Decisión nº 151-2014 de Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco. de Zulia, de 17 de Diciembre de 2014

Fecha de Resolución17 de Diciembre de 2014
EmisorTribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco.
Número de Expediente3908-14
PonenteFernando Atencio Barboza
ProcedimientoResolucion De Contrato De Arrendamiento

REPÚBLICA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

TRIBUNAL PRIMERO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Exp. 3908-14

Demandante: INVERSIONES PERPECA C.A.

Demandado: CAFÉ CONTINENTAL C.A. (CONCAFE)

Motivo: Resolución de Contrato de Arrendamiento.

Se inicia el presente p.d.R.d.C.d.A., mediante formal demanda interpuesta por la Sociedad Mercantil INVERSIONES PERPECA C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 14 de julio de 2004, bajo el No. 1, Tomo 36-A, de este domicilio, representada por la ciudadana P.C.P.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 12.305.022, actuando con el carácter de Presidenta y asistida por el profesional del derecho J.F.V.C., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 47.886, en contra de la Sociedad Mercantil CAFÉ CONTINENTAL C.A., (CONCAFE), inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 5 de febrero de 1981, bajo el No. 31, Tomo 1-A, representada por su Presidente J.I.P.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 2.627.952, domiciliado en la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira. Se estima la demanda en la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 130.000, oo), equivalentes a 1023,62, Unidades Tributarias, y admitida cuanto ha lugar en derecho por auto de fecha 12 de marzo de 2014, ordenándose el emplazamiento de la parte accionada.

I

ANTECEDENTES

Alegatos de la Parte Demandante

Alega la representante de la parte demandante en su escrito Libelar, que su representada celebró contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil CAFÉ CONTINENTAL C.A., (CONCAFE), mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 21 de noviembre de 2012, quedando anotado bajo el No. 41, Tomo 347, de los libros respectivos, en lo que respecta a la firma de la arrendataria; y luego en fecha 27 de noviembre de 2012, se autentico ante la Notaria Publica Octava de Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 15, Tomo 135, la firma de la representante legal de la arrendadora. Señala igualmente que, el referido contrato fue celebrado sobre un inmueble formado por una oficina distinguida con el No. 6, construida sobre una parcela de terreno identificada con el Nº 6, Lote G, del Plano de Parcelamiento de la Urbanización S.M., situada en la Avenida 25, antes Avenida El Paraíso, en Jurisdicción de la Parroquia Cacique Mara, del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Así mismo, se refiere en el Llibelo que conforme al contrato arrendaticio el inmueble dispone de mobiliario integrado por tres (3) aires acondicionados cuyas características se señalan en la Cláusula Décima Octava, cuyo original se acompaña al escrito Libelar constante de siete (07) folios útiles, cursante del folio 80 al 86 del Expediente Principal.

Continúa alegando la parte accionante, que una vez iniciada la relación arrendaticia, se le concedió a la arrendataria la posibilidad de adquirir el inmueble en los términos y condiciones pactadas, cuya notificación debía efectuar con sesenta (60) días antes del vencimiento del contrato, la cual fue realizada en fecha 29 de octubre de 2013, participación que fue recibida por la arrendadora el 1 de noviembre de 2013. A este respecto se agrega también que la mencionada notificación fue realizada fuera del lapso de sesenta (60) días acordado contractualmente, para el ejercicio de ese derecho.

Igualmente se agrega en el escrito libelar que en respuesta al llamado “extemporáneo interés”, procedió la arrendadora en fecha 11 de noviembre de 2013, antes del vencimiento del contrato, a notificar a la arrendataria su decisión de no renovar el contrato, ni tampoco venderle el inmueble objeto de la mencionada negociación, y que dicha notificación fue recibida por la arrendataria en fecha 19 de noviembre de 2013, motivo por el cual, se agrega que, se le concedió a la inquilina la Prorroga Legal de seis (6) meses, que concede la Ley especial, en virtud de la duración que tuvo el contrato, por un periodo de un (1) año. Para probar estos antecedentes se acompañan los ejemplares de los Diarios El Nacional y Panorama de fecha veintiuno (21) de noviembre de 2013, donde aparece publicada la anterior notificación. También se produjo junto al Libelo, como medio de prueba telegrama de fecha 22 de noviembre de 2013, remitido por la arrendataria, en el cual insiste en adquirir el inmueble arrendado.

Por otro lado, infiere la representación judicial de la parte accionante, que la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, establece que la duración del contrato sería por un plazo único de un (1) año, contado a partir del 22 de noviembre de 2012, hasta el 22 de noviembre de 2013, ambas fechas inclusive. De la anterior manifestación libelar, expone la parte actora que nace para la arrendataria el derecho de una Prorroga Legal de seis (6) meses, estableciéndose contractualmente un canon de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00) mensuales, para los seis (6) primeros meses del contrato y DIECIOCHO MIL BOLIVARES (Bs. 18.000,00), para los subsiguientes seis (6) meses, los cuales debían pagarse consecutiva y mensualmente en forma adelantada los días 20 de cada mes, en la Cuenta Corriente No. 01340073300731062072, del Banco Banesco a nombre de INVERSIONES PERPECA C.A., y así fueron pagados.

Indica la parte accionante, que la arrendataria cumplió con el pago de los cánones de arrendamiento durante la vigencia del contrato de arrendamiento por tiempo determinado, pero en lo que respecta al pago de los cánones de arrendamiento durante la Prorroga Legal, no ha cumplido. Por otro lado, agrega que conforme a la Cláusula Tercera del referido contrato, se estableció que si la arrendataria decidía comprar el inmueble, quedaba relevada de pagar los cánones de arrendamiento que se causaran hasta el día de la firma del documento de compra-venta definitivo, pero es el caso que la aludida venta no se produjo con vista a la extemporaneidad de la manifestación de la arrendataria, por lo cual la actora no se encuentra interesada en vender el inmueble de su propiedad, tomando en cuenta que conforme al contenido de la Cláusula Tercera solo se trataba de una posibilidad, sin que pudiera calificarse como un contrato de opción de compra venta.

Así mismo, señala la parte actora en su escrito Libelar, que la arrendataria se encuentra en un atraso evidente en el pago de los cánones de arrendamiento causados durante la Prorroga Legal, es decir, que adeuda las pensiones correspondientes a los meses de diciembre de 2013, hasta el día 22 de mayo de 2014; fecha de finalización de la Prorroga Legal, y los que se sigan venciendo, más los intereses moratorios legales causados y el Impuesto al Valor Agregado, ascendiendo los cánones de arrendamiento adeudados hasta la fecha de la introducción de la demanda a la cantidad de CINCUENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 54.000, oo), los intereses de mora que sigan generando sobre las pensiones vencidas y por vencerse, así como la indexación o corrección monetaria calculada sobre las pensiones de arrendamiento demandadas.

La parte actora indica que su representada tiene derecho a exigir la Resolución del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, por falta de pago de dos (2) o más mensualidades consecutivas, y a los fines de demostrar la insolvencia consigna los Estados de Cuenta debidamente certificados por la entidad Bancaria Banesco, desde el 22 de noviembre de 2012, hasta el momento de la presentación de la demanda.

Como fundamento de derecho, invoca lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 1167 del Código Civil.

PETITUM

La parte actora solicita al Órgano Jurisdiccional en su escrito Libelar:

  1. Se resuelva el contrato de Arrendamiento con la consecuente desocupación del inmueble, libre de objeto, de personas y en las mismas condiciones en que lo recibió.

  2. Se condene a la demandada al pago de los cánones adeudados y los que se sigan generando con sus correspondientes intereses moratorios e Impuesto al Valor Agregado por ese concepto y la indexación o corrección monetaria calculada sobre loa cánones de arrendamiento reclamados.

De los actos procesales desplegados durante el iter procesal se observa que, el día 17 de marzo de 2014, la ciudadana P.C.P.P., en su carácter de Presidenta de la Sociedad Mercantil INVERSIONES PERPECA C.A., parte accionante, confirió Poder Apud Acta a los abogados en ejercicio J.F.V.C., R.N.M. y N.N.M., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 47.886, 108.132 y 105.255, respectivamente y de este domicilio.

Iniciados los tramites y demás cargas procesales fijadas por la Ley a la parte actora, para la citación del Representante Legal de la empresa accionada, en fecha 2 de junio de 2014, el abogado en ejercicio R.M.A., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 77.721, y de este domicilio, irrumpe en el proceso con el carácter de Apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil CAFÉ CONTINENTAL C.A., (CONCAFE), para consignar el documento Poder de representación otorgado por la accionada ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 7 de mayo de 2012, anotado bajo el No. 43, Tomo 87, folios 169 al 171, a los abogados A.C.M., R.M.A. y VARINNA DELGADO BRICEÑO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 47.728, 77.721 y 114.715, respectivamente, para obrar en el presente juicio, y con tal carácter, se dio por citado, notificado y emplazado para todos los actos del proceso en nombre de su representada, renunciando por ultimo al término de la distancia otorgado por este Juzgado con arreglo a la ley.

Alegatos de la Parte Demandada.

En fecha 4 de junio de 2014, la Profesional del Derecho VARINNIA A.D., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 114.715, actuando en ese acto como Apoderada Judicial de la Sociedad Mercantil CAFÉ CONTINENTAL CA., (CONCAFE), dio contestación a la demanda en los siguientes términos:

Hechos Admitidos por la Parte Accionada:

• Admite como cierto que su representada CAFÉ CONTINENTAL CA., (CONCAFE), celebró contrato de arrendamiento con la parte actora, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 21 de noviembre de 2012, quedando anotado bajo el No. 41, Tomo 347, en lo que respecta a la firma de la arrendataria, y luego en fecha 27 de noviembre de 2012, se autentico ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 15, Tomo 135, la firma de la arrendadora.

• Que el contrato de arrendamiento versa sobre un inmueble formado por una oficina distinguida con el No. 6, construida sobre una parcela de terreno identificada con el Nº 6, Lote G, del Plano de Parcelamiento de la Urbanización S.M., situada en la Avenida 25, antes Avenida El Paraíso, en Jurisdicción de la Parroquia Cacique Mara, del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, que dispone de mobiliario integrado por 3 aires acondicionados identificados en la Cláusula Décima Octava de la convención.

• Que en el mencionado contrato, le fue concedido a la arrendataria el derecho de adquirir el inmueble en los términos y condiciones pactadas.

• Que su representada CAFÉ CONTINENTAL CA., (CONCAFE), en fecha 29 de octubre de 2013, manifestó su disposición de adquirir el inmueble arrendado, notificación que fue recibida por esta fecha 1 de noviembre de 2013.

• Que la manifestación de voluntad por parte de nuestra representada de adquirir el inmueble arrendado fue ratificada en fecha 22 de noviembre de 2013, mediante telegrama recibido por la arrendadora.

Hechos Negados por la Parte Accionada

La parte accionada luego de admitir como cierto los hechos relacionados precedentemente, procede a negar, rechazar y contradecir parcialmente alguno de los hechos, así como el derecho invocado en el Libelo de la demanda, particularmente los aducidos con relación “…a la posibilidad de adquirir el inmueble en los términos y condiciones pactadas dependiendo del tiempo en el cual se ofertara, y cuya notificación debía efectuar con sesenta (60) días antes del vencimiento del contrato, dependiendo de tal posibilidad igualmente de la disposición de mi representada de mantener la oferta de venta…”, (cita tomada de la contestación rendida por la accionada).

Para contradecir lo afirmado por la actora en su demanda con respecto a las condiciones fijadas en el contrato de arrendamiento, para la adquisición del inmueble, se afirma en la contestación que se pretende colocar a la accionada en un estado de incumplimiento contractual, como se puede colegir de una lectura del Libelo. En este sentido, se agrega que la parte actora hizo una interpretación completamente errada y contraria a derecho que trastoca los términos claros y precisos mediante los cuales las partes establecieron de común acuerdo, un pacto para la compra del inmueble objeto de arrendamiento, bajo la modalidad de una promesa unilateral de venta, motivo por el cual entiende la parte demandada que, los hechos contenidos en la demanda no se expresaron conforme a la verdad y producto del acuerdo de los contratantes, que sirvieron de apoyo a la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento y el cobro de pensiones arrendaticias, y concluye que la relación primitiva de arrendamiento resulto sustituida por una relación de compra-venta que se configuro al haberse ejercido la opción por parte de la arrendataria.

Indica la representación judicial de la parte demandada, que las pretensiones de resolución de contrato de arrendamiento y cobro de pensiones de arrendamiento, por parte de la actora, es simplemente artificiosa y maliciosa, con el propósito de sustraerse de los efectos de la negociación de compra-venta del inmueble arrendado, la cual quedó perfeccionada en forma definitiva entre las partes, desde el momento que su representada CAFÉ CONTINENTAL CA., (CONCAFE), manifestó su voluntad expresa de adquirir el inmueble, antes del vencimiento del contrato de arredramiento, como contractualmente se convino.

Continúa manifestado la representación judicial de la parte demandada, que la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento establece que, el plazo único de la duración del contrato es de un (1) año, el cual comenzaría a contarse desde el día 22 de noviembre de 2012, hasta el día 22 de noviembre de 2013, ambas fechas inclusive. De igual forma, se estableció que en caso de que la arrendataria decidiera comprar el inmueble los primeros seis (6) meses, se fijó como precio de compra-venta la cantidad de DOS MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 2.750.000,00), y en caso que decida comprar el inmueble en los próximos seis (6) meses y antes la finalización del contrato, es decir, con antelación al 22 de noviembre de 2013, se fijó la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 2.800.000,00). Por ultimo se agrega en cuanto a las condiciones pactadas que, en ambos casos, si la arrendataria decide comprar el inmueble en cualquiera de los meses de vigencia del contrato queda relevada del pago de los cánones; para lo cual se estableció un plazo de sesenta (60) días antes del vencimiento del contrato para que la arrendataria manifestara por escrito su deseo de no comprar el inmueble.

Manifiesta la accionada, que la adquisición del inmueble por parte de la arrendataria no es una mera posibilidad como pretende hacerlo valer la parte actora, por el contrario es una atribución de la arrendataria de ejercer un derecho puro y simple de opción de compra, el cual una vez ejercido por esta y hecho del conocimiento de la arrendadora- propietaria, se materializaría la aceptación del destinatario de la oferta.

Por ultimo se precisa que, la reconvención hecha valer por la parte accionada en el acto de contestación a la demanda, fue declarada inadmisible en virtud que la naturaleza de la acción reconvencional planteada, con el p.d.R.d.C.d.A. iniciado ante este Tribunal, son incompatible, al tratarse de procedimientos distintos, y así fue expresado por este Órgano Jurisdiccional a través de auto de fecha 5 de mayo de 2014.

II

FASE PROBATORIA

Pruebas Promovidas por la Parte Demandante:

  1. - Promueve y ratifica el merito de las pruebas documentales consignada con el Libelo de la demanda.

  2. - Promueve prueba de informe de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, requiriendo información a la Superintendencia de las Instituciones Bancarias, a los diarios El Nacional y Panorama; y al Despacho Jurídico Contable Romero & Valbuena Asociados, en los términos indicados en la referida promoción.

    Pruebas Promovidas por la Parte Demandada:

  3. -Invocan el mérito favorable de las actas procesales.

  4. - Invoca el Principio de la Comunidad de la prueba.

  5. -Invocan y promueven como Prueba Documental, copia certificada del documento de propiedad del inmueble objeto del litigio.

    III

    MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

    Para la decisión de esta causa, se deja establecido que las empresas litigantes admiten como un hecho cierto dentro del proceso, la existencia del vinculo arrendaticio al que se contrae el contrato fundamental de la demanda, celebrado por las partes y cursante a los folios ochenta (80) al ochenta y seis (86), del expediente, sobre un inmueble constituido por una oficina distinguida con el No. 6, construida sobre una parcela de terreno identificada con el Nº 6, Lote G, del Plano de Parcelamiento de la Urbanización S.M., situada en la Avenida 25, antes Avenida El Paraíso, en Jurisdicción de la Parroquia Cacique Mara, del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, que dispone de mobiliario integrado por 3 aires acondicionados identificados en la Cláusula Décima Octava de la convención.

    De otro lado se deja igualmente establecido que, sobre el inmueble arrendado y cuya propiedad se le atribuye a la parte accionante, conforme a documento incorporado en la fase probatoria por la parte demandada, inscrito en el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 29 de Julio de 2004, bajo el Nº 22, Tomo 7, Protocolo I, en la Cláusula Tercera de la mencionada convención arrendaticia, las partes convinieron en celebrar un contrato de Opción de Compra-Venta sobre el identificado inmueble, bajo las condiciones, modalidades y demás estipulaciones que serán a.d.s.p. este Órgano Jurisdiccional, tomando en cuenta que, de su interpretación y aplicación, han surgido posturas opuestas entre las partes procesales del presente juicio, bajo el entendido de la parte accionante, de que el contrato finalizo sin que la arrendataria antes de los sesenta (60) días, del termino de duración convenido en la Cláusula Tercera, manifestara su deseo de adquirir el inmueble dado en calidad de arrendamiento. Además, entiende y sostiene que la demandada CAFÉ CONTINENTAL CA., (CONCAFE), dejó de pagar las mensualidades arrendaticias montantes a la suma de DIECIOCHO MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 18.000, oo), cada una de ellas, tomando en cuenta que al no haberse aceptado la oferta de venta del inmueble y una vez vencido el termino de duración del contrato de arrendamiento, se inicio la Prorroga Legal de seis (6) meses, conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para el momento de la celebración del contrato arrendaticio y de la interposición del escrito Libelar, razón por la cual, solicita la Resolución del Contrato de Arrendamiento, con la consecuente entrega del inmueble arrendado.

    Por su parte, el sujeto pasivo de la relación procesal, no solo admite la convención arrendaticia y la existencia del contrato de opción de compra-venta, sino que aduce o alega hechos nuevos contrarios a los narrados en el Libelo, en lo que respecta a la interpretación de la Cláusula Tercera, en el sentido que, las partes contratantes celebraron una opción de compra-venta sobre el inmueble arrendado, en la cual se estableció que su representada CAFÉ CONTINENTAL CA., (CONCAFE), debía manifestar su deseo de adquirir el inmueble dado en calidad de arrendamiento antes de la finalización de la vigencia del contrato, es decir, antes del 22 de noviembre de 2013; y para el caso, de que decidiera no adquirir el inmueble debía notificarlo a la arrendadora sesenta (60) días antes del vencimiento del referido contrato. Como consecuencia de lo anterior, manifiesta igualmente la parte accionada, que no se encuentra en estado de insolvencia en lo que respecta a las supuestas mensualidades arrendaticias generadas durante la negada e inexistente Prorroga Legal, pues, conforme a la referida Cláusula Tercera, al haber manifestado su deseo de adquirir el inmueble arrendado en tiempo oportuno, la empresa CAFÉ CONTINENTAL C.A., (CONCAFE), quedó relevada de la obligación de pagar los cánones de arrendamientos que faltaran por vencerse hasta el día de la protocolización del documento de compra-venta del mencionado inmueble, razón por la cual, la relación arrendaticia quedo extinguida, y en ese sentido, niega el derecho reclamado por la empresa accionante, solicitando del Juez desestime la pretensión de Resolución de Contrato hecha valer en este juicio.

    Así las cosas, el Operador de Justicia de un minucioso examen de las actitudes asumidas por los litigantes, en los términos expuestos, encuentra la necesidad de transcribir íntegramente el contenido de la Cláusula Tercera del mencionado contrato, de la cual han surgido las posturas antagónicas que mantienen los sujetos procesales, y en ese sentido a la letra reza:

    “TERCERA: DURACION.- De manera expresa se establece y así lo acepta “LA ARRENDATARIA” que el plazo único de duración de este contrato es de un (1) año, el cual comenzará a contarse el día Veintidós (22) de noviembre del año 2012, hasta el día Veintidós (22) de noviembre del año 2013, ambos inclusive. Es convenio entre las partes que en caso que “LA ARRENDATARIA” decida comprar el inmueble en los primeros seis (6) meses del presente contrato se fija como precio de compraventa la cantidad de DOS MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 2.750.000,oo) y en caso que decida comprar el inmueble en los próximos seis (6) meses y antes de la finalización de este contrato, es decir, antes del Veintidós (22) de noviembre del 2013 se fija como precio de compraventa la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.800.000, oo). En ambos casos si “LA ARRENDATARIA” decide comprar el inmueble en cualesquiera de los meses de vigencia de este contrato queda relevada del pago de los canon que falten por vencerse hasta el día de la firma del documento de compraventa por ante la oficina registral correspondiente.- Asimismo, se establece un plazo de notificación de sesenta (60) días, antes del vencimiento del contrato para que “LA ARRENDATARIA” manifieste por escrito su deseo de no comprar y sirva este plazo para permitir a “LA ARRENDADORA” mostrar el inmueble para futura venta; en este caso, “LA ARRENDADORA” queda en plena libertad de ofrecer el inmueble arrendado y en consecuencia, en mostrarlo y venderlos a terceras personas.-”

    Ahora bien, del material probatorio cursante en autos, riela al folio ochenta y ocho (88) del expediente, original de comunicación de fecha 29 de octubre de 2013, suscrita por el ciudadano J.I.P.G., en su condición de Presidente de la Junta Directiva de la Sociedad Mercantil CAFÉ CONTINENTAL C.A., (CONCAFE), dirigida a la demandante Sociedad Mercantil INVERSIONES PERPECA C.A., a través de la cual, le manifestó su decisión de adquirir el inmueble ubicado en la Urbanización S.M., Avenida 25, antes Avenida El Paraíso, en Jurisdicción de la Parroquia Cacique M.d.M.M.d.E.Z., y que conforme a lo establecido en la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, la cual contempla que para el caso que decida comprar el inmueble en los seis (6) meses antes de la finalización del contrato (22/11/2013), seria por la suma de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.800.000, oo), y le pide iniciar los tramites necesarios para la compra-venta del inmueble. En este mismo orden de ideas, riela al folio noventa y dos (92) del expediente, telegrama suscrito por el ciudadano J.I.P.G., en su condición de Presidente de la Junta Directiva de la Sociedad Mercantil CAFÉ CONTINENTAL C.A., (CONCAFE), con las mismas manifestaciones descritas en la misiva antes referida.

    De los instrumentos analizados precisa el Juzgador que, los medio de prueba a los que se hacen referencia, lo hizo valer la parte accionante junto a su escrito de demanda, y además, contiene la nota de recibo de CONCAFE, de fecha 1 de noviembre de 2013.

    De igual manera, corre al folio ochenta y nueve (89) del expediente, original de una segunda comunicación, pero en este caso, suscrita por la Presidente de INVERSIONES PERPECA C.A., y dirigida a la accionada CAFÉ CONTINENTAL C.A., (CONCAFE), a través de la cual le informa a la arrendataria, que no tiene interés en celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, ni venderle el inmueble arrendado, con lo cual le notifica igualmente que con arreglo a lo establecido en el articulo 38 Literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el contrato se prorrogará por un lapso de seis (6) meses como Prorroga Legal, y que una vez finalizada, esto es, el día 22 de mayo de 2014, deberá entregar el inmueble en los términos convenidos. El contenido de esta comunicación, aparece publicado en los Diarios Panorama y El Universal, ambos de fecha 21 de noviembre de 2013.

    Ahora bien, de un examen concatenado de los instrumentos privados referidos, pasa el sentenciador a determinar si, en el caso objeto de análisis, se dieron los elementos esenciales para la existencia y validez del contrato, esto es, el consentimiento, que por aplicación del artículo 1161 del Código Civil, contempla que:

    En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por el perfeccionamiento legítimamente manifestado…

    En este sentido, conforme a la doctrina existen diferentes teorías latinoamericanas para determinar el momento y lugar de perfección del contrato, sin embargo, dentro de esta labor juzgadora se hará referencia a la postura asumida por la legislación venezolana, para determinar si en el caso de autos se perfecciono el contrato de compra-venta, como lo alega la accionada en su contestación a la demanda. A este respecto, en la obra El Contrato Electrónico como Fuente de Obligaciones, en homenaje al Dr. A.A.M., volumen 2, Marilianna R.C., editado por F.P.A., 2004; paginas 401 y 402, afirma que:

    …En materia de perfección del contrato, la mayoría de los ordenamientos jurídicos latinoamericanos y europeos adoptan la teoría del conocimiento en combinación con la teoría de la recepción; como ejemplo de ello citamos el articulo 1.137 del Código Civil venezolano que establece que el contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte, presumiéndose ésta conocida desde el instante en que llega a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin culpa, en la imposibilidad de conocerla …

    .

    Tomando en cuenta lo dicho por la doctrina, resulta importante destacar que, el artículo 1137 del Código Civil, dispone que:

    El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte.

    La aceptación debe ser recibida por el autor de la oferta en el plazo fijado por ésta o en el plazo normal exigido por la naturaleza del negocio.

    El autor de la oferta puede tener por valida la aceptación tardía y considerar el contrato como perfecto siempre que él lo haga saber inmediatamente a la otra parte.

    El autor de la oferta puede revocarla mientras la aceptación no haya llegado a su conocimiento. La aceptación puede ser revocada entre tanto que ella no haya llegado a conocimiento del autor de la oferta.

    Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto plazo o si esta obligación resulta de la naturaleza del negocio, la revocación antes de la expiración del plazo no es obstáculo para la formación del contrato.

    La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que este pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.

    Una aceptación que modifica la oferta, tendrá únicamente el valor de una nueva oferta.

    (Subrayado del Tribunal).

    La disposición civil transcrita en las líneas precedentes, contempla de manera expresa, cuales son las condiciones exigidas por nuestro legislador para que se configure la existencia de un contrato, una vez que ha sido aceptado por quien debe aceptar la oferta producto de un acuerdo unánime destinado a producir efectos jurídicos para construir, regular o disolver entre las partes una determinada relación jurídica patrimonial. Siendo así, en el caso de autos, no hay duda para el sentenciador que la empresa CAFÉ CONTINENTAL C.A., (CONCAFE), prestó su consentimiento para adquirir el inmueble litigioso al aceptar en tiempo hábil la venta de dicho inmueble, tomando en cuenta que la comunicación de fecha 29 de octubre de 2013, fue recibida por la parte accionante INVERSIONES PERPECA C.A., el día 1 de noviembre de 2013, como expresamente quedó admitido en el escrito Libelar, y en consecuencia, en ese momento, ceso la relación arrendaticia al haberse formado el contrato de compra-venta, por haber tenido como autor de la oferta conocimiento de la aceptación de la misma, en estricto acatamiento al contrato de compra-venta, producto del consentimiento tanto del vendedor como del comprador de llevar a cabo el negocio jurídico pactado en el propio documento contentivo de la relación arrendaticia, como lo refiere la Cláusula Tercera del mismo.

    En este mismo orden de ideas, de acuerdo a lo transcrito, es preciso puntualizar que a los efectos de la formación del contrato, específicamente de compra-venta, dicha comunicación de fecha 29 de octubre de 2013, remitida por CAFÉ CONTINENTAL C.A., (CONCAFE), y recibida por INVERSIONES PERPECA C.A., es el medio que interesa a los fines de resolver el conflicto entre las partes, acreditando en ese sentido el perfeccionamiento del contrato, pues la propia actora se encargo de hacer la prueba de la existencia de la convención y su concreción. De suerte que, resulta inadmisible para quien juzga, el presunto incumplimiento que se le atribuye en el juicio a la empresa demandada CAFÉ CONTINENTAL C.A., (CONCAFE), en cuanto a que la aceptación de la oferta debió realizarse sesenta (60) días antes de la finalización del contrato de arrendamiento, es decir, sesenta (60) días antes del 22 de noviembre de 2013, en virtud que observa este Operador de Justicia del contenido de la Cláusula Tercera del contrato arrendaticio cuya celebración fue expresamente admitida por los integrantes de la relación procesal que, los sesenta (60) días a los que hace referencia la actora en su demanda, fueron establecido por los contratantes para la notificación en caso de no efectuarse la compra del inmueble, supuesto bajo el cual, la accionante podía mostrar el inmueble objeto de arrendamiento para futuras ventas, quedando en plena libertad de venderlo a terceras personas, y no como pretende hacerlo valer la empresa accionante INVERSIONES PERPECA C.A., en sus dichos, al manifestar que los sesenta (60) días pactados en la mencionada Cláusula Tercera, era para notificar la aceptación de la oferta.

    Igualmente observa el sentenciador del contenido de la tantas veces referida Cláusula Tercera que, la aceptación de la oferta hecha valer por la accionante INVERSIONES PERPECA C.A., debía ser manifestada antes de la finalización del contrato arrendaticio, es decir, antes del 22 de noviembre de 2013, y así quedo establecido convencionalmente por los contratantes, siendo expresada dicha aceptación como se dijo anteriormente, con la comunicación de fecha 29 de octubre de 2013, remitida por CAFÉ CONTINENTAL C.A., (CONCAFE), y recibida dentro del plazo fijado por INVERSIONES PERPECA C.A., reiterándose en este punto que, en la legislación venezolana no cabe duda sobre la naturaleza de la oferta como un negocio jurídico natural recepticio y basta la declaración unilateral del oferente comunicada a su destinatario para que la oferta se sustantivice y obligue al oferente. La consecuencia que se deriva de lo dicho, es la de desestimar la tesis planteada por la actora en su Libelo de demanda, en cuanto a su potestad de revocar la oferta de compra-venta contenida en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento, al afirmar en su demanda que:

    …la aludida venta no se produjo: Primero porque LA ARRENDATARIA notificó su interés en comprar de manera extemporánea, vale decir, de manera negligente; y Segundo por no estar mi representada en disposición de vender en los actuales momentos el inmueble de su propiedad. En ese contrato de arrendamiento se estableció solo una posibilidad; y esa posibilidad no constituye un contrato de compra-venta, y mucho menos una venta definitiva…

    .

    La anterior trascripción contentiva de lo afirmado por la parte actora, se encuentra en franca violación a lo contemplado en el citado artículo 1137 del Código Civil, por cuanto ha quedado analizado y decidido en este fallo, las razones que llevaron al sentenciador a considerar perfeccionado el contrato de compra-venta, por haberse producido la aceptación del destinatario de la oferta, a través de la comunicación de fecha 29 de octubre de 2013, recibida por la oferente el 1 de noviembre de 2013, es decir, antes del 22 de noviembre de 2013, momento en el cual finalizaba el contrato arrendaticio, por lo cual resultó oportuna la misma, lo que implica que la revocatoria a la que se contrae la comunicación de fecha 11 de noviembre de 2013, cursante al folio ochenta y nueve (89) del expediente remitida por INVERSIONES PERPECA C.A., a CAFÉ CONTINENTAL C.A., (CONCAFE), para notificarle su decisión de no celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, ni venderle el inmueble, y el inicio de una eventual Prorroga Legal, no puede surtir efectos jurídicos inter partes, ni mucho menos puede revocar ni impedir la formación del contrato, por cuanto la voluntad expresada en dicha misiva se contrapone a la voluntad manifestada por las partes en el contrato de arrendamiento y opción de compra-venta, cuando dejaron establecido con carácter vinculante que”…En ambos casos si “LA ARRENDATARIA” decide comprar el inmueble en cualesquiera de los meses de vigencia de este contrato queda relevada del pago de los canon que falten por vencerse hasta el día de la firma del documento de compraventa por ante la oficina registral correspondiente…”, y en consecuencia, con los acuerdos alcanzados resultan suficientes para el nacimiento de la obligación de las partes de concretar el negocio iniciado por ser fuente de obligaciones.

    Por ultimo, se deja establecido que, la declaratoria de aceptación fue realizada en forma pura y simple, y no contiene modificaciones a la oferta, lo que la hace perfecta e irrevocable, que implicó el “encuentro” de las dos voluntades necesarias para que el contrato quedara perfeccionado, originando en consecuencia, que las partes cumplan con lo establecido en el contrato y todas las consecuencias que se derivan del mismo, según la equidad, el uso y la Ley, como lo regla el articulo 1160 de la Ley Sustantiva Civil, toda vez que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes (Ex. Art. 1159 CC). ASI SE DECIDE.-

    Dada las anteriores consideraciones, resulta concluyente en este juicio, desestimar por improcedente el cobro de la suma de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 130.000, oo), en virtud que con el perfeccionamiento del contrato de compra-venta, ceso la relación arrendaticia y la obligación de pagar los cánones de arrendamientos hasta el día de la firma del contrato de compra-venta, como se convino contractualmente en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento celebrado por los sujetos procesales ante las Oficinas Públicas ya mencionadas en este fallo. Igualmente se niega, la indexación o corrección monetaria sobre los negados cánones arrendaticios, por las consideraciones antes expuestas. ASI SE DECIDE.

    IV

    DECISION.

    Por los fundamentos anteriormente expuestos este TRIBUNAL PRIMERO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

SIN LUGAR, la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, propuesta por la Sociedad Mercantil INVERSIONES PERPECA C.A., en contra de la Sociedad Mercantil CAFÉ CONTINENTAL C.A., (CONCAFE).

SEGUNDO

Se condena en costas y costos procesales a la parte accionante, al resultar totalmente vencida en este proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFIQUESE Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del TRIBUNAL PRIMERO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, a los diecisiete (17) días del mes de Diciembre de dos mil catorce (2014). Años: 203º de la Independencia y 155º de la Federación.

EL JUEZ TITULAR

Dr. F.A.B..

EL SECRETARIO

Mgsc. ALANDE BARBOZA CASTILLO

En la misma fecha se publicó el anterior fallo, siendo las doce de la tarde (12:00 p.m.), previo anuncio de Ley a las puertas del Despacho. Sentencia Nº 151/2014.-

EL SECRETARIO.-