Decisión de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 26 de Noviembre de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

-I-

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil INVERSIONES MITIBIBO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 30 de abril de 1.979, bajo el Nº 143, Tomo 6-A Sgdo.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos I.K.V., R.P., Y PHIL BRACHO FLOREZ, abogados en ejercicios, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Números 19.978, 30.963 y 121.161, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil INVERSIONES ISTHAR, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 13 de enero de 1.995, bajo el Nº 71, Tomo 8-A Sgdo.

DEFENSORA AD-LITEM DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadana L.C.R., abogada en ejercicio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado el N° 110.575.

Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Expediente Nº 13.633.-

- II -

Correspondió a este Tribunal conocer y decidir el recurso de apelación interpuesto el doce (12) de agosto de dos mil diez (2010), por la abogada I.K., ya identificada, en su condición de apoderada judicial de la parte actora, sociedad mercantil INVERSIONES MITIBIBO, C.A., en contra de la decisión pronunciada en fecha veintiocho (28) de julio de dos mil diez (2010), por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Se inició la presente acción por demanda intentada en fecha veintidós (22) de octubre de dos mil siete (2007), ante el Juzgado Distribuidor de Turno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de su distribución respectiva.-

Asignado como fue su conocimiento al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial en virtud de la distribución de causas efectuada, el día dieciocho (18) de diciembre de dos mil siete (2007), se declaró incompetente por la cuantía y declinó la competencia a un Tribunal de Municipio.

Recibido el expediente ante el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en auto de fecha treinta (30) de enero de dos mil ocho (2008), el Juez planteó conflicto de competencia de conformidad con lo establecido en el artículo 70 del Código de Procedimiento Civil, y ordenó la remisión del expediente al Juzgado Superior distribuidor de turno.

Distribuida la causa, le correspondió conocer de ese asunto al Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, el cual, en fecha veintinueve (29) de febrero de dos mil ocho (2008), declaró competente para conocer del caso al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial.

Recibido nuevamente el expediente ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en auto del veintiséis veintiocho (26) de febrero del dos mil ocho (2008), procedió a la admisión de la demanda y, ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que diera contestación a la demanda incoada en contra de su representada.-

En fecha veintisiete (27) de junio de dos mil ocho (2008), la representación judicial de la parte actora reformó la demanda, la cual fue admitida por el Juzgado de la causa en fecha cuatro (04) de agosto de dos mil ocho (2008); y, ordenada en consecuencia, la citación de la demandada.-

Por cuanto no fue posible lograr la citación personal de la demandada, en fecha diecisiete (17) de junio de dos mil nueve (2009), el a-quo acordó la citación por carteles, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Publicados y fijados los carteles respectivos, el Secretario del Tribunal, dejó constancia de haber dado cumplimiento a las formalidades establecidas en el mencionado artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

El día cinco (05) de noviembre del mismo año, el Juzgado de la causa designó defensor judicial de la parte demandada a la ciudadana LUCCY CORRO REQUENA, quien una vez notificada, en fecha ocho (08) de febrero de dos mil diez (2010), aceptó el cargo y prestó el juramento de ley.

Citada la defensora judicial en fecha nueve (09) de marzo de dos mil diez (2010), consignó telegrama enviado a su defendida y dio contestación al fondo de la demanda.

Abierto a pruebas el proceso, tanto la representación judicial de la parte actora como la defensora judicial de la parte demandada, presentaron sus respectivos escritos.-

El veintiocho (28) de julio de dos mil diez (2010), el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, como ya fue señalado, declaró SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO propuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES MITIBIBO C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES ISTHAR C.A.; y, condenó en costas a la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Apelado el fallo de la primera instancia, el a-quo oyó dicha apelación en ambos efectos y ordenó la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno.

Recibidos los autos ante este Tribunal, el veintinueve (29) de octubre de dos mil diez (2.010), se fijó oportunidad para decidir, a tenor de lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

En la oportunidad para decidir, pasa a hacer las siguientes consideraciones:

-III-

DE LOS TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE EN SU LIBELO DE DEMANDA Y REFORMA

La representante judicial de la parte demandante abogada I.K.V., alegó en el libelo de la demanda y su reforma lo siguiente:

Que conforme a documento autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, el primero (1º) de abril de dos mil cuatro (2004), anotado bajo el Nº 16, Tomo 24, su representada le había cedido en arrendamiento a la sociedad mercantil INVERSIONES ISTHAR C.A., un inmueble constituido por una oficina identificada con el Nº C-105-B, ubicado en el piso 1, de la torre C, segunda etapa del centro Ciudad Comercial Tamanaco, jurisdicción del Municipio Chacao, Distrito Sucre del Estado Miranda.

Que constaba de dicho contrato de arrendamiento que las partes habían fijado un canon de arrendamiento para los primeros seis meses de cuatrocientos ochenta y cinco bolívares fuertes (Bsf 485,00); pagaderos en mensualidades adelantadas, a través de cheque de gerencia bancario entregado en la dirección de la arrendadora.

Que el plazo convenido por las partes había sido de un término fijo determinado e improrrogable de un (1) año contado a partir del primero (1º) de septiembre de dos mil tres (2003), hasta el primero (1º) de septiembre de dos mil cuatro (2004).

Que el arrendatario se había obligado a pagar de forma oportuna y puntual los cánones de arrendamientos en los términos pactados, así como a pagar los servicios (agua, electricidad, aseo urbano, gas y teléfono).

Que la arrendataria se había obligado a devolver y entregar el inmueble arrendado, al finalizar el contrato, en el mismo perfecto estado en el que había declarado haberlo recibido; y, en pagar a la arrendadora la cantidad de cincuenta bolívares fuertes (Bsf. 50,00), por cada día de retardo en la entrega oportuna del inmueble, por concepto de cláusula penal.

Que se había pactado que el contrato de arrendamiento quedaría resuelto irrevocablemente por vencimiento del término estipulado si se dejaba de pagar uno o más cánones o pensiones de arrendamientos.

Que igualmente se había establecido en el contrato de arrendamiento que si el arrendatario incumplía cualquiera de las obligaciones contraídas en el contrato, la arrendataria podría intentar acción judicial por causa del contrato de arrendamiento contra la arrendadora; y que los intereses de mora que pudiesen surgir por el incumplimiento en el pago de las obligaciones contraídas serían calculados a la tasa activa promedio de la banca comercial.

Que la parte demandada desde el inicio del contrato, había incumplido las obligaciones que había contraídas en el mismo.

Que para la fecha del vencimiento del contrato, esta era, el primero (1º) de septiembre de dos mil cuatro (2.004), la parte demandada se encontraba insolvente con el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, muy especialmente en lo que se refería al canon de arrendamiento, razón por la cual no tenía derecho a la prórroga legal.

Que la demandada se negaba injustificadamente a hacer entrega del inmueble arrendado, tal como se había obligado en el contrato, con lo cual, había incurrido en un retraso de al menos un mil trescientos treinta y cinco (1335) días, sin pagar monto alguno por su permanencia indebida en el inmueble.

Que la arrendataria había traspasado el área arrendada a terceras personas totalmente desconocidas por la arrendadora, al punto de que el inmueble arrendado se encontraba a cargo de desconocidos y los representantes del arrendatario se ocultaban y evadían cualquier requerimiento de entrega del área arrendada.

Que hasta la fecha no había sido posible para su mandante, ni cobrar el canon de arrendamiento por su permanencia en el inmueble desde el vencimiento del término; ni la suma adeudada por concepto de cláusula penal convenida por la demora, y tampoco había sido posible recuperar el inmueble que se encontraba en manos de personas desconocidas y hostiles, razón por la cual exigía el cumplimiento del contrato de arrendamiento.

La parte actora basó su demanda en los artículos, 28, 33 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, en concordancia con los artículos 1.160, 1.167, 1.592 del Código Civil; y la estimó en la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 80.000,oo).

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA EN SU CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

La defensora judicial de la parte demandada, abogada L.C.R., en escrito de contestación a la demanda, señaló como defensas de fondo lo siguiente:

Que negaba, rechazaba y contradecía en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos esgrimidos como en el infundado derecho que la sustentaba, la demanda primitiva y su reforma intentadas contra su defendida.

Negó y rechazó que a su representada se le hubiese cedido en arrendamiento un inmueble constituido por una oficina.

Negó, rechazó y contradijo que su defendida en la persona de su presidente hubiese mostrado desde el inicio del contrato abierto incumplimiento de las obligaciones que había contraído.

Negó, rechazó y contradijo que su defendida hubiese convenido que el retardo en la entrega oportuna del inmueble causaría por concepto de daños y perjuicios la cantidad de CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bsf. 50,00).

Negó, rechazó y contradijo que su defendida se le hubiese pretendido por la vía extrajudicial hacer cobro de cantidad de dinero alguna.

Negó, rechazó y contradijo que su defendida debiera restituir a la parte actora el bien inmueble objeto de la presente acción; e igualmente que hubiese incurrido en retraso de 1.335 días y que, no hubiese pagado el monto por su permanencia en el inmueble.

Negó, rechazó y contradijo que su defendida hubiese traspasado a terceras personas, el área arrendada tal como lo aseveraba la parte actora; y que desestimaba la solicitud del pago de las costas y costos procesales incluyendo honorarios profesionales que se causaran con objeto del juicio.

Negó que hasta la fecha que la parte actora había introducido la demanda no hubiese sido posible cobrar el alquiler convenido, la indemnización sustitutiva del canon de arrendamiento, ni la cláusula convenida por la demora, ni recuperar el inmueble.

Negó, rechazó y contradijo que su defendida hubiese incumplido normas de conducta generales contenidas en el ordenamiento jurídico.

Negó, rechazó y contradijo que su defendida debiera pagar todos los cánones adeudados por el plazo del convenio e igualmente solicitó que se desestimara la entrega o devolución del referido inmueble completamente solvente con los servicios.

Solicitó al Tribunal que negara la compensación pedida por la parte demandante; desestimara la petición del pago de los daños y perjuicios; y, se declara sin lugar la demanda.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA EN ALZADA

La representación judicial de la parte actora, presentó escrito de alegatos ante esta Alzada, a través del cual señaló lo siguiente:

Realizó un resumen de lo acontecido en el proceso e indicó que la parte actora había probado la obligación y en consecuencia había pedido la ejecución de la misma; que la parte demandada únicamente había negado los hechos pero no había probado ninguna de sus defensas.

Que la parte demandada no había probado en forma alguna que el contrato de arrendamiento objeto de la causa se hubiese transformado en un contrato a tiempo indeterminado, como lo había establecido indebidamente el Tribunal de la causa y en extralimitación de sus funciones.

Que la discusión sobre la determinación del tiempo del contrato de arrendamiento no había formado parte de la trabazón de la litis, ya que no había sido un punto debatido en el juicio; y el Sentenciador al pronunciarse sobre este punto no debatido había suplido defensas no opuestas por la demandada.

Que el legislador guardaba silencio respecto al tiempo que debía transcurrir después del vencimiento del contrato para que se considerara consolidada la tácita reconducción.

-IV-

DEL FONDO DE LO DEBATIDO

Como ya fue indicado, la controversia entre las partes quedó definida así:

La apoderada de la parte actora adujo que su representada había celebrado contrato de arrendamiento, el primero (1º) de septiembre de dos mil tres (2003), sobre un inmueble de su propiedad ubicado en el primer piso de la torre C, segunda etapa del Centro Ciudad Comercial Tamanaco, distinguido como un local oficina signado con el Nº C-105-B.

Asimismo, señaló, que la duración del contrato era por un año (1) y que el mismo culminó en fecha primero (01) de septiembre de dos mil cuatro (2004).

Alegó además que debido a que había finalizado y vencido el término del contrato y que la parte no se encontraba solvente no tenía derecho a la prórroga legal.

Por su parte, el defensor judicial, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, rechazó, negó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho reclamado.

Igualmente rechazo, negó y se opuso a todas las argumentaciones hechas por la parte demandante en su libelo.

Circunscrita como quedó la controversia en este juicio, a los hechos antes indicados, pasa esta Sentenciadora a decidir el fondo de lo debatido y lo hace en los siguientes términos:

El a – quo, en la sentencia recurrida, estableció lo siguiente:

“…DE LA CALIFICACIÓN CONTRACTUAL

Considera este Tribunal necesario precisar que la resolución de un contrato o su cumplimiento se exigen sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado su tiempo de duración, ya que allí sólo se está solicitando su extinción o su ejecución por el incumplimiento de la obligación contraída, por lo cual se trae a colación la Doctrina sostenida por los Doctores G.G.Q. y G.A.G.R., en su Obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario” Volumen 1, Parte Sustantiva y Procesal, con respecto a la determinación o indeterminación de los contratos de arrendamiento, quienes, entre otras cosas, expresan:

“…(omissis)…LA RELACIÓN INDETERMINADA. El contrato de arrendamiento es a “tiempo indeterminado” cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuánto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal. (ommisis) La “indeterminación temporal” no consiste en falta de tiempo, sino por el contrario existe un tiempo, pero impreciso o incierto en orden a su límite cuántico, toda vez que las partes no han precisado la extensión del mismo, aun cuando no tiene lugar, bajo ninguna forma o modalidad, la perpetua ilimitación; …ommisis… No obstante, se toma en consideración, para no caer en equívocos, que la “indeterminación del tiempo” no es indeterminación de la prestación, puesto que la del arrendador (proporcionar el goce y uso de la cosa), como la propia del arrendatario (pagar el canon arrendaticio en la forma establecida en el contrato) están perfectamente definidas. Nos referimos, de modo específico, únicamente a “indeterminación de la duración”. …omisis… En el contrato por tiempo indeterminado no existe una dimensión temporal determinada, fija, específica, concreta, establecida y limitada, para la duración de la relación arrendaticia. Si bien es cierto que allí, en el propio contrato, puede conocerse el inicio de esa relación, no obstante la indeterminación se encuentra en su duración. Aún cuando las partes conocen el momento de su inicio, sin embargo no saben con exactitud el momento de su conclusión. …omisis… LA RELACIÓN A PLAZO FIJO.… En el ámbito inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio. … En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. … Aunque el término es un acontecimiento “cierto”, se distingue entre “cierto” e “incierto”, según sea o no “cierto” el día en que se realizará un hecho, que indudablemente, debe verificarse. El “término cierto” es aquel que se denomina “certus an et certus quando”. El “término incierto” es el certus an, incertus quando que se observa en la relación temporal arrendaticia indeterminada, que aun cuando tiene un “término inicial cierto” (inicio o comienzo de la relación en su temporalidad), sin embargo, es incierta su conclusión temporal, al no conocerse anticipadamente el momento conclusivo de su inicio, no obstante que no será a perpetuidad la relación, además de que existen modos o formas para poner término a la misma. …El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1.559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de ese término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio”). Sin embargo no es así, pues según el artículo 38 de la LAI, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla (vid. Prórroga legal). Además, el propio artículo 1.600 eiusdem, se ocupa de clarificar que: Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo; no obstante que: Si ha habido desahucio, el arrendatario, aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción. (art. 1.601, CC).… …”. (Énfasis del Tribunal)

Con vista a lo anterior se infiere que a los folios 12 al 20 de las actas procesales riela una copia certificada del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Distrito Capital, bajo el N° 16, Tomo 24 de los libros respectivos, relativo a un (1) inmueble constituido por una (1) oficina identificada con el número C-105-B, ubicada en el piso uno (1) de la torre C, situado en la segunda etapa del Centro Comercial Tamanaco, suscrito el día 01 de septiembre de 2003, entre las Empresas INVERSIONES MITIBIBO, C.A., en su carácter de arrendadora e INVERSIONES ISTHAR, C.A., en su carácter de arrendataria, con un canon de alquiler pagadero puntualmente, por mensualidades adelantadas, antes del día cinco (5) de cada mes, por la cantidad hoy equivalente de Cuatrocientos Ochenta y Cinco Bolívares (Bs.F 485,00) mensuales, por el lapso de un (1) año fijo, determinado e improrrogable contado desde el día 01 de Septiembre de 2003 hasta el día 01 de Septiembre de 2004, según sus Cláusulas Primera, Segunda y Tercera, el cual fue opuesto como instrumento fundamental de la pretensión libelar.

Revisada cuidadosamente como han sido la anterior prueba instrumental el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo pautado en los Artículos 12, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los Artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil, por no haber sido cuestionada en forma alguna por la representación de la parte demandada, y aprecia que la relación locataria bajo estudio por fuerza de la Ley se debe computarse a partir del día 01 de Septiembre de 2003 y que culminó el día 01 de Septiembre de 2004, ya que a las actas procesales no cursa ningún tipo de prueba que demuestre en forma fehaciente que las partes contratantes hayan tenido una relación inquilinaria anterior ni que hayan convenido en una nueva contratación escrita a su vencimiento; por lo que evidentemente queda demostrado en las actas procesales que la citada relación inquilinaria en principio se estipuló en el tiempo, en una forma clara, diáfana y concreta; perfectamente establecida de modo exacto, y así se decide.

De lo anterior, también entiende el Tribunal que una vez vencida la vigencia estipulada de la convención locativa anterior, operó en consecuencia la prórroga legal establecida en el literal a) del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en forma obligatoria para la parte arrendadora y en forma potestativa para la arrendataria, por un lapso máximo de seis (6) meses, que inició el día 02 de Septiembre de 2004 y venció el día 02 de Marzo de 2005, por cuanto es indudable que la misma tuvo una duración de un (1) año fijo, ya que no se evidencia de autos que para dichas fechas se hubiese previamente imputado en su contra, mediante prueba fehaciente, incumplimiento alguno que le hiciera perder tal derecho, y así se decide.

También infiere éste Juzgador que si bien es cierto que con la no necesidad del desahucio y la determinación de la cláusula penal por la falta de entrega, se entiende que no se pretende continuar con la contratación inquilinaria, es cierto igualmente que al haber vencido la referida prórroga legal en fecha cierta, y que la arrendadora consintió en que la inquilina continuara ocupando el inmueble alquilado al no demostrar en autos que manifestó su oposición a ese respecto en tiempo útil, es inobjetable para este Órgano Jurisdiccional que dadas dichas circunstancias se produjo el efecto jurídico de la institución de la tácita reconducción contemplada en los Artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, a partir del día 02 de Marzo de 2005, exclusive, tomando en consideración el hecho cierto de que la abogada de la parte accionante interpuso la demanda ante el Juzgado Distribuidor de Turno, en fecha 22 de Octubre de 2007, conforme se evidencia al vuelto del folio 7 del expediente relativo al escrito libelar, es decir, dos (2) años y ocho (8) meses después de vencido el término del contrato y la prórroga legal correspondiente, y en razón de ello califica el contrato de arrendamiento de autos, como un vínculo locativo sin determinación de tiempo, y así queda establecido.

En resumen, no cabe dudas que en el presente caso al operar la tácita reconducción, implicó la renovación del contrato de arrendamiento que inició originalmente en fecha 01 de Septiembre de 2003; pero, respecto a su temporalidad, es inevitable calificarlo, como un vínculo locativo sin determinación de tiempo, y así lo deja establecido este Órgano Jurisdiccional.

En aplicación analógica sobre este punto en particular, es oportuno destacar en el presente fallo Jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, emitida mediante sentencia de fecha 28 de Junio de 2005, con ponencia del Magistrado FRANCISCO CARRASQUERO LÓPEZ, donde se dispuso lo que parcialmente se transcribe a continuación:

…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble y, g) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador...

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Calificado como ha sido el vínculo opuesto como instrumento fundamental de la pretensión libelar y con el que se dio origen al presente procedimiento, observa el Tribunal que en el petitorio del escrito de demanda, la abogada accionante demandó en forma expresa e inequívoca, como formalmente lo hizo, a la Empresa INVERSIONES ISTHAR, C.A., en la persona de su presidenta, ciudadana C.M.D.M., para que la misma conviniera o en su defecto fuese condenada por el Tribunal en el cumplimiento del contrato de arrendamiento al que se han referido en este juicio por haber vencido el término correspondiente sin que hiciera la entrega material del inmueble alquilado, todo ello con fundamento, entre otras disposiciones, a las establecidas en el Artículo 1.167 del Código Civil, por el cual fue admitida la acción, en consonancia con los Artículos 33 y 40 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que por tanto, en proceder a la entrega del mismo.

Sin embargo, conforme al criterio jurisprudencial transcrito solo podrá ser demandado el cumplimiento de un contrato de arrendamiento cuando la vigencia del mismo haya finalizado así como su respectiva prórroga legal si hubiere lugar a ella, y que no se haya hecho efectiva para tal fecha la entrega del bien alquilado, siempre y cuando tal cumplimiento sea interpuesto en tiempo hábil para ello, puesto que de lo contrario el mismo sería contrario a derecho dada la naturaleza que adquiere el vínculo locativo en cuanto a su temporalidad por efecto de la tácita reconducción, y así se decide.

En consideración a ello, este Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales pactadas por las partes, y por cuanto la materia arrendaticia está regulada por normas de orden público no derogables por convención privada, juzga que efectivamente, la apoderada judicial de la parte accionante al demandar el cumplimiento del contrato bajo estudio, con fundamento a lo pautado en las normas que invocó en el libelo de la demanda, equivocó la acción elegida, ya que por la propia naturaleza indeterminada que adquirió la relación arrendaticia inicial, es evidente que no puede probar los presupuestos procesales de cumplimiento pautados en el Artículo 1.167 del Código Civil y en los Artículos 33 y 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo ello evidentemente violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público, y así se decide.

En este sentido, es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada el día 04 de Noviembre de 2003, en el caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A.,.

Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Carta Magna y en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses; en tal virtud, y en atención a los criterios de justicia y de razonabilidad señalados up supra, quien suscribe observa que el apoderado actor debió demandar el desalojo del inmueble arrendado, de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, y no la acción de cumplimiento, bajo la creencia de que al considerar insolvente a la arrendataria esta no tenía derecho a prórroga legal alguna y que por ello podía demandar su cumplimiento, sin haber tomado en consideración que habían transcurrido más de dos (2) años de haberse indeterminación el contrato por el transcurso del tiempo, según lo determinado anteriormente en este fallo, y así se decide formalmente.

Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, y con vista a la prueba documental analizada y valorada, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, debe declarar que la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término es improcedente por ser contraria a la Ley, y la consecuencia legal de dicha situación es declarar sin lugar la demanda, lo cual, hace innecesario para este Tribunal el pronunciamiento de mérito en cuanto a los demás hechos esgrimidos por ambas partes, ni entrar a analizar el resto de las probanzas que cursan en las actas procesales, conforme los lineamientos expuestos en el presente fallo; lo cual quedará establecido en forma expresa en el dispositivo de este fallo, con arreglo al Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así finalmente lo decide este Tribunal…”

Revisada la recurrida, este Tribunal pasa a examinar la naturaleza del contrato cuyo cumplimiento se demanda; y al efecto, observa:

De acuerdo a lo que se desprende del libelo, el demandante afirma que el contrato de arrendamiento fue convenido por un tiempo de duración de un (1) año, y que el mismo era a tiempo determinado.

Ahora bien, la cláusula “TERCERA” del contrato de arrendamiento, expresamente establece lo siguiente:

El presente contrato tendrá un término fijo, determinado e improrrogable, de un (1) año contado a partir del día primero (1º) de septiembre del 2.003, y por lo tanto finalizará el día primero (1) de septiembre del 2.004

.

De la redacción de la cláusula se infiere que efectivamente las partes convinieron expresamente que el término del contrato de arrendamiento era improrrogable, por lo que considera este Tribunal que existiendo un contrato de arrendamiento de naturaleza privada, suscrito entre las partes, el cual se inició en fecha primero (1º) de septiembre de dos mil tres (2003); y, en el cual fue establecido un lapso de duración de un (1) año, con vencimiento en fecha primero (1º) de septiembre de dos mil cuatro (2004); y que posteriormente a su vencimiento el arrendatario continuó ocupando el inmueble, tal como fue alegado por la parte demandante, lo que indica que sí bien es cierto que la relación arrendaticia suscrita entre las partes, inicialmente fue a tiempo determinado, la arrendataria continuó en el uso y goce del inmueble arrendado, con lo cual operó la tácita reconducción; y, en consecuencia, el contrato celebrado entre las partes de este proceso se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado. Así se establece.

Señala el encabezamiento del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes casuales: (…)

En este orden de ideas, la Sala de Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 24 de abril de 2002, se pronunció en los términos siguientes:

..En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “…en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta..., quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.

Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señalo: “Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano…, donde se evidencia que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato…”

En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demanda con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato….

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Al amparo del contenido de esta norma y de la jurisprudencia antes transcrita las demandas por desalojo sólo pueden incoarse en los casos de contratos a tiempo indeterminados.

En el caso de marras se está demandando el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento, pero la naturaleza del contrato, como quedó establecido, es a tiempo indeterminado, puesto que no se dio fin a la relación arrendaticia una vez vencido el termino del contrato y su prórroga legal, y, por interpretación en contrario de la mencionada norma, tenía que tratarse de un contrato a tiempo determinado para así proceder a demandar por Cumplimiento de Contrato con arreglo de las disposiciones contenidas en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y en el caso autos, la naturaleza del contrato es a tiempo indeterminado lo que es incompatible con el procedimiento instaurado, toda vez que la acción escogida por el actor para dar por finalizada la relación arrendaticia es errada, a tenor de lo establecido en la jurisprudencia de la Sala Constitucional, antes transcrita, tratándose en este caso concreto, de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, solo procede aplicársele las normativa legal contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario por lo que no resulta procedente pretender su cumplimiento, pues dicha acción sólo procede para contratos cuya naturaleza jurídica se encuentre a tiempo determinado, como acertadamente lo estableció el a quo. Así se declara.

DISPOSITIVO

Por las razones y consideraciones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

IMPROCEDENTE la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la sociedad mercantil INVERSIONES MITIBIBO C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES ISTHAR C.A.

SEGUNDO

QUEDA CONFIRMADO el fallo apelado, en todas y cada una de sus partes.

TERCERO

Se condena en costas del proceso a la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, asimismo se le condena en costas del recurso de conformidad con el artículo 281 del mismo texto legal.

Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.

Remítase el presente expediente en su oportunidad legal al Tribunal de origen.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de noviembre del año dos mil diez (2010). AÑOS: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.-

LA JUEZ TEMPORAL,

DRA. I.P.B..

LA SECRETARIA

MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ

En esta misma fecha, a las tres de la tarde (3:00 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA

MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ