la pretensión.

Pero las concesiones recíprocas no tienen que recaer necesariamente sobre el mismo objeto…Omissis… Si el acuerdo de las partes se limitase a la sola terminación del proceso en curso, dejando intacta la Litis o controversia, no se tendrá la figura de la transacción, sino la mera renuncia del actor a los actos del juicio, aceptada por el demandado, y ésta no es una figura autocompositiva, sino, como verá más adelante, una figura afín (desistimiento del procedimiento), que pone fin al proceso, mas no compone la controversia que constituye objeto.…Omissis… De allí que la doctrina y la práctica distingan los efectos materiales y los procesales de la transacción.

a) La transacción produce los siguientes efectos procesales:

1. Termina el litigio pendiente, lo que significa que la transacción no solamente pone fin al proceso, sino también a la Litis o controversia, subrogándose a la sentencia; o precave un litigio eventual (Art. 1.713 del Código Civil y Art. 256 C.P.C.).

2. Tiene entre las partes la misma fuerza de la cosa juzgada (Art. 1.718 C.C. y Art. 255 C.P.C) esto es: la transacción impide una nueva discusión en juicio de la relación jurídica controvertida en el proceso anterior (cosa juzgada material); pero no es inimpugnable (cosa juzgada formal), pues si bien la transacción no está sujeta al recurso de apelación, ella, en cambio, puede impugnarse de nulidad por las causas previstas en los Arts. 1.719 y siguientes del Código Civil y por los vicios del consentimiento admitidos para los contratos en general (Art. 1.146 Código Civil).

3. La transacción es título ejecutivo, en cuanto tenga un contenido capaz de ejecución.

4. Los indicados efectos procesales de la transacción no se producen sino a partir de su homologación, que es el acto del juez por el cual le da su aprobación. En ausencia de resolución homologatoria -dice Palacio- el proceso no se extingue y tampoco cabe la posibilidad de obtener el cumplimiento de la transacción mediante la vía de la ejecución de sentencia…

El código contempla expresamente la necesidad de la homologación al establecer en el Art. 256 que sin la homologación no podrá procederse a la ejecución de la transacción. La homologación, pues, no concierne a la formación del negocio, sino a su ejecutabilidad. Tampoco adquiere el auto de homologación fuerza de sentencia definitiva, como parece sostenerse en alguna jurisprudencia de nuestra casación, porque el expresado auto no constituye el equivalente o subrogado de la sentencia sino la transacción misma, que es el acto susceptible de ejecución.

Por su parte, ha dejado sentado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 1294, Expediente N° 00-1268, de fecha 31 de octubre de 2000, con ponencia del Magistrado Jesús E. Cabrera R., lo siguiente:

…Realizada la transacción, ella no requiere necesariamente de la homologación para convertirse en cosa juzgada, ya que al existir adquiere tal naturaleza. La homologación lo que ordena es la ejecución de la cosa juzgada, si es que lo acordado equivaliere a la condena de una parte…

Ahora bien, la transacción judicial, también llamada “procesal”, ha sido considerada como la potestad privativa de las partes para tomar determinaciones sobre la totalidad o parte de los derechos litigiosos, finalizando así un procedimiento ventilado ante un Tribunal, el cual está pendiente de sentencia. Una vez comenzado un proceso, las partes pueden acordar dar por terminado el mismo, en cualquier estado en que se encuentre y antes que se dicte sentencia definitivamente firme, ya que si esto último ha sucedido no habrá más juicio o contradicción sobre el problema planteado que se quiere transigir.

A este respecto, el Dr. O.P.A., en su libro sobre el contrato de transacción, sostiene que la transacción es un acto de derecho privado o privativo de las partes dentro del juicio, que configura un contrato como lo estipula el Código Civil en el Capítulo referente a las transacciones. En este contrato, las partes se otorgan recíprocas concesiones, las cuales deben variar desde la eliminación de la incertidumbre que dio origen al proceso hasta la renuncia al derecho de obtener una sentencia que dilucide el punto discutido.

En el caso de marras, la llamada transacción presentada por las partes en fecha 09 de Agosto de 2016, luego de que ambas aceptan la legalidad formal y material de la sentencia homologatoria que dicte el Tribunal, efectuando reciprocas concesiones, no existe dudas para quien aquí decide que estamos en presencia de una transacción. El ordenamiento jurídico positivo confiere una doble naturaleza a la transacción: En primer término, la transacción es un contrato, la misma tiene fuerza de Ley entre las partes. En segundo término, la transacción es un mecanismo de auto composición procesal, en el que las partes mediante recíprocas concesiones, determinan los límites de las situaciones jurídicas controvertidas y de allí que sus efectos sean esencialmente declarativos, con el carácter de cosa juzgada.

Por su parte, el auto de homologación, viene a ser la resolución judicial que previa verificación de la capacidad de las partes para transigir, así como la disponibilidad de la materia para ello –dota de ejecutoriedad- al contrato en cuestión, esto es la facultad de las partes de solicitar al órgano jurisdiccional competente su cumplimiento, así lo dejó establecido la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en una sentencia de fecha 06 de Julio de 2001, con ponencia del Magistrado Dr. J.E.C. R, juicio M.A.B.R., Exp. Nro. 00-2452, al señalar:

…Respecto del auto de homologación, viene a ser la resolución judicial que previa verificación de la capacidad de las partes para transigir, así como de la disponibilidad de la materia para ello dota de ejecutoriedad al contrato en cuestión, esto es, la facultad de las partes para solicitar al órgano jurisdiccional competente su cumplimiento. Desde esta doble perspectiva, emerge que los autos de homologación son impugnables por la vía de apelación, siendo que tal recurso debe atender únicamente a la ilegalidad propia del acto de auto composición procesal, ergo, a la incapacidad de las partes que los celebraron, y/o la indisponibilidad de la materia transigida(…). Empero, lo antedicho no desvirtúa la naturaleza de la transacción como contrato, de forma tal que confirmado el auto de homologación por el Juez de alzada, la vía para enervar los efectos de la transacción es el juicio de nulidad…

De la misma forma, nuestro M.T. en Sala Constitucional, mediante sentencia proferida en fecha 19 de diciembre de 2003, con ponencia del Magistrado Dr. I.R.U., E.G.d.L. y otro en la solicitud de Amparo. Exp. Nro. 022602, dejó establecido lo siguiente:

…Los autos de homologación son impugnables por la vía de apelación (la cual debe oírse en ambos efectos ex artículo 290 del C.P.C.), siendo que tal recurso debe atender únicamente a la ilegalidad propia del acto de autocomposición procesal, ergo, a la incapacidad de las partes que lo celebraron y/o la indisponibilidad de la materia transigida (Vid. S. Nro. 124/2000 y S. Nro. 150/2001 de esta Sala Constitucional). Empero, lo antedicho no desvirtúa la naturaleza de la transacción como contrato, de forma tal que conformado el auto de homologación por el Juez de Alzada (si se ha ejercido el recurso de apelación), la vía para enervar los efectos de la transacción es el juicio de nulidad, por las causales prevenidas en los artículos 1719 al 1723 del C. Civ. (Vid SA. N 709/2000), que así expresamente lo previene…

En consecuencia, la eficacia y validez de la transacción y su homologación, depende de la capacidad de las partes que lo celebraron y la disponibilidad de la materia transigida, y en el caso de marras se aprecia que la parte actora y demandada, actúan, ambas, mediante apoderado judicial debidamente facultados para transigir, para disponer del derecho en litigio,, pudiéndose constatar entonces que se cumple el requisito de capacidad para celebrar la presente transacción, y la materia sobre la cual versa (Cumplimiento de contrato), es perfectamente disponible, por lo tanto, considera este Operador de Justicia que en el presente caso están llenos los extremos previstos en el artículo 256 del Código de Procedimiento Civil, por lo que resulta forzoso para esta instancia HOMOLOGAR LA TRANSACCIÓN celebrada por las partes intervinientes en el presente litigio, de conformidad con lo establecido en el artículo 256 del Código de procedimiento Civil, y así se dictaminará en la dispositiva del presente fallo. Así se declara.

III

DISPOSITIVA

En mérito a las consideraciones que anteceden, este Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta sentencia en los términos siguientes: PRIMERO: HOMOLOGA LA TRANSACCION presentada en fecha 09 de Agosto de 2016, por los ciudadanos , I.V.T. y O.O.T.B., venezolanos, mayores de edad con cédulas de identidad Nº V-1.336.728 y V-7.117.740, Abogados debidamente inscritos en el INPREABOGADO bajo el Nº 3.907 y 61.188, respectivamente actuando en su carácter de apoderados judiciales de las empresas INVERSIONES FERNANDEZ, C.A. y CORPORACION PROCOYMACA, C.A., ambas plenamente identificadas en autos, respectivamente, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoado por INVERSIONES FERNANDEZ C.A. contra CORPORACIÓN PROCOYMACA C.A., todos debidamente identificados en los autos, de conformidad con lo establecido en el artículo 256 del Código de procedimiento Civil, respetándose los términos y condiciones expuestos. SEGUNDO: No hay condena en costas de acuerdo al contenido del artículo 277 ejusdem.

Publíquese, regístrese, y expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al copiador de sentencias.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en Tucacas, a los Veintidós (22) días del mes de septiembre de dos mil Dieciséis (2016). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.

El Juez Provisorio

Abg. CRISPULO A.B.C..

La Secretaria Temporal

Abg. NORFA I.N.R..

En esta misma fecha se cumplió lo ordenado, publicando la anterior sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva, siendo las 02:00 pm. Conste.

La Secretaria Temporal

Abg. NORFA I.N.R..

Exp. 3.155.

Asnaldo Gil

Asistente