Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 19 de Julio de 2007

Fecha de Resolución19 de Julio de 2007
EmisorJuzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteGervis Alexis Torrealba
ProcedimientoDesalojo

Sentencia definitiva (fuera de lapso)

Exp.: 30.571/ Civil / Recurso.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE: EL

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

DEMANDANTE: sociedad mercantil INVERSIONES TRES, C. A., de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 15 de junio de 1971, bajo el Nº 18, Tomo 63- A.

APODERADOS JUDICIALES: abogados S.H., I.B.L. y M.T.M., en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 6.277, 55.638 y 36.229, respectivamente.

DEMANDADA: ciudadano J.B.P.A., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de las cédula de identidad Nº V-9.956.121. Sin representación judicial acreditada en autos.

MOTIVO: desalojo.

I

Corresponde a este Despacho, actuando como jurisdicción de Alzada, pronunciarse respecto a la apelación formulada por la demandada en fecha 24 de enero de 2007 en contra de la decisión proferida el 22 de enero de 2007 por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

A manera de síntesis, estos fueron los actos procesales verificados en el devenir del juicio:

Se inicia la actual controversia por escrito libelar presentado para su distribución en fecha 30 de junio de 2006 por la representación judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES TRES, C. A., mediante el cual demanda por desalojo al ciudadano J.P.A..

El 06 de julio de 2006 la referida sociedad mercantil reformó la demanda y, el a-quo admitió la misma el 07 de julio de 2006, ordenando el emplazamiento de la demandada.

El 07 de diciembre de 2006 se verificó la citación del ciudadano J.P.A., quien contestó la demanda incoada en su contra el 12 de diciembre de 2006.

Por escrito presentado el 03 de enero de 2007 la demandante promovió pruebas, respecto a cuya admisibilidad emitió pronunciamiento el a-quo el 09 de enero de 2007.

La decisión recurrida fue proferida el 22 de enero de 2007.

Oída la apelación interpuesta y subidos los autos a esta Instancia, correspondió a este Tribunal el conocimiento del actual recurso, recibido por auto de fecha 28 de febrero de 2007.

II

Estando el Tribunal en la oportunidad de emitir pronunciamiento en cuanto a la procedencia del presente recurso, lo hace tomando en cuenta las siguientes consideraciones:

Alega la demandante que convino verbalmente con el ciudadano J.B.P.A. en arrendarle un inmueble que forma parte de las Residencias Las Taparitas, ubicado en la Calle San Camilo, distinguido como apartamento Nº 1-1, urbanización Las Palmas, Municipio Libertador del Distrito Capital, por un canon de arrendamiento de trescientos noventa y seis mil novecientos bolívares (Bs. 396.900,oo) mensuales.

Refiere que se estimó obligatorio el pago del servicio de agua en la cantidad de quince mil bolívares (Bs. 15.000,oo) mensuales; del servicio de vigilancia en primer término en la suma de treinta y ocho mil cuatrocientos bolívares (Bs. 38.400,oo), con posteriores incrementos alcanzando para el mes de diciembre de 2005 la suma de cuarenta y nueve mil novecientos bolívares (Bs. 49.900,oo) mensuales, en adición a ochenta mil bolívares (Bs. 80.000,oo) por concepto de gastos comunes, de manera tal que además del canon de arrendamiento debía pagar la cantidad de ciento cuarenta y cuatro mil novecientos bolívares (Bs. 144.900,oo) mensuales.

Afirma que al producirse el incremento en el servicio de vigilancia en el mes de diciembre de 2005 y la fijación de la tarifa de gastos comunes el arrendatario se habría negado a pagarlo, por lo que adeudaría el canon correspondiente a los meses comprendidos entre el 15 de diciembre de 2005 y el 14 de junio de 2006, a razón de trescientos noventa y seis mil novecientos bolívares (Bs. 396.900,oo); el servicio de agua correspondiente a los referidos meses por la cantidad de quince mil bolívares (Bs. 15.000,oo) mensuales, adeudando un total de noventa mil bolívares (Bs. 90.000,oo); el servicio de vigilancia a razón de cuarenta y nueve mil novecientos bolívares (Bs. 49.900,oo) mensuales por el período mencionado y; ochenta mil bolívares (Bs. 80.000,oo) mensuales por concepto de gastos comunes también por el mismo período, siendo infructuosas las gestiones realizadas a los fines de obtener el pago, en razón de lo cual le demanda el desalojo del inmueble y, en consecuencia la entrega del mismo, así como el pago de los cánones adeudados a título de indemnización de daños.

En la oportunidad de la contestación, el ciudadano J.P.A. admitió que celebró un contrato de arrendamiento verbal con su antagonista sobre el inmueble mencionado con anterioridad y, negó y rechazó la reclamación propuesta en su contra con sustento en que no adeuda los cánones de arrendamiento deducidos.

Sostiene que la demandante pretende irrogarle al convenio que les vincula que él se habría obligado a pagar servicios de agua y vigilancia, incrementando el canon de arrendamiento, negándose a recibirlo, por lo que se vio obligado a consignarlo por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

Refiere que en el documento de condominio del edificio Residencias Las Taparitas, inscrito por ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal el 23 de septiembre de 2002, anotado bajo el Nº 50, Tomo 19, Protocolo Primero, se atribuye a los propietarios de las unidades que lo conforman la obligación de contribuir a las cargas y gastos comunes del mismo, de manera tal que él como arrendatario no estaría obligado a pagar dichos conceptos.

Desconoce la demandada los instrumentos allegados al libelo y que se encuentran insertos a los folios nueve (09) al catorce (14) y, señala que ellos se erigirían como indicios de que la demandante le estaría cobrando un canon excesivo de la regulación vigente de fecha 29 de mayo de 2003, distinguida con el Nº 006668 y, concluye oponiendo la exceptio non adipletis contratus conforme a lo establecido en el artículo 1.168 del Código Civil por cuanto la demandante habría requerido el desalojo del inmueble con sustento en que sería aplicable al mismo la Ley de Turismo y no la de Arrendamientos Inmobiliarios.

Entablado de este modo el contradictorio, colige este Despacho que la pretensión deducida por la sociedad mercantil INVERSIONES TRES, C. A. tiene por objeto el desalojo del inmueble que arrendó al ciudadano J.P.A., atendiendo a que éste habría dejado de cancelar el canon de arrendamiento, el servicio de agua, vigilancia y gastos comunes correspondiente a los meses comprendidos entre el 15 de diciembre de 2005 y el 14 de junio de 2006.

Pasa de seguidas el Tribunal a analizar el material probatorio adjuntado por las partes conforme al imperativo contenido en el artículo 509 del Código Adjetivo Civil:

La representación judicial de la demandante acompañó con el libelo los siguientes instrumentos: 1.- Seis (06) instrumentos nominados recibos, sin firma; 2.- En copia simple, planilla de devolución de cheque Nº 4982660 correspondiente al cheque Nº 1452 emitido por el Banco Provincial; 3.- En original, cheque Nº 00001452 por la suma de noventa mil bolívares (Bs. 90.000,oo), emitido por el Banco Provincial contra la cuenta Nº 0108-0175-39-0100070009 cuyo titular sería el ciudadano J.B.P.A.; 4.- En original, instrumento nominado recibo emitido por la empresa INVERSIONES TRES, C. A. el 17 de marzo de 2006 por concepto de depósito para el suministro de un control para acceder al estacionamiento y; 5.- En copia simple, planilla de depósito Nº 157828288 de fecha 20 de marzo de 2006 en la cuenta Nº 0134-0328-70-3281031162 a favor de la empresa INVERSIONES TRES, C. A. por la suma de noventa mil bolívares (Bs. 90.000,oo). El instrumento enunciado bajo el número 1 pretende erigirse como autógrafo, no obstante carece de autoría, por lo que no puede atribuírsele eficacia, en razón de lo cual queda desechado del procedimiento. Los documentos mencionados bajo los números 2 y 5 se tratan de copia simples de instrumentos privados, apócrifos y carentes de valor a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en razón de lo cual quedan desechados del procedimiento. Ni el cheque, ni la misiva allegados al expediente y descritos anteriormente bajo los números 3 y 4, fueron tachados o desconocidos, en razón de lo cual surten pleno valor probatorio atendiendo a los artículos 440 del Código de Procedimiento Civil y 1.371 del Código Civil, respectivamente y, así se declara.

En la oportunidad de la contestación la demandada acompañó a su escrito los documentos que se detallan de seguidas: 1.- Copias certificadas e información correspondiente al expediente de consignaciones Nº 20060200 de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial; 2.- En original y en copia simple, citaciones emanadas de la Dirección General de Inquilinato en fechas 09 y 10 de marzo de 2004, respectivamente, dirigidas a la empresa INVERSIONES TRES, C. A.; 3.- En copia simple, resolución Nº 006668 emanada de la referida Dirección el 29 de mayo de 2003 y; 4.- En copia simple, misiva emanada del ciudadano J.P., dirigida al Viceministerio de Turismo. Las copias certificadas del expediente de consignaciones no fueron tachadas, en razón de lo cual surten pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código Adjetivo Civil. Las citaciones y la resolución descritas bajo los números 2 y 3 se tratan de documentos emanados de un funcionario público en ejercicio de sus funciones, en razón de lo cual surten pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el dispositivo 1.359 del Código Civil. El instrumento descrito bajo el número 4 es privado y ha sido producido en copia simple, en razón de lo cual se desecha de la actual controversia atendiendo al mencionado artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, siendo un hecho admitido por las partes la existencia de la relación locativa deducida por la demandante en su libelo, quedó acreditada la obligación del ciudadano J.P.A. de pagar el canon por el arrendamiento del apartamento distinguido 1- 1 ubicado en el edificio Residencias Las Taparitas. No obstante, la demandante señaló que el canon sería la cantidad de trescientos noventa y seis mil novecientos bolívares (Bs. 396.900,oo) mensuales, mientras que su antagonista afirmó que sería trescientos setenta y ocho mil bolívares (Bs. 378.000,oo) según regulación emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.

En ese sentido, encuentra el Tribunal de la lectura de la resolución Nº 006668 emanada de la referida dirección, inserta a los folios cuarenta y dos (42) al cuarenta y cinco (45) del presente expediente, que se fijó el canon de arrendamiento de los apartamentos que conforman el edificio Residencias Las Taparitas en la cantidad de trescientos setenta y ocho mil bolívares (Bs. 378.000,oo), mientras que el de los puestos de estacionamiento que corresponde a cada uno se fijó en dieciocho mil novecientos bolívares (Bs. 18.900,oo). Así, resulta acertado precisar que el canon de arrendamiento de cada una de las unidades habitacionales que conforman el edificio Residencias Las Taparitas asciende a la cantidad de trescientos noventa y seis mil novecientos bolívares (Bs. 396.900,oo) y, así se declara.

Ante el alegato esgrimido por la demandante respecto a que el ciudadano J.P. habría incumplido su obligación de pagar el canon de arrendamiento, los servicios de agua, vigilancia y gastos comunes durante los meses comprendidos entre el 15 de diciembre de 2005 y el 14 de junio de 2006, le correspondía la carga primaria de acreditar la existencia de tales obligaciones, atendiendo a lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, normas que rigen la carga y distribución de la prueba. No obstante, no promovió pruebas en ese sentido y, ante la admisión de su antagonista sólo devino probada la obligación de pagar el canon de arrendamiento y, así se declara.

Como consecuencia de ello, correspondía al ciudadano J.P.A. la carga secundaria de acreditar que satisfizo su obligación de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses comprendidos entre el 15 de diciembre de 2005 y el 14 de junio de 2006. En tal sentido, el mencionado ciudadano allegó a los autos copias e información del expediente de consignaciones Nº 20060200 de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. De dicha información emitida por la secretaría del mencionado Despacho se desprende que el ciudadano J.P. consignó la cantidad de cuatrocientos cincuenta y cinco mil trescientos bolívares (Bs. 455.300,oo) por concepto de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre de 2005 y septiembre de 2006, los días 14 de febrero y 20 de septiembre de 2006, respectivamente. Así las cosas, encuentra el Tribunal que la demandada logró probar que de los cánones indicados como insolutos por su antagonista depositó el correspondiente al mes de diciembre de 2005, más lo hizo en forma extemporánea, pues para el 14 de febrero de 2006 ya se encontraba en mora en el cumplimiento de dicha obligación, de manera tal que ello no le libera de la misma y, en consecuencia, es concluyente quien decide en afirmar que se encuentra insolvente en el pago de la pensión arrendaticia correspondiente a cada uno de los meses comprendidos entre el 15 de diciembre de 2005 y el 14 de junio de 2006 y, así se declara.

Es propicia la ocasión, para ilustrar que las obligaciones principales de todo arrendatario se encuentran recogidas en el artículo 1.592 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente:

El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

…2º.- Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos

.-

Siendo el pago de la pensión arrendaticia una de las obligaciones principales de todo locatario, es obvio que el incumplimiento de la misma debe ser sancionado por la ley, y una de las formas en que el legislador ha establecido ese correctivo es mediante el ejercicio de la reclamación de desalojo como facultad que tiene el arrendador en una relación indeterminada temporalmente pedir la terminación de la misma y, en consecuencia la entrega del inmueble, si el arrendatario se encuentra incurso en cualquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que describen básicamente el incumplimiento de sus principales obligaciones de la forma siguiente:

Solo Podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…

.

Debe ponerse en entrever, la circunstancia de que la parte demandada no logró demostrar durante la secuela del juicio el haber quedado libertada de su obligación principal de pagar los cánones correspondientes a los meses comprendidos entre el 15 de diciembre de 2005 y el 14 de junio de 2006, demostrando haber pagado los mismos con puntualidad, tal fue pactado con su antagonista, o en la forma como lo establece la ley, o que se haya puesto en evidencia alguna causal legítima de extinción de tal obligación. No habiéndose verificado ninguna de estas circunstancias, es determinante para quien aquí decide concluir que lo que ha quedado demostrado en este juicio es la reticencia que ha puesto la parte demandada en el cumplimiento de su obligación de pago, fundamento de la pretensión deducida por la demandante. Así, resulta imperativo acoger la pretensión deducida, ordenar el desalojo del inmueble, así como también el pago de los cánones causados durante los meses comprendidos entre el 15 de diciembre de 2005 y la presente, en razón de lo cual será confirmada en todas y cada una de sus partes la recurrida y, así será decidido.

III

En mérito de los planteamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, ha decidido:

PRIMERO

declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano J.B.P.A. en contra de la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 22 de enero de 2007;

SEGUNDO

declarar CON LUGAR la demanda por desalojo incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES TRES, C. A., en contra del ciudadano J.B.P.A.;

TERCERO

como consecuencia de la anterior declaración, condenar a la parte demandada a entregar a la demandante, libre de bienes y personas y en el mismo buen estado de conservación en que lo recibió, el siguiente bien inmueble:

Un inmueble ubicado en las Residencias Las Taparitas, Calle San Camilo, distinguido como apartamento Nº 1-1, Urbanización Las Palmas, Municipio Libertador, Caracas

.

CUARTO

como consecuencia de las anteriores declaraciones, condenar a la demandada a pagar a la demandante la cantidad de dos millones trescientos ochenta y un mil cuatrocientos bolívares (Bs. 2.381.400,oo) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, correspondientes a los meses comprendidos entre el 15 de diciembre de 2005 y el 14 de junio de 2006, a razón de trescientos noventa y seis mil novecientos bolívares (Bs. 396.900,oo) mensuales, así como los cánones vencidos desde la última de las oportunidades mencionadas, hasta la presente fecha.

Queda así CONFIRMADA la decisión recurrida.

De conformidad con lo establecido en el artículo 281 ibidem, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado improcedente el recurso de apelación interpuesto.

Por cuanto la presente decisión se profiere intempestiva por demorada, se ordena la notificación de las partes mediante boleta, con ajuste a lo dispuesto en los artículos 233 y 251 ejusdem.

Publíquese, regístrese, déjese copia y en su oportunidad devuélvase el expediente al a-quo.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los DIECINUEVE (19) días del mes de JULIO de dos mil siete (2007). Años: 197º de la independencia y 148º de la federación.

EL JUEZ,

GERVIS A.T..

LA SECRETARIA,

JANETHE VEZGA C.

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