Decisión nº S2-054-15 de Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 7 de Mayo de 2015

DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la decisión del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, ello, en concordancia con lo establecido en la Resolución Nº 2009-0006, proferida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, publicada en Gaceta Oficial Nº 39.152, en fecha 2 de abril de 2009, y, además, en concordancia con la decisión emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 10 de marzo de 2010, bajo la ponencia de la Magistrada Dra. Y.A.P.E., expediente Nº AA20-C-C-2009-000673. Y ASÍ SE DECLARA.

DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva, de fecha 17 de diciembre de 2014, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró sin lugar la demanda y condenó en costas y costos procesales a la parte demandante; fundamentando su decisión en los siguientes términos:

(...Omissis...)

“Para la decisión de esta causa, se deja establecido que las empresas litigantes admiten como un hecho cierto dentro del proceso, la existencia del vinculo arrendaticio al que se contrae el contrato fundamental de la demanda, celebrado por las partes y cursante a los folios ochenta (80) al ochenta y seis (86), del expediente, sobre un inmueble constituido por una oficina distinguida con el No. 6, construida sobre una parcela de terreno identificada con el Nº 6, Lote G, del Plano de Parcelamiento de la Urbanización S.M., situada en la Avenida 25, antes Avenida El Paraíso, en Jurisdicción de la Parroquia Cacique Mara, del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, que dispone de mobiliario integrado por 3 aires acondicionados identificados en la Cláusula Décima Octava de la convención.

De otro lado se deja igualmente establecido que, sobre el inmueble arrendado y cuya propiedad se le atribuye a la parte accionante, conforme a documento incorporado en la fase probatoria por la parte demandada, inscrito en el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 29 de Julio de 2004, bajo el Nº 22, Tomo 7, Protocolo I, en la Cláusula Tercera de la mencionada convención arrendaticia, las partes convinieron en celebrar un contrato de Opción de Compra-Venta sobre el identificado inmueble, bajo las condiciones, modalidades y demás estipulaciones que serán a.d.s.p. este Órgano Jurisdiccional, tomando en cuenta que, de su interpretación y aplicación, han surgido posturas opuestas entre las partes procesales del presente juicio (…).

(…Omissis…)

Tomando en cuenta lo dicho por la doctrina, resulta importante destacar que, el artículo 1137 del Código Civil, dispone que:

El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte.

La aceptación debe ser recibida por el autor de la oferta en el plazo fijado por ésta o en el plazo normal exigido por la naturaleza del negocio.

El autor de la oferta puede tener por valida la aceptación tardía y considerar el contrato como perfecto siempre que él lo haga saber inmediatamente a la otra parte.

El autor de la oferta puede revocarla mientras la aceptación no haya llegado a su conocimiento. La aceptación puede ser revocada entre tanto que ella no haya llegado a conocimiento del autor de la oferta.

Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto plazo o si esta obligación resulta de la naturaleza del negocio, la revocación antes de la expiración del plazo no es obstáculo para la formación del contrato.

La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que este pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.

Una aceptación que modifica la oferta, tendrá únicamente el valor de una nueva oferta.

(Subrayado del Tribunal).

La disposición civil transcrita en las líneas precedentes, contempla de manera expresa, cuales son las condiciones exigidas por nuestro legislador para que se configure la existencia de un contrato, una vez que ha sido aceptado por quien debe aceptar la oferta producto de un acuerdo unánime destinado a producir efectos jurídicos para construir, regular o disolver entre las partes una determinada relación jurídica patrimonial. Siendo así, en el caso de autos, no hay duda para el sentenciador que la empresa CAFÉ CONTINENTAL C.A., (CONCAFE), prestó su consentimiento para adquirir el inmueble litigioso al aceptar en tiempo hábil la venta de dicho inmueble, tomando en cuenta que la comunicación de fecha 29 de octubre de 2013, fue recibida por la parte accionante INVERSIONES PERPECA C.A., el día 1 de noviembre de 2013, como expresamente quedó admitido en el escrito Libelar, y en consecuencia, en ese momento, ceso la relación arrendaticia al haberse formado el contrato de compra-venta, por haber tenido como autor de la oferta conocimiento de la aceptación de la misma, en estricto acatamiento al contrato de compra-venta, producto del consentimiento tanto del vendedor como del comprador de llevar a cabo el negocio jurídico pactado en el propio documento contentivo de la relación arrendaticia, como lo refiere la Cláusula Tercera del mismo.

En este mismo orden de ideas, de acuerdo a lo transcrito, es preciso puntualizar que a los efectos de la formación del contrato, específicamente de compra-venta, dicha comunicación de fecha 29 de octubre de 2013, remitida por CAFÉ CONTINENTAL C.A., (CONCAFE), y recibida por INVERSIONES PERPECA C.A., es el medio que interesa a los fines de resolver el conflicto entre las partes, acreditando en ese sentido el perfeccionamiento del contrato, pues la propia actora se encargo de hacer la prueba de la existencia de la convención y su concreción. De suerte que, resulta inadmisible para quien juzga, el presunto incumplimiento que se le atribuye en el juicio a la empresa demandada CAFÉ CONTINENTAL C.A., (CONCAFE), en cuanto a que la aceptación de la oferta debió realizarse sesenta (60) días antes de la finalización del contrato de arrendamiento, es decir, sesenta (60) días antes del 22 de noviembre de 2013, en virtud que observa este Operador de Justicia del contenido de la Cláusula Tercera del contrato arrendaticio cuya celebración fue expresamente admitida por los integrantes de la relación procesal que, los sesenta (60) días a los que hace referencia la actora en su demanda, fueron establecido por los contratantes para la notificación en caso de no efectuarse la compra del inmueble, supuesto bajo el cual, la accionante podía mostrar el inmueble objeto de arrendamiento para futuras ventas, quedando en plena libertad de venderlo a terceras personas, y no como pretende hacerlo valer la empresa accionante INVERSIONES PERPECA C.A., en sus dichos, al manifestar que los sesenta (60) días pactados en la mencionada Cláusula Tercera, era para notificar la aceptación de la oferta.

Igualmente observa el sentenciador del contenido de la tantas veces referida Cláusula Tercera que, la aceptación de la oferta hecha valer por la accionante INVERSIONES PERPECA C.A., debía ser manifestada antes de la finalización del contrato arrendaticio, es decir, antes del 22 de noviembre de 2013, y así quedo establecido convencionalmente por los contratantes, siendo expresada dicha aceptación como se dijo anteriormente, con la comunicación de fecha 29 de octubre de 2013, remitida por CAFÉ CONTINENTAL C.A., (CONCAFE), y recibida dentro del plazo fijado por INVERSIONES PERPECA C.A., reiterándose en este punto que, en la legislación venezolana no cabe duda sobre la naturaleza de la oferta como un negocio jurídico natural recepticio y basta la declaración unilateral del oferente comunicada a su destinatario para que la oferta se sustantivice y obligue al oferente. La consecuencia que se deriva de lo dicho, es la de desestimar la tesis planteada por la actora en su Libelo de demanda, en cuanto a su potestad de revocar la oferta de compra-venta contenida en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento, al afirmar en su demanda que:

…la aludida venta no se produjo: Primero porque LA ARRENDATARIA notificó su interés en comprar de manera extemporánea, vale decir, de manera negligente; y Segundo por no estar mi representada en disposición de vender en los actuales momentos el inmueble de su propiedad. En ese contrato de arrendamiento se estableció solo una posibilidad; y esa posibilidad no constituye un contrato de compra-venta, y mucho menos una venta definitiva…

.

La anterior trascripción contentiva de lo afirmado por la parte actora, se encuentra en franca violación a lo contemplado en el citado artículo 1137 del Código Civil, por cuanto ha quedado analizado y decidido en este fallo, las razones que llevaron al sentenciador a considerar perfeccionado el contrato de compra-venta, por haberse producido la aceptación del destinatario de la oferta, a través de la comunicación de fecha 29 de octubre de 2013, recibida por la oferente el 1 de noviembre de 2013, es decir, antes del 22 de noviembre de 2013, momento en el cual finalizaba el contrato arrendaticio, por lo cual resultó oportuna la misma, lo que implica que la revocatoria a la que se contrae la comunicación de fecha 11 de noviembre de 2013, cursante al folio ochenta y nueve (89) del expediente remitida por INVERSIONES PERPECA C.A., a CAFÉ CONTINENTAL C.A., (CONCAFE), para notificarle su decisión de no celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, ni venderle el inmueble, y el inicio de una eventual Prorroga Legal, no puede surtir efectos jurídicos inter partes, ni mucho menos puede revocar ni impedir la formación del contrato, por cuanto la voluntad expresada en dicha misiva se contrapone a la voluntad manifestada por las partes en el contrato de arrendamiento y opción de compra-venta, cuando dejaron establecido con carácter vinculante que”…En ambos casos si “LA ARRENDATARIA” decide comprar el inmueble en cualesquiera de los meses de vigencia de este contrato queda relevada del pago de los canon que falten por vencerse hasta el día de la firma del documento de compraventa por ante la oficina registral correspondiente…”, y en consecuencia, con los acuerdos alcanzados resultan suficientes para el nacimiento de la obligación de las partes de concretar el negocio iniciado por ser fuente de obligaciones.

Por ultimo, se deja establecido que, la declaratoria de aceptación fue realizada en forma pura y simple, y no contiene modificaciones a la oferta, lo que la hace perfecta e irrevocable, que implicó el “encuentro” de las dos voluntades necesarias para que el contrato quedara perfeccionado, originando en consecuencia, que las partes cumplan con lo establecido en el contrato y todas las consecuencias que se derivan del mismo, según la equidad, el uso y la Ley, como lo regla el articulo 1160 de la Ley Sustantiva Civil, toda vez que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes (Ex. Art. 1159 CC). ASI SE DECIDE.-

Dada las anteriores consideraciones, resulta concluyente en este juicio, desestimar por improcedente el cobro de la suma de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 130.000, oo), en virtud que con el perfeccionamiento del contrato de compra-venta, ceso la relación arrendaticia y la obligación de pagar los cánones de arrendamientos hasta el día de la firma del contrato de compra-venta, como se convino contractualmente en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento celebrado por los sujetos procesales ante las Oficinas Públicas ya mencionadas en este fallo. Igualmente se niega, la indexación o corrección monetaria sobre los negados cánones arrendaticios, por las consideraciones antes expuestas. ASI SE DECIDE.

IV

DECISION

Por los fundamentos anteriormente expuestos este TRIBUNAL (…) declara:

SIN LUGAR, la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (…).

Se condena en costas y costos procesales a la parte accionante (…)”.

(…Omissis…)

DE LOS ANTECEDENTES

De un estudio pormenorizado de las actas que conforman el presente expediente se desprende:

Que, en fecha 12 de marzo de 2014, el Tribunal de la causa admitió demanda de resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por la sociedad de comercio INVERSIONES PERPECA C.A. contra la sociedad de comercio CAFÉ CONTINENTAL C.A., (CONCAFE).

En efecto, en el escrito libelar, la ciudadana P.C.P.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 12.305.022, domiciliada en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, actuando en su carácter de presidenta de la sociedad mercantil accionante, asistida de abogado, alegó que su representada celebró un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil CAFÉ CONTINENTAL, C.A. (CONCAFE), lo cual consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 21 de noviembre de 2012, quedando anotado bajo el No. 41, Tomo 347, en lo que respecta a la firma de la arrendataria, y, luego, en fecha 27 de noviembre de 2012, se autenticó, por ante la Notaria Publica Octava de Maracaibo, Estado Zulia, bajo el No. 15, Tomo 135, en lo que respecta la firma de la arrendadora.

En tal orden, aseveró que el contrato in comento fue celebrado sobre un inmueble formado por una oficina distinguida con el Nº 6, construida sobre una parcela de terreno identificada con el Nº 6, Lote G, del plano de parcelamiento de la urbanización S.M., situada en la avenida 25, antes avenida El Paraíso, en jurisdicción de la parroquia Cacique M.d.m.M. del estado Zulia, así como también, arguyó que, conforme al contrato celebrado, el inmueble arrendado dispone de un mobiliario formado por tres (3) aires acondicionados cuyas características se señalan en la cláusula décima octava del mismo.

Igualmente, manifestó que, iniciada como fue la relación arrendaticia, se le concedió a la arrendataria la posibilidad de adquirir el inmueble, en los términos y condiciones pactadas, cuya notificación debía efectuar con sesenta (60) días antes del vencimiento del contrato, notificación ésta que fue realizada, en fecha 29 de octubre de 2013, y recibida por la arrendadora en fecha 1° de noviembre de 2013, por lo que, la mencionada notificación, fue realizada fuera del referido lapso de sesenta (60) días. Del mismo modo, expresó que, la arrendadora, en fecha 11 de noviembre de 2013 (antes del vencimiento del contrato), procedió a notificar a la arrendataria su decisión de no renovar el contrato ni de venderle el inmueble objeto de la litis, notificación ésta que fue recibida, por la arrendataria, en fecha 19 de noviembre de 2013, otorgándosele, de esta forma, a la arrendataria, la prorroga legal de seis (6) meses, en virtud de que la duración del contrato fue por un (1) año contado desde el día 22 de noviembre de 2012 hasta el día 22 de noviembre de 2013, ambas fechas inclusive.

Así, afirmó que se acordó un canon de arrendamiento de quince mil bolívares (Bs.15.000,oo) mensuales, para los seis (6) primeros meses del contrato, y, asimismo, se acordó un canon de arrendamiento de dieciocho mil bolívares (Bs.18.000,oo), para los subsiguientes seis (6) meses, los cuales debían pagarse consecutiva y mensualmente, en forma adelantada, los días 20 de cada mes, en la cuenta corriente No. 01340073300731062072, de la entidad financiera Banesco, a nombre de la sociedad de comercio INVERSIONES PERPECA C.A., y así fueron pagados, en efecto, argumentó que la arrendataria cumplió con el pago de los cánones de arrendamiento durante la vigencia del contrato de arrendamiento, no obstante, en lo que respecta al pago de los cánones de arrendamiento durante la prorroga legal, no ha cumplido.

En otro contexto, adicionó que, conforme a la cláusula tercera del referido contrato, se estableció que si la arrendataria decidía comprar el inmueble quedaba relevada de pagar los cánones de arrendamiento que se causaran hasta el día de la firma del documento de compraventa definitivo; pero, es el caso que, la aludida compraventa, no se produjo por virtud de la extemporaneidad en la que incurrió arrendataria, al manifestar su voluntad de adquirir el inmueble, motivo por el cual la arrendadora ya no se encontraba interesada en vender el inmueble, máxime, que, de la citada cláusula tercera, se desprende que ello sólo versó sobre una posibilidad sin que pueda calificarse como un contrato de opción de compraventa.

A este tenor, precisó que la arrendataria se encuentra en un atraso evidente en el pago de los cánones de arrendamiento causados durante la prorroga legal, es decir, que adeuda las pensiones correspondientes a los meses de diciembre de 2013, hasta el día 22 de mayo de 2014 (fecha de finalización de la prorroga legal), más los intereses moratorios legales causados y el Impuesto al Valor Agregado (IVA), así como también, la indexación o corrección monetaria calculada sobre las pensiones de arrendamiento demandadas.

De allí que alegue que su representada tiene derecho a exigir la resolución del contrato de arrendamiento celebrado, por falta de pago de dos (2) o más mensualidades consecutivas, en sintonía con el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 1.167 del Código Civil, consecuencialmente, solicita, al órgano jurisdiccional a-quo, resuelva el contrato celebrado, con la consecuente desocupación del inmueble, libre de objetos, de personas, y en las mismas condiciones en que lo recibió, y, además, que se condene a la demandada al pago de los cánones adeudados y los que se sigan generando, con sus correspondientes intereses moratorios e Impuesto al Valor Agregado (IVA), por ese concepto, adicionado a la indexación o corrección monetaria calculada sobre los cánones de arrendamiento reclamados, como ya se indicó.

Ulteriormente, luego de ciertas actuaciones procesales, relativas a la citación de la parte accionada, en fecha 2 de junio de 2014, el abogado en ejercicio R.M.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 77.721, consignó documento poder autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 7 de mayo de 2012, anotado bajo el No. 43, Tomo 87, otorgado, por la demandada, a él y a los abogados A.C.C.M. y VARINNIA A.D.B., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 77.721, 47.728 y 114.715, respectivamente.

En fecha 4 de junio de 2014, la abogada VARINNIA A.D.B., en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil CAFÉ CONTINENTAL, C.A. (CONCAFE), presentó escrito de contestación-reconvención.

Así, en relación a los hechos reconocidos o aceptados como ciertos, admitió que su representada celebró un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil actora, según consta del documento autenticado previamente señalizado; que el contrato de arrendamiento versó sobre el inmueble ya descrito, el cual dispone, como ya se dijo, de un mobiliario integrado por tres (3) aires acondicionados identificados en la cláusula décima octava del contrato; que, en el mencionado contrato, le fue concedido a la arrendataria el derecho de adquirir el inmueble en los términos y condiciones pactadas; que su representada, en fecha 29 de octubre de 2013, manifestó su disposición de adquirir el mismo, notificación que fue recibida por la arrendadora fecha 1° de noviembre de 2013; y que tal manifestación de voluntad fue ratificada, en fecha 22 de noviembre de 2013, mediante telegrama recibido por la arrendadora.

Por otra parte, negó, rechazó y contradijo los hechos alegados por la actora según los cuales ésta hace referencia a la posibilidad, de la arrendataria, de adquirir el inmueble, en los términos y condiciones pactadas, lo cual debía notificarse con sesenta (60) días antes del vencimiento del contrato. Así, afirmó que se pretende poner a la accionada en un estado de incumplimiento contractual. Además, alegó que la parte actora hizo una interpretación errada y contraria a derecho que trastoca los términos claros y precisos mediante los cuales las partes establecieron, de común acuerdo, un pacto, para la compra del inmueble, bajo la modalidad de una promesa unilateral de venta, motivo por el cual, los hechos contenidos en la demanda, no se expresaron conforme a la verdad, concluyendo que la relación arrendaticia primigenia resultó sustituida por el contrato de compraventa que se configuró al haberse ejercido la opción por parte de la arrendataria.

Indicó, igualmente, que las pretensiones de resolución de contrato de arrendamiento y cobro de pensiones de arrendamiento, con artificiosas y maliciosas, y poseen como propósito sustraerse de los efectos del contrato de compraventa del inmueble arrendado, lo cual quedó perfeccionado, definitivamente, entre las partes, desde el momento que su representada, sociedad de comercio CAFÉ CONTINENTAL, C.A. (CONCAFE), manifestó su voluntad expresa de adquirir el inmueble antes del vencimiento del contrato de arredramiento.

Continúa relatando que la cláusula tercera del contrato de arrendamiento establece que el plazo único de duración del contrato es de un (1) año, el cual comenzaría a contarse desde el día 22 de noviembre de 2012 hasta el día 22 de noviembre de 2013, ambas fechas inclusive; que se estableció que, en caso de que la arrendataria decidiera comprar el inmueble los primeros seis (6) meses, el precio de la compraventa se fijaba en la cantidad de dos millones setecientos cincuenta mil bolívares (Bs.2.750.000,oo), y, en caso de que decidiera comprar el inmueble en los próximos seis (6) meses y antes la finalización del contrato, es decir, con antelación al 22 de noviembre de 2013, el precio de la compraventa se fijaba en la cantidad de dos millones ochocientos mil bolívares (Bs.2.800.000,oo). En conclusión, puntualizó que, en ambos casos, si la arrendataria decidía comprar el inmueble en cualquiera de los meses de vigencia del contrato, quedaba relevada del pago de los cánones, estableciéndose un plazo de sesenta (60) días, antes del vencimiento del contrato, para que la arrendataria manifestara por escrito su deseo de no comprar el inmueble.

De allí que alegue que la adquisición del inmueble, por parte de la arrendataria, no era una mera posibilidad, como pretende hacerlo valer la arrendadora, por el contrario, es una atribución de la arrendataria de ejercer un derecho puro y simple de opción de compraventa, el cual, una vez ejercido por ésta y hecho del conocimiento de la arrendadora- propietaria, se materializaría la aceptación del destinatario de la oferta.

Posteriormente, en fecha 5 de junio de 2014, el Tribunal de la causa, mediante auto, declaró inadmisible la reconvención planteada en el escrito de contestación.

Subsiguientemente, presentadas como fueron las pruebas de las partes contendientes, en fecha 11 de junio de 2014, el Tribunal a-quo admitió las pruebas presentadas por la parte accionante, y, en fecha 18 de junio de 2014, dicho Tribual admitió las pruebas presentadas por la parte accionada.

Finalmente, en fecha 17 de diciembre de 2014, el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial profirió decisión, en los términos suficientemente explicitados en el CAPÍTULO SEGUNDO del presente fallo, decisión ésta que fue apelada, en fecha 22 de enero de 2015, por la parte demandante, ordenándose oír en ambos efectos, y, en virtud de la distribución de Ley, correspondió conocer a éste Juzgado Superior, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento del trámite legal correspondiente.

DE LOS INFORMES Y DE LAS OBSERVACIONES

De conformidad con lo preceptuado en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y en la oportunidad legal establecida en dicha norma adjetiva civil para la presentación de los INFORMES, por ante ésta Superioridad, las partes contendientes presentaron los suyos en los términos siguientes:

La abogada VARINNIA A.D.B., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 114.715, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, sociedad mercantil CAFÉ CONTINENTAL, C.A. (CONCAFE), alegó, en su escrito de informes presentado por ante este Juzgado ad-quem, que no hay duda de que se prestó el consentimiento para adquirir el inmueble, como consecuencia de haberse aceptado la venta del mismo, dentro del lapso establecido en el contrato, lo cual se desprende la comunicación, de fecha 29 de octubre de 2013, recibida por la arrendadora, en fecha 1° de noviembre de 2013, momento en el cual cesó la relación arrendaticia al haberse formado el contrato de compraventa, ello, por haber tenido, el autor de la oferta, el conocimiento de la aceptación de la aludida oferta, producto del consentimiento conjunto del vendedor y del comprador de llevar a cabo el negocio jurídico pactado conforme a lo acordado en la cláusula tercera del singularizado contrato.

En la misma línea argumentativa, afirmó que la sentencia apelada estableció que, en aras resolver el conflicto entre las partes, era necesario considerar la comunicación, de fecha 29 de octubre de 2013, recibida por la arrendadora, en fecha 1° de noviembre de 2013, a los fines de la formación del contrato de compraventa, por lo tanto, resulta inadmisible que a su representada se le atribuya el presunto incumplimiento en cuanto a que la aceptación de la oferta debió realizarse sesenta (60) días antes de la finalización del contrato de arrendamiento, ya que, de la precitada cláusula tercera, se desprende que esos sesenta (60) días fueron establecidos para la notificación en caso de no efectuarse la compra del inmueble.

Igualmente, señaló que no existen dudas sobre la naturaleza de la oferta como negocio jurídico y basta la declaración del oferente comunicada a su destinatario para que la oferta obligue al oferente, por lo que, como ya se expresó, no hay dudas de que, habiendo, su representada, remitido, la antedicha comunicación, siendo recibida ésta por la arrendadora dentro del plazo fijado, donde expresa su aceptación, las partes contratantes deben cumplir con lo establecido en el contrato y con todas las consecuencias derivadas de él. Por lo tanto, solicita la declaratoria sin lugar del recurso incoado y la confirmatoria del fallo recurrido.

Por su parte, el abogado J.F.V.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 47.886, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, sociedad mercantil INVERSIONES PERPECA C.A., alegó, en su escrito de informes presentado por ante este Tribunal de Alzada, que la controversia a decidir por el Tribunal a-quo versaba sobre el hecho de dilucidar si la accionada era deudora o no de los cánones de arrendamiento demandados o si por el contrario había quedado liberada de dicho pago por alguno de los motivos previstos en el contrato de arrendamiento, ello, a objeto de determinar la procedencia o no de la demanda pero nunca dilucidar si entre las partes se configuró un contrato de compraventa.

De allí que manifieste que la decisión apelada es nula por encontrarse inficionada del vicio de extra petita, al desestimar la demanda interpuesta fundándose en los mismos argumentos que la parte demandada invocó en su reconvención, la cual fue declarada inadmisible, es decir, el Tribunal de la causa resolvió en base a una situación fáctica y jurídica distinta a la materia de fondo controvertida en el presente juicio, por lo que es evidente que incurrió en el vicio de ultra petita denunciado, todo lo cual anula la sentencia de conformidad con el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil.

Por otra parte, indica que el fallo recurrido es nulo por encontrarse inficionado del vicio de desviación ideológica o intelectual, al apartarse, el Juez a-quo, del debate procesal que quedó claramente establecido con el cobro de los cánones de arrendamiento que adeuda la demandada y desviarse en consideraciones que no dimanan de las cláusulas del contrato de arrendamiento celebrado y mucho menos lo estipulado en su cláusula tercera. Además, precisó que si bien es cierto que los jueces de instancia están facultados para interpretar y calificar los contratos; también es cierto que tal actividad no puede distorsionar los hechos alegados por las partes pues la labor del juez es indagar la voluntad e intención de las partes contratantes y en caso de cometer tal infracción incurrirían en el vicio de desviación intelectual o ideológica que conlleva la nulidad de la sentencia. Así, refiere que el órgano jurisdiccional de la causa, al interpretar la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, incurrió en el vicio delatado.

Así, refirió que lo precedente acaeció en franca contradicción a lo verdaderamente pactado en el contrato de arrendamiento, eso es, que, además de tener la obligación, la arrendataria, de expresar su voluntad de adquirir el inmueble, se requería, como condición, la firma u otorgamiento del documento de compraventa en la respectiva oficina de registro público, pues la estipulación versa sobre una condición suspensiva que difiere la liberación de la arrendataria, de pagar los cánones de arrendamiento, sólo hasta el cumplimiento del requisito del otorgamiento del documento de compraventa si el mismo se cristalizaba. De este modo adiciona que lo cierto es que la arrendataria nunca quedó liberada de su obligación de pagar los cánones puesto que nunca se otorgó el documento de compraventa. En conclusión, solicitó la declaratoria con lugar de la apelación y de la demanda propuesta.

Posteriormente, en el lapso correspondiente, ambas partes interactuantes consignaron escrito de OBSERVACIONES a los informes de la parte contraria.

En efecto, el abogado J.F.V.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 47.886, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, sociedad mercantil INVERSIONES PERPECA C.A., alegó, en su escrito de observaciones presentado por ante esta Superioridad, que el vicio esencial que invalida la sentencia lo constituye el hecho de que el Juez de la causa, en la sentencia recurrida, declarara liberada a la arrendataria del pago de los cánones demandados, con base en hechos que no podían ser considerados en la presente causa, pues la materia relacionada con la validez de la opción de compraventa y de su aceptación debe ser debatida en un proceso diferente, vale decir, en un juicio ordinario. Agregó que lo que si debió considerar el Juez a-quo era si efectivamente la arrendataria había quedado liberada de su obligación, de pagar los cánones de arrendamiento, al notificar, a la arrendadora, su voluntad de adquirir el inmueble y si ello era suficiente para que se produjera el efecto liberatorio de los cánones de arrendamiento.

Así, esgrimió que, de la lectura de la cláusula tercera, de la cual se aprecia: “(…) si “LA ARRENDATARIA” decide comprar el inmueble en cualesquiera de los meses de vigencia de este contrato queda relevada del pago de los canon que falten por vencerse hasta el día de la firma del documento de compraventa por ante la oficina registral correspondiente (…)” (negrillas de la parte demandante), queda claro que, mientras no se produjera el registro de la escritura de la compraventa, la arrendataria no quedaría liberada de su obligación de pagar puntualmente los cánones de arrendamiento. De allí que solicite la declaratoria con lugar de la apelación y de la demanda instaurada.

Por su parte, el abogado A.C.C.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 47.728, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil CAFÉ CONTINENTAL, C.A. (CONCAFE), alegó, en su escrito de observaciones presentado por ante esta Superioridad, que rechaza el vicio de extra petita denunciado por la parte actora ya que con ello se pretende desconocer la contestación, por lo que mal puede afirmarse que el Juez de la causa resolvió una situación fáctica distinta a la materia controvertida, ya que dicho Juez se atuvo a las defensas esgrimidas. Igualmente, señaló, en relación al vicio de desviación intelectual, que tal aseveración carece de seriedad por cuanto, al haber adquirido la arrendataria la condición de propietaria del inmueble arrendado, por efecto de la ejecución de la promesa bilateral de compraventa pactada en el contrato, resulta absurdo interpretar que el hoy propietario esté constreñido a pagar, en beneficio de quien ha perdido la condición de arrendadora, el canon de arrendamiento hasta el momento en que éste otorgue y registre el documento de compraventa.

A este tenor, en lo atinente al alegato de la accionante, según el cual, además de tener la obligación, la arrendataria, de expresar su voluntad de adquirir el inmueble, se requería, como condición, la firma u otorgamiento del documento de compraventa, indicó que ello da a entender que la parte apelante no disiente del reconocimiento, por la recurrida, del perfeccionamiento, entre las partes, del contrato de compraventa, sino que disiente sólo del hecho que el Juez a-quo haya liberado a la accionada de autos del pago de los cánones de arrendamiento hasta otorgarse y registrarse el documento de compraventa, lo cual constituye un hecho nuevo y por tal es ajeno a la presente controversia

DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, que en original fue remitido a esta Superioridad, y en atención al análisis cognoscitivo del caso sub facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia definitiva, de fecha 17 de diciembre de 2014, por medio de la cual el Tribunal a-quo declaró sin lugar la demanda y condenó en costas y costos procesales a la parte demandante.

Igualmente, verificado como fue que la parte accionante fue la única en ejercer el recurso de apelación contra la supra descrita decisión, se obtiene, del escrito de informes presentado por la parte demandante-apelante, que el recurso interpuesto por dicha parte deviene de la disconformidad que presenta con relación a la declaratoria sin lugar de la demanda incoada por considerar que el thema decidendum del caso en concreto se encuentra circunscrito a la determinación de si la accionada era deudora o no de los cánones demandados o si por el contrario había quedado liberada de dicho pago, pero nunca dilucidar si entre las partes se configuró un contrato de compra venta, siendo nulo el fallo recurrido por encontrarse inficionado del vicio de extra petita, así como también, por considerar que la decisión apelada es nula por encontrarse inficionada del vicio de desviación ideológica o intelectual, lo que se desprende de la interpretación efectuada por el Tribunal de la causa sobre cláusula tercera del contrato celebrado, aunado a que, además de tener la obligación, la arrendataria, de expresar su voluntad de adquirir el inmueble arrendado, se requería, como condición, la firma u otorgamiento del documento de compraventa respectivo, por lo que la arrendataria nunca quedó liberada de su obligación de pagar los correspondientes cánones de arrendamiento puesto que nunca se otorgó el documento de compraventa. En definitiva, siendo ello así, este órgano jurisdiccional ad-quem revisará íntegramente la decisión apelada a los fines de establecer lo que es ajustado a derecho en el caso de marras.

Quedando así delimitado el thema decidendum sometido al conocimiento de esta Superioridad, antes de resolver el fondo de la presente causa, es menester puntualizar, prima facie, en cuanto a los vicios denunciados, que, bajo la óptica de esta arbitrium iudiciis, la sentencia recurrida cumple con todos y cada uno de los requisitos indicados en los artículos 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil, por lo que mal puede argumentarse que la misma es nula por estar inficionada de vicio alguno, menos aún del vicio de incongruencia positiva, es decir, de ultra petita, puesto que no se constata que haya habido exceso de jurisdicción. Al mismo tiempo, encuentra, quien hoy decide, que el Juez de la causa no incurrió en el vicio de desviación ideológica, por cuanto, ciertamente, los jueces de instancia, están facultados para calificar las relaciones contractuales de que se trate, de manera que, en el ejercicio de tal facultad, se aprecia que el Tribunal a-quo, en la sentencia apelada, efectuó el pronunciamiento que resultó del análisis realizado sobre el caso de autos, respecto de lo cual debe agregarse, en sintonía con la libertad, autonomía e independencia que ostentan los Jueces de la República, en el análisis de las controversias sometidos a su consideración, que el aspecto relacionado con la posibilidad o el derecho -según ha sido denominado por las partes contendientes- otorgado por la arrendadora a la arrendataria de adquirir el inmueble objeto de la litis si forma parte del problema y objeto del juicio sub examine puesto que ello está estrechamente relacionado con la obligación de pagar los cánones de arrendamiento reclamados. Por ende, se desestiman los vicios delatados por la sociedad de comercio demandante. Y así se declara.

Una vez ello, se pasan a analizar los medios probatorios consignados por las partes contendientes:

Pruebas de la parte demandante:

Junto al escrito libelar, se produjeron los siguientes medios de prueba:

 Copias simples de actas constitutivas estatutarias de las sociedades mercantiles INVERSIONES PERPECA C.A. y CAFÉ CONTINENTAL C.A. (CONCAFE).

Las antedichas documentales constituyen copia simple de documentos públicos, que al no haber sido impugnados, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se les confiere todo su valor probatorio. Y así se aprecia.

 Original de contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil INVERSIONES PERPECA C.A. y la sociedad mercantil CAFÉ CONTINENTAL C.A. (CONCAFE), autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 21 de noviembre de 2012, bajo el No. 41, Tomo 347, en lo que respecta a la firma de la arrendataria, y, posteriormente, autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, estado Zulia, bajo el No. 15, Tomo 135, en lo que respecta a la firma de la arrendadora, cuyo objeto es una oficina constituida por una parcela de terreno donde está construida, distinguida con el No. 6, lote G, del plano de parcelamiento de la urbanización S.M., situada en la avenida 25, antes avenida El Paraíso, en jurisdicción de la parroquia Cacique Mara, del municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual incluye inventario anexo que forma parte integrante del contrato.

 Original de comunicación, de fecha 29 de octubre de 2013, emanada de la sociedad mercantil CAFÉ CONTINENTAL C.A. (CONCAFE), dirigida a la sociedad mercantil INVERSIONES PERPECA C.A, recibida por ésta en fecha 1° de noviembre de 2013, mediante la cual la primera le manifiesta a la segunda su decisión de adquirir el inmueble objeto del contrato de arrendamiento sub examine, solicitándole, así, iniciar los trámites necesarios para proceder con la compraventa definitiva del inmueble.

 Copia simple de comunicación, de fecha 11 de noviembre de 2013, emanada de la sociedad mercantil INVERSIONES PERPECA C.A, dirigida a la sociedad mercantil CAFÉ CONTINENTAL C.A. (CONCAFE), recibida por ésta en fecha 19 de noviembre de 2013, mediante la cual la primera le manifiesta a la segunda que no tiene interés en celebrar un nuevo contrato de arrendamiento ni vender dicho inmueble y en consecuencia el contrato de arrendamiento se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses, por motivo de la prórroga legal, por lo que, al finalizar, el día 22 de mayo de 2014, deberá entregar el inmueble en los términos y condiciones establecidos en el mencionado contrato de arrendamiento.

Los antedichos instrumentos fueron reconocidos como ciertos por las mismas partes contendientes, por lo tanto, de acuerdo a los artículos 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido desconocidos ni tachados, se estiman en todo su valor y eficacia probatoria. Y así se valora.

 Formulario para liquidación y pago del impuesto a las transacciones inmobiliarias, No. 05360, de fecha 26 de noviembre de 2012, emanada del Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT).

El referido medio de prueba constituye un documento administrativo, por lo que al ostentar una presunción de legalidad, legitimidad y ejecutoriedad, de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA), máxime, que no fue enervado con medio de prueba alguno, se aprecia en toda su eficacia probatoria. Y así se estima.

 Original de ejemplar del periódico El Universal, de fecha 21 de noviembre de 2013; y original de ejemplar del periódico Panorama, de fecha 21 de noviembre de 2013.

Los aludidos periódicos o diarios constituyen impresos que no tienen otra naturaleza sino la de divulgar noticias o publicar cierta información, en vista de lo cual, dado que no se ejerció contra los mismos mecanismo de impugnación alguno, se estiman en toda su fuerza probatoria. Y así se establece.

 Telegrama, de fecha 22 de noviembre de 2013, mediante el cual la sociedad mercantil CAFÉ CONTINENTAL C.A. (CONCAFE) insiste en comprar el inmueble arrendado.

La mencionada prueba se valora de conformidad con los artículos 1.375 y 1.376 del Código Civil, aunado a que no fue enervado con mecanismo de impugnación alguno, por lo que se otorga toda su fuerza probatoria. Y así se considera.

 Estados de cuenta de la sociedad mercantil INVERSIONES PERPECA C.A, cuyo número es 01340073300731062072, emanados de la entidad financiera Banesco desde marzo de 2013 hasta febrero de 2014.

Los citados estados de cuenta constituyen documentos privados emanados de un tercero ajeno al presente juicio, lo cual debe ser ratificado a través de la prueba de informes, así, de la revisión de las actas procesales, se constata, ciertamente, que la prueba de informes a la institución financiera Banesco fue promovida y evacuada, institución ésta que remitió la información requerida al respecto, con lo cual se tiene por ratificados los estados de cuenta bajo examen y se estiman en todo su valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.

 Facturas, Nos. 000001, 000002, 000003, 000004, 000005, 000008, 000012 y 0000013, de los cuales se desprende que la sociedad mercantil CAFÉ CONTINENTAL C.A. (CONCAFE) pagó todos los cánones de arrendamiento desde el día 22 de noviembre de 2012 hasta el día 22 de noviembre de 2013.

Las facturas en cuestión constituyen documentos privados, cuyo objeto es acreditar la solvencia, por parte de la arrendataria, con relación al pago de todos y cada uno de los cánones de arrendamiento generados durante el año de vigencia del contrato de arrendamiento, de allí que, al no ser desconocidas ni tachadas, se aprecian en toda su eficacia probatoria en sintonía con los artículos 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil. Y así se estima.

 Original de recibo de pago, de fecha 23 de noviembre de 2012, emanado de la sociedad mercantil INVERSIONES PERPECA C.A, mediante el cual ésta hace constar que recibió un depósito con número de referencia 01111380759, de fecha 22 de noviembre de 2012, de la sociedad mercantil CAFÉ CONTINENTAL C.A. (CONCAFE), por la cantidad de noventa mil bolívares (Bs. 90.000,oo), por concepto de los cánones de arrendamiento correspondientes a las siguientes fechas: del día 22-11-12 al día 22-12-12, del día 22-12-12 al día 22-01-13, del día 22-01-13 al día 22-02-13, del día 22-02-13 al día 22-03-13, del día 22-03-13 al día 22-04-13 y del día 22-04-13 al día 22-05-13.

El singularizado recibo de pago constituye documento privado, cuyo objeto es acreditar el pago, por parte de la arrendataria, de la antedicha cantidad de dinero, de allí que, al no ser desconocida ni tachada, se aprecia en toda su eficacia probatoria en sintonía con los artículos 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil. Y así se aprecia.

 Copia simple de consulta de cuenta, perteneciente a la sociedad mercantil INVERSIONES PERPECA C.A, de la entidad financiera Banesco, realizado el día 28 de noviembre de 2012, de la que se aprecia que la fecha es 22-11-12; el número de referencia es 01111380759; el monto es de noventa mil bolívares (Bs.90.000,oo); la agencia receptora es San Cristóbal C.10 173; y el canal es taquilla interna.

Por tratarse de una impresión emanada de un medio como internet, respecto de una información contenida en el registro de la entidad financiera Banesco, al no haber sido enervada con mecanismo de impugnación alguno se estima en todo su valor probatorio según las reglas de la sana crítica con base en lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y así se valora.

 Copia simple de depósito bancario, efectuado por J.R., el día 22 de noviembre de 2012, en la entidad financiera Banesco, en la cuenta No. 01340073300731062072, cuyo titular es la sociedad mercantil INVERSIONES PERPECA C.A, por la cantidad de noventa mil bolívares (Bs. 90.000,oo).

El precitado instrumento debe desestimarse en todo su contenido probatorio, ya que, al ser presentado en copia simple, el mismo no posee eficacia alguna, por lo tanto, se desecha la citada instrumental. Y así se considera.

 Originales de facturas Nos. 000014, 000015 y 000016, emanadas de la sociedad mercantil INVERSIONES PERPECA C.A., de fechas 10-12-13, 10-01-14 y 11-02-14, respectivamente.

Las mencionadas facturas tienen como propósito acreditar la insolvencia o falta de pago de la arrendataria, en relación a los primeros meses del periodo correspondiente a la prórroga legal, razón por la cual, dado que éste es el aspecto medular de la presente causa, esta Juzgadora, al momento de emitir las respectivas conclusiones del caso de autos, se pronunciará sobre ello. Y así se declara.

 Original de comunicación, de fecha 08 de diciembre de 2013, emanada del Despacho Jurídico-Contable R.V. & Asociados, dirigida a la sociedad mercantil CAFÉ CONTINENTAL C.A. (CONCAFE), recibida por ésta en fecha 10 de diciembre de 2013, mediante la cual la primera le manifiesta a la segunda que, una vez iniciado el mes, y en el día acordado por ambas partes, la sociedad mercantil INVERSIONES PERPECA C.A está en el deber de facturar pero enviando a través de valija la copia de la factura del mes en cuestión sin derecho a crédito fiscal, así como también, que, una vez que sea enviada, la sociedad mercantil CAFÉ CONTINENTAL C.A. (CONCAFE) debe efectuar el pago, a través de transferencia bancaria a la cuenta Banesco, de la sociedad mercantil INVERSIONES PERPECA C.A, lo que, posteriormente, conlleva a que la sociedad mercantil INVERSIONES PERPECA C.A envíe la factura original, y, al mismo tiempo, esperando les regrese la copia enviada con anterioridad.

La referida documental constituye original de documento privado emanado de un tercero ajeno a la litis, por lo cual dicha prueba requiere ratificación en juicio, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, de manera que, de la revisión de las actas procesales, se observa que se promovió y evacuó prueba de informes al referido despacho jurídico, el cual suministró la información requerida, por lo tanto, la prueba in comento se estima en toda su fuerza probatoria. Y así se establece.

En el lapso probatorio, se promovieron los siguientes medios de prueba:

 Actas constitutivas estatutarias de las sociedades mercantiles contendientes.

 Contrato de arrendamiento sub examine.

 Comunicación, de fecha 29 de octubre de 2013.

 Comunicación, de fecha 11 de noviembre de 2013.

 Ejemplar del periódico El Universal de fecha 21 de noviembre de 2013; y ejemplar del periódico Panorama de fecha 21 de noviembre de 2013.

 Telegrama.

 Estados de cuenta de la sociedad mercantil INVERSIONES PERPECA C.A

 Facturas Nos. 000001, 000002, 000003, 000004, 000005, 000008, 000012, 0000013, 000014, 000015 y 000016.

 Comunicación de fecha 08 de diciembre de 2013.

Los antedichos medios de prueba ya fueron objeto de valoración y apreciación por parte de esta Sentenciadora Superior, motivo por el cual se dan por reproducidas las consideraciones esbozadas, en líneas pretéritas, sobre este respecto.

 Facturas Nos. 000017, 000018, 000019 y 000020, emanadas de la sociedad mercantil INVERSIONES PERPECA C.A., de fechas 10-03-14, 10-04-14, 12-05-14 y 10-06-14, respectivamente.

Las aludidas facturas tienen como propósito acreditar la insolvencia o falta de pago de la arrendataria, en relación a los restantes meses del periodo correspondiente a la prórroga legal, razón por la cual, dado que éste es el aspecto medular de la presente causa, esta Juzgadora, al momento de emitir las respectivas conclusiones del caso de autos, se pronunciará sobre ello. Y así se aprecia.

 Prueba de informes a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario a fin de que se requiera a la entidad financiera Banesco, sucursal los niveles, calle 76, municipio Maracaibo del estado Zulia, los estados de cuenta de la cuenta Nº 01340073300731062072, de la sociedad mercantil INVERSIONES PERPECA C.A, desde el día 22 de noviembre de 2012 hasta el día 11 de junio de 2014.

Se aprecia que el Tribunal de la causa, bajo el oficio Nº 344-2014, de fecha 11 de junio de 2014, solicitó la información requerida. En efecto, la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario respondió mediante comunicación, de fecha 07 de julio de 2014, y, así, se evidencia que ésta informó que solicitó, a través del oficio SIB-DSB-CJ-PA-22908, de fecha 7 de julio de 2014, dirigido a la entidad financiera Banesco, la información requerida. No obstante, en fecha 22 de septiembre de 2014, el Tribunal de la causa, previa solicitud de la parte demandante, ordenó ratificar nuevamente el oficio Nº 344/2014, por lo que libró el oficio Nº 493-2014, de fecha 22 de septiembre de 2014. En efecto, la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario respondió mediante comunicación, de fecha 14 de octubre de 2014, y, así, se evidencia que ésta informó, nuevamente, que solicitó, a través del oficio SIB-DSB-CJ-PA-34740, de fecha 14 de octubre de 2014, dirigido a la entidad financiera Banesco, la información requerida. Finalmente, la referida entidad financiera respondió mediante comunicación, de fecha 15 de octubre de 2014, y, así, se evidencia que ésta suministró los movimientos bancarios desde el día 10 de enero de 2012 hasta el día 30 de junio de 2014, correspondiente a la cuenta Nº 0134-0073-30-0731062072, cuyo titular es la sociedad mercantil INVERSIONES PERPECA C.A, razón por la cual, al no haber sido impugnado ni tachado, el medio de prueba sub examine le merece fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Juzgadora de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y así se estima.

 Prueba de informes al diario El Nacional, sucursal Esquina Puente Nuevo, El Silencio, Caracas; y al diario Panorama, sucursal ubicada en la avenida 15, Las Delicias, Nº 95-60, Maracaibo, estado Zulia, a fin de que remitan los ejemplares publicados en fechas 21 de noviembre de 2013.

Se observa que el Tribunal de la causa, bajo el oficio Nº 345-2014, de fecha 11 de junio de 2014, solicitó la información requerida a El Nacional. En efecto, el periódico en cuestión respondió mediante comunicación, de fecha 19 de junio de 2014, y, así, se evidencia que el mismo solicitó la especificación del artículo o publicación deseada, con la finalidad de enviar copia certificada del mismo ya que no poseen un ejemplar del diario de la fecha requerida, razón por la cual, al no haberse indicado la especificación en cuestión, las resultas de la prueba sub examine no se incorporaron a las actas procesales, por lo tanto, se desecha la mencionada prueba. Y así se valora.

Igualmente, se constata que el Tribunal de la causa, bajo el oficio Nº 345A-2014, de fecha 11 de junio de 2014, solicitó la información requerida a Panorama. En efecto, el periódico en cuestión respondió mediante comunicación, de fecha 17 de junio de 2014, y, así, se evidencia que se remitió el ejemplar solicitado, razón por la cual, al no haber sido impugnado ni tachado, el medio de prueba sub examine, le merece fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Jurisdicente de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.

 Prueba de informes al Despacho Jurídico-Contable R.V. & Asociados, ubicado en la calle 78, Dr. Portillo, local 8 A-09, sector S.R., municipio Maracaibo, estado Zulia, a fin de que informe si, en fecha 08 de diciembre de 2013, envió comunicación, a la sociedad mercantil CAFÉ CONTINENTAL C.A. (CONCAFE), la cual fue reciba por ésta, en fecha 10 de diciembre de 2013, y, además, ratifique el contenido de la mencionada comunicación.

Se evidencia que el Tribunal de la causa, bajo el oficio Nº 346-2014, de fecha 11 de junio de 2014, solicitó la información requerida. En efecto, dicho Despacho Jurídico respondió mediante comunicación, de fecha 1° de julio de 2014, y, así, se evidencia que el mismo ratificó la antedicha comunicación, razón por la cual, al no haber sido impugnado ni tachado, el medio de prueba sub examine le merece fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y así se considera.

Pruebas de la parte demandada:

Junto al escrito de contestación, no se presentó prueba alguna, no obstante, en el lapso probatorio, se aportó:

 El mérito que se desprende de las actas procesales muy especialmente del contrato de arrendamiento in comento y de la comunicación de fecha 29 de octubre de 2013.

La invocación en cuestión no es un medio de prueba propiamente dicho susceptible de ser promovido como tal, no obstante, en aplicación del principio de comunidad de la prueba y de adquisición procesal, este Tribunal de Alzada examinará todas cuantas pruebas consten en autos. Y así se establece.

 Copia certificada de documento de propiedad del inmueble conformado por una casa quinta, denominada Anahilda, y la parcela de terreno en donde está construida, distinguida con el No. 6, lote G, del plano de parcelamiento de la urbanización S.M., en jurisdicción del otrora municipio Cacique Mara, hoy parroquia Coquivacoa, del municipio Maracaibo del estado Zulia, cuya superficie aproximada es de seiscientos cuarenta y seis metros cuadrados (646 Mts²), cuyos linderos son: norte: en diecisiete metros (17mts) con la avenida 25 (antes avenida El Paraíso); sur: en diecisiete metros (17mts) con la parcela No. 9 del mismo lote; este: en treinta y siete metros con setenta centímetros (37,70mts) con la parcela No. 7 del mismo lote; y oeste: en treinta y ocho metros con treinta centímetros (38,30mts) con la parcela No. 5 del mismo lote. Dicho documento se protocolizó por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 29 de julio de 2004, bajo el Nº 22, tomo 7, protocolo 1°.

El citado instrumento constituye copia certificada de documento público, emanado de un funcionario público competente, el cual tiene fe pública, otorgado con las solemnidades exigidas por la Ley, por lo que hace plena prueba así entre las partes como respecto de terceros, y aunado a que no fue tachado de falso, de conformidad con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, se aprecia en todo su contenido y valor probatorio. Y así se aprecia.

Conclusiones

Analizadas las pruebas aportadas en la presente causa, en aplicación del principio de exhaustividad contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y en observancia de lo dispuesto en los artículos 12 y 506 ejusdem, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, éste Tribunal ad-quem desciende a proferir las respectivas conclusiones, del caso en concreto, para lo cual es menester hacer referencia, primeramente, a los alegatos de las partes contendientes:

En la demanda, la parte accionante alegó que celebró un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil CAFÉ CONTINENTAL, C.A. (CONCAFE), cuyo objeto fue un inmueble formado por una oficina distinguida con el Nº 6, construida sobre una parcela de terreno identificada con el Nº 6, Lote G, del plano de parcelamiento de la urbanización S.M., situada en la avenida 25, antes avenida El Paraíso, en jurisdicción de la parroquia Cacique M.d.m.M. del estado Zulia, lo cual comporta, además, conforme al contrato celebrado, un mobiliario formado por tres (3) aires acondicionados cuyas características se señalan en la cláusula décima octava del mismo.

Igualmente, manifestó que, iniciada como fue la relación arrendaticia, se le concedió a la arrendataria la posibilidad de adquirir el inmueble, en los términos y condiciones pactadas, cuya notificación debía efectuar con sesenta (60) días antes del vencimiento del contrato, notificación ésta que fue realizada, en fecha 29 de octubre de 2013, y recibida por la arrendadora en fecha 1° de noviembre de 2013, por lo que, la mencionada notificación, fue realizada fuera del referido lapso de sesenta (60) días. Del mismo modo, expresó que, la arrendadora, en fecha 11 de noviembre de 2013 (antes del vencimiento del contrato), procedió a notificar a la arrendataria su decisión de no renovar el contrato ni de venderle el inmueble objeto de la litis, notificación ésta que fue recibida, por la arrendataria, en fecha 19 de noviembre de 2013, otorgándosele, de esta forma, a la arrendataria, la prorroga legal de seis (6) meses, en virtud de que la duración del contrato fue por un (1) año contado desde el día 22 de noviembre de 2012 hasta el día 22 de noviembre de 2013, ambas fechas inclusive.

Así, afirmó que se acordó un canon de arrendamiento de quince mil bolívares (Bs.15.000,oo) mensuales, para los seis (6) primeros meses del contrato, y, asimismo, se acordó un canon de arrendamiento de dieciocho mil bolívares (Bs.18.000,oo), para los subsiguientes seis (6) meses, los cuales debían pagarse consecutiva y mensualmente, en forma adelantada, los días 20 de cada mes, en la cuenta corriente No. 01340073300731062072, de la entidad financiera Banesco, a nombre de la sociedad de comercio INVERSIONES PERPECA C.A., y así fueron pagados, en efecto, argumentó que la arrendataria cumplió con el pago de los cánones de arrendamiento durante la vigencia del contrato de arrendamiento, no obstante, en lo que respecta al pago de los cánones de arrendamiento durante la prorroga legal, no ha cumplido.

En otro contexto, adicionó que, conforme a la cláusula tercera del referido contrato, se estableció que si la arrendataria decidía comprar el inmueble quedaba relevada de pagar los cánones de arrendamiento que se causaran hasta el día de la firma del documento de compraventa definitivo; pero, es el caso, que, la aludida compraventa, no se produjo por virtud de la extemporaneidad en la que incurrió arrendataria, al manifestar su voluntad de adquirir el inmueble, motivo por el cual la arrendadora ya no se encontraba interesada en vender el inmueble, máxime, que, de la citada cláusula tercera, se desprende que ello sólo versó sobre una posibilidad sin que pueda calificarse como un contrato de opción de compraventa. A este tenor, precisó que la arrendataria se encuentra en un atraso evidente en el pago de los cánones de arrendamiento causados durante la prorroga legal, es decir, que adeuda las pensiones correspondientes a los meses de diciembre de 2013, hasta el día 22 de mayo de 2014 (fecha de finalización de la prorroga legal), más los intereses moratorios legales causados y el Impuesto al Valor Agregado (IVA), así como también, la indexación o corrección monetaria calculada sobre las pensiones de arrendamiento demandadas.

Por su parte, en la contestación, en relación a los hechos reconocidos o aceptados como ciertos, la parte accionada admitió que celebró un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil actora, según consta del documento autenticado previamente señalizado; que el contrato de arrendamiento versó sobre el inmueble ya descrito, el cual dispone, como ya se dijo, de un mobiliario integrado por tres (3) aires acondicionados identificados en la cláusula décima octava del contrato; que, en el mencionado contrato, le fue concedido a la arrendataria el derecho de adquirir el inmueble en los términos y condiciones pactadas; que, en fecha 29 de octubre de 2013, manifestó su disposición de adquirir el mismo, notificación que fue recibida por la arrendadora fecha 1° de noviembre de 2013; y que tal manifestación de voluntad fue ratificada, en fecha 22 de noviembre de 2013, mediante telegrama recibido por la arrendadora.

Al mismo tiempo, negó, rechazó y contradijo los hechos alegados por la actora según los cuales ésta hace referencia a la posibilidad, de la arrendataria, de adquirir el inmueble, en los términos y condiciones pactadas, lo cual debía notificarse con sesenta (60) días antes del vencimiento del contrato. Así, afirmó que se pretende poner a la accionada en un estado de incumplimiento contractual. Además, alegó que la parte actora hizo una interpretación errada y contraria a derecho que trastoca los términos claros y precisos mediante los cuales las partes establecieron, de común acuerdo, un pacto, para la compra del inmueble, bajo la modalidad de una promesa unilateral de venta, motivo por el cual, los hechos contenidos en la demanda no se expresaron conforme a la verdad, concluyendo que la relación arrendaticia primigenia resulto sustituida por el contrato de compraventa que se configuro al haberse ejercido la opción por parte de la arrendataria. Indicó, igualmente, que las pretensiones vertidas en la demanda poseen como propósito sustraerse de los efectos del contrato de compraventa del inmueble, lo cual quedó perfeccionado, definitivamente, entre las partes, desde el momento en que manifestó su voluntad de adquirirlo, ello, antes del vencimiento del contrato.

Continúa relatando que la cláusula tercera del contrato de arrendamiento establece que el plazo único de duración del contrato es de un (1) año, el cual comenzaría a contarse desde el día 22 de noviembre de 2012 hasta el día 22 de noviembre de 2013, ambas fechas inclusive; que se estableció que, en caso de que la arrendataria decidiera comprar el inmueble los primeros seis (6) meses, el precio de la compraventa se fijaba en la cantidad de dos millones setecientos cincuenta mil bolívares (Bs.2.750.000,oo), y, en caso de que decidiera comprar el inmueble en los próximos seis (6) meses y antes la finalización del contrato, es decir, con antelación al 22 de noviembre de 2013, el precio de la compraventa se fijaba en la cantidad de dos millones ochocientos mil bolívares (Bs.2.800.000,oo). En conclusión, puntualizó que, en ambos casos, si la arrendataria decidía comprar el inmueble, en cualquiera de los meses de vigencia del contrato, quedaba relevada del pago de los cánones, estableciéndose un plazo de sesenta (60) días, antes del vencimiento del contrato, para que la arrendataria manifestara por escrito su deseo de no comprar el inmueble.

De allí que alegue que la adquisición del inmueble, por parte de la arrendataria, no era una mera posibilidad, como pretende hacerlo valer la arrendadora, por el contrario, es una atribución de la arrendataria de ejercer un derecho puro y simple de opción de compraventa, el cual, una vez ejercido por ésta y hecho del conocimiento de la arrendadora, se materializaría la aceptación del destinatario de la oferta.

Una vez ello, pasa este Tribunal ad-quem a analizar la controversia planteada, la cual versa sobre una DEMANDA DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por lo que se hace pertinente señalar que la doctrina ha sido amplia y conteste en determinar que la acción resolutoria es la facultad que tiene una de las partes, en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo, y, en consecuencia, ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, fundamentándola en el equilibrio patrimonial de las partes que debe restablecerse entre las mismas y que quedaría roto si una de las partes tuviese que cumplir su obligación sin habérsele a ella cumplido a su vez.

En tales términos, el Dr. E.M.L., en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III”, Caracas-Venezuela, páginas. 516-518, expresa, como efectos principales de la singularizada acción resolutoria, los siguientes:

(…Omissis…)

1° La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue. Ahora bien, el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar.

2° Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese celebrado. Como consecuencia tenemos:

Las partes vuelven a la misma situación precontractual, en que se encontraban antes de celebrar el contrato y, por lo tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato.

Existen determinados contratos en los cuales este efecto retroactivo no puede tener lugar: ellos son los contratos de tracto sucesivo, en los cuales determinadas prestaciones ya disfrutadas por las partes no son susceptibles de ser borradas en el terreno de la realidad; tal ocurre, por ejemplo, en el contrato de arrendamiento, en el cual el disfrute de la cosa arrendada por parte del arrendatario no es un hecho susceptible de devolución al arrendador. En tales situaciones, el legislador regula la resolución de un modo especial, haciendo que sólo opere hacia el futuro y ordenando se cumpla el contrato por lo que respecta a las pretensiones pretéritas. Este es el sentido del artículo 1.616 del Código Civil: “Si se resolviere el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene éste obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que se hayan irrogado al propietario”. Como puede observarse, la resolución regulada por el artículo 1.616 del Código Civil no extingue propiamente el contrato, sino lo deja subsistente, por lo menos en lo que respecta al arrendatario, durante un determinado lapso. (…Omissis…)

3° La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución causa a la parte accionante. Para algunos autores, la acción por daños y perjuicios es subsidiaria de la de cumplimiento de contrato o de la resolución de los contratos bilaterales. Es decir, para que proceda la acción por daños y perjuicios debe haberse pedido necesariamente el cumplimiento o la resolución del contrato

.

(…Omissis…)

Asimismo, el artículo 1.167 del Código Civil regula la acción de resolución de contrato de la siguiente forma:

Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Negrillas de este Tribunal Superior).

En el mismo tenor, dispone el Código Civil lo siguiente:

Artículo 1.579: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.

Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas”.

Artículo 1.585: “El arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial:

1. A entregar al arrendatario la cosa arrendada.

2. A conservarla en estado de servir al fin para que se la ha arrendado.

3. A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato”.

   Artículo 1.592: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

2. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

   En efecto, el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes (arrendador) se obliga a hacer gozar a otra (arrendatario) de un bien mueble o inmueble, por cierto tiempo, determinado o no, a fin de obtener, en contraprestación, un precio (canon, pensión o alquiler) previamente estipulado.

   De acuerdo con lo expuesto, los elementos esenciales del tipo contractual sub iudice son: a) La obligación de hacer gozar una cosa mueble o inmueble; b) Un cierto tiempo respecto del cual se asume esa obligación, lo que no implica que haya de ser por un término determinado pero sí excluye que sea perpetuo; y c) Un precio que puede fijarse en dinero o en especie.

   Por la naturaleza del contrato, y sin necesidad de convención especial, el arrendador está obligado a entregar al arrendatario la cosa arrendada; conservarla en estado de servir al fin para el cual se la ha arrendado; y mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada. No obstante, nada impide que, dentro de los límites de la autonomía de la voluntad de las partes, puedan éstas aumentar o disminuir dichas obligaciones.

   Por su parte, de acuerdo con la Ley, las obligaciones del arrendatario consisten en servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, o a falta de estipulación para aquél que pueda presumirse según las circunstancias, y, además, en pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

   Ahora bien, verifica esta Sentenciadora, de la revisión de las actas y de los argumentos esbozados por ambas partes contendientes, que se encuentra demostrada la relación arrendaticia existente entre la sociedad mercantil INVERSIONES PERPECA, C.A. (arrendadora) y la sociedad mercantil CAFÉ CONTINENTAL, C.A. (CONCAFE) (arrendataria), lo cual se desprende del contrato autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 21 de noviembre de 2012, bajo el No. 41, Tomo 347, en lo que respecta a la firma de la arrendataria, y, luego, autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, estado Zulia, en fecha 27 de noviembre de 2012, bajo el No. 15, Tomo 135, en lo que respecta a la firma del arrendador. Siendo así, resulta menester transcribir determinadas cláusulas del precitado contrato, relativas al thema decidendum, y, en ese sentido, se estableció:

   “Entre, la sociedad mercantil INVERSIONES PERPECA C.A. (…) quien en lo sucesivo y para los efectos de este contrato se denominará “LA ARRENDADORA”, por una parte, y por la otra, la sociedad mercantil CAFÉ CONTINENTAL C.A. (CONCAFÉ) (…) y quien a los efectos de este contrato se denominará “LA ARRENDATARIA”, se ha convenido en celebrar el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que se regirá por las siguientes cláusulas: PRIMERA: OBJETO.- LA ARRENDADORA” da en arrendamiento a “LA ARRENDATARIA”, una Oficina la cual fue construida a mis propias y solas expensas constituida por la parcela de terreno donde está construida distinguida con el Nº 6, Lote G del plano de parcelamiento de la Urbanización S.M., dicho inmueble está situado en la Avenida 25, antes Avenida El Paraíso, en jurisdicción de la parroquia Cacique M.d.M.M. del estado Zulia, el cual incluye inventario anexo que formará parte integrante del presente contrato (…).- TERCERA: DURACIÓN.- De manera expresa se establece y así lo acepta “LA ARRENDATARIA” que el plazo único de duración de este contrato es de un (01) año, el cual comenzará a contarse desde el día Veintidós (22) de noviembre del año 2.012 hasta el día Veintidós (22) de noviembre del año 2.013, ambos fechas inclusive.- Es convenio entre las partes que en caso que “LA ARRENDATARIA” decida comprar el inmueble en los primeros seis (6) meses del presente contrato se fija como precio de compraventa la cantidad de DOS MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.750.000,00) y en caso que decida comprar el inmueble en los próximos seis (6) meses y antes la finalización de este contrato, es decir, antes del veintidós (22) de noviembre del año 2.013 se fija como precio de compraventa la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.800.000,00).- En ambos casos si “LA ARRENDATARIA” decide comprar el inmueble en cualesquiera de los meses de vigencia de este contrato queda relevada del pago de los canon que falten por vencerse hasta el día de la firma del documento de compraventa por ante la oficina registral correspondiente.- Asimismo, se establece un plazo de notificación de sesenta (60) días antes del vencimiento del contrato para que “LA ARRENDATARIA” manifieste por escrito su deseo de no comprar el inmueble y sirva este plazo para permitir a “LA ARRENDADORA” mostrar el inmueble para futura venta; en este caso, “LA ARRENDADORA” queda en plena libertad de ofrecer el inmueble arrendado y en consecuencia, en mostrarlo y venderlos a terceras personas.- CUARTA: CANON.- El canon mensual de arrendamiento ha sido convenido entre las partes de la siguiente manera: 1) En la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00) para los primeros seis (6) meses del contrato (…) los cuales, por propuesta de “LA ARRENDATARIA” se pagarán íntegramente a “LA ARRENDADORA” al momento de la autenticación de este documento (…), es decir, la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00) y 2) en la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 18.000,00) para los próximos seis (6) meses del contrato (…) estos seis (6) canon deben pagarse consecutiva y mensualmente por “LA ARRENDATARIA” en forma adelantada el día 20 de cada mes.- Es convenio entre las partes que el canon mensual de arrendamiento del presente contrato, debe ser depositado por “LA ARRENDATARIA” en la cuenta corriente No. 01340073300731062072 del banco Banesco a nombre de Inversiones Perpeca C.A. (…).- QUINTA: INCUMPLIMIENTO.- “LA ARRENDATARIA” podrá dar por rescindido unilateralmente este Contrato: a) Por falta de pago de dos (2) o mas mensualidades consecutivas del canon pactado (…)”.

   En efecto, se observa que el objeto del contrato en cuestión versa sobre una oficina constituida por una parcela de terreno donde está construida, distinguida con el No. 6, lote G, del plano de parcelamiento de la urbanización S.M., situada en la avenida 25, antes avenida El Paraíso, en jurisdicción de la parroquia Cacique Mara, del municipio Maracaibo del estado Zulia, el cual incluye el mobiliario debidamente descrito en el contrato celebrado. Además, se constata que la duración del mismo fue de un (01) año contado desde el día 22 de noviembre de 2012 hasta el día 22 de noviembre de 2013 (el cual posee una prórroga legal de 6 meses). Y así se aprecia.

   Del mismo modo, se evidencia que el canon de arrendamiento mensual se acordó, para los primeros seis (6) meses, en la suma de quince mil bolívares (Bs.15.000,oo), los cuales, según se desprende del referido contrato, se pagaron íntegramente a la arrendadora al momento de la autenticación del documento sub iudice, así como también, se evidencia que el canon de arrendamiento mensual se acordó, para los próximos seis (6) meses, en la suma de dieciocho mil bolívares (Bs.18.000,oo), los cuales, según se desprende del mencionado contrato, debían pagarse consecutiva y mensualmente, por la arrendataria, en forma adelantada, el día 20 de cada mes, mediante depósito bancario, en la cuenta corriente N° 01340073300731062072, de la entidad financiera Banesco, a nombre de INVERSIONES PERPECA C.A. Y así se estima.

   Así, precisado como fuere lo ut supra, y tomando base en la soberanía que ostentan los Jueces de la República, para interpretar y calificar los contratos existentes en los juicios en los que están llamados a conocer, ciertamente, es menester destacar, contrario a lo esgrimido por la parte actora, que, en el aludido contrato de arrendamiento, se celebró una promesa bilateral de compraventa puesto que, de la lectura del mismo, se aprecia lo siguiente: “(…) Es convenio entre las partes que en caso que “LA ARRENDATARIA” decida comprar el inmueble en los primeros seis (6) meses del presente contrato se fija como precio de compraventa la cantidad de DOS MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.750.000,00) y en caso que decida comprar el inmueble en los próximos seis (6) meses y antes la finalización de este contrato, es decir, antes del veintidós (22) de noviembre del año 2.013 se fija como precio de compraventa la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.800.000,00) (…)”. (Negrillas y destacado de este Tribunal Superior); estipulación ésta de la que se colige que hubo un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometieron a celebrar un contrato futuro, es decir, el contrato de compraventa propiamente dicho. Y así se valora.

   Lo precedente se extrae, como es palmario, del hecho que, ambas partes contratantes, acordaron, como ya se transcribió, que, en caso de que la arrendataria decidiera comprar el inmueble en los primeros seis (6) meses del contrato, se fijaba, como precio de compraventa, la cantidad de dos millones setecientos cincuenta mil bolívares (Bs.2.750.000,oo), y, asimismo, en caso de que la arrendataria decidiera comprar el inmueble en los próximos seis (6) meses y antes la finalización del contrato, se fijaba, como precio de compraventa, la cantidad de dos millones ochocientos mil bolívares (Bs.2.800.000,oo). Por lo tanto, las precitadas estipulaciones conllevan, a esta Juzgadora, a establecer, irremediablemente, que, definitivamente, se celebró, además de un contrato de arrendamiento, un contrato de promesa bilateral de compraventa. En otras palabras, al concederle, la arrendadora, la posibilidad o el derecho, a la arrendataria, de adquirir o comprar el inmueble, en los términos antes indicados, se considera que la singularizada arrendadora se comprometió a venderle a la arrendataria el inmueble, y, al mismo tiempo, al decidir, la arrendataria, adquirir o comprarle, a la arrendadora, el inmueble, en los términos antes indicados, se considera que la precitada arrendataria se comprometió a comprarle la arrendadora el inmueble. Y así se declara.

   Igualmente, debe resaltarse que la convención suscrita por las partes contendientes, lo cual incluye el contrato de arrendamiento y el contrato de promesa bilateral de compraventa, posee un lapso de duración de un (01) año, esto es, desde el día 22 de noviembre de de 2012 hasta el día 22 de noviembre de 2013, lo cual se concluye, ya que, de la cláusula tercera del contrato, se lee lo siguiente: “(…) De manera expresa se establece y así lo acepta “LA ARRENDATARIA” que el plazo único de duración de este contrato es de un (01) año, el cual comenzará a contarse desde el día Veintidós (22) de noviembre del año 2.012 hasta el día Veintidós (22) de noviembre del año 2.013, ambos fechas inclusive (…)”. Y así se establece.

   De manera que la relación arrendaticia, la cual versa sobre un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, inició el día 22 de noviembre de 2012 y venció el día 22 de noviembre de 2013, comenzando a transcurrir, a partir de dicho momento, el periodo de seis (6) meses correspondiente a la prórroga legal, lo cual feneció el día 22 de mayo de 2014. Ahora bien, en lo atinente al contrato de promesa bilateral de compraventa, éste, igualmente, inició el día 22 de noviembre de 2012 y venció el día 22 de noviembre de 2013, por ende, se entiende que, dentro de ese lapso, debía llevarse a cabo, es decir, celebrar o protocolizar, el contrato de compraventa, lo cual no se realizó, ya que, de la revisión de las actas procesales, no se observa elemento de convicción alguno que demuestre el otorgamiento de dicho contrato de compraventa por ante la oficina de registro público correspondiente. Y así se considera.

   No obstante, y en contraposición a lo esgrimido por la parte actora, por cuanto la interpretación efectuada por dicha parte sobre el plazo de notificación de sesenta (60) días, antes del vencimiento del contrato, para que la arrendataria manifieste por escrito su deseo de no comprar el inmueble y sirviera este plazo para permitir a la arrendadora mostrar el inmueble para futura venta, es altamente errada, puesto que es evidente que dicho plazo tuvo como propósito que la arrendataria manifestara su deseo de no comprar el inmueble y que la arrendadora pudiera mostrar el inmueble para futura venta; se considera que la manifestación de voluntad de la arrendataria, de comprar el inmueble, se hizo en tiempo oportuno, ya que se realizó dentro del año de vigencia del contrato, empero, se aprecia que ello no fue suficiente, puesto que, constituyendo, la obligación de pagar el precio, la obligación fundamental del comprador, la sociedad de comercio CAFÉ CONTINENTAL, C.A. (CONCAFE), dentro del lapso ese año, debió pagar el precio acordado, el cual arribaba a la cantidad de dos millones ochocientos mil bolívares (Bs. 2.800.000,oo), por cuanto la decisión de comprar el inmueble se tomó y fue manifestada en el segundo semestre del referido año, pago éste que no se efectuó. Y así se estima.

   De esta forma, de la revisión de las actas procesales, se obtiene que no se aportó ni incorporó medio de prueba alguno tendente a demostrar dicho pago, menos aún se observa que la parte accionada acudiera a un órgano jurisdiccional de municipio ordinario y ejecutor de medidas, a instaurar un procedimiento de oferta real de pago y depósito, a los fines de pagar y consignar, a favor de su acreedora, es decir, de la sociedad mercantil INVERSIONES PERPECA C.A., la cantidad de dinero adeudada por concepto del precio de la venta del inmueble, con lo cual hubiere quedado liberada de su obligación y hubiese acreditado de esta forma el cumplimiento de su principal obligación que es la de pagar el precio. Y así se aprecia.

   Por lo tanto, al no haber cumplido, la sociedad de comercio CAFÉ CONTINENTAL, C.A. (CONCAFE), dentro del lapso de vigencia del contrato, con su obligación de pagar el precio, dicha sociedad de comercio perdió su derecho de comprar el inmueble y asimismo de convertirse en propietaria del mismo. Además, con su conducta, a su vez, liberó, a la sociedad mercantil INVERSIONES PERPECA C.A., de venderle el referido inmueble. En consecuencia, expirado como fue el lapso de vigencia de la promesa bilateral de compraventa, sin que la arrendataria cumpliera con su obligación de pagar el precio acordado, las cláusulas relativas al contrato de promesa bilateral de compraventa sub litis, estipuladas en el contrato de arrendamiento celebrado, carecen de toda su eficacia jurídica, conservando, por su parte, toda su eficacia jurídica dicho contrato de arrendamiento, respecto de lo cual debe adicionarse que las consideraciones relativas a la oferta postulada por la arrendadora y a la aceptación postulada por la arrendataria no poseen asidero alguno frente a los supuestos fácticos previamente individualizados. Y así se declara.

   En refuerzo de arriba expuesto, al no haberse protocolizado la compraventa definitiva, dentro lapso de duración del contrato suscrito, como ya se precisó, se estima que, en el presente caso, no operaron las estipulaciones según las cuales, en caso de que la arrendataria decidiera comprar el inmueble, en cualesquiera de los meses de vigencia del contrato, dicha arrendataria quedaba relevada del pago de los cánones de arrendamiento que faltaren por vencerse hasta el día de la firma del documento de compraventa, razón por la cual la sociedad de comercio CAFÉ CONTINENTAL, C.A. (CONCAFÉ) no quedó relevada del pago de los cánones de arrendamiento que se siguieran generando, por el contrario, aún permanecía sobre ella la obligación de pagarlos; circunstancia ésta que, igualmente, debía, como en efecto se ha hecho, dilucidarse en esta sentencia puesto que ello no constituye un hecho nuevo como lo aduce la parte accionada. Y así se establece.

   De allí que, del examen de los alegatos aducidos por las partes contendientes, así como también, de la revisión de los medios de prueba aportados, se constata que la arrendataria pagó todos y cada uno de los cánones de arrendamiento correspondientes al año de vigencia del contrato celebrado, es decir, desde el día 22 de noviembre de 2012 hasta el día 22 de noviembre de 2013, no obstante, no ha pagado los meses correspondientes al periodo de la prórroga legal, que son seis (6) meses, prórroga legal ésta que culminó el día 22 de mayo de 2014, siendo, los meses correspondientes a la aludida prórroga legal, los siguientes: 1) diciembre de 2013, 2) enero de 2014, 3) febrero de 2014, 4) marzo de 2014, 5) abril de 2014 y 6) mayo de 2014, ello, a razón de dieciocho mil bolívares (Bs. 18.000,oo) cada uno. Y así se aprecia.

   En conclusión, vista la falta de pago de los cánones de arrendamiento antes descritos, se declara procedente la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 21 de noviembre de 2012, bajo el No. 41, Tomo 347, en lo que respecta a la firma de la arrendataria, y, luego, autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, estado Zulia, en fecha 27 de noviembre de 2012, bajo el No. 15, Tomo 135, en lo que respecta a la firma del arrendador, es decir, evidenciado el incumplimiento contractual de la sociedad mercantil accionada, considera acertado en derecho este Juzgado Superior declarar la resolución del mencionado contrato. Y así se estima.

   Igualmente, se declara procedente el pago de los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos, que corresponden al periodo de la prórroga legal, los cuales son: 1) diciembre de 2013, 2) enero de 2014, 3) febrero de 2014, 4) marzo de 2014, 5) abril de 2014 y 6) mayo de 2014, ello, a razón de dieciocho mil bolívares (Bs. 18.000, oo) cada uno. De allí que lo anterior totalice la cantidad de ciento ocho mil bolívares (Bs. 108.000, oo). Y así se declara.

   En derivación, se ordena, a la sociedad mercantil CAFÉ CONTINENTAL, C.A. (CONCAFÉ), hacer entrega inmediata de la oficina constituida por una parcela de terreno donde está construida, distinguida con el No. 6, lote G, del plano de parcelamiento de la urbanización S.M., situada en la avenida 25, antes avenida El Paraíso, en jurisdicción de la parroquia Cacique Mara, del municipio Maracaibo del estado Zulia, cuyas especificaciones se encuentran plasmadas en el contrato de arrendamiento resuelto, con la consecuente desocupación del inmueble, libre de objetos, personas, en las mismas condiciones en que lo recibió y solvente de sus servicios públicos. Y así se establece.

   En lo que respecta a los intereses moratorios de los cánones adeudados, solicitados por la parte demandante, se declara procedente el pago de los referidos intereses moratorios, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual reza de la siguiente manera: “Los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, no podrán ser superiores a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela”. De allí que se ordene la realización de una experticia complementaria del fallo, de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de la determinación del monto a pagar, por concepto de intereses moratorios de los cánones adeudados, para lo cual debe tomarse en cuenta la tasa prevista en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se considera.

   Respecto al pago del Impuesto al Valor Agregado (IVA), solicitado por la parte actora, se declara improcedente, por cuanto, en el contrato de arrendamiento celebrado, no se estipuló pago alguno por concepto de Impuesto al Valor Agregado (IVA), por lo que, siendo el contrato Ley entre las partes, mal puede condenarse al pago de un concepto no convenido expresamente en dicho contrato. Y así se declara.

   Con respecto a la indexación solicitada por la parte actora, sobre los cánones de arrendamiento reclamados, se considera que, versando, el juicio in comento, sobre una demanda de resolución de contrato de arrendamiento, donde la causa petendi esta determinada por el incumplimiento contractual de la arrendataria, el efecto principal, de la antedicha demanda, está dirigido a que el vinculo contractual existente se disuelva, quedando, en el caso concreto, como indemnización, a favor de la arrendadora, los cánones insolutos o vencidos, por lo tanto, mal puede ordenarse una corrección monetaria en el caso en concreto, y, por tal, se declara improcedente la indexación solicitada. Y así se estima.

   De este modo, vista la procedencia de la pretensión de resolución de contrato sub examine, del pago de los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos y del pago de los intereses moratorios de los cánones adeudados, y, dada la improcedencia de la indexación y del pago del Impuesto al Valor Agregado (IVA), este órgano jurisdiccional ad-quem debe declarar parcialmente con lugar la demanda instaurada por cuanto no se le concedió todo lo pedido a la parte accionante. Y así se aprecia.

   Finalmente, tomando base en los fundamentos de hecho y derecho antes explanados, así como también, en los criterios doctrinales y jurisprudenciales aplicados al caso sub facti especie, aunado al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del presente caso, conforme a lo cual se declaró parcialmente con lugar de la demanda, se origina la consecuencia forzosa de REVOCAR la sentencia definitiva, de fecha 17 de diciembre de 2014, dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y, asimismo, es determinante, para esta Sentenciadora de Alzada, declarar PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la sociedad mercantil demandante-recurrente, y, así, se plasmará en forma expresa, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

   DISPOSITIVO

   Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue la sociedad de comercio INVERSIONES PERPECA C.A., contra la sociedad de comercio CAFÉ CONTINENTAL C.A. (CONCAFE), declara:

PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación propuesto por el abogado J.F.V.C., en su carácter de apoderado judicial de la sociedad de comercio INVERSIONES PERPECA C.A., contra sentencia definitiva, de fecha 17 de diciembre de 2014, dictada por el JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SE REVOCA la singularizada sentencia definitiva, de fecha 17 de diciembre de 2014, dictada por el JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en consecuencia,

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES PERPECA C.A. contra la sociedad mercantil CAFÉ CONTINENTAL C.A. (CONCAFE).

RESUELTO el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 21 de noviembre de 2012, bajo el No. 41, Tomo 347, en lo que respecta a la firma de la arrendataria, y, posteriormente, autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, estado Zulia, bajo el No. 15, Tomo 135, en lo que respecta a la firma de la arrendadora.

SE CONDENA, a la sociedad mercantil CAFÉ CONTINENTAL C.A. (CONCAFE), a entregar, inmediatamente, a la sociedad mercantil INVERSIONES PERPECA C.A., la oficina constituida por una parcela de terreno donde está construida, distinguida con el No. 6, lote G, del plano de parcelamiento de la urbanización S.M., situada en la avenida 25, antes avenida El Paraíso, en jurisdicción de la parroquia Cacique Mara, del municipio Maracaibo del estado Zulia, cuyas especificaciones se encuentran plasmadas en el contrato de arrendamiento resuelto, ello, con la consecuente desocupación del inmueble, libre de objetos, personas, en las mismas condiciones en que lo recibió y solvente de sus servicios públicos.

SE CONDENA, a la sociedad mercantil CAFÉ CONTINENTAL C.A. (CONCAFE), al pago, de los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos demandados, a la sociedad mercantil INVERSIONES PERPECA C.A., lo cual arriba a la cantidad de CIENTO OCHO MIL BOLÍVARES (Bs.108.000,oo), por concepto de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2013, enero de 2014, febrero de 2014, marzo de 2014, abril de 2014 y mayo de 2014, así como también, al pago de sus respectivos intereses moratorios, calculados a tenor de lo dispuesto en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y, además, al pago del Impuesto al Valor Agregado (IVA).

SE ORDENA realizar una experticia complementaria del fallo a los fines de determinar el monto a pagar por concepto de intereses moratorios de los cánones adeudados, para lo cual debe tomarse en cuenta la tasa prevista en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como también, a los fines de determinar el monto a pagar por concepto de Impuesto al Valor Agregado (IVA).

IMPROCEDENTE la indexación judicial y el pago del Impuesto al Valor Agregado (IVA), solicitados por la parte actora, en el libelo de la demanda, de conformidad con lo establecido en la parte motiva del presente fallo.

No hay condenatoria en costas dada la naturaleza de la presente decisión.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.

A los fines previstos por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, siete (07) de mayo de dos mil quince (2015). Años: 205° de la Independencia 156° de

la Federación.

LA JUEZA SUPERIOR,

DRA. GLORIMAR SOTO ROMERO

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

ABOG. L.R.A.

En la misma fecha, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.) horas de despacho, se publicó el presente fallo, bajo el Nº S2-054-15, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

ABOG. L.R.A.

GSR/lra/s5