Decisión nº S-N de Juzgado Octavo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 26 de Junio de 2012

El día 9 de noviembre de 2011, se recibió ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, libelo de demanda por Retracto Legal Arrendaticio, siendo designado este Tribunal para el conocimiento del asunto.

El 17 de Noviembre de 2011, este Juzgado procedió a admitir demanda por retracto legal arrendaticio, ordenando la citación de las empresas demandadas en las personas de su Administrador y representante legal -según cada caso- a los fines de dar contestación al segundo (2°) día de despacho siguiente a que conste en autos las resultas de la última de las citaciones ordenadas.

Cumplidas las formalidades inherentes a los fines de verificar la citación personal de las codemandadas, en fecha 3 de febrero de 2012 la abogada M.E.D.C., en su carácter de apoderada de “PROMOCIONES EDYBECA C.A.”, consignó escrito de contestación a la demanda acompañando recaudos con letras A, B, C D, E, F y G. Igualmente, en esa misma fecha se recibió escrito de contestación a la demanda presentado el apoderado F.P.W., con anexos marcados A, B, C, E, F, G, y H, en su carácter de co-apoderado judicial de “PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208, C.A.”

En fecha 1 de marzo de 2012, este Tribunal procedió a admitir y negar pruebas promovidas por las partes litigantes.

En fecha 10 de abril de 2012 la parte actora solicitó decreto de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto de litigio.

En fecha 17 de abril de 2012, el Tribunal procedió a la apertura del Cuaderno de Medidas.

En fecha 21 de mayo de 2012, la abogada O.P., solicitó se dicte sentencia en la presente causa y requirió pronunciamiento sobre medida cautelar.

En fecha 4 de junio de 2012 el abogado M.I. solicitó al Tribunal proceder a dictar sentencia. También pidió pronunciamiento sobre la medida cautelar requerida.

II

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Ahora bien, antes de analizar las pruebas aportadas en este proceso, debe determinar previamente este Juzgador, los límites en los cuales ha quedado planteada la presente controversia, para luego establecer si la presente acción por retracto legal arrendaticio resulta procedente en el presente caso.

1. ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:

   1. Que en fecha cinco (5) de febrero de dos mil dos (2.002), INVERSIONES TAKAMI C.A., suscribió un contrato de arrendamiento con la empresa PROMOCIONES EDYBECA C.A., ante la notaría Pública Quinta del Municipio Baruta, el cual quedó anotado bajo el N° 80, Tomo 04 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, acompañado en copia certificada marcado con la letra “B”.

   2. Que el referido contrato de arrendamiento estipuló una duración de tres (3) años fijos de vigencia a partir del primero (01) de noviembre de dos mil uno (2.001) y se fue renovando periódicamente por siete (7) años consecutivos.

   3. Que el dieciséis (16) de mayo de dos mil ocho (2.008), INVERSIONES TAKAMI C.A., recibió una notificación practicada a través de la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta, acompañada “C”, la cual contiene una oferta para la adquisición del inmueble arrendado y que según el cuerpo de la indicada notificación los términos y condiciones de venta fueron los siguientes:

      De conformidad con lo previsto en los artículos 42 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y a los efectos de que ejerzan el derecho de preferencia que le asiste le notifico en nombre de mi representada PROMOCIONES EDYBECA C.A., su voluntad de vender el inmueble que esa empresa ocupa en condición de arrendataria desde el primero (01) de noviembre de Dos mil uno (2.001) el cual está constituido por el local comercial identificado con la nomenclatura P-4 ubicado en la Planta baja del Centro Comercial Las Colinas, Avenida Las Colinas Urbanización Los Samanes, Municipio Baruta Distrito Capital. SEGUNDO. El precio en que mi representada venderá el identificado inmueble es la cantidad de Un Millón Doscientos Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 1.250.000.00) TERCERO. En cuanto a las condiciones y modalidades dela negociación, debo señalar en nombre de mi representada que sería a través de una venta pura y simple donde el precio se pague de contado en la oportunidad de la protocolización del documento de venta ante el Registro Inmobiliario correspondiente

      .

   4. Que se suponía con la práctica de la notificación efectuada en la sede de de INVERSIONES TAKAMI C.A., que la arrendadora buscaba preservar el derecho de preferencia de la parte actora ofreciéndole en venta, por la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.250.000,00) el inmueble objeto del contrato. Sin embargo, ante lo exorbitante del monto, la parte actora no le dio respuesta a tal ofrecimiento. Así las cosas, la relación arrendaticia continuó y el día 12 de agosto de 2.008 se suscribió ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao un contrato de arrendamiento, con la empresa PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208, C.A., el cual quedó anotado bajo el número 36 Tomo 136, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría (marcado “D”), comenzando su vigencia el 1° de Julio de 2.008 por un período de tres años, improrrogables.

   5. Que su representada, INVERSIONES TAKAMI C.A., sorprendida por la pretendida vulneración de su condición como arrendataria, decidió el 31 de octubre de 2011 realizar una investigación en la oficina de registro público Inmobiliario sobre la cadena titulativa del inmueble arrendado constatando que en fecha 10 de agosto de dos mil diez (2.010) INVERSIONES EDYBECA C.A., vendió a PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208 C.A., el inmueble arrendado a nuestra representada por la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 650.000,00), es decir por un precio distinto y mucho más favorable que el ofrecido a nuestra representada en el año dos mil ocho (2.008), con el grave error de que el nuevo adquirente no informó sobre la enajenación del inmueble de manera auténtica como exige la Ley.

   6. Que la operación de venta se registró dos (2) años, dos meses y veinticinco (25) días después del ofrecimiento en venta a nuestra mandante ante el Registro Público del primer circuito del Municipio Baruta y quedó inscrita bajo el Número 20108181, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 241.13.16.1.5432, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010.

   7. Que de acuerdo a nuestro ordenamiento jurídico y jurisprudencia nacional, practicada la notificación al arrendatario mediante documento auténtico sobre la manifestación del arrendador de vender y transcurridos ciento ochenta días (180) calendarios después del ofrecimiento de venta del inmueble sin que se hubiese efectuado la venta a terceros bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento en venta, será obligatorio para el arrendador hacer una nueva oferta al arrendatario para cualquier otra negociación que se pretenda celebrar, lo contrario hace a toda negociación nula por menoscabo de los derechos irrenunciables de los arrendatarios.

   8. Que la notificación recibida por Inversiones Takami C.A., el dieciséis (16) de mayo de dos mil ocho (2.008), a través de la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta, para ofrecer en venta el inmueble arrendado quedó automáticamente anulada al no haberse efectuado la misma dentro de los ciento ochenta (180) días siguientes a la práctica de la notificación con ofrecimiento, según lo previsto en el artículo 47 de la Ley comentada.

   9. Que como si fuese poco, no solo quedó anulado el ofrecimiento de venta notificado el dieciséis (16) de mayo de dos mil ocho (2.008), por PROMOCIONES EDYBECA C.A., a Inversiones Takami C.A.,, al dejar transcurrir sobradamente el tiempo indicado en el texto legal, sino que a la luz de lo dispuesto en el artículo 47 de la referida Ley, la empresa PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208 C.A., tampoco practicó notificación cierta de haber adquirido la propiedad del inmueble y mucho menos acompañó copia certificada de la venta como expresamente lo ordena la ley. (…)

   10. Que INVERSIONES EDYBECA C.A., luego del ofrecimiento de venta de fecha 16 de mayo de 2008 sobre el inmueble alquilado, dejo transcurrir más de 180 días continuos y no protocolizó la venta en el Registro Inmobiliario bajo los términos ofrecidos inicialmente a la parte actora; por lo tanto, señala que dicho ofrecimiento perdió efectos jurídicos quedando la propietaria arrendadora obligada a realizar un nuevo ofrecimiento a la arrendataria para cualquier otra negociación que se pretendiere celebrar (Vid. Art. 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).

   11. Que no obstante lo anterior, “INVERSIONES EDYBECA C.A.” vendió a un tercero -sin notificar nada a la parte accionante- y protocolizó la venta a favor de PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208 C.A, con un precio distinto y mucho más favorable, configurándose el supuesto previsto en el artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   12. Que “PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208 C.A.”, no notificó fehacientemente (ni de modo alguno) a su representada sobre la adquisición de la propiedad del inmueble alquilado, ni mucho menos acompañó o entregó copia certificada de la operación de venta en los términos que ordena el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   13. Que al no cumplirse con las normas legales que garantizan el derecho de preferencia de los arrendatarios, indefectiblemente se hace procedente la presente acción de Retracto Legal Arrendaticio; por lo tanto, su representada reclama la subrogación de sus derechos en los mismos términos y condiciones otorgados a “PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208 C.A.”, en la venta celebrada ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta, inscrita bajo el Número 2010.8181, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 241.13.16.1.5432, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010, todo ello conforme lo establecido en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   14. Alega además la actora que su acción se basa en el ordenamiento legal o Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios -que era el cuerpo de normas vigente para entonces- por vulneración de sus artículos 43, 45, 47 y 48.

       Luego de explanar los hechos y fundamentos legales, la representación judicial de la parte actora solicitó expresamente la condenatoria de las personas jurídicas demandadas en los términos siguientes:

        Que INVERSIONES TAKAMI C.A., se subrogue a PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208 C.A, en el contrato de compraventa de fecha diez (10) de agosto de dos mil diez (2.010), por la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 650.000,00) y cuya operación de compraventa se encuentra registrada ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta, bajo el Número 2010.8181, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 241.13.16.1.5432 y corresponde al libro de Folio Real del año 2010

        Que la venta realizada y mencionada en el particular anterior se declare NULA a objeto de que se venda la propiedad del inmueble inscrito ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta Estado Miranda bajo el número 29, Tomo 1, Protocolo Primero, de fecha 07-07-2.000, arrendado a la Empresa INVERSIONES TAKAMI C.A. ubicado en la planta baja del Centro Comercial las Colinas, en la avenida las Colinas urbanización los Samanes Municipio Baruta Estado Miranda, de sesenta y seis metros cuadrados (66 mts2), alinderado así: Norte fachada norte del edificio que colinda con área común asignada de uso exclusivo, Sur: pasillo de circulación principal, Este: con local P-5 y Oeste: con local P 3, ya que “INVERSIONES TAKAMI C.A.”, tiene derecho a ello en los mismos términos e igualdad de condiciones en que se realizó la venta a “PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208 C.A.”, expresando su disposición de pagar el mismo precio.

        Se condene expresamente a las codemandadas al pago de las costas y costos del presente proceso de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

2. ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA “PROMOCIONES EDYBECA C.A.”:

   1. Que en el mes de mayo de dos mil ocho (2008), “PROMOCIONES EDYBECA C.A.” decidió vender el inmueble de su propiedad constituido por el local comercial identificado P-4, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Las Colinas, Avenida Las Colinas, Urbanización Los Samanes, Municipio Baruta, Distrito Capital, con una superficie aproximada de sesenta y seis metros cuadrados con veinticuatro decímetros cuadrados (66,24 m2). Dicho local se encontraba arrendado desde el primero (1º) de noviembre de dos mil uno (2001) a la sociedad mercantil denominada “INVERSIONES TAKAMI, C.A.”, como se evidencia de contrato de arrendamiento otorgado el cinco (5) de febrero de dos mil dos (2002), ante la Notaría Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda anotado bajo el Nº 80 Tomo 4, de los Libros de Autenticaciones llevados por ese Despacho, que se anexa marcado “B”.

   2. Que bajo esta premisa, “PROMOCIONES EDYBECA C.A.”, decidió entonces negociar con la arrendataria y con un grupo representado por el abogado F.P.W., los términos y condiciones en que se podría llevar a cabo dicha negociación.

   3. Que el dieciséis (16) de mayo de dos mil ocho (2008), “PROMOCIONES EDYBECA C.A.”, notificó de manera auténtica a “INVERSIONES TAKAMI, C.A.”, por medio de la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, su decisión de vender el local objeto del contrato de arrendamiento que venían ejecutando. Al respecto, este Tribunal se abstiene de transcribir lo pertinente, por razones de economía procesal por cuanto son los mismos términos expresados por la actora respecto a la Notificación aludida.

   4. Que conforme a lo convenido, “INVERSIONES TAKAMI, C.A.”, notificó a “PROMOCIONES EDYBECA C.A.”, a través de comunicación de fecha veintidós (22) de mayo de dos mil ocho (2008), se adjunta a ese escrito marcada “C”, que de acuerdo con lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no estaba interesada en la adquisición del inmueble y que autorizaba su negociación con terceros, expresando en la aludida comunicación:

      En atención a la notificación judicial que recibimos en el local P-4, del Centro Comercial Las Colinas, Urbanización Los Samanes, Municipio Baruta, Distrito Capital, relacionada con su oferta de venta de contado por la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (1.250.000,00), cumplimos con manifestarle la voluntad de la empresa que represento de no estar interesados en la negociación propuesta, por ello lo liberamos para vender el señalado local en los términos notificados e incluso por cualquier precio a cualquier tercero, en vista que no tenemos ningún interés en adquirir en propiedad de aludido inmueble.

      No obstante, dejamos constancia que mantenemos el interés de seguir ocupando el inmueble objeto del señalado contrato de arrendamiento, independientemente de la negociación de venta que hemos autorizado por ello, esta circunstancia debe ser notificada al futuro comprador

      .

   5. Que posteriormente, “PROMOCIONES EDYBECA C.A.”, junto con “INVERSIONES TAKAMI, C.A.”, y el grupo a que se hizo alusión llegaron a un acuerdo sobre la negociación de venta del inmueble, con total conocimiento de los términos de negociación y en un ambiente de cordialidad y confianza. Así se acordó la venta del señalado inmueble P-4, por la cantidad de seiscientos cincuenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 650.000,00), pagaderos en el plazo de tres (3) años contados a partir del primero (1º) de junio de dos mil ocho (2008); no obstante, en vista que las condiciones de venta eran distintas a las notificadas a “INVERSIONES TAKAMI, C.A.”, se decidió formalizar acuerdo para autorizarla, lo cual tendría lugar una vez que se constituyera una empresa que adquiriría el inmueble conforme el acuerdo al cual se había llegado.

   6. Que el treinta y uno (31) de mayo de dos mil ocho (2008), conforme lo acordado entre las partes a que se ha hecho referencia, “PROMOCIONES EDYBECA C.A.”, e “INVERSIONES TAKAMI, C.A.”, otorgaron acuerdo de rescisión del contrato de arrendamiento que celebraron al cinco (5) de febrero de dos mil dos (2002), que se adjunta marcado “D”, sobre el inmueble en cuestión y definieron el régimen para esa terminación de contrato.

   7. Que el ocho (8) de julio de dos mil ocho (2008), PROMOCIONES EDYBECA C.A., la empresa PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208, C.A., e INVERSIONES TAKAMI, C.A., otorgaron documento que contiene el compromiso bilateral de compraventa del inmueble en referencia y la autorización para la negociación por parte de INVERSIONES TAKAMI, C.A., como también los términos del contrato de arrendamiento que vincularía a PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208, C.A., e INVERSIONES TAKAMI, C.A., conforme a lo convenido entre las partes. Se adjunta marcado “E” el documento señalado.

   8. Que en el compromiso bilateral de compraventa y autorización de la negociación se estableció en sus cláusulas:

      TERCERA: El precio convenido por ambas partes para la futura negociación de compraventa de EL INMUEBLE, es la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F.- 650.000,00), que pagará la PROMITENTE COMPRADORA de contado en la oportunidad de protocolización del documento de compraventa de EL INMUEBLE.

      CUARTA: La protocolización del documento definitivo de compraventa tendrá lugar dentro de los tres (3) años continuos contados a partir de la suscripción de este documento. Queda entendido que el lapso aquí previsto se establece a favor de LA PROMITENTE COMPRADORA, de manera que esta notificará a LA PROMITENTE VENDEDORA la oportunidad de protocolización del documento definitivo de compraventa con por lo menos quince (15) días hábiles de anticipación y se solicitará los documentos que se requieran para ello.

      (Omissis…)

      DECIMA PRIMERA: INVERSIONES TAKAMI y LA PROMITENTE VENDEDORA acordaron de mutuo y común acuerdo rescindir el contrato de arrendamiento que habían celebrado el cinco (5) de febrero de dos mil dos (2002), mediante documento autenticado ante la Notaría Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 80 Tomo 4, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, sobre EL INMUEBLE a partir del treinta y uno (31) de mayo de dos mil ocho (2008).

      DECIMA SEGUNDA: INVERSIONES TAKAMI en su condición de arrendataria de EL INMUEBLE autoriza la negociación comprendida en este documento entre LA PROMITENTE VENDEDORA y LA PROMINENTE COMPRADORA, en pleno conocimiento que las condiciones de negociación son diferentes a las que le fueron notificadas cuando se le reconoció su derecho de preferencia arrendaticio. (…)

      9. Que el diez (10) de agosto de dos mil diez (2010), tuvo lugar la protocolización del documento de venta del local comercial objeto de este juicio, mediante documento inscrito ante el Registro Público del primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el número 2010.8181, Asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 241.13.16.1.5432, correspondiente al Libro Folio Real del año 2010, que se adjunta marcado “G”.

      10. Que a su juicio, es evidente conforme la improcedencia de la pretensión propuesta por la empresa INVERSIONES TAKAMI, C.A., toda vez que dicha sociedad mercantil autorizó válidamente la negociación que tuvo lugar respecto del inmueble objeto de este juicio; y, además, siempre fue parte actuante en la negociación que incluso se verificó conforme a lo convenido por las partes involucradas, por tal razón resulta a todas luces improcedente su pretensión y así solicitan sea decidido por este Tribunal.

      11. Que INVERSIONES TAKAMI, C.A., conforme a lo señalado, participó a través de su gerente D.D.E., quien tenía facultades plenas para otorgar los documentos y formar los acuerdos en los términos que se llevaron a cabo, por lo cual quedaron plenamente protegidos los derechos de la ahora demandante en la negociación; y, además, los documentos que otorgó libremente excluyen totalmente a PROMOCIONES EDYBECA C.A., de las imputaciones que se le hacen en el libelo de demanda, pues de ninguna manera la negociación de la venta del local se realizó a espaldas de la demandante. Todo lo contrario, que INVERSIONES TAKAMI, C.A. participó activamente y emitió la autorización que garantiza la legalidad del negocio de venta que se produjo.

      12. Que ante la contundencia de los hechos, se desconocen los motivos por los cuales se interpone una demanda de este tipo, pero PROMOCIONES EDYBECA C.A., ha sido informada de que se trata de una diferencia surgida entre INVERSIONES TAKAMI, C.A., y PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208, C.A., por presuntos incumplimientos de la primera mencionada a sus obligaciones como inquilina y ante la solicitud de entrega del inmueble reaccionó con la interposición de la demanda que dio origen a este proceso, carente de toda pretensión válida.

      13. Que se debe precisar entonces, como defensa central, la autorización que otorgó libremente INVERSIONES TAKAMI, C.A., a la negociación de venta realizada por PROMOCIONES EDYBECA C.A., como también el respeto que hubo por parte de las empresas involucradas en la negociación a la totalidad de las condiciones que se establecieron de manera consensuada, por lo cual el acuerdo se verificó conforme a lo convenido voluntariamente por las partes, otorgándole de esa manera absoluta validez legal y así solicitan sea declarado por esta Instancia.

      14. Que se incurrió entonces en una serie de omisiones en el escrito de demanda, pasando por alto documentos otorgados en la negociación que se celebró entre las partes y que dan un sentido diametralmente opuesto a lo señalado por la solicitante, toda vez que todos los eventos que se produjeron: Rechazo de la oferta de venta; rescisión del contrato de arrendamiento entre INVERSIONES TAKAMI, C.A., y la empresa PROMOCIONES EDYBECA, C.A., rescisión del contrato de arrendamiento entre la mencionadas empresas; celebración de contrato de compromiso bilateral de compraventa y autorización de la negociación por parte de INVERSIONES TAKAMI, C.A, celebración de nuevo contrato de arrendamiento entre INVERSIONES TAKAMI, C.A., y PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208, C.A., y; venta del local a la última empresa mencionada, evidentemente se concretaron con la participación activa de INVERSIONES TAKAMI, C.A., y con su consecuente autorización, por lo cual la pretensión interpuesta resulta carente de todo asidero fáctico y jurídico.

      15. Que de los hechos narrados anteriormente se pone de manifiesto la caducidad de la acción ejercida.

      16. Que de manera referencial, por así haber sido informada su representada por parte de la codemandada PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208, C.A., la empresa INVERSIONES TAKAMI, C.A., se encuentra insolvente con el contrato de arrendamiento que mantenía con la señalada codemandada y por ello, de acuerdo a lo previsto en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, carece del derecho a solicitar preferencia ofertiva. Que en efecto, la aludida Ley impone como carga al solicitante de este derecho estar solvente en las obligaciones que haya asumido en el contrato de arrendamiento donde pretenda hacer valer el derecho a preferencia ofertiva. En tal sentido, por argumento en contrario, de estar insolvente en sus obligaciones, el arrendatario está impedido legalmente a imponer un derecho que tendría en otras circunstancias, es decir, al estar solvente en el cumplimiento de sus obligaciones.

      III.- ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA “PROMOCIONES INMOBILIAIRIAS 140208 C.A.”:

      1. Que la pretensión de retracto legal arrendaticio deducida en este juicio es palmariamente improcedente, pues tal como será demostrado en esta contestación, la arrendataria INVERSIONES TAKAMI, C.A., explícita y reiteradamente AUTORIZÓ LA VENTA EFECTUADA A FAVOR DE PROMOCIONES INMOBILIAIRIAS 140208 C.A., siendo la presente demanda un intento desesperado por negociar su permanencia como inquilina en el inmueble vendido.

      2. Que en el mes de mayo de dos mil ocho (2008), se iniciaron una serie de negociaciones con la empresa PROMOCIONES EDYBECA, C.A., de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha veinte (20) de agosto de mil novecientos ochenta y cuatro (1984), bajo el Nº 28, Tomo 30-A-Sgdo., con el objeto de comprar el local comercial de su propiedad identificado P-4, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Las Colinas, Avenida Las Colinas, Urbanización Los Samanes, Municipio Baruta, Distrito Capital, con una superficie aproximada de sesenta y seis metros cuadrados con veinticuatro decímetros cuadrados (66,24 m2). Así, en vista que el identificado inmueble estaba alquilado desde el primero (1º) de noviembre de dos mil uno (2001) a la sociedad mercantil denominada INVERSIONES TAKAMI, C.A., como se evidencia de contrato de arrendamiento otorgado el cinco (5) de febrero de dos mil dos (2002), ante la Notaría Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda anotado bajo el Nº 80 Tomo 4, de los Libros de Autenticaciones llevados por ese Despacho, que se anexa a este escrito marcado “B”, requerimos de PROMOCIONES EDYBECA, C.A., que se tomara en cuenta los derechos que podía tener como arrendataria la señalada empresa e inclusive, que se nos garantiza en la negociación la permanencia de la inquilina en el inmueble.

      3. Que en efecto, PROMOCIONES EDYBECA, C.A., notificó de manera autentica a INVERSIONES TAKAMI C.A., el dieciséis (16) de mayo de dos mil ocho (2008), a través de la Notaria Publica Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda (acompañada a la demanda como anexo “C”), su decisión de poner en venta el inmueble objeto del contrato de arrendamiento que las vinculaba, siendo que en la señalada notificación se indicó lo siguiente:

      (…) PRIMERO: De conformidad con lo previsto en los artículos 42 y 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y a los efectos de que ejerza el derecho de preferencia que la asiste, le notifico en nombre de mi representada PROMOCIONES EDYBECVA, C.A., su voluntad de vender el inmueble que esa empresa ocupa en condición de arrendataria, desde el primero (1º) de noviembre de dos mil uno (2001), el cual esta constituido por el local comercial identificado con la nomenclatura P-4, ubicado en la Planta baja del centro Comercial Las Colinas, Avenida Las Colinas, Urbanización Los Samanes, Municipio Baruta, Distrito Capital.

      SEGUNDO: El precio en que mi representada venderá el identificado inmueble es la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. F. 1.250.000,00).

      TERCERO: En cuanto a las condiciones y modalidad de la negociación, debo señalar en nombre de mi representada que seria a través de una venta pura y simple, donde el precio se pague de contado en la oportunidad de la protocolización del documento de venta ante el Registro Inmobiliario correspondiente

   4. Que frente a esta notificación, la compañía hoy accionante INVERSIONES TAKAMI C.A., el veintidós (22) de mayo de dos mil ocho (2008), conforme a lo previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, notificó a la propietaria del inmueble PROMOCIONES EDYBECA, C.A., lo siguiente:

      (…) En atención a la notificación judicial que recibimos en el local P-4, del Centro Comercial Las Colinas, Urbanización Los Samanes, Municipio Baruta, Distrito Capital, relacionada con su oferta de venta de contado por la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (1.250.000,00), cumplimos con manifestarle la voluntad de la empresa que represento de no estar interesados en la negociación propuesta, por ello lo liberamos para vender el señalado local en los términos notificados e incluso por cualquier precio a cualquier tercero, en vista que no tenemos ningún interés en adquirir en propiedad el aludido inmueble

      No obstante, dejamos constancia que mantenemos el interés de seguir ocupando el inmueble objeto del señalado contrato de arrendamiento, independientemente de la negociación de venta que hemos autorizado por ello, esta circunstancia debe ser notificada al futuro comprador

   5. Que como se observa, esta primera misiva deja claramente en evidencia que, contrariamente a lo afirmado en el libelo, la propia compañía demandante INVERSIONES TAKAMI C.A. estaba en pleno conocimiento de la intención de la propietaria de vender el inmueble y, precisamente POR NO TENER NINGUN INTERES EN ADQUIRIRLO, fue que expresamente autorizo a la compañía PROMOCIONES EDYBECA, C.A., a enajenarlo libremente a terceros.

   6. Que luego de cumplidos los tramites anteriormente señalados, PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208, C.A. y la propietaria PROMOCIONES EDYBECA, C.A., alcanzamos un acuerdo para adquirir el aludido local comercial P-4, por la cantidad de seiscientos cincuenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 650.000,00), que se pagarían en el plazo tres (3) años contados a partir del primero (1º) de junio de dos mil ocho (2008) e igualmente, en vista que las condiciones de venta acordadas eran distintas a las que les fueron notificadas de forma autentica a INVERSIONES TAKAMI C.A., expresamente se convino suscribir un documento adicional mediante el cual dicha compañía arrendataria ratificaría la autorización que originalmente había concedido a la propietaria para que se materializara la venta a favor de mi mandante. Paralelamente, en dicho instrumento, se estableció que el inmueble se arrendaría nuevamente a INVERSIONES TAKAMI C.A. por un plazo de tres (3) años fijos contados a partir del primer (1º) de junio de dos mil ocho (2008) en unas condiciones que igualmente se convinieron en esa oportunidad.

   7. Que el día ocho (8) de julio de dos mil ocho (2008), PROMOCIONES EDYBECA, C.A., PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208, C.A., e INVERSIONES TAKAMI, C.A., suscribieron documento de opción de compraventa sobre el local en referencia, instrumento éste en el que INVERSIONES TAKAMI, C.A., REITERÓ SU VOLUNTAD DE AUTORIZAR LA VENTA, precisándose además las condiciones del contrato de arrendamiento que posteriormente suscribirá con mi patrocinada. Este capital documento, suscrito por todas las partes que aquí litigan, estableció, entre otras cosas, lo siguiente:

      TERCERA: El precio convenido por ambas partes para la futura negociación de compraventa de EL INMUEBLE, es la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 650.000,00), que pagará LA PROMITENTE COMPRADORA de contado en la oportunidad de protocolización del documento de compraventa de EL INMUEBLE.

      CUARTA: La protocolización del documento definitivo de compraventa tendrá lugar dentro de los tres (3) años continuos contados a partir de la suscripción de este documentación. Queda entendido que el lapso aquí previsto se establece a favor de LA PROMITENTE COMPRADORA, de manera que esta notificará a LA PROMITENTE VENDEDORA la oportunidad de protocolización del documento definitivo de compraventa con por lo menos quince (15) días hábiles de anticipación y se solicitará los documentos que se requieran para ello.

      (Omissis…)

      DECIMA PRIMERA: INVERSIONES TAKAMI y LA PROMITENTE VENDEDORA acordaron de mutuo y común acuerdo rescindir el contrato de arrendamiento que habían celebrado el cinco (5) de febrero de dos mil dos (2002), mediante documento autenticado ante la Notaría Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 80 Tomo 4, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, sobre EL INMUEBLE a partir del treinta y uno (31) de mayo de dos mil ocho (2008).

      DECIMA SEGUNDA: INVERSIONES TAKAMI en su condición de arrendataria de EL INMUEBLE autoriza la negociación comprendida en este documento entre LA PROMITENTE VENDEDORA y LA PROMITENTE COMPRADORA, en pleno conocimiento que las condiciones de negociación son diferentes a las que le fueron notificadas cuando se le reconoció su derecho de preferencia arrendaticio

      . (Subrayado añadido).

   8. Que en cuanto a lo que se refiere al arrendamiento que se suscribió posteriormente, se convino en el contrato en referencia lo siguiente:

      “DECIMA TERCERA: LA PROMITENTE COMPRADORA se compromete a suscribir con INVERSIONES TAKAMI contrato de arrendamiento sobre EL INMUEBLE por el plazo de tres (3) años fijos, contado a partir del primero (1º) de junio de dos mil ocho (2008), de modo que su vigencia será hasta el primero (1º) de junio de dos mil once (2011), más la prórroga legal que corresponda de ser el caso. Igualmente, acuerden que el canon de arrendamiento sobre EL INMUEBLE se pagará una vez que LA PROMITENTE COMPRADORA emita las correspondientes facturas e igualmente, de antemano acuerdan que la forma de calcular el aludido canon y que se incluirá en el contrato de arrendamiento que se otorgará, será de la manera siguiente: El canon mínimo de arrendamiento mensual del inmueble objeto del presente contrato, se estima en la cantidad de diez mil bolívares fuertes (Bs. F. 10.000,00), para el primer año de vigencia de este contrato o una suma equivalente al ocho por ciento (8%) de las ventas brutas mensuales que realice LA ARRENDATARIA, en el inmueble arrendado, lo que sea mayor en cada mes. Para la verificación de las ventas brutas de LA ARRENDATARIA, ésta se compromete a entregar a LA ARRENDADORA la Planilla correspondiente al pago del Impuesto al valor Agregado (IVA), dentro de los cinco (5) años días siguientes a la fecha de pago, para la verificación del monto definitivo del canon de arrendamiento mensual. Una vez realizada la verificación mensual, se emitirá por parte de LA ARRENDADORA el correspondiente recibo por la cantidad que resulte, en el entendido que el canon mínimo siempre se aplicará aun cuando el ocho por ciento (8%) de las ventas brutas sea menor a éste. La falta de entrega de la Planilla en la fecha estipulada dará derecho a LA ARRENDADORA a rescindir el presente contrato y a solicitar la devolución del inmueble arrendado. Los pagos del canon de arrendamiento tendrán lugar dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes, contados a partir de la fecha en la cual LA ARRENDADORA haga entrega del recibo de cobro a LA ARRENDATARIA. En todo caso la entrega del recibo se realizará en el encargado del negocio que se encuentre en el inmueble arrendado para el momento en que se realice la entrega.

      Para el segundo y tercer año del contrato o en el supuesto que LA ARRENDATARIA haga uso de la prórroga legal, de conformidad con lo previsto en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el canon mínimo establecido, se ajustará a través de la aplicación del Indice de Precios al Consumidor para el Área Metropolitana de Caracas (IPC), publicado por el Banco Central de Venezuela en los doce (12) meses anteriores a la fecha en que se verifique el nuevo año de contrato o la prórroga legal.(…) “

   9. Que correlativamente, y en total sintonía con lo acordado, el treinta y uno (31) de mayo de dos mil ocho (2008), en el marco del acuerdo alcanzado por las partes, PROMOCIONES EDYBECA, C.A. e INVERSIONES TAKAMI C.A., habían suscrito convenio mediante el cual de mutuo acuerdo, acordaron rescindir el contrato de arrendamiento que habían suscrito el día cinco (5) de febrero de dos mil dos (2002), sobre el local allí identificado; por ende, a partir de la fecha antes señalada procedieron a dejar constancia de una seria de circunstancias típicas de la rescisión que resulta inoficioso citar. Anexa marcado “E” copia del señalado instrumento.

   10. Que posteriormente, en fecha doce (12) de agosto de dos mil ocho (2008), PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208, C.A. celebró contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil INVERSIONES TAKAMI C.A., a través de documento otorgado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, Estado Miranda, quedando anotado bajo el Nº 36, Tomo 136 de los Libros de Autenticación llevados por ese Despacho, que se anexa marcado “F”, sobre el inmueble objeto de esta pretensión y donde se respetó de manera fehaciente las condiciones convenidas en el contrato de fecha ocho (8) de julio de dos mil ocho (2008), a que se hizo referencia.

   11. Que conforme a lo convenido, el diez (10) de agosto de dos mil diez (2010), a través de documento inscrito ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el número 2010.8181, asiento registral Folio Real del año 2010, se protocolizó la venta del inmueble objeto de este procedimiento por parte de PROMOCIONES EDYBECA, C.A. a PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208, C.A.

   12. Que hubo pleno conocimiento y participación activa por parte de INVERSIONES TAKAMI C.A., en la negociación de venta del local comercial objeto de este procedimiento a favor de su representada, y que además dicha compañía explícitamente y en sucesivas oportunidades autorizó la referida venta; de manera que mal puede ahora pretender desconocer su aceptación, autorización y conocimiento de la negociación, para pretender subrogarse en los derechos de propiedad legítimamente adquiridos por su patrocinada sobre el aludido inmueble, y de allí que el retracto intentado es palmariamente improcedente y así solicitan que sea declarado.

   13. Que el acuerdo suscrito entre las empresas participante es perfectamente válido en derecho, pues hubo participación formal en negocio que se hizo, hubo autorización por parte de la arrendataria a la negociación que se efectuó, que incluyó –además- una modificación de la situación jurídica que tenía sobre el inmueble de manera pacífica; toda vez que rescindió de mutuo acuerdo el contrato de arrendamiento que venía ejecutando con PROMOCIONES EDYBECA, C.A. y otorgó nuevo contrato de arrendamiento con la nueva adquiriente.

   14. Como complemento de lo anterior, resulta fundamental señalar que INVERSIONES TAKAMI C.A., de manera reiterada ha omitido el cumplimiento cabal de las obligaciones que contrajo en el contrato de arredramiento cebrado el doce (12) de agosto de dos mil ocho (2008), con su representada. En efecto, las pensiones de arrendamiento reiteradamente se pagaban con retraso, lo que originó una incomodidad en el ánimo contractual que, a su vez motivó que en fecha treinta (30) de mayo de dos mil once (2011), su patrocinada PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208, C.A. le notificara su voluntad de no prorrogar el contrato, dejando constancia que la prórroga legal se iniciaría a partir del dos (2) de junio de dos mil once (2011) hasta el dos (2) de junio de dos mil doce (2012).

   15. Que la notificación (que se anexa marcada “H”), originó que se iniciaran una serie de conversaciones entre PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208 C.A. y la hoy actora, respecto de la continuación del arredramiento, y en ellas, los representantes de INVERSIONES TAKAMI C.A., -a diferencia de lo pactado con anterioridad- temerariamente amenazaron a su representada con interponer la presente acción de retracto legal arrendaticio, como en efecto lo hicieron.

   16. Que esta situación les fue referida por los socios de INVERSIONES TAKAMI C.A., por haber sido un asunto bastante tratado entre ellos, el pretender desconocer los acuerdos válidamente efectuados para mantener en uso del local; de manera que desde el treinta y uno (31) de mayo de dos mil once (2011), los administradores de INVERSIONES TAKAMI C.A., están al tanto de la protocolización del documento de venta del local objeto de este procedimiento en el marco de la negociación que ellos autorizaron y que se cumplió en los términos convenidos, de lo cual solicitan a este Tribunal deje expresa constancia.

   17. Que se trata de una negociación realizada en apego a la Ley y lograda en un ambiente de plena confianza entre las partes intervinientes, que ahora se pretende vulnerar por parte de INVERSIONES TAKAMI C.A., con el agravante que su participación ha sido tan determinante en el negocio, que de ninguna forma puede justificar su desconocimiento como se intenta con el libelo de la demanda y así solicitamos sea declarado por el Tribunal. De hecho, esa es la única razón por la cual INVERSIONES TAKAMI C.A., suscribió con su patrocinada PROMOCIONES INMOBILIARIA 100208, C.A. un nuevo contrato de arrendamiento aún sin figurar esta ultima como propietaria registral del inmueble.

   18. Que lamentablemente y como era de esperarse, en la solicitud de retracto legal arrendaticio presentada por INVERSIONES TAKAMI C.A., el nueve (9) de noviembre de dos mil once (2011), a todas luces se omiten todos estos hechos alusivos de la negociación del inmueble objeto de la pretensión, toda vez que se intenta desconocer u omitir lo que efectivamente ocurrió para hacer valer un derecho que de ninguna manera tendría. En efecto, de la narración de los hechos que se efectuó en la solicitud de retracto arrendaticio por parte de la demandante, se omite hacer referencia a la participación activa que tuvo esa empresa en la negociación de adquisición del local y con ellos pretenden ahora hacer valer un supuesto derecho del que ella sería titular; no obstante, parece insólito el desconocimiento que se efectuó al momento de interposición de la demanda, pero manifiestan que esto se produce en el marco de un incumplimiento a sus obligaciones como arrendataria y realmente pareciera que lo que se persigue en definitiva es ganar tiempo en el uso del local, o utilizar este juicio como una herramienta de negociación.

   19. Que en otras palabras, la demandante pretende burlar la voluntad dada y que adicionalmente, fue una condición que se tuvo que producir para que el negocio jurídico tuviera lugar. Siempre hubo comunicación con la empresa arrendataria sobre el negocio que se realizaría y ésta estuvo plenamente de acuerdo en autorizarlo, así lo hizo de manera irrefutable y plenamente legal y por esa razón no puede en derecho desconocerlo, de una manera que prefieren no calificar.

   20. Que subsidiariamente se alega la caducidad de la acción de Retracto, ya que se evidencia que el ocho (8) de julio de dos mil ocho (2.008) PROMOCIONES EDYBECA C.A., PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208 C.A. e INVERSIONES TAKAMI C.A. suscribieron opción de compraventa sobre el local objeto de esta demanda y adicionalmente INVERSIONES TAKAMI C.A. autorizó la negociación y además precisó las condiciones del contrato de arrendamiento. Así, desde esa fecha la demandante está en conocimiento de la negociación y por ello desde esa oportunidad podía efectuar la reclamación de su “Derecho de Preferencia” en el supuesto de que se considerara violentada en sus derechos e intereses. Ahora bien, desde el ocho (8) de junio de dos mil ocho (2.008) hasta el nueve (9) de noviembre de dos mil once (2.011) han transcurrido tres (3) años tres (3) meses y un (1) día, es decir, mil doscientos doce (1.212) días. De manera que ha transcurrido -en exceso- suficiente el lapso de caducidad de cuarenta (40) días a que hace referencia el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual alegan que en todo caso se produjo la caducidad del tiempo para interponer esta acción; pues, a diferencia de lo señalado en la demanda INVERSIONES TAKAMI C.A., está en pleno conocimiento de la venta efectuada mediante documento protocolizado el diez (10) de agosto de dos mil diez (2.010), ante Registro Público del Primer Circuito de, Municipio Baruta del estado Miranda, bajo el número 2010.8181, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 241.13.16.1.5432, correspondiente al libro Folio Real del año 2010 al menos desde el 31 de mayo de 2011. Que a todo evento alegan que INVERSIONES TAKAMI C.A. no tiene derecho al retracto pretendido y así piden sea declarado.-

       Con vista a como ha quedado planteada la litis en el caso que nos ocupa, quien suscribe procede de inmediato a dictar sentencia en el presente asunto con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala:

       Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…

       (Resaltado del Tribunal).

       En efecto, constituye principio cardinal en materia procesal aquél conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “...sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.” (Principio de Veracidad o Dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil).

       El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.

       Lo resaltado constituye también el llamado Principio de Presentación, según el cual, el Juez no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos (“quod non est in actis non est in mundo”: “lo que no está en las actas, no existe en el mundo”), limitando el precitado principio la función del Juzgador, ya que su decisión debe basarse en lo alegado y probado en autos por las partes.

       En concordancia con lo expuesto y conforme a lo señalado en el ordinal 5° del artículo 243 del Texto Adjetivo, que consagra el Principio de Congruencia, la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, lo que se traduce, en que, el Juez, está obligado a decidir sobre los argumentos planteados por las partes como fundamento de su pretensión, tanto en el libelo de la demanda como en la oportunidad de la contestación, quedando así, de esta manera, trabada la litis, razón por la cual, con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al debate que alterarían la relación procesal ya planteada.

       PUNTO PREVIO POR

       CADUCIDAD DE ACCION PROPUESTA

       Por cuanto las empresas codemandadas plantearon la defensa de caducidad de la acción para el ejercicio de la acción por Retracto Legal Arrendaticio interpuesta por la empresa INVERSIONES TAKAMI C.A., figura jurídica de orden público que no puede ser relajada por las partes y que obliga a este Juzgador revisar antes de decidir la controversia, pasa a efectuar su revisión de la siguiente manera:

       Se alega, esencialmente, que:

       • El ocho (8) de julio de dos mil ocho (2008), PROMOCIONES EDYBECA C.A., junto con la empresa PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208, C.A., e INVERSIONES TAKAMI, C.A., suscribieron documento de compromiso bilateral de compraventa y autorización a la negociación por parte de la última mencionada sobre el local comercial objeto de esta demanda. De manera que desde esa oportunidad, la demandante está al tanto de la negociación que ahora pretende desconocer; por lo que si hubiese tenido alguna inconformidad o se hubiese considerado vulnerada en sus derechos e intereses, hubiera podido perfectamente ejercer la acción que estimara pertinente para proteger el supuesto derecho de preferencia ofertiva, según lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

       • En este orden de ideas, es evidente que desde el ocho (8) de julio de dos mil ocho (2008), hasta el nueve (9) de noviembre de dos mil once (2011) -fecha en que se interpuso la demanda que nos ocupa- transcurrieron tres (3) años, tres (3) meses y un (1) día, de modo que para la fecha de presentación de la demanda había trascurrido con suficiente holgura el lapso de caducidad de cuarenta (40) días calendarios previstos en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

       • Que, igualmente podemos concluir que se ha producido la caducidad de la acción desde otro punto de vista. La venta definitiva del inmueble conforme a lo negociado entre las partes, tuvo lugar el diez (10) de agosto de dos mil diez (2010), y el treinta (30) de mayo de dos mil once (2011), PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208, C.A., notificó auténticamente a INVERSIONES TAKAMI, C.A., sobre el vencimiento del contrato de arrendamiento en fecha primero (1°) de junio de dos mil once (2011), así como del inicio de la prórroga legal de un (1) año, contado a partir del dos (2) de junio de dos mil once (2011). Ahora bien, desde el treinta y uno (31) de mayo de dos mil once (2011), fecha en que PROMOCIONES EDIBECA C.A fue informada de la pretensión de INVERSIONES TAKAMI, C.A., de interponer una demanda como la que hoy no ocupa -por estar al tanto de la verificación de la venta del local- hasta el nueve (9) de noviembre de dos mil once (2011) -fecha de la interposición de la demanda- transcurrieron cinco (5) meses y nueve (9) días; de manera que para la fecha de interposición de esta demandada, también había transcurrido suficientemente el lapso de caducidad de cuarenta (40) días calendarios al que hace alusión el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así solicitan sea declarado por el Tribunal.

       Ante estos argumentos, el Tribunal estima preciso invocar el criterio vinculante sostenido por el M.T.d.J., en Sentencia Nº RC.00260 emanada de la Sala de Casación Civil, Expediente Nº 04-807, de fecha 20/05/2005, respecto al modo que deben emplear los Tribunales para calcular la caducidad de la acción en los casos de Retracto Legal Arrendaticio, estableciendo:

       “En la actualidad, la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en tanto que resulte aplicable, prevé lo relativo a la preferencia ofertiva y al retracto legal arrendaticio (artículos 42 al 50 eiusdem), señalando, en ese sentido, que el arrendatario tiene derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio dentro del plazo de cuarenta días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente y, para las situaciones no previstas, igualmente dispone que serán tomadas en consideración las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Sustantivo. (…)

       En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide.(...) (Negrillas y subrayado nuestro).

       De lo expuesto, se hace oportuno para el Tribunal verificar el cumplimiento o el desacato de lo previsto en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios invocado por la parte codemandada en su consideración de caducidad, no sin antes transcribir su contenido:

       Artículo 47: El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.

       En abono a lo anterior, se estima oportuno invocar el criterio doctrinal del jurista G.G.Q., en su Obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, VOLUMEN I, UCAB CARACAS, 2006, PÁGINA 404, al expresar:

       “(…) será aplicable el lapso de caducidad legal de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente, y no desde la fecha del registro de la escritura respectiva, como afirma la Sala Civil; pues de omitirse tal notificación, porque el arrendatario no está presente o no tenga quien lo represente, o está presente o tiene quien lo represente y no fue notificado, en tal caso, el arrendatario puede ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43 de LAI, con fundamento en el literal “a” del artículo 48 eiusdem, si “No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44”, pues el derecho a ser notificado es irrenunciable (art. 7° LAI) A este efecto puede interpretarse, conforme al artículo 7° eiusdem (que regula un orden público de protección inquilinario) tanto la ausencia del arrendatario como la omisión de representación y no ha sido de ninguna manera notificado, no puede significar en modo alguno, que la inscripción registral de venta efectuada al tercero indique el inicio del lapso de caducidad de cuarenta (40) días in comento, pues la notificación deberá efectuarse de alguna manera, que la misma indique una actitud diligente, prudente, con la intención de realizarla; pues la notificación priva de modo terminante sobre la inscripción registral, pues se trata de requisito esencial para que tal lapso de caducidad empiece a computarse; pues en caso contrario se facilitaría al arrendador propietario la forma de burlase el derecho del arrendatario, para adquirir de modo preferente y frente al tercero el inmueble que ocupa con tal carácter (Negritas y subrayado del Tribunal).

       Debidamente sustentado el tema para decidir el argumento de la caducidad de la acción invocado conjuntamente por las empresas demandadas, pasa este Tribunal a revisar las actas procesales para verificar si efectivamente el lapso de caducidad corrió fatalmente en contra de la actora; por lo que debe revisarse previamente la presencia o no de los requisitos ordenados en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consistente en lo siguiente:

   1. Existencia de Notificación cierta que de la negociación celebrada debió hacerle el adquirente al arrendatario.

   2. Existencia de la constancia cierta de haberse anexado necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación de venta.

   3. Existencia de la constancia cierta de que la copia certificada del documento de compra venta haya quedado en Poder del notificado.

      De acuerdo a la jurisprudencia y doctrina citada, se puede concluir que la intención y e.d.L. es asegurar que efectivamente el arrendatario esté en conocimiento de la enajenación del inmueble el cual se encuentra ocupando y pagando mensualmente por su uso y disfrute Esa notificación debe ser clara e inequívoca, elementos de los cuales puede dar fe un funcionario público de forma auténtica, constituido como Tribunal de jurisdicción voluntaria o mediante solicitud de notificación elevada a Notario Público, que goza de plenas facultades legales para dejar constancia sobre los hechos percibidos, como es la entrega y recibo al arrendatario de los documentos (copia certificada de compraventa) que de acuerdo a la Ley especial comentada no dejen lugar a dudas sobre la puesta en conocimiento al arrendatario de la enajenación del inmueble arrendado, de tal modo que se pueda computar fácilmente el lapso de caducidad vinculado al ejercicio de la Acción por Retracto Legal Arrendaticio.

      En el caso marras, luego de un análisis exhaustivo de las actas procesales insertas al expediente, se aprecia que tales formalidades de carácter legal, es decir la notificación a que se refiere el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos, no fue incorporada a los autos por la codemandada PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208 C.A., en su condición de tercero adquirente; es decir, no se evidencia en los autos la existencia de “Notificación cierta”, entendiéndose como aquélla traducida por conocimiento seguro, claro e inequívoco a la arrendataria sobre el contrato traslativo de propiedad de fecha 10 de agosto de 2.010, celebrado entre las sociedades PROMOCIONES EDYBECA C.A., y PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208 C.A., registrado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta, inscrito bajo el Número 2010.8181, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 241.13.16.1.5432, que pertenece al Libro de Folio Real del año 2010, siendo nugatorio el argumento planteado por las sociedades de comercio PROMOCIONES EDYBECA C.A., y PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208 C.A., para el cómputo del lapso de caducidad por inexistencia de la prueba que lo evidencie y; así se decide.

      Por otro lado y como abundamiento de esta determinación, se observa que tampoco consta en las actas procesales, que la aludida demandada PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208 C.A., haya cumplido con la formalidad legal de entregar en forma cierta a la arrendataria INVERSIONES TAKAMI C.A., copia certificada del contrato de compraventa de fecha 10 de agosto de 2.010, celebrado entre las sociedades INVERSIONES EDIBECA C.A., y PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208 C.A., registrado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta, inscrita bajo el Número 2010.8181, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 241.13.16.1.5432, perteneciente al Libro de Folio Real del año 2010, lo cual también influye forzosamente en el cálculo del término de caducidad previsto en el artículo 47 ejusdem, lo que impide a quien aquí decide precisar la fecha de inicio del lapso para el caso de marras según los argumentos explanados por ambas codemandadas; pues tal determinación sólo es posible cumpliendo las formalidades legales aludidas, las cuales -como ya se dijo- fueron obviadas por la Sociedad PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208 C.A., en su carácter de tercero adquirente. Así se decide.

      En consideración de las razones jurídicas antes expuestas, este Juzgado toma como base para el cálculo del lapso de caducidad establecido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la fecha alegada por la parte actora en su libelo de demanda al indicar que hizo una investigación en la Oficina de Registro Público Inmobiliario sobre la cadena titulativa del inmueble arrendado, resultando el día treinta y uno (31) de octubre de dos mil once (2.011), verificando la aludida operación de venta en el Registro de fecha 10 de agosto de 2.010, habiéndose iniciado el trámite judicial de introducción de la demanda ante la Unidad de Receptora de Documentos (U.R.D.D.) y admitido la demanda según auto del diecisiete (17) de noviembre de dos mil once (2.011), no cabe duda para este Juzgador que la acción por Retracto Legal Arrendaticio fue ejercida dentro del lapso establecido en la ley comentada y; así se establece.

      Decidido como ha quedado el punto previo relativo a la caducidad de la acción, corresponde a este administrador de justicia analizar y valorar las pruebas aportadas a los autos, para luego decidir la procedencia o no de la demanda de subrogación de los derechos del arrendatario sobre el nuevo adquirente bajo los términos y condiciones asumidos por este último, como de seguidas se efectúa:

1. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

   1. Cursa a los autos que conforman este expediente Acta Constitutiva Estatutaria marcada “A1” de la empresa INVERSIONES TAKAMI, C.A., ante el Registro Mercantil Séptimo del Distrito Capital, de fecha dos (02) de enero de dos mil dos (2.002) número 27, Tomo 241-A-VII, folio 14 al 21 del expediente, el referido instrumento se acompañó en Copia Certificada autorizada y expedida por funcionario público que goza de publicidad registral, da fe pública de su contenido, de manera que este Tribunal lo valora de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil Venezolano, sin que el Tribunal tenga nada que discutir o resolver sobre la composición accionaria de la referida sociedad Mercantil. Así se decide.

   2. Cursa también contrato de arrendamiento celebrado entre INVERSIONES TAKAMI C.A., con la empresa PROMOCIONES EDYBECA C.A., ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta, con fecha cinco (05) de febrero de 2.002, el cual quedó anotado bajo el N° 80, Tomo 04 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. El referido instrumento se acompañó en Copia Certificada autorizada y expedida por funcionario público Notarial, da fe pública de los hechos pasados en su presencia de conformidad con lo previsto en el artículo 1.159 y 1.357, 1359 del Código Civil Venezolano y 509 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto las empresas codemandadas en juicio también lo incorporaron a los autos, este Tribunal les adjudica pleno valor probatorio de conformidad con el Principio de la Comunidad de la Prueba o Principio de adquisición probatoria, según el cual, una vez admitido el medio de prueba ofrecido por las partes, ésta pertenece al proceso, no siendo posible el desistimiento, ni la renuncia a la misma, pues los medios probatorios pasan a ser de la comunidad de las partes, sin que el Tribunal tenga nada que discutir o resolver sobre la relación arrendaticia sostenida entre ambas empresas durante el período convencionalmente acordado. Así se establece.

   3. Cursa en los autos que conforman este expediente, resultado de Notificación realizada por la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta, con fecha 16 de mayo de dos mil ocho 2.008, dando Oferta de adquisición de inmueble constituido por un local comercial identificado con la nomenclatura P-4, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Las Colinas, avenida Las Colinas, Urbanización Los Samanes, Municipio Baruta, Distrito Capital en la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (BS. 1.250.000,00) . El referido instrumento se acompañó en original, está autorizado por funcionario público Notarial con capacidad de dar fe pública de los hechos pasados en su presencia, adquiriendo así pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil Venezolano concatenado con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto las codemandadas en juicio también lo incorporaron a los autos, este Tribunal les adjudica pleno valor probatorio de conformidad con el Principio de la Comunidad de la Prueba o Principio de adquisición probatoria, según el cual, una vez admitido el medio de prueba ofrecido por las partes, ésta pertenece al proceso, no siendo posible el desistimiento, ni la renuncia a la misma, pues los medios probatorios pasan a ser de la comunidad de las partes, sin que el Tribunal tenga nada que discutir o resolver sobre la Oferta de Venta del inmueble arrendado en los términos, condiciones y modalidades ahí planteados por PROMOCIONES EDYBECA C.A., a la empresa INVERSIONES TAKAMI C.A., salvo lo inherente al fondo de la acción propuesta. Así se establece.

   4. Igualmente cursa en los autos que conforman este expediente contrato de arrendamiento celebrado el 12 de agosto de 2008 entre PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208 C.A., e INVERSIONES TAKAMI C.A., ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, el cual quedó anotado bajo el Número 36, Tomo 136, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. El referido instrumento se acompañó en Copia Certificada autorizada y expedida por funcionario público Notarial, da fe pública de los hechos pasados en su presencia, y por cuanto las empresas demandadas incorporaron tal documental a los autos, este Juzgado de conformidad con el Principio de la Comunidad de la Prueba o Principio de adquisición probatoria, lo aprecia de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.159 y 1.357 del Código Civil Venezolano y 509 del Código de Procedimiento Civil, sin tener nada que discutir o resolver sobre la relación arrendaticia sostenida entre ambas empresas. Así se establece.

   5. Cursa en los autos que conforman este expediente contrato de compra venta celebrado en fecha 10 de agosto de 2.010, en el cual se aprecia que INVERSIONES EDYBECA C.A., vendió a PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208 C.A., por documento registrado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta y cuya negociación quedó inscrita bajo el Número 2010.8181, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 241.13.16.1.5432, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010. El referido instrumento se acompañó en Copia Certificada autorizada y expedida por funcionario público, da fe pública de los hechos pasados en su presencia y por cuanto las empresas demandadas también incorporaron tal documental a los autos este Juzgado de conformidad con el Principio de la Comunidad de la Prueba o Principio de adquisición probatoria, lo aprecia de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.159 y 1.357 del Código Civil Venezolano y 509 del Código de Procedimiento Civil, sin tener nada que discutir o resolver sobre la operación de venta celebrada entre las partes bajos los términos y condiciones establecidos en el contrato, salvo en lo que respecta al derecho de la parte actora en su pretendida acción por Retracto Legal Arrendaticio. Así se establece.

   6. Cursa en los autos que conforman este expediente, solicitud hecha por la Sociedad PROMOCIONES INMOBILIARIIAS 140208 C.A., de notificación a la sociedad INVERSIONES TAKAMI C.A., ejecutada el 30 de mayo de 2011, por la Notaría Vigésima Sexta del Municipio Libertador, en la cual se informa la culminación de contrato de arrendamiento y prorroga legal; documental que este Tribunal aprecia de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil Venezolano y 509 del Código de Procedimiento Civil, sobre los hechos jurídicos de los cuales se dejó constancia y bajo el Principio de la Comunidad de la Prueba por haber sido promovido por la empresa INVERSIONES INMOBILIARIAS 140208 C.A. Así se establece.

   7. Además cursa en los autos que conforman este expediente copia certificada expedida por el Juzgado 25° de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente 2011-1511, en el cual se aprecia la apertura de un procedimiento consignatario de cánones de arrendamientos, en el cual aparece como Consignante la Sociedad Mercantil INVERSIONES TAKAMI C.A., y como Beneficiario PROMOCIONESINMOBILIARIAS 140208 C.A., folio 236 al 245 ambos inclusive, sin embargo este Tribunal aprecia la referida prueba como indicio de descargo al alegato de insolvencia planteado por las empresas codemandadas conforme lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

   8. Consta en autos que la parte Actora solicitó aclaratoria y ampliación del Dictamen rendido por el Experto R.O.M., de acuerdo a lo establecido en el artículo 468 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo se aprecia según diligencia de fecha 26 de abril de 2012, que el apoderado M.I.L. procedió a desistir de la referida aclaratoria, razón por la cual este Tribunal no tiene nada que pronunciar o analizar al respecto. Así se decide.

2. PRUEBAS DE LA SOCIEDAD MERCANTIL “PROMOCIONES EDYBECA C.A.”:

   1. Cursa en autos Documento privado marcado “C”, inserto al folio 120, del expediente, el cual será analizado en lo sucesivo debido a la identidad de prueba promovida por la sociedad de comercio PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208 C.A. y el resultado del dictamen pericial en ocasión a la prueba de Cotejo promovida por ambas sociedades anónimas. Así se decide.

   2. Cursa en autos Documento Privado marcado “D”, del folio 121 al 123 del expediente, el cual se aprecia por haber sido demostrada la autenticidad de la firma, todo ello de conformidad con lo previsto 1.367 del Código Civil Venezolano en concordancia con lo previsto en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

   3. Cursa en autos Documento privado, marcado “E”, que corre desde el folio 124 al 127, ambos inclusive con sus respectivos vueltos, el cual será analizado en lo sucesivo debido a la identidad de prueba promovida por la sociedad de comercio PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208 C.A. y el resultado del dictamen pericial con ocasión a la prueba de Cotejo promovida por ambas sociedades anónimas. Así se decide.

   4. Cursa en autos Documento autentico de fecha doce (12) de agosto de dos mil ocho (2.008), ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, anotado bajo el Número 36, Tomo 136, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, marcado “F”, inserto desde el folio 128 al 132 ambos inclusive y por cuanto la parte actora también incorporó tal documental a los autos, este Juzgado de conformidad con el Principio de la Comunidad de la Prueba o Principio de adquisición probatoria, lo aprecia de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.159 y 1.357 del Código Civil Venezolano y 509 del Código de Procedimiento Civil, sin tener nada que discutir o resolver sobre la relación arrendaticia sostenida entre ambas empresas bajo los términos convencionalmente celebrados. Así se establece.

   5. Cursa en autos Documento Público Registrado el diez (10) de agosto de dos mil diez (2.010) ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta bajo el número 2010.8181, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 241.13.16.1.5432, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010, insertos desde el folio 133 al 135 ambos inclusive y con sus respectivos vueltos, marcado con la letra “G”, el cual este Juzgado apreció de conformidad con el Principio de la Comunidad de la Prueba o Principio de adquisición probatoria, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.159 y 1.357 del Código Civil Venezolano y 509 del Código de Procedimiento Civil, sin tener nada que discutir o resolver sobre la operación indicada, salvo el derecho de la arrendataria según lo establecido en el artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece.

   6. Adhesión a la prueba de Cotejo promovida por PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208 C.A. de fecha 27 de febrero de 2.012, la cual será analizada en lo sucesivo por razón de economía procesal. Así se decide.

      ANALISIS Y VALORACIÓN CONJUNTA POR IDENTIDAD DE PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS EMPRESAS DEMANDADAS

   1. Cursa en autos documentos privados promovidos, por las codemandadas PROMOCIONES EDYBECA C.A., y PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208 C.A., las cuales fueron marcados “C”, insertas al folio 120 y 187 respectivamente, verificándose que se trata de la misma documental con distinta identificación del promovente a los fines de su incorporación a las actas procesales.

   2. También ocurre que las Sociedades de Comercio PROMOCIONES EDYBECA C.A., y PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208 C.A., promovieron en el mismo orden respectivo las documentales marcadas “D” y “E”, folios 121 al 123 ambos inclusive, y 193 al 195 ambos inclusive, tratándose también de la misma documental con distinta identificación por parte de cada promovente a los fines de su incorporación a las actas que conforman el expediente.

   3. Cursa en autos documentos privados promovidos, por las codemandadas PROMOCIONES EDYBECA C.A., y PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208 C.A., en orden respectivo, marca con la letra “E”, folio 124 al 127 ambos inclusive y marcado “D” desde el 188 al 191 ambos inclusive tratándose también de la misma documental pero con distinta identificación del promovente a los fines de su incorporación al expediente. Las referidas documentales privadas serán analizadas en conjunto, debido a la impugnación ejercida en su oportunidad procesal por la parte actora cuya firma y contenido fue desconocido y promovida la prueba de Cotejo por las demandadas para demostrar la autenticidad de las firmas sobre cada uno de los instrumentos privados mencionados. La prueba de Cotejo se evacuó según el artículo 451 y subsiguientes del Código de Procedimiento Civil.

      VALORACION DE PRUEBA DE COTEJO PROMOVIDA POR LAS EMPRESAS DEMANDADAS.

   1. Respecto a la prueba promovida por PROMOCIONES EDYBECA C.A., y PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208 C.A., marcada “C”, inserta al folio 120 y 187 respectivamente, objeto de Prueba de Cotejo mediante experticia grafotécnica, se observa que en fecha 1 de marzo de 2012, este Tribunal procedió a admitir prueba de experticia promovida por la parte demandada para el Cotejo de las documentales mencionadas supra; fijando al efecto, el segundo (2do) día de despacho siguiente para el nombramiento de los expertos grafotécnicos, acto que tuvo lugar el día cinco (5) de marzo de 2012, en el cual se convino designar al ciudadano R.O., titular de la cédula de identidad 9.965.651, Técnico Superior en Ciencias Policiales, Mención Técnica y Dactiloscopia inscrito en el Colegio de Expertos Grafotécnicos de Caracas bajo el N° 5, como experto único a los fines de demostrar la autenticidad de los instrumentos privados impugnados por la actora.

      Luego en fecha 16 de marzo de 2012, el referido experto consignó dictamen pericial cuya conclusión indica:

      “Las Firmas y medias firmas de carácter cuestionado que se observan en los documentos señalados como desconocidos o cuestionados en el presente dictamen; fueron ejecutadas por la misma persona que identificándose como “DANTE DI EGIDIO MOSQUERA”, titular de la Cédula de Identidad N° V- 11.228.191 suscribió el documento señalado como indubitado, es decir existe identidad de producción con respecto a todas las firmas examinadas”.

      Este Juzgado con el objeto de analizar la eficacia o no de la prueba de Experticia Grafotécnica dirigida a demostrar la autenticidad de las firmas que en cada documental mencionada al Informe Pericial desconocida por quienes representan la empresa INVERSIONES TAKAMI C.A., advierte que no debe confundirse su resultado con el concepto de Instrumento Auténtico establecido en el artículo 1.357 del Código Civil Venezolano para los efectos dispuestos en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al indicar que a los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico. Pensar lo contrario, es decir equiparar el resultado de la experticia grafotécnica que demuestra la autenticidad de la firma en un documento privado, con la figura del documento auténtico a los efectos del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, haría fácil la evasión o burla de los derechos arrendaticios en contraposición de lo previsto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a través de esta mecánica procesal.

      Dicho lo anterior, en atención al análisis y apreciación de las documentales de carácter privado traídas a los autos marcadas por la Sociedad PROMOCIONES EDYBECA C.A. y PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208 C.A., en conjunción con lo verificado a través de la prueba de Cotejo, este Tribunal se acoge al criterio sostenido por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, ratificada el 14 de junio de 2000, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que expresa:

      “(…) una de las formas que el sentenciador adopta en nuestro sistema procesal, para la valoración de una prueba, es el análisis y apreciación del resultado o contenido de la prueba evacuada, en la que el juez podrá o no, según su criterio, aceptarla como demostración o evidencia de los hechos que el promovente pretende acreditar como verdad procesal, como son la prueba testimonial, la de confesión o posiciones juradas, inspección u otras pruebas tradicionales, incluyendo en éstas específicamente la de experticia respecto de la cual el legislador facultó expresamente al juez para poder apartarse del dictamen de los expertos si su convicción se opone a sus conclusiones, como lo establece el artículo 1.427 del Código Civil." (Subrayado y negritas del Tribunal)

      En este orden de factores, quien aquí sentencia antepone a las conclusiones esgrimidas por el Experto grafotécnico R.O. el cúmulo probatorio aportado por los litigantes en la presente contienda, lo cual debe observarse en conjunto para determinar la intención de las partes, la verdad y la buena fe y tal anteposición de criterio se esgrime debido a que la documental promovida por las demandadas que corre al folio 120 y 180 del expediente, marcada “C”, relativa a la respuesta de rechazo por parte de la arrendataria sobre la Oferta de venta del inmueble en la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 1.250.000,oo), analizada por el experto grafotécnico, no cumple con las formalidades previstas en artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliairios, ya que debía tratarse de un documento auténtico, autorizado con las solemnidades legales de un funcionario público con facultad para dar fe pública del lugar y fecha en que tal instrumento fue autorizado, por lo que este Tribunal no le otorga ningún valor probatorio a la referida documental. Así se decide.-

   2. En lo que respecta al contrato de finiquito o terminación de contrato de arrendamiento marcado con la letra “D” promovido por la Sociedad PROMOCIONES EDYBECA C.A., folios 121 al 123 ambos inclusive y por la empresa PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208 C.A., marcado “E”, folios 193 al 195 ambos inclusive, indicativo de finiquito de relación arrendaticia entre las partes que lo suscriben, el Tribunal visto el resultado de la prueba de Cotejo declara la autenticidad de la firma y se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, teniendo plena fuerza de ley entre las partes, en las condiciones que el cuerpo del mismo se establecieron. Así se decide.

   3. Con relación a la documental traída a los autos por PROMOCIONES EDYBECA C.A., inserta desde el folio 124 al 127 marcada “E” y que se repite al promoverlo la Sociedad Mercantil PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208 C.A., desde el folio 188 al 191 del expediente, ambos inclusive marcada “D”, de contrato de Opción a Compra Venta de Inmueble, éste Juzgador observa con igual inclinación que el contrato bajo estudio no cumple las solemnidades de rigor contempladas en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, no se trata de un documento auténtico el cual dentro del marco indicado en el artículo 1.357 del Código Civil, es aquél instrumento autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, Juez u otro funcionario o empleado con facultad de darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado, de forma tal que no quepa duda sobre la fecha, lugar y firmas de sus otorgantes. En este sentido, el “Código Civil Venezolano Comentado por J.G. y Miren Garay”, EDICIONES J.G., 2.009, PÁGINA 165, explica sobre la fecha de documentos privados en referencia al artículo 1.369 del Código Civil, lo siguiente:

      un documento tiene fecha cierta cuando por la razón que sea, ha sido presentado a una autoridad y ésta le ha puesto fecha de recibo o de presentación. Por ello es fácil determinar la fecha de un documento expedido o autorizado por la autoridad, pues la autoridad no va a poner la fecha que no sea verdadera. Pero tratándose de un documento privado –como es el caso de las facturas de compra de la máquina que hemos expuesto antes- no presentado a una autoridad, la cosa cambia pues una persona podría poner en el documento privado la fecha que le convenga. El artículo 1.369 da normas estrictas para evitar estos fraudes

      (Subrayado y negrillas del Tribunal).

      Bajo estas premisas jurídicas y con base al acervo probatorio a.r.f. para este órgano de Justicia, apartarse nuevamente del dictamen pericial presentado por el Experto Grafotécnico R.O.; y esto es así, debido a la multiplicidad de motivos legales observados durante la sustanciación del pleito judicial, ya que si efectivamente la prueba de Cotejo con documento indubitado consignado en original, de fecha 12 de agosto de 2.008, anotado bajo el Nro 36, Tomo 136 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, logró demostrar la autenticidad de la firma impugnada por la actora, ese resultado no aporta convicción alguna sobre el lugar y fecha de origen de la instrumental privada, ya que volviendo al ejemplo de la doctrina nacional, cualquier persona podría poner en ese documento privado la fecha que le convenga, situación que el legislador quiere evitar, al exigir, en el tantas veces citado artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el carácter auténtico de las notificaciones, tanto para la manifestación del arrendador propietario de vender el inmueble, como la notificación del arrendatario al arrendador o propietario sobre su aceptación o rechazo de la Oferta.

      En este sentido, la pretendida Opción a Compra del inmueble arrendado objeto de Retracto Legal Arrendaticio, debió celebrarse ante Notario Público o funcionario Público con facultades para dar fe de las firmas, fecha y lugar de su otorgamiento, todo ello a objeto de corresponderse con las mentadas formalidades legales, siendo forzoso para este Tribunal desechar la prueba referida en su totalidad. Así se decide.

      DE LAS PRUEBAS ACOMPAÑADAS POR LA EMPRESA PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208 C.A.

   1. Cursa en las actas procesales que conforman el expediente, copia de Estatutos Sociales de la Empresa Promociones Inmobiliarias 140208 C.A., de fecha 7 de julio de 2.008, ante el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del Estado Miranda, Tomo 1848 A Número 91, Expediente 548841 y Acta de Asamblea del 20 de marzo de 2011, folio 158 al 176 ambos inclusive, el referido instrumento no fue objeto de impugnación o rechazo por la parte Actora, de manera que goza de publicidad registral, da fe pública de su contenido y se aprecia de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, sin tener este Juzgado nada que decidir sobre el contrato societario que rige a esta personalidad jurídica. Así se decide.

   2. Documento privado marcado “C”, folio 187 del expediente, el cual este Tribunal ya procedió a analizar y desechar en el texto del fallo, por lo que resulta inoficioso proceder nuevamente a su análisis o valoración. Así se decide.

   3. Cursa además en el expediente, documento privado marcado “D”, inserto desde el folio 188 al 191 del expediente ambos inclusive con sus vueltos, el cual este Tribunal ya procedió a analizar y desechar en el texto del fallo, por lo que resulta inoficioso proceder nuevamente a su análisis o valoración. Así se decide.

   4. Cursa en las presentes actas procesales, documento privado marcado “E”, que corre desde el folio 193 al 195 del expediente ambos inclusive, el Tribunal visto que la prueba de cotejo demostró la autenticidad de la firma lo aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, teniendo plena fuerza de ley entre las partes bajo las condiciones que del cuerpo del mismo se establecen. Así se decide.

   5. Cursa además en el expediente, documento auténtico de fecha doce (12) de agosto de dos mil ocho (2.008), ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, anotado bajo el Número 36, Tomo 136, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, marcado “F”, inserto desde el folio 196 al 200 ambos inclusive, y por cuanto las parte actora también incorporó tal documental a los autos, este Juzgado de conformidad con el Principio de la Comunidad de la Prueba o Principio de adquisición probatoria, lo aprecia de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.159 y 1.357 del Código Civil Venezolano y 509 del Código de Procedimiento Civil, sin tener nada que discutir o resolver sobre la relación arrendaticia sostenida entre ambas empresas. Así se establece.

   6. Consta en autos, documento público registrado el diez (10) de agosto de dos mil diez (2.010) ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta bajo el número 2010.8181, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 241.13.16.1.5432, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010, insertos desde el folio 201 al 203 ambos inclusive y con sus respectivos vueltos, marcado con la letra “G”, y por cuanto las parte actora también incorporó tal documental a los autos, este Juzgado de conformidad con el Principio de la Comunidad de la Prueba o Principio de adquisición probatoria, lo aprecia de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.159 y 1.357 del Código Civil Venezolano y 509 del Código de Procedimiento Civil, sin tener nada que discutir o resolver sobre la existencia de la operación de venta realizada, salvo el derecho de Preferencia Arrendaticia y Retracto Legal demandado por la empresa INVERSIONES TAKAMI C.A.; y así se decide.

   7. Documento auténtico de fecha (30) de mayo de dos mil once (2.011), emitido por la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador, folio 204 al 207, marcada “H”, relativo a notificación de no prorroga de contrato de arrendamiento, el cual visto que la actora también incorporó tal documental a los autos, este Juzgado de conformidad con el Principio de la Comunidad de la Prueba o Principio de adquisición probatoria, lo aprecia de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil Venezolano y 509 del Código de Procedimiento Civil, sin tener nada que discutir o resolver sobre la referida notificación respecto a la fecha, lugar de otorgamiento y firmas.

   8. Documento de Contrato de Arrendamiento de fecha doce (12) de agosto de dos mil ocho (2.008), ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, anotado bajo el Número 36, Tomo 136, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, inserto desde el folio 208 al 213 ambos inclusive, el cual fue objeto de análisis y valorado en base al Principio de la Comunidad de la Prueba, siendo inoficioso para este Tribunal proceder nuevamente a su apreciación. Así se decide.

   9. Legajo de Asambleas de Accionistas de la empresa INVERSIONES TAKAMI C.A. de fecha 10 de agosto de 2.004, 30 de abril de 2.004, 26 de abril de 2.006; 4 de diciembre de 2.007 y 29 de enero de 2.009, folios 263 al 290, ambos inclusive. Las referidas Asambleas se acompañaron en Copia simple y fueron aceptadas por la parte actora al no haber sido impugnadas de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las mismas adquieren valor probatorio de acuerdo al artículo 1.357, 1359 del Código Civil Venezolano, respecto a las fechas y operaciones mercantiles que cada una contiene, sin embargo la parte promovente trajo a los autos dichos instrumentos mercantiles para demostrar que el ciudadano D.D.E.M., venezolano, con cédula de identidad, V 11.228.191., obligaba válidamente a la empresa INVERSIONES TAKAMI C.A., por ostentar el cargo de Gerente. Al respecto, este órgano jurisdiccional considera que si bien es cierto el ciudadano D.D.E.M., cédula de identidad, V 11.228.191., aparece con facultades para obligar a la empresa INVERSIONES TAKAMI C.A., según Acta de Asamblea registrada el 4 de noviembre de 2007 inscrita bajo el número 23, Tomo 827-AVII ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, no deja de ser menos cierto que el referido Gerente quedó separado de su cargo como se observa en Acta de Asamblea registrada el 29 de enero de 2.009, inscrita bajo el número 25, Tomo -7-A, de manera que a criterio del Tribunal, tales Asambleas no pueden relacionarse directamente con los demás documentos privados a.y.d.e. esta sentencia, pues como ya se indicó no existe certeza sobre las fechas de sus respectivos otorgamientos. Así se decide.

      CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:

      Analizadas como han sido las pruebas aportadas por las partes durante el debate probatorio, corresponde al Tribunal pronunciarse al fondo del asunto controvertido, pero no sin antes cumplir con la obligación magistral de los órganos de Justicia en adoptar una labor pedagógica en cada una de sus decisiones; y para el caso bajo estudio, se inicia con alusión a lo establecido por el M.T.d.J. en sentencia del 23 de Mayo de 2012, identificada con el Nro. 340 de la Sala de Casación Civil, que define lo que debe entenderse por “Derecho de Preferencia” y “Retracto Legal “Arrendaticio”, en los términos siguientes:

      En efecto, el derecho de retracto legal arrendaticio se presenta por lo general como una consecuencia de la preferencia ofertiva que tiene el arrendatario, por no haber sido efectuada conforme a derecho, lo que hace que ambas figuras se presenten en una relación de sucesividad la una de la otra, aún cuando son autónomas.

      Así, la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario, con lo cual se indica que la prelación o preferencia está referida al inmueble que ocupa el arrendatario con tal carácter y no a ningún otro, aun cuando aquél forme parte de éste.

      Por su parte, el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.

      Pasa entonces este jurisdicente a afirmar que la presente acción se encuentra dentro de la definición de Retracto Legal Arrendaticio contemplado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 42, que establece:

      Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

      En este sentido, la propia ley determina cuáles son los requisitos que debe reunir el arrendatario para el ejercicio de su acción, resumiendo claramente los presupuestos legales, resultando entonces necesario verificar si la demandante cumple con tales exigencias que prima facie se describen así:

   1. Tener más de dos (02) años ocupando el bien inmueble en cuestión,

   2. Encontrarse solvente con los pagos

   3. Satisfacer las aspiraciones del propietario

      De cumplirse estos supuestos, el arrendatario -por mandato expreso de la ley- tiene el derecho de ejercer la acción por Retracto legal, subrogándose así en las mismas condiciones contempladas en el documento traslativo de la propiedad, en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado como establece el artículo 43 ejusdem:

      Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.

      No obstante la definición prevista en los artículos 42 y 43 de la Ley in commento, no es permitido ver estas hipótesis en forma aislada a las demás exigencias previstas en la Ley, pues sobran otras formas de vulneración del derecho arrendaticio, traducido en requisitos de procedencia de la acción en lo que atañe al propietario arrendador y al tercero adquirente.

      Nuestra Ley bajo estudio expresa en el artículo 44:

      Artículo 44: A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.

      Parágrafo Único:

      El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.

      Igualmente se advierte de la simple lectura la exigencia de que las ‘Notificaciones’ se hagan de forma cierta o inequívoca, lo cual se mencionó al decidir la caducidad de la acción en párrafos precedentes de este fallo, lo cual se reproduce por razones de economía procesal.

      Asimismo, la Ley hace mención al ‘Decaimiento de la Oferta’ en el artículo 45 al expresar:

      Artículo 45: Transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar.

      Del mismo modo, el Legislador estipula la obligación de ejercer la acción dentro un lapso de caducidad conforme el Artículo 47 el cual establece:

      Artículo 47: El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.

      Por último y a los efectos de este fallo, se hace mención a la expresión y cumplimiento formal de los requisitos que atañen al ‘Tercero Adquirente’ en el Artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

      Artículo 48: El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes:

      a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.

      b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.

      Con base a estas normas jurídicas el Tribunal invoca nuevamente y se acoge en todo sentido al criterio de la doctrinal nacional enunciada por el jurista G.G.Q., en la Obra titulada “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, VOLUMEN I, UCAB CARACAS, 2006, PÁGINA 381 al mencionar los requisitos para la procedencia del Retracto Legal:

      “(…) Mutatis mutandis, reproducimos el comentario que sobre los mismos hicimos supra en relación con la preferencia ofertiva, adicionando algunas exigencias distintas por la propia diferencia entre sendos institutos y la especificidad que a cada uno de los mismos caracteriza. En el retracto legal arrendaticio, también observamos dos tipos de requisitos que guardan relación de la manera siguiente:

      1) En atención a la persona del arrendatario: a) Que el arrendatario tenga más de dos (2) años como tal, b) esté solvente en el pago de las pensiones arrendaticias, c) satisfaga las aspiraciones del nuevo propietario adquirente del modo como adquirió el inmueble que se retrae; d) que el arrendatario ejerza el derecho de retracto dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente.

      2) En relación con el propietario arrendador: a) que el mismo no haya realizado la notificación prevista en el artículo 44 de LAI; b) que aun cuando la hubiere realizado, no obstante omitió en la misma alguno de los requisitos exigidos; c) efectuada la venta al tercero, el precio resultare inferior al ofertado; d) o que sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.

      3) Tratándose del tercero adquirente: a) Que el mismo haga notificación cierta de la negociación que realizó con el propietario arrendador; y b) que anexe a dicha notificación copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.

      En el caso que nos ocupa y respecto al requisito de cualidad de arrendatario se observa, que durante el debate procesal, se pudo determinar que la Sociedad INVERSIONES TAKAMI C.A., es arrendataria de local comercial identificado con la nomenclatura P-4 ubicado en la Planta baja del Centro Comercial Las Colinas, Avenida Las Colinas Urbanización Los Samanes, Municipio Baruta Distrito Capital desde el primero (1º) de noviembre de dos mil uno (2001) como se aprecia de contrato de arrendamiento otorgado con PROMOCIONES EDYBECA C.A., el cinco (5) de febrero de dos mil dos (2002), ante la Notaría Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda anotado bajo el Nº 80 Tomo 4, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y del contrato de arrendamiento de fecha 12 de agosto de dos mil ocho (2.008), suscrito ante la notaría Pública Primera del Municipio Chacao un contrato de arrendamiento, con la empresa PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208 C.A., anotado bajo el número 36 Tomo 136, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, cumpliéndose la exigencia legal en atención al arrendatario respecto a su condición sobre el inmueble controvertido por más de dos (2) años. Así se establece.

      También se evidencia la condición de arrendataria de la parte actora, en la cual demuestra su solvencia según copia certificada expedida por el Juzgado Vigésimo Quinto (25°) de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Expediente N° 2011-1511, folio 236 al 245, ambos inclusive, en el cual consta la apertura de un procedimiento consignatorio de cánones de arrendamientos, donde su Consignante es la Sociedad Mercantil INVERSIONES TAKAMI C.A., y Beneficiario la sociedad mercantil PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208 C.A., situación legal que no fue enervada por las empresas demandas, debido a que para la fecha de traslación de propiedad ante el Registro Inmobiliario, es decir 10 de agosto de 2.010, la arrendataria se presume solvente en el pago de su obligación contractual, siendo procedente la condición de que la demandante cumple prima facie con el requisito que le atañe como arrendataria respecto a la solvencia en el pago de las pensiones arrendaticias establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

      En lo que concierne al tercer requisito de procedencia, que atañe a la persona del arrendatario sobre la satisfacción de las aspiraciones del propietario adquirente, se aprecia en el Petitorio del libelo de demanda incoada por la actora, la disposición de pagar el mismo precio y condiciones por el cual PROMOCIONES EDYBECA C.A., vendió a PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208 C.A., el local arrendado en la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 650.000,oo), por lo que este Tribunal considera cumplido el extremo de satisfacción a las aspiraciones del propietario del inmueble de conformidad con el artículo 42 ejusdem. Así se decide.

      Corresponde finalmente verificar si con relación al propietario arrendador se cumplieron los extremos del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, si se cumplió con la notificación fehaciente al arrendatario para la Oferta de venta del inmueble y si esos términos o condiciones se perfeccionaron en la protocolización ante la Oficina de Registro Subalterno. En este sentido, el Tribunal determina de las actas procesales que la empresa PROMOCIONES EDYBECA C.A., notificó fehacientemente a la arrendataria el dieciséis (16) de mayo de dos mil ocho (2.008) a través de Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta, sobre precio, condiciones y modalidades de negociación de Oferta para la adquisición del inmueble arrendado, estableció que el precio de venta es UN MILLON DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.. 1.250.000,oo), pagaderos de contado en la oportunidad de la protocolización, cumpliéndose la exigencia contemplada en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir informar el precio y modalidades de venta, preservándose así el Derecho de Preferencia de la arrendataria para ese fecha. Así se establece.

      Por otro lado se aprecia en el expediente, que transcurrió el lapso de más de ciento ochenta (180) días sin perfeccionamiento de la oferta de venta notificada el dieciséis (16) de mayo de dos mil ocho (2.008) a través de Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta bajo los términos indicados, por lo que este Tribunal debe declarar expresamente su Decaimiento por el transcurso del tiempo indicado en el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, quedando en evidencia la necesidad que tenía el propietario arrendador de realizar nueva Notificación cierta de oferta a la arrendataria para así realizar la negociación de fecha diez (10) de agosto de 2.010, registrada ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta, bajo el Número 2010.8181, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 241.13.16.1.5432, perteneciente al Libro de Folio Real del año 2010, requisito sine qua non que se no se observa cumplido en las presentes actas procesales, como tampoco se aprecia haber dejado constancia de hacer entrega del documento traslativo de propiedad al arrendatario, lo que obliga a este Juzgado declarar el quebrantamiento de todas las formalidades previstas en el artículo 48 ejusdem. Así se establece.

      También observa este Tribunal, la venta celebrada entre PROMOCIONES EDYBECA C.A. y PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208 C.A., sobre el inmueble arrendado, operación de fecha diez (10) de agosto de 2.010, registrada ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta, bajo el Número 2010.8181, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 241.13.16.1.5432, perteneciente al Libro de Folio Real del año 2010, por el precio de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 650.000,oo), lo que dista de la primigenia Oferta de fecha dieciséis (16) de mayo de dos mil ocho (2.008) practicada a través de Notario Público, cuyo precio y forma de pago se estableció en la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.250.000,oo) de contado al momento de protocolización, condiciones distintas que no dejan lugar a dudas sobre el cambio de condiciones en la negociación, por haber resultado la venta a un Tercero por un precio inferior al ofertado en la aludida Notificación de Oferta, traducido en franco quebrantamiento al artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que vulnera el derecho de Preferencia Ofertiva del Arrendatario haciendo PROCEDENTE LA ACCIÓN POR RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO. Así se decide.

      DISPOSITIVA

      Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide: