Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil de Lara, de 11 de Abril de 2011

Fecha de Resolución11 de Abril de 2011
EmisorJuzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil
PonenteJosé Antonio Ramírez Zambrano
ProcedimientoCumplimiento De Contrato Verbal De Arrendamiento

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, once de abril de dos mil once

200º y 152º

ASUNTO: KP02-R-2011-000320

DEMANDANTE: INVERSORA 3F, C.A., inscrita originalmente como INVERSORA FAROH C.A., por ante el Registro de Comercio que llevó el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Trabajo del Estado Lara, en fecha 22 de Junio de 1965, bajo el Nº 91, Libro de Comercio Nº 1, y posteriormente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Lara.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: F.R.D., C.H.R., H.E.J.P. y H.A.J.P., inscritos respectivamente en el I.P.S.A., bajo los Números 60.097, 6.750, 90.382 y 104.204.

DEMANDADOS: COMERCIAL ESENCIA CENTRAL, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Lara, en fecha 23 de mayo de 2007, bajo el Nº 09, folio 46, Tomo 30-A, representada por su Directora, ciudadana LIPING WU, de nacionalidad China, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-82.246.742.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: L.R.R., inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 37.472.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: DEFINITIVA

En fecha 08 de Octubre de 2010, interpone demanda por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos Civiles del Estado Lara, el abogado H.E.J.P., en su carácter de apoderado judicial de INVERSORA 3F, C.A., firma mercantil registrada por ante el Registro de Comercio que llevó el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Trabajo del Estado Lara, en fecha 22 de junio de 1965, bajo el Nº 91, Libro de Comercio Nº 1, y posteriormente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Lara. Señaló el apoderado actor, que su representada realizó contrato de arrendamiento privado en fecha 31 de mayo de 2007 con la firma mercantil COMERCIAL ESENCIA CENTRAL, C.A., sobre un inmueble de su propiedad constituido por tres locales comerciales distinguidos con los números 3, 4 y 5, situados en el Edificio Gradillas, ubicado en la calle 28 entre carreras 19 y 20 de esta ciudad de Barquisimeto, cuyos linderos particulares respectivos son: LOCAL Nº 3: se encuentra alinderado de la siguiente manera, por el Norte: con el local Nº 4 del Edificio Gradillas; Sur: con el local Nº 2 del mismo Edificio, Este: que es su frente con la calle 28, y Oeste: con el estacionamiento del edificio Saap; LOCAL Nº 4, Norte: con el local Nº 5 del Edificio Gradillas, Sur: con el local Nº 3 del mismo Edificio, Este: que es su frente con la calle 28, y Oeste: pared de por medio, con los baños del local Nº 6; y el LOCAL Nº 5: por el Norte: con la avenida 20 que es su frente, Sur: con el local Nº 4 del Edificio Gradillas, Este: con la calle 28, y Oeste: con el local Nº 6 del mismo edificio. Que vencido el término de duración del contrato de arrendamiento, las partes, en fecha 29 de Mayo del 2008 suscribieron nuevo contrato siendo el último que acompaño marcado “C”, del cual en su cláusula TERCERA se estableció que la duración del mismo es a tiempo determinado de un año, sin prórroga, a partir del 01 de Junio del 2008 hasta el 31 de Mayo de 2009, señalándose en dicha cláusula que se daría por terminado el contrato, sin necesidad de notificación alguna, que a partir del 31 de Mayo del 2009 comenzó a correr de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, un año de prorroga legal, la cual culminó el 01 de Junio del 2010. Que vencidos tanto el término contractual y la prórroga legal la arrendataria no ha hecho entrega del inmueble libre de personas y cosas, incurriendo de esta manera en una acción de incumplimiento de contrato por vencimiento del término, motivo por el cual acude a demandar en nombre de su representada a la firma Mercantil Comercial Esencia Central, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Lara, en fecha 23 de mayo de 2007, bajo el Nº 09, folio 46, Tomo 30-A, representada por su Directora, ciudadana LIPING WU, de nacionalidad China, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-82.246.742, para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal a entregar los locales comerciales totalmente desocupados de personas y bienes, así como al pago de las costas y costos del proceso. Solicitó medida de secuestro sobre el bien arrendado y fundamentó la acción en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y estimó la demanda en la cantidad de CUATRO MIL OCHOCIENTAS (4.800) UNIDADES TRIBUTARIAS.

En fecha 25 de Octubre de 2010, el Tribunal Tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara, admitió la demanda y ordenó librar la compulsa respectiva. En fecha 21 de Enero de 2011, el Tribunal a quo repuso la causa al estado de contestación de la demanda, la cual fue presentada en fecha 25 de Enero de 2011 por el abogado L.R.R., ut supra identificado, en representación sin poder de conformidad con el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, lo cual hizó en los siguientes términos: Rechazó en todas y cada una de sus partes la acción, por ser falsa y simulada en cuanto a la fundamentación de los hechos como en el derecho, y de manera específica los siguientes hechos alegados por la actora. Negó por ser falso que tenga un contrato escrito con la accionante, el cual haya estado vigente a los efectos de valer como instrumento fundamental de la presente acción y de servir como prórroga legal entre la relación arrendaticia con la parte actora, toda vez que afirma que en fecha 01 de Junio de 2009, entre ambas partes operó de pleno derecho y por voluntad de ambas partes un contrato verbal y a tiempo indeterminado, con un incremento en el monto del arrendamiento, tal y como consta en el recibo que anexa el cual opone a la parte actora, como plena prueba de la existencia de un nuevo contrato de arrendamiento. Agregó que el último contrato venció el 31 de Mayo de 2009, y alegó que según la cláusula tercera quedaba obligada la arrendataria a entregar el inmueble de inmediato en fecha 01 de Junio de 2009 y sin prórroga. Afirmó en consecuencia, por expresa disposición legal prevista en el artículo 34 de la Ley de Alquileres al vencimiento del mismo y por voluntad de las partes, que el contrato es verbal a tiempo indeterminado desde la fecha de su vencimiento. Destacó que no le está dado a las partes ni al Tribunal, suplir la voluntad expresa de las partes, como lo es la fecha de terminación del contrato. Igualmente contradijo por ser falso que el inmueble objeto de esta acción le fue arrendado en fecha 01 de Junio de 2007, ya que alegó le ha sido arrendado en sucesivos contratos escritos, el primero desde fecha 01 de Enero de 1998 a nombre de CHAO CHUN ZHENG, el segundo desde el 01 de Junio de 2002, a nombre de COMERCIAL NUEVA ÉPOCA C.A. y mediante contratos sucesivos renovados hasta fecha 31 de Mayo de 2007, y el tercero a nombre de COMERCIAL ESENCIA CENTRAL, C.A., desde fecha 01 de Junio de 2007, hasta el último que venció en fecha 31 de mayo de 2009. Vale decir que, según sus dichos, han ocupado de manera sucesiva e ininterrumpida desde hace más de 11 años mediante contratos escritos y desde el 31 de Mayo de 2009 hasta el 13 de Diciembre de 2010, “fecha del secuestro” (sic), mediante contrato verbal a tiempo indeterminado por expresa disposición del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto no se suscribió un nuevo contrato escrito. Resaltó que en los contratos sucesivos presentados evidencian la tradición legal de contratos de arrendamientos sucesivos por más de 11 años, los cuales opone en su contenido y firma al arrendador del local. Por otra parte advirtió que la parte actora ha utilizado diferentes medios de fraude para hacer valer la interrupción del lapso del derecho de prórroga legal y el derecho de preferencia, como lo es la exigencia del arrendador de obligar al arrendatario a crear en el curso de los años de arrendamiento de nuevas personas jurídicas para contratar y de esa manera burlar el derecho de arrendatario y de la Ley que rige la materia y que es de orden público, como lo es la garantía de los derechos de goce de una prórroga legal en los términos previstos en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Rechazó por ser falso, que haya incumplido cláusula alguna o adeude a la parte actora mensualidades por concepto de arrendamiento o haya estado en situación de atraso en el pago de los mismos. Indicó que la parte actora montó una coartada para aumentarle el canon de arrendamiento de manera progresiva y desproporcionada, señalando como prueba de ello notificación de fecha 12 de Mayo de 2009, que sin firmar le hizo llegar por la cantidad de Bs. 12.000,00, el cual opone en su contenido y firma a la accionante, después de haber convenido de forma verbal la cantidad de Bolívares 9.000, el cual indicó ya estaba pagando. Expresa que este nuevo monto era absurdo e ilegal, toda vez que los cánones de arrendamiento están congelados y por cuanto no podía contratarle dicho monto, la arrendadora se negó a recibirle el dinero desde esa fecha, por lo que comenzó a realizar el depósito judicial por la cantidad de Bs. 9.000,00 que por convenio verbal habían realizado, en el asunto signado con el Nº KP02-S-2010-004466. Impugnó y a desconoció los contratos de arrendamiento traídos al proceso por la parte actora para hacer ver una supuesta relación arrendaticia a tiempo determinado de dos años, toda vez que dichos contratos estaban vencidos desde hace mas de un año, motivo por el cual manifiesta que por mandato de la Ley y por voluntad de ambas partes, es verbal e indefinido con un canon de arrendamiento de Bs. 9.000,00, tal y como lo había establecido el arrendador y lo venía cobrando y consta en los depósitos efectuados ante el Tribunal y en recibos otorgados por el arrendador en fecha 09 de Abril de 2010, el cual opuso en todo su contenido a la parte actora. Contradijo por ser falso que esté haciendo uso de prórroga legal, toda vez que reitera la permanencia en dicho inmueble, lo es por un contrato verbal indefinido por voluntad de ambas partes al vencimiento del contrato escrito en fecha 31 de Mayo de 2009, quien aumentó el canon de arrendamiento de manera verbal a Bs. 9.000,00 mensuales con IVA incluido según el arrendador. Por los alegatos expuesto, solicitó sea declarada sin lugar la presente acción, con la correspondiente condena en costas y costos, reservándose el derecho a demandar por separado los daños y perjuicios causados.

En fecha 08 de Febrero de 2011, el Tribunal A quo admitió las pruebas promovidas por ambas partes salvo su apreciación en la definitiva. En fecha 09 de Febrero de 2011, la parte accionada presentó escrito impugnando pruebas presentadas por la accionante. Y por auto de esa misma fecha el a quo admitió la prueba de cotejo conforme al artículo 446 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 14 de Febrero de 2011, el Tribunal dejó constancia que siendo la oportunidad fijada para la designación de expertos, ninguna de las partes se hizo presente por lo cual declaró desierto dicho acto. En fecha 15 de Febrero de 2011, el a quo dejó constancia que la causa entró en estado de sentencia del conformidad al artículo 890 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 21 de Febrero del 2011 se dictó auto de diferimiento de la sentencia para el 5° día de despacho siguiente por cúmulo de trabajo existente. En fecha 03 de marzo del 2011, el Juzgado Tercero de Municipio Iribarren del Estado Lara dictó y publicó sentencia en la que declaró: 1. Con lugar la acción por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO INQUILINARIO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO, acción instaurada por INVERSORA 3F, C.A., inscrita originalmente como INVERSORA FAROH C.A., por ante el Registro de Comercio que llevó el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Trabajo del estado Lara, en fecha 22 de junio de 1965, bajo el Nº 91, Libro de Comercio Nº 1, y posteriormente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Lara, contra COMERCIAL ESENCIA CENTRAL, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero del estado Lara en fecha 23 de mayo de 2007, bajo el Nº 09, folio 46, tomo 30-A, en la persona de su directora, ciudadana LIPING WU, extranjera, mayor de edad, hábil, titular de la cédula de identidad Nº E-82.246.742. 2. Se ordenó a la parte demandada entregar a la accionante tres locales comerciales distinguidos con los números 3, 4 y 5, situados en el Edificio Gradillas, ubicado en la calle 28 entre carreras 19 y 20 de esta ciudad de Barquisimeto, cuyos linderos particulares respectivos son: LOCAL Nº 3: se encuentra alinderado de la siguiente manera, por el Norte: con el local Nº 4 del Edificio Gradillas; Sur: con el local Nº 2 del mismo Edificio, Este: que es su frente con la calle 28 y Oeste: con el estacionamiento del Edificio Saap. LOCAL Nº 4, Norte: con el local Nº 3 del Edificio Gradillas; Sur: con el local Nº 3 del mismo Edificio, Este: que es su frente con la calle 28, y Oeste: pared de por medio, con los baños del local Nº 6. LOCAL Nº 5: por el Norte: con la avenida 20 que es su frente, Sur: con el local Nº 4 del Edificio Gradillas, Este: con la calle 28, y Oeste: con el local Nº 6 del mismo edificio. 3. Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido totalmente vencida. Posteriormente, la abogada L.M. apeló en fecha 08 de Marzo del 2011, del referido fallo, la cual fue oída en ambos efectos, en fecha 17 de Marzo del 2011 y ordenó su remisión a la Unidad Receptora y Distribuidora de Documentos Civiles del Estado Lara, para su conocimiento entre los Tribunales Superiores en lo Civil, Mercantil y del T.d.E.L..

En fecha 23 de Marzo del 2001, suben las actuaciones a este Superior Segundo por corresponderle el turno por distribución efectuada por la Unidad Receptora y Distribuidora de Documentos Civiles del Estado Lara. En fecha 25 de Marzo del 2011, se le dió entrada y se fijó para decidir el décimo (10°) día de despacho siguiente de conformidad a lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil. Siendo la oportunidad para decidir se observa:

DE LA COMPETENCIA Y SUS LÍMITES

Es pertinente acotar que la competencia jerárquica funcional de este Juzgado Superior Segundo, se asume respecto a la sentencia del caso sublite, a pesar de haber sido emitida por un Juzgado de Municipio, acogiendo lo establecido en las sentencias Nros. REG. 00740 y REG. 0049, de fechas 10/12/2009 y 10/03/2010, respectivamente, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la cual señaló que los Juzgados Superiores son competentes para conocer de los recursos de apelación de sentencias emitidas por los Juzgados de Municipio. En cuanto a los límites de la competencia, son diferentes las facultades del Juez Superior en los casos de apelación de autos interlocutorios o de sentencias. En efecto, la apelación de la sentencia otorga al superior competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, y por lo mismo tiene la obligación de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelva sobre el litigio; en cambio, cuando se apela de un auto interlocutorio el superior no adquiere competencia sino sobre el punto incidental o especial que fuera materia del recurso, porque la instancia continúa ante el inferior, y por esto no puede ocuparse de los demás aspectos del proceso.

Uno de los efectos peculiares de la apelación, que también comparte la casación, es en materia civil, que el superior no puede agravar la situación del apelante único, porque se entiende que la interpuso solo en lo desfavorable de la providencia, lo que se conoce como “reformatio in peius” y significa una especie de limitación de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada. Cuando ambas partes apelan, el superior puede reformar la providencia en cualquier sentido. Si la sentencia es consultable de oficio y no ha habido apelación, como la consulta da competencia para reformar en cualquier sentido la decisión, el superior puede agravar la condena, que en primera instancia haya habido contra la parte en razón de la cual se establece tal consulta, pues para ésta no rige la reformatio in peius. Pero también puede el superior mejorar la situación del condenado, aunque éste no haya apelado, en virtud de las facultades que le otorga la consulta.

Cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorablemente a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la providencia del a quo fue favorable totalmente a una parte, con base en alguna de las razones alegadas por ésta, y el superior encuentra que esa razón no es valedera; entonces, tiene el deber de examinar las demás razones expuestas por su parte aun cuando no haya apelado como era lo obvio, pues sería absurdo exigirle que apele, a pesar de serle totalmente favorable la providencia, sólo para que se tenga en cuenta las demás razones no consideradas por el inferior. Inclusive, el superior debe tener en cuenta cualquier razón no alegada ante el inferior, pero que puede sustentar lo resuelto por éste.

Establecidos los límites de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada, se observa que en la presente causa el sentenciador de segunda instancia dispone de competencia amplia para la revisión del fallo apelado, producto de la apelación contra el fallo definitivo dictado y por ser este Juzgado el Superior Jerárquico al Tribunal de la Primera Instancia que dictó el fallo recurrido y Así Se Declara.

Motivaciones para decidir

Corresponde a este Juzgador determinar si la decisión definitiva dictada en fecha 3 de Marzo del corriente año dictada por el a quo, está o no ajustada a derecho y para ello se ha de establecer los límites de la controversia, tal como lo prevee el artículo 243 ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil, luego en base a ello proceder a fijar a través de la valoración las pruebas promovidas por las partes y evacuadas según el caso, y proceder a subsumir los hechos probados dentro de los supuestos de hecho de la normativa legal aplicable a la solución del caso, y luego de esta operación lógica intelectual verificar, si la conclusión a que llega este jurisdicente concuerda o no con la del a quo, y así poder pronunciarse sobre el recurso de apelación ejercido por la parte accionada y sus efectos sobre la sentencia recurrida, motivo por el cual en criterio de quien emite el presente fallo, dado a que la accionante alegó haber suscrito con la accionada en fecha 31 de Mayo del 2.007 un contrato de arrendamiento sobre un inmueble de su propiedad constituido por tres locales comerciales distinguidos con los números 3, 4 y 5 del Edificio Gradillas, el cual se encuentra ubicado en la calle 28 entre la carrera 19 y Avenida 20 de esta ciudad de Barquisimeto, los cuales identificó debidamente alinderados; señalando que el tiempo de vigencia de dicho convenio fue por un año contado a partir del 1° de Junio del 2.007 hasta el 31 de Mayo del 2.008; pero el mismo fue renovado por escrito del día 29 de Mayo del 2.008, por un año mas pero contado a partir del 1° de Junio del 2.008 hasta el 31 de Mayo del 2.009 y de que a pesar que de acuerdo al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la arrendataria había disfrutado el año de prórroga legal arrendaticia el cual venció el 1° de Junio del 2.010 ésta no ha cumplido con la obligación legal de entregar los locales arrendados; mientras que la demandada a pesar que de forma confusa negó, rechazó y contradijo la demanda, sin embargo, admitió haber suscrito con la actora los contratos de arrendamientos señalados por ella, alegó un excepción como es la conversión del contrato de arrendamiento en fecha 01 de Junio del 2.009 en uno de carácter verbal y a tiempo indeterminado, alegando que el último contrato de arrendamiento suscrito con la arrendadora había fenecido el 31 de Mayo del 2.009 por cuanto según la cláusula tercera de dicho contrato la arrendadora quedaba obligada a entregar el inmueble de inmediato en fecha 01 de Junio del 2.009, alegando a su vez otras defensas como son: 1) Que es falso dichos locales le hubiesen sido arrendados en fecha 01/06/2.007, por cuanto los mismos habían sido arrendados en sucesivos contratos escritos el primero en fecha 01/01/1998 a nombre de Chao Chun Zheng, el segundo el 01/06/2002 a nombre de Comercial Nueva Epoca C.A., y mediante contratos sucesivos renovados hasta el 31/05/2.007, y el tercero a nombre de Comercial Esencia Central C.A., desde el 01/06/2007 hasta el último que venció el 31/05/2.009, por lo que en conjunto considera que lleva once (11) años de contrato arrendaticio y por ende tenía en todo caso una prorroga de tres (3) años. 2) Que es falso que hubiese incumplido cláusula contractual alguna; sino todo lo contrario fue la arrendadora quien incurrió en ello al notificarle en fecha 12/05/2009, sin firmar el canon de arrendamiento en la cantidad de Bs. 12.000,00. 3) Que rechazó que estuviese haciendo caso de la prorroga legal en virtud que por voluntad de ambas partes a partir del 31/05/2009 quien le aumentó de manera verbal el canon de arrendamiento a Bs. 9.000,00. 4) Por lo que en virtud de la aceptación del hecho de la suscripción de los contratos de arrendamientos con la actora, pero ante la excepción alegada de que el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento con pretensiones de entrega del bien arrendado le demandan, se habrían convertido en uno de tiempo indeterminado, se originó la inversión de la prueba, por lo que la prueba de ese hecho mas las demás defensas opuestas conforme al artículo 506 del Código Adjetivo Civil, le corresponde a la demandada, y así se estable.

DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACION

DE LA PARTE ACTORA

1)Respecto a las consignadas con el libelo de demanda las cuales son: 1.1) El poder conferido por la actora a los abogados accionantes el cual cursa del folio 7 al 8, se aprecia conforme a los artículos 69 y 27 del la Ley de Registro Público y del Notario, y al no haber sido impugnada, pues se da fe que dicho mandato fue conferido por la actora y por ende la representación de los apoderados actores es legitima y así se establece. 1.2) Respecto a las copias fotostáticas del Acta Constitutiva de la actora, en virtud de no haber sido negada la relación contractual pues la existencia de la actora como persona jurídica, no formó parte de la controversia por lo que se desestima conforme al artículo 398 del Código Adjetivo Civil, por impertinente y así se decide. 1.3) Respecto a los originales de los Contratos de Arrendamientos cursantes del folio 52 al 54; anexados como anexo “B”, y del folio 55 al 57 anexados como anexo “C”, quien suscribe el presente fallo concuerda con el a quo en que si bien es cierto fue desconocido por la demandada, dicha defensa se desestima por ilegal, por cuanto a tenor de los artículos 444 y 445 del Código Adjetivo Civil, el argumento de dicho desconocimiento por ser documentos privados, tiene que versar sobre la omisión o firma del impúgnante, para así poder demostrar la autenticidad de la emisión a través de la prueba de cotejo; argumentación esta que no fue la del caso de autos, la cual tal como consta de la contestación de la demanda efectuada por el abogado L.R.R. actuando sin poder, quien en su particular “TERCERO: impugno y desconozco en su contenido el contrato de arrendamiento que ha traído al proceso la parte actora en anexo MARCADO B y C. Para simuladamente hacer ver ante el Tribunal una supuesta relación arrendaticia a tiempo determinado con mi representada de escasamente 2 años, toda vez, que dichos contratos ya están vencidos…”; es decir, que la demandada no desconoció que hubiese firmado dichos contratos, sino que todo lo contrario admitió la autenticidad de los mismos, y de manera ilegal alegó elementos que no tiene que ver nada con la figura del desconocimiento a que hace referencia dicha normativa por los que dichas instrumentales de acuerdo al artículo 444 del Código Adjetivo Civil, se dan por reconocidas, y como consecuencia de ello los derechos y obligaciones establecidos en ellos se dan por reproducidos y por verdaderos, entre los cuales podemos señalar como probados los siguientes hechos: a) Que efectivamente el inmueble arrendado por la actora a la demandada son los locales comerciales distinguidos con los Nros.3, 4 y 5 del Edificio Gradillas, el cual está ubicado en la calle 28 entre carreras 19 y Avenida 20 de esta ciudad de Barquisimeto, los cuales son los debidamente alinderados en el libelo de la demanda. b) Que el primer contrato fue firmado el 31 de Mayo del 2007 con una vigencia de un año contados a partir del 1° de Junio del 2.007 hasta el 31 de Mayo del 2.008, y de que las partes volvieran a firmar sobre estos mismos locales un nuevo contrato por un año más sin prorroga contados a partir del 1° de Junio del 2.008 hasta el 31 de Mayo del 2.009, circunstancias estas que en criterio de quien emite el presente fallo implicaría que hubo relación arrendaticia por dos años, y así establece.

2)Respecto a las pruebas promovidas en la etapa probatoria tenemos: 2.1) Respecto al valor probatorio de los contratos de arrendamiento producidos con el libelo de demanda, este Juzgador se abstiene de pronunciarse por haberlo hecho sobre los originales de los mismos, tal como consta ut supra, y así se decide; 2.2) Respecto a la copia de notificación de prorroga legal traída a los autos en copia simple, se desestima por no ser copia simple de documento autenticado, tal como lo prevee el artículo 429 del Código Adjetivo Civil, y así se decide; 2.3) Respecto a la confesión ficta en virtud de que la demandada en su escrito de oposición presentado en fecha 13 de Diciembre del 2010 planteado en el Cuaderno Separado de Medidas, aseveró que la arrendadora nunca juró la intención de renovar el contrato, quien suscribe el presente fallo concuerda con el a quo que esa actuación resulta ineficaz en virtud de la reposición decretada en fecha 21 de Enero del 2011; 2.4) Sobre la notificación de fecha 12 de Enero del 2011, este Juzgador se abstiene de pronunciarse por haberlo hecho ut supra, y así decide.

DE LA PARTE ACCIONADA

1)Respecto a las copias simples de recibos otorgados por la parte actora de los años 2.002, 2.003, 2.004, 2.005, 2.006, 2.007 y 2.008 que cursan en el Cuaderno de Medidas, se desestima por ilegal, por cuanto el Cuaderno de Medidas de acuerdo al artículo 604 del Código Adjetivo Civil, es un Cuaderno Separado del principal, por lo que los elementos probatorios que existen en él y quieran ser hechos valer en el Cuaderno Principal, pues necesariamente deben ser traídos a éste para ser tenidos como prueba y por ende poder emitir juicio de valoración, y así se decide.

2)Respecto al valor probatorio de las copias simples de la constancias de depósito de consignación arrendaticia por los canones de arrendamiento de los meses de Abril del 2.010, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Noviembre del 2.010, efectuados por ante el Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, cursante a los folios 105 al 110 se aprecian conforme al artículo 429 del Código Adjetivo Civil, por ser copia de documento público emitido por un Tribunal de la República, y que al no haber sido impugnada por la actora, pues se considera fidedigna y en consecuencia al verificar la fecha del primer depósito Abril 2.010 con la fecha de vencimiento del segundo contrato firmado el 29 de Mayo del 2.008, el cual en su cláusula tercera estableció que: “la duración del presente contrato es a tiempo determinado de un año, SIN PRORROGA, a partir del 1 de Junio del 2.008 hasta el 31 de Mayo del 2.009” con la fecha de la prorroga legal arrendaticia que de pleno derecho tenía la demandada, de acuerdo al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, era de un año por ser la relación arrendaticia de dos (2) años a través de los contratos anuales consecutivos suscritos el 31 de Mayo del 2.007 y 29 de Mayo del 2.008, pues permite de acuerdo al artículo 1599 del Código Civil, establecer por vía presuntiva, que ya antes de vencerse la prórroga legal arrendaticia específicamente un mes antes, es decir, Abril del 2.010 (por cuanto vencía el 31 de Mayo del 2.010) con ese deposito ya la arrendataria sabía que no le iban a seguir permitiendo usar como arrendatario los locales arrendados, y de que así se lo habían hecho saber a la arrendadora; por lo que se da demostrado que no ocurrió la tácita reconducción y tampoco se dió la transformación del contrato a tiempo indeterminado como lo alegó la accionada, y así se decide.

3)Respecto a las copias simples de cuatro planillas de depósito bancario cursantes a los folios 111 y 112, se desestima por ser copias simples de documentos, y así se decide.

4)Respecto a los contratos de arrendamientos, el suscrito el 01/01/1.998 entre la accionante sobre el local 5 con el ciudadano Chao Chun Zheng cursante del folio 72 al 73; el suscrito el 01/06/2.002 sobre los locales 3,4 y 5 entre la accionante Pierre et M.H. B.V.I. LTD., C.A., con Comercial Nueva Época C.A., cursante del folio 74 al 77, se desestiman por impertinente conforme al artículo 398 del Código Adjetivo Civil en virtud de que el mismo refleja situaciones o relaciones de tercero y no de la demanda, y así decide.

5)Respecto a las documentales cursantes del folio 69 al 71, consistentes en factura que tiene el logo de la demandante, se desestima por ser documentos apócrifos; por tanto no se puede probar su autenticidad, y así se decide.

6)Respecto a las documentales que tienen el logo de la actora cursante del folio 179 al 243, se desestima por ser documentos apocrifos y por ende no se puede demostrar su autenticidad, y así se decide.

7)En cuanto a los recibos emitidos por Pierre et M.H. B.V. LTD C.A. a favor de Comercial Nueva Época, cursante del folio 176 al 178, se desestima de acuerdo al artículo 398 del Código Adjetivo Civil por impertinente, por cuanto el mismo refleja hechos entre terceros que no son partes en el juicio de autos, y así se decide.

8)Respecto a la documental cursante al folio 172, se desestima por atentar contra el principio probatorio de unilateralidad de la prueba, por cuanto de la misma se observa, que solo esta firmada por la demandada y no por la accionante a quien se le atribuye la emisión, y así se decide.

CONCLUSION PROBATORIA

De la ut supra valoración de las pruebas se establece que efectivamente la accionante como arrendadora y la accionada como arrendataria, suscribieron los dos contratos de arrendamiento consignados por la actora en originales antes de que el a quo admitiera la demanda, los cuales cursan de los folios 52 al 57. Que dichos contratos fueron por los locales N° 3, 4 y 5 del Edificio Gradillas, el cual está ubicado en la calle 28 entre la Avenida 20 y la carrera 19, de esta ciudad de Barquisimeto Estado Lara; que el primero de los contratos fue suscrito el 31 de Mayo del 2.007, con una vigencia de un año contado a partir del 1° de Junio del 2.007 y con un vencimiento el 31 de Mayo del 2.008; mientras que el segundo fue suscrito el 29 de Mayo del 2.008 con vigencia de un año contado a partir del 1° de Junio del 2.008 hasta el 31 de Mayo del 2.009; por lo que al no haber operado la renovación de pleno derecho a partir del 1° de Junio del 2.009 la arrendataria comenzaba a disfrutar del derecho de prórroga legal arrendaticia establecida en el artículo 38 literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, por un año, lo que implica, que el 1° de Junio del 2.010 vencía la prórroga legal arrendaticia, por lo que al adminicular esta fecha con la primera consignación arrendaticia en el Tribunal de Municipio supra valorada, es decir, de fecha Abril del 2.010, dos meses antes del vencimiento de la prórroga arrendaticia, permite establecer, que ya entre la arrendadora y la arrendataria existía conflicto por el contrato y por ende no se puede presumir, que por el hecho de no haber demandado en Junio del 2.010, el cumplimiento del contrato con la pretensión de entrega del bien arrendado sino el 11 de Octubre del 2.010 hubiese operado la tácita reconducción y hubiese operado la indeterminación del contrato tal como lo establece el artículo 1.600 del Código Civil, y así se decide.

Una vez establecidos los hechos, procede este jurisdicente a pronunciarse sobre las defensas opuestas por la demandada lo cual se hace así:

1)En cuanto al alegato de que el contrato de arrendamiento desde el 1° de Junio del 2.009, se había transformado en una convención verbal y a tiempo indeterminado con inclusión de un aumento de canon de arrendamiento, en virtud que al vencerse el 31 de Mayo del 2.009 ella había firmado obligada a entregar el inmueble el 1° Junio del 2.009, se desestima en virtud que tal como ut supra establecido hubo entre las partes dos (2) contratos con vigencia de un año, el primero contado a partir del 1° de Junio del 2.007 con vencimiento al 31 de Mayo del 2.008 y un segundo contrato con vigencia de un (1) año contado a partir del 1° de Junio del 2.008 hasta el 31 de Mayo del 2.009 por lo que al no haber renovado esta último, pues tendríamos que el tiempo de duración de la relación arrendaticia sumado ambos contratos da un tiempo de dos (2) años, y en virtud de que de acuerdo con el artículo 38 literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a partir del vencimiento del último de los contratos, comenzaba a correr de pleno derecho la prorroga legal arrendaticia de un (1) año, que en el caso de autos se dio a partir del 1° de Junio del 2.009 y concluyó el 31 de Mayo del 2.010, por lo que al estar vigente el contrato de arrendamiento, solo durante este tiempo no existe la prórroga contractual sino la legal, pues es un absurdo pretender admitir que durante ese tiempo se haya dado una modificación verbal del mismo como lo argumentó la accionada, y así decide.

2)Respecto al alegato de que la actora cometió un fraude respecto a la accionada, en virtud que previo a los contratos suscritos con ella le exigió que constituyera otras compañías para poder contratar el arrendatario y así entrar las prorrogas legales, quien suscribe el presente fallo considera que la accionada no demostró esa exigencia como era su obligación sino que se limitó a presentar contratos de arrendamiento de lo locales por separado y con otras empresas, que de acuerdo al artículo 200 del Código de Comercio en concordancia con el artículo 19 del Código Civil son sujetos de derechos y obligaciones distintas a la accionada, y así se decide.

3)Respecto al alegato de que rechaza estar insolvente en el pago de los canones de arrendamiento, se desestima en virtud de que ese hecho no forma parte de la controversia, ya que ese argumento jamás fue establecido en el libelo de demanda, el cual solo demandó el cumplimiento de contrato de arrendamiento de los locales arrendados por vencimiento de la prórroga legal arrendaticia, con la pretensión de entrega de los mismos, tal como lo prevee el artículo 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se decide.

En cuanto a la acción de cumplimiento de contrato y pretensión de entrega del inmueble arrendado constituido por los locales 3, 4 y 5 del Edificio Grandilla debidamente alinderados y cuyo edificio se encuentra ubicado en la calle 28 entre carreras 19 y avenida 20 de Barquisimeto estado Lara. Tenemos que la misma tiene su fundamento legal en primer término en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual preceptúa que en los contratos bilaterales (como es el caso de autos); si una de las partes no ejecuta la obligación la otra puede a su elección reclamar la ejecución del contrato; mientras que el artículo 39 de la Ley de arrendamiento Inmobiliario establece que “la prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma el arrendador podrá exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado”. Motivo por el cual dado a que el actor alegó y demostró y así lo aceptó la accionada, que suscribieron sobre el supra identificado inmueble (locales comerciales del Edificio Gradillas) los contratos de arrendamiento supra señalados y de que ambos fueron suscritos con vigencia anual, con vencimiento el 1° de ellos para el día 31 de mayo del 2008, y el segundo con vigencia de un año contados a partir del 1° de Junio del 2008 hasta el 31 de mayo del 2009, por lo que al sumar ambos una relación arrendaticia de dos años, le correspondía de pleno derecho de acuerdo al artículo 38 literal B de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, una prórroga de una año tiempo este que para la fecha de interposición de la demanda de autos; lo cual ocurrió el 11/10/2010, se evidencia que ya había fenecido la prorroga legal arrendaticia lo cual venció el 11 de Junio del 2010, sin que hubiese operado la tácita reconducción y transformación el contrato en uno de tiempo indeterminable tal como lo establece el artículo 1600 del Código Civil y lo alegado por la accionada, en virtud de que al haber hecho ésta consignaciones arrendaticias antes del vencimiento de la prórroga legal, por cuanto empezó hacerla a partir del mes de abril del 2010, pues por vía presuntiva de acuerdo al artículo 1399 del Código Civil, se ha de establecer, que ya entre el arrendador y la arrendataria existía desde antes de vencimiento de la prórroga el conflicto sobre el contrato de arrendamiento objeto de autos y por ende que no existía la intención de dejar en posesión del inmueble arrendado a la accionada una vez fenecida la prorroga legal; por lo que la acción de cumplimiento de contrato y pretensión de la entrega de los locales N° 3, 4 y 5 del Edifico Gradillas identificado en el libelo de la demanda está ajustada a la norma legal supra señalada; por lo que en criterio de este Juzgador la decisión definitiva dictada en fecha 3 de marzo del 2011, por el Juzgado Tercero de Municipio Iribarren de La Circunscripción Judicial del Estado Lara, en la cual declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término incoada por Inversora 3F C.A., anteriormente Inversora Faroh C.A., contra Comercial Esencia Central C.A., antes identificada en autos condenándole a este último a entregarle a la actora los locales 3, 4 y 5 del Edificio Gradillas, ubicada en la calle 28 entre carreras 19 y 20 de esta ciudad de Barquisimeto, está ajustada a lo preceptuado por el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, por lo que la apelación interpuesta contra ésta por el abogado L.R.R., I.P.S.A., bajo el N° 37.472, en su condición de apoderado judicial de la accionada se ha de declarar sin lugar, ratificándose en consecuencia la misma y así se decide.

DECISIÓN

Por las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial en del Estado Lara, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: SIN LUGAR la apelación interpuesta por la abogada L.M. inscrito en el I.P.S.A., bajo el N° 136.108 en su condición de apoderada judicial de la demandada Comercial Esencia Central, C.A. identificada en autos en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 03 de Marzo del 2011 dictado por el JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en la cual declaró: “1. CON LUGAR la acción por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO INQUILINARIO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO, acción instaurada por INVERSORA 3F, C.A., inscrita originalmente como INVERSORA FAROH C.A., por ante el Registro de Comercio que llevó el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Trabajo del estado Lara, en fecha 22 de junio de 1965, bajo el Nº 91, Libro de Comercio Nº 1, y posteriormente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del estado Lara, contra: COMERCIAL ESENCIA CENTRAL, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero del estado Lara en fecha 23 de mayo de 2007, bajo el Nº 09, folio 46, tomo 30-A, en la persona de su directora, ciudadana LIPING WU, extranjera, mayor de edad, hábil, titular de la cédula de identidad Nº E-82.246.742. 2. SE ORDENA a la parte demandada entregar a la accionante tres locales comerciales distinguidos con los números 3, 4 y 5, situados en el edificio Gradillas, ubicado en la calle 28 entre carreras 19 y 20 de esta ciudad de Barquisimeto, cuyos linderos particulares respectivos son: LOCAL Nº 3: se encuentra alinderado de la siguiente manera, por el Norte: con el local Nº 4 del edificio Gradillas; Sur: con el local Nº 2 del mismo edificio, Este: que es su frente con la calle 28. Oeste: con el estacionamiento del edificio Saap. LOCAL Nº 4, Norte: con el local Nº 3 del edificio Gradillas; Sur: con el local Nº 3 del mismo edificio, Este: que es su frente con la calle 28. Oeste: pared de por medio, con los baños del local Nº 6. LOCAL Nº 5: por el Norte: con la avenida 20 que es su frente, Sur: con el local Nº 4 del edificio Gradillas, Este: con la calle 28, Oeste: con el local Nº 6 del mismo edificio. 3. SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido totalmente vencida.”. Ratificándose en consecuencia la misma y así se decide.

De conformidad con el artículo 281 del Código Adjetivo civil se condena en costas a la parte demandada apelante por haber resultado vencida en el recurso de apelación ejercido.

Déjese copia certificada de la referida sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese y publíquese.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los Once (11 ) días del mes de Abril del año Dos Mil Once (2011).

El Juez Titular

Abg. J.A.R.Z.

La Secretaria

Abg. María C. Gómez de Vargas

Publicada hoy 11/04/2011, a las 03:10 p.m.

La Secretaria

Abg. María C. Gómez de Vargas

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